北京某别墅可行性研究报告第一部分24756.doc

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1、专业好文档 北京某别墅项目可行性研究报告北京某别墅项目可行性研究报告 作者：阳光蓝海，作者：阳光蓝海， 第一部分第一部分 专业好文档 目 录 一、一、 项目概况项目概况.1 二、二、 项目建设必要性项目建设必要性.2 （一）、 发展北京房地产的需要 .2 （二）、 区域发展的需要 .2 三、三、 北京市、顺义区别墅市场分析北京市、顺义区别墅市场分析.3 （一）、 北京市别墅市场基本分析 .3 （二）、 北京别墅市场区域分布分析 .8 （三）、 顺义区别墅市场基本分析 .12 （四）、 北京别墅市场前景展望 .13 （五）、 周边部分个案销售情况分析 .15 四、四、 项目项目SWOT分析分析.

2、17 五、五、 目标客户定位与产品定位分析目标客户定位与产品定位分析.19 （一）、 目标客户定位: 19 （二）、 产品定位分析: 19 六、六、 项目规划方案项目规划方案.21 （一）、 整体设计构思 .21 （二）、 整体设计方案 .22 七、七、 销售策略销售策略.24 （一）、 企划广告: 24 （二）、 销售方式: 24 （三）、 销售周期预计: 25 八、八、 项目法人与项目的经营管理项目法人与项目的经营管理.25 （一）、 项目法人 .25 （二）、 项目的经营管理 .25 九、九、 投资估算投资估算.26 （一）、 工程建设投资估算内容 .26 （二）、 投资估算 .26 （

3、三）、 用款计划 .26 十、十、 财务分析财务分析.27 （一）、 经营收入 .27 （二）、 总成本 .27 （三）、 销售税金 .27 （四）、 利润 .27 （五）、 财务效益分析 .28 十一、十一、 不确定性分析不确定性分析.28 （一）、 保本点分析 .28 专业好文档 （二）、 敏感性分析 .28 十二、十二、 结论与建议结论与建议.29 （一）、 结论 .29 （二）、 建议 .29 十三、十三、 附表附表.30 一、一、项目概况项目概况 1.项目法人：北京*房地产开发有限公司 2.项目名称：北京*花园 3.地块位置：地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面 紧邻潮白河 4.占

4、地面积：455104 平方米 5.建设用地面积： 322704 平方米 6.规划容积率：0.36 7.总建筑面积：15.39 万平方米(其中会所等配套设施 6000 平方米) 8.规划用途：别墅 9.地块现状：农田,还未三通一平 10.建设期：本项目建设期为 3 年，计划 2004 年 12 月动工 专业好文档 二、二、项目建设必要性项目建设必要性 （一）、（一）、发展北京房地产的需要发展北京房地产的需要 北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构 调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力， 积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业 已成为经济发展的支柱产业之一，

5、按目前经济所处的发展阶 段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在 30%-60%之 间） ，房地产将属于快速发展阶段。特别是加入 WT0,北京申 奥成功,意味着北京房地产业将立足北京,面向全国,通向国际, 进入新的发展阶段,建设本项目对发展北京房地产也无疑是一 个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。 （二）、（二）、区域发展的需要区域发展的需要 中国加入 WTO 后,会有更多的国际公司来到北京,相应对 高档物业的市场需求量将肯定放大,而这些企业的高级管理人 员恰恰是别墅市场的目标客层,而顺义区正好是别墅发展比较 成熟的区域之一。由于 2008 年奥运会水上项目和马术项目

6、 在顺义潮白河地区举办,政府将会在本区域投资 25 个亿来建 设奥运场地及相应设施,相应的市政配套将会更加完善,这无 专业好文档 疑为本区域的别墅外部环境带来利好。同样在此建造别墅也 有利于首都该区域整体环境的建设。 专业好文档 顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创 造出潮白河休闲度假旅游基地著名品牌,建设以现代大旅游 为主的综合产业带,集中发展旅游、观光农业、房地产、休 闲度假业及文化、体育、会展等产业,创建餐饮、购物、娱 乐、健身等于一体的休闲度假中心。建成服务全区、服务首 都,并适应于企业国际化运作的高度开放、高效运转的第三 产业服务休系。京承高速顺义段进展顺利,预计道路主体

7、工 程 10 月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的发展增添新 的活力,另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发 展将会借带动对高档住主房的更多需求,特别是别墅的需求。 在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。 三、三、北京市、顺义区别墅市场分析北京市、顺义区别墅市场分析 （一）、（一）、北京市别墅市场基本分析北京市别墅市场基本分析 北京别墅市场经过长时期的沉积,近年来随着北京房地产 大势发展再度升温。市场供应与需求总量都出现了明显的放 大,产品类型也不断推陈出新。 北京别墅市场在政府放开控制后于 1999 年开始逐渐 复苏,呈现供

8、销两旺局面,一些高档别墅项目价格出现较大 提升。如翠湖别墅 2000 年 8 月重新开盘后,销售均价由 专业好文档 8500 元/平方米上涨到 9600 元/平方米,销售率达 60%以上: 玫瑰园一期现房 1200 美元/平方米,二期环湖别墅 2750 美 元/平方米,不环湖别墅也在 2000 美元/平方米；碧水庄园 一期均价 1400 美元/平方米,而二期环湖别墅 2500 美元/平 方米,这一方面由于中国将要入关便很多外籍人士进入中 国,牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到 长时间限制后,随经济复苏而回暖的必然趋势。根据中原 物业提供的数据,截至今年上半年北京别墅项目己达 122

9、 个,3 万余套,总建筑面积超过 900 万平方米,主要分布在东 北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。七八月间又有 3 个 项门总计 50 万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于 需求上升速度，已经出现市场过热的迹象。 随着市场发展,别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买 别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士,较早京顺路 边的裕京花园销售时并没有按揭,足见当时买家购买力的强 大。京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士,达客户的 7O %,多数是跨国公司的 C E O ,也有一些国内房地产开发 商等顶级人士:而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与 居住交通条件影响,具有一定购买能力的 I T 新

10、贵、知名学 者与留学归国人士:随着市场的发展和 T O W N H O US E 的涌现,别墅市场客户群体趋于年轻化,一些从事金融、证券 和 I T 等行业的年轻白领脱颖而出,逐渐成为中档别墅的主 要消费力量。据金网络公司提供的资料显示,购买 T OW N H O U S E 的客户 38%是三资企业管理人员,24.5%是私营、 专业好文档 民营企业主。在别墅客户中,外籍人士、海外归国人员对别 墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面 积和户型,在强调生活品质外,更认为拥有别墅是身份与地位 的象征。 当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档 项目出现,项目品质普遍较低,这种的

11、况下,少数低容积率、 高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了(附表为京北 部分热销项目的基本指标)。近期推出的橘郡虽然容积率偏 高、区位稍远,且过于强调功能细分,却凭借产品鲜明特征 和完善的营销于段,也取得巨大市场成功。 T O W N H O U S E 的兴起是今年别墅市场的最大动向,具 代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩, 其市场火爆有其必然因素。别墅市场由于长期两极分化,外销 别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差,都不适合国内新生中 产阶层客户,总价 150 万元左右,6000-8000 元/平方米的中档别 墅市场出现空档,T OW N H O U S E 的出现正

12、迎合了这部分客 户的需求。 虽然 T O W N H O U S E 来势凶猛,但对别墅的影响主要体 现在对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异,不 会对高档别墅产生太大冲击。T O W N H O U S E 是别墅中一 种普通的产品,适合一般中产阶级,满足别墅基本功能,只能算“ 别墅中的经济适用房“,随着收入的提高,市场更细分化,会涌现 比联排更好的产品,双拼或独栋以适应更高层的市场需求。 专业好文档 1 1、供量供量: : 50005000套以上新增别墅面市套以上新增别墅面市 到了 2002 年中期,人们忽然发现周围的 TOWNHOUSE 都 已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、

13、橘郡三期、国际使 馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开 始抢占市场。目前北京市共有别墅项日超过 150 个,总建筑而 积不下千万平米,4 万多套别墅单位,其中 2001 年新开发别墅 项目就有 13 个之多,新增别墅现房供应量约为 65 万平方米, 8000 套别墅单位,2002 年的供给量较小,而今年估计会有 5000- 8000 套的新增别墅单位面市,其中以总价 500 万到 800 万的别 墅项目为主,市场竞争将变得愈加激烈。 2 2、布局布局: : “ “一山一山“二河二河“三线三线“四高四高“ “ 从分布格局上看,北京市别墅目前已经形成了“ 一山“二河“、“三线“、“

14、四高“的概念。“一山“指西 山,从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二 河“指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线“指立 汤、京顺、京通三条线；“四高“则指京昌、京沈、 京开、京密四条高速路。其中“三线“和“四高“是传 统概念的别墅区域,而“一山“和“二河“则后来居上,成 为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。 专业好文档 3 3、品质品质: : 追求差异性追求差异性 为体现产品的差异化和别墅品质,目前很多发展商都比较 注重产品的定位,并在规划设计上强调实用功能空间分布,试 图从生活方式的角度作为营销的卖点,东北部的别墅为迎合成 功人士、海归人士所追求的“归属感” ，更多的会倾向于与 优美的自

15、然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一 带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术 化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜,创意性很强 的别墅。 4 4、客户客户: : 国内增量超过国外国内增量超过国外 从市场需求来看,依旧是以国内客户需求为主,而国外客户的 增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计,以 1997 年作为分 水岭,北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997 年之前,70%的 别墅购买者持国外护照,而其中的港澳台客户占很大比例,约占整 体购买者的 50%以上:而近几年别墅购买者以国内人士居多,这一 需求群体除了海外归国人士外,主要是在第一轮商品房购买潮中 消费

16、高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展,尤 其是中关村高科技企业区域内,依靠 IT 起家的企业家、高级技术 工程师及其他高级从业人士,他们完全有能力而且很迫切需要京 城周边区域内,可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目, 这部分人既不愿意再住传统的公寓,又无法承受独立别墅的高价 位,强烈的改善居住条件的愿望,使经济型别墅填补了这一市场空 专业好文档 缺,别墅市场的潜在购买力在不断增强。而国外客户由于受到国 际经济不景气的影响,明年将不会有大的起色,东北部区域仍然是 他们的首选。 5 5、价格价格: : 市中心向外递减市中心向外递减, ,东向西递减东向西递减 如相关数以统计,200

17、1 年北京市别墅的平均售价约为人民币 8400 元/平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均 售价在 2000 美元/平方米左右，约合人民币元平方 米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为 3000 美元/平方 米。除市区外,位于机场路顺义地区的别墅售价也较高,均价在 1300 美元/平方米,约为人民币 10790 元/平方米。别墅售价超过人 民币 1 万元/平方米的还有亚北一昌平,大兴,丰台地区。而售价在 人民币 3000-4500 元/平方米的则分布在海淀土地、通州地区。价 位在人民币 2000-3000 元/平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。 目前西北区域别墅价格也直追东北区

18、别墅。 据北京九力市场研究公司的分析资料显示,随着中国经济的增 长,特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发 展,别墅市场的发展环境将得到进一步的优化,如果说 2002 年是别 墅市场发展的新起点,那么 2003 年将是别墅市场得以成熟的一年, 优雅得体的造型,个性化的户型设计和完善的配套环境,将是别墅 取胜的关键。 专业好文档 （二）、（二）、北京别墅市场区域分布分析北京别墅市场区域分布分析 截止到 2002 年为止,北京市场总体来看,别墅总量达到约 150 个,总建筑面积 1100 多万平方米,约 4 万多套别墅,目前在 售约有 80 个别墅项目。有关分布见下表: 从上表可以看

19、出,西北部和东北部是别墅较为集中的区域。 十年转瞬过去,再看北京的房地产,别墅已经不再是什么“罕 见之物“。从郊区别墅的兴起,到城市别墅的热销,京城别墅可 以说是“芝麻开花节节高“。有数据显示,到目前为止,北京市的 别墅项目已经超过 150 个,4 万多套别墅单位,总建筑面积不下 千万平方米。 别墅项目的大量涌入势必带来一场市场争夺战。在京城 别墅的聚集地一一东北和西北(数量占到京城别墅总量的三分 之二),这场战火已经点燃,并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公 园,像棕榈泉国际公寓、东润枫景这样的“城市别墅“就多达 10 专业好文档 多个,机场路至顺义区的几十个别墅项目更是壮大了“东北军 团“的阵容

20、:而近年来,别墅发展相对缓慢的西北部也奋起直追, 继香山别墅之后,位于西山的门头沟区又会有九家地产开发商 征用千亩左右的土地兴建 1500 套左右的别墅,它们将与香山 板块、碧水庄园、玫瑰园、翠湖别墅、水印长滩等几十个别 墅项口一起构成强大的“西北军团“。异军突起的“西北军团“ 正与“东北军团“形成抗衡之势。 1 1、相邻燕莎商圈、国留商圈东北区别墅打造相邻燕莎商圈、国留商圈东北区别墅打造“商务城市商务城市 别墅别墅” 东北部是北京开发最早,数量最多的别墅区域。由于东北 别墅区北通首都机场,南抵北京东部传统的涉外商务使馆区, 距离东北三环只有十几公里,办公、购物十分方便,地理位置 较为优越。区

21、内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线, 道路等级较高,提供了安全、便捷的交通条件。目前,东北区 域绿化面积较大,种植的树木多已成林,是京城绿化环境最好 的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全堤,构成了区 域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场、北京乡村高 尔夫球场等高档配套设施,这都为高档别壁开发提供了有利 条件。北京市最早的别墅大多建于该区,别墅市场已经具有 明显规模,很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓、京润水上花 园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等都分布在此区。 专业好文档 “东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈、国 贸商圈等涉外商务使馆区相邻,而 CBD 区内的公寓又大多数 是商

22、住两用,忙乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供一个宽 松、舒适的居住环境。东北区别墅正是以毫不逊色的商务气 息和更胜一筹的生活舒适度成为 CBD 和燕莎商圈内国际人士 首选的居住区。“东北军团“代表作棕榈泉国际公寓开发商曾 伟先生坦言,棕榈泉国际公寓的客户绝大部分都是有国际生活 背景的人士,其中很多是国际大公司的行政人员。 在位于京城东北部的京顺路沿线的高科别墅业主中,70%是 欧美人士,多数还是跨国公司的 CE0,国内房地产开发商等顶级 人士在此置业的也不在少数,这为东北区别墅带来了相对稳定 的高利益回报。 正是鉴于此,许多开发商纷纷抢滩京城东北,特别是朝阳公 园周边,短短的一两年时间果,棕榈

23、泉国际公寓、国际使馆村 等十几个“城市别墅“项日已经将朝阳公园周边地产打造成一 个较为成熟的豪华别墅区,无论是建筑形式、湖区景观、户型 设计、会所功能等均已具有了精品别墅的特质。看来,正如曾 伟先生所说的那样,如今的别墅随着国际文化交流和新时代观 念的冲击,已经从以往的彰显身份、标榜财富,成为现在的追 求富于健康、品位与文化的生活方式。 由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅,这从 某种程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周 边为例,近两年,从景园大厦到博雅园,再到棕榈泉国际公寓,朝 专业好文档 阳公园周边地产正在不断升级。一度热销的博雅园,虽然项目 规模、规划设计都难以与现在

24、的棕榈泉国际公寓相匹敌,但推 出后即以朝阳公园和高尔夫球场为卖点,成为东部高价楼盘最 旺销的典型物业之一,棕榈泉国际公寓的推出无疑又使中央公 园主题社区达到了一个新的高度。据悉,在朝阳公园东风桥东 侧的一处待建别墅项目的预售价将达到每平方米 3000 美元, 有可能创下朝阳公园区域地产项目的天价。 2 2、依托依托ITIT产业西北区别墅营建产业西北区别墅营建“ “新经济新经济“ “别墅别墅 由于经济、政府政策和需求等方面的原因,西北区别墅发 展相对滞后,曾一度出现了仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几 个高档项目的局面。然而,近几年随着政府的支持与开发政策 的完善,加上别墅市场整体回暖，西北区域别墅

25、市场开始升温。 先是香山板板的崛起让人看到了蓄积已久的西北区别墅购 买潜力,紧接着就是西山的门头沟区在今年底明年初也将会有 大片别墅项日破土动工,西北区别墅再一次成为人们关注的焦 点。据了解,目前西北区域将近 2000 套的供应量已经开始叫 板东北别墅的老大地位,价格也直追东北别墅。如翠湖别墅 2000 年 8 月重新开报后,销售均价由 8500 元每平方米上涨到 9600 元/平方米；玫瑰园一期现房 1200 美元/平方米,二期环湖 别墅就成倍涨至 2750 美元/平方米,即使是不环湖别墅也在 2000 美元/平方米；碧水庄园一期均价 1400 美元/平方米,环湖 专业好文档 别墅达到了 2

26、000 美元/平方米,而二期环湖别墅已经高达 2500 美元/平方米:最近入市的姜庄湖出现了 3000 美元/平方米的高 价,基本上与东北区别墅不相上下。 “西北部在地理区位上与中关村科技园关系密切,随着政府 对 IT 产业和新经济的倾力支持,地区经济迅速发展,也造就了 一批依靠知识技能快速积累财富的精英,这部分人群给西北区 域内的别墅市场提供了巨大的市场需求,并且这种需求正在加 速发展之中。“业内人士这样分析西北区别墅市场。 北京西北部位于京城“上风上水“也是其别墅市场迅速崛起 的一个原因。据记者了解,除了本身的自然条件优越外,西北区 域大面积绿地和林带正在建设,良好的绿化环境正在形成。沙

27、河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水阵、上庄水库、十 三陵水库等湖泊,自动调节着西北区域的小气候。西北区别墅 市场的“环境牌“丝毫不亚于东北区别墅。 其实,一直以来,交通都是西北区别墅市场发展的一个瓶颈,然 而,西北部地区正在迅速完善的交通设施正在缩短它与东北别 墅群的“交通差距“。目前,从京昌高速公路的市区起点马甸桥 或健翔桥到达东部 CBD 或使馆区、金融街和中关村西区都 不过三十分钟的车程,北四环路、公路一环、臼颐路、学清路、 轻轨铁路、地铁五号线以及从西直门到北四环的城市快速公 路、公路一环联结京昌高速与机场高速段都将使西北部道路 畅通。正是由于政府的这种投资改造,迅速提升了西北区内市

28、 政条件,使得道路交通更加便利。 专业好文档 “种种迹象表明,西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的 热门区域。“业内人士普遍这样认为,区域高档别墅供应有限 的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。 （三）、（三）、顺义区别墅市场基本分析顺义区别墅市场基本分析 1 1、供应情况供应情况 顺义、机场路周边有20几个别墅，规划总供应量达到230 万平方米，约5400套别墅； 温榆河畔将有近亩的土地用于别墅项目； 去化量:目已经售出的别墅量应在3000套左右，已建未能售 出量约为600套左右； 本区域未来潜在供应量约有多套。 2 2、需求分析需求分析: : 本区域别墅客层是以外籍人士为主，欧

29、美、港澳台占60% 以上,包括驻华使馆人员,国际知名公司高层主管人员,如香 江花园和龙苑别墅欧美人士占75%以上。 随着经济的发展,国内人士购买力在持续上升,重点是金融、 IT行业造就的新贵,高科技产业的知本家,房地产业的精英, 海外回国人员,国内高收入的管理人员。 投资客数量增多,特别是国内投资客日益增多。 专业好文档 客层特征:收入丰厚,经济实力强,追求生活品质,讲究个性,基 本上都有国外经历,对别墅有一定的理解,特别是对环境、交 通考虑比较高。 3 3、本区域别墅价位因素分析本区域别墅价位因素分析 市场价格由市区向郊区递减,东北部别墅价大多集中在 3000美元之间,平均售价以城区为中心,

30、由里向外 递减,东北四环附近平均售价在2700美元/平方米左右,首都 机场附近约为2000美元/平方米,马坡地区约为1200美元/平 方米。由此可见,别墅的区域位置仍然是影响别墅价格的决 定性因素。 同一区域的别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化等水 面等环境质量、别墅单体类型对价格有重大影响。如首都 机场8个项目,售价最高为3300美元/平方米,最低为1000美元/ 平方米。 别墅的内装修程度对别墅租金的影响较大。 （四）、（四）、北京别墅市场前景展望北京别墅市场前景展望 北京别墅经历了五六年的低谷,从 2000 年下半年开始出现 转暖,特别是 2001 年的 TOWNHOUSE 项目,更是

31、使市场迅速 升温,有关人士分析,近年来京城出现的别墅开发热,主要是由 专业好文档 于我国加入世界贸易组织和举办 2008 年奥运会两大利好的有 力推动及中高收入群体的不断扩大,二次置业者的不断增加。 前些年北京最早的别墅发育地温榆河畔和机场路附近的别墅, 大部分被在京工作的外国人作为第一居所使用。而近年来,别 墅的购买群体已开始逐步扩大到国内人士。比例结构己由过 去的境外占 70%,国内占 30%,发展变化为目前的国内占 80% 左右,境外占 20%左右,将别墅作为第二居所的国内购买群体大 量增加,说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。未来别 墅市场前景看好。 据有关方面透露,2003 年京

32、城还将有 30 余个别墅项目开 发,区域涉及昌平、门头沟、密云、怀柔、大兴、海淀、房山、 通州、顺义等地,别墅开发热己蔓延到东南西北各个区域。 从上不难发现,未来京城别墅项目竞争的焦点还将集中在 京城东北和西北两大区域。但是,随着京城别墅市场的扩容,别 墅项目的大量涌入及多区域的供应局面，依据北京别墅市场 势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面 临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力,而且还有来自外 省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来 的无形压力。一般的环境、一般的品质、一样的风格、一样 的特色的项日将被市场无悄淘汰。 未来别墅将由以往单纯的比地段、比价格,上升

33、至比环境、 比个性、比品质、比文化。高档精品别墅的无可替代性就在 于它的价值纯粹。自然环境、建筑规划、品质、价格的纯粹 专业好文档 性,其间所渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神 无不隐含着地位、财富、尊贵与时尚。这类别墅将在未来具 有较强的竞争力。 对于北京这样的国际大都市而言,高档精品别墅 在房产市场引领时尚是必然之势,而低价低质的别墅 产品终将被市场所淘汰。 专业好文档 （五）、（五）、周边部分个案销售情况分析周边部分个案销售情况分析 专业好文档 市场调研结论市场调研结论 湖景式设计风格的别墅热销,平均入住率为85%以上。 高档配套设施齐全的别墅市场需求较大,目前大部分高档别 墅

34、都有网球场、游泳池等设施,会所的发展趋势是服务设施 的多功能化。 高档式别墅开发应以独立式别墅为主,目前滞销的别墅以联 排别墅居多,原因是在园区内位置和环境较差,没有充分保证 别墅生活的私密性和环境的优美。 精装修是别墅是市场的主流,如香江花园、丽京花园等都为 精装修别墅，销售业绩都非常好，正对不同买家品位的精 装修别墅，具有很大的潜在需求。 外籍人士都是别墅需求的主体，东北部别墅以外销为主， 随着经济形势的好转，外销市场有升温迹象。 别墅市场的内销需求明显上升，一些别墅已被房地产精英、 金融界人士、高科技产业造就的都市新贵族购买。 市场价格受地段、设施网络、配套设施及会所、绿化景观、 单体类

35、型影响,东北部别墅价格集中在1000-3000美元/平方 米之间。 别墅总价在300万以下,面积在400平方米以下为需求重点,总 价在500万以上,面积在500平方米以上需求也有所增加。 客户购买门的主要有居住(第一居所、第二居所)、投资和 商务公关。 专业好文档 客户最注重的方面是户型设计、地段位置和与园林景观设 计。 专业好文档 Editors note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering seve

36、re weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) - I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the worlds first satellite - Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong ste

37、p foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams

38、to reach for the stars. As a meteorologist, Ive still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, youd hear my foot tapping rapidly under my desk. Im anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. Its like the

39、 set for a George Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space - live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red B

40、ull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line “we“ would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but a

41、bove all I live for taking a leap of faith - the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind ki

42、cked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. 专业好文档 How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist,

43、you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and “capcom“ (capsule communications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sun

44、day. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm - winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphe

45、re) where our day-to-day weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (5.5 miles/8.85 kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (5.6 miles/9.17 kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopau

46、se), he can expect a lot of turbulence. The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 feet (22.7 miles/36.53 kilometers). Here, “Fearless Felix“ will unclip. He will roll back the door. Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform

47、. Below, the Earth becomes the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but not too hard. Still, hell be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big

48、jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound - 690 mph (1,110 kph) - in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him completely. If he goes too fast or spi

49、ns out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes its not needed. Instead, he plans to deploy his 270-square-foot (25-square-meter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters). In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it