娄门快捷酒店可行性研究报告+商务酒店建设项目可行性报告.pdf

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1、平江商务酒店综合体项目平江商务酒店综合体项目 可行性研究报告可行性研究报告 报告部门：报告部门：平江区国资经营公司项目部平江区国资经营公司项目部 报告日期：报告日期：20092009 年年 1212 月月 2828 日日 目录 第一章 投资概况 第一节 项目简介 第二节 投资方案 第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景 第二节 项目投资的必要性 第三章 市场竞争分析 第四章 项目实施计划 第五章 风险分析及应对措施 第一节 主要风险因素 第二节 主要风险对策 第六章 效益评价 第一节 经济效益评价 第二节 社会效益评价 第三节 投资项目结论 第一章 投资概况 第一节 项目简介 一、项目概况

2、 1.项目名称：平江商务酒店综合体项目 2.项目建设单位：平江区集体（国有）资产经营公司 3.项目地点：项目建筑位于娄门路 318 号（原平江医院） ，地处 苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区， 建筑基本保持原有结构形态， 周边多为居民新村， 外部装饰风格陈旧， 4、项目状况：项目占地面积 2687.28 平方米，总建筑面积 7366.52 平米（含地下停车场 3016.94 平米） 。项目资产为公司自有 资产，目前空置。 5.项目规模：按照快捷酒店进行改造，改造面积约4349.58 平 米，暂定客房约 110 间。 6.投资估算及资金筹措：改造总投资约 450 万元，

3、改造资金由公 司自筹。 二、投资主体 项目建设单位： 公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企 业。1998 年在平江区工商局注册登记，现注册资金 18183 万元。主 要承担政府授权的国有资产的经营管理工作。 公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园， 博济科技产业 园等多个区重点建设项目。 公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实 力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要 作用。 第二节 投资方案 一、 项目投资 项目总投资估算表（万元） 序号项目投资备注 1结构改造55 2外立面改造50 3公共部分装饰75 4客房装修110 5电器设备55 6大堂装饰15 7电力系统

4、45 8消防系统20 9其他设备25 总计450 二、投资建设方案 项目总投资约 450 万元，计划 2010 年初开始办理施工前期准备 工作，2010 年 3 月能够开工，2010 年 8 月底前完成改造工作，9 月 投入试营业。 第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景 一、宏观背景 1、苏州区位环境分析 1.1 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域长江三角洲中心地带， 东临 上海， 南连浙江省嘉兴、 湖州两市， 西傍太湖与无锡相接， 北枕长江， 是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带的交接处， 是中国最富饶的地区之一。 1.2 面积 苏州全市总面积 8

5、488.42 平方公里，其中苏州市区面积 1650 平 方公里，建成区 108.6 平方公里，古城区 14 平方公里。 2、经济环境分析 2005 年，全市完成地区生产总值 4026.5 亿元，按可比价计算年 均增长 15.5%。财政总收入 716.7 亿元，年均增长 35%，占地区生产 总值的比重达 17.8%。主要经济指标名列全国大中城市前茅，5 个县 级市全部进入“全国综合实力百强县（市）”前列。 服务业加快发展，增加值年均增长 14.8%；现代商业业态实现零 售额占社会消费品零售总额的比重达到 9.8%，旅游总收入年均增长 23%。 3、酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资

6、料显示到 2008 年底，全国住 宿餐饮企业超过了 330 万家，全年营业额达到 17998 亿元，比上年同 期增长了 16.8%，与十五末相比，在年平均增长速度接近 20%的情况 下，总营业额增长了 102.5%。人均消费也从 2005 年的 680 元增长到 2008 年的 1348 元，几乎翻倍。 另一方面， 05 年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏 州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势， 分了杯中羹的正是 中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过 2 年多 时间，市区仅平均 200 元左右的客房标间至少多了 1000 间。 这些新兴的经济型酒店交通便利、设施现代

7、、价格实惠、房间布 局灵活，提供精简的“有限服务”，借助周边的餐饮、商场等设施来 满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在 2008 年黄金周， 以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为 85，远远超过高 级星级酒店的客房出租率。 4、政策分析 商务部发出关于加快住宿业发展的指导意见 ，意见中强调指 出住宿行业下一步发展的重点，即“经济型酒店” “绿色酒店”以及 “自主品牌” 。 综上所述， 我们不难看出， 从发展趋势看， 苏州中档经济型酒店， 特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。 二、微观环境 项目位于娄门古城河畔。 地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇 之处，距离

8、拙政园、狮子林、苏州博物馆、平江区历史文化名街等著 名旅游景点仅 10 分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在 交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通 便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心、科文文化中心仅 3 公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节 项目投资的必要性 一、有利于提高公司的收益 旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方 向，有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是实 力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的

9、优势，改造后能够将空 置国有资产最大限度的发挥效益， 同时提升公司在项目运营方面的能 力，有利于提升公司的市场竞争力，扩大公司的业务，提高公司的收 益，促进区域经济的发展。 二、有利于提高公司的开发经验 本项目如果成功实施， 将是公司在平江区内又一个成功运作的快 捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又一次提供了宝贵的经验。 三、有利于增加社会效益 本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技 为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。在给公司带来可观的经济 效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加 30 多个就业岗位，每年增加约 50 万元的地方财政收入。 第三章 市场竞争分

10、析 我国酒店业的发展始于涉外酒店， 当时的酒店主要是接待国外的 客商和游客，很少有中国人入住。 从近几年酒店的发展来看， 在 2008 年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。 但 是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。 相反，随着现代经济的发展，普通人在商务、旅游等方面的酒店 住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便、低价、快捷，异军突起， 很快成长为一支新兴力量，在几年时间内就占据了市场 80%左右的份 额，而且这样的趋势仍将延续。 项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求 都很旺盛，经过对周边现有的一些快捷酒店的调查，客房入住率都非 常高，

11、普遍达到了 70%以上的水平。在节假日等特殊时期，更是一房 难求。 第四章 项目实施计划 一、投资实施计划 项目占地面积 2687.28 平方米， 地上共二层建筑面积 4349.58 平 米，地下共一层建筑面积 3016.94 平方米。 地上一、二层4349.58 平米 地下室3016.94 平米（约有 60 个停车位） 总面积7366.52 平米 扣除 30%左右的公用面积，实际有效使用面积约为 3044.7 平米，初步框定改造后客房套数约 110 套。 二、项目工程实施计划 由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要 花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。 计划邀请专业的设

12、计公 司对项目进行重新设计，定位于 2540 岁之间的旅游人群为主。 外立面设计要求醒目、 大气。 内部装饰尽可能给人清爽、 简约的感觉。 2009 年 11 月2009 年 12 月：完成项目工程可行性研究编制及 报批工作； 2009 年 12 月2010 年 1 月：完成项目工程的初步设计、施工图 设计、审查； 2010 年 2 月：完成项目工程的施工前期的准备工作； 2010 年 3 月2010 年 7 月：完成项目工程的全部改造和装饰施 工； 2010 年 8 月：完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。 2010 年 9 月：开始试营业。 项目实施计划表 序 号 计划内容 2009

13、年2010 年 1112123456789 1可研编制与审批 2 初步设计、 施工图 设计、审查 3 施工前期准备工 作 4 工程的全部装饰 装修工程 5 工程竣工验收并 投入使用 6开始试营业 第五章 风险分析及应对措施 第一节 主要风险因素 一、经营风险 主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险。 二、行业风险 短期内， 周边出现大量快捷式连锁酒店， 导致整个行业恶性竞争， 公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。 1、主要竞争对手 目前来看主要竞争对手为汉庭（东环路店） ，

14、如家（拙政园店）等已经存在的快捷酒店。汉庭和如家的主要市场为 拙政园以西， 辐射观前街的客流， 而本项目主要侧重于由拙政园以东， 园区或东环高架进入市区的客流。 2、潜在竞争对手 由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状 态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。 三、政策风险或自然风险 旅游业发展形势发生变化而产生的风险， 如受国家宏观政策重大 影响或突发自然灾害、流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目 出现问题的风险。 第二节 主要风险对策 一、针对经营风险的对策 1、加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的 口碑。 2、加强产品的差异性，项目定位于 2540 岁的旅游

15、客，他们与 学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有一定的追求。项目在设计 上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。 二、针对行业风险的对策 1、项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到， 市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身 与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同的客户需求，且项目位 于核心商圈周边，客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足 市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。 2、除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资 产，短期内不存在后续竞争者。 三、针对政策风险或自然风险的对策 近几年来，国家宏观政策对扩大内

16、需刺激消费，促进文化产业与 旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较 小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策 风险或自然风险较小。 第六章 效益评价 第一节 经济效益评价 一、费用 由于不考虑土地购置成本与工程建设成本， 成本仅包括改造装饰 成本，共计 450 万元。 需要说明的是， 在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静 态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 二、投资回报预测 收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年 5,281,550 元。具体明细如下： 1、客房收入 为了便于测算，按照 11 间标准间进行概算：

17、 标准间180.00 元/日 入住率65%（市场调查周边快捷酒店入住率 70%左右） 客房年收入=标准间日价格标准间数65%365 =18011065%365 =4697550 2、餐厅收入 餐厅按照进行对外出租进行估算， 按照 8 元/天/平米来计算租金 收入： 收入=8365200=584000 总收入=4697550+584000=5281550（广告可能根据营销策略来进 行调整，因此广告收入不进行计算） 。 三、成本 1、物料成本 物料成本主要包括客房费用、 低值易耗品、 布草费用、 维修费用、 广告公关费用以及其他费用（如宽带、员工餐费等） ，物料成本概算 小计为每年 1,070,2

18、50 元。具体明细如下： 客房费用=客房低值易耗品客房数365 =15110365 =602250 低值易耗品=低值易耗/月12 =500012 =60000 布草费用=布草/月12 =1000012 =120000 维修费用=维修费用/月12 =200012 =24000 广告公关费用=广告公关/月12 =200012 =24000 其它费用=其它费用/月12 =2000012 =240000 客房费用602250 低值易耗品60000 布草费用120000 维修费用24000 广告公关费用24000 其它费用240000 物料成本1070250.00 2、人工成本 人工成本按照 30 名员

19、工数数及员工平均工资计算，员工平均工 资按 2000 元/月计算： 人工成本720,000.00 3、水电费 估算共计约为 10 万元/年。 4、总成本 物料成本1,070,250 人工成本720,000 水电费100,000 总成本1,890,250 5、营业税 营业收入的 6%约 316,893 四、回收周期 由于项目资产为公司自有， 项目支出不包括土地购置费用与工程 建设费用。经过概算，项目营业利润约为每年 300 万元，年净利润约 为 230 万元。不含建设期投资回收期约 2 年。 第二节 社会效益评价 本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技 为用、商业为体、旅游为形

20、”的发展战略。在给公司带来可观的经济 效益的同时，也为社会带来了效益，增加 30 多个就业机会，每年增 加约 50 万元的地方财政收入。 第三节 投资项目结论 本项目具有良好的经济效益和社会效益， 为公司开发快捷酒店提 供了宝贵的经验，具有较好的收益预期，符合公司根本利益。综上所 述，建议批准实施该项目。 商务酒店建设项目商务酒店建设项目 可行性报告可行性报告 2010-12-092010-12-092010-12-092010-12-09 第一章第一章 总论总论 1 1 1 1、1 1 1 1 项目概况项目概况 建筑主体为六+一层框架结构。一楼是商业铺面和酒店大堂。二 层为餐厅和茶房三层至五

21、层为客房。可改造客房 84 间。主要通道为 电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有 40 个左右车位的 停车场。大堂配置有总台；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公卫等， 面积 200m左右；商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积 500m左 右。二层配置多功能茶餐厅（酒吧演绎厅）面积 200m左右；茶房棋 牌包间面积 400 m左右；商务中心一个（数码港提供上网、文字处 理、复印、扫描、刻录等服务）面积 40 m左右。三层至五层配有客 房 84 间（商务标间）电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮 水机等面积 25 m左右。六层为会务区和休闲娱乐区。配有会议室 4 个，大会议室 1 个面积

22、 160 m左右，可容纳 150-180 人；中型会议 室 1 个面积 80 m左右，可容纳 60-80 人；小型会议室 2 个面积 40 m 左右，可容纳 20-30 人；多功能厅一个 200 m左右。 地理环境位于 XX口岸附近；临近主干道；距机场一小时车程； 距火车站 20 多分钟车程；人行通道桥工程横跨 XX 河，连接福田口 岸联检大楼和落马洲支线管制站， 是连接 XX 地铁 4 号线和香港港 铁落马洲支线的口岸枢纽工程；周边有富裕小区。 租赁期限及价格：5 年 1200 万 1 1 1 1、2 2 2 2 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 XX 市作为口岸城市，连

23、接大陆与香港，是新兴的现代化城市。 电子业、制药产业、旅游业作为 XX 的支柱产业，频繁的商旅活动带 动了 XX 酒店业的快速发展， 知名连锁酒店林立， 高星级酒店 （四星、 五星）收入占 XX 酒店业总体收入的 70%以上，代表了行业的总体水 平，引领了 XX 酒店业发展。商务散客作为 XX 酒店业的主要客源， 商务型酒店在 XX 所占比例高达 85%以上， 商务型酒店占高星级酒店 的约 90%，XX 南山区高星级酒店 100%为商务型酒店。在此背景下， 我们准备开发建设的商旅商務酒店无疑适时而上， 具有一定的建设必 要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的 需求，另一方

24、面也会产生较大的经济效益和社会效益。 第二章第二章 市场调研及前景预测市场调研及前景预测 2 2 2 2、1 1 1 1 商务商务式酒店式酒店的概念的概念 商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店， 一般认为 商务客人的比例应该不低于 70%。 与度假者相比， 商务客对于酒店的 选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。度假者希望的是 在酒店找到家的感觉，追求的是“宾至如归” ，而对于日理万机的商 务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。一家好的商务酒 店通常有以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的 时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间） ；酒店的商务设备齐

25、全；不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。 2 2 2 2、2 2 2 2 商务商务式酒店的流行趋势式酒店的流行趋势 商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多。不同之处在 于， 商务酒店的服务对象更具有针对性， 提供的服务内容更具纯粹性。 它是传统酒店的升级版。像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒 店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服 务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。 为了充分满足现代商务人士在工作、 生活、 休闲三方面与“商务活 动”及时协调的需要,这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服 务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以住邦商务假日酒店

26、为 例，供量仅 30 套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超 过国家规定的五星级客房面积的标准。 这种酒店与写字楼同时开发的 酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、 驻京外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅， 并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。 在酒店服 务方面,住邦计划提供 24 小时服务，随时接受酒店预定，甚至可能提 供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的 到酒店客房休息。同时，住邦特邀有着丰富酒店管理经验，旗下管理 着国贸酒店、中国大饭店等多家高级酒店的国贸酒店管理公司进驻， 负责酒店的经营和服务，以

27、及酒店预定，以保证服务质量，而消费却 比周边的高档酒店优惠很多。 先前投入使用的住邦商务酒店现在已进入紧张运作中，酒店的专 业商务服务优势已经充分的体现出来了， 它更好的为各界商务人士服 务。 第三章第三章 经营策略经营策略 3 3 3 3、1 1 1 1经营思路经营思路 整体定位为“中高档商务型酒店”。一个由 XX 独有经济特色；丰 富的商业资源； 方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的 酒店。 锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行 的客人和留学生；三是途径 XX 中转的旅客；四是重点放在市内的各 型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店 应该

28、面向差旅散客和公司的业务人员。 利用网络宣传和服务员良好的 语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。 开展接送服务吸引 途径 XX 中转的旅客。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位 进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省 内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中 型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。 在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网 等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须 去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好， 争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在

29、主要媒体上进行软广告的宣传。在旅游境区投放适当的广告。出租率 达到一定的水平就会稳定， 想进一步提高收入只有加强高端商务会务 的推广和营销。 能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造 之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调（尽量选用功率较大的空 调）并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采 用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热 效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约 上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。 人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生；服 务班和卫生班可以整合。客房的清

30、扫可以参照计件工资的方式，也可 以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政 公司。 设备可以承包给其他饭店的工程部， 也可以承包给个体经营者。 定位定位：中高档商务酒店中高档商务酒店 1.三层至五层每层改造客房 28 间。过道为中档地毯。 2.房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。 3.配制电视，空调，上网，照明灯功能。 4.外墙采用色彩明快的乳胶漆。 5.配套功能区方案待定。 注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。 装修要符合商务性质消费者的要求， 要够档次， 但也不能太奢华， 应大气而有品位。同时降低预约入住包括 （电话及网络预约的住房费 用） 主

31、要材料:镜面,玻璃,墙纸,地毯,仿古地砖,皮纹墙砖,软包,大理 石等 商务风 新概念 客房是酒店获取经营收入的主要来源，是客人 入住后使用时间最长的，也是最具私密性的场所。而此次的设计则是 对传统酒店客房装修风格的重新理解。 它区别于传统酒店客房设计式 样单一，将多种元素融入其中。针对该酒店空间使用面积有限的情况 下，通过设计上的多变与想象，在视觉上创造一种空间上无限延伸的 想法。 针对酒店走道狭长的空间，通过在墙面与层顶大范围使用黑 茶镜不仅改善了在空间视觉上的效果而且营造出一种时空遂道的感 觉。走道墙面采用仿草编墙纸，地毯的弧线图案使得走道在整体效果 上稳重但又不失轻快。屋顶与房门采用白色

32、做为基调，使得黑茶镜与 素雅墙纸的结合不会显得过于沉闷。 由于该酒店对客源的定位在商 务人士，且在空间上的使用面积有限。这就需要在延续传统精华的基 础上又不落入俗套。 客房在主体色调上采用较为稳重的深色调和素雅 的颜色。与走道一脉相承的是，为了避免压抑，通过镜面、玻璃及其 他多元化的材料来软化过于正式的色彩。 使得顾客在入住时不仅有家 的温馨，而且在有访客时又不失礼节。为满足该商务酒店多元化、 多 样性的需求，在把握大的风格前提下，根据具体细节制定出不同的房 型。每个房型不但满足了客人对于单人房与双人房的不同需求，而且 在设计上都别具风格。 3 3、2 2人员配置人员配置如下：如下： 管理团队

33、：管理团队： 执行总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟 通，对全年经营成果负责） 财务总监一名 （负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制 作） 保安队长一名 （负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部 门） 营销总监一名（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP 接待，各 项活动策划组织，目标任务的完成） 客房主管一名（负责酒店日常工作和管理） 员工队伍员工队伍 营销经理四名 （对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理 建档） 总台服务员六名 (总台接待加收银，目标任务的完成) 保安八名（车场楼层和各要害部位的巡视和管理） 客房中心文员三名（接听电话处理一般投诉和意见收集反馈）

34、客房中心服务员三名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问 题） 万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制） 卫生班六名（客房清理，环境卫生维护） 注：以上正常配置，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置，建议外 包出去。 服务要到位，企业高管层即使是私人聚会对吃饭喝酒也是很讲究 的，菜品应突出自己的特色，比如可以粗粮细做、不要大鱼大肉而应 该清淡可口，在做工上下功夫。服务员的素质也很重要。应该有良好 的办公基础设施， 如果条件允许最好有小型会议室能过满足商务特性 要求。 最后，建立长期的合作关系，比如可以吸收国企入股或者建 立定点机构来弥补酒店支出。 3 3 3 3、3 3 3 3 酒店构想酒

35、店构想 房型及价格： 套房：418/间4 间 单人间：198 元/间6 间 空调双人间 238 元/间70 间 三人间：298 元/间6 间 注：多房型适合不同客户需求，有利于提高酒店受众面。 设备和服务： 免费服务： 阅览室，淋浴间 24 小时热水、影视放映（多功能厅定时放映）、 行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等 有偿服务： 餐厅酒吧、自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、 票务预定等 3 3 3 3、4 4 4 4 操作步骤操作步骤 1与经营方签订前期合作协议。 2办理相关手续。 3签订正式合同 6酒店管理公司进入 7人员配置及人员培训 8设备配置及采购 9网络宣传和

36、营销 11开业前的筹备及宣传 12进入正常营业，开展酬宾活动 13正常经营及后营销 3 3 3 3、5 5 5 5 时间安排时间安排 1与经营方签订前期合作协议。 2办理相关手续。 3签订正式合同。 4组建筹备小组（酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投 资方负责人） （三周时间。如果第三项办理顺利的话时间可以缩短） 5确定改造方案。 （一周时间。方案可以与前三项同步进行） 6酒店管理公司进入。（管理层人员到位，各类计划方案 落实） 7人员配置及人员培训。 8设备配置及采购。 9网络宣传和营销。 （6-9 项可以同步进行。三到四个月时间。人员培训三个月酒店 英语基本能满足工作需要。计划得当设备

37、配置及采购不存在问题。 网 络宣传和营销可以依附现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和 实施。） 10竣工验收。 11开业前的筹备及宣传 （一周时间。） 12进入正常营业，开展酬宾活动。 （三个月时间） 13正常经营及后营销。 第四章第四章 投资估算与财务评价投资估算与财务评价 4 4 4 4、1 1 1 1费用估计。费用估计。 每年固定成本-万(租金） 折旧-万（按投资总额为-万元，按 3 年折旧） 财务-万（贷款和资金利息） 税收-万（营业收入的 6%左右） 工资-万（员工和管理人员费用） 能耗-万（水电气等费用） 低耗-万（一次性用品、茶叶等） 洗涤-万（床上用品，毛巾类的清洗） 维修-

38、万（维修的配件及专业维修的费用） 营销-万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等） 培训-万（员工和管理人员的学习培训） 保险-万（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保 险） 其他-万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用） 一年总费用约-万元 注：以上费用根据酒店实际配置计算。 4 4 4 4、2 2 2 2收入分析收入分析 定位为“中高档商务型酒店”。 a.客房收入： 改造后拥有客房 84 间。 客房设计价格为 260.00 元（平均执行价格） 客房率保守估计为 70% 84 间260.00360 天=786.24 万元 全年收入 786.24 万元 b.餐厅收入： 承包费 8

39、000.0010000.00 每月 全年约 10 万左右 c.房租收入： 旅游票务 3000.00 每月，全年约 3.6 万 商场超市 5000.00 每月，全年约 6.00 万 d.会议室收入： 大会议室 800.00 每天，利用率 20%全年约 4.8 万 中会议室 500.00 每天，利用率 20%全年约 3.00 万 小会议室 200.00 每天，利用率 20%全年约 2.4 万 多功能厅 1000.00 每天，利用率 10%全年约 3.00 万 合计：13.2 万 e.其他收入： 客房服务；食品饮料；商务收费；电话等 全年约 6 万元 各项总计：425.872 万元 注：以上预测根据

40、酒店发展情况有很大上升空间。 第五章第五章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 5 5 5 5、1 1 1 1 投资估算投资估算 总建设成本费用列项 A、土地费用：750 万（含过户） B、前期费用：200 万（含规划设计、报建、勘探测量、水电配 套） C、土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程） ： 以 1354 元/平方米预，共 2866 万 D、消防自动系统、集中供热系统：240 万 E、公寓内部精装修费用：以 667 元/平方米计，共 1412 万 小计：5468 万元 其它开发费用列项： F、管理费用：80 万 G、财务费用：330 万 H、销售费用：70 万 I、开发期

41、税费：630 万 成本综计 6578 万 5 5 5 5、2 2 2 2 资金筹措资金筹措 自筹资金：4600 万（用于土地成本、前期及土建） 销售回款或银行贷款：2000 万 第六章第六章 风险分析风险分析 6 6 6 6、1 1 1 1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 本项目可销售的总面积为 20000 平方米， 其中公寓部分 18900 平 方米； 商业用房部分 1100 平方米。 按公寓部分实现平均销售价格 5850 元/平方米计算，公寓部分总销售收入为：11060 万；商业用房部分平 均实现 4000 元/平方米计算，商业用房部分总销售收入为440 万。两 项合计 11500 万。 由前一

42、章分析得知本项目总建设费用为 6578 万元，故此，本项 目盈亏平衡点为： 盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=6578/11500=57.2% 就是说本项目如果实现了 57.2%的销售率就可以保证本项目的 总投资成本全部回收。 6 6 6 6、2 2 2 2 赢利预测（见附件赢利预测（见附件 3 3 3 3、4 4 4 4、5 5 5 5） 项目 名称 金额（万元）备注 说明 公寓部分 5850 元/平方米 商业用房部分 4000 元/平方米 销售收入11500按全部可售面积算 开发税费630营业税及附加按 5.5%计算 总建设费用5468 管理、财务、销售及其它费用480 所得税832营业

43、利润的 15% 税后利润4090 净收益率62% 6、3 敏感性分析（见附件 7） 本项目在销售面积不变的情况下， 利润变化的敏感因素为销售价 格和单位成本费用。 以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用 两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析 公寓部分。 假设单位成本费用不变，销售价格降低 58.5 元，则利润减少 110 万元， 即每平方米销售价格比拟定销售价格降低 1%， 开发 利润比拟定利润降低 3.2%； 假设销售价格不变，单位成本费用增加 1%，即元，则总成本 费用增加 65.8 万元，销售利润相应减少 65.8 万元，即每单位 成本比拟定单位成本增加 1%

44、， 开发利润比拟定利润降低 1.9%。 因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素， 而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。 第七章第七章结论结论 商旅酒店管理公司通过对周边环境和类似酒店的初步调查， 经过仔细 研究认为该项目有市场大环境的支撑，如 XX 商业文化的升温、政府 形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之该项目地理环境好，产权 单位拥有相当的潜在客户，参与者人脉关系多等有利条件。但也有很 多不利因素：a.周边工程将影响酒店的外部环境。b.酒店市场整体定 位较高。c.酒店主题不明确。综合以上因素管理公司认为“商务酒店” 市场潜力大，有相当的利润空间和投资价值。并符合经营者对外发展 连锁，扩大酒店规模的总思路。不利因素可以通过管理公司的进入逐 步解决。我们还发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益 率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开 发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无 论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场 的分析和项目的整体定位， 以及项目投资经济分析是基于经验和经济 学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原 理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目 的赢利目标将是可以实现的。