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1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa
2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacin
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7、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析3 3 1 1、望京区域规划、望京区域规划 4 4 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 4 4 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局 5 5 4 4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布 6 6 5 5、望京地区交
8、通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析 9 9 6.6.人口状况分析人口状况分析 1515 二、区域商业市场环境分析二、区域商业市场环境分析2424 1 1、区域商业市场发展历程、区域商业市场发展历程 2424 2 2、区域商业市场现状分析、区域商业市场现状分析 2424 3 3、区域商业市场未来发展趋势、区域商业市场未来发展趋势 2727 三、本项目周边的状况分析三、本项目周边的状况分析3434 1 1、项目区位及研究范围、项目区位及研究范围 3434 2 2、本案交通状况分析、本案交通状况分析 3434 3 3、本案周边住宅状况分析、本案周边住宅状况分析 3636 Selection.P
9、aragraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
10、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoi
11、nts(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
12、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP
13、oction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpaci
14、ngLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaa
15、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四、市场初步定位四、市场初步定位4949 1 1业态定位业态定位 4949 2 2租售价格定位租售价格定位 5252 3 3终端客户定位终端客户定位 5858 五、项目操作性分析五、项目操作性分析6363 1 1市场面分析市场面分析 6363 2 2技术面分析技术面分析 6565 3
16、 3经济面分析经济面分析 6767 六、经济模型部分六、经济模型部分6969 1.1.成本部分核算成本部分核算 6969 2.2.额度比例核算额度比例核算 7070 3.3.租赁现金流分析（静态）租赁现金流分析（静态） 7171 4.4.租赁现金流分析（动态）租赁现金流分析（动态） 7272 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.Paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
17、aaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacin
18、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpac
19、ingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacin
20、gLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFo
21、rmat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphForm
22、at.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 5.5.项目租售同步操作现金流状况项目租售同步操作
23、现金流状况 7373 七、可行性分析结论七、可行性分析结论7575 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLi
24、nesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.Lin
25、eSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaa
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27、neSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selecti
28、on.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.Paragr
29、aphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 一区域总体环境分析一区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区 管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生管辖，是市区
30、中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生 活服务设施和市级大型公建的综合性区域。活服务设施和市级大型公建的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区按照北京市政府对望京地区“城市副中心城市副中心”的定位，以及的定位，以及 20032003 年北年北 京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有 了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴 随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多
31、，住 宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单 纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoin
32、ts(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.L
33、ineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacin
34、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.Paragraaaaaaaaaaaaaaa
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36、aphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Para
37、graphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 1 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 望京地区总用地规模为望京地区总用地规模为 17.817.8 平方公
38、里平方公里( (其中西侧绿化隔离带用地约其中西侧绿化隔离带用地约 为为 1 1 平方公里平方公里) )，规划总居住人口为，规划总居住人口为 3333 万人，现有常住人口近万人，现有常住人口近 1515 万万 人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通 通道等主导系统构成，包括通道等主导系统构成，包括 1 1 个地区级主商业中心、个地区级主商业中心、5 5 个次商业中个次商业中 心、心、8 8 个社区商业中心和个社区商业中心和 6 6 个文化娱乐中心；个文化娱乐中心； 8 8 个区间公园、个区间公园、3838 个个 社区绿
39、地和社区绿地和 3 3 条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能 性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南 北两大块。北小河南侧统称为北两大块。北小河南侧统称为“望京新城望京新城”，其功能以望京中心区，其功能以望京中心区 公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合 区；北小河北侧确定为区；北小河北侧确定为“
40、望京科技产业园区望京科技产业园区”，其功能以高科技产，其功能以高科技产 业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区 之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体 竞争力。竞争力。 2 2 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展
41、速望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速 度相对缓慢，被称作度相对缓慢，被称作“睡城睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，。但在近年政府规划调整和改善良后， 望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到 了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP
42、ointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.Line
43、SpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSp
44、acingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Selection.ParagraphFormat.LineSpac
45、ingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
46、aaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Paragra
47、phFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
48、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、 沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下， 望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大 体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是 出现了井喷现象。出现了井喷现象。 在这种交通、市政、配套逐步完善的过
49、程中，望京正朝着在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副城市副 中心中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住 都市化的大望京。都市化的大望京。 3 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京科技园位于朝阳区酒仙桥- -望望 京地区，占地京地区，占地 10.510.5 平方公里。园平方公里。园 区以首都机场高速路为界分为东、区以首都机场高速路为界分为东、 西两部分。东区的范围是东至京包西两部分。东区的范围是东至京包 铁路，西至四环路，南至坝河、酒铁路，西至四环路，南至坝河、酒 仙桥路、电子体育场南侧路和驼房仙桥路、电子体育场南侧路和驼房 营路。营路。 20042004 年年 5 5 月月 3131 日，北京奥运经济重点推介项目日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络加拿大北电网络 中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球 500500 强企业正式落强企业正式落 户望京。随后户望京。随后 世界世界 500500 强企业纷纷把视线转向以强企业纷纷把视线转向以“睡城睡城”著称的望著称的望 京，京，20042004 年年 1212