北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告.doc

《北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告.doc（97页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告 1 1 北北龙龙口地板及陶瓷市口地板及陶瓷市场项场项目目 可行性研究可行性研究报报告告 北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告 2 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况.1 1.2 可行性研究报告编制依据.1 1.3 报告研究内容.2 1.4 项目实施单位情况介绍.2 1.5 项目建设地址及建设条件 4 1.6 主要建设规模及主要内容 5 1.7 土地资源利用.5 1.8 投资估算与融资方案.6 1.9 财务效益 6 1.10 社会效益分析 7 1.11 研究结论.7 第二章第二章 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性

2、9 2.1 兰州市地板及陶瓷行业现状 9 2.2 兰州市瓷砖行业现状 10 2.3 开发建设的必要性 10 第三章第三章 需求分析需求分析 19 3.1 兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是我国西北重要物流节 点，为发展本项目提供了良好的市场环境19 3.2 商业地产供求旺盛，为发展本项目提供良好的市场机遇21 北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告 3 3 3.3 本项目所在区位交通和政策优势无与伦比，助力现代物流大 市场 23 3.4 我国物流业向专业领域集约化趋势明显，为发展本项目创造 良好的市场氛围 24 第四章第四章 项项目建目建设规设规模及主要内容模及主要内容 26 4.1 建设规模

3、.26 4.2 主要建设内容.26 4.3 功能设置.26 第五章第五章 项项目建目建设设地址及建地址及建设设条件条件 28 5.1 建设地址.28 5.2 建设条件.28 第六章第六章 建建设设方案方案 31 6.1 设计原则、特点31 6.2 总平面布置.32 6.3 建筑设计.34 6.4 结构设计38 6.5 公用工程.41 第七章第七章 环环境保境保护护.55 7.1 环境保护执行法律、法规、标准.55 7.2 环境保护原则.56 7.3 主要污染源及其防治.56 北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告 4 4 7.4 公众参与 60 7.5 环境影响分析结论.61 第八章第八章 资

4、资源源节约节约 62 8.1 国家节能的相关法律及设计规范.62 8.2 项目的资源消耗情况.62 8.3 节地.63 8.4 建筑节能.63 8.5 节水.63 8.6 节电.64 第九章第九章 劳动劳动安全安全卫卫生及消防生及消防 .65 9.1 编制依据及标准 65 9.2 工程概述 65 9.3 安全主要危害因素分析 66 9.4 安全主要防护措施 66 9.5 消防 68 第十章第十章 组织组织机构及人力机构及人力资资源配置源配置 70 10.1 组织机构 70 10.2 人力资源配置 70 10.3 劳动制度 70 10.4 劳动力来源 71 10.5 人员培训 71 北龙口地板及

5、陶瓷市场项目可行性研究报告 5 5 第十一章第十一章 项项目管理及目管理及实实施施进进度安排度安排 72 11.1 项目管理.72 11.2 项目建设工期安排和施工进度.73 第十二章第十二章 投投资资估算及估算及资资金筹措方案金筹措方案 75 12.1 估算范围.75 12.2 资金筹措及资金使用计划.76 12.3 资金使用计划.76 第十三章第十三章 财务财务效益分析效益分析 77 13.1 财务分析依据和范围.77 13.2 参数及基础数据的确定.77 13.3 财务测算.78 13.4 财务盈利能力分析.80 13.5 财务生存能力分析.82 13.6 财务不确定性分析.83 13.

6、7 经济评价结论.83 第十四章第十四章 风险风险分析分析 85 14.1 建筑材料的价格浮动.85 14.2 建设资金不足和建设工期延长.85 14.3 租赁风险.85 14.4 其他风险.86 第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析 87 北龙口地板及陶瓷市场项目可行性研究报告 6 6 15.1 社会影响分析 87 15.2 项目与所在地互适性分析.90 15.3 社会风险分析.91 15.4 社会评价结论.91 第十六章第十六章 研究研究结论结论及建及建议议 92 16.1 研究结论 92 16.2 建议 92 附图： 1、总平面布置图 2、地板及陶瓷市场一层平面图 3、地板及陶瓷市

7、场二层平面图 4、地板及陶瓷市场三层平面图 5、地板及陶瓷市场屋面平面图 6、地板及陶瓷市场立面图 7、综合办公楼一层平面图 8、综合办公楼二层平面图 9、综合办公楼奇数层平面图 10、综合办公楼偶数层平面图 11、综合办公楼屋面平面图 12、综合办公楼立面图 1 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目目概况概况 项项目名称：目名称：*地板及陶瓷市场项目 建建设设地点：地点：* 项项目性目性质质： ：新建 建建设单设单位：位：*房地产开发有限公司 1.2 可行性研究可行性研究报报告告编编制依据制依据 1、关于促进我国现代物流业发展的意见(国家发展和改革委员会 等 9 部门联合制定并报经国

8、务院批准下发)； 2、甘肃省人民政府办公厅甘政办发200265 号批转省经贸委关 于加快我省现代物流发展意见； 3、中华人民共和国建筑法； 4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93（2002 年版）； 5、住宅设计规范（GB50096-1999）； 6、住宅建筑规范（GB50368-2005）； 7、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)； 8、建筑照明设计标准(GB50034-2004)； 9、采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19-2003)； 10、民用建筑节能设计标准甘肃省实施细则（陕 DBJ 24-8-97）； 11、原国家发展计划委员会印发的投资项目可行性研究指南

9、 （2002 年试用版）； 2 2 12、2006 年国家发展改革委、建设部发改投资20061325 号建设 项目经济评价方法与参数（第三版）； 13、兰州市城市发展规划； 14、项目建设单位提供的其他相关资料； 15、在项目调研中收集的相关资料。 1.3 报报告告研究内容研究内容 本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术 规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必 要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条 件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案 计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方

10、面进行综合论证。 1.4 项项目目实实施施单单位情况介位情况介绍绍 本项目实施单位为甘肃九龙房地产开发有限公司，该公司基本情况 如下： 名称：*房地产开发有限公司 法定代表人：* 注册资本：伍仟万圆整 实收资本：伍仟万圆整 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发、商品房销售 成立日期：2010 年 11 月 22 日 3 3 注册号：* 1.5 项项目建目建设设地址地址及建及建设设条件条件 本项目选址*，且为旧城通往兰州新区的必经之地。占地面积 133400m2（折合 200 亩）。用地范围内地形高差相对较大，南北高差约 14m 左右。该区域空气清新，环境良好，是*市区域商业发展的理想地

11、 段，开发潜力巨大。 本项目生活用水、消防用水均由北侧设置水塔供给，根据建设单位 提供的设计资料，水塔出水管引入项目区，在水泵房设置生活贮水箱及 消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消 防用水。 排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后 排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。 项目供电电源由*变电站供给。 本项目就近引入工厂热水作为一次热媒。本工程地下室设计三个换 热站和一次热媒换热后送入用户，热水系统补水定压由换热站统一解决。 通讯系统由兰州市*电信通讯系统解决，计算机系统设局域网 及 INTERNET 宽带接入系统。 1.6

12、 主要建主要建设规设规模及主要内容模及主要内容 1.6.1 主要建主要建设规设规模模 *地板及陶瓷市场是中国兰州北龙口国际商贸物流城整体项目 中的其中一块，主要以经营家饰、灯饰为主体，形成仓储、物流及配套为 4 4 一体的家具板块。根据兰州市皋兰县经济发展情况和市场需要，并考虑 项目资金能力和建设场地等多种因素。北龙口地板及陶瓷市场建设项目 拟在兰州北大门，皋兰县忠和镇征地 133400m2（折合 200 亩）。 1.6.2 主要建主要建设设内容内容 主要建设内容包括：总建筑面积 306800m2，其中标准展销厅 281800m2，综合办公楼 25000m2，配套设施用房 3000m2(包含在

13、标 准展销厅及综合办公楼内),并建设室外停车位 165 个,地下停车场 1369 个。室外总体工程主要包括室外管线、道路、绿化、围墙，以及 配套的供排水、消防、供电、采暖等公用配套工程。 1.6.3 主要建主要建设设目目标标 本项目主要是为了顺应兰州市城市发展战略的需要，以市场化 的运作方式建设一个环境优美、功能完善的一流地板及陶瓷市场， 满足皋兰县、兰州市、甘肃乃至西北消费群体的地板及陶瓷购物需 求。 1.7 土地土地资资源利用源利用 总用地面积： 200 亩 总建筑面积： 306800m2 其中：地上建筑面积： 234350m2 地下建筑面积： 71450m2 建筑基地面积: 71450m

14、2 建筑密度： 53.7% 容积率： 2.3 5 5 绿化面积： 13073m2 停车位： 1534 个 其中：地下停车位： 1369 个 地上停车位： 165 个 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要 求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局， 完全满足合理利用土地的需要。 1.8 投投资资估算与估算与融融资资方案方案 1.8.1 投投资资估算估算 经估算，本项目总投资为 56476.51 万元，其中：建设投资 54105.60 万元，流动资金 2370.91 万元。 建设投资中:工程费用 39471.98 万元，工程建设其它费用 12057.1

15、6 万元，基本预备费用 2576.46 万元，详见表 12-1 项目总投资估算表。 1.8.2 融融资资方案方案 本项目建设资金来源全部由建设单位自筹解决。 1.9 财务财务效益效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。达产年营业收入为 25423.44 万元；年平均营业收入 24406.50 万元；年平均营业税金及附加 1366.76 万元；年平均总成本费用 9348.55 万元；年平均利润总额 13691.19 万元；年平均所得税 3422.80 万元；年平均净利润 10268.39 万 元；总投资收益率为 24.24%；所得税前及所得税后全部投资财务内部收 益率分别为 23.94%和 1

16、8.84%，均高于基准收益率 12%；Ic= 12%时的税 6 6 前、税后财务净现值分别为 32939.31 万元和 18071.04 万元；项目资本金 净利润率为 18.18%；资本金内部收益率为 19.53%，高于设定基准收益 率 13%；项目税前投资回收期为 5.72 年；不确定性分析显示本项目盈亏 平衡点不高；固定资产投资及经营成本的变化对项目收益的影响较小， 而营业收入变化对项目收益的影响较大，但在收费价格及负荷分别降 低 10%和 5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为 14.86%和 16.88%，均高于设定 12%的行业基准财务内部收益率。表明项目具有一 定的抗风险能力

17、。 综上所述，本项目经济可行。 1.10 社会效益分析社会效益分析 1、本项目的实施有利于促进皋兰和谐社会的发展。 2、本项目的建设有利于促进皋兰经济健康稳定发展。 3、本项目的建设有利于促进皋兰城市化进程的发展。 4、本项目的建设有利于提升当地物流业服务水平，完善城市服务 配套功能。 1.11 研究研究结论结论 本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”，承接老城区产 业转移，推动皋兰发展的需要，也是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发 展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。更是做大甘肃现 代服务业，调整经济结构的需要。项目的实施，对进一步促进兰州市经 济发展，加快大兰州都市圈建设

18、步伐，推进社会主义和谐社会具有重要 的现实意义。经分析论证，本项目承担单位具有一定的技术和经济实力， 7 7 市场前景良好，同时符合企业自身发展战略，项目建成后具有良好的经 济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目 是必要的、可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快 实施。 8 8 第二章第二章 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性 2.1 兰兰州市地板及陶瓷行州市地板及陶瓷行业现业现状状 2012 年，兰州市地板行业经过了“冰河期”，地板行业冷清，中高端 实木地板的销量明显下滑，客户的消费能力也集中在 260 元/平方米左 右，基本属

19、于较低端的实木地板。地板的零售价不涨反降，但包括员工 工资、物流等在内的营销成本却在不断上涨。主要原因是受楼市持续低 迷的影响。地板行业受楼市的影响越来越大，随着一批中小品牌的大洗 牌，品牌地板感受到的压力也越来越大。尽管目前尚没有哪家品牌地板 出现明显的资金链断裂，然而收缩战线全力防守却是不可避免。在大环 境的影响下，可以说没有一家企业能够独善其身。因此，兰州地板行业 打翻身仗的希望也不能只寄托在房市回暖上，还应该扩大品牌的影响力， 赢得全社会的认知，走品牌化、集约化发展的路子。 但是去年下半年的楼市复苏，给装修市场带来了一丝气息。2013 年 以来，装修旺季提前来到，地板销售市场逐渐变的火

20、爆。今年家装行业 将出台的规范包括家居家装行业经营服务规范住宅室内装饰装修工 程质量验收规范家庭居室装饰装修质量验收标准 2013和居室布线 设计指导规范。新规出台后，对企业的施工技术、细节和质量等方面要 求提高，装修费也随着上调。以及随着地板原材料价格、人工的上涨，圣 象地板、维邦地板、大自然地板、久盛地板等地板品牌年后也都出现了 5% 10% 的涨幅，涨幅明显的多半是实木复合地板。连装修公司的报价也 有提高。 9 9 2.2 兰兰州市瓷州市瓷砖砖行行业现业现状状 近几年，兰州瓷砖行业也得到迅猛发展。瓷砖拒水、透气性强、自重 轻等性能优势，软瓷技术的安全优势，风格和花纹颜色等多种多样的表 现

21、力优势和施工优势、环保优势等使之成为装修中不可缺少的部分，瓷 砖备受消费者的喜爱。 但是瓷砖行业也存在很多问题，由于市场需求量大，导致该市场的 过度膨胀，很多小企业大多创新力不足、往往盲目增产，产量战如火如 荼，致使瓷砖行业竞争日趋激烈、原材料价格高居不下，商家大多都会 采用劣质原料，降价降质、混淆视听，令消费者上当受骗，买到存在严重 质量问题的商品，从而导致瓷砖行业不被信任、消费者流失。这样问题 重重的瓷砖行业不仅让消费者怨声载道，也让很多行业人士头疼万分。 面对一些商家的价格诱惑、恶性竞争，很多商家也开始从自身的服 务和特色上进行改善，大打服务牌、创新牌、特色牌。业内人士指出，商 家更加注

22、重产品的服务、质量、创新是一种极好的现象，是令瓷砖行业 重焕生机的可取之道，这些新手段的推出有利于促进市场秩序向更好更 稳定的方向发展，但是这需要一个漫长的过渡时间，才能达到良好的效 果。瓷砖行业如何保持健康发展，必须得从陶瓷市场的源头加以控制， 瞄准高端市场渐成企业的发展策略，加强生产企业自身行为的自律，从 原料到生产工艺严格把控，保证产品质量的稳定性，同时还要看是不是 环保。通过努力提高产品技术含量加大自主创新，从源头抓起，才能实 现可持续发展的道路。 2.3 开开发发建建设设的必要性的必要性 1010 2.3.1 项目建设符合国家产业政策 中国地板行业“十二五”发展规划明确指出，要按照党

23、中央十七大五 中全会的要求，坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展 质量，实现行业又好又快发展。 随着房地产的发展和人们生活质量的提高，家装理念已经升级到轻装修、 重装饰的时代，这就孕育了一个年需求量巨大，且以 30%的速度增长的 地板及瓷砖市场。在中国，95%的地级以下城市没有专业地板及瓷砖卖 场，更没有具有全国影响力的知名品牌，行业还处于“品种少、价格高、 无品牌、无规模” 的空白市场，急需一个品牌化、专业化、规范化、规模 化的龙头引领市场。 因此，这必将是一个不可错过的新兴市场。 2013 年处于“十二五”计划的起始阶段，全国经济发展总体态势良 好，品牌化、资本化、信息化、专

24、业化将成为地板及陶瓷企业发展必然趋 势。 2.3.2 贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的重要指导意见，因 地制宜地发展现代物流产业 本项目建设地址位于兰州市北大门皋兰县忠和镇，白兰、柳忠 高速交汇处，109 国道以西沿线，是进入兰州市区的北大门和对外交通 的枢纽地带，且为旧城通往新区的必经之地。柳忠高速、京藏高速、109 国道紧邻基地，与兰青铁路、兰新铁路，中川机场共同形成完整的立体 交通体系，突显了项目的独特的交通优势和区位优势。 2012 年 11 月 5 日下午，省委常委、副省长、市委书记虞海燕赴皋兰 县调研。在调研中，虞海燕强调，皋兰要充分发挥区位、交通和资源上的 优势，做好什川旅游

25、开发、移山造地、城乡一体化三篇文章，做大经济总 1111 量，为推动兰州经济社会发展做出新的更大的贡献。在听取了皋兰县经 济社会发展情况的汇报后，虞海燕说，皋兰今年前三季度的多项经济指 标的增速都在全市上游水平，要保持这种良好发展势头，特别是要充分 发挥区位、交通和资源上的优势，继续抓好工业、招商引资等重点工作， 把自身发展置于全市发展大局中，借力发展，加快发展。 就皋兰当前和今后一段时期的重点工作，虞海燕指出，皋兰地处兰 州、白银和兰州新区的中间地带，既连接着兰州老城区与新区，也连接 着兰州与白银两市，区域优势比较明显，适合发展物流业和通道经济。 同时，皋兰境内低丘缓坡荒山未利用地资源较为丰

26、富，适宜移山造地， 而移山造地后产生的大片土地资源，既可以发展工业、建造厂房，也可 以发展物流业，承接城区内大型批发市场的转移。因此，皋兰如果能深 挖移山造地的潜力，既能拓展兰州的发展空间，也必将为自己迎来更好 的发展机遇。 此后，皋兰县召开专题会议，认真学习和全面贯彻虞海燕书记的重 要讲话。结合皋兰县经济社会快速发展态势，县委、县政府将以科学发 展观为指导，根据省委“科学发展、转型跨越、民族团结、富民兴陇”总体 要求和市委市政府决策部署，以推进城乡一体化统揽经济社会发展全局， 以项目建设为抓手和强大动力，紧紧围绕“产业富民、项目强县、生态优 山”三大主题和“都市农业、园区经济、城乡一体化、转

27、型跨越、富民强县” 的发展要求，按照“一带、三组团、一节点城市”的发展布局，着力促增长、 调结构、增民生、保稳定，突出项目建设、基础建设、园区建设、生态建 设、民生建设五项重点工作，积极融入区域经济合作、促进二三产业提 速进位，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设，打造 1212 以北龙口物流经济园等“六大园区”多元产业带，逐步形成集群发展模式。 以项目建设为抓手和强大动力，推动县域经济社会跨越发展。 本项目系由甘肃大陆桥投资开发有限公司投资数以亿元，在位于皋 兰县忠和镇的北龙口物流经济开发园区内，建设北龙口地板及陶瓷市场， 是规划中的中国兰州北龙口国际商贸物流城的重要组成部分，其如期

28、开工将揭开建设中国兰州北龙口国际商贸物流城项目的精彩序幕。 *地板及陶瓷市场项目建成后，将集聚家具装饰、灯具装饰、办公 餐饮等各类大型专业市场，成为兰州主城区现代物流产业向北部的重要 延伸和拓展。实施本项目，是贯彻落实市委书记虞海燕在皋兰县调研的 重要指导意见，因地制宜地发展现代物流产业，加快推进忠和水阜 石洞西岔通道经济产业带建设，打造以北龙口物流经济园为代表的现 代物流产业的具体体现。 2.3.3 项目建设是兰州市房产行业发展的需要 近年来，随着二、三线城市房地产项目的开发，以及保障房项目的 建设，越来越多的中高端地板及陶瓷品牌将眼光投向了国内二、三线城 市。兰州市随着改革开放不断深入，国

29、民经济稳步增长，人们对物质生 活的要求越来越高，注重生活质量，对高品质家居饰品以及灯具饰品的 需求日益增多。因此打造一站式经营和服务模式，形成地板及陶瓷，构 建一站式服务体系，是今后兰州地板及陶瓷市场发展的必然。“摊位制” 市场经营模式和运作机制将逐渐被淘汰出局，取而代之的是最先进的 “一站式”的经营模式。该项目的建设将为兰州人民添加一个更加理想的 购物场所，将使兰州人民在购买高端地板及陶瓷品时增添更多、更好的 选择。 1313 2.3.4 项目建设是完善城市功能、推动经济发展的需要 随着兰州城市建设步伐的加快，兰州市城市发展日新月异，但是在 某些方面与国内一线城市还存在较大差距，本项目的建设

30、能彻底解决客 户购买地板及陶瓷以及停车难的问题，对分流商业客流和缓解交通压力 也有一定的作用。对完善兰州市地板及陶瓷产业城市规划，完善城市功 能具有重大意义。 同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展兰州地 板及陶瓷市场。对全市乃至周边地区商贸物流业的发展起到了积极的推 动作用。为兰州经济发展注入新的活力，带来新的理念。 2.3.5 是抓住主城区北拓，承接老城区产业转移契机，推动皋兰加快 发展的需要 兰州市受到南北两山地形的限制，土地容量有限，空间结构多年来 难以实现突破，随着兰州进入新的历史性发展阶段，城市发展需要空间 向外延伸，按照市委市政府提出的“跳出老城建新区”的再造兰州战

31、略， 按照“两轮驱动、三足鼎立”的发展要求，兰州新区与高新技术开发区、 经济技术开发区的分别在北、东、西三个方向上开发周边地区，实施建 设区域性特大中心城市的大都市发展战略。按照打造兰州区域性商贸物 流中心的目标定位和市委、市政府有关企业“出城入园”的政策，这为带 动毗邻兰州新区的皋兰县地区发展提供了良好机遇。 当前，皋兰县紧密围绕兰州市建设“西北地区重要的经济增长极”， 调整城市空间布局，明确新区与老城区的功能定位的有利契机，积极融 入大兰州区域经济合作、促进二三产业提速进位，依托兰州加工制造产 业基础雄厚和人才智力资源密集的优势，着眼于集聚、集约、集群发展， 1414 发挥区位优势、通道优

32、势、交通优势，积极拓展经贸、文化交流，围绕建 设“承接产业转移示范区”，根据国家产业政策和新区产业布局，因地制 宜合理确定承接重点，着力打造现代物流业等符合全省产业定位的北龙 口物流经济园，加快推进忠和水阜石洞西岔通道经济产业带建设， 打造以北龙口物流经济园等“六大园区”多元产业带。 本项目北龙口地板及陶瓷市场所在的北龙口物流经济开发园区，位 于兰州市城关区大砂坪以北的皋兰县，是兰州市主城区和兰州新区、兰 州白银都市经济圈、省会北大门第一通道，以及城区南伸北拓区域性对 接的枢纽之地。 北龙口地板及陶瓷市场建成后，将成为以经营地板及陶瓷品为主体， 形成仓储、物流及配套为一体的建材装饰基地，融现代

33、、大气、时尚、文 化于一身，是推动北龙口物流经济开发园区成为新商圈的重要支撑，将 形成新业态和传统业态交织互补、特色鲜明的商业中心，在未来大兰州 经济社会发展中将发挥举足轻重的作用。*地板及陶瓷市场项目建成 后，将全面填补皋兰县无大型地板及陶瓷市场的空白，预计可实现年交 易额 40 亿元，解决就业岗位 1 万多个，年创利税 4 亿元以上，并可带动 周边运输业、旅游业、餐饮业等进一步发展，具有显著的社会效益和经 济效益。项目的开发建设，必将打造西北一流、兰州最大、一站式采购的 地板及陶瓷物流服务平台，为兰州乃至甘肃的转型跨越发展，做出积极 贡献。 因此，实施本项目是皋兰县抓住主城区北拓，承接老城

34、区产业转移 的有利契机，加快自身县域经济发展的需要，有利于整体提升、协调推 进，实现区域的开发建设和产业升级“双轮驱动”，形成新的增长极，是 1515 打造兰州区域性商贸物流中心的具体举措，建成后必将对全市经济转型、 产业升级和扩大内需起到积极作用。 2.3.6 是皋兰响应兰州市“十二五”物流业发展规划，积极融入兰州 新区和兰白都市经济圈的需要 日前，市政府办公厅印发的兰州市“十二五”物流业发展规划指出， 2020 年底前全市要构建一个物流网络系统，打造六大物流通道，建设六 大物流园区，形成五大物流中心。启动现代物流网络系统建设。“十二五” 期间，全市要以现代物流产业园区建设为核心，以培育龙头

35、企业、提升 信息化水平为支撑，依托综合交通网络建设和城市空间拓展，特别是“三 区”（兰州新区、高新区、经济区）开发，加快老城区大宗商品交易市场出 城入园，老城、新区互动发展，逐步形成以航空、高速公路网、铁路网和 城市轨道交通为骨架的立体物流体系，把兰州建成现代化、综合型、多 功能的辐射西北、通达全国、面向中亚地区的区域性现代物流中心和全 国性物流节点城市。 皋兰地处兰州、白银和兰州新区三角辐射中心地带，毗邻兰州新区， 区位、土地、交通等比较优势明显，如何更好发挥兰白都市经济圈节点 城市的作用，以园区建设为支撑打造通道经济，贯彻落实党的十八大“加 快转变经济发展方式”精神和兰州市“十二五”物流业

36、发展规划，成了摆 在皋兰决策层面前的一大重要课题。 资源优势就是经济优势。当前，皋兰县正在利用区位、交通优势，以 国道 109 线为轴线，以忠和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇 为延伸，打造以新型工业、现代物流、都市农业为主的多元产业带，积极 融入兰白都市经济圈和兰州新区。其中，忠和镇要以北龙口为重点，发 1616 展现代物流业。要以园区建设打造通道经济，就是以园区经济发展为带 动，布局建设以中和镇为龙头、石洞镇为核心、水阜乡和西岔镇为延伸 的通道经济产业带，对接兰州、白银两市，承南接北，培育和发展具有广 阔市场前景和资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的新 型战略产业，培育县

37、域经济新的增长点。 园区建设和产业布局都需要项目支撑，皋兰县充分发挥比较优势， 构筑县域新的经济发展板块，在做好产业链条延伸的文章中，皋兰县依 托优势产业，加快传统产业改造升级，推动县内外关联产业的衔接配套， 建立建材产业链等循环经济链。其中，拟建设的北龙口地板及陶瓷市场 大项目，是皋兰区位优势转化成经济优势的有力佐证，也是园区经济、 通道经济不断攀升的强大引力，有力带动该县园区建设，成为发展物流 经济园的浓墨一笔。 因此，实施北龙口地板及陶瓷市场建设项目，是皋兰响应兰州市“十 二五”物流业发展规划，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要。 2.3.7 是根据集团公司战略布局，拓展经营业务，加

38、快企业自身发展 的需要 大陆桥集团是一家以品牌服饰批发市场开发为核心业务的全国性 集团化公司，经过二十多年的发展，集团目前拥有包括武汉汉正街品牌 服饰批发广场、兰州东部品牌服饰批发广场、南通十字街品牌广场、孝 感中国品牌服饰产业园等项目，有着丰富的商业运营及管理积淀。集团 包含甘肃九龙房地产开发有限公司、甘肃鼎乾房地产开发有限公司、甘 肃九通置业有限公司、甘肃大陆桥小额贷款有限责任公司等在内的 12 家子公司，在全国各地已累计投资 200 多亿元，上缴税收 20 多亿元。 1717 先进的企业文化与科学的管理模式使大陆桥集团公司的发展驶入 快车道，公司的产业链与业务链得到延伸。其中，地处兰州著

39、名的东部 商圈中心地带的兰州东部品牌服饰批发广场作为全国一流、西北最大的 室内品牌服饰专业批发市场，现已成为甘、青、宁品牌服饰集配流通中 心。 当前，企业正在积极开拓经营业务，加快自身发展，与品牌服装批 发经营有关的品牌服装加工产业园、物流园以及以商业、住宅等融合的 大型城市综合体项目正在建设中。特别要指出的是，地处兰州市皋兰县 的大陆桥北龙口国际商贸物流城，其建成后将不再局限于品牌服饰的 批发零售，而是拓展到建材、家具、餐饮、娱乐、百货等多个领域，作为 公司未来几年的重点发展项目，将成为兰州市乃至西北商贸物流的核心 区域。其核心项目大陆桥北龙口国际建材装饰城已于 2012 年 10 月盛 大

40、开工，为大陆桥北龙口国际商贸物流城的整体建设拉开了序幕，也 为创造兰州建材装饰行业新的辉煌奠定了坚实的基础。 综上所述，实施本项目是企业开拓经营业务，加快自身发展的需要。 1818 第三章第三章 需求分析需求分析 3.1 兰兰州自古商州自古商贾贾云集，云集，贸贸易流通活易流通活跃跃，是我国西北重要物流，是我国西北重要物流节节点，点，为发为发 展本展本项项目提供了良好的市目提供了良好的市场环场环境境 兰州商贸流通历史悠久，自古就是丝绸之路上著名的商埠重镇，新 中国成立后被确定为全国 32 个物流中心之一，改革开放后先后被国务 院及国家部委批准为内陆开放城市、商贸中心试点城市、科技兴贸城市。 20

41、09 年，国务院确定兰州为全国 9 大物流区域、10 大物流通道和 21 个 物流节点城市之一。近年来，商务部先后批准兰州为流通领域现代物流 示范城市、主食加工配送试点城市、标准化菜市场建设试点城市、家政 服务体系建设试点城市、再生资源回收体系建设试点城市、商务综合行 政执法试点城市、肉菜流通追溯体系建设试点城市，现代物流技术应用 和共同配送综合试点城市，农超对接试点城市。 改革开放以来，特别是经过 10 年商贸中心建设，商贸流通业快速 发展，兰州已成为西部地区重要的商贸物流中心之一。全市现有各类商 业网点 10.52 万个；各类商品批发市场 158 个，其中年成交额过 10 亿元 的 16

42、个，过 50 亿元的 4 个；零售网点 89214 个，其中大型百货店 29 个， 有亚欧商厦、国芳百货购物广场 2 家全国金鼎百货店，虹盛百货、西太 华商厦、百安购物中心 3 家全国达标百货店，大型综合超市 33 个；餐饮 网点 10412 个，其中牛肉拉面馆 1099 个；宾馆 1044 家，其中星级宾馆 50 家；物流企业 1785 家，其中注册资金 500 万元以上的 130 多家，注册 资金 5000 万元以上的 5 家；100 多个大类 40 余万种商品吸纳辐射全国 各省市区，形成了大商贸、大市场、大流通、大服务的格局。 1919 2011 年，全市实现社会消费品零售总额 639.

43、72 亿元，同比增长 17.4%；三产增加值 663.48 亿元，同比增长 14.3%；外贸进出口总额 18.79 亿美元，同比增长 62.21%；其中出口 12.3 亿美元，同比增长 34.71%； 商贸流通项目投资 38.73 亿元，同比增长 1.42 倍；商务对全市经济的贡 献率达 57%以上，在全市 GDP 增长的 15 个百分点中拉动了 8.5 个百分 点，为全市经济社会发展做出了重要贡献。 尤其是新近出台的兰州市“十二五”物流业发展规划，拟将兰州新区 打造成为辐射中国西北区域重要陆港、铁路货运中心和中国至中亚、西 亚航空中转基地、国际航空港，建设西部重要的保税商贸中心和保税加 工区

44、，形成西北内陆地区综合交通枢纽和国家级物流中心。规划到 2015 年物流业总收入达到 56 亿元，2020 年达到 236 亿元，“十三五”年均增 长 30%以上；2015 年物流业增加值达到 20 亿元，2020 年达到 100 亿元， “十三五”年均增长 38%，带动区域经济快速发展。 甘肃省“十二五”物流业发展规划也提出，“十二五”期间，我省将重 点建设一批特色物流中心，最终形成主干线贯通、支线流畅、覆盖全省、 服务西部、面向中亚、西亚的多层次、全方位、多功能并与区域经济联动 发展的物流产业新格局。规划特别提出将立足区位交通优势，充分发 挥兰州作为西北商贸中心和国家级物流节点城市的作用，

45、建设以兰州为 中心、兰白都市圈为依托的物流核心圈。建设兰州等六个区位优势明显、 基础设施完善、物流规模较大、市场发育较好的物流枢纽，并依托甘肃 省优势特色产业建设专业物流中心。到 2015 年，我省基本建成服务高 效、快捷、优质的现代物流体系，并将甘肃建设成为全国重要的物流节 点，物流业发展水平达到国内平均、西部领先水平。力争全省物流业增 2020 加值年均增长 15%以上，全社会物流增加值由 2010 年的 286.47 亿元增 加到 2015 年的 600 亿元。 而本项目建设地址位于皋兰县忠和镇，毗邻兰州新区，建设单位响 应兰州市“十二五”物流业发展规划，抓住主城区北拓，承接老城区产业

46、转移契机，积极融入兰州新区和兰白都市经济圈的需要，因地制宜地发 展以忠和镇为龙头的通道经济产业带，以及承载北龙口物流经济开发园 区的现代物流产业集聚区。 综上所述，兰州自古商贾云集，贸易流通活跃，是西北重要物流节 点，为发展本项目提供了良好的市场环境。 3.2 商商业业地地产产供求旺盛，供求旺盛，为发为发展本展本项项目提供良好的市目提供良好的市场场机遇机遇 2012 年至今以来，政策调控下的住宅市场愁云惨淡，暂无政策压力 的商业地产却热血沸腾。商铺、写字楼、商务公寓、城市综合体等各色项 目在兰州市场大干快上，投资客的注意力也迅速转向商业地产。随着城 市化进程的不断加快，对商业地产的需求也会更大

47、，商业地产的发展前 景看好。由于其不受政策影响等原因，诸多投资客纷纷将资金投向商业 地产，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，租 售双升，商业地产走势火热，空置率不断降低。由于国内宏观经济比较 稳定，很多企业愿意改善办公环境。自从前年 4 月份以来，租赁、买卖商 业地产项目的人一下子增多了几倍，也促使商业地产价格的上涨，商铺 以及综合购物广场的租金在不断增加，商铺的租金今年同比增幅大约 为 10%。 据有关业内人士分析认为，从 2009 年开始，就有很多开发商已经 2121 开始转型或在原有基础上增加商业地产项目建设。同时，随着新入行开 发商在操作商业项目的经验积累，很多项目

48、会提速建设。这意味着一些 商业地产项目将于 2013 年进入市场成为新增供应量。在中央决定 2013 年继续对住宅市场实施严格的宏观调控政策之后，将进一步放大房地产 市场“东方不亮西边亮”的市场运作效应，推高商业地产投资热情，提升 需求旺盛。2013 年依旧是商业地产加速增长的岁月，商业地产各种形态 项目的供应量还是会有大幅增加。 商业地产供应量的明显提升，不仅仅因为很多开发商投身商业地产， 更重要的原因是城市建设的发展需要。商业是区域城市生活氛围的营造 者，随着城市建设的不断加快，城区面积的不断加大，城市对商业地产 的需求也会不断增多。就此分析，2013 年商业地产依然是“香饽饽”。前 景看

49、好，综合品质决定项目成败。面对市场大蛋糕，越来越多的开发商 开始投身商业地产，希望分得一杯羹。但商业地产的开发有别于住宅， 需要开发商拥有从前期规划到招商，再到后期运营全程运筹的能力，对 开发商的要求十分严格。 众所周知，以商业为核心的现代服务业是一个城市现代化的重要标 志，是一个城市竞争力的重要体现。随着房地产和现代服务业的快速发 展，商业地产作用和地位日益突出，这也呈现了商业地产巨大的发展空 间。值得关注的是，在国家多次的调控下，唯独没有对商业地产提出针 对性的措施，反过来由于舆论的助推，使更多人关注商业地产，商业地 产开发具有良好的舆论氛围和开发环境。 目前，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转 移已是大势所趋。各个区域的商业地产项目变得越