城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告.doc

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1、 * * * * *城城乡乡建建设设用用地地增增减减挂挂钩钩土土地地整整理理 项项目目可行性研究报告可行性研究报告 项目编制人员 ：* * * 审核人员 ： * * * 二 0 一二年五月 *城乡建设用地增减挂钩项目 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 第二章第二章 项项 目目 业业 主主 简简 介介9 第三章第三章 项目区概况项目区概况10 第四章第四章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析15 第五章第五章 新增建设用地出让收入分析新增建设用地出让收入分析18 第六章第六章 建设内容及规模建设内容及规模34 第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划36 第八章第八章

2、项目管理方案项目管理方案37 第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措41 第十章第十章 项目收益预测分析项目收益预测分析43 第十一章第十一章 贷款偿还及财务分析贷款偿还及财务分析46 第十二章第十二章 风险分析风险分析48 *城乡建设用地增减挂钩项目 1 第一章第一章 总总 论论 一、一、 项目名称项目名称 *城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二、二、 项目性质项目性质 城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、 建设用地统征、基础设施配套建设 三、三、 项目地点项目地点 本项目建新区位于成都市*大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于 *大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围

3、内。 四、四、 项目业主项目业主 * 五、五、 项目运作方式及建设规模项目运作方式及建设规模 (一)项目运作方式 采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。 项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市*大同镇 凤凰湖片区，拆旧区位于*大同镇同福村、界牌村、青龙村和一 心村范围内。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得 建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进 行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇 建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以 固定收益模式保障投资的回收。 (二)建设规模 *城乡建设用地增减挂钩项目 2 本

4、项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市*大 同镇凤凰湖片区，拆旧区位于*大同镇同福村、界牌村、青龙村 和一心村范围内，预计土地整理面积为 600 亩。 六、六、 整理目标整理目标 根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 （国土 资发2008138 号）和四川省关于印发的通知 （川国土资发200868 号）的要求进行 土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都*土地 资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充 分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使 *土地资产价值最大化，支持*农民群众的住房安置问题，提 升城市形象，提高*的知名度和美誉

5、度，为*经济建设和城市 建设服务。 七、七、报告编制依据报告编制依据 1、中华人民共和国土地管理法 ； 2、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号） ； 3、关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见 （国土资 发2005207 号） ； 4、关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知 （国土资发2007169 号） ； 5、城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 （国土资发2008138 号） ； 6、四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 （川国土资发 *城乡建设用地增减挂钩项目 3 200868 号） ； 7、四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实

6、施规划编制技术要点 ； 8、成都市“拆院并院”工作实施细则 （成国土资发2007133 号） ； 9、成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定 （成国土 资发2007390 号； 10、 成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 （成国 土资发2008356 号） ； 11、 *城市建设规划 ； 12、 成都市*大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资意向协议书 ； 13、 成都市*大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资补充协议书 14、 国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参 数的通知（发改投资20061325 号） ； 15、 成都市国土资源局关

7、于转发四川省人民政府关于同意成都市 征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知（成 国土资函【2008】127 号） 。 16、 四川省国土资源厅关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂 钩项目区实施规划（第五批）的批复 （川国土资函【2009】 411 号。 17、 成都市*发展和改革局文件关于企业投资项目备案的通知 （青发改政务投资函【2011】139 号） 。 *城乡建设用地增减挂钩项目 4 八、八、可研报告概要及主要结论可研报告概要及主要结论 (一)项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟 渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量， 更好地贯彻

8、落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、 生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农 民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩” 这项工作是贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决 定和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡 经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进 农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节 约型社会的重要举措。 1、项目建设有利于加快*土地的开发与建建设。 2、可缓解*居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是 推进城乡一体化进程的必要措施。 4、土地集约利用

9、的需要。 5、为引入社会资金进行*城乡建设的投资提供新的切入点。 (二)项目建设内容及规模 项目建设内容包括： 1.将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。 *城乡建设用地增减挂钩项目 5 2.将规划需归并的农村道路整理为耕地。 3.将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。 4.将规划需归并的田坎整理为耕地。 5.将项目区的废弃地、荒草地整理为耕地。 6.将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进 镇、村一体化。 主要标准为： 1、 土地的拆迁安置补偿 其中： (1)对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集 约利用获得 600 亩新增建设用地指标，费用为 30 万元/亩； (2)建新区

10、的 600 亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本 为 30 万元/亩，该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地 补偿费、青苗及附作物补偿费、安居房建设及人员安置费、土 地管理费、统征工作经费等； 2、 建新区宗地外“六通”等基础设施配套建设：5 万元/亩。 (三)项目实施进度安排 该项目土地整理周期 30 个月，土地出让期 6 个月，总计 36 个 月，即三年。 (四)项目总投资及资金来源 1、项目总投资 项目总投资预计 45000 万元，其中征地拆迁安置成本共计 36000 万元（拆旧区土地整理费用为 18000 万元，建新区统征拆迁 *城乡建设用地增减挂钩项目 6 费用 18000 万元

11、），基础设施建设 3000 万元，前期及建设单位管理 费 1500 万元，担保费用 1500 万元，财务费用 3000 万元。 2、资金来源 项目资金来源分为自有资本金、银行贷款两部分组成。具体为： (1)自筹资金：本项目自筹资金由业主筹措 15000 万元，占总投 资的 33.3 %。 (2)申请银行贷款30000万元，占总投资的66.7% 申请银行贷款30000万元。贷款期限3年期，其中宽限期1年。贷 款利率按1-3年期贷款基准利率6.65%测算。 3、资金使用计划 根据项目进度要求，项目拟在 36 个月内完成，项目资金预计使 用安排为： （1）2011 年安排资金 1000 万元，占总投

12、资的 2.2%，主要用于 前期项目勘察、调查及项目启动使用； （2）2012 年度安排资金 20000 万元，占总投资的 44.4 %，主 要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及 其他补偿； （3）2013 年安排资金 20000 万元，占总投资的 44.4 %，主要 用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿、安居房建设及 支付贷款费用。 （4）2014 年安排资金 4000 万元，占总投资 9%，主要用于基础 设施配套建设及支付贷款费用。 (五)财务及还款能力分析 *城乡建设用地增减挂钩项目 7 1、项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是*政府统一按实际成本归还项

13、目 投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土 地整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收 入。政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司 项目收益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目 投资款45000万元，应收项目资金成本55008万元，应收项目管理成 本8251万元，应收项目管理费2750万元，应收项目总投资收益13752 万元，总计收入为79761万元，总投资45000万元，项目收益为34761 万元，项目业主收益（扣除所得税后）为26070万元。 本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力， 带动都*的经济社会发展，

14、其社会效益显著；经过财务分析，投 资利润率为77.3%，自有资金投资利润率231.7%，经济效益显著。 2、清偿能力分析 经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本 金及项目收益共计79761万元，是贷款本金总额30000万元的2.66倍； 是贷款本息总额33000万元的2.42倍，能够满足贷款偿还要求。在还 款期内，本息偿还保障率均超过100%，另外项目由贷款银行认可的 担保公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款 提供了重要的保障。 (六)项目风险分析 1、投资估算的风险。 *城乡建设用地增减挂钩项目 8 本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细 化

15、，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量、 拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在一定的偏差，同时今后 政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可 能影响本项目的投资和正常实施。 2、贷款偿还及土地出让收入实现的风险。 本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为政府土地收益还公 司款。根据测算，项目具有较强的偿债能力。如果配置土地不能按 计划到位，土地出让价格及政府还款不能保证，都可能给本项目的 贷款偿还带来风险。 3、拆迁安置风险及资金周转风险 项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正 常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置 工作中

16、广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性，同时 拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大一部分要 从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延 期，则项目可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有 重大影响。 4、筹资风险 本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源 于银行借款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷 政策进行调整，政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措 带来风险。 *城乡建设用地增减挂钩项目 9 第二章第二章 项项 目目 业业 主主 简简 介介 一、项目业主基本情况一、项目业主基本情况 名称：* 法人代表：* 公司

17、住所： 成都市*大同镇大同路 42 号 注册资本： （人民币）叁仟万元 实收资本： （人民币）叁仟万元 企业类型： 其它有限责任公司 注册号： * 经营范围： 项目投资；土地整理服务；其他无需审批或许可的 合法项目。 二、经营管理水平二、经营管理水平 一)公司组织机构 设立股东会、执行董事和监事，行政机构为总经理负责制，下 设行政部、财务部、项目部和工程部。 (二)管理层素质 执行董事兼总经理*、董事*、付总经理*、财务总监 *均是大学文化，其中：*是国家注册土地估价师，*是国 家注册会计师。 三、经营业绩三、经营业绩 新成立企业。 *城乡建设用地增减挂钩项目 10 第三章第三章 项目区概况项

18、目区概况 一、一、*项目概况项目概况 成都市*大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建 设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为 川国土资函2009411 号，以下简称本项目。项目位于大同镇青 龙村、一心社区，幅员面积 7347.6 亩，预计搬迁农户 896 户（2345 人，以实际搬迁为准） ，新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房） 约 22 万平方米，预计产生可挂钩建设用地 900 亩（省厅立项为 1300 亩，实际以省国土资源厅实际验收为准） ，计划总投资万元， 项目建设期 3 年。 二项目二项目区自然、经济、社会条件区自然、经济、社会条件 1、交通状况 *区内交

19、通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达 的综合交通网络。 区内有国道主干线“五纵七横”中的上海成都（成南高速公路） 、 二连浩特河口（成绵高速公路）和国道 108 线（大件路）三条国 道，以及省道唐巴路、成都快速通道成环路，与区境内干线公路 构成密集的公路交通网。 国家三条干线铁路成渝、宝成、达成，成都铁路枢纽北环线均 经过*，区境内有个铁路车站，5 条企业铁路专用线，最大到发货 量达 700 万吨/年。 2、充足的能源供应 *城乡建设用地增减挂钩项目 11 水水 全年供水无间断 工业渠进水流量：20 立方米/秒 工业用水配水计划指标流量：7 立方米/秒 实际工业用水流量：3 立方米/

20、秒 富裕流量：4 立方米/秒 电电 可保证多回路、多电源工业供电要求 公用变电站：现有 12 座（500KV 一座，220KV 二座，110KV 三 座，35KV 六座） 在建一座（220KV） 总变电容量：304.77 万 KVA 供电范围：成都市及整个川北地区 可供区内容量：75.13 万 KVA 以上 气气 *是西南地区最大的天然气输配中心和唯一具有天然气供应调 度能力的地区。拥有亚洲最大的中石油天然气计量检测中心。 配气站：10 座 日供气能力：1863 万立方米 双气源：川东南、川西北 2 条天然气输气干线在区内汇合 3 3、丰富的人力资源 *城乡建设用地增减挂钩项目 12 成都是西

21、部地区最重要的科技研发中心和智力资源库，现有 42 所高等院校、1000 余个科研机构、190 余万各类人才。有功能完善 的人力资源市场，可提供各类专业技术及企业管理人才。 *拥有一支庞大的产业大军和丰富的劳动力资源。有各类专业 技术人员 2 万余人。有职业中学两所、中等技术专业学校三所、职 业技术学院两所，年毕业生人数超过 2000 人，并可针对企业要求提 供对口培训服务。有剩余劳动力 4 万人，其中近万人接受过建筑、 机械、电气等专业技能培训。 4 4、完善的配套设施 日处理 10 万吨工业及生活污水 国家铁路二类口岸海关监管点，可就地办理“一关三检”手续， 集装箱可在此出关运达世界各地。

22、 西南地区最大的专业工业气体公司，可针对企业需求提供服务。 5 5、优美的人居环境 *大力实施“生态立区”战略，启动“低碳经济”示范区建设，大力 推动国家级、省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作， 2007 年被评为首批“四川省环境保护模范区”。逐步形成了“生态携产 业齐飞、环保与建设并重、新城共山水一色、文明伴和谐同行”的良 好局面。 *城乡建设用地增减挂钩项目 13 先后实施了“环保五年行动计划”、 “成都北部生态屏障建设工程”等 专项行动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区 城市中心规模最大、植被最丰富的 10 公里带状城市森林走廊。 2009 年空气质量优良天数达

23、到 331 天。 *餐饮业品种齐全、特色鲜明，餐饮一条街初具规模，农家乐、 特色餐饮遍布城乡。 二、大同镇概况二、大同镇概况 大同镇位于成都市东北部，*境北部，东连城厢镇，南接祥 福镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是*主城区和成都市北部新 城的核心组成部分，北新经济开发区、国际集装箱物流园区、散货 物流园区、北部新区、凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域 范围内。幅员面积 21.49 平方公里，辖区内有 5 个村民委员会、3 个社区，117 个村（居）民小组，总人口 26814 人。 大同镇历史悠久、文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集 镇雏形，相当繁荣。境内现已发现壁山头汉墓群、战斗村汉墓

24、群等 多处汉代墓群，国家一级文物青铜马、说唱俑等均出自大同。“凤 凰湖生态湿地旅游度假区”和原金堂县名胜八景之一“文澜秋月” 均位于大同镇境内。 作为*工业集中发展区、成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国 际生态湿地旅游度假区所在地，大同镇紧紧抓住历史机遇，结合 “三化联动”和“产城一体”，立足“三规合一”，确立了“三横 *城乡建设用地增减挂钩项目 14 三纵”、“三核三片”的发展思路。逐步形成了以工业为主导，以 现代生态农业为特色，物流运输、仓储、餐饮、娱乐、旅游蓬勃发 展的一、二、三产业融合互动的良好局面，已成为基础设施配套齐 全，各行各业充满生机，极具投资潜力的新兴示范区。2011 年 4

25、月， 被确定为*建设世界现代田园城市首批“系统集成推进”示范镇。 2011 年实现国内生产总值（辖区口径）24.3 亿元，同比增长 34.2%；全口径财政收入完成 4503 万元，同比增长 59%，其中：地 方财政收入 2249 万元（按新体制计算），同比增长 64%；实现工业 增加值 17.02 亿元，同比增长 45%，其中规模以上工业增加值 15.32 亿元，同比增长 45%；农民人均现金收入 9,429 元，同比增长 14.2%；服务业增加值达 6.67 亿元，同比增长 13.8%；社会商品零 售总额达 4.13 亿元，同比增长 19.5%。 *城乡建设用地增减挂钩项目 15 第四章第四

26、章 项目建设背景及必要性分析项目建设背景及必要性分析 一、一、项目基本情况项目基本情况 (一)项目背景 近年来，随着*经济社会的持续发展和城市化进程的不断加 快，一个个农村居民集中居住区相续建成。越来越多的农村居民进 入城镇或集中居住区居住，有效地推动了城乡互融和产业互动，加 速了城乡一体化进程，但同时集中居住区管理面临的问题和困难也 日益增多。就大同镇而言，该镇现已建成了怡馨花园、拆院并院、 成青快速安置小区、同湾春晓、同福苑（一期）等 5 处安置小区， 建筑面积约 30 万平方米，集中安置 2970 户 7000 余人，按建设规划， 后期还将陆续建设安置小区和新型社区 5 处，拟实现集中安

27、置约 8527 户。为大力提升*人民幸福指数，加快*新农村建设，本 项目的开发与整理就显得尤为重要。 (二)项目概况 成都市*大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建 设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为 川国土资函2009411 号，以下简称本项目。项目位于大同镇青 龙村、一心社区，幅员面积 7347.6 亩，预计搬迁农户 896 户（2345 人，以实际搬迁为准） ，新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房） 约 22 万平方米，预计产生可挂钩建设用地 600 亩（省厅立项为 *城乡建设用地增减挂钩项目 16 1300 亩，实际以省国土资源厅实际验收为准） ，计划总

28、投资万元， 项目建设期 3 年。 二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟 渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量， 更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、 生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农 民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩” 这项工作是贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决 定和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡 经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进 农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节 约型社会的重要举措。 1、

29、项目建设有利于加快*土地的开发与建建设。 该项目的实施有利于*城乡建设的顺利进行，有利于进一步 提高当地的生产与生活，提高当地农民的生活水平，有利于农民向 城镇集中、土地向业主集中，推进大同镇城市建设的发展。 2、可缓解*居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是 推进城乡一体化进程的必要措施。 根据省委推进“三个转变”和成都市委建设社会主义新农村推 进城乡一体化的具体要求，项目的开发对项目建设有利于加快城区 *城乡建设用地增减挂钩项目 17 的开发，有利于政府合理利用土地资源，有利于加快推进*城郊 建设社会主义新农村进程，推动成都市委、市政府

30、提出的“城乡一 体化”战略目标的实现。 4、土地集约利用的需要。 当前，随着*城乡大规模的建设，土地供需矛盾日趋突出。 须从社会经济发展的战略高度，充分认识做好节约集约用地的重要 性和紧迫性，切实把思想统一到各级行政部门的决策部署上来，促 进用地结构调整和存量土地的盘活，提高集约用地水平才能确保当 地经济的健康、快速发展。按照“布局集中，用地集约，产业集聚” 的原则，根据都*社会经济发展的需求，充分利用当地的区位优 势，高效集约利用土地，有效地解决土地问题，提高土地投入产出 比，提升土地的利用效率与效益，是*社会经济可持续发展的前 提。 5、为引入社会资金进行*城乡建设的投资提供新的切入点。

31、项目的建设为引入社会资金对*城乡建设的有效和充分利用 提供了新的机遇，该项目的投资既有一定的经济收益，更重要的是， 帮助当地解决了民生问题，改善当地的生态环境，同时深受人民和 政府欢迎，能获得显著的社会效益和生态效益。 *城乡建设用地增减挂钩项目 18 第五章第五章 新增建设用地出让收入分析新增建设用地出让收入分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 改革开放以来，成都经济保持了持续增长的态势， 2011 年， 成都市实现地区生产总值(GDP)6854.6 亿元，比上年增长 15.2%，增 速比上年提高 0.2 个百分点。2011 年成都第一产业实现增加值 327.3 亿元，增长 3.7%；第二

32、产业实现增加值 3143.9 亿元，增长 19.8%；第三产业实现增加值 3383.4 亿元，增长 12.4%。同时产业 结构进一步优化。三次产业对经济增长的贡献率分别为 1.2%、58% 和 40.8%，三次产业结构调整为 4.845.949.3。2011 年成都工 业生产快速增长。全市实现规模以上工业增加值 2185.3 亿元，增长 22.3%。电子信息、医药、食品、机械(汽车)、石油化工和建材冶金 六大重点行业完成增加值 1614.8 亿元，增长 21.8%，占全市规模以 上工业比重为 73.9%。近年来，成都吸引了戴尔、联想、仁宝、纬 创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，

33、随着一批 重大项目相继投产，2011 年成都电子信息产品制造业实现增加值 438.9 亿元，增长 39.4%。 成都经济快速增长，为城乡居民增收打 下基础。2011 年成都城镇居民人均可支配收入 23932 元，增长 14.9%， 增速比上年加快 3.2 个百分点；农民人均纯收入 9895 元，增长 20.6%，增速比上年加快 5.5 个百分点。城乡居民收入比从上年的 2.54：1 缩小到 2.42：1，城乡收入差距逐渐缩小。据悉，2011 年 全国城乡居民收入比为 3.13：1。2011 年成都市城乡居民储蓄存款 余额 5945 亿元，增长 17.4%；金融机构人民币贷款余额 13767 亿

34、元， *城乡建设用地增减挂钩项目 19 增长 14.6%，存贷款增速回升。2011 年成都财政收入和民生财政支 出也保持较快增长，实现地方公共财政收入 680.7 亿元，增长 30.1%； 公共财政支出中，教育支出 117.7 亿元，增长 20.5%；社会保障和 就业支出 49.8 亿元，增长 28.7%；医疗卫生支出 49.9 亿元，增长 32.1%。宏观调控方面，随着中央宏观调控措施的落实到位，成都市 居民消费价格过快上涨的势头得到了初步遏制。全年居民消费价格 总水平(CPI)上涨 5.4%，月度涨幅逐渐回落，10 月为 4%，11 月为 3%，12 月为 2.9%。全社会固定资产投资完成

35、 2394.7 亿元，比上年 增长 26.1%。全年实现社会消费品零售总额 1357.2 亿元，比上年增 长 17.5%。全年实现进出口总额 95.2 亿美元，比上年增长 36.9%。 其中出口总额 57.1 亿美元，增长 37.9%；进口总额 38.1 亿美元， 增长 35.3%。 2010 年，*全区实现地区生产总值（GDP）242.7 亿元，按可 比价格计算，比上年增长 15.1。其中，第一产业增加值 12.8 亿元， 比上年增长 3.1；第二产业增加值 182.1 亿元，比上年增长 17.0；第三产业增加值 47.8 亿元，比上年增长 11.1。按常住人 口计算，全区人均生产总值 63

36、237 元。 一、二、三产业的比例关 系为 5.3:75.0:19.7。第一产业对经济增长的贡献率为 1.1；第二产 业贡献率为 83.7；第三产业贡献率为 15.2。房地产业发展形势 良好全年完成房地产开发投资（按项目地）18.16 亿元，比上年增长 36.2 %；其中商品房开发投资 15.38 亿元，比上年增长 24.4%。全年 商品房销售面积（含预售）59.8 万平方米，比上年增长 12.9 %，商 品房销售额 22.28 亿元，比上年增长 29.1 (一) *经济发展总目标和任务 *城乡建设用地增减挂钩项目 20 1、近期总体目标（2011-2015 年） （1）综合经济实力显著增强。

37、经济增长保持适度领先，年均增长 12%左右，经济总量迈上万亿元台阶，人均地区生产总值达到上万美 元，财政收入稳步增长，综合竞争力领先中西部城市，对全省、全 国经济发展的贡献明显提高。 （2） 结构调整取得明显成效。新型工业化、新型城镇化、农业现 代化水平显著提高，城乡区域发展更加协调，综合城镇化水平达到 60%。现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展， 现代产业体系基本形成，三次产业结构优化为 3:45:52，高新技术 产业增加值占规模以上工业增加值的比重达 50%以上。投资消费结 构进一步优化，自主创新能力不断增强，经济增长的科技含量明显 提高，研究与试验发展（R城区绿化覆盖

38、率由 2005 年的 38%猛增至 45.06%， 人均公园面积 18.21 平方米，人均绿地面积位居成都市二圈层第一; 森林覆盖率达到 35%,是四川省环境保护模范区、生态区 2011 年 5 月 11 日，*顺利通过了创建国家级生态区的评估，15000 亩凤凰 湖更是成为*的生态之“肾”。凤凰湖景区有五大功能板块，包括： 高挡休闲娱乐会所及沙滩休闲区、草业种植区、大田花卉生态体验 基地、凤凰湖生态旅游度假区、高挡商住区。打造凤凰湖湿地公园、 新增绿化带植被及五大功能板块等举措，大力提升凤凰湖片区的环 境质量，目前凤凰湖片区已经集中了凤凰岛、凯斯顿 华府、瀚城国 际、北城映象、钱江凤凰城、凤

39、凰国际社区、凤凰壹号、公园世 家、武海中华名城、海布斯卡、英祥北城映像等众多楼盘。而 区域内项目的产品形态除了高层、多层，还首次出现了类别墅，其 环境打造和楼盘品质也有了较大提升。该凤凰湖板块除了住宅外， 还规划有大型卖场，将引进五星级娱乐影院、高级酒店、家乐福、 屈臣氏、餐饮休闲等商业配套，将大幅满足和提升凤凰湖片区的区 域配套。这也是凤凰湖板块区域的房价要高于*其他区域房价的 原因所在。 以凤凰湖片区商品房项目凤凰国际社区、凤凰壹号、瀚城国际、 北城映象、公园世家等楼盘的推出为标志，片区住宅项目开发始于 2008 年。截止 2011 年 12 月，片区内共推出项目 17 个，累计供应 量将

40、达到约 150 万平方米。从分布的区域上看，由于凤凰湖片区是 *新打造的核心区域，相关配套较为完善，故约 70的供应量集 *城乡建设用地增减挂钩项目 29 中在凤凰湖片区。 凤凰湖片区地价已从 2009 年之前的 80 万元/亩96 万元/亩上 涨至目前最高 157.83 万元/亩。土地价格的上涨，直接导致房产价 格的上涨，目前凤凰湖片区在售项目的销售价格又有大幅上涨，区 域内的高档住宅的售价已超过 4500 元/平方米。 三三、可出让土地出让收益的预测、可出让土地出让收益的预测 (一)可出让土地价值分析 根据国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的 通知 （国土资发2008119 号

41、） 、国土资源部城乡建设用地增减 挂钩试点管理办法 （国土资发2008138 号）和四川省关于印发 的通知 （川国土资发 200868 号）的要求，本项目拆旧区土地综合整理后，将产生 600 亩 挂钩周转土地指标，位于* 大同镇。 1、市场对比预测 通过对近三年*商、住用地出让价格的统计(对价格异常的予 以剔除，见表 2)。 表 2 *部分商住用地出让价格表 时间出让净面积（亩）总地价（万元）单位地价（万元/亩） 2009 年 146.38924154.185165 2010 年 1278.532101776.71879.6 2011 年 812.06784182.218103.66 合计（平

42、均） 2236.988210113.121116.09 *城乡建设用地增减挂钩项目 30 在前面有关章节中，我们从宏观政策、*城市规划和城市建 设、城市构架结构及区域地产市场供求状况等方面，综合分析了本 项目所在区域的优劣态势，我们认为本项目用地作为高档住宅区域， 项目建成后各项配套齐全，其价格水平会高于近年*同类用地的 平均价格水平，我们预测 3 年后区域内商住用地拍卖价格与近年拍 卖平均价格持平 116.09 万元/亩。 2、变现地价预测 (1)市场售价预测 项目区主要规划修建多种建筑形态用房，区域容积率为 2.2-2.4， 平均容积率约为 2.3，目前区域及其周边的项目开发状况如下表所

43、示 表 3 序号项目名称项目地址项目业态 开盘时 间 价格区 间 户 型 区 间 容积率备注 1 正邦誉都*华金大道 669 号电梯洋房 2011-10 均价 4400 3.49 在售 2 九州金色港湾 *凤祥大道 78 号 （成绵高速*出入 口 200 米处，国税 局旁） 电梯公寓 2012-3 均价 3950 2.99 在售 3 瀚城国际 *同华大道安居路 路口（幸福家园对 面） 电梯公寓 2011-7 均价 4000 4 在售 4 钱江凤凰城(*) *华金大道四段 （大弯中学附近） 电梯洋房、 合院 2011-11 均价 4500 2 在售 5 龙域都市兰亭 *红阳路（成绵高 速出口 3

44、00 米处， 国税局斜对面） 电梯公寓 2011-1 均价 4100 2.9 在售 6 经典上城*同华大道实验小电梯公寓 2011-5 均价 3.24 在售 *城乡建设用地增减挂钩项目 31 学旁（幸福家园对 面） 4000 7 恒大雅苑 *凤凰大道北三段 与华金大道三段的 十字路口北侧（凤 凰湖公园附近） 电梯公寓 2011-6 均价 4500 3.85 在售 8 凤凰湖国际社区 *凤凰大道凤凰湖 湿地公园对面 双拼、叠 墅、多层 洋房、高 层住宅 2011-6 均价 4500 2.3 在售 9 凯斯顿华府 *同华大道 199 号 （凤凰湖湿地公园 对面） 电梯公寓 2011-7 均价 41

45、00 2.93 在售 10 兴诚书香别院 *菁华路 116 号 （凤凰湖湿地公园 对面） 多层 2010-11 均价 3500 1.63 在售 11 公园世家 *凤凰大道（田园 广场正对面） 电梯花园 洋房 2012-5 均价 3800 4 在售 12 西街上院 *长宁小区北侧、 小南街南侧（城厢 学校旁） 电梯公寓、 花园洋房 2012-1 均价 3500 2.13 在售 13 道诚春天华逸 *同华大道 1151 号（凯莱丽景对面）电梯公寓 2011-8 均价 3400 3.5 在售 14 德通心愿城 *华金大道三段 45 号（*汽车站旁） 电梯公寓 2011-4 均价 4100 3.76

46、在售 15 清华逸景 *石家碾中路 139 号（凤凰大酒店对 面） 电梯公寓 2011-5 均价 4100 4 在售 16 北城映像 *同华大道北侧 （九峰路交汇处） 电梯公寓 2011-12 最高价 5000， 最低价 3000 4 在售 根据上述调查，项目区内主要为多种建筑形态用房，均价约为 4000 元/平方米左右，本报告取均价 4000 元/平方米，配套 0.3%的 配套用房。 (2)相关参数确定 通过对*房地产市场的调查分析，及政府部门相关税费的收 *城乡建设用地增减挂钩项目 32 取标准(详见表 4)，我们对房地产开发，销售中的相关参数作以下 取舍。 表 4 房地产开发中相关参数一

47、览表 (元/m2) 建筑 成本 前期 税费 专业费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 不可预 见费取 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 发展商利 润率 取（土地 取得成本 V+开发成 本）25% 土地 取得 费率 取土 地成 本 5% 管理费 用 取建筑 成本和 前期 税费的 5% 销售 税金 取销 售价 格 5.6% 销售 费用 取销 售价 格 4% 交易 手续 费 住宅 3 元 /平 方米、 维修 基金 3%， 基数 为 720 元/ 平方 米 利息 取1 年期 贷款利 率 6.56%(按 一年计) 1500166.583.3383.33 (V+1666.5 +83.33+83 .

48、33) 25% V5 % 83.33 223.3 3 159.5 2 321.6 1666.5 6.56% (3)地价 V 测算 利用剩余法测算公式， 地价 V=开发价值-开发成本-利润-税金及销售费-其它费用 我们对项目片区土地价格进行测算得该区域预期土地变现价值 为 1940 元/平方米，合 129.33 万元/亩,详见下表： 表 5 剩余法地价测算表 (元/m2) 相关修正值 开发 价值 开发成 本 利润 税金 及销 售费 楼面 地价 设 定 容 积 率 试算 地价 (元 /m2) 使用 年期 修正 系数 权利 状况 修正 系数 开发 程度 修正 值 其 它 修 正 值 地价 (取整) 39881833.16669.15382.84843.432.31939.89 000019