北京某大型住宅项目申请报告（可行性研究）_secret.doc

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1、目目 录录 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况3 3 一、项目概况3 二、项目申请单位概况7 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析8 8 一、发展规划分析8 二、产业政策分析.11 三、行业准入分析.20 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析2222 一、资源利用方案.22 二、资源节约措施.23 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析2626 一、合理用能标准和节能规范.26 二、能耗状况和能耗指标分析.28 三、节能措施和节能效果分析.32 第五章第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民

2、安置分析3737 一、项目选址及用地方案.37 二、土地利用合理性分析.38 三、征地拆迁及移民安置分析.38 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析3939 一、环境和生态现状分析.39 二、生态环境影响分析.40 三、生态环境保护措施.41 四、地质灾害影响分析.42 五、特殊环境影响.42 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析4343 一、经济费用效益分析.43 二、行业影响分析.45 三、区域经济影响评价.46 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析4747 一、社会影响效果分析.47 二、社会适应性分析.48 三、社会效益分析.49 四、社会风险分析.49 2 第九章第

3、九章 结论与建议结论与建议5151 一、结论.51 二、建议.51 附件： 附件 1企业法人营业执照 附件 2组织机构代码证 附件 3北京市国有土地使用权转让登记表 【京地（转）字（2007）第？号】 附件 4中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2007 出）第？号】 附件 5中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？号】 3 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况 一一、项项目目概概况况 （一）项目建设单位 略 （二）项目建设地点 1、项目选址 住宅区项目位于北京市？。 2、项目四至 该项目用地四至为：？ 3、区域环境 该项目所处地理位置比较优越，距离？四

4、环 500 米，道路顺畅，交通便捷，地 处绿化隔离带，区域环境良好，是建设住宅的理想地段。 （三）项目建设内容和规模 根据北京市国有资源局颁发的北京市国有土地使用权转让登记表 【京地（转） 字（2007）第？号】 、 中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？ ？号】和中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2007 出）第？号】及 北京？有限公司设计的北京？项目规划方案 ，本项目相关规划指标如下： 4 项目相关规划指标：项目相关规划指标： 项目名称项目名称单单 位位指指 标标备备 注注 用地面积平方米 125765 以钉桩成果为准 总建筑面积平方米 277276 地上建筑

5、面积平方米 216276 其中：住宅建筑面积平方米 211526 配套公建面积平方米 2380 非配套公建面积平方米 2370 地下建筑面积平方米 61000 住宅总户数户 1980 总居住人口人 5544 住宅平均层数层 5.8 高层住宅比例 66.9% 人口毛密度人/ha 388.9 住宅面积毛密度 m2/ha14800 住宅面积净密度 m2/ha12000 容积率 1.72 住宅建筑净密度 26% 集中绿地面积平方米 8316 人均集中绿地m2/人 1.5 绿地率 31% 机动车停车位辆 1000 其中：地上辆 364 地下辆 636 抗震设防烈度8 度 主要结构类型剪力墙结构 本项目是

6、南四环外路段整体规划中，在绿化隔离地区集高档住宅楼及配套于一体的 高品质房地产开发项目。 目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。 5 （四）项目建设背景 为进一步落实北京城市总体规划 ，加快？乡农村城市发展的进程，改善生 态环境和人民居住条件，北京？公司决定开发建设“小红门新村一期 D、E 组团” 住宅区工程。 （五）项目投资 根据我们对目前北京市土地一级开发成本的调查及开发商提供的有关资料，经测算， 项目总投资为 52664 万元。包括土地取得费 21930 万元，开发成本 29775 万元，开发费 用 959 万元。北京江南投资集团有限公司拟用自有资金并结合销售所得完成对项目的开 发。

7、（六）项目组织过程概述 本项项目已取得北京市规划委员规划意见书。 按照中华人民共和国房地产管理法 ，项目开发建设将实行项目法人招标。通过 公开招标，确定项目法人，承担完成本项目的开发建设。 （七）项目进度安排 项目周期为约 2.5 年，其工程建设周期为约 2 年，即从 2007 年 12 月至 2009 年 12 月为建设期。 项目建设实施进度为： 1、工程的前期准备工作。 2007 年 10 月至 2007 年 11 月完成。 主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。 2、完成工程施工图。 2007 年 11 月至 2007 年 12 月，完成工程施工图。 3、工程招标 工程招标工作

8、2007 年 12 月完成。 6 4、工程建设期 工程从 2007 年 12 月开工，2009 年 12 月全部竣工交付使用。 工程建设中，将安排分期交付使用。 具体工程进度安排见下表： 表表 1 1： ？住宅项目总进度计划表住宅项目总进度计划表 （八）报告编制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 2、 中华人民共和国房地产管理法 3、 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知 【发改投资2007 1169 号】 4、 北京市国有土地使用权转让登记表 【京地（转）字（2007）第？号】 5、 中华人民共和国国有土地使用证 【京朝国用（2005 出）第？号】 6、 中华人民共和国国有土地

9、使用证 【京朝国用（2007 出）第？号】 7、 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 8、北京？公司设计的？项目规划方案 9、国家和北京市政府相关政策及法律、法规； 10、委托方提供的其他相关资料 11、北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标； 7 12、项目及周边区域市场调查资料。 二二、项项目目申申请请单单位位概概况况 1.建设单位名称：北京？有限公司 2.建设单位性质：有限责任公司 3.建设单位注册地址：北京？号 4.邮政编码：？ 5.法定代表人：？ 6.注册资金：5100 万元 7.经营范围：房地产开发；销售汽车（小轿车连锁经营） 、自行开发的商品房、建 材、五金交电、机

10、械设备、针纺织品、电子产品、日用品；保险兼业代理；房地产信息 咨询。 8.项目联系人及联系方式： ？ 联系电话： ？手机： ？传真： ？ 9.公司简介 北京？集团有限公司前身为北京？有限公司，成立于 2007 年，现注册资 金 5100 万元，注册总资产 1.4 亿元。主营房地产开发、商品房销售。公司现已发展成 为集建材、商贸、汽车销售等多种行业为一体的经济主体。现有员工 200 多名，其中高 级职称及大学本科学历人员占总数的 80%。 作为北京市房地产业的新起之秀，目前北京？集团公司正在承建的 16 万多平 方米的北京？花园项目，以优异的品质开创了密云房地产开发项目的新纪元，受到 了社会各界

11、的一致热捧，创造了良好的社会效益和经济效益。 公司将通过整合资源、战略规划、管理文化的输出，用标准和服务为全球化客户提 供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，成为具有影响力的企业集团。 8 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 一一、发发展展规规划划分分析析 （一）国民经济和社会发展规划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和 谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手， 更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适 用住房，严格控制大户型高档商

12、品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产 一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。 北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“要以实现“人人有 房住”为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增 加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求， 充分保障每位市民的居住权”；“严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模， 结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。制 订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。” 北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“农村城

13、市化快 速发展，农村地区城市功能显著提升；城市现代化建设和管理水平不断提高，城市承载 能力明显增强；区域国际化进程不断加快，国际交往窗口和对外服务的功能进一步增强。 以奥运、CBD、电子城三大功能区为带动的“组团式规划、板块式发展”格局正在形成。 ”。 ？住宅区项目的建设符合国家及北京市加强和谐社会建设、推进社会福利社会 化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的 规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引 导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发 展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻

14、和落实。项目规划用地指标已经报北京 市规划委员会并函复。 9 （二）区域和空间规划符合性分析 北京城市总体规划（2004-2020 年）提出，“逐步改变目前单中心的空间格局， 加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”；“加快 农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量， 构筑城乡协调发展的空间结构”；“通过疏散中心城的产业和人口，大力推进城市化进 程，促进人口向新城和小城镇集聚”。 在空间布局上，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。 本项目所处东部发展带，功能定位为生态涵养发展区，是北京市城市未来重要的发展地

15、区。项目建设将有利于加快小红门地区的建设改造步伐，促进新城建设发展，增强新城 吸引力，落实北京市总体规划的目标要求。 图图 2 21 1：北京市空间发展战略规划图：北京市空间发展战略规划图 ？项目规划方案的制定转变了传统的一、二、三产业的发展模式，强调生 态、休闲、文化、宜居；提出要加快推进危旧房改造步伐，盘活存量土地资源，建设商 业服务区、文化办公区、医疗服务区、居民居住区和公园绿地等。并提出要注重社会公 平，积极为低收入居民提供必要的住宅保障。 朝阳区位于北京城区以东近郊，东临通州区，西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台 10 等区，南连大兴区，北接昌平、顺义两区。面积 470.8 平方公里，

16、户籍人口 165.7 万， 汉族占 95%。区人民政府驻日坛北街，下辖朝外、建外、望京等 21 个街道办事处，小红 门、十八里店等 19 个乡政府。 朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业区。该区也是首都副食品生产 供应基地。朝阳区还是首都重要的国际交往中心，建国门外和三里屯、亮马河一带建有 三个外国使馆区，设有 150 多个国家和地区的驻华使、领管和办事机构，同时还有合资 饭店、外交公寓 50 多座，以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。 该区是新兴的文化、体育区，这里有举世瞩目的亚运村、北京工人体育场、国际展览中 心、全国农业展览馆等著名设施。 2006 年，全区经济

17、以“动力较强、增速较快、效益较好”的运行走势，实现了“十 一五”的圆满开局，为经济又快又好发展打下良好基础。消费领域再创新高，投资保持 较快增长，重点产业发展加快，社会消费品零售额和固定资产投资增长分别达到 19.7 和 22.8。经济运行质量同步提高，财政收入突破百亿元，增幅达 25；城市居民人 均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 10.9和 7.7。 项目地处南四环边绿化隔离带，周边的绿化率高达 60%，这在四环周边是绝无仅有 的，可营造更适宜居住的绿色生活氛围；本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中 心附近和泛 CBD 区域，得天独厚的地理位置对本项目建设具有广阔的发展前景。根据 北

18、京市总体规划，亦庄在 2020 年将达到 80 万的居住人口，也为本项目提供的强大的客 户资源，整体区域优势的发展潜力非常巨大。本小区形状规整、便于规划、地势平坦、 地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。 本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划， 合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、 设施完备、交通便利、环境优美的 21 世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有 环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有商业、教育、休闲和会所等配套设施， 住宅楼主要是高层板楼为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落

19、有致， 疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。小区设有智能系统，迅捷高效的小区 智能化网络时时在线，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。 11 本项目规划有大片坡型绿地，绿化率高达 31。花草遍地，绿树成荫，使社区居民 享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。 项目场地四周有完备的市政设施，周边道路刚刚修建完成，与道路同时配套建设的 通信、有线电视、上下水、电力等市政设施也已建设完成，据朝阳区市政部门意见，本 项目可享受小红门乡政府建设的市政配套设施。符合朝阳区发展规划要求。 （三）专项规划符合性分析 北京住房建设规划(2006-2010 年)中指出：按照城

20、市总体规划确定的“中心城 新城镇”的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。高水平、高标准、高起 点建设新城，提高新城住房品质和居住质量，增强新城的吸引力，使新城成为中心城人 口职能疏解、首都现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体；有效引导首都 城镇化的健康发展，增强小城镇的规模效应和聚集效应，加强对房地产开发的管理，促 进农村人口居住和就业向小城镇集中；继续扩大保障性住房建设规模和保障范围，形成 完善的住房保障机制和结构，2008 年之前经济适用住房建设规模力争完成 800 万平方米， 约 11 万套。 本项目位于朝阳区小红门，项目的建设将解决小红门及亦庄地区居民住房问题，完 善保

21、障制度，维护社会稳定，极大的提高小红门地区的住房品质和居住质量，符合住房 建设规划要求。 二二、产产业业政政策策分分析析 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高， 带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水 平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内 需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源 优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社 会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003 年起，为控制投资过快增长，央行 121

22、 号文和国务院 18 号文相继出台，以规 范房地产市场促进其健康发展。2005 年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳 定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006 年是实行宏观调控政策的延续年，从 12 “国六条”到“九部委新政” ，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005 年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构 与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调 控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面 的倾斜。 2、 “9070”政策 “九部委新政”

23、的 “9070”政策要求套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适 用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上，这一条迫使开发商的产 品主要定位中、小户型商品房，对 2007 年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽 然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地 产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、 “两限房” 2007 年 3 月 30 日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用 地出让信息。所推出的 3 块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造 甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约 97

24、 万平方米，预计可提供 “两限房”92 万平方米，可配建 4.8 万平方米廉租房。 从区域分布来看， “两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交 通沿线以及重点新城地区。户型方面， “两限房”将全部建设成套型建筑面积 90 平方米 以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比， “两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制， “两限房” 的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮 10%15%，有利于提高低价位普 通商品房的供应量。 4、 “两个 1000 万” 北京市政府要在 3 年内建立 1000 万平方米经济适用房、1000 万平方米限价房，从 13 而

25、对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出 2007 年要收购、 新建 30 万平方米廉租房，建设 300 万平方米中低价位房和 200 万平方米经济适用房的 具体政策。 北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保 3 年内 1000 万平方米的经济适用房 和 1000 万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。 预计 2007 年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设 （2007 年年内北京将确保 300 万平方米“两限房”全部动工建设） 。到 2007 年第四季度 开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008 年第四季度开始

26、将出现大量的政 策性住房，拉低京城住房均价。 （二）规划政策 1、城市规划 北京城市总体规划（2004-2020 年） 提出了“两轴两带多中心”的城市空间 布局，并规划 11 个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。北京城市规 划区按照市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。 新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城 11 个，以疏解中心城 区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平 谷、延庆、门头沟。 新城中未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄 3 个新城。3 个新城 将成为北京中心城人

27、口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效 益。 2、住宅建设规划 北京住房建设规划（2006-2010 年） 的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房 等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效 调控其它商品住房建设的健康有序发展。到 2010 年，北京居住用地总面积约 410 平方 公里，住房总建筑面积达到约 4.2 亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应 的滞后性， “十一五”期间，新增住房建筑面积约 1.23 亿平方米，年均新增约 2500 万 14 平方米；规划审批居住用地总量约 90 平方公里，年均约 18 平方公里。新建商品

28、住房建 设规模约 9250 万平方米，套数约 90 万套。 住宅建设规划奥运之前目标是稳定市场、调整结构，这一点与 2006 年的“九部委 新政” 、2007 年的政策导向调整住宅供应结构，加强保障性住房建设，是一致的。 住宅建设规划奥运之后目标是稳定市场、调整布局，中心城和新城住房建设规模比 例逐步达到 1：1 左右，这一点体现了 2008 年之后住宅市场的发展方向，住宅建设继续 向新城倾斜。 （三）土地政策 1、一个重申 “九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开 发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。 2006 年的土地政策重点是节约集

29、约用地；2007 年土地政策将继续以收缩地根、提 高集约度为主，土地供应会趋于紧张，价格将继续上涨；政府应按时向市场投放土地， 打击投机行为和提高土地利用率，以保证未来的可持续发展。 2、两个目录 2006 年版的限制用地项目目录和禁止用地项目目录将大型商业设施项目， 低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于 1.0、单套住房建筑面积超过 144 平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先 行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机 关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用 地项目目录。

30、 3、一个标准 2007 年 12 月 23 日，国土资源部公布全国工业用地出让最低价标准 【国土资发 2006 307 号】 。 标准规定，全国各地工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让底 价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。该标准是招、拍、 挂政策的扩展和延伸，也进一步抬升了整体地价水平。 15 （四）税收政策 2006 年的“九部委新政”规定营业税的征收从 2 年为限提升至 5 年，大大增加了炒 房者的风险和成本。另外，2006 年 7 月 18 日国税总局下发了关于个人住房转让所得 征收个人所得税有关问题的通知 【国税发 74 号文件】和 2006 年 11 月 1

31、4 日北京地税 局出台关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知 ，均从流转环节来抑制投机 行为。加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。 物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是 2007 年讨论的 热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。 （五）金融政策 1、严格开发贷 严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于 35%。提高开发 商的资金门槛，规范房地产市场。 2、住房贷 区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定，其他提高到 30%。配合“9070”政策，此政

32、策意在调整住房需求结构，使其 偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。 未封顶楼盘禁止住房贷：2006 年 9 月 27 日，北京市银监局对各股份制商业银行下 达了现场检查意见书 ，做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放 按揭贷款” ， “对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等规定。 该意见书会加大房地产开发商资金压力，延长竣工期，增加开发风险。另外，由于 不能获得银行的贷款支持，购房者的支付能力将会降低，使得该部分需求转向三级二手 房和租赁市场。 3、央行加息 2006 年 4 月、8 月和 2007 年 3 月、8 月，央行数次加息，目的是限制购房需求，巩

33、 固宏观调控成果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。 16 影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方 面可能会使一部分购房者选择提前还贷。 4、存款准备金率和定向票据 2006 年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要 是控制银行放款的规模。 5、外资准入 2006 年 7 月 11 日，商务部、建设部等六部委下发了关于规范房地产市场外资准 入和管理的意见 ，对境外机构和个人购房进行了严格管理。2006 年 9 月 4 日，北京市 建委发布了关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 ，提高了外商企业投资中 国房地产的门槛，对境外资金购

34、房条件设限，缩小了外资购房的范围。此举在一定程度 上控制了境外资金对国内房地产的投资行为，特别是对一手高端物业的投资；由于政策 并没有涉及到二手房，部分境外资金会转向二手高档住宅市场。 6、存量房交易资金监管 2007 年 3 月 22 日，北京市建委发布了北京市存量房交易结算资金账户管理暂行 规定 ，将于 2007 年 4 月 15 日试行，实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的 投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对明显的作用，可以剔除由于市场不规范 导致房价非正常上涨的因素，从而有助于稳定房价。 此外，交易资金监管制度将来对一手商品房的实施，会收紧房地产开发商的资金链， 对其造成

35、一定的冲击力。 （六）一级土地市场 1、土地供应量分析 北京市 2002 年土地供应总量为 4559 公顷，2003 年为 6438 公顷，2004 年由于 “831 大限”土地供应量达到了 9498 公顷；2005 年土地实际供应总量为 6384 公顷， 2006 年为 6509 公顷，2005、2006 两年基本上完成了总的土地供应计划。土地供应总量 包括基础设施、工矿仓储、科教文和行政办公、经济适用住房、住宅商品房和商服等用 地供应量。 17 图图 2 22 2：历年土地实际供应总量历年土地实际供应总量 4559 6348 9498 6384 6509 0 1000 2000 3000

36、4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2002年2003年2004年2005年2006年 实际供应量(公顷) 实际供应量(公顷) 2006 年初，北京市国土局调查显示，20022005 年，北京市已出让住宅用地规划 总建筑面积为 14760 万平方米，截至 2005 年底，未形成市场实际供应的住宅面积达到 7975 万平方米，占住宅项目总规划建筑面积的 54%，约合土地面积 3974 公顷。 2007 年初，为进一步掌握已出让项目形成实际住宅供应的变化情况，合理分析未来 几年住宅的入市销售潜力，北京市国土局再次对土地市场实际情况进行更新调查。2007 年初最新

37、数据显示，北京市 20022005 年已供应土地，却又未形成实物供应的土地面 积约 3200 公顷，可建住宅面积约 6300 万平方米。 表表 2 21 1：20052005 年和年和 20062006 年土地交易总体情况年土地交易总体情况 项目2005 年2006 年同比增长 土地交易宗数 488679.20% 土地交易面积（单位：公顷） 353.96799.4125.80% 规划建筑面积（单位：公顷） 432.82884.7104.40% 土地成交金额（单位：亿元） 116.04237.85105.00% 土地平均地面价格（单位：元/平米） 32782975-9.20% 18 土地平均楼面

38、价格（单位：元/平米） 268126880.20% 2、土地供应特点 2006 年土地出让平均地面价格 2975 元/平方米，比 2005 年下降近 9.2%。另外，土 地供应郊区化的趋势已经显现出来，同时这一趋势也拉低了土地平均地面价格。把区域 位置因素考虑进来，实际上，北京 2006 年土地的出让价格水平是稳中上扬的。 从位置上看，2006 年土地交易面积中，三环内占 12%，四环内占 32%，五环内占 43%， 其余 57%在五环以外（远郊区县占 41%） ，出让面积整体向郊区倾斜。土地的供应重点区 域集中在朝阳、海淀和丰台三个区（相对于行政面积，房山等区县土地供应面积较少） 。 朝阳区

39、和海淀区分别拥有自己的经济中心，形成独特的亚城市圈。丰台区作为南城的重 点发展区域，未来规划向住宅、商业方向发展。 图图 2 23 3：土地成交情况土地成交情况 12% 20% 11% 16% 41% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 三环以内三环及四环 四环至五环 五环至近郊远郊 不同地段占有比例 预计 2007 年，土地供应将以亚北、亦庄、通州三个区域为重点，继续郊区化。土 地供应结构上，经济适用房、廉租房和限价房用地占有比例将有明显提升。 3、未来土地供应趋势 根据北京城市总体规划（2004-2020） 、 北京市土地利用总体规划（2005- 2020） 、近期建设规划、新城

40、规划确定的城市空间布局、区县功能定位，在 2006 年度 土地供应计划指标中，城八区指标约占 40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜；远郊 10 个区 19 县指标约占 60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。 根据北京市土地整理中心公布数据显示，2007 年正在交易和即将入市的建设用地面 积合计 886.7 公顷，供应量较大的近郊区为朝阳、海淀、丰台，远郊区为通州、顺义、 昌平，此外还包括亦庄。目前处于一级开发的土地共 45 块，建设用地面积合计 1331.5 公顷。 图图 2 24 4：20072007 年正在交易和即将入市建设用地面积情况年正在交易和即将入市建设用地面积情况 0 20000

41、0 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 东城 西城 朝阳 海淀 丰台 石景山 通州 昌平 顺义 平谷 怀柔 密云 房山 门头沟 延庆 亦庄 建设用地面积(平方米) （七）朝阳区鼓励的投资领域及相关政策 政府鼓励房地产企业向危旧房改造、绿化隔离带、小城镇建设进行投资，并从中获 得实物地租收入，例如危旧房改造项目的代征地可用于道路、绿化建设；同时政府也给 予一定的政策支持；危旧房改造可以实行危改结合房改的拆迁政策，以及绿化隔离带项 目免交市政四源费等优惠政策。对于其他经营性用地实行政府垄断下的市场竞争，由开 发企

42、业通过拍卖、招标或挂牌方式直接向政府购买土地 根据朝阳区颁布的优惠政策规定：该政策适用于 2004 年 6 月后，区内外投资者在 朝阳区行政区域内投资兴建的科技新产品，具体内容如下： 1、经认定的科技新产品在中间试验过程中，可申请使用科技经费。区科委结合年 度科技经费使用计划，根据新产品开发的具体情况进行审批，于每年 5 月份和 10 月份 进行统一审批和核拨。申请及审批程序按朝阳区科技经费使用管理暂行办法执行。 2、经认定的科技新产品在小批量生产过程中，开发资金、流动资金不足，或需购 置必要的开发、检测设备和仪器，可申请使用区科技发展专项资金，并予以优先审批。 20 申报及审批程序按朝阳区科

43、技发展专项基金管理暂行办法执行。 3、已被认定的科技新产品经区审计局审核，销售收入占企业全年销售收入总数 50% 以上的，从认定年度起两年内上缴的所得税，由区财政从科技经费中按 30%的比例分年 度返还企业，专项用于技术开发。 本项目住宅以 6090 平方米的户型为主，建筑形式为板式小高层，符合北京市住 房的建设要求。 三三、行行业业准准入入分分析析 根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除 应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 1、有 100 万元以上的注册资本； 2、有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人

44、员，名 以上持有资格证书的专职会计人员 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业 的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照 外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商 行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起 30 日内予以登记；对不 符合条件不予登记，应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房 地产开发主管部门的意见。 房地产开发企业应当自领取营业执照

45、之日起 30 日内，持下列文件到登记机关所在 地的房地产开发主管部门备案 1、营业执照复印件； 2、企业章程 3、验资证明； 21 4、企业法定代表的身份证明； 专业技术人员的资格证书和聘用合同。 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业 绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级， 承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 2007 年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁 垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、 规范土地市场、强化金融监

46、管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强 住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对 大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说， 行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引 导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存 的房地产企业加速发展。 以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势 背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内 将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高

47、、资信好、开发业绩良 好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资 者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资 金资源。 随着行业整合的加剧，房地产聚集状况将最终促进一批全国性地产巨头的出现，这 些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念 将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁 垒。 北京？集团有限公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。 依据北京市工商行政管理局 2008 年 7 月 9 日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为 5100 万

48、元，符合国家相关行业准入标准。 22 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 城市是现代经济社会活动的主要载体城市化的过程是土地等自然资源和社会资源 的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城 市的发展往往伴随着空间的拓展城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积 的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以 来，北京等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高用地不足是引发诸如住房紧 张、交通拥挤、环境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地资源资本化是促进城 市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益

49、最大化的有效途径。为促进土地资 源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解 决“城市病”的有效途径。 一一、资资源源利利用用方方案案 本项目为居住建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目 资源利用方案的重点。 （一）给水 给水系统从市政自来水干管上接两根 DN200 进水管，并在建筑周围敷设成环状布 置。三层及以下楼层由市政直接供水，四层以上由无负压设备供水，泵房设置在 E 区地 下车库水泵房内。 （二）中水 本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、 景观水系等用水。 （三）雨水、污水 排水系统采用雨污水分流制，本项目 D 区、E 区产生的污水可经小区 4 号路流向小 区 2 号路，经汇集后，排入市政管网。雨水可经小区 4 号路流向小区 2 号路，