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1、1.总论1.1项目概况1.1.1项目名称 保利花半里1.1.2宗地位置 本地块位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街，东临直港大道，西接九龙坡区第一人民医院，南北贯通地铁二号线，繁华且交通便利。1.1.3业主单位 保利(重庆)投资实业有限公司1.1.4建设内容与规模本项目位于重庆九龙坡区杨家坪步行街，占地面积约139亩，总建筑面积约平方米，包括住宅、写字间、地下停车场等。其中：住宅建筑面积428600平方米，包括小户型公寓200000平方米，普通住宅228600平方米平方米；写字间62400平方米；地下停车场77000平方米。序号项目名称指标1总用地面积 139亩2总建筑面积 568000m23建筑占
2、地面积 19400m24容积率5.35建筑密度20.9%6绿化率34.52%7投资估算309115.84万元8项目实施期5年1.1.5土地价格 本块土地原为重庆理工大学，因搬迁拍卖，每亩800万元，共92596平方米，约140亩，共共112000万元。1.1.6宗地现状 a.根据市政府的批准，将该块地变成商业、居住用地的规划。本地块是重庆市理工大学拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。 b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。 c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。1.1.7项目周边社区配套 该项目位于重庆“五大商圈”之一的杨家坪商圈，娱乐设施丰
3、富，生活购物方便，医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。 a. 教育配套：巴蜀幼儿园、育才中学（市重点中学）、杨家坪中学、谢家湾小学、重庆医科大学（国家211重点医学院校）、科技学院等 b. 医疗配套：重庆医科大学附属一院（重庆知名三甲医院）、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等 c. 运动配套：重庆奥体中心（重庆市最大综合运动场） d.公园配套：重庆市动物园、巴国城公园、彩云湖公园 e. 美食配套：直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街 f. 大型购物中心：大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等1.1.8交通条件 杨家坪是九龙坡区的中心地带，不仅商
4、业繁华，交通也四通八达。轻轨二号线从新山村通往较场口，途径大渡口、黄花园、临江门等，快捷方便。404路、403路、463路、148路、962路、411路、820路、476路等27条公交线路，横贯主城各地。两三年后，杨家坪商圈将形成“三环七横八纵”的格局。一环：是指杨家坪商圈现在的环道；二环：是指华润景观大道九滨路天宝路西子路桃花溪市政道路十八冶工学院市政道路华润景观大道；三环：鹅公岩立交青龙嘴立交二桥引道水碾立交袁茄路大公馆立交谢陈路鹅公岩立交，这使得项目区域交通更加便捷，辐射更广，但来往车辆众多，交通很容易拥堵，主干道旁，会有一定噪音污染，容积率较高，绿化设施较少，而且空气质量不是很好。人流
5、量大，人员复杂，物业安全保障投入必然较高，对居住体验会产生一定影响。1.2主要经济技术指标 a.项目投资及资金构成 本项目总投资309115.84万元，其中一期投资238292.3万元，二期投资70823.54万元。一期投资包括工程建设费用49166.194万元，工程建设其他费用为154778.384万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。其中，自筹资金98292.3万元，银行借款120000万元。二期投资全部为自筹资金。 b.项目建设年限： 7年 c.项目总用地面积：92596平方米 d.财务净现值：54256.09万元 e.内部收益率：19.98% f.投资回收期：静
6、态投资回收期7.13年，动态投资回收期7.99年 g.贷款偿还期：5.03年 h.平均投资利税率：27.16% i.平均投资利润率：20.37%2.市场调研及分析2.1项目宏观背景分析2.1.1全国房地产的发展与现状绪论20 世纪 90 年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，伴随着房地产行业的发展，房地产市场也迅速成长，然而在其高速发展的同时，市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题，相互之间矛盾重重，城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。尤其在 2008年金融危机后，由于国家
7、扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用，促使我国房地产市场迅速回暖，城市房价进一步上涨，并且越来越超出居民的购买能力，购房压力不断攀升，高房价问题的解决已经迫在眉睫。房地产作为具有民生及投资双重性质的特殊商品，是人们生产和生活不可或缺的重要依托，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现健康、稳定、可持续的发展。我国房地产市场发展的五个历史阶段1998 年 7 月 3 日，我国住房制度改革，国发（1998）23 号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，该通知的出台意味着我国住房制度发生了质的转变，标志着我国住房将由计划分配走向市场交易，
8、开始建立住房分配货币化、住房供给市场化的新型住房制度。自从住房作为商品出现在市场中以后，它也逐渐成为广大居民的消费热点，并在总体上呈现出供不应求的态势，这也导致了 1998 年至今房价成整体稳步上涨现象。以时间为线索，我国房地产市场发展大致可以划分为以下五个时期。a. 房地产市场平稳发展时期1998 年亚洲金融危机影响波及我国，导致国内出现有效需求不足问题，经济增长乏力。针对当时经济态势，我国政府果断采取积极的财政政策和宽松的货币政策，并将房地产市场确定为重点投资领域。由于投资力度大、城市化进程加快和居民消费结构升级等因素的共同拉动，从 1998 年开始，房地产开发投资增长率逐年攀升，房地产行
9、业也成为拉动 GDP 增长的主要行业之一，房地产成为国民经济新的增长点。1998 年至 2002 年，是我国房地产市场平稳发展的时期。具体表现为：第一，从房地产开发投资增长与国民经济增长比来看，房地产投资平均增长率为 22.5%，国内生产总值年均增长率为 9.4%，由此可看出房地产开发投资是经济增长速度的2 倍多一些，该数据可表明二者基本上是协调发展的。第二，从房地产市场运行指标来看，国内商品房投资平均年增长为 20.6%，竣工面积平均年增长为 19.35%，销售面积平均年增长为 22.5%，可见三项指标基本上是同步增长的。第三，从房价来看，2002 年，我国城镇居民家庭总收入为 24858
10、元，商品房均价每平方米2092 元，每套商品房平均售价 145000.7 元，房价收入比为 5.83。第四，从房地产市场供需来看，刚性需求是一种需求拉动增长的好势头，城镇住房供应体系的9逐步完善也加快了房屋建设步伐，房地产市场供求势头两旺。第五，从房地产市场发展外部环境来看，金融业加大住房信贷投入，为我国房地产市场的建设与消费提供了强有力的支持。同时随着房产地市场的发展，物业管理、中介机构、室内设计等房地产相关行业也得以蓬勃发展。b. 房地产市场全面过热时期2003 年开始，在我国整体经济形势趋好的大背景下，房地产市场可谓红火发展，市场供销两旺，房价连年大幅上涨。2003 年至 2007 年第
11、三季度，是我国房地产市场全面过热的时期。北京、上海、深圳等大城市房价上涨尤为突出，以深圳为例，2003 年按建筑面积计算的房屋销售均价为每平米 5621 元，而到 2007 年售价上升至每平米 13669 元，4 年间房价上涨 2.42 倍之多。由此可见我国部分城市的房地产价格已经出现虚高态势。面对日趋上涨的房价，2004 年 5 月，我国政府采用的税收、金融、行政等手段多方面对房地产市场进行综合调控，改善供给结构、控制投机需求、加快建立和完善住房保障体系。2007 年，金融机构一年期存款基准利率不断上调，贷款利率也先后五次上调，以稳定房地产市场健康发展。2007 年 1 月，国家税务局着手清
12、算土地增值税实施。2007 年 9 月，中央与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通过以上系列措施，表明政府整顿房地产市场的决心。c.房地产市场深度调整时期随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，房价逐渐从狂热转变为理性，调控取得了明显成效。2007 年第四季度至 2009 年第一季度，是我国房地产市场深度调整的时期。在国内外经济形势的影响下（2008 年美国次贷危机爆发引发全球性金融危机），房地产市场存在着明显的观望现象，住房成交量大幅萎缩，开发商纷纷减缓购置新地和住房新开工面积，房地产市场从最初“有价无市”的低迷状态发展为后来的“价降量低”的萎靡状态。2009 年 1 月，据
13、住房和城乡建设部副部长齐骥透露，我国 2008 年的商品房销售面积约为 6 亿平方米，同比下降超过 18%，房地产市场的供求关系逆转，房价总水平明显回落。房地产市场的深度调整状态持续时间过长将对我国经济发展有着不可忽视10的负面影响，房地产行业作为拉动我国 GDP 增长的重要动力之一，其直接拉动行业为 50 多个，间接拉动行业几百个，有上亿人在从事房地产及其相关行业的工作。同时房地产市场销售量持续大幅下跌，必然破坏整个市场的稳定性，若开发商资金链断裂，则进一步导致银行等金融机构陷入资金危机。2008 年 10 月，财政部、国家税务总局联合出台政策，减免个人购房和销售住房的契税、印花税和土地增值
14、税。2008 年 9 月至 11 月，金融机构连续四次降低一年期存款基准利率，三次降低商业银行存款准备金率，二次双率同时下调，预示着我国紧缩的货币政策转松，同时进一步发挥税收、信贷结合的调节措施，降低消费者购房成本，以拉动内需，刺激房地产市场回暖。d. 房地产市场迅速回暖时期2009 年第二季度至第四季度，是我国房地产市场迅速回暖的时期。这一时期，房地产市场借助政府 GDP“保 8%”目标和刺激内需政策，市场整体呈现“量价齐升”的态势，房价再次大幅攀升，甚至远超 2007 年房价峰值。据国家统计局发布数据显示，2009 年 1 月至 11 月，全国房价无论同比还是环比均在上涨，北京、上海、深圳
15、等一线城市房价呈现 V 型反弹。以深圳为例，2009 年 9 月，新建商品房销售均价达每平方米 20940 元，同比上涨 68.45%、环比上涨 8.12%，连续创下商品房售价新高。房地产市场的迅速回暖，实际上是喜忧参半的，其对 GDP 的拉动和失业率减低起到了不可忽视的重要作用，但至 2009 年底，我国居高不下的房价已经远远超出了普通消费者的购买能力，全家老少为了供一套房子辛苦奔波的现象也是屡见不鲜，房价的虚高给普通百姓带来了严重的经济负担，而这种居民消费的“挤出”势必给扩大内需政策的实施带来障碍。同时，房地产市场非理性的回暖，也势必提升金融机构潜在的坏账比例，增加金融风险以及推高通货膨胀
16、率。并且政策的导向作用和其他企业的跟风效应，势必导致房地产投资和投机的过度，从而降低其他行业的资源配置比例，扭曲国民经济协调发展的结构。e. 房地产市场严厉调整时期为使我国城市总体房价回归理性，2009 年年末开始至 2011 年 3 月中央在金融政策、财政政策、税收和管理法规各方面均推出一系列调控措施。2010 年 1 月，“国十一条”，第二套房贷款首付不得低于 40%；2010 年 4 月，“新国十条”，首套房在 90m2以上的贷款首付不得低于 30%，第二套房贷款首付不得低于 50%，并且在商品住房供给紧张、价格过高、上涨过快地区，各商业银行可根据风险预估状况，暂停发放购买第三套及以上住
17、房贷款；2010 年 9 月，“新国五条”，首套房不分大小贷款首付调整为 30%及以上，第二套房贷款首付不低于 50%，不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；2010 年10 月，央行三年来首度加息，挤压楼市泡沫，而至 2011 年 7 月为止，短短半年多时间央行连续 5 次加息，一年期存贷款基准利率整体上调 1.25%，由 2010 年 10的 2.25%提高到 3.5%；2010 年 11 月，首套房贷款七折利率优惠政策全面取消；2011年 1 月，“新国八条”，首套房不分大小贷款首付调整为 30%及以上，并规定对于通过贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低
18、于 60%，同时规定贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；2011 年 5 月 1 日起，商品房销售实行一套一价。除以上一系列措施外，中央还将上海和重庆设为房产税征收试点，试行征收房产税政策，同时中央加大对房地产市场中的保障房建设的重视，加强保障房建设及申购管理。据建设部发布通知，2011 年全国保障房建设计划将达 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套，增长 72.4%。2009 年第四季度至今，是我国房地产市场严厉调整的时期。中国1998年-2011年房地产发展状况的数据研究a. 中国房地产发展阶段判断的指标根据判断指标建立的基本原则，可大致把影响房地产发展阶段判断的指标归为
19、四大类：即供给类指标、需求类指标、金融类指标和心理类指标。 给类指标供给类指标主要综合反映了房地产市场的供给状况。供给类指标越高，说明房地产市场的供应量越高，代表房地产供应方对房地产市场发展有良好的预期。在这种情况下房地产供应商会继续加大投资力度，增加市场供给；反之，供给类指标越低，表明同期市场上房地产供应量越少，说明市场饱和，房地产商对房产市场存在悲观预期。供过于求不但会抑制房价，也会抑制房地产开发商的投资热情。持续的供给类指标的降低，会导致开发商缩小投资甚至停止投资。供给类指标主要包括：房地产开发投资占固定资产总投资的比重、房地产开发投资增长率、房地产竣工面积增长率和房地产开复工面积增长率
20、等。指标一：房地产开发投资占固定资产总投资的比重。该指标反映了房地产开发投资在固定资产总投资中所占比例。理论上，房地产开发投资占固定资产总投资的比重应有一个合理区间，过高或过低都会影响到房地产的发展。其值过高，说明房地产发展过分，其值过低，说明房地产发展不足。指标二：房地产开发投资增长率。房地产开发投资额是房地产供给的最直接反映，房地产开发投资的正常增长，能反映房地产市场健康向上的发展，但开发投资的超常持续增长就可能意味着虚高价格和投机现象的形成。正常的房地产开发投资增长率与国民经济增长率应基本稳定在 1:3 到 1:2 之间，1999 年到 2003 年我国房地产业健康平稳的发展状况也正印证
21、了这一观点的正确性.指标三：商品房竣工面积增长率。该指标从实物的角度反映了房地产供给量的大小。商品房竣工面积的增长率也应稳定在某一区间内，过高的竣工面积增长率说明商品房发展过热，过低则说明商品房发展不足。 指标四：房地产开复工面积增长率。该指标的大小也反映了房地产市场供应量的高低。房地产开复工面积增长率越大，证明开发商投资量越大，投资激情越高；反之，则说明开发商投资量小，对未来市场的期望不高。 需求类指标需求类指标主要综合反映了房地产市场的需求状况。需求类指标数值的提高.说明市场需求旺盛，消费者对房地产市场相对满意；反之，市场需求减少，说明需求方对资产价格不认同，需求反应平淡，市场交易不活跃。
22、需求类指标主要有：商品房销售面积增长率、房价收入比和商品房销售额增长率等。指标一：商品房销售面积增长率。商品房销售面积增长率越大，表明该阶段市场销售情况越好，则开发商愿意投入更多的资金进行房地产开发，因此会促进房地产市场的发展；反之，商品房销售面积越小，表明该阶段房地产市场比较低迷，消费者购买的积极性不高，故开发商不愿过多的进行房地产投资，因此会阻碍房地产市场的发展。指标二：房价收入比。房价收入比是衡量房地产价格合理性的重要指标。房价收入比的定义是，某房地产市场某指定时期内房地产价格的平均值与该市场上城市居民年均收入的比值。房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民年平均家庭收入这里，商品住宅平均
23、单套价格=商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积平均每户家庭人口数；居民平均家庭年收入=城镇居民家庭人均可支配收入平均每户家庭人口数，故房价收入比也可表示为房价收入比=商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入实际上，计算房价收入比的平均住房面积大小是一个随时间变化的动态变量，而不应为某个固定数值，其取值应尽量接近房地产市场的现状。世界银行 AndrewHemer 研究认为房价收入比高于 6 倍的时候，就很难形成买方市场，人们所能负担的起的房价收入比要在 5 倍以下。发展中国家的房价收入比在 36 倍之间比较合理，发达国家的房价收入比水平一般为 1.85.5 倍。在
24、确定房价收入比区间时，不但要借鉴国外经验，同时也要考虑到我国房地产市场发展现状，综合各种因素进行决策。指标三：商品房销售额增长率。该指标的大小反映了房地产开发商的经营结果，商品房销售额增长率越大，表明该时期的房地产市场越火爆，因此开发商愿意投入更多的资金进行房地产市场开发；反之，商品房销售额增长率越小，表明该阶段的房地产市场比较冷淡，因此开发商不愿过多的进行房地产投资，进而会影响到房地产市场的发展。金融类指标金融机构和金融市场是与房地产市场关系极为密切的外部资源，其操作力度和策略方向都对房地产市场有很强的约束力，因此国家宏观货币政策类监测指标也是衡量房地产市场发展状况的重要因素，诸如建设贷款和
25、抵押贷款额度等。但由于许多原因，上述指标获取比较困难，各部门发布数据统计口径也不相同，故本文选用能代表房地产微观金融市场的指标货币供应量增长率来衡量房地产市场的金融环境。心理类指标心理因素对房地产发展的影响主要体现在消费者对房地产市场的心理预期方面，当消费者对房地产市场有好的预期时，即使高房价也可能发生交易行为，当消费者对房地产市场有不好的预期时，即使房价再低，也可能会持币观望，迟迟不肯入市。实际上消费者主体都会受到来自外界环境、兴趣偏好、认知能力和价值观的影响，因此其判断要受制于个体特征和从众心理，而不可能完全理性化。由于我国城市居民消费有明显的储蓄倾向，本文选用年末存款余额增长率来衡量消费
26、者主体对未来房地产市场的认知。其值越小，表明消费者对未来房地产市场预期良好，反之则对未来市场持保守态度。b.全国房地产开发与投资变化2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年名义增长33.2%，2009年，全国房地产开发投资36232亿元，比上年名义增长16.1%，2008年，全国房地产开发投资30580亿元，比上年名义增长20.9%，2007年，全国房地产开发投资25291亿元，比上年名义增长20.4%.年份全国房地产开发投资（亿元）比上年
27、增长（%）2007年2529420.42008年3058020.92009年3623216.12010年4826733.22011年6174027.92012年7180416.2 综合这些数据不难看出，中国房地产投资开发逐年在增加，而且增长幅度也很大，但是不难看出，2010年的增长速度最快的，主要是在之前几年中国房地产政策相对还是比较宽松的，政府对房地产的调控力度不够，给投资者很好的信息，都把资本投向房地产。虽然2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的地王记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府
28、公信力屡遭诟病。当然这个给之后的房地产还是有所打击的，使投资增长速度有所下降，再加上这两年政府加大对房地产的调控，以大大的减缓了房地产投资开发的增速。c.全国房地产施工房屋面积变化1998 年到 2011 年，我国房地产施工房屋面积由 50770.14 万平方米增加到507959 万平方米，平均每年增加 32656 万平方米，每年增长率都保持在 10%以上；房地产开发投资金额更是以平均每年 4000 多亿的额度向上增长，投资增长率每年都保持在 13%以上。虽然我国房地产发展也具有循环周期，但都是体现在各类指标增长率的上下波动，房地产发展总体是向上的，属于增长型周期波动。 d.全国房地产价格变化
29、 伴随房地产开发和销售量的上升，房地产价格也快速上扬，据国家统计局数据显示 2001 年全国房屋销售价格同比上涨 2.2%，房地产市场稳步升温。2002 年上半年房屋销售价格同比上涨达 3.6%。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。2003 年 12 月，商品房平均销售价格分类指数为 97.47，同比增长 0.61。从 05 年第三季度数据显示表明：05 年房价增速最快的沈阳，达 19.2%，比 2003、2004 年第二季度分别高 11.6%和 6.4%，比 2004 年同期的全国平均水平高 9.3%；2005 年上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨 10.1%
30、，其中上海房价第一季度增长 19.1%，为全国 35 个大中城市之首，全国房价上涨趋势表现为部分地区过快膨胀。2007 年，我国房地产开发投资额达 25288.8 亿元，同比上涨 30.2%，商品房开复工面积 236318.2 万平方米，同比增长 21.32%，全国商品房销售额增长率 43.52%。从图1、 2可知,2000年以来,我国商品房平均销售价格除了2008年受金融危机影响出现下滑之外,均保持稳步上升,由2000年的2122元每平方米上涨到2010年的5033元,上涨2. 37倍。尤其是2004年之后,商品房价格波动较大,同时呈现快速增长的趋势。由2007年到2010年的房均价统计数据
31、很好的说明中国房价的明显增长趋势：2007年房均价在10000-30000元的占0%，49%的集中在1000-2999元,：而2010年10000-30000元占11%，63%的集中在3000-5999元，1000-2999元的占0%。2007年-2010年全国主要100座城市房均价统计图 2010年全国主要城市房均价统计图 2009年全国主要城市房均价统计图 2008年全国主要城市房均价统计图 2007年全国主要城市房均价统计图e.中国中东西部房地产发展的比较东部中部和西部三大经济区域内的省际差异和三大经济区域之间的房地产投资的地区差异既包括了经济区域之间的差异，也包括经济区域内部的差异。首
32、先来看全国房地产投资的差异程度由图1可知，我国房地产投资的泰尔指数最高为0.287(1996年)，差异比较显著；无论是总体泰尔指数组间还是组内泰尔指数均呈现出“M”型走势，在1992 年和 2007年分别达到两个高峰后开始下降，到现在一直处于下降通道中。这说明我国房地产投资差异经历了扩大、缩小、再扩大再缩小这样一个过程，而且近十年来差异一直在缩小。接下来看房地产投资的总体差异如何在东中西部地区之间以及各地区内部进行分解。由表1可知，东中西部地区之间的房地产投资差异对总体差异的贡献由最高的65.6%（1993年）下降到50%（2007年），与此同时，东中西部地区内部的房地产投资差异对总体差异的贡
33、献由最低的33.9%（1993年）上升到50%（2007年），二者之间是一种此消彼长的关系。最后分别来看东中西部地区房地产投资的差异情况。从图2可以看出，总体上东部地区各省份之间房地产投资的差异最大，中部地区各省份之间差异次之，西部地区最小。但是1999年以后西部地区的差异已经大于中部地区的差异了；从差异的变动趋势来看，东部和中部地区同总体差异基本同步，只是在变动幅度上有所不同西部地区的差异变动1999年以前滞后于总体差异，近年来表现出跟总体差异相反的趋势。(4) 中国房地产现状以及问题分析a. 2012年1月到2013年3月中国房地产相关数据统计房地产开发投资完成情况 2012年，全国房地产
34、开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。2013年1-3月份，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%，增速比1-2月份回落2.6个百分点。 2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，
35、比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩6.4个百分点。1-3月份，房地产开
36、发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。 商品房销售和待售情况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增
37、长4.8%。在2013年1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比1-2月份回落12.4个百分点；其中，住宅销售面积增长41.2%，办公楼销售面积增长19.2%，商业营业用房销售面积增长1.4%。商品房销售额13992亿元，增长61.3%，增速比1-2月份回落16.3个百分点；其中，住宅销售额增长69.0%，办公楼销售额增长60.2%，商业营业用房销售额增长13.5%。 2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，比上年增长5.7%，增速比1-11月份提高0.7个百分点；销售额38413亿元，增长12.9%，增速提高2.7个百分点。中部地区商品房销售面
38、积30140万平方米，增长2%，增速回落1.8个百分点；销售额13020亿元，增长8.5%，增速回落2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降5.3%，降幅扩大1.8个百分点；销售额13023亿元，增长3.7%，增速回落0.5个百分点。b.我国房地产市场的发展现状我国房地产业的发展从起步到现在不过 30 多年时间，然而成就巨大，在这 30多年发展历程中房地产业不仅在很大程度上拉动了国民经济的发展，同时也为城镇居民住房条件的改善做出了巨大的贡献。关于我国房地产市场发展现状有以下几点：总体规模呈上升趋势房地产投资的总体规模逐年扩大，投资金额占全社会固定资产总投资比重不断增加。自
39、 1998 年我国房地产开发投资额的 3614.23 亿元，到 2003 年的 10153.8亿元，房地产开发投资额每年平均增长 1300 多亿元，投资增长速度快。房地产开发投资金额占全社会国民生产总值的比例也不断增加，投资力度越来越大。2008年，我国房地产市场出现了一个转折点，房地产市场开始出现低迷现象，但通过一系列出台的宏观调控政策的刺激，2009 年我国房地产市场出现强烈反弹，据统计，2009 年全国商品房成交金额高达 44355.2 亿元，比去年上涨 76.94%，2010 年房地产市场依然火爆，部分地区甚至出现土地财政现象。2011 年以来，国家出台了一系列的调控政策，使得房地产上
40、涨趋势放缓。区域间发展不平衡，存在很大地区差异主要表现在：1）东部地区房地产市场起步较早，东西部经济发展水平有差异，在房屋竣工面积和房屋施工面积等方面，东部地区占有很大比例；2）相比全国的其他地区，中部的增长速度明显较高；3）地区间差距正逐步缩小。房价居高不下自 2002 年未开始，我国房地产价格一路飙升，2007 年底市场交易开始出现有价无市的现象，2008 年房地产市场状况急转而下，房市低迷。房地产市场的低谷给部分地区带来了一定金融冲击，在国家进行相关房地产政策的调整之后，2009年我国房市出现了严重的反弹，房价急剧飙升，直至 2010 年底。进入 2011 年，国家频频出台各种房地产政策
41、，房地产价格的上涨幅度得到控制，一些地区甚至出现了降价的趋势。房地产开发结构性矛盾突出近年来别墅和高档公寓的开发面积和投资金额在我国房地产开发投资中所占比重不断攀升，而用于解决广大低收入者住房问题的经济适用房所占比例却逐年下降。另外，商业营业用房及其他房地产的投资金额和开发面积居高不下，加大了商业经营成本和通货膨胀的压力，使得合理住房需求得不到保障，高档住宅却无人问津。经济适用房方面：从 1998 年至今，经济适用房不但在开发面积逐年萎缩，而且在出售方面也很不规范：一些真正具有住房需求的低收入群体往往申购不到经济适用房，间接的加剧了我国住房市场的紧张局面。c. 我国房地产市场现存问题研究199
42、8 年房改至今，我国已经初步建立了适合国情的城镇住房政策体系。但由于住房体系不够完善、市场失灵以及过度投机等不利因素的存在，在房地产市场不断发展过程中，诸多弊病和矛盾也随之暴露出来。 土地出让市场寻租行为严重土地本身是经济发展的重要资源，而因其稀缺性又决定了它是可以获得高额利润的资源。马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了；有百分之三百的利润，那么上绞刑架的事情都干得出来。”因此获得土地是房地产开发的首要也是最关键环节，它将为开发商获利打下坚实的基础，换句话说，只要开发商能够获得质高、价低的土地，则其获利的结果将是毋庸置疑。而作为土地出让市场中
43、唯一的“买入”与“卖出”者地方政府，利用其垄断地位，为寻租行为的产生制造了肥沃的土壤。因此土地出让市场的土地违法事件在近几年来也是层出不穷，屡见不鲜。据国土资源报记载，2003 年至 2004 年我国土地市场治理整顿期间，各地自查结果显示：违规低价出让土地 2065 件，涉及金额达 4.3 亿元；超范围划拨供地 2695 件，涉及金额 6.3 达亿元；土地“招拍挂”改协议的 2254件，涉及金额达 42 亿元；擅自减免土地出让金 3108 件，涉及金额达 21.6 亿元；欠缴土地出让金 14355 件，涉及金额达 225.9 亿元。近几年来由于我国土地督查事业和制度的发展，土地出让市场的违法、
44、违规行为虽然有所减少，但问题依旧严重，不容懈怠。当今中国土地问题已经远远超过了土地作为经济发展要素本身多具有的意义，它越来越多地引发了令众人关注的社会问题。城市房价上涨过快2010 年“两会”期间，高房价问题曾经被人大代表、政协委员们屡屡提及，并引发热议。因为高房价，北京、上海、深圳等一线城市已经出现了“胶囊公寓”、“蛋形蜗居”、“集装箱住房”等让人匪夷所思的“微缩式”居住场所，这些居住场所的图片通过网络热传，受到广大网民的关注，在热烈探讨此种新鲜事物出现的同时无不带有对现今高房价的丝丝无奈。从 2010 年 1 月中央下发“国十一条” 开始，“国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“
45、限外令”等房地产调控政策密集出台，虽然至 12 月房价同比涨幅逐月回落，但国家统计局公布数据表明，2010 年全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，同比增长 10.1%，商品房销售额为 5.25 万亿元，同比增长 18.3%，房地产市场总体呈现“量价齐升”态势。按照经济学的供求理论和房地产市场经济理论所述，在需求一定的条件下，供给增加，商品价格下降。但以上数据确表明，近几年随着城市房地产开发用地的增加，城市房价也在同步上涨，该结果令人匪夷所思。或者有人会说，我国经济的高速发展，必然加快城市化进程，从而会使得人们对住房需求的增加，也就是说这种需求是刚性的，呈上升趋势，这种说法也存在其合理性，
46、但需求的刚性也并不足表明供给不足。商品房的空置问题就足以证明这一点，据近期国家电网公司在全国 660 个城市的调查显示，有高达 6540 万套住宅电表连续六个或以上读数为零，6540 万套房子按照每户家庭 3 人计算约可供 2 亿人居住，每年我国从农村转移至城市的人口约为 1000 万，如果按此计算，6540 万套住房，可供我国20 年的城市化进程的住房需求。大量房屋的空置足以支撑，我国房地产市场并不完全是供不需求，从而导致房价上涨，而预示着房价高涨另有幕后推手。根据国际标准，连续六个月电表读数为零则将该住房界定为投机，我国房地产市场的投机行为可见一斑。银行承担金融风险过大房地产行业是一个资金
47、密集型行业，为了使得企业得以顺利运营，融资也就成了开发商所要面临的关键问题。在我国金融市场发展尚未成熟、融资渠道略显单一的情况下，银行贷款也就成了房地产企业资金周转的救命稻草。根据 2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告广发证券行业分析人士指出，今年上半年，我国房地产企业平均资产负债率为 75.3%，创下近 5 年来的新高点。房地产开发对银行信贷具有较高的依赖性，虽然国内贷款占房地产开发资金的比重近年来呈现稳中有降的趋势，但自筹资金和其他资金的比重却呈现出稳中上升的趋势。而自筹资金可以说是间接来自银行，即自筹资金主要是通过商品房销售收入转变而来的，而这部分资金主要是来自个人购房的按揭贷款，如按目前不低于 30%的首付比例计算，房地产开发商的自筹资金中的 70%同样来自银行。同时定金及预付款中有 30%来自银行贷款，因此以此粗略计算，房地产开发资金中银行贷款所占比重在 55%以上。然而，作为房地产企业另一种资金来源的外资投资，其资金来源通常是房地产基金占 40%，私募基金占 40%，银行贷款占 20%，同样无法离开银行贷款的支撑。由此可见，银行信贷在支持我国房地企业发展的同时也积累了巨大的潜在风险。我国房地产市场一旦从繁荣走向衰退,就必然导致整个金融体系的瘫痪,进而影响整个国民经济的发展。 住房供给结构扭曲住房的供给离不开土地的供给和住房的建设这两个要素，在我国