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1、http:/ 目录设计说明1设计成果2一市场分析与预测21.1房地产宏观分析21.2.连云港市房地产现状分析51.3该项目市场分析9二规划方案设计112.1项目的开发概况112.2规划目标122.3项目的进度计划122.4项目建设条件14三. 项目投资估算及财务评价153.1 项目总投资153.2 项目开发资金筹集计划193.3 项目财务评价193.4 项目开发利润估算213.5财务效益分析22四风险与不确定分析234.1 不确定分析含义234.2不确定性产生原因：244.3项目敏感性分析24五结论25参考文献：26设计说明 本课程设计为房地产开发项目财务评价，项目评价主要包括：方案设计、测算
2、或估算评价所需的基础数据、编制辅助财务报表、编制基本财务报表、计算静态和动态指标、进行项目的风险和不确定性分析、给出评价结论。（案例：对行政中心以北、新海中学以东、苍梧路以南、学宛路以西地块100亩（净地）的土地进行你开发，为商住混合小区。房地产公司为新成立公司，注册资金2000万元人名币。）设计成果一市场分析与预测1.1房地产宏观分析 (1)宏观经济：经济增速减缓经济增速减缓总体来看，今年以来国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。初步核算，前3季度国内生产总值201631亿元，按可比价格计算，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5%，
3、加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5%，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3%，回落2.4个百分点。农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产。工业生产增长放缓，企业利润增幅回落。前3季度，规模以上工业增加值同比增长15.2%(9月份增长11.4%)，比上年同期回落3.3个百分点。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4%。固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%
4、(9月份增长29.0%)，加快1.2个百分点；农村固定资产投资16375亿元，增长23.3%，加快2.1个百分点。在城镇固定资产投资中，三次产业投资分别增长62.8%、30.2%和24.8%，其中第一产业投资增长同比加快21.7个百分点。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%，中西部投资增速明显快于东部。国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长。前3季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0%(9月份增长23.2%)，比上年同期加快6.1个百分点。分地区看，城市社会消费品零售额53165亿元，增长22.7%；县及县以下零售额24721亿元
5、，增长20.6%。出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加。前3季度，进出口总额19671亿美元，同比增长25.2%，比上年同期加快1.7个百分点。其中，出口额10741亿美元，增长22.3%，回落4.8个百分点；进口额8931亿美元，增长29.0%，加快9.9个百分点。贸易顺差1810亿美元，同比减少47亿美元。前3季度，实际使用外资金额744亿美元，增长39.9%，比上年同期加快29.0个百分点。货币信贷增速回落，新增存款大幅增加。9月末，广义货币(M2)余额45.3万亿元，同比增长15.3%，比去年同期回落3.2个百分点；狭义货币(M1)15.6万亿元，增长9.4%，回落12.6个百分点；
6、流通中现金(M0)31725亿元，增长9.3%，回落3.7个百分点。金融机构各项贷款余额296477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元；各项存款余额454942亿元，比年初增加65601亿元，多增18113亿元。前三季度，货币净投放1350亿元，同比少投放608亿元。通胀压力减缓居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前3季度，居民消费价格上涨7.0%(9月份上涨4.6%，比上月回落0.3个百分点)，涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。其中，城市上涨6.7%，农村上涨7.7%。分类别看，食品价格上涨17.3%，居住价格上涨7.0%，其余
7、各类商品价格有涨有落。前3季度，商品零售价格同比上涨6.9%(9月份上涨5.3%)，涨幅比上年同期高3.7个百分点；工业品出厂价格同比上涨8.3%(9月份上涨9.1%，涨幅比上月回落1.0个百分点)，涨幅比上年同期高5.6个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨12.4%(9月份上涨14.0%)，涨幅比上年同期高8.6个百分点。居民收入增幅下降城镇新增就业增加，城乡居民收入增幅回落。1-8月份，全国城镇新增就业人员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前3季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%，增幅减
8、少5.7个百分点；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，增幅减少3.7个百分点。 (2)政策环境：从紧货币政策开始放松 宏观调控由“双防”改为“一保一控”宏观调控的首要任务转向保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨7月25日，中共中央政治局会议召开，研究了当前经济形势和经济工作。会议认为，当前国际环境中不确定不稳定因素增多，国内经济运行中的一些矛盾也比较突出，保持经济平稳较快发展面临的挑战和困难增大。会议强调，要深入贯彻落实科学发展观，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。从“防止经济增长由偏快转
9、为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针到“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策，体现了宏观调控思路的调整。货币政策开始放松2008年3季度，央行近6年来首次下调贷款利率，近9年来首次下调存款准备金率 2008年9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变；9月25日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾
10、区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。从9月16日起，下调个人公积金贷款利率下调0.18个百分点。这是央行近6年来首次下调贷款利率，也是近9年来首次下调存款准备金率。10月15日和10月30日，央行再两次下调存贷款基准利率各0.27个百分点。10月15日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。经调整后，人民币贷款基准利率为6.66%，存款准备金率为16%。银行规避开发风险8月27日，央行和银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知。通知要求，各金融机构要严格商业性房地产信贷管理、严格农村集体建设用地项目贷款管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵
11、押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%。政府出台救楼市政策部分地方政府出台救市政策，中央政府救市9月9日，西安市政府出台文件，对个人购房者实施减税以及直接补贴，以鼓励个人购房；此前，成都、重庆、杭州、南京、哈尔滨、厦门等地，也相应出台了一些鼓励购房的政策，如加大公积金贷款首付比例、调整契税、甚至是开放户籍等政策，刺激当地楼市的发展。到10月初，包括上海、杭州等近20个地方政府出台救市政策。10月下旬，财政部和央行宣布降低住房交易税率、贷款利率和首付比例。1.2.连云港市房地产现状分析 （1） 政策频出 楼市积极调整 先是出现一个个案，这个个案为人们所津津
12、乐道，最后或因市场推动、或因各楼盘互相仿效，慢慢演变成一种港城楼市的普遍现象，并继而成为一种主流，对未来楼市影响深远2008年的港城楼市，这样的现象，很多。这些新现象，曾继承了楼市，也改变了楼市。时值岁末，当“现象”成为“印象”，不经意间，港城楼市已悄无声息地发生了很多的改变。而正是这些“印象”，它们或开拓了一个全新的领域，或重新调整了楼市格局。调整好步伐，再回头看看，是为了更好地前进。跨过2008，就是2009。（2）保障住房推进2008年是连云港市住房保障工作取得重大突破的一年。连云港市保障性住房的开发建设以及国家、地方针对商品房领域所采取的降息、减税和购房补贴，共同为2008年港城楼市的
13、“民生住房”画上了浓墨重彩的一笔。5月下旬，连云港市对于2008年经济适用房保障对象也进行了重新定位，决定将供应对象从中低收入家庭调整为低收入家庭，与廉租房保障对象衔接。全年计划完成投资2.6亿元，开工建设27万平米经济适用房，年内竣工13万平方米。6月末，经省建设厅组织专家审核，连云港市解决城市低收入住房困难发展规划(2007年-2010年)获批准实施。据悉，该规划对连云港市2007年至2010年市区规划区范围内的各项保障性住房建设、分配和管理活动进行了具体详细的规划。规划期内，市区将完成保障性住房投资13.09亿元。开工建设各类保障性住房总建筑面积75万平方米，其中廉租住房将通过新建、收购
14、、公房腾退等方式新增5.5万平方米、1100套；经济适用住房将新建70万平方米，其中集中方式和配建40万平方米，企业职工集资合作建房30万平方米；规划期内新增人才安置房、外来工公寓3万平方米。 11月初，连云港市政府出台了市区廉租住房保障办法，明确对符合规定条件的住房困难家庭申请廉租住房租赁补贴实行应保尽保，切实保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需求。至12月初，连云港市2008年新增申请廉租住房保障656户，截至目前，已经落实廉租住房保障307户，其余申请家庭正在审核、公示中，计划在2008年底将全部给予保障，从而实现低保家庭廉租房全覆盖。2008年底前市区将实现城市低保住房困难家庭应保尽
15、保，并将廉租住房制度保障范围扩大到15平方米以下的城市低收入住房困难家庭；明年底廉租住房保障制度扩大到15平方米以下的城市低收入家庭；到2010年，所有人均15平方米以下城市低保家庭全部通过实物配租的方式予以保障，15平方米以下城市低收入家庭将实现应保尽保。（3）政策频繁出台 2008年的全国楼市走出了一条非常曲线，连云港也不例外。据统计，截至11月，中央、部委及连云港市地方今年以来出台的各种政策及文件已有数十项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。2008年初，被宏观调控画下浓重笔墨的楼市继续受政策牵引，因此，年初国家出台的大部分政策都具备“承前启后”的特点
16、，目的就是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控，具体表现在土地管理和住房保障两方面。如1月国务院下发了关于促进节约集约用地的通知，4月国土资源部发布土地违法案件查处办法等。这些政策对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，如何消化闲置土地，及时查处土地违法案件等提供了有力保障。值得注意的是，上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控之下的楼市而言，无疑起到了进一步的规范作用。步入年中，包括连云港在内的全国楼市氛围逐渐“迷离”，后市的不明朗也使得我市一部分有能力的购房者持
17、续持币观望。纵然少数开发商迫于竞争压力主动调价，但市场内的观望气氛依然浓烈。同时，有关连云港市地产新政的话题也开始引发议论。至年尾，连云港市政府继国家出台一系列刺激住房消费的政策后终出重拳，12条新政发布并实施。随着中央政府和连云港市地方政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策被新政取代。自10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府此次出手之快、出拳之重，史无前例。而我市与11月下旬正式发布的12条地产新政，也着眼于大的经济形势，立足于降税、扩需、缓费等多个方面。2008年，金融政策的起伏波动也颇为我市购房者所关注，下半年先后进行的
18、四次降息，一次次刺激着我市购房者入市购房的神经。第一次调息中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率；第二次调息决定将五年期存款利息下调至5.13%；第三次调息央行将存贷款利率下调0.27%；第四次央行调息力度更大，1.08%的罕见大幅降息，切实给港城的购房者减轻了负担。（4）楼市积极调整进入2008年，港城楼市受全国地产大环境和下半年出现的全球范围金融危机的影响，也开始了较长时间的盘整之旅。与国内很多一二线城市相比，进入2008年后的港城房地产市场泡沫并不大。前几年楼市快速起步阶段曾一度出现的投资型购房甚至投机型购房，渐渐因为房价的较快上涨和国家一系列宏观调控政策
19、的实施，至2008年已经基本在市场上绝迹。但是连云港市作为全国首批沿海开放城市，其良好的投资环境和投资前景在过去几年，曾先后吸引了一大批外地开发企业来连开发，这导致了我市房地产开发量在过去两三年间迅速膨胀。尽管连云港市2008年的楼市需求客观上仍然异常旺盛，但是相比较庞大的市场房源供应，受全国地产大环境疲软的影响，少数楼盘也逐步出现了“消化不良”的情况。和外地大多数城市由于价格非理性上涨而在2008年集体“疲软”并进入价格盘整期不同，连云港楼市深度调整的根源并非价格因素。客观地说，当前连云港商品房价格水平虽然在过去几年较快增长，但这是在起点较低的前提下进行的，涨幅偏快与市场的接受程度间出现了一
20、定分歧。但真正导致连云港楼市进入调整期的却是楼市结构方面的因素。从一定意义上说，连云港楼市的调整更多的是楼市结构的调整，是楼盘房源上市节奏的阶段性调整。从过去几年连云港市房地产行业起步阶段的发展情况看，连云港市众多楼盘打造的多以中高价位、中大户型房源为主，消费主体也多定位在有较强消费能力的港城市民，这使得很多有迫切住房需求但房价承受能力一般的群体“望房却步”。尽管从2006年开始，我市渐渐出现了一批中低价位的楼盘，但这些楼盘的区位大多边郊化。而从2007年开始，受国家90/70政策的影响，连云港市小户型楼盘房源逐渐增多，其实这已经是连云港市诸多楼盘积极投入楼市结构调整的开始。从近两年港城市区的
21、土地出让情况和各区域楼盘项目的开发建设规模以及进程上看，2008年，恰恰是这些楼盘的集中上市期，庞大的房源潜在供应量也促使港城楼市的调整局面渐渐形成。尽管2008年港城楼市需求依然旺盛，但面对大量的房源上市和潜在房源即将上市的状况，购房者的选择空间增大，这也为我市楼市进入调整期埋下了伏笔，2008年诸多楼盘一再延迟上市，少数楼盘开盘频次高但单次放量小，也成为了楼市调整期内开发商自我调整房源上市节奏的直观印证。（5）成交跌宕起伏2008年对于连云港房地产市场来说，是不平静的一年。如果将2008年连云港楼市的上下半年相比较足球比赛的上下半场，那么这样的一场在开发商和购房者之间进行博弈和对峙的比赛，
22、完全可以用跌宕起伏来形容。上半年的连云港房地产市场基本上沿袭了楼市的传统套路，一月、二月是淡季，三月、四月是蓄势期，五月、六月形成爆发，成交火爆。这期间各新盘纷纷“露头”，老盘频推新房源，促销不断，市场相对活跃，房价略有攀升。而进入七月后，由于进入淡季，市场成交骤然降温，而此时，全国地产大环境的疲软也渐渐对连云港楼市形成冲击，市场观望气氛浓厚。就在很多开发商纷纷以为经过八月的短暂调整，传统的“金九银十”楼市成交旺季即将迎来新的“牛市”时，市场却在观望中匆匆结束了所谓的“旺季”行程。十一月在全国楼市普遍陷入新政“救市”前后的浓厚观望氛围中，港城楼市成交仍不理想。好在11月下旬，我市一系列地产新政
23、也相继“落地”。12条地产新政使得港城楼市在进入十二月后，终于迎来了久违的成交高潮，各区域房源成交状况明显趋好。在楼市成交跌宕起伏的过程中，港城楼市商品房价格也有了些许波动，但总体态势仍比较稳定。令购房者感到异常欣慰的是，在下半年楼市浓厚的观望氛围中，迫于市场销售压力，不少有新房源上市的楼盘普遍定价理性，房价运行更趋稳定。 1.3该项目市场分析 小户型热销是我们一直谈论的话题，小户型的消费群体主要集中在单身贵族、白领、丁克家庭、经济能力一般的中老年人以及投资型消费者，选择小户型是因其总价低，经济能力能够承受。我们从市场上主流消费群体来看，年轻人购买婚房以及家庭买房换房，考虑到居住舒适性，一般家
24、庭选择的面积都在90至120多平方米。相关人士表示，90120平方米住宅的首付与总房价不是特别高，比较适合我市众多刚性需求人士的收入水平与居住喜好，所以这种类型的房子比较畅销。 （1）总价适中 小三房抢手在买方市场的今天，开发商注重开展消费者的需求调研，努力打造适合消费者需求的产品。从以前的开发大户型谋求高利润开始转向追求一般利润，逐渐开发中等户型和小户型，缩短开发周期、尽快回笼资金。小户型虽然总价较低，但相对面积也比较小，影响到居住的舒适度。120平方米以上的大三房，舒适性较强，由于单价高、总价高，多针对二次或多次置业人士，他们购房需求不那么迫切，交易也表现出不大活跃。相比而言，由于110平
25、方米左右的三房因单价和总价适中，适合市场上首次置业的人群，目前刚性需求群体较大，所以小三房销售较为理想。正在办理新房手续的周先生告诉记者，计划明年十一结婚，所以买套新房，本来打算买套80平方米的小户型，但是除去共摊面积，室内显得拥挤，等装修好家具、家电摆放后，剩余空间有限，最后还是选择这套110多平方米的三室一厅，已经交付50%房款，办理的贷款大约每月需还1500多元，在两人承受范围之内，也不影响将来的生活质量。走访发现，100多平方米小三房户型，面积适中，功能齐全，可以满足一家三口家庭日常生活的基本需要。对于手头上不宽裕并且家中常住人口不多的家庭来说，小三房户型无疑是购房的一个不错的选择。从
26、目前楼盘销售价格来看，建筑面积为100左右的小三房，毛坯房单价在30004000多元/之间，总价控制在40万元左右，既降低了购房带来的压力，又满足了家庭生活居住的需求。对于一般家庭，两口之家或者三口之家，90平方米左右的两房可适用，但超过三口人的家庭，三房就较为合适。设计院的工作人员也表示，在户型设计的时候，要考虑到紧凑不拥挤，实用不浪费。有个别楼盘把七八十平方米设计成小三房，从居住的角度来看，显得太“紧凑”、太“精致”，每个房间较小，在卧室摆上双人床之后，剩余空间较小，不便于摆放家具之类的装饰品，影响居住的舒适性。也有一些楼盘比较奢侈，把110多平方米设计成两室一厅，这样的户型格局不如小三房
27、的利用价值高。（2）空间合理 舒适性强我们所谈论的面积是所买房屋的建筑面积，并不是室内面积，大家都知道公摊面积都在10%以上，所以买一套小户型除去公摊面积，室内可用空间减小，不能满足一些家庭的居住需要。一般而言，在同一栋楼，大户型与小户型的实用率是一样的。但对于中小户型买家，更关注其实用率。一套100的小户型，目前一般小高层最高实用率在84%左右，实用面积不到85，加上一些赠送面积，实用面积可接近90，这类较高实用率小户型可作三房，如果得房率不到84%，且没有赠送面积，设计成宽敞的两室比较合理。随着外地开发企业的进驻，户型设计也不断创新，更加人性化、舒适性更强。目前在售的三室户型，在户型设计方
28、面，南北对流、间隔方正、以实用为主，户型设计比以前的户型多了一些飘窗、入户花园、落地阳台等，且目前多数楼盘的入户花园、飘窗等都会有赠送面积或者计半面积，这就增大了房子的使用面积，提高了房子的实用率，增大了视觉享受空间。如果买一套约120平方米的三室，居住起来就比较宽敞和舒适，还可以根据功能划分装修书房、衣帽间等。 所以，该项目应为多户型的混合体。二规划方案设计2.1项目的开发概况2.1 .1 项目的基本情况(1) 项目名称: 商住混合小区 (2) 项目委托单位名称: 连云港市某有限公司。(3) 项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册
29、资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1.2 项目位置 该小区基地位于连云港市新浦区行政中心以北，新海中学以东、苍梧路以南、学宛路以西地块100亩（净地）的土地。2.1.3 项目地形及尺寸地块呈长方形布置，总面积100亩，其中建设基地62.87亩。用地性质为居住用地，兼商业用地。现状地形、地势平坦，基地内现状为净地，有利于顺利进行开发建设。该地段周边生态环境优美，是一处开发居住价值较高的地块。2.1.4 项目周围环境基地位于新浦城区东部，区位条件优越，交通发达，发展潜力明显。2.1.
30、5 建设规模与规划设计的主要经济技术指标 占地总面积：约100亩。拟建总建筑面积：98700平方米。地块规划设计主要经济技术指标详见下表1：表1 规划设计综合经济技术指标名 称单 位数 值1.规划总用地面积亩1001.1.居住用地面积亩72.98其中住宅用地面积亩62.87公建用地面积亩9.41道路用地面积亩4.52公共绿地面积亩22.381.2.代征城市道路用地面积亩13.382.总建筑面积989862.1计入容积率部分面积总建筑面积98700 住宅建筑面积84070商铺建造面积4586公建建筑面积100452.2不计入容积率部分面积总建筑面积98986容积率%2.0绿地率 % 22.42.
31、2规划目标本项目总体规划的基本原则是充分利用区域的特点与优势，营造丰富的居住空间环境，充分挖掘基地的景观、居住、商业价值，实现价值最大化。从居民的角度出发，降低居民的居住成本以增加居住小区生活的经济吸引力，是规划设计中着重考虑的内容。并从节能、环保等方面考虑，使用自然采光、通风，提倡节能建筑的需求。从开发商角度出发，规划设计应尽可能的降低开发成本，在小区结构规划、平面布局、套房类型等方面，采用以因位制宜、简单实用的手法，尽量节省资金。从物业管理的角度出发，在设计过程中，以长远眼光，考虑居住小区以后的运行成本，合理的采用一系列新技术，减少物业成本。2.3项目的进度计划2.3.1 项目实施进度计划
32、编制依据项目实施进度计划安排主要考虑以下原则：(1)业主对工程建设工期的意见。(2)工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上施工企业承建，以保证工程质量和加快建设速度。(3)根据工程规模及建筑物施工特性，各主要工程项目施工宜选用大、中型机械设备为主。2.3.2 筹建准备阶段计划筹建期内业主负责完成本工程调研、设计、招标、评标、签约等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工之前完成。2.3.3 工程施工阶段计划根据本项目特点及施工条件，预计开发期限约3年。经各单项工程施工方法研究后确定，该工程计划总工期为36个月。其中：工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期
33、为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月可安排施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。表2 项目施工工期横道图序号项目名称 2009年 2010年2011年2012年3月6月1
34、2月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工准备1.1研究规划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算备案2.4项目建设条件2.4.1 自然条件(1)地理位置、地形基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。(2)气候条件连云港市位于江苏省东北部.连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220
35、天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。(3)地质条件拟建场地内为净地，即可开工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度050m。本地区地震基本烈度为7度。2.4.2 基础设施近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。
36、该地块周围的城市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。 三. 项目投资估算及财务评价3.1 项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分
37、类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1 项目建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。(1)土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值4%=50004%=200万元；土地使用税=土地面积6元/平方米=40万元；印花税=出让金5=25万元；土地费用合计：5265万元。(2) 工程建筑、安装费用估算1) 场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算
38、见下表 3.表3 工程前期费用估算表 单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.50 66600m223.312场内临时排水2.50 66600m216.65 3施工临时水1.50 66600m29.99 4施工临时电4.00 66600m226.645合计76.59 2)建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地块开发后，可建住宅建筑面积84070；公建建筑面积10045，其中商业4586，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m车库6800，半地下室2000，
39、人防地下室2000。按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000万元。具体计算见表4。表4 项目建设工程费用估算表 单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额 备 注(m2)(元/m2)(万元)1桩基9870068.00 671.16 2住宅土建费用84070750.00 6305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024.14水电安装9870055.00 542.85 5供电、给水设备98700120.00 1184.46建筑节能9870012.00 11
40、8.44 7地下车库30002000 600.00 8合计452001086.1 10446.22)附属设施及工程配套费用室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为626.78万元。（2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。表4 项
41、目建设其他费用估算估算 单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管理费工程及配套费用318.611072.981.1开办费工程及配套费用0.50%55.37办公、交通等1.2经营费工程及配套费用1.10%121.80含招标费、人员工资等1.3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071.4工程监理费工程及配套费用1.00%110.721.5工程保险费工程及配套费用0.20%22.142勘测、规划设计费工程及配套费用1.50%166.09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460.89（3）项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为32
42、8.3万元，并且包括了政策性调价的因素。3.1.2 项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）有效年利率2009年借款利息=8000.00/26.75%=270万元；2010年借款利息=（8000.00+270）6.75%=558.23万元；2011年借款利息=(8000+270+558.23)6.75%=595.91万元；2012年借款利息=(8000+270+558.23+595.91)6.75%=636.13万元借款利息共计2060.
43、27万元3.1.3 流动资金流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。3.1.4 项目总投资估算构成项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为22264.03万元。其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元 ，流动资金为2000万元。3.2 项目开发资金筹集计划3.2.1 资金筹措该项目开发总投资为2226
44、4.03万元，流动资金为2000.00万元。分3年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。资金计划来源于：1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年，投资分年度均衡完成。3.2.2 资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。3.3 项目财务评价房地产开发项目评价包括三个层次:财务评价、国民经济评价和社会评价。其中，财务评价和国民经济评价通常合称为经济评价。经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，也是房地产开发项目投资决策的主要依据。财务评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，也是房地产开发项目投资决策的主要依据。本项目取定财务基准收益率为12%。3.3.1房地产开发项目财务评价的含义房地产开发项目财务评价，亦称企业财务评价，是指在国家现行