吴江天盛商业广场项目 可行性研究报告57p.doc

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1、吴江天盛商业广场项目可行性研究报告吴江市天盛房产开发有限公司2 0 0 7年 8月吴江天盛商业广场项目可行性研究报告目 录第一章 总论1-1 第一节 建设单位概况1-1 第二节 项目概况1-2 第四节 主要技术经济指标1-2第二章 项目所在地概况及地块现状2-1 第一节 项目所在概况2-1 第二节 项目地块现状2-5第三章 市场及销售分析3-1 第一节 市场分析3-1 第二节 销售分析3-5第四章 工程建设方案4-1 第一节 总图布置4-1 第二节 土建工程4-3 第三节 公用工程4-6第五章 环境保护、节能与消防5-1 第一节 环境保护5-1 第二节 节能5-3 第三节 消防5-4第六章 管

2、理体制及人力资源配置6-1 第一节 管理体制6-1 第二节 人力资源配置6-1第七章 实施计划及工程招标7-1 第一节 实施计划7-1 第二节 工程招标7-1第八章 投资估算与融资方案8-1 第一节 投资估算8-1 第二节 融资方案8-3第九章 财务评价9-1 第一节 财务基础数据9-1 第二节 财务分析9-3 第三节 财务评价结论9-6第十章 风险分析10-1附表 1 建设投资估算表 2 投资计划与融资方案表 3 营业收入估算表 4 总成本费用估算表 5 损益和利润分配表 6 借款偿还计划表 7 项目财务现金流量表 8 资本金财务现金流量表 9 资金来源与运用表附图(请补充) 1 吴江天盛商

3、业广场总平面布置图 2 吴江天盛商业广场北立面效果图目-2第一章 总论项目名称：吴江天盛商业广场项目拟建地址：吴江市松陵镇南部城区体育路南侧、永鼎医院宿舍区东侧建设单位：吴江市天盛房产开发有限公司第一节 建设单位概况(请补充) 吴江天盛商业广场项目的建设单位是吴江市天盛房产开发有限公司。该公司成立于*年*月*日，为*公司，由*和*共同出资组建，注册资本*万元，其中*公司出资比例为*%、*公司出资比例为*%，各股东的基本情况如下： 一、*公司 注册号码：* 法定代表人：* 公司地址：* 二、*公司 注册号码：* 法定代表人：* 公司地址：* 根据江苏省建设厅的核定，吴江市天盛房产开发有限公司房地

4、产开发企业的资质为*级。截止2006年12月31日，吴江市天盛房产开发有限公司资产总额为*元，资产负债率为*%。第二节 项目概况 吴江天盛商业广场项目位于吴江市松陵镇南部新城区，项目用地分布在体育路南侧、永鼎医院宿舍区东侧，占地面积8253平方米，南侧河道对面为永鼎医院住院部，东侧也临城市道路。 吴江天盛商业广场项目总建筑面积20632平方米(不含地下人防车库)，主要建设办公楼、商业楼2栋建筑。办公楼建筑面积18932平方米，分为一般办公楼和SOHU办公楼2栋主楼，一般办公主楼地上15层，高约58.9米；SOHU办公主楼地上11层，高约52.4米；连接裙房为2层，高约9.5米。商业楼建筑面积约

5、1700平方米，地上3层，高约11.5米。地下一层为人防车库，建筑面积约4300平方米，层高约4.2米，车位100个。 本项目除建设建筑工程外，还新建室外道路、广场、停车场和绿化等工程，地块南侧河道驳岸已建好，但需结合项目风格进行整治，以改善商业经营场所的交通和环境面貌，为入驻商户的经营创造温磬、舒适的氛围。 项目建设期预计为1年，据估算项目总投资为9317.6万元，其中建设投资9206.9万元，建设期借款利息为110.7万元。在项目总投资中项目资本金为6317.6万元，占项目总投资的比例为67.8%，由公司自有资金和滚动投入解决，其余3000万元申请融资贷款解决，占项目总投资的比例为32.2

6、%。第三节 主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表1-3-1。主要技术经济指标表 表1-3-1序号项目单位指标备注一技术指标1占地面积m2 8253折合12.3795亩2总建筑面积m2 20632不含地下人防车库其中：办公楼m2 18932 商业楼m2 17003地下人防停车库建筑面积m2 4300车位100个4容积率 2.5不含地下人防车库5建筑密度% 30.0不含地下人防车库6道路面积m2 17007地面广场、停车场面积m2 3000车位69个8绿化面积m2 1000绿化率12.1%9销售建筑面积m2 20305其中：商铺m2 4500办公楼一层、二层及商业楼 SOHU办公用房m2

7、6053SOHU办公主楼三层及以上，127间 一般办公用房m2 9752办公主楼二层及以上二经济指标1项目总投资万元 9317.6其中：建设投资万元 9206.9 建设期借款利息万元 110.72项目资本金万元 6317.63融资贷款万元 3000.04计算期营业收入万元 13728.55计算期营业税金及附加万元 748.26计算期总成本费用万元 10345.67计算期利润总额万元 2634.78计算期所得税额万元 869.39项目财务内部收益率% 16.3310财务净现值(ic=12%)万元 573.3211投资回收期年 2.88含建设期1年12资本金收益率% 11.5513借款偿还期年 1

8、.66含建设期1年14投资利润率% 4.0415资本金利润率% 3.991-3第二章 项目所在地概况及地块现状第一节 项目所在地概况 一、城市概况 “上有天堂，下有苏杭，苏杭之间有吴江”。吴江位于江苏省的最南端，古称松江，别称鲈乡。吴江市是苏州市下辖的5个县级市之一，市人民政府驻松陵镇，下辖松陵、盛泽、汾湖(原芦墟、黎里)、同里、平望、震泽、桃源、七都、横扇9个镇，及吴江经济开发区、汾湖经济开发区2个省级经济开发区。吴江市地理位置见图2-1-1。图2-1-1 吴江市区域位置图 吴江地处吴根越角，北接苏州，南近杭州，东临上海，西濒太湖，是人间天堂的腹地。京杭大运河、苏嘉杭高速和227省道纵贯南北

9、，318国道和太浦河横穿东西。吴江四季分明，物候常新，河道纵横成网，湖荡星罗棋布，田被粮桑，鱼虾满塘，宅桥相映，是江南典型的水乡泽国。吴江市总面积1176.6平方公里，其中市镇建成区面积76.9平方公里，全市有三分之一以上为水域，各镇面积情况见下表。 表2-1-1序号镇名总面积(km2)市镇区面积(km2)备注1松陵镇 148.5812.0未含经济开发区2同里镇 133.1513.83汾湖镇257.8311.34盛泽镇 149.4819.55平望镇 133.50 5.76震泽镇 94.36 4.37桃源镇 90.61 4.18七都镇 86.90 4.09横扇镇 82.19 2.2合计1176.

10、676.9 据苏州统计年鉴，2005年末，吴江市土地利用现状为：年末总面积121.97千公顷，其中耕地面积43.23千公顷，园林地15.53千公顷，城镇工矿用地17.16千公顷，交通用地3.43千公顷，水域面积43.50千公顷，其它用地2.12千公顷。 二、城市特色 吴江于公元909年建县，1992年撤县建市。近年来，吴江市先后荣获国家级卫生城市、江苏省文明城市和江苏省园林城市等称号。 吴江的古镇名闻遐迩。千年古镇同里被誉为命名为历史文化名镇；“四周春水”的芦墟镇是原为新兴的省级旅游度假区，现改为省级经济开发区；“日出万绸，衣被天下”的盛泽镇，被誉为“华夏第一镇”；“垂虹秋色满东南”的松陵镇已

11、成为省级经济技术开发区；震泽、平望、汾湖(黎里)、松陵(八坼)、桃源(铜罗)、横扇等镇的水巷民居、河埠庭园，雕棂刻石无不风姿绰约，别有神韵。“小城镇大问题”缘起吴江，影响全国。 吴江旅游业发展快速，旅游产业地位不断提高，推动了当地经济的发展，提高了城市的知名度，提升了城市品位，2002年被列入“中国优秀旅游城市”行列。 三、经济状况 2006年吴江市完成地区生产总值501亿元，按现价计算比上年增长24.3%。全市人均生产总值达到64230元，按现行汇率折算，人均地区生产总值已达到8235美元。全年完成全口径财政收入81.55亿元，比上年增长40.4%。实际到帐外资6.30亿美元，比上年增长8.

12、3%。全社会固定资产投资额为236亿元，比上年增长10.7%。 20022005年吴江市各镇地区生产总值情况如下： 表2-1-2序号镇名地区生产总值(万元)2002年2003年2004年2005年1松陵镇 296630 125052 151862 3912882同里镇 107185 140150 170500 2052503汾湖镇 335086 464763 578429 6753174盛泽镇 428223 556467 80312010006875平望镇 186498 228088 269500 3197926震泽镇 175800 214000 253000 3000007桃源镇 14018

13、0 174760 216459 2568408七都镇 184714 230051 266015 2910089横扇镇 82317 96948 126841 144892合计1936633223027928357263585074全市2345583281051634010184032020 四、人口状况 2006年末吴江市户籍总人口783094人，比上年增加5585人，其中非农业人口242979人。全市外来登记人口43.76万人。2005年吴江市各镇人口情况见下表。 表2-1-3序号镇名总人口(万人)非农业人口(万人)备注1松陵镇140966 745472同里镇 43389 143503汾湖镇1

14、43055 445724盛泽镇130305 478175平望镇 82676 248456震泽镇 67615 167187桃源镇 71818 84878七都镇 60620 49729横扇镇 42650 6671合计783094242979 吴江市2020年规划人口为100万人。 五、交通运输 公路方面：沪苏浙高速公路、318国道(上海吴江浙江西藏)东西横穿吴江全境。苏嘉杭高速公路、227省道(张家港杭州)南北纵贯吴江全境。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭州只需60分钟。所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境。 航空方面：吴江至上海虹桥机场54公里，距浦东

15、机场86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。 海运方面：吴江距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里，距张家港港口140公里。 铁路方面：北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。 水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航500吨级船舶，可承担集装箱运输。东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江，全年可通航500吨级船舶。 六、房地产市场 房地产业作为热点行业，对税收、建材、金融、装修等许多领域有较强的拉动效应，对经济的持续健康发展有着不容忽视的促进作用。房地产新政实施以来，目前吴江市房地产市场总体呈稳健发展态势，出现了投资回落趋稳、施工规模得到控

16、制、销售情况良好、房价基本平稳等趋势。 2005年吴江市完成房地产开发投资36.9亿元，比上年增长36.9%，其中商业办公楼房产投资占30%以上。累计施工面积425.93万平方米，同比增长59.1%；竣工面积129.22万平方米，同比增长66.3%；商品房销售面积95.06万平方米，同比增长64.8%，销售金额29.82亿元，同比增长126.9%，平均销售价格3137元/平方米。 2006年吴江市完成房地产开发投资51.4亿元，比上年增长39.2%，新开工商品房141万平方米，竣工104万平方米，房价平均上涨9.2%。2006年以来吴江市房地产投资结构发生了变化，住宅投资比重下降，办公用房、商

17、业用房和其他用房比重上升。2006年松陵镇住宅商品房价格在35004000元/平方米之间，商业用房价格在40008000元/平方米之间。 2007年14月吴江市共完成房地产开发投资16.91亿元，同比增长52.7%，施工面积420.55万平方米，增长18.4%，其中新开工面积55.23万平方米，增长13.1%，竣工面积27.95万平方米，减少0.04%，销售面积48.63万平方米，增长26%，销售金额17.47亿元，增长32.6%，平均销售价格3592元/平方米。空置面积50.63万平方米，比年初增加了7.58万平方米。 2007年17月吴江市商用房投资7.56亿元，同比增长68.8%。第二节

18、 项目地块现状 一、区域位置 吴江天盛商业广场位于吴江市松陵镇南部新城区的体育路以南、永鼎医院宿舍区以东地块，地块东临城市道路、南临河道，河道对面是永鼎医院住院部。地块较规则，基本呈平行四边形，东西长约110米，南北宽约75米。 项目所在地区域位置如下：吴江天盛商业广场图2-1-1 吴江天盛商业广场区域位置图 吴江天盛商业广场选择在松陵镇南部新城区的中心地段进行建设，与周围环境、人气、功能等都比较适合，南面临近人民路，西面临近吴模路，北面直接靠临体育路，西面也直接靠临设城市道路，交通十分方便。 二、地块现状 (一)根据吴江市城市总体规划，吴江天盛商业广场所在地将成为吴江市的南部新城区的居住、商

19、业、办公中心，吴江市政府行政中心也正在迁至南部新城区，随着奥林清华等大型房地产项目的开发，这一区域将逐渐成为吴江市松陵镇新的商业、办公、居住较为高档的聚集区域。 (二)项目地块周边正在全面开发建设，本项目的建设对整个松陵镇南部新城区的快速形成也具有直接的作用，附近已有体育馆、汉唐国际酒店、永鼎医院、实验初中、青少年活动中心等配套设施。 (三)项目地块两侧紧邻道路，南侧为河道，对将来入驻的商业办公客户能够提高良好的经营环境和便利的配套服务。 (四)对外交通主要有南北向的吴模路，东西向的人民路。目前已有城市公交通过项目所在地区，可解决行人出行问题。根据城市总体规划，通往该地区的公共交通线路还将开通

20、多条。 (五)负责松陵镇南部新城区的吴江城南污水处理厂已开始建设，首期日处理能力为3万立方米，完全具有接纳处理本项目等新建项目生活污水的富裕容量和能力，城市给水、供电、通讯等供配套条件也较好，接口均已通到地块边缘。 (六)建设地址周围没有污染源，具有较好的防洪排涝设施，地形规整，有利于项目的开发建设。 (七)建设区域已为建设用地，地块内没有民居房屋，不存在房屋拆迁问题。通过公开拍卖，建设单位已取得土地使用权。地块东、北两侧道路均已建成，工程建设所需交通及临时水电条件均已具备。 三、建址条件 (一)气象资料 吴江属北温带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期230天左右，春夏盛行东南风

21、，秋冬季节多偏北风，雨季为67月份，79月份常受台风影响，冬季多出现寒潮天气。 历年平均气温 15.7 历年极端最高气温 38.8 历年极端最低气温 -9.8 历年积雪最大深度 26厘米 历年平均降水量 1088.5毫米 平均相对湿度 81% 历年最大冻土深度 8厘米 历年最大风速 20米/秒(1959年1月16日) 历年主导风向 SE (二)地质资料 吴江属湖泊相沉积平原，除表层土层经人类活动而堆积外，其余均为第四纪沉积层，坡度平缓，一般层水平成层，交互层或夹层较有规律。80米内浅地基土各土层的主要特征简述如下： 1. 素填土：灰黄色，厚0.603.10米，软塑可塑，中等压缩性。 2. 淤泥

22、质粉质粘土：灰色，厚0.606.20米，流塑，高压缩性，承载力fk=60kPa。 3. 粘土：暗绿黄褐色，厚1.304.30米，可塑，中等压缩性，承载力fk=210kPa。 4. 粉质粘土：灰黄色，厚1.404.40米，软塑可塑，高压缩性，承载力fk=160kPa。 5.1 粉质粘土夹粉土：灰黄灰色，厚1.505.00米，软塑，高压缩性，承载力fk=130kPa。 5.2 粉土，灰黄灰色，厚1.805.60米，中等压缩性，承载力fk=160kPa。 6.1 粉质粘土：灰色，厚1.808.60米，软塑，高压缩性，承载力fk=130kPa。 6.2 粉质粘土夹粉土：灰色，厚0.806.20米，软塑

23、可塑，较高压缩性，承载力fk=150kPa。 6.3 粉质粘土：灰色，厚1.6019.30米，软塑，承载力fk=140kPa。 6.4 粉质粘土夹粉土：青灰，厚2.7011.70米，软塑可塑，中等压缩性，承载力fk=180kPa。 7. 粘土：暗绿黄褐色，厚2.8010.90米，可塑，中等压缩性，承载力fk=240kPa。 8.1 粉土：灰黄青灰色，厚2.009.80米，低压缩性，承载力fk=300kPa。 8.2 粉砂夹粉质粘土：青灰色，厚1.405.30米，较低压缩性，承载力fk=200kPa。 9. 粉砂：青灰灰色，厚30.2031.00米，低压缩性，承载力fk=300kPa。 10.

24、粉质粘土夹粉土：灰绿色，未钻穿，可塑，低压缩性，承载力fk=260kPa。 根据国家地震局、国家建设部(1992)160号文件，本地区地震设防烈度为度。 (三)基础设施 1. 给水 目前吴江市松陵镇已实施区域供水，市政自来水总管已铺设到人民路、体育路和吴模路。本项目可从体育路引一根管径DN150自来水管，另一根由东侧城市道路引入，管径也为DN150，在吴江天盛商业广场项目内部形成环形自来水管网，可满足本项目的生活和消防用水要求。 (二)排水排污 吴江市松陵镇市政雨污水排放总管将敷设至吴江天盛商业广场周边市政道路，生活污水可直接排入市政总管，雨水可直接排入地块南侧河道，仅需在建设前办妥相关许可手

25、续。 (三)供电 目前吴江市松陵镇南部新城区已有两路10kV的高压线供电，可满足本项目的供电要求，需根据新增用电负荷办理电力增容手续。2-9第三章 市场及销售价格分析第一节 市场分析 一、市场现状 (一)市场环境综述 吴江市经济发达，全市遍布各类工厂，目前多数企业采用厂内、老式厂房或办公楼等解决办公需要，并未全面产生舒适、高效的办公需求，同时当地房地产市场上并未出现相应的办公楼引导消费，致使吴江市办公楼市场目前发展相当滞后。但经济快速发展加上第三产业等服务型企业的大量涌现，预计将带来商业办公楼市场的巨大需求。 近年来随着国内外大公司的进入和企业自身的发展，不少企业感觉需要独立的商务办公空间，吴

26、江市区也逐渐催生了部分纯办公楼的市场需求。目前由于供应缺乏商业办公楼项目一般都获得了很好的效果。虽然初步阶段的办公楼规模不大，配套不全，档次一般，但巨大的市场需求使这些项目销售形势非常喜人。 随着吴江市松陵镇南部新城区建设的加快，尤其是市政府和各单位的南迁，南部新城区将逐渐形成商务办公比较明显的集中态势。2006年以来，不少房产开发公司已开始意识到商业办公楼市场的前景，着力开发的商业办公楼项目正逐渐增多。根据调查资料显示，计划2007年下半年推出的办公楼项目已不在少数。这些新的商业办公楼项目显现出型态多样、层级分布的特点，有豪华纯办公大厦，有普通办公大楼，有综合区的办公楼组团，也有酒店式小户型

27、办公等。预计2007下半年和2008年吴江市松陵镇的商业办公楼市场将逐渐成熟。 从市场调查的资料分析，吴江市松陵镇商业办公楼市场需求旺盛，但目前集中于普通商业办公楼宇，这对本项目的市场和产品定位有着较大的指导作用。 (二)楼盘市场简介 吴江市松陵镇商业办公楼是从2005年底2006年初在市场上开始出现的，先后推出了通鼎国际大厦、佰亿广场、金色领地三个项目，三个项目开盘三个月的时间即销售完毕。2007年下半年即将推出吴郡中环、香港万亚广场、奥林清华东区三个商业办公楼项目和都士广场一个产权式酒店项目。但是整个吴江市松陵镇已推出的和未推出的商业办公楼都共同存在一个问题，即配套低、没有自己的主题，达不

28、到高档商业办公楼的配套标准。吴江市松陵镇商业办公楼建设及销售情况汇总如下： 表3-1-1序号项目名称项目性质项目位置推出时间均价元/m2工程 进度销售状况日租金元/m21通鼎国际大厦商业办公楼花园路、云梨路2006年初3800竣工售完1.5元2佰亿广场商业办公楼百润发西侧2006年初4400竣工售完1.5元3金色领地商业办公楼花园路、云梨路2006年初3800竣工售完1.5元4吴郡中环商业办公楼花园路、笠泽路2007年10月45004600未动未售未定5香港万亚广场商业办公楼永康路步行街2007年10月未定刚动工未售未定6奥林清华东区商业办公楼中同南路、人民路2007年8月未定未动未售未定7都

29、士广场产权式酒店百润发西侧2007年3月7000刚动工认购期年回报8% 二、项目SWOT分析 (一)优势(Strength) 1. 项目所在地为松陵镇南部新城区，紧邻新的行政中心，区域道路宽阔，单位集中，是较好的商务办公开发之地。 2. 松陵镇南部新城区住宅区集中成片，人气逐渐旺盛，能提供办公企业生活所需，是较好的商业办公居住一体化的新城区。 3. 项目紧邻大型房地产项目奥林清华，区位明显，配套成熟。 (二)劣势(Weakness) 1. 地块面积小，可利用的空间不足。 2. 目前相对处于城市边缘，地段上略逊于其他项目。 3. 现阶段城市建设存在不足，需要时间发展。 4. 项目启动晚于其他项目

30、，届时上市将直接面临竞争。 (三)机会(Opportunity) 1. 吴江市松陵镇商业办公楼现阶段需求仍然强劲。 2. 虽然层级分布明显，但商业办公楼产品定位仍有一定的空间。 3. 从目前新建商业办公楼形态分别为豪华办公楼和SOHO办公楼多数来看，各投资方并未精确研究市场，在操作上有很大的胜出机会。 (四)威胁(Threats) 1. 2007年下半年松陵镇推出商业办公楼项目不少，商业办公楼市场将会存在强烈的竞争。 2. 香港万亚广场、奥林清华东区等项目拥有强大的实力，竞争中这些项目将处于强势地位。 3. 2007年下半年松陵镇各商业办公楼项目推出过程中不排除有新项目扎堆的情形出现，后市竞争

31、压力可能不减反增。 三、项目市场定位及发展方向 (一)项目市场定位 根据吴江市松陵镇商业办公楼项目情况分析，预计2007年底高、中、低各层级产品都会存在。根据差异化战略原则，本项目需选择特定的目标群体，打造不同于其他项目的独有特色。 鉴于本项目位置稍偏，地块面积较小，如果走豪华路线会与香港万亚广场和奥林清华东区等项目遭遇，建议首先规避。本项目如果与豪华办公楼对抗，会相当被动，处于下风。况且豪华办公楼成本较高，尤其本项目体量较小，成本分摊难度更大，走豪华路线无一可取。 低端办公产品在过去曾经辉煌，但时过境迁，办公需求受新形势、新观念的影响，旧有低端项目已经不能满足其需求。因此，新型的服务型智能化

32、办公楼将是客户的需求重点。低端办公楼固然有价格优势，但失去一个最大的群体，若去低就低端客户群体，形势一样被动。 小户型权产式办公楼也是一条可以考虑的路线。小户型通常有三种形式：住宅用地酒店公寓、综合用地产权式商务酒店、商业用地产权式办公楼。已经推出的都士广场为第二种，其均价约为7000元/平方米，同时承诺10年8%的回报，实际售价不足4000元/平方米，本项目很难在与其直接竞争中得到好处。 综上所述，本项目考虑为小户型方案第三种产权式办公。小户型但可自由分隔，层高控制在5米左右，买一层得两层，兼备住宿功能，适合小型创业公司或大型厂矿企业总部。 (二)项目发展方向 从发展战略角度考虑，本项目发展

33、方向为外形美观、配套齐全、档次较高、相对具有价格优势的商业办公大厦，外形和立面美观、广场宽阔、大堂豪华、车位充足、通讯系统完善快捷、安防系统完备，但房屋结构、建材配套、智能配备、空调系统等都与真正的智能化高档办公楼有一定的差距。与真正的5A智能化办公楼相比，仅取其框架，仅注重公共部位的美观效果，并对相关功能进行取舍。但在使用功能上很大程度能与智能化办公楼相媲美，其目的在于能以更低的成本让客户享受智能化高档办公楼的办公氛围。 四、目标客户定位 项目目标客户定位为比较有购买能力的、注重公司形象但预算有限的中小型企业或服务型企业。 (一)目标客户细分 1. 遍布吴江市的各大工厂，其对总部办公独立性有

34、一定的需求。这些工厂具有一定的购买力，同时需要具有思维活跃、重视企业形象和对外交往的企业领导。该部分工厂对外事务中需要独立的办公空间，对办公空间的使用又不频繁却又不可或缺。 2. 各类服务型企业，如装潢、广告、咨询等企业。这些企业的形象展示是企业的生命，他们需要预算不高，但格调高雅的办公空间，以利于形象充分展示和交往中争取更多的客户。 3. 各类具有购买能力的小型企业。 4. 房产增值投资者。第二节 销售分析 一、销售价格 本项目地块位于松陵镇南部城区，区位优势明显，交通便倢，项目外围具有优良的配套设施、优美的自然环境，这些均为项目商业办公用房的销售打下了良好的基础。比较相邻地区商业办公用房的

35、市场销售价格，本项目确定的销售价格必须具有较大的优势，竞争力较强。 苏州市区办公楼销售价格自2002年的4200元/平方米开始稳步提升，经过3年的快速发展，2005年达到近10000元/平方米，增幅超过100%。如苏州工业园区建屋大厦、高峰会等办公楼售价达到12000元/平方米以上，国际大厦、金融大厦等办公楼售价为10000元/平方米以上。苏州市区商铺销售价格则更是高达到了20000元/平方米以上。目前吴江市办公楼销售价格还处在45007000元/平方米之间，商业用房销售价格则普遍在1000015000元/平方米之间。吴江市房价在苏州市范围内处于较低状态，与其地理位置、交通优势等条件不相吻合。

36、 因此，本项目按优惠于同地区同类房屋销售价格的原则定价，商铺均价为11000元/平方米，SOHU办公用房为5500元/平方米，一般办公用房为5000元/平方米，地下车位4万元/只(每个车位建筑面积按25平方米折算，销售价格为1600元/平方米)。鉴于吴江市房地产市场的整体发展趋势，预计在销售期内商业办公用房等还有价格上涨的空间。 二、销售方式 本项目开发性质为商业办公用房，结合项目开发的经济性、地域性和服务对象等因素，主要采用市场销售方式对外销售。 建设单位在房屋销售中强调意识创新，注重文化理念，营造环境氛围。目前市场购房者内心都渴望既有高质量商业办公空间，又追求回归自然、反朴归真、崇尚生态的

37、生活氛围，因此，环境型、生态型商业办公用房成为新的营销主题。吴江天盛商业广场在创造环境与人文文化氛围的有机结合上很下功夫，在传统衡量和影响房屋销售的标准-地段、房型、价格之外增加环境、文化、品牌、物业四个重要的砝码，以保证取得良好的市场销售业绩。 在市场销售中主要采取设置售楼处、举办促销活动、网上销售及中介委托销售等手段，具体做法如下： (一)在吴江市区设置售楼处，接待团体和个人的购房咨询服务。 (二)销售初期选择人流量较大的地点，如大型商场、超级市场、公园等地设立短期“卖场”，面向经济较稳定的商业经营者阶层进行宣传，同时配合开展平面及媒体宣传手段，在短时期内形成“集中轰炸式”的宣传，以达到深

38、入人心的宣传效果。 (三)开展网上销售业务，把楼盘现场实景、房型图、SOHU办公样板间等购房资料搬到网站上，并配有在线解答，通过网站进行房屋销售，确定买不买房，然后再到现场办手续。 (四)在销售过程中，售楼处、销售卖场的形象设计统一，销售人员服装统一、包装、标志、接待礼仪和规范服务语言统一，以形成项目的“品牌”效应。 (五)配备一定的交通工具，以满足有意的消费者到现场看房的要求。 (六)“一条龙”式办理银行按揭销售事项。3-6第四章 工程建设方案第一节 总图布置 吴江天盛商业广场项目位于吴江市松陵镇南部新城区，北临体育路，东至城市道路，西至永鼎医院宿舍区，南至河道，总用地面积8253平方米。

39、一、总体布局 吴江天盛商业广场以小高层商业办公为主，有办公楼、商业楼及地下人防车库组成，办公楼由15层的一般办公主楼和11层的SOHU办公主楼2栋塔楼组成，二层以下连成一体呈L形，另外在主楼东南面布置商业楼，为1栋3层建筑，以最大限度提高土地利用率并突出其气派宏大的大盘品质，又相互呼应，加强项目整体的立体感，通过错落的建筑，形成起伏有致的空间布局形态，将整个项目创造出丰富、高贵的层次感。 吴江天盛商业广场设计宏伟，雍容华贵，商铺、SOHU办公的设计都很好地体现了人性化特征，空间高度特殊，必将成为吴江市的优质商业办公楼盘之一，为吴江市松陵镇南部新城区添上靓丽的一笔。 吴江天盛商业广场用地平衡情况如下： 表4-1-1序号名称单位数量比例(%)1地块占地面积m2