大型商用楼盘建设项目可行性研究分析可研报告.pdf

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1、大型商用楼盘建设项目可行性研究报告大型商用楼盘建设项目可行性研究报告 目目录录 第一章第一章总论总论1 1 1 1 1.1项目概况 1 1.2项目建设背景.2 1.3财务分析 3 1.4不确定性分析.4 1.5结论 4 第二章第二章项目规划设计方案项目规划设计方案5 5 5 5 2.1项目规划设计思想.5 2.2设计依据 5 2.3规划设计主题与设计原则理念.5 2.4项目规划设计方案.8 第三章第三章项目市场背景研究项目市场背景研究10101010 3.1投资环境分析.10 3.2德州市商业、酒店、写字楼、Townhouse 市场分析14 第四章第四章项目营销策划方案项目营销策划方案2424

2、2424 4.1项目板块定位.24 4.3项目宣传推广方案.25 4.3营销推广费用预算.27 4.4项目的销售和经营.29 第五章第五章项目工程建设进度项目工程建设进度31313131 第六章第六章投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措32323232 6.1估算依据 32 6.2估算范围 32 6.3估算说明 32 6.4投资估算结果.35 6.5资金筹措 35 第七章第七章财务评价及效益分析财务评价及效益分析36363636 7.1估算依据 36 7.2基础数据的选取.36 7.3销售收入估算.37 7.4销售成本估算.38 7.5经济效益分析.38 7.6盈亏平衡分析.39 7.7敏感性

3、分析.40 7.8财务综合评价.41 7.9环境效益分析.41 7.10社会效益分析.41 第八章第八章风险分析风险分析42424242 8.1风险分析 42 8.2 投资风险的控制.43 第九章第九章研究结论与建议研究结论与建议44444444 9.1研究结论 44 9.2项目建设 44 第一章第一章总论总论 1.11.1项目概况项目概况 项目名称：大型商用楼盘建设项目天润柏川 SHOPPING MALL（暂定名） 投资方：北京天润柏川投资担保有限公司 开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名） 商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司 设计单位：中国建筑设计研究院 1.1.11.1.1

4、 项目介绍项目介绍 天润柏川 SHOPPING MALL 位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区 N7-06、07、08、09 地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体 shopping mall、五星级豪 华酒店、5A 级写字楼、townhouse 别墅，占地面积内红线 209239 平方米（314 亩） ，外红 线 291152 平方米（437 亩） ，总建筑面积 30 万平方米，总建筑面积 30 万平方米。项目定 位德州市及周边地区高端市场，建成后将成为德州市乃至山东省形象工程、标志性建筑。 1.1.21.1.2 区域状况区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于

5、德州老城区与经济开发区之间，西起岔河 风景区，东至新兴路（含金融一条街） ，北起花园路，南至东方路南侧 6 号到路线，总面积 10 平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区， 新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿 地，自然和人文环境较好，地理位置优越。 1.1.31.1.3 项目四至项目四至 地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至 16 号线，土地面积 209239 平方米， 矩形，形状规则，可利用程度好。 1.1.41.1.4 项目技术参数项目技术参数 占地面积：内红线 209239 平方米（314 亩） 、

6、外红线 291152 平方米（437 亩） 总建筑面积：30 万平方米 其中 单体 shopping mall：15 万平方米 五星级豪华酒店：5 万平方米 5A 级写字楼：5 万平方米 townhouse 别墅：5 万平方米 经营方式：大型 shopping mall、5A 级写字楼、townhouse 别墅以销售为主，五星级豪华 酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 1.21.2项目建设背景项目建设背景 德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建 设河东新区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、 行政中心、新城绿地、会展中

7、心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设 于城市的一个小中心。天润柏川 SHOPPING MALL 为大型综合性一站式购物休闲商业中心， 包括大型单体 shopping mall、五星级豪华酒店、5A 级写字楼、townhouse 别墅，项目的 投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面： 为德州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城 市功能的尽快完善； 项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件； 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用； 项目设计理念科学、先进，建筑标准高

8、档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市 形象起到积极促进作用； 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料 ， 从而“波及”和拉 动当地以上行业发展； 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所； 可直接或间接带动提升 60 多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大； 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用； 项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达 1 亿元； 本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。 1.31.3财务分析财务分析 1.3.11.3.1 计算依据计算依据 营业税率：5.5% 所得税

9、率：33% 销售费率：3%(以销售收入为基数) 折现率：12% 贷款利率：9% 开发周期：4 年 1.3.21.3.2 建设投资建设投资 总投资: 184233.54 万元 建筑面积: 30 万平方米 单位建筑面积投资: 5988 元/平方米 1.3.31.3.3 资金来源资金来源 本项目总投资 184233.54 万元。项目实现滚动开发作需资金投入约 7.3 亿元，资金来源： 自 有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。 1.3.41.3.4 财务指标财务指标 税后利润: 63837.73 万元 财务净现值: 12459.5 万元(折现率 12%) 内部收益率: 31% 1.41.

10、4不确定性分析不确定性分析 在销售价格、 建安成本、 销售率上升 10%或下降 10%的情况下,项目依然有较高的收益水平, 高于银行贷款利率 8%,也高于基准收益率 12%。本项目有较强的抗风险能力。 1.51.5结论结论 项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。 第二章第二章项目规划设计方案项目规划设计方案 2.12.1项目规划设计思想项目规划设计思想 本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标， 定位在依托独特的外部环境、 策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有 时代意念的标志性商务群体建筑。 2.22.2设计依据设计依据 1.规划

11、部门提供的方案设计任务书和红线图。 2. 公司对“德州天润柏川大型综合性一站式购物休闲商业中心”建筑设计相关条件要求。3 德州市人民政府关于同意建设“德州天润柏川 SHOPING MALL”的函。 4德州市城市规划局的“规划设计条件” 。 5有关规范文件： （1） 民用建筑设计通则 （JGJ37-89） ； （2） 建筑设计防火规范 （修订、GBJ16-87） ； （3） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ； （4） 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） ； （5） 建筑工程设计文件编制深度的规定 ； （6） 人民防空地下室设计规范 （GB50038-94）

12、； 2.32.3规划设计主题与设计原则理念规划设计主题与设计原则理念 信息信息 协调协调 生态空间生态空间 创造现代信息建筑的生态化空间，是本设计的主题。协调，信息与生态空间为本设基本 理念原则。 信息信息 设计主题，基于现代信息建筑的设计理念逐渐成为中心商务建筑的思想基础。 现代信息建筑的理论，是一种先进的群体设计理论，其基本思想为基于功能运行的时间和空 间秩序来组织和穿插空间，使建筑在功能和形态意向上均体现出具有多层意味的信息交流的感 受。国内外同类商务建筑逐渐接受并进行此类思想理念的深入研究与异化转化。同时，新的设计 手段不断增加，为此种理论的实践提供了更成熟的基础。 在设计中，信息理论

13、的设计概念分为四个层面进行设计研究。 （一）规划意念：设计运用中心广场空间作为空间连接的主题，形成一个信息广场，同时， 采用玻璃廊道，孤形信步道为信息副轴，分别以快速和舒缓为不同的节奏，与广场交相呼应。各 个建筑的独立交通，外围车流与入口的交通组织，共同形成多层次的空间系统。 （二）建筑意象，采用纯净的形体作为建筑的主题形象，而以精美细致的纹理作为建筑的细部， 反映出明快而精美的现代高层建筑气质。这种处理方式也是信息化时代建筑的一种良好的处理手 段，被称为信息化时期的新古典主义风格或者新精美主义风格，作为对德州新城建筑的一种响应， 优美的体型和精致的细节，延续了新区精美的气质特征，而洁净单纯的

14、外型，则不形成强烈的异特 征，作为新建筑自身的一种“无”的做法，外在纯净，细部精美，对新区的现代建筑风格既尊重， 又表达了新建筑自身的新的现代建筑元素，将新的精美风格补充入城市，成为城市新时代层面的一 个新的元素。 （三）群体结构，以纯净的写字楼和商务区为中心，各部分既呼应又各有特色，而以丰富的商 业娱乐建筑细部为联系，通过建筑体量的配合和细部的呼应，形成不同空间之间的感受响应，从周 边欣赏建筑开始，到进入建筑，建筑的各个部分如同不同的舞台，将使用者带入各个不同的场景， 随建筑的性质组织设计的气氛，不断感受到同质异构的空间副主题，随空间和时间的变化，建筑空 间反映出各种不同的气氛，高度呼应的空

15、间，使使用者强烈感受到建筑综合体的高度信息感受。 （四）硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备的使用，在可视空间环境，水环境，光环 境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统的设计， 使建筑表现出杰出的信息建筑使用层面的涵义，与外在信息感受丰富的规划结构，单体和群体关系 的整体呼应，共同实现建筑功能方面的高度信息化体验。 现代信息建筑的理论有更丰富的内容和内涵，在设计的具体操作中，可更深入而本质的对此类 建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体的深层次美感和功能系统的组织中。同时以此为主 题和其他设计理念进行综合，形成更高品质的建筑空间。 协调协调 协调

16、是设计的整体氛围要求，设计作为一个群体设计项目，坐落于德州新城这样一个建筑环境 优美的大环境中，设计本身的协调感是设计品质的最重要的基础。 协调的理念从3个层次进行理解。 （一）设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。 设计主题选择信息时代的主流理念-信息建筑理念及其总的思路已在前文提到。作为德州新 城的建筑，设计应表达出如下与城市背景的协调理念： 文脉延承： 长期的历史沉淀形成了德州的建筑气质和风格，各个阶段的建筑中包含着城市不同时期历史的 记忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。之 后的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手

17、段，建筑材料中，更丰富的理解和解译 本设计的建筑气质，统一于城市的建筑气氛中，又使城市的风格表达的更加丰富。 对步行空间的强调是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案将步行空间引入建筑中，将德 州的步行感受转为建筑中的空间，建筑成为步行的背景，跌落的空间层次成为步行的街景。不同的 步行线路-阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。 人文氛围 建筑的人文氛围的形成有两个因素，一是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。二是 个性建筑有别于社会其他同类建筑的特征。 德州的人文精神表现为一种朴素，平和的人文气质，商业建筑则应表达出较强的宣传特性。本 设计以典雅和谐为基调，以洁净的体

18、量和信息化的理念作为商业建筑的个性特征，在典雅的人文气 质基调上进行空间的组织。 从开发的角度，设计按照周边开发情整体发展的特点，以及未来使用者的特点进行协调设计。 总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又 与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。 过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求一种朴 素大气的建筑风格，使用合理的建筑材料进行协调组织，在经济上较低的投入，而达到良好的效果， 使整体风格在较高的设计基调中作到和谐统一。 （二）建筑群体关系的协调 设计应表达出如下群体设计的协调

19、理念 层次秩序： 在具体设计中，建筑表达出丰富而有机的空间内涵。其空间在广场的导引-展开-主体-交流 -结束的空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能 次轴线次功能的次序，按主分次三个层次组织空间。 整合景观： 设计应在整体空间架构中生成。本案的规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围 合，内部功能则分开布置，形成不同的分区体系。这种原则决定了本方案的总体框架。并进一步决 定次级设计，如景观和细部设计的方法，本设计原则是对整体设计体系的遵从，着力于发展与整体 和谐的建筑环境。 （三）群体中各个单体的建筑内涵的协调， 包括建筑秩序的明确，建筑风格的清晰，单

20、体建筑各细部的呼应，不同建筑部分间收放配合和单体 整体空间的流畅。 在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中 的丰富变化。设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁的立面划分，与精美的细部 结合，运用现代简洁手法阐释建筑的个性意象。 单体细部形式，采用多层次的组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每一处空间都充满生 机与活力。同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。 个体的不同局部注意商业建筑时代品质特征、同时强调温馨和谐的气氛和典雅尺度，使整体气 氛产生协调而富有内涵的现代商业品质。各部分的功能间产生丰富的联系。交流的空间成为建筑

21、的 重要特征。 2.42.4项目规划设计方案项目规划设计方案 （1） 规划总体结构： 本案占地209239平方米，由4组较大的功能分区组成相对独立的组群区域，主要为商业区， 高层办公区，酒店区和居住区。 商业区采用多层集中式布置， 高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店，与空间丰富的商业娱乐区结合的布置方式， 居住区独立成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观，中央区布 置步行景观系统，通过水系与绿地设置主景观系统，争取户户有景，步移景易的高层次低层住 宅景观。 按平面结构，主题分为东西两区，分别为西部的商业区和东部的居住区，按纵向结构，分为 办公区，酒店区（高层区） ，商业及娱

22、乐区，低层居住区（多层部分） ，地下功能区。 根据规划结构，地块空间关系采用围合，分合高低结合，形成生动有序的体量关系。 方案由中心步行广场连接起来，形成清晰的功能组织序列。 由城市广场、步行阶梯、阳光通廊和弧形信步道组成的三个步行主轴，形成了功能多样，层 次丰富的半室外共享空间城市与建筑的过渡空间。同时又将建筑的各个不同的功能区有机的 联系起来。 现代社会各界对于健康环境的关注超过了以往任何时期，而半室外空间良好的自然 通风，在为人员密集的大型集会、文化、健身、娱乐活动提供了便利的同时，它又有力的保护了 人们的健康。同时屋顶平台又自然形成了一个避难层，为主楼及群房的人员安全疏散提供了有力 的

23、条件。 （2） 交通组织与停车 办公楼群地下2层，为主要停车场，地下2层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。 商业楼群地下一层商业，地下2层为机房及仓库，局部做机动车停车位。 各功能入口主要沿周边布置，与中心广场呼应， 兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑的使用性质， 地段特点，服务半径和景观效果等多种因素。 消防车道沿建筑物周边布置，满足消防要求。 机动车停车通过地上和地下结合解决。 （3）步行体系及景观设计 形成步行广场，形成良好的集中公共空间，采用大面积，连续视线的集中景观区域。 公共景观的组织以一条阶梯主轴为主，两条休闲廊为辅，穿插进一系列活跃的空间元素，组 织较丰富的主体空间。 线形

24、空间内可设置群体主题景观广场、喷泉、浅水以及各种景观元素等，结合主轴步行道及 弧形信步道构成丰富而生动的景观效果。 （4）绿色生态系统 建筑群体内设线形绿化，集中绿化两级生态系统。 线形绿化按三主多辅体系布置，三主是指沿三条步行通道的绿色生态体系，多辅是指沿各个 交通体系均设置为绿色线形系统。 集中绿化系统是指绿色庭院布置，分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边的绿带布置， 娱乐建筑的屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置，商业，写字楼主题空间布置，空中休闲 厅布置，居住建筑会所布置，如上位置的设计均围绕生态建筑为主题进行设计。 第三章第三章项目市场背景研究项目市场背景研究 3.13.1投资环

25、境分析投资环境分析 3.1.13.1.1 宏观整体经济形势宏观整体经济形势 2004 年国内生产总值 136515 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.5%。其中，第一产 业增加值 20744 亿元，增长 6.3%；第二产业增加值 72387 亿元，增长 11.1%；第三产业 增加值 43384 亿元，增长 8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为 9.2% 和 29.0%，分别比上年提高 5.2 个百分点和 2.8 个百分点。 全国居民消费价格总水平比上年上涨 3.9%（见表 1），其中服务价格上涨 2.3%。商品零 售价格上涨 2.8%。 工业品出厂价格上涨 6.1%。 原材

26、料、 燃料、 动力购进价格上涨 11.4%。 固定资产投资价格上涨 5.6%。农产品生产价格上涨 13.1%。居住消费价格全国上涨了 4.9%。 目前我国会展业蓬勃发展。中国贸促会近日公布的研究报告显示，未来 5 至 15 年内，中 国会展业年均增长率将保持在 15%至 20%左右。预计到 2010 年，我国会展业总收入将超 过 200 亿元；2020 年，我国会展业总收入将超过 1000 亿元。 据测算，会展产业的经济带动系数高达 19，即场馆收入为 1 时，其他交通、住宿、餐饮、 娱乐、购物等相关收入则为 9。会展业在带来巨大的直接经济收益的同时，更为这些地区 和城市的繁荣与发展提供了强大

27、的动力：会展业作为人流、物流、技术流和信息流的重要 载体，具有间接拉动经济升级的作用，而其产生的社会效益更是无法估量。会展经济的发 展必然会加大对商务旅游地产的需求。 3.1.23.1.2 德州城市概况德州城市概况 德州市位于山东省西北部，北纬 3624-380、东经 11545-11724之间，东西宽 200 公里，南北长 175 公里，总面积 10341 平方公里，占全省总面积的 753，位于黄河 下游北岸。 德州市北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛， 处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发 带交汇区内，兼具沿海与

28、内陆双重优势。 德州市是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5 条国道、 14 条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过。从德 州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港也只用两个小时。 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云， 1 个市辖区、8 个县，代管 2 个县级市。 2004 年末全市总人口 5493 万人，其中农业人口 418.97 万人，下降 O26；非农业人 口 13033 万人，增长 424。全年出生人口 692 万人，出生率 126；死亡人口 3 02 万人，死亡率 55；人口自然增长

29、率 71。其中德城区 10%，陵县、临邑县各 10%， 齐河县 11%，乐陵市 13%，人口所占比例较大。 3.1.33.1.3 德州市经济发展状况德州市经济发展状况 据德州市统计局统计结果显示：2004 年全市实现国内生产总值（GDP）686.9 亿元，比上年 增长 17.1%，增幅提高 0.5 个百分点，为近几年以来最高增速，实现了连续五年的两位数 增长， 人均国内生产总值达到 12542元。 其中， 第一产业实现增加值 118.24 亿元， 增长 7.6%； 第二产业实现增加值 360.74 亿元，增长 18.1%；第三产业实现增加值 207.92 亿元，增长 12.1%。产业结构继续优

30、化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到 82.8%，与上 年基本持平。 图表：德州市图表：德州市 2 0 0 12 0 0 12 0 0 12 0 0 1 2 0 0 42 0 0 42 0 0 42 0 0 4 德州德州G D PG D PG D PG D P 产值产值 0 0 0 0 2 0 02 0 02 0 02 0 0 4 0 04 0 04 0 04 0 0 6 0 06 0 06 0 06 0 0 8 0 08 0 08 0 08 0 0 0 .0 %0 .0 %0 .0 %0 .0 % 2 .0 %2 .0 %2 .0 %2 .0 % 4 .0 %4 .0 %4 .0

31、%4 .0 % 6 .0 %6 .0 %6 .0 %6 .0 % 8 .0 %8 .0 %8 .0 %8 .0 % 1 0 .0 %1 0 .0 %1 0 .0 %1 0 .0 % 1 2 .0 %1 2 .0 %1 2 .0 %1 2 .0 % 1 4 .0 %1 4 .0 %1 4 .0 %1 4 .0 % 1 6 .0 %1 6 .0 %1 6 .0 %1 6 .0 % 1 8 .0 %1 8 .0 %1 8 .0 %1 8 .0 % G D PG D PG D PG D P（亿元） （亿元） 4 0 7 .44 0 7 .44 0 7 .44 0 7 .44 6 0 .54 6 0 .

32、54 6 0 .54 6 0 .55 5 6 .6 85 5 6 .6 85 5 6 .6 85 5 6 .6 86 8 6 .96 8 6 .96 8 6 .96 8 6 .9 增长率增长率 1 2 .3 %1 2 .3 %1 2 .3 %1 2 .3 %1 2 .6 %1 2 .6 %1 2 .6 %1 2 .6 %1 6 .6 %1 6 .6 %1 6 .6 %1 6 .6 %1 7 .1 %1 7 .1 %1 7 .1 %1 7 .1 % 2 0 0 12 0 0 12 0 0 12 0 0 1年年2 0 0 22 0 0 22 0 0 22 0 0 2年年2 0 0 32 0 0 3

33、2 0 0 32 0 0 3年年2 0 0 42 0 0 42 0 0 42 0 0 4年年 上述统计资料表明，2004 年德州市经济发展显示出了强大的活力，GDP 增长速度连续五年 超过 10%，继续保持了近几年快速增长的发展趋势。预计随着国内需求的稳步扩大、经济 结构调整的进一步实施，未来几年德州市经济环境将更加优越和趋于完善。 2005 年上半年全市生产总值完成 401.8 亿元， 同比增长 17%； 地方财政收入实现 22.4 亿元， 增长 18.8%； 夏粮总产创历史最高水平， 达到 253.3 万吨， 增长 20%； 规模以上工业增加值、 销售收入和利税分别实现 165.8亿元、

34、519.2 亿元和 66.2 亿元， 增长 32.4%、 45.1%和 47.9%； 社会消费品零售总额完成 134.9 亿元，增长 16.7%，是 1998 年以来的最高增幅；城镇居民 人均可支配收入达到 4532 元，增长 11.7%；农民人均现金收入达到 1860 元，增长 12.7%。 城市建设亮点多、力度大，上半年共完成投资 4.2 亿元，同比增长 33%。中心城区干道整 治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程进展顺利，并且已大部分完工；新城区河东大街、 新河路等施工速度明显加快，教育中心、医疗中心等主体建筑已完工。新型农村合作医疗 稳步推进，覆盖面已达 22%。就业再就业工作成效显著

35、，城镇新增就业 2.87 万人，其中下 岗人员再就业 0.73 万人。 深入开展了省级文明城市创建活动， 德城区顺利入选省级文明城 市名单。教育、文化、体育、广播电视等也取得了不同程度的进步。 可以看出，德州整体经济健康稳定的发展。 3.1.43.1.4 德州市居民消费状况德州市居民消费状况 居民收入水平居民收入水平 2004 年德州城市居民人均可支配收入 8049 元，比上年实际增长 12.7%。人均消费支出为 5888 元， 比上年实际增长 13.8%。 20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年 GDPGDP（亿元）（亿元） 407.4460

36、.5556.68686.9 GDPGDP 增长率（增长率（% %） 12.312.616.617.1 居民消费水平居民消费水平 2004 年德州市居民消费价格指数为 103.7%， 高于上年 3.4 个百分点， 比全国低 0.3 个百分 点。其中，食品类价格上涨最多，达到 11.4%； 2005 年居民消费价格上升的拉动力将强于 抑制力， 加之 2004 年价格上涨的滞后影响， 德州市居民消费价格总水平将呈现稳中有升的 态势，预计全年居民消费价格指数在 105%左右。 居民消费结构居民消费结构 2004 年消费品市场稳中见旺。全市实现社会消费品零售总额 187.21 亿元，增长 16%。其 中

37、市的零售额 72.75 亿元，增长 16.9%；县的零售额 47.05 亿元，增长 15.0%；县以下零售 额 67.41 亿元，增长 15.7%。全市人民生活继续改善，2004 年人均消费支出达到 5888 元， 5757 4437 6394 4791 7019 5173 8049 5888 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2001年2002年2003年2004年 德 州 近 年 城 镇 居 民 收 入 和 消 费 性 支 出 统 计 图 ( 单 位 ： 元 )德 州 近 年 城 镇 居 民 收 入 和 消 费 性 支 出 统 计

38、 图 ( 单 位 ： 元 ) 居 民 收 入消 费 性 支 出 德州居民消费价格指数统计图德州居民消费价格指数统计图 102.3 100.7 100.3 103.7 98 99 100 101 102 103 104 2001年2002年2003年2004年 消费价格指数(%) 其中食品支出占 44.5%，衣着支出占 5.9%，居住支出占 15.9%，文教娱乐用品及服务支出 占 11%。 3.1.53.1.5 德州市近年房地产开发状况德州市近年房地产开发状况 近年来，德州市房地产市场蓬勃发展，从下图可以看到，近几年来，德州市商品房施工面 积及竣工面积总体上呈现上升的趋势，上升幅度逐年加大。 3

39、.23.2德州市商业、酒店、写字楼、德州市商业、酒店、写字楼、TownhouseTownhouse市场分析市场分析 3.2.13.2.1 商业市场分析商业市场分析 目前，德州主要有湖滨大道、解放路、东风路、东方红路等主要商业街道，天衢购物中心、 华联商厦、德州百货大楼等较大规模的商业设施。 湖滨大道是贯穿德州市南北的中轴路，道路硬件设施良好，人流车流较大，属于德州市的 形象道路，因此道路两侧多市政配套设施，如：各类金融机构、公园、医院等，许多上档 次的酒店饭店也落户于此，如：德州大酒店。湖滨大道总餐饮商业面积约 22850 平方米， 在该道路商业设施中所占比例较大，约为 52.5。 2001-

40、2004德州房地产开发情况统计图2001-2004德州房地产开发情况统计图 259.9 250.6 403.93 490.2 85.8 62.4 176.44 327.8 0 100 200 300 400 500 600 2001年2002年2003年2004年 施工面积(万平方米)竣工面积(万平方米) 湖滨大道商业业态分布湖滨大道商业业态分布 12.9% 52.5% 4.8% 6.7% 6.4% 0.2%0.8% 0.5% 15.2% 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它 解放路位于德州市西侧，是贯穿市区南北的一条主干道路。该道路位于老城区，硬件条件 一般，但是由于年代久

41、远，许多工厂、商店、学校以及政府机构都落户于此。道路两侧门 市房较多，大多是经营五金建材、服装服饰的小门脸，规模较大的商业数量十分有限。其 中服装服饰总商业面积约 18400 平方米， 在该道路商业设施中所占比例较大， 约为 30.6， 餐饮约 10700 平方米，约为 17.8，金融 7100 平方米，约为 11.8。 东风路是贯穿德州市区东西的主干道，交通硬件设施良好，车流人流承载能力强，道路两 侧分布了许多商业网点和德州市政府的职能部门，如：德州汽车总站、德州联通分公司、 市邮政局、德州市气象局、希森大酒店等，可以说东风路将在德州今后快速发展过程中起 着非常重要的作用。其中汽配修理 32

42、830 平方米，在该街道商业设施中所占比例较大，约 占 43，餐饮所占比例其次，约占 13。 解放路商业业态分布解放路商业业态分布 12% 18% 1% 7% 30% 4% 1% 3% 24% 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它 东方红路位于德州市中部，是贯穿德州市区东西向的中轴路，德成区政府、德州市政府市 政协、市国土资源局、市人民医院、招商局等许多政府部门和市政配套设施都落户在此条 道路上；此外，东方红路还是连接德州市区和开发区的一条重要交通道路，随着开发区的 建设发展，此道路的交通运输作用将会越来越大。服装服饰总建筑面积 48200 平方米，在 该街道商业设施中所占比

43、例较大，约为 62.6，其次为娱乐，总建筑面积约 10000 平方米， 所占比例为 13。 德州天衢购物中心位于德州市天衢路与德兴路路口交界处，营业面积 24000 平方米，员工 1800 余人，经营业态包括超级市场和百货商场，它隶属于山东德百集团，是德州市一个大 型综合购物广场。 天衢购物中心是德百集团下属的综合大型卖场，总投资额近亿元，装修豪华气派，消费环 东风路商业业态分布东风路商业业态分布 7% 13% 43% 8% 12% 0%0% 2% 15% 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它 东方红路商业业态分布东方红路商业业态分布 10% 7% 0% 13% 64% 0%

44、0% 0%6% 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它 境舒适宜人，成为德州百货大楼之后的又一商业亮点工程。由专业资深商业咨询公司全程 策划，引进国外先进管理模式，将以低成本、低毛利、高销量的经营手段，迅速成为德州 商业界的名牌。 山东德百集团华联商厦位于市中心繁华地段，西临德州汽车总站，东临人民公园。经营范 围包括：一楼大型超市，家用电器；二楼钟表首饰，照相器材，针棉织品，运动套装；三 楼新潮男女服装；四楼鞋城羽绒服装；五楼五金劳保用品，自行车，文化体育用品。华联 商厦先后被授予山东省“百城万店无假货示范店” 、全国“诚信经营满意服务优秀企业”、 “全国商业服务业安全放心消费

45、场所” ，还被评为“省、市消费者满意单位”等众多荣誉称 号。 州百货大楼是山东德百集团核心企业之一，位于市区最繁华的商业中心，北邻风景秀丽的 德州中心广场，是目前鲁西北、冀东南规模最大、档次最高、服务最优、设施最先进的百 货商场。百货大楼 1983 年建店，多年的诚信经营打造出金子般的企业品牌，被誉为鲁西北 商界的一颗璀璨的明珠。商场外观造型新颖、规模宏大、内部设施先进、功能齐全、环境 优美，是一座购物、娱乐、休闲的综合性大型购物中心 街道名称街道名称天衢购物中心业态分布天衢购物中心业态分布 楼层楼层业态业态营业面积营业面积 一层服装专卖、鞋业、化妆保健品、手机7000 二层超市、饰品9000

46、 三层超市、床上用品、餐饮8000 街道名称街道名称华联商厦业态分布华联商厦业态分布 楼层楼层业态业态营业面积营业面积 一层大型超市，家用电器5000 二层钟表首饰，照相器材，针棉织品，运动套装4000 三层新潮男女服装4000 四层鞋城羽绒服装4000 五层五金劳保用品，自行车，文化体育用品3000 天润柏川 shopping mall 为大型单体 shopping mall， 商业规模大， 业态分布均衡，统一管理， 可以吸引德州市周边范围的消费人群购物，消费者在目的消费的同时产生随机性消费。天 润柏川 shopping mall 和其他商业相比，具有以下优势： 规模大，商品品种繁多，可以满

47、足消费者一站式购物的需求，吸引更多的消费者； 建筑产品设计由资深专业人员策划设计，更符合人们购物的心理和生理需求，方便人们购 物； 本项目靠近会展中心，会展中心举办各种活动带来的人流必然会加大商业设施的需求； 办公、住宅和酒店定位于高档人群，办公、住宅和酒店的业主直接为商业设施带来消费群； 3.2.23.2.2 酒店市场分析酒店市场分析 目前德州市区内由于商务氛围较弱， 附近也没有什么名胜古迹， 因此市区内上档次的酒店、 宾馆数量较少，具备星级酒店、宾馆条件的只有五家，具体见下表。 图表：市区内现有酒店图表：市区内现有酒店 项目名称项目名称项目位置项目位置规模（平米）规模（平米） 德州大酒店德

48、州市东方红路30000 美丽华大酒店德州市解放中路60000 贵都大酒店德州市湖滨中路40000 街道名称街道名称百货大楼业态分布百货大楼业态分布 楼层楼层业态业态营业面积营业面积 地下家电、自行车、厨具6000 一层超市、手机、化妆品、饰品、烟酒10000 二层童装、皮鞋、箱包8000 三层休闲装、羊绒制品8000 四层职业装、羽绒服8000 五层文体用品、床上用品、餐饮6000 喜来登大酒店德州市湖滨北路20000 希森大酒店德州市东风路15000 从上表可以看出，目前市区内上档次的酒店、宾馆总量不到 200000 平米。 市区内的酒店、宾馆主要分布在湖滨路、解放路、东风路等市区交通干道上

49、，因为这些交 通干道每日经过车流量大， 酒店宾馆的标志非常容易被过往车辆看到， 从而吸引客户入驻； 目前河东地区上档次的酒店宾馆几乎没有。 项目名称项目名称标准间价格（元标准间价格（元/ /间）间）星级星级 德州大酒店298三星 美丽华大酒店400四星 贵都大酒店398四星 喜来登大酒店258四星级标准 希森大酒店198三星级标准 市区内的酒店基本上以三、四星级酒店为主，美丽华大酒店是德州市内档次最高的酒店， 为四星级； 贵都大酒店对外宣称是四星级酒店， 从其硬件设施及服务标准来看也名副其实； 四星级酒店的标准间价格基本在 400 元左右/间/天；其他档次的酒店根据自身的硬件条件 以及软件服务标准，标准间的价格也有所不同，如上表所示。 随着全国会展行业的发展，德州商务人员的增加，必然加大对德州酒店物业的需求。德州 政府大力建设河东新区，未来新区必然会成为德州城市的分中心，目前德州河东新区没有 大型、高档的酒店设施，天润柏川国际广场项目位于规划建设的会展中心南部，按照五星 级标准设计施工，委托国际知名酒店经营管理公司经营，建成后将成为德州，乃至山东的 地标性建筑。项目具有以下优势吸收德州高端商务人士入住： 委托国际知名酒店经营管理公司经营，硬