南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告 (4).doc

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1、http:/ http:/ 1 目录目录 一、总论一、总论4 （一）项目背景.4 1、项目概要4 2、开发商概况4 3、可行性研究报告编制依据4 （二）项目概况.5 1、项目用地5 2、建设规模5 3、主要建筑条件5 4、项目总投资及融资方案5 5、综合技术经济指标5 (三)研究结论.6 （四）该项目住宅部分的团购合作关系.8 二、市场分析与需求预测二、市场分析与需求预测9 (一) 南昌市概况及经济发展基本情况：9 （二）市场分析.10 1、宏观经济分析10 http:/ http:/ 2 2、区域房地产市场分析13 （二）目标消费群体及价格定位.17 1、 本项目的目标消费群体：.17 2、

2、 项目楼盘价格.17 （三）项目优劣势分析.17 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会18 2、项目的劣势和挑战19 三三、小小区区规规划划 .20 （一）项目整体规划 .20 （二） 总体平面布置 20 （三） 用地平衡 21 （四）.住宅设计 21 （五）交通及停车系统 23 （六）绿化景观设计 23 四、工程设计方案四、工程设计方案24 （一）建设标准.24 （二）主要建设内容及规模.24 （三）工程方案.25 1、主要建筑设计25 http:/ http:/ 3 2、总图规划设计25 3、规划设计总体框架26 五、环境保护与节能五、环境保护与节能27 1、项目场址环境现状.27 2、环境

3、质量标准.28 3、施工时的环境影响及解决措施.28 4、营运期的环保措施： .30 5、节能系统.32 六、项目公用配套工程与消防六、项目公用配套工程与消防33 （一）劳动安全卫生管理.33 （二）公用配套工程.33 （1） 给水33 （2）排水及去向33 （3）供电设计33 （4）燃气34 （5）垃圾收集34 （6）智能化设计34 （三）消防.34 七、组织管理七、组织管理35 （一）组织管理.35 http:/ http:/ 4 招投标管理35 （二）物业管理内容.35 1、前期物业管理35 2、物业管理公约36 3、物业管理委托合同36 八、项目实施进度八、项目实施进度37 （一）建设

4、工期.37 （二）项目实施进度安排.37 （三）项目实施进度表.37 九、投资估价及资金筹措九、投资估价及资金筹措38 （）投资估算依据.38 （二）开发建设投资估.38 （三）项目投资与筹资计划.38 1、项目投资计划38 2、资金筹措计划39 十、财务分析十、财务分析41 （一）（一）财务评价基础数据与参数选取.41 1、项目计算期及财务基准收益率41 （二）开发成本费用 41 http:/ http:/ 5 （三）盈利能力分析 41 （四）不确定性分析 42 1、 敏感性分析.42 2、 临界点分析.42 （五）财务评价结论 42 十一、社会评价十一、社会评价44 （一）社会效益分析 4

5、4 （二）项目风险分析 44 （1） 政策风险44 （2） 市场风险44 （3） 资金风险45 （4） 工程风险45 （5） 社会风险45 十二、十二、研究结论研究结论与建议与建议46 附表附表47 http:/ http:/ 6 一、总论一、总论 （一）项目背景 1、项目概要 项目名称：XX 居住小区 项目开发商：南昌 XX 发展有限公司 设计单位：江西省 XX 建筑设计有限公司 项目建设地点：南昌市 2、开发商概况 南昌 XX 发展有限公司（原名南昌机械有限公 司）于 92 年成立，企业总资产投资近六仟万元， 其中有：土地 15 亩；厂房、办公楼、仓库、食 堂等配套用房；水、电、路、绿化、

6、下水道等 配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资； http:/ http:/ 7 职工近 100 人，平均年生产 5000 万元，累计创 税 3000 万元。 为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成 商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小 兰工业园，计划征用土地 50 亩，投资 8000 万 元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品， 预计建成后投产可实现年产值 1.1 亿元人民币， 并且每年将以 30%以上速度递增，年创税 800 余 万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引 资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了 一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通 过综合开发此项目补偿企业应

7、搬迁新建厂房而 造成的经济损失。 3、可行性研究报告编制依据 （1） 投资项目可行性研究指南 ； （2） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （3） 江西省南昌市城市总体规划 （2006 2020） ； （4） 南昌市统计年鉴 （20062008） ； http:/ http:/ 8 （5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资 料； （6）开发商提供的其它相关资料； （二）项目概况 1、项目用地 本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾 北大道旁。该用地南北约 320 米，东西约 86 米， 面积 19739.9 平方米，地势西高东低,基地东南 北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。 2、建

8、设规模 本项目总用地面积 19739.9 平方米，总建 筑面积 84633.6 平方米。其中计算容积率面积 76195.6 平方米、不计容积率总建筑面积 8438 平方米、建筑占地面积 7351.6 平方米。该项目 为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民 用建筑,本工程包括 4 栋 18 层住宅楼 （1#、2#、3#、4#楼） 、2 栋 23 层住宅楼（5#、6# 楼） ，临街 2 层商业用房及一个 1 层的地下车 库。小区规划居住总户数 474 户，按户均 3.5 人计，约 2800 人，机动车停车位为 289 个。 http:/ http:/ 9 3、主要建筑条件 （1）场地位于江西省南

9、昌市南昌市，西邻迎宾 大道，交通极其方便。 （2）南昌市城市规划办公室已将该地块规划为 商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有 土地出让证。 4、项目总投资及融资方案 估算项目开发建设投资为 8855.07 万元， 其中土地费用 802 万元，前期工程费用 20 万元， 基础设施建设费 80 万元，建筑安装工程费 6691.77 万元，开发间接费 20 万元，管理费用 228 万元，利息 177.3 万元，销售费用 210 万元， 开发期税费 78 万元，其他费用 156 万元，不可 预见费 392 万元。 估算项目总投资为 8855.07 万元。 本项目的投资来源包括自有资金 3630 万

10、元、 销售收入再投入 1225 万元、向银行贷款 4000 万元。 5、综合技术经济指标 综合技术经济指 http:/ http:/ 10 标 项目数量 总用地面积： 19739.9 总建筑面积： 84633.6 计容积率总建筑面积： 76195.6 住宅建筑面积： 67096.5 90 平米以 下户型 47025.6 70.1% 其 中90 平米以 上户型 20070.9 29.9% 其 中 商业建筑面积： 9099.1 不计容积率总建筑面 积： 8438 地下车库建筑面 积： 7437 其 中 其 中架空层建筑面积： 1001 容积率： 3.86 建筑占地面积： 7351.6 建筑密度：

11、37.2% http:/ http:/ 11 绿地率： 25.1% 住宅总户数：474 户 90 平米以下户型636 户 其 中90 平米以上户型162 户 机动车停车位：289 个 地下停车位：191 个其 中地面停车位：98 个 (三)研究结论 （1）近年来，南昌市在社会经济持续快速发展 的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。南 昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全 市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄 金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。 2005 年，第三产业实现增加值 38.17 亿元， 比上年增长 15.3%， “十五”期间年均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005

12、年新开工 商品房建筑面积 134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山 庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、 南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠 花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位 http:/ http:/ 12 提升。社会消费品零售总额 24.5 亿元，比上 年增长 15.5%， “十五”期间年均递增 19.49%。 中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。 2005 年，地区生产总值比上年增长 19.93%， “十五”期间年均递增 15.39%，全 市财政总收入比上年增长 33.6 %，年均递增 21.6%，全社会固定资产投资比上年增长

13、 61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，基 本竞争力迈入全国 A 级行列。经中国社科院等 三家权威机构联合评审，该 市位居全国最具投 资潜力中小城市 15 位。 2005 年，全市总人口 91.73 万人，其中 男性 48.25 万人，女性 43.48 万人；非农业人 口 16.12 万人。2005 年，出生率 13.7；死 亡率 3.74；自然增长率 9.96；人口呈上 升趋势。 在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本 项目的完成能很好的解决南昌 市及周边地区人 口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的 居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业 http:/ http:/ 13 经济，为本

14、项目的住宅部分提供了方便的商业 消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中 的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停 车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价 值。 （2） “XX 居住小区”位置极为优越，交通极 其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的一条 黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活 区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市 政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够 感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目 标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后 住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部 分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了 相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在 取得预售许可证

15、后即可进行汽配行业的招商， 再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小 区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。 （3）南昌 XX 发展有限公司是南昌市当地的 房地产开发公司， “XX 居住小区”是公司很重视 的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地 http:/ http:/ 14 产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先 进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项 目的顺利开发。 （4）有财务分析结果可见，项目投资税前 财务内部收益率为 117%，高于设定的基准收益 率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言， 市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资 经济分析是基于经验和经济学的角度来定的， 具

16、有客观性和一般性，符合市场规律及投资经 济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销 售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全 可能的。 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 该项目“XX 居住小区”由住宅和商铺两部 分组成，是项目的开发商南昌 XX 发展有限公司 和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完 成该项目；由南昌 XX 发展有限公司进行项目的 开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成 后，按照南昌 XX 发展有限公司和南昌印钞厂工 会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团 购除开发商南昌 XX 发展有限公司自留的十套外 http:/ http:/ 15 的住宅部分；最终完 成该项目的开发、

17、建设、 销售。 二、市场分析与需求预测二、市场分析与需求预测 (一) 南昌市概况及经济发展基本情况： 南昌市历史悠久，素称江西“首府首市”， 迄今置市 2200 多年。我市位于江西省中部偏北， 赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 115 4911619、北纬 28162858之 间,是省会南昌的南大门。境域总面积 1683.62 平方公里，全市辖 16 个乡镇和向塘省级开发区、 南昌小蓝经济开发区，总人口 91.73 万人。 http:/ http:/ 16 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊， 市城离市区中心仅 18 公里。全市目前已形成 一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运 输网络。

18、公路四通八达， 、国道、温厚高速公路 穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇， 使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘 铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运 编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长 江各口岸；市城离昌北机场 25 公里。南昌市 交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境， 以 6 小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编 组站。市城距市中心仅 15 公里，距昌北机场仅 30 公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国 “百强市、文明城”两大目标，坚持以大开放 为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为 http:/ http:/ 17 主战

19、场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动， 工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域 经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的 良好发展态势。 2005 年，全市总人口 91.73 万人，其中 男性 48.25 万人，女性 43.48 万人；非农业人 口 16.12 万人。2005 年，出生 12568 人，出 生率 13.7；死亡 3432 人，死亡率 3.74； 自然增长人口 9136 人，自然增长率 9.96。 2005 年，全市 GDP 实现 107.5 亿元，增长 19.93%;财政收入完成 7.18 亿元，增长 33.6%， 地方财政一般预算收入完成 4.47 亿元，增长 34.6%；

20、市域经济综合实力位居全国 A 级、全省 第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审, 我市位居全国最具投资潜力中小城市第 15 位。 2005 年，第三产业实现增加值 38.17 亿元， 比上年增长 15.3%，“十五”期间年均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005 年新开工 商品房建筑面积 134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山 http:/ http:/ 18 庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、 南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠 花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位 提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功 能增强。社会消费品

21、零售总额 24.5 亿元，比 上年增长 15.5%，“十五”期间年均递增 19.49%。2005 年末金融机构存款余额 72.4 亿 元，贷款余额 54.2 亿元，中介、保险、物管、 信息等服务业成为新亮点。 2005 年，全市实际利用外资 1.21 亿美元， 实际利用内资 34 亿元，分别比上年增长 20% 和 36%。“十五”期间累计利用外资 3.02 亿 美元，利用内资 99.06 亿元，引进内外资项目 542 个，其中世界 500 强、国内 200 强项目 2 个，知名品牌项目 2 个，投资超亿元项目 45 个。2005 年完成出口创汇 3200 万美元，比上 年增长 204.8%，自

22、营进出口企业发展到 25 家。 外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务 输出基地市。个私民营企业完成总产值 216.6 亿元，实现增加值 72.3 亿元，利税 14.4 亿元。 承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国 http:/ http:/ 19 11 个市（市、区）建立友好合作关系。 （二）市场分析 1、宏观经济分析 2008 年房地产市场全年维持衰退态势，始 于 2007 年第 4 季度，由珠三角区域逐步向全国 范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性 下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影 响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求 的状况，大中城市房价自 8 月份开始出现环比

23、下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2009 年房地产市场发展的不利因素是宏观经济 仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因 素则是各种优惠措施的出台，在 3 季度宏观经 济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止 跌企稳。 20082008 年房地产市场运行状况呈现以下四个年房地产市场运行状况呈现以下四个 特征：特征： http:/ http:/ 20 房屋交易量持续下降 2008 年，商品房销售面积持续下降，下降 幅度逐月增加。1-11 月，商品房销售面积 49148.38 万平方米，同比减少 18.3%，增幅减 少 48.8 个百分点。其中，现房销售面积为 13716.96 万平方米，

24、同比减少 19.4%；期房销 售面积为 35431.42 万平方米，同比减少 17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降为 1-11 月份的 18.3%。四十个重 点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积 同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括宁 波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海 等。 同时，商品房空置面积较快增加。2008 年 5 月，商品房空置面积结束自 2007 年下半年以 来的负增长局面，11 月底，商品房空置面积为 13599.93 万平方米，同比增加 15.3%；其中， http:/ http:/ 21 商品住宅空置面积为同比增加 22.9

25、%，增幅比 3 月底增加 33.5 个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资 意愿的下降从 2008 年 2 季度就开始显现，4 月 份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅 均低于上年同期，6 月份起这两项反映房地产开 发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008 年 1-10 月房地产开发企业购置土地面积为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增幅比去 年同期减少 22.5 个百分点；房地产开发企业完 成开发土地面积 19343.91 万平方米，同比减少 2.5%。 2008 年，商品房新开工面积增幅出现较大 幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅

26、均低 于去年同期。1-11 月，商品房新开工面积为 84289.51 万平方米，同比增长 5.4%，增幅比去 http:/ http:/ 22 年同期减少 17.5 个百分点；商品房施工面积为 254936.14 万平方米，同比增长 17.7%，增幅比 去年同期减少 5.3 个百分点；商品房竣工面积 为 35084.23 万平方米，同比增长 6.1%，增幅比 去年同期减少 2.4 个百分点。 房价出现近 10 年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房价出现近 10 年来首次下跌，跌幅 逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。 2008 年，70 大中城市房屋销售价

27、格同比上涨 6.47%，涨幅比 2006 年下降 1.1 个百分点。其 中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨 7.07%和 6.2%。从环比来看，2008 年 70 大中城 市房屋销售价格下降 0.3%，其中新建商品住房 和二手住房分别下降 0.7%和 0.2%，90 平方米以 下商品住宅价格比年初下跌 1.2%。12 月份，70 大中城市中有 50 个城市新建商品住宅价格出现 http:/ http:/ 23 环比下降，有 52 个城市二手住房价格出现环比 下降。 2008 年房地产市场衰退程度逐季增加。其 中，1 季度供给增长增加，需求增长减缓，房价 环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价

28、同比 涨幅仍保持较高幅度；2 季度开发景气开始下降， 需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市 房价出现下跌；3 季度购房意愿继续低迷，开发 投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4 季度 房价下跌幅度继续加大。1-4 各季度 70 大中城 市房价变化分别为环比上涨 0.8%、环比上涨 0.3%、环比下降 0.1%和环比下降 1.3%。 加大住房保障建设 2008 年，商品住宅投资中，别墅高档公寓 投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同 期基本持平。1-11 月，别墅高档公寓投资额为 1720.04 亿元，在商品住宅投资中的比重为 6.5%， http:/ http:/ 24 下降 0.9 个

29、百分点；经济适用房投资额为 819.37 亿元，同比增加 18.2%。 2008 年，除去经济适用房投资增加外，廉 租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投 入资金 68 亿元，比去年增加 17 亿元。下半年， 加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大 内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。 在新增 1000 亿元投资中，住房保障建设获得了 一定份额，12 月份，国家发展改革委又下达了 100 亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房 建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以 及扩大农村危房改造试点等。 经济适用房的大规模建设将会影响房地产 市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济 适用房的

30、住房来说是威胁。 20092009 年年房地产房地产市场运行趋势市场运行趋势 商品房屋空置面积会有较大幅度增加 http:/ http:/ 25 2006 年和 2007 年商品房屋新开工面积都保 持了将近 20%的较大增幅，按照建设周期推算， 2009 年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度 增加。由于 2008 年房地产市场成交持续低迷， 期房销售量下降近 20%，决定了 2009 年进入竣 工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在 空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开 工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供 给，促进市场供求平衡。 房地产开

31、发投资增幅会有较大幅度下降 甚至可能出现负增长 2008 年 2 季度房地产开发投资意愿的下降 开始显现，受此影响，2009 年房地产开发企业 上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅 也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进 度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同 http:/ http:/ 26 时，受存货增加的影响，2009 年商品房屋新开 工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对 应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经 济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业 拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此， 2009 年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降 甚至可能出现负增长。 房地产开发

32、企业并购重组将会增加 2008 年，受开发信贷增长下降和需求市场 衰退的影响，房地产开发企业 60%的资金供给源 (国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都 为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小 企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将 会增加。 2009 年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、 对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房 http:/ http:/ 27 价的稳定，2009 年上半年在“保增长”的大调 控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策 出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三 次“婴儿潮”出生的大量 80 后年轻人的结婚需 求，将会有利于近几年住房

33、刚性需求的增加， 过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的 基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积 极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因 素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力 度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用 地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影 响等等。 在一系列扩大内需保增长的政策作用下， 预计 2009 年 3 季度宏观经济将出现回暖，同时 经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度 相关政策，短期内对房地产市场的影响有限， http:/ http:/ 28 上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下 行因素的影响，预计 2009 年下半年房价将会止 跌企稳。 2

34、、区域房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析： 自 07 年底国际金融爆发后，国家进行了 一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场 低迷，南昌市区的房价自 08 年 7 月后相继开 始下降；但是，08 年 10 月以来出台的两次房 地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、 土地增值税、城市房地产税等税费，其中 90 平 方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到 3%， 其五年以内住房转让 5.5%的营业税予以减免， 均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担， 提高了南昌市居民住房支付能力。 国务院 131 号文中指出，2009 年到 2011 年， 南昌市平均每年新增 5 万套经济适用住房。 200

35、7 年经济适用房竣工套数约为 4 万套，如果 新增 5 万套经济适用房，则经济适用房的建设 总量将为往年的 1 倍多，今后三年各年经济适 http:/ http:/ 29 用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到 30%左右，而近三年来该比例一直在 10%左右； 经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由 往年的 5%提高到近 20%。 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然 会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。 当前，房地产市场已经出现供大于求的状况， 落实 90/70 政策中新建的大量中小户型住宅将 陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给 经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化 吸收

36、，从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。 即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会 形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前 南昌市房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开 发投资意愿的下降从 2008 年 2 季度就开始显现， 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增 幅均低于上年同期，6 月份起这两项反映房地产 开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受 此影响，2009 年南昌市房地产企业上年结转的 在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下 http:/ http:/ 30 降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素， 这部分投资可能会出现负增长。同时，南昌市 房地产市场

37、受存货增加的影响，2009 年商品房 屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分 项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受 宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半 年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。 因此，2009 年南昌市房地产开发投资增幅会有 较大幅度下降甚至可能出现负增长。 2008 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰 退的影响，南昌市房地产开发企业 60%的资金供 给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都 紧缩，企业资金链条日益紧张，部分中小企业 面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。 南昌市的房地产市场分析： 近年来南昌市内大量新建房地产项目，仅 2005 年，南昌市第

38、三产业实现增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%，“十五”期间年均 递增 15.3%。房地产业快速成长，新开工商品 房建筑面积 134.56 万平方米，占全市 1/3 强， 涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里 http:/ http:/ 31 象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百 货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾 馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升， 洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。 社会消费品零售总额 24.5 亿元，比上年增长 15.5%，“十五”期间年均递增 19.49%。2005 年末金融机构存款余额 72.4 亿元，贷款余额 54.2 亿元。

39、从 2005 年到 2008 年商品房的建 筑施工面积和销售面积逐年上涨，南昌市房地 产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌市打开后，百 货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入南 昌市，为南昌市的建设添砖加瓦，为南昌市的 住房增加了配套设施。 南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市 本市的居民，更辐射到南昌市区的居民去南昌 市投资买房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的 优势有： 面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价， 不如买南昌市只有南昌市区房屋单价一半的 住房； http:/ http:/ 32 南昌市的房地产开发还只是起步阶段，投 资购买南昌市的房产有很大的投资获利空

40、间； 南昌市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多， 空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源， 是都市人休闲度假的好去处； 由于较低的房屋单价，使得房地产开发商 可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可 以获得大面积的住房使用面积，又可以获得 更大面积的小区活动空间；拥有在南昌市区 不能获得的居住感受。 这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在 南昌安居乐业的人到南昌市购置房产用于居住 或投资，增加了南昌市的住房需求。 商业建筑的供应分析： 项目的商业部分在政府的大力支持下专门 用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。南昌 市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场， 但也远不能满足全南昌市的汽配需求，该项目 的

41、商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并 且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌市 http:/ http:/ 33 剩余汽配市场的需求。可见，项目商业部分的 建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。 需求群体分析： 南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消 费者，这部分人群负担不起南昌市区高昂 的房价，就选择南昌市周边地区的较低房 价楼盘购买楼房。多为在南昌市内有较稳 定工作，有一定的经济基础，想要在南昌 市安家落户的人群。 需要购买第二套房居住和投资的消费者， 这部分人群已有了一套住宅，拥有较高的 社会地位和较好的经济基础，多数已拥有 了自己的核心家庭，希望购买住宅提供休 闲度假功能或进行投资。

42、商铺的需求分析： 项目的商业部分做成汽配一条街，随着南 昌市经济发展、房地产的开发和建设增加了南 昌市内的交通流动量，也增加了对公共配套的 需求，汽配市场的需求逐渐大于供给，可见汽 配一条街的规划符合南昌市市场需求。 http:/ http:/ 34 结论：结论： 经过以上的市场分析可以看出，国家近期 的宏观调控有利于房地产开发，促进了房地产 市场的交易，虽然 07 年以来，我国大多数一、 二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌，但对 房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格 影响不大。 南昌市内没有经济适用房，有南昌市区和 南昌市大量的房地产刚性需求作支撑，房地产 前景十分可观；南昌市的房地产市

43、场处于上升 趋势，刚性需求偏向于南昌市这样的低价房， 投资者偏向于低价有投资空间的房产；南昌市 房地产市场的供求双方都有需求，因此本项目 的开发能增加南昌市房地产市场的供应量，促 进南昌市的建设，为居民提供良好的居住空间， 既符合市场需求又能加大南昌市的基础设施建 设。 XX 住宅小区项目的开发商已与南昌市印钞 厂工会签订了定购合同，项目的住宅部分开发 商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销 售给南昌市印钞厂工会。因此，项目住宅的销 http:/ http:/ 35 售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。 因此该项目是一个在市场上可行，符合规 划建设的优良项目。 （二）目标消费群体及价格定位 1、 本项目的目标消费群体： 根据南昌 XX 发展有限公司与南昌印钞厂工 会签订的 XX 商品房团购合作合同，本项目一经 竣工验收，住宅部分除南昌 XX 发展有限公司自 留 10 套住宅外，其余住宅能全部销售给南昌印 钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金 参与团购的南昌印钞厂职员。 项目的商业店面已与南昌市相关部门签订 了协议，在本项目取得预售许可证后即对汽配 行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有 特色的汽配一条街。 商铺的目标销售群体： 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 http:/www.docin.c