基于土地可持续利用的我国城市土地储备投资可行性评价研究.pdf

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1、分类号：F 3 0 1 谖乎走海 硕士学位论文 基于土地可持续利用的我国城市土地储各投资 可行性评价研究 罗玲 导师姓名职称牡向民教授 申请学位级别管理学硕士 学科专业名称土地资源管理学 论文提交日期2 0 0 7 年5 月2 0 日论文管辩日期 2 0 0 7 年6 月6 日 学位授予单位 长安大学 答辩委员会主席 杜向民教授 学位论文评阅人杨志强教授杨友崇副教授 摘要 随着我国城市建设的迅速发展，城市建设土地需求和耕地保护的矛盾日益加剧，探 索和研究合理利用土地资源的方法和途径成为土地资源管理领域研究的重点课题之一。 我国土地储备制度是土地资源管理领域的一项制度创新，是优化土地资源配置的一

2、个重 要途径。 本文在借鉴国内、外研究成果的基础上，对我国土地储备运行实践过程和土地储备 特征进行分析研究的前提下，认为土地储备过程是土地流转过程，也是资金循环的过程， 确定资金和土地是土地储备过程的两大基本要素。对于在土地储备资金短缺的条件下， 如何有效使用资金，确定合理的储备量，如何预测和防范土地储备中的风险，如何选择 土地储备项目等可行性评价问题，本文进行了深入地分析与研究。 运用现金流量分析法进行预期经济效果分析评价；运用统计学有关理论和方法对土 地储备投资风险进行测度；在对土地储备投资可行性进行定性和定量分析的基础上，提 出了土地储备投资的定量评价指标和土地储备可行与否的综合评判标准

3、。编制了土地储 备投资可行性评价流程。运用盈亏平衡分析法进行了土地储备量积压风险估计，认为超 过保本点储备量是造成储备资金周转不灵和土地积压风险的主要原因，提出了以保本储 备量的识别和估计土地储备风险的方法。运用肯定当量分析方法实现了把单个储备项目 的风险评价和财务评价有机的结合。 最后，结合西安市一土地储备项目投资实例进行了该项目投资效益和投资风险的可 行性评价论证。为是否投资该项目提供科学决策依据，达到有效利用有限的储备资金， 防范土地储备风险，提高土地储备投资项目的经济、社会、环境等综合效益的目的，保 证土地储备目标和储备功能的实现，最终实现土地资源的可持续利用。 关键词：土地可持续利用

4、，土地储备投资，可行性评价，财务分析，风险分析 A bs t r a c t W i t l lt h er a p i dd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t i e su r b a nc o n s t r u c t i o n t h ec o n f l i c to ft h ec i t y c o n s t r u c t i o nl a n dd e m a n da n dc u l t i v a t e dl a n dp r o t e c t i o ni si n c r e a s i n g l yo u t s

5、t a n d i n g I ti so n e o ft h ek e ys u b je c t st h a ts t u d yo nt h er a t i o n a lu t i l i z a t i o no fl a n dr e s o u r c ei nt h ed o m a i n L a n dr e s e r v es y s t e mi sag r e a tr e f o r mo fl a n du s es y s t e mi nO u rc o u n t r yI t i si m p o r t a n t a p p r o a c h

6、o fo p t i m a la l l o c a t i o no fl a n dr e s o u r c e B a s e do nt h ew e l lk n o w nr e s e a r c ha c h i e v e m e n t s ，R e s e a r c ha n da n a l y s i sp r o c e s so fl a n d r e s e r v es y s t e mi nt h eI m p l e m e n t a t i o n T h et h e i s et a k e sp r o c e s so fl a n

7、dr e s e r v a t i o na sl a n d c i r c u l a t i o na n dc i r c u l a t i o no ff u n d s C o n f i r m i n gc a p i t a la n dl a n da r et w om o s tb a s i cf a c t o r s U n d e rc o n d i t i o n sw i t hf u n d ss h o r t a g e ，h o wt ou s ec a p i t a li ne x i s t e n c e ，h o wt oc o n

8、f n - mt h e s c a l eo fr e s e r v e ，h o wt op r e d i c t i v ea n dw a t c ho u tf o rr i s ki nl a n dr e s e r v ei n v e s t m e n t ，h o wt o c h o o s ea n da p p r a i s a lo nt h ef e a s i b i l i t yo fL a n dR e s e r v ep r o j e e t ，T h i sa r t i c l es t u d i e sa n d a n a l y

9、s e st h ee x i s t i n gp r o b l e m sd e e p l y A p p l y i n g c a s hf l o wi n f o r m a t i o n a n a l y s i sc a r r yt h r o u g ha n a l y s i s o fe c o n o m i c a l e f f e c t i v e n e s s ，W i t ht h e a i do ft h e o r i e sa n dm e t h o d s o fs c i e n c eo fs t a t i s t i c s

10、e s t i m a t e r i s k a n a l y s i so fi n v e s t i n gi nl a n dr e s e r v a t i o n O nt h eb a s i so fp r i n c i p l ea n a l y s i so fq u a l i t a t i v e o rq u a n t i t a t i v ea b o u tI n v e s t i n gi nl a n dr e s e r v a t i o n ，s t a n d a r do fa d j u d i c a t i o na b o

11、u tf e a s i b i l i t y o fl a n dr e s e r v ep r o je c ti sp r o v i d e df o rl a n dr e s e r v a t i o ni n v e s t m e n t S e t u pt h ee v a l u a t i o n p r o c e s so ff e a s i b i l i t yo fl a n dr e s e r v ep r o j e c ti n v e s t m e n t B ym e a n so fb r e a k - e v e np o i n

12、t ， c o m p o s i n gj u d g r n e n tm e t h o do fl a n dr e s e r v eB E Pa n a l y s i s T h i st h e i s et a k e st h em a i nr e a s o n s f o rc a u s i n gr i s kf u n dt u r n o v e ro v e r s t o c ka sr e s e r v eq u a n t i t ye x c e e d i n gs c a l eo fl a n dr e s e r v e B E P , a

13、 d v a n c em e t h o do fi d e n t i f y i n ga n de s t i m a t i n gr i s ko fi n v e s t i n gi nl a n dr e s e r v a t i o nb y m e a n so fl a n dr e s e r v eB E P T h e n ，c o m b i n e dt h ep r a c t i c a le x a m p l eo fl a n d r e s e r v ei nX i a nC i t y , t h er e s u l t s d e m o

14、 n s t r a te f f i c a c ye v a l u a t i o n - - f e a s i b i l i t ya n dr i s ke v a l u a t i o n - - f e a s i b i l i t y , T h er e s u l t so f f e r s t h es c i e n t i f i cb a s i sf o ri n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gw h i c hi n c r e a s et h ee f f i c i e n c yo fc

15、 a p i t a lf o r l a n dr e s e r v e ，k e e pl o o k o u tr i s ko fl a n dr e s e r v a t i o n ，e n h a n c eu n i t yo ft h r e eb e n e f i t so f e c o n o m y , s o c i e t ya n de n v i r o n m e n t ，s u p p o r tr e a l i z a t i o no ft h eo b j e c t sa n df u n c t i o no fl a n d r e

16、s e r v a t i o nU l t i m a t e l y , a c h i e v es u s t a i n a b l eu t i l i z a t i o no fl a n dr e s o u r c e s K e yw o r d s ： S u s t a i n a b l eU t i l i z a t i o no fL a n d ，L a n dR e s e r v a t i o nI n v e s t m e n t ，F e a s i b i l i t y E v a l u a t i o n ，F i n a n c i a

17、 lA n a l y s i s ，R i s kA n a l y s i s 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：罗泠出矽年占月8 E t 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或

18、与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 年Z 月孑日 扣一年己具3E l 长安大学硕上学位论文 1 1 选题的背景和意义 第一章绪论 1 1 1 论文研究的背景 土地在人口、资源、环境和经济发展关系中，居于其它资源无法替代的核心地位， 经济的发展离不开对土地的开发利用，保障有限土地资源利用的合理配置及土地资产的 保值增值与持续利用，直接关系到人类社会的可持续发展。因此，探索实现土地可持续 利用的途径成为实现可持续发展的一项重要性基础工作。合理利用土地，实现土地资源 的供需平衡是一项系统工程，涉及到政治、经济、科技、环境等诸多方面，任

19、务复杂而 艰巨，尤其是土地保护与城乡建设占地本身就是一对矛盾，因此，必须纳入到实施可持 续发展全局来考虑。这就要求在区域的可持续发展系统中，控制人口的过快增长，开发 后备土地资源，减少环境污染，特别是合理开发、有效利用土地资源，提高土地资源的 利用率。经过近年来我国各城市的实践探索证明：土地储备制度是促进土地资源可持续 利用的有效途径。 土地储备制度是政府根据社会、经济和环境可持续发展的长远目标，依照法律程序， 运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换、征用等方 式从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，进行前期开发、整理，并予以储存，然 后通过招标、拍卖、挂牌的方式

20、将土地公开投入市场的一种土地经营管理制度。它是政 府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，是一种用地制度的创新。其目的在于调 控城市各类建设用地需求，合理有效配置土地资源，确保城市土地市场供需平衡，实现 土地的可持续利用。 土地储备制度的出现是在我国城市土地市场存在着土地供应量失控、土地隐形市场 大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题，进而导致了市场失灵，而政府调控政 策失利等问题出现的情况下，由于该项制度在不同地区有差别的渐进式进行，并没有一 个统一的、科学的储备模式，也很少对所选土地储备项目进行可行性评价研究。因此， 本文在对土地储备制度产生的背景及其储备意义分析的前提下，试图通过对

21、土地储备投 资项目风险和土地储备投资项目的财务分析两个方面为土地储备项目选择和决策提供 有效的依据。旨在通过研究能对土地储备制度中投资可行性实践提供一些决策依据，为 有效实施土地储备制度提供保障。 第一章绪论 1 1 2 论文研究的意义 城市土地储备制度是我国土地使用制度的一项创新，是在我国土地使用制度改革、 土地市场发展和国有企业改革过程中应运而生的。在培育和规范土地市场，实现土地利 用总体规划与城市规划，实现土地资产的优化配置，推进企业改革，防止国有土地资产 流失等方面起了十分重要的作用。我国城市土地储备制度建立的时间较晚，理论研究和 实践均尚处于起步阶段，都缺乏深入系统的研究和规范，由此

22、，导致各城市土地储备制 度实施过程中存在着无章可循、机制不健全，资金来源渠道单一、制度运行风险较大等 问题，影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。同时，在各地开展土地收购储备 实践过程中也面临着许多有待解决的问题，这些问题在相当程度上制约了城市土地收购 储备制度的推进实施。虽然各地在实践中产生了一批成功的模式，积累了一定的经验， 但由于其是一项全新的土地供应制度，在土地储备实践中出现了很多亟待解决的问题。 在土地储备资金短缺的条件下，如何有效使用资金；土地储备机构如何科学地确定的储 备量；如何预测和防范土地储备中的风险；如何选择土地储备项目等问题。为了进一步 推进土地储备制度的顺利实施，这

23、些问题的解决显得尤为重要。资金是实施土地储备的 首要条件，许多研究认为目前我国土地储备基金不足，影响和制约了土地储备制度的发 展，因此需要深入探讨和研究我国城市土地收购储备制度，分析其存在的问题，提出解 决的途径和进一步规范发展的方向，充分进行项目的可行性研究、价格估算等工作，确 保土地储备项目的有效实施。通过土地储备中投资风险和财务可行性分析，提供合理的 资金筹集和使用方案，保证储备资金链的连续性，确保社会效益和生态效益，实现土地 储备的可持续发展，服务土地利用规划和城市规划对用地的连续性和长期性要求，进而 实现土地资源的可持续发展有着极其重要的意义，同时本课题研究成果具有重要的应用 前景。

24、 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 土地储备起源于1 8 9 6 年的荷兰，到2 0 世纪初期，出于维护公共利益或保障城市可 持续发展目的，瑞典也开展了土地储备工作，随后法国、英国、德国、瑞典等欧洲国家 先后实行了土地储备制度。此外，加拿大、澳大利亚等国家也实行了这个制度【1 1 。 1 国外土地储备思路 2 长安大学硕士学位论文 荷兰对于土地储备认识的主流思想认为不应该有或只能有很少的盈利，因为补贴住 房用的土地是没有盈利的。事实上，所有服务于补贴住房的土地储备行为都是亏损的。 荷兰土地储备的实施方式为：在土地进入市场而且价格合适的时候，政府将其购入。如 果土地在城市边缘外，

25、则可以根据整治或者规划的考虑确定是否将该宗土地并入城市。 当土地被买入以后，政府会将土地进行整理，并储备起来，在适当的时候投放到市场或 者直接用于开发。开发用地最终是用于出租，还是出售，各城市会根据实际情况采取不 同的措施。 法国选择了有别于荷兰的土地储备思路：通过区域划定，特别是优先发展区的划定 来推行土地储备，即任何规划中的发展都需要选取一个特定的区域，如果将这些特定区 域设计成优先发展区，国家和地方向该区投资用于基础设施建设，并且该区域的土地价 格应该被公众优先购买权和购买行为控制。其中，需要把握两个最基本的要素：优先购 买权和足够的资金保障。法国土地储备的成功之处正是在于划定不同的区域

26、，使得能通 过优先购买权的行使，取得公共土地以控制未来都市的发展，并成功的抑制了土地投机。 可以说，优先购买权的成功行使是土地储备得以实施的保障。以法国巴黎地区所划定的 未来发展区为例：巴黎地区的未来发展区取得优先购买权成功使用的因素有：设立了土 地技术服务机构( L a n dT e c h n i c a lS e r v i c e sA g e n c y ) 等专职机构负责实施；有足够的资 金保障优先购买权的实施；制定防止规避优先购买权的措施，避免私下买卖。 德国的土地储备是重要的土地政策之一，采取组建土地基金的方式推行土地储备， 最大的优势在于以雄厚的资金为基础实施土地储备，一般不

27、会出现资金不足的现象。其 次，在其操作过程中，充分进行了项目的可行性研究、价格估算等工作，确保了每一宗 土地储备项目的成功实施【2 1 。 2 国外土地储备研究结果 国外许多学者认为城市土地储备制度具有良好的经济和社会效应，对于降低住房价 格、抑制土地投机、提高城市生态环境质量等均有很好的作用，也都是以此达到振兴经 济和增加政府收益的目的【3 】。此外，国外许多学者还对土地储备机构的设计及决策分析 方面作出了很多贡献，对公共部门的土地储备行为进行了研究，探讨了土地储备中应考 虑的经济因素，认为地方政府经常面临着与房地产有关的土地储备决策。地方政府可以 在公开的市场交易中即时购进所要储备的土地，

28、或者凭借他们特殊的权力在以后的任何 时候再获得所要储备的土地，是现在购买( b u y n o w ) 还是将来购买( b u y - l a t e r ) 土地? 通过 成本效益分析，为地方政府的土地储备决策提供了一个决策模型【4 1 。主张成立公私合营 第一章绪论 的开发机构来执行政府的土地储备政策，具体负责土地的取得与公共基础设施开发，然 后将土地出售或出租给其它开发商等。 总体来说，无论是在以土地国有为主的瑞典、荷兰，还是在以土地私有制为主的法 国等国家，土地储备制度是政府高效控制土地开发利用的一种常用手段，但在运作过程 中也出现了一些的问题，如：荷兰的土地储备虽然在实施流程和保障体

29、系上，为广大市 民提供了优质的住房，并推动了城市发展、土地市场有序运作和整个社会福利的提高。 却面临的最大问题在于融资渠道单一，给政府造成巨大的财政赤字。由于资金不足，很 多情况下不得不将储备的土地以特定的用途很快出售，这样，虽然可以很快速的回笼资 金，但却失去了获取土地未来升值的机会，也不利于与城市的长远规划配合。法国的区 域划法定储备模式为不可知的未来用途，冻结了大量的土地，导致了土地供给量的减少， 降低了土地利用的效率，有碍于城市的健康发展，各种管制使用区范围内的土地投机受 到抑制，但管制范围外的土地，土地投机仍然存在，地价上涨的压力亦未减缓【5 1 ，在特 定区域外无法抑制土地投机。德

30、国的土地储备由于参与的单位过多，某种程度上会影响 政策实施的效率，延误土地取得和投放的时机。 1 2 2 国内研究动态 随着我国土地储备制度的逐步实施，土地储备相关研究相继开展。目前国内的研究 主要集中在以下几个方面： 1 土地储备的必要性 许多学者或政府管理人员从我国城市土地市场现状及存在的问题，以及城市建设与 发展的需要出发来说明土地储备的必要性。认为我国城市存量土地几乎都掌握在土地使 用者手中。这些土地使用者可以通过合法渠道成为土地供应者，造成城市土地供应总量 失控，土地招标拍卖制度难以推行，国有土地资产大量流失。这种多头供地情况影响了 “公平、公正”的市场竞争原则，影响了土地招标拍卖的

31、实施，阻碍了土地招标拍卖的 发展。政府必须强化土地一级市场的宏观调控，实行土地储备制度，垄断土地一级市场 的供应，切断土地多头供应的源头。形成政府对城市存量土地供应的垄断，是解决这些 问题的必然选择。此外，有学者认为建立土地统一收购储备制度是盘活城镇内部存量土 地和置换城镇内部低度利用的土地，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决城 市化进程中建设用地对耕地的需求量与可供量之间矛盾的有效途径。 2 土地储备的功能 4 长安大学硕士学位论文 关于城市土地储备制度的功能定位，欧阳安蛟( 2 0 0 2 ) 认为土地储备使政府垄断了城 市存量土地供应，增强了政府宏观调控能力，有利于企业脱困改制和

32、结构调整，有利于 合理利用城市土地，保证城市规划的实施【6 】。冷宏志、宫玉泉( 2 0 0 1 ) 总结了我国城市土 地储备制度的多项功能，包括规范与调控了土地市场，推进了土地利用方式的转变，为 国企改革提供了巨额资金，刺激了经济发展等等。刘维新( 2 0 0 2 ) 认为政府可以根据城市 规划和土地利用开发计划，定时定量地将储备土地投入市场，使土地总量得到严格控制， 避免土地市场价格的大幅波动，引导市场健康有序发展【7 】。 从目前的研究来看，土地储备的积极作用是主要的，但同时一些学者指出，城市土 地储备尚处于探索和逐步完善阶段。在实际运作中难免出现一些问题和负面作用，如储 备土地的利用不

33、够充分，土地储备可能引起地价上升，土地储备的储囤成本高，一些地 区在土地储备运行中片面追求高地价，土地收购储备与新的大型开发商要求大面积土地 的矛盾，单纯追求土地收益等。 3 土地储备的规模问题 土地储备的规模大小决定政府是否能够确保实现对土地一级市场供应的垄断，进而 对其实施合理干预和有效调控。储备量的不足，不能达到有效调节市场的目的。土地作 为最基本的生产资料，在储备期间不可避免的临时低效利用，会造成整个社会福利的损 失。陈江龙、曲福田( 2 0 0 2 ) 认为，针对我国目前状况，较少的土地储备数量是城市政府 的一个较好选择，但是土地储备的量也不能太少，为了达到调控土地市场，政府手中必

34、须保持一定的储备量，才能平抑市场的供需矛盾，熨平市场的波动【8 】。陈利根、郭立芳 ( 2 0 0 3 ) 认为，土地储备规模大小受以下几个因素制约：土地储备机构对储备成本的承受 能力；土地储备机构运作效率；土地储备机构自身储备动机，即实施土地储备的多种目 标性：土地储备来源量、土地储备方式等。 4 土地储备资金筹措与风险的研究 土地储备资金是指土地收购及土地前期开发等所需要的有关费用，包括启动资金和 流动资金。资金是实施土地储备的重要条件【9 1 。许多研究认为，目前我国土地储备资金 不足，影响和制约了土地储备制度的发展。由于资金不足，使土地储备量较小，储备时 间比较短，土地储备制度的优势难

35、以充分发挥。 朱寅传( 2 0 0 2 ) 认为土地储备需要投入大量资金，目前资金来源大多是政府小量的启 动资金以及银行贷款。资金来源以银行贷款为主，不仅融资渠道单一，且利率高、风险 大。 第一章绪论 韩三( 2 0 0 0 ) 认为土地储备资金主要依靠银行贷款存在着两大问题，一是土地储备是 政府行为，而银行贷款是市场行为，存在着政府行为与市场运作的矛盾，从市场取得的 贷款，必然要求贷款人按市场规则运作，迫于偿还银行本息的压力，储备土地不得不很 快出手，从而不能有效地调控土地市场；二是风险过大。针对我国土地储备中资金来源 渠道单一，资金数量不足，资金风险过大等问题，许多学者提出了拓宽资金来源渠

36、道、 建立土地储备基金以及基金风险控制等建议。 5 土地储备的补偿价格和补偿标准 城市土地收购的补偿价格、标准问题，主要存在按原有用途决定的地价收购和按规 划用途决定的地价收购两种观点。为保证城市土地储备制度的顺利实施，实现其社会经 济发展目标，以被收购土地原用途的土地价格确定收购价格内涵是十分必要的，并且地 价确定应以有评估资格的地价评估机构的评估结果为依据【1 0 】。 杨遴杰( 2 0 0 2 ) 在比较国外储备制度时指出，各国对于储备土地的地价补偿计算约大 有三种方式：现时的土地使用价值、冻结价格和市价【5 】。欧阳安蛟( 2 0 0 1 ) 指出，海外土 地收购价格基本以被收购土地原

37、用途的市场价格作为评估标准。他主张我国土地收购价 格的内涵可以界定为归属于被收购土地经济主体的现时土地收益，也就是指与被收购土 地经济主体权力和利益相一致的对应于宗地收购前土地的用途和条件的市场价格，价格 构成中不包括土地发展权价格及地上建筑物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营 建设费等费用。陈志庆、金明全、周刚华、贾生华( 2 0 0 2 ) 认为土地补偿的本质是对原土 地使用人有关土地经济权益的补偿，直接影响土地补偿的法定权利主要包括土地所有 权、土地使用权、土地处置权与土地发展权。土地补偿大小的影响因素包括土地区位、 土地用途、土地使用权年限、土地成本等。 1 2 3 国内外研究现状

38、评价 综上所述，国内外都对土地储备制度进行了理论和实践等多方面的研究，涵盖了土 地储备的必要性、功能、储备补偿价格和补偿标准等内容。既有理论研究，又有方法探 讨，取得了丰硕的成果。但目前的研究还存在着许多有待完善与提高的地方，表现在如 下几个方面： 1 理论研究有待深入 无论是国外还是国内，土地储备是各个城市政府为调控土地市场而采取的一项措 施，土地储备运作机制及其相关配套措施大多是在实践中不断探索与完善而形成的，为 6 长安大学硕士学位论文 迎合实践中急待解决问题的需要，理论研究有待深入，土地储备实践缺乏系统的理论指 导，对土地储备的概念与内涵，性质与功能，理论基础与运行机理等理论问题的认识

39、不 够全面与深入，这是我国土地储备实践中存在了一些问题的主要原因之一。 2 研究方法有待提高 目前，大多数研究方法是采用调查的方法与定性描述的方法。这对典型地区的典型 问题调查研究是一种非常有用的方法，今后仍需坚持，并使之不断发展提高。目前研究 方法的上存在定性描述太多，缺乏定量研究的方法。深入的定量分析不够，影响了研究 的深度。 3 多学科综合研究不够 目前的研究工作大多来自于土地科学的理论工作者与土地管理部门的实际工作者， 来自于其它相关学科与相关部门的研究较少。土地储备是一项系统工程，问题复杂，涉 及到多门学科、多个相关部门。因此，需要多学科、多部门的联合研究。从研究的综合 效果来看，土

40、地储备研究在内容上与方法上均有待加强。在内容上应要求理论研究与实 证分析相结合，既要作深入的理论分析，又要以理论作指导进行实证分析。在研究方法 上，应该进一步加强调查研究，加强定量分析与综合分析，加强多学科的综合研究，以 提高研究的科学性与准确性。 1 3 本文的内容结构和研究方法 1 3 1 研究内容结构 首先，在了解国内外土地储备进展的基础上，将国内外的土地储备工作进行对比分 析，总结国内外土地储备工作实践经验和不足之处； 其次，阐述了我国城市土地储备制度的内涵，分析了我国城市土地储备制度产生的 背景，提出了土地储备可行性评价的必要性、评价的内容和评价的流程； 最后，根据我国土地储备实践中

41、存在的问题，确定影响土地储备投资的主要因素。 结合土地储备的目标，运用现金流量分析法进行预期经济效果分析：运用统计学有关理 论和方法对风险进行测度，运用盈亏平衡分析法，提出了保本储备量的识别和估计储备 积压风险的方法；在对土地储备投资可行性的定性和定量分析的基础上，提出了土地储 备效益的定量评价指标和土地储备可行与否的评判标准；编制了土地储备投资可行性评 价流程。结合西安市一土地储备项目实例，运用所编制的可行性评价流程和评价标准评 价对储备方案的可行性进行了必要的财务评价和风险评价，为土地储备制度的有效实施 7 第一章绪论 提供科学决策依据，达到有效利用储备资金，防范土地储备风险，提高土地储备

42、投资项 目的经济、社会、环境等综合效益，保证土地储备目标和储备功能的实现，最终实现土 地资源的可持续利用。本文的内容结构如图1 1 所示： l 实施土地储备项目，实现土地 l 资源的可持续利用目的 图1 1 本文的研究结构图 长安大学硕士学位论文 1 3 2 研究的方法 1 收集文献资料、实际调研、确定研究内容； 2 采用定性研究与定量研究相结合、宏观分析与微观分析相结合的方法，遵循从 特殊到一般，一般到特殊的普遍规律，对研究的内容深入分析，提出问题，分析问题， 解决问题； 3 理论研究与实证分析相结合，文字描述与图表结合的方法、比较分析的方法。 4 数理与统计方法，结合理论模型收集资料数据，

43、运用适当的方法处理数据，全 面综合的分析研究结果。 9 第二章土地储备制度概述 第二章土地储备制度概述 2 1 土地储备制度的内涵 2 1 1 土地储备制度的概念 1 概念和特征 土地储备制度是指政府根据社会、经济和环境可持续发展的长远目标，依照法律程 序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，由城市政府授权的机构通过征 收、收购、置换等方式从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府授 权的机构组织进行土地开发整理，在完成了房屋拆迁、土地整理等一系列前期开发工作 后，予以储存，根据土地年度出让计划，将土地有计划的投入市场，满足供应和调控城 市各类建设用地需求。 土地储备制度

44、是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。首先，土地储备制度 的建立，使得城市政府完全垄断了城市土地的一级市场，只有储备机构才能够通过征收、 收购、置换等方式将土地集中起来，直接进入储备后经过开发进入土地储备库，然后从 储备机构出让、出租土地。一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场，为建立土地有形 市场打好基础。 土地储备具备两个鲜明的特征：一是“超市场性，指它可以收购行政划拔土地， 可以收购已出让的土地，它是行政划拔土地、出让土地的终结者，同时经过储备，又是 新一轮一、二级市场的基础。二是经营性，土地储备机构是单独核算的独立法人，不但 要进行土地收购成本的核算，还要进行融资成本、拆迁成本、土地

45、整理、储备管理成本 以及储备土地的再利用的核算。经营得好，储备土地收益就高，经营得不好，储备土地 的收益就低，因此经营土地是土地储备机构的主要内容【1 1 】。 2 目标 土地储备的长远目标是土地资源的可持续利用。各国各地区土地储备的近期目标大 多根据所面临的问题来确定的。由于不同国家，不同城市遇到的问题不同，因此各国各 地区的土地储备近期目标不完全相同。各国土地储备目标基本都以公共利益为主体，以 社会利益最大化为主要要目标。只有少数国家土地储备追求一定的经济利益。 实施土地储备必须有明确的目标。没有明确的目标，土地储备的机构设计、土地储 备的范围、土地处置方式等都难以确定。我国目前土地储备的

46、目标实质上主要以经济目 1 0 长安大学硕士学位论文 标为主体，这是由我国具体情况决定的。但作者认为，基于可持续发展战略，土地资源 的可持续利用要求土地储备制度不能片面追求经济目标，应适当兼顾社会目标与生态环 境目标。 目标确立应合理有效，根据所储备土地用途的不同，评价所选储备可行性时采取评 价标准的侧重点有所不同：对于公益性用地，侧重于对生态和社会效益的评价；对于经 营性土地应侧重于经济效益，目的是为土地储备制度的长期有效展开，提供资金积累的 一个重要渠道，也是间接地提供了公益性用地储备中资金需求的重要途径。 3 功能 城市土地使用制度的改革，就其表现形式来看，是一个变“无偿为“有偿”的过

47、程。在经济上，使国家土地所有权得以实现，扩大了国家的财源，加快了城市建设，吸 引了外资。透过这些现象，可以看出城市土地使用制度改革的实质，则是改革行政配置 土地的方式，建立与社会主义市场经济相适应的城市土地资源配置体制，从而保证土地 的高效利用，促进城市土地市场的健康、规范发展。实现保护耕地的基本国策。 。 关于城市土地储备制度的功能定位主要有三种观点：一是增加财政收益论，认为通 过土地储备促进城市土地收益的最大化，从而为城市建设和发展筹集资剑1 2 】；二是土地 市场健康发育论，着眼于解决土地市场存在的问题，纠正政府调控失灵与市场失灵，促 进土地市场的发育。其功能主要是政府垄断一级市场，调控

48、土地的供给总量，促进土地 二级市场的发育与完善【1 3 】；三是城市土地利用论，认为通过城市土地储备经营，通过政 府调控这只“看得见的手”结合市场调控“看不见的手”引导城市更新，以避免政府滥 用行政权力干预市场的运作而造成城市土地利用的不合理【1 4 15 1 。 根据我国的实际情况，认为土地储备制度的功能具体体现在以下几方面： 第一，增强政府对土地市场的宏观调控能力 土地市场作为社会经济正常运行的基础，对宏观经济的影响日益明显，但不可能保 证其一直处于平稳、健康的发展状态。而土地调控政策将在我国宏观经济调控中发挥越 来越重要的作用，土地储备制度就是实现政府土地市场宏观调控的一个重要手段。它通

49、 过政府对土地供应市场的垄断，加强土地供应计划，增强政府对土地市场的调控能力， 平稳市场，确保土地市场平稳运行，为经济增长提供保障作用。 第二，促进土地市场健康发展 土地储备制度就是纠正土地市场的不规范现象，改善土地市场的运行机制和管理机 制。它的建立，使政府掌握了土地的统一收购权和垄断供应权。这样可以确保土地供应 第二章土地储备制度概述 的合法性和合理性，减少违法用地、多头批地、越权批地等现象的发生，有效调控土地 供应的规模和节奏，逐步建立一个公正、公平、公开、高效的土地市场。政府可根据土 地市场的变化，将已储备的土地适时、适量推向市场，以平衡土地市场的波动，保持土 地出让的理性化。同时土地储备制度的建立还可为市场提供充分的市场信息，促进一级 市场上土地需求者的公平、公开竞争，杜绝不规范的交易行为。同时，土地储备制度应 保障城市地价的平稳性，防止地价的暴涨暴跌，以促进土地市场的平稳发展。为实现社 会的可持续发展作出保障。 第三，保证土地利用总体规划和城市规划的实施，提高土地资源的配置效率 城市土地储备制度应以两个规划为基础，在企业自行招商和存量土地分散进入市场 的情况下，土地开发的混乱状况长期困扰着城市规划、建设和管理，l E l 城改造中也会造