城西人家可行性研究报告36254.doc

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1、城西人家项目可行性研究报告 1- 1 1总论总论 1 11 1 建建设设项项目目概概况况 111 项项目目概概况况 “城西人家”项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路， 北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为 23.88 亩（15920 平方米），规划总建筑面积为 57000 平方米 。 该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学 约 300m，距镐京医院 600m 左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场“家世界”等 大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约 200m，大庆路为连接城内与 城西的一条重要城市主干道，且有多路公

2、交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁 行经站，交通非常便利。 112 建建设设单单位位基基本本情情况况 项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司（以下简称“三安公司”）。 该公司是一个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于一九九三年七月成立， 公司注册资金 800 万元人民币，现有资产 85563585 元，员工 61 名，其中大专以上 学历占 85%以上，中高级以上专业技术人员 6 人。公司成立以来，成功开发了“丰 禾安居住宅小区”，该小区曾获西安市“绿色环保小区”和“文明小区”称号。 公司始终遵循“诚信、求实、开拓、奉献”的企业精神，本着“信誉第一、质 量第一、服务第一、效益第一”的宗

3、旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住 宅和物业服务，创造优美的住宅环境。“城西人家”项目是三安公司开发的第二个 大型项目。 1 12 2 项项目目建建设设的的必必要要性性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： 1 西安市房地产市场的需要 2 项目所在地周围环境的需要 3形成新的居住组团的需要 城西人家项目可行性研究报告 2- 121 西西安安市市房房地地产产市市场场的的需需要要 随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收 入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收 入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设

4、投资计划。 这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前，西安 市东郊、南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后， 投资建设“城西人家”项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市 场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。 122 项项目目所所在在地地周周边边环环境境的的需需求求 项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越南临玉林汽车贸易市场， 西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学 300m，距镐京医院 600m 左右，附近 有大型批发市场：玉林商场和仓储式批发商场“家世界”。另外，项目所在地属居 民聚居区，居住密度比较高，项目实施后

5、，可以进一步改善城市居民居住环境，带 动城市经济发展。 123 形形成成新新的的居居住住组组团团的的需需要要 随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤、环境污染严重的 郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居 住组团。 1 13 3 可可行行性性研研究究结结论论及及建建议议 结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实 际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济 数据及财务评价结果如下： 城西人家项目可行性研究报告 3- 表表 1-1 主要经济数据及评价指标表主要经济数据及评价指标表 序号名称单位

6、数量 一经济数据 1总投资万元12176 其中：自有资金万元4300 银行贷款万元2000 2总销售收入万元18817 3税金及附加万元1035 4总成本费用万元13211 4利润总额万元5037 5所得税万元1662 6税后利润万元3374 二财务评价指标 1项目财务净现值（I=12%）万元1723 2资本金财务净现值（I=12%）万元1804 3项目内部收益率%30.05 4资本金内部收益率%34.78 5投资回收期年2.12 6借款偿还期年1.67 7盈亏平衡点%70.72% 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1项目收益较好，有建设的必要性； 2项目建设条件具备，满足项目

7、建设的要求； 3设计方案技术经济指标合理； 4财务可行性研究结论可行。 1 14 4 可可行行性性研研究究编编制制的的依依据据 1西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； 2陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）； 3西安市建设项目城建费用统一收费一览表； 4陕西省工程建设其它费用定额； 城西人家项目可行性研究报告 4- 5西安市发展计划委员会 2004 年 321 号文西安市发展计划委员会关于下达 2004 年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知 6城西人家项目规划设计方案； 7城西人家营销推广思路 8受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料； 9委托方提供的其他有关资料。 城西

8、人家项目可行性研究报告 5- 2 2市场分析市场分析 本项目的市场分析首先从宏观经济形势、西安市房地产市场、项目所在区位的 房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有的优势、劣 势、投资机会等四个方面进行 SWOT 分析，最后对项目的目标市场、价格以及功能 等进行定位。 2 21 1 宏宏观观经经济济形形势势 211 全全国国宏宏观观经经济济形形势势 在市场经济下，房地产业是一个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展、 社会环境在改善、人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展 的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求， 成为支撑

9、我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的 决心更给消费者带来了信心。 从国民经济角度来看，国家统计资料显示，19911999 年，我国国内生产总值 平均增长率达到 10.4%，2000 年至 2003 年国内生产总值增长率分别为 7.8%、7.3%、8%和 9.1%。据国家统计局初步测算， 2004 年 GDP 将持续增长，发 展势头强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率、内在的自身增长 惯性和较强的稳定性，国民经济运行正处于新一轮周期中的上升期。 从社会环境看，房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业。促进 房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水

10、平，改善居住质量，满足人民群众物 质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经 济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效 途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义 现代化具有十分重要的意义。 从居民收入与消费变动上看，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资 本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几 乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向 消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整， 市民对买卖商品房行为

11、已能普遍接受。参见表2-1。 城西人家项目可行性研究报告 6- 表表 2-1 我国职工工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度我国职工工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度 年份1996199719981999200020012002 国有经济单位职工工资总额增长（%）11.76.2-4.25.16.414.315.1 城镇家庭人均可支配收入增长（%）12.46.65.17.97.35.412.3 全国城乡居民储蓄存款余额增长（%）29.919.315.411.67.911.217.8 国内生产总值增长（%）9.68.87.87.18.07.38.0 资料来源：中国统计年鉴2003 从国

12、家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨， 房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展，国家 和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控 措施。到 2004 年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施土地 市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行“点刹车”。这一系列政策对 楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金 实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进一步提升。 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。 一方面中产

13、阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的 位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高 档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另一方面，由 于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买一 处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择，因此中产阶层中房地产 的投资者将会越来越

14、多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。 212 西西安安市市整整体体经经济济形形势势 随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入 了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了一个非常重要的历史时期，城市基础 设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政 策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对 外开放、税收、土地、资源、人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面， 为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起、为西安市经济的健康发展，提供了极为有利 的外部环境。 城西人家项目可行性研究报告 7- 2003 年，西安

15、市国内生产总值完成 940.35 亿元，较 2002 年增长 13.5%，一、 二、三产业增加值分别增长 1.3%、17.4%、11.3%。今年上半年保持了良好的发展势 头，全市实现国内生产总值 485.96 亿元，比上年同期增长 12.6%。中央继续坚定不 移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。 2 22 2 西西安安市市房房地地产产市市场场分分析析 2003年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头，房 地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额 同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、 销售各

16、方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上升， 并进入了一个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的 政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改革继 续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计 今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。 与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化 建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展 注入了新的活力。 在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更 趋合理。2003年住宅占

17、投资总量的比重保持在68%（其中51%为普通住宅），别墅 和经济适用房分别占4%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。 221 需需求求市市场场分分析析 2004年8月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。 1住宅需求市场分析 住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域、房型、房价、付款形式以及小 区环境和物业管理等；主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好 的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷517份，其中有效问卷450份。 调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其 次较多消费者更倾向于城西和城北，如图1。 城西人家

18、项目可行性研究报告 8- 29.91% 35.77% 4.10% 12.66% 12.97% 4.59% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 高新区南郊东郊北郊西郊城内 图1 计划购房区域分布 在被调查者中，计划购买高层住宅的占29.71%，计划购买小高层住宅的占45.73%， 计划购买其他类型住宅（主要是多层）的占24.56%，如图2。 图2 计划购买住宅类型分布 高层 29.71% 小高层 45.73% 其他 24.56% 高层 小高层 其他 调查显示，欲购住宅面积在60以下的被调查者占1.44%， 面积

19、在6070的被 调查者占2.67%， 面积在7080的被调查者占6.38%，面积在8090的被调查者占 9.05%，面积在90100的被调查者占20.37%，面积在100110的被调查者占14.81%， 面积在110120的被调查者占15.23%，面积在120130的被调查者占13.79%，面 积在130140的被调查者占4.32%，面积在140150的被调查者占4.73%，面积在 150以上的被调查者占7.20%。参照图3可知，有70.78%的被调查者欲购住宅的面 积集中于70130范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状 况。 城西人家项目可行性研究报告 9- 1.44%

20、2.67% 6.38% 9.05% 20.37% 14.81%15.23% 13.79% 4.32% 4.73% 7.20% 0% 5% 10% 15% 20% 25% (百分比) 60以下60-7070-8080-9090- 100 100- 110 110- 120 120- 130 130- 140 140- 150 150以上 (平方米) 图3 需要购买的住宅面积分布情况 由于调查主要针对欲购买 3000 元/以上的客户群体，在这一基础上，目标客 户群体可接受价格调查显示，59.50%的被调查者可接受的高层住宅单价在 30003500 元之间，32.95%的被调查者可接受的单价在 35

21、004000 元之间，5.72% 的被调查者可接受的单价在 40004500 元之间，0.92%的被调查者可接受的单价在 45005000 元之间。加权平均分析，被调查者最高可接受的高层单价在 3500 元/ 左右。 59.50% 32.95% 5.72% 0.92% 0.00% 0.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 3000- 3500 3500- 4000 4000- 4500 4500- 5000 5000- 6000 6000以上 (元) 图4 可接受高层单价分布 (百分比) 城西人家项目可行性研究报告 10- 从图

22、4可以看出，被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选 择基本一致。30003500元的住宅是调查者可以接受的价格。 2商铺需求市场分析 调查结果显示：3.85%的投资者打算购置 20 m2以下的商铺，13.46%的投资者打 算购置 2029 m2的商铺，9.62%的投资者打算购置 3039 m2的商铺，11.54%的投资 者打算购置 4049 m2的商铺，9.62%的投资者打算购置 5059 m2的商铺，5.77%的 投资者打算购置 6079 m2的商铺，7.69%打算购置 8099 m2的商铺，13.46%的投资 者打算购置 100119 m2的商铺，15.38%的投资者打算购

23、置 120139 m2的商铺，9.62%的 投资者打算购置 140 m2以上的商铺,如表 2-2。 表表 2-22-2 户型面积分布比例户型面积分布比例 户型 面积 20以下 2029 3039 4049 5059 6079 8099 100以上 所占 比例 3.85%13.46%9.62%11.54%9.62%5.77%7.69%38.46% 可见，商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同， 100以上的需求量相对较大。同样，投资者对于开间、进深的要求基本对应于其所 选择的面积大小。 对本项目所在地的商铺，有 45.10%的投资者最高能接受 6000 元/m2以下的价格，

24、31.37%的投资者最高能接受 60007000 元/m2，25.49%的投资者可接受 7000 元/m2 以上的价格。 222 供供给给市市场场分分析析 根据我们的市场调查，西安房地产供给市场的基本情况如下： 1一般供给市场现状调查 近期西安市在售楼盘统计数据： （1）销售均价 西安市销售均价： 普通住宅： 2987 元/m2 写 字 楼：4782 元/m2 商 铺 类： 6873 元/m2 公寓别墅：4379 元/m2 城西销售均价： 普通住宅： 2728 元/m2 写 字 楼：4193 元/m2 商 铺 类： 6657 元/m2 公寓别墅：3312 元/m2 资料来源：西宇信息网 （2）

25、楼盘区域分布 城西人家项目可行性研究报告 11- 通过市场调查，我们了解到西安楼盘在各区域分布状况：城南楼盘项目占总项 目的 29%；城内项目占总项目 14%；城北项目所占比例为 14%；城西所占比例为 20%；城东为 14%。如图所示： 图5 现有楼盘区域分布 32% 16% 17% 20% 15% 城南 城东 城内 城西 城北 （3）物业类型及总投资比例 表表 2-3 物业类型投资比例分布物业类型投资比例分布 物业类型住宅写字楼商铺别墅 总投资比例46%18%27%9% （4）现售房产类型及面积 近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室、三居室、四居室、复式结构、 独院别墅等。大户型楼盘

26、占很大一部分比例，主要集中在 120150 m2。见下表 表表 2-4 现有户型面积分布现有户型面积分布 户型 面积 60 m2以下6080m281100 m2101120 m2121150 m2151180 m2181150 m2250 m2以上 所占 比例 3%8%10%18%23%18%10%10% 由表 2-4 可知，西安房地产市场中小户型楼盘较少，而大户型楼盘趋于饱和。 2一般供给市场预测 西安市住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求 城西人家项目可行性研究报告 12- 市场的预期等因素的影响。 （1）开发商对国家政策变化的预期 开发商对国家政策的变化有积极的

27、预期和消极的预期两种可能，积极的预期可 能导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市 场供给总量。 开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国 家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定一个项目是否开发。目前，房地产业 已经成为国民经济的支柱产业，房地产市场持续健康发展，开发商普遍持乐观态度。 同时国家大力规范房地产市场，对具有雄厚资金实力和实战经验的开发商来说，也 是一展宏图的大好时机。 （2）开发商对住宅需求市场的预期 房地产开发商对需求市场的预期是影响房地产市场供给的另一个重要因素，开 发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之

28、，则会减小。 从以往西安市住宅的供求情况来看，以多层为主，供给保持稳定增长；小高层 自推出以来很受欢迎，但数量有限；高层和别墅项目近期虽然有增长，但整体数量 较少。多层和小高层住宅价位符合西安市居民目前的购房水平，已建成项目的销售 情况都较为顺利，高层亦存在一定的市场容量，因而需求市场不会有大的波动，未 来很可能在原有的需求水平上有一定幅度的增加。别墅类项目由于国家停止了其土 地供应，预期未来需求量得到释放，目前已开发或正在开发的别墅和城市近郊联排 别墅项目销售行情看涨。各房地产开发商对需求市场的预期将是积极的。由此推断， 西安市多层住宅和小高层住宅的市场供给量在未来的一段时间内会有所增加，形

29、成 多层、小高层、高层均衡发展的态势，别墅供给远期将会下降。 （3）开发商对商铺需求市场的预期 城西现在的开发主要集中为住宅，写字楼、商铺和别墅等物业类型还是缺项或 开发量较小，伴随着大规模居住面积的开发，居住组团的形成，为了满足居民的正 常工作与生活，周边商业配套设施的完善势在必行，从而促进居住区周围的商业物 业需求量上升、价格增长。 3典型供给分析 （1）城西典型高层、小高层住宅 城西高层和小高层住宅在过去的几年取得了较大的发展，形成供需两旺的局面。 城西典型高层、小高层住宅供给情况： 1）旭景碧泽园 项目地址：西安市丈八北路 建筑类型：高层/小高层 城西人家项目可行性研究报告 13- 现

30、房/期房：期房 项目均价：2780 元/m2 2）汉城小区 项目地址：汉城路远东一中对面 建筑类型：高层/小高层 现房/期房：期房 项目均价：2700 元/m2 3）伟基大厦 项目地址：西安市南二环西段西关机场新区内 建筑类型：高层 期房/现房：期房 项目均价：3200 元/m2 4）怡景大厦 项目地址：玉祥门外广场向西 500 米大庆路(南侧)与劳动路交汇处 建筑类型：高层 期房/现房：现房 项目均价：2680 元/m2 5）蔚蓝印象 项目地址：西安市大庆路 11 号 建筑类型：小高层 期房/现房：期房 项目均价：3200 元/m2 6）新兴港湾 项目地址：西安市劳动路 123 号 建筑类型

31、：高层/小高层 期房/现房：期房 项目均价：3200 元/m2 7）晨光御苑 项目地址：西安市西关正街 175 号 建筑类型：高层 期房/现房：期房 项目均价：3400 元/m2 8）都市绿洲 项目地址：西安市大庆路与劳动路交汇处 建筑类型：高层 城西人家项目可行性研究报告 14- 期房/现房：期房 项目均价：3000 元/m2 9）世纪春天 项目地址：西安市丰镐东路喜来登大酒店对面 建筑类型：高层 期房/现房：期房 项目均价：2900 元/m2 10）西城芳洲 项目地址：西安市西二环南段 18 号 建筑类型：高层/小高层 期房/现房：期房 项目均价：3200 元/m2 （2）西安市典型商铺分

32、析 项目周边商业氛围不足，除大庆路家乐超市外没有较典型的商业楼盘，因此在 这里更多的是考虑该区商业楼盘均价。 大庆路家乐 建筑面积：12901 平方米 租赁价格：700 万/年 层 数：1 层 现房/期房：现房 2 23 3 项项目目自自身身因因素素分分析析（S SW WO OT T 分分析析） 231 项项目目优优势势分分析析 根据项目目前所具备的物业特点、结合城西区的空白点及本项目的具体实际， 本项目具备以下几大优势： 1地理优势 项目所在地拥有十分成熟的交通、地理、人文环境，政府对西城的改造和规划 让西城的市政配套设施齐全。由于离市中心不到 20 分钟路程，出行比较方便而且是 连接西宝高

33、速公路主干道。大庆路万米绿化带、环城公园、玉祥门主题广场、大型 雕塑等营造一个浓厚居住环境。 2区位优势 西城形成了比较著名的轻工业区，这里的轻工业市场比较健全、成熟。在一定 程度上形成一个以土门为中心的小型 CBD 商务区。在这里有西电公司、法士特齿轮 城西人家项目可行性研究报告 15- 厂、利君制药、西安市仪表厂、玉祥门批发市场、玉林汽配件市场、汽车销售市场 等，形成以批发为主销售为辅的市场格局。尤其是西安咸阳一体化发展的经济战略， 使得这一区域成为联系两地的经济纽带，房地产市场发展前景良好，增值潜力巨大。 3规模效应优势 许多房地产开发商进入西城，开发高品质住宅小区。这些高品质项目和西城

34、现 有的地域资源结合形成市场的主力军。都在努力塑造品牌效应。城西地产联盟的成 立对提升整个西城地产市场有很大的推动作用，将整个资源整合在一起，走共同发 展、共同营利的目的，共塑西城地产品牌。因此存在一种规模效应。 4需求优势 居民生活所需户型基本以小户型为主，集中在 50120 平方米左右，并以 130160 平方米左右的大户型为辅。在整个小区的规划上都强调一种全新的住宅理 念。项目所在区域处于传统居住区和居住辐射区，居住基础较扎实。本项目发展商 曾经在西城区开发“丰禾小区”，有成功开发经验。同时，该开发项目积累了一千 多个客户，形成良好的客户基础，对本项目形成潜在客户支持。 232 项项目目

35、劣劣势势分分析析 从整体上看，城西人家项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑，此项目也 存在以下几方面的不利因素。 1周边工业影响 周边太多的轻工业批发市场、众多的城中村和一些小的轻工业企业在很大程度 上对这里的住宅市场有影响，对居民的生活质量、环境等影响巨大。特别是西城客 运站、城西路铁路交通网、货运集散地等使其对环境的抗干扰性差，流动人口比较 多。潘家村、梁家庄等城中村对整个小区住宅品质影响较大。 2消费者认可度较弱 西安市居民对西城很久以来形成的一些偏见在短期很难有改善，由于西城历史 遗留的一些交通拥挤、环境差的印象在短期内很难消除。货运要道、连接西宝高速 路入口使周边环境噪杂，对居住氛

36、围形成抗性。 3商服配套不齐全 商业设施的缺乏，相关基础设施短缺是很难在短期内提升人气、烘托全新 CLD 区。仅有家世界、海星两个大型购物超市，而且距离本项目太远，不利于居民购买 生活必需品，而唯一大的购物中心民生百货在土门十字路，离周边居民较远。加上 周边教育资源的稀缺、相关便民设施不足，休闲场所较少，使其居住氛围很淡。大 学仅有西安空军工程学院一所军事院校，教育资源缺乏，仅有西电公司的几所小学、 高中而已。公园设施较少仅仅有劳动公园、大庆路万米绿化带。 城西人家项目可行性研究报告 16- 4城市规划不完善 西城与相邻近的高新区、南郊相比缺少成熟的商业设施、成熟的地理人文环境、 便利的交通线

37、路，及战略型的规划。主题定位稍模糊，仍在 CBD 与 CLD 之间徘徊。 与南郊相比少了南郊浓厚的文化、地理、人文气息和众多的天然资源优势。与高新 区相比缺乏高新区成熟的商业氛围，和高科技开发的优势和战略型规划。 233 项项目目投投资资机机会会分分析析 从宏观经济形势上看，本项目是符合国家宏观经济战略目标西部大开发和 促进住房制度改革的，有利于加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投 资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，逐步形成企业长远发展 的企业品牌战略。 项目的开发条件已经成熟。从周边环境来看，项目地处城西。城西地处高新区、 经济开发区和咸阳市区的三角地带，受到各个

38、方面的辐射作用，各种力量的集中作 用将使得这一区域具备特殊潜质和发展后势，吸引了越来越多的包括投资者在内的 消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产。 从项目本身来看，本项目开发商曾经开发项目累积了一定数量客户，形成潜在 的需求群体；本项目主力户型为 80 平方米，适合目标客户需求，填补市场需求；与 本项目接近的竞争楼盘推广主题雷同，而本项目以个性化区别于竞争楼盘；本项目 开发规模效应使消费者建立对本项目的信心。 234 项项目目竞竞争争对对手手分分析析 1住宅竞争对手 项目所在地市场供应量较大，竞争激烈，尤其是天朗集团楼盘对本项目形成强 势冲击，丰禾路竞争楼盘价格优势明显

39、。 这些项目成为本项目竞争对手的同时，对于该区住宅市场的进一步发展有着较 好的作用。从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系， 互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜 力较大，销售形势看好。因此，开发商应深入调查了解竞争对手的动态，对比分析 后，向市场力推特色型项目，以个性化来增强项目自身的竞争力。 2商铺竞争对手 在本区域内的市场中主要是以经营较大的汽车及汽车配件，本项目的商业部分 和项目的住宅部分紧密相连，不可能经营汽车构配件，而且本区域商业属于小型门 面的摊铺经营，与本项目将要形成的 2100 平方米的商业铺面相比，不足以构成竞争

40、威胁。 城西人家项目可行性研究报告 17- 2 24 4 项项目目市市场场分分析析结结论论及及项项目目市市场场定定位位分分析析 241 项项目目市市场场分分析析结结论论 综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场 供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中档住宅的市场供给量与市场潜 量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所 处市场环境中的机会大于威胁，市场前景乐观。 目前西安市场上，80120 平方米左右的户型最受消费者青睐且供给不足， 本项目迎合了市场需求，缓解了住宅供给比例不足的市场现状，有充足的需求市场， 销售前景比较乐观。

41、目前本项目所处区域商业氛围不很成熟，以小门面和小商铺为主，没有形成大 规模的商业集散地。 从以上分析可以看出，本项目具有较强的竞争优势。 242 项项目目的的功功能能定定位位 本项目将创造一个主题感情社区，与怀旧风格相结合，同时享受时尚现代生活 的全新生活模式。 功能定位如下： 1营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到 趋近完美的居住空间； 2为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系； 3建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务； 4商业裙房为业主以及周边社区提供周到便利的服务。 243 项项目目的的目目标标客客户户定定位位 住宅

42、部分的消费群体以自住为主，投资及二次置业为辅。客户年龄主要集中在 3045 岁且具有一定积蓄的理性消费者。主要目标客户定为如下： 1为提高生活质量、且子女需成家立业或长辈需安度晚年的本地长期居民； 2为满足工作需要及生活品质需要的本地自主经营者； 3在本地工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的本地外资企业白 领人士。 城西人家项目可行性研究报告 18- 244 项项目目的的价价格格定定位位 本项目价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售 价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的 价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正

43、系数、确定案例权重、 计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。 1住宅价格确定 （1）选择案例 从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：新 兴港湾、都市绿洲和怡景大厦三个案例。 （2）修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异： 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （3）计算修正系数 修正系数的计算方法如下： 每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为 100，案例的 因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修 正系数计算如下： 表

44、表 2-5 修正系数计算修正系数计算 可比实例 比较因素 A 新兴港湾 3200 元/m2 B 都市绿洲 3000 元/m2 C 怡景大厦 2680 元/m2 区域因素100/100100/101100/99 交易情况100/100100/100100/100 交易时间103/100103/100103/100 个别因素100/100100/99100/94 修正系数1.031.031.11 （4）权重的确定 城西人家项目可行性研究报告 19- 因新兴港湾和都市绿洲与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权 重确定如下： 新兴港湾：0.6；都市绿洲：0.3；怡景大厦：0.1 （5）比准价

45、格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格：32001.03 3296 元/m2 案例二比准价格：30001.03 3090 元/m2 案例三比准价格：26801.11 2975 元/m2 （6）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格 32960.630900.329750.13192 元/m2 依据以上计算结果，确定本项目的高层住宅入市均价为 3200 元/ m2，随着时间 的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。 2商铺价格确定 （1）选择案例 考虑将来的经营范围，选择

46、大庆路家乐超市做为可比案例。考虑到可比案例过 于单一，故同时将城西商业铺面的市场均价和大庆路家乐超市作为本项目的可比案 例。 首先将家乐超市的租金采用收益还原法转换为一次性销售收益。 1）计算对象的年收益 在调查中我们获得大庆路家乐超市建筑面积为 11201 m2，年租赁价格为 700 万 元，扣除相应的运营成本，经计算每年每平方米的收益为 536 元。 2）计算资本化率 资本化率 R=r Is+（1r）Im 其中 为资本金比率 r Is为自有资金期望的收益率 Im为银行贷款利率 经计算=35%12%+（1-35%）5.49%=0.0777 R 3）计算价格 通过将未来收益折现得出计算时点价格

47、，保守估计，假定未来年收益不变。 536 6898/ 0.0777 房地产净收益 房地产价格元平方米 资本化率 （2）修正因素的确定 已选案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异： 城西人家项目可行性研究报告 20- 区域因素 交易情况 交易时间 个别因素 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （3）计算修正系数 修正系数的计算方法如下： 每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为 100，案例的 因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修 正系数计算如下： 表表 2-6 修正系数计算修正系数计算 可比实例 比较因素

48、 市场均价 6657 元/m2 家乐超市 6898 元/m2 区域因素100/99100/101 交易情况100/100100/100 交易时间101/100103/100 个别因素100/102100/103 修正系数1.000.99 （4）权重的确定 因家乐超市与本项目更为相似、影响更直接，对各案例的权重确定如下： 家乐超市： 0.6 市场均价： 0.4 （5）比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格：66571.00 6657 元/m2 案例二比准价格：68980.99 6829 元/m2 （6）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上两个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目最终合理比准价格 66570.468290.66760 元/ m2 依据以上计算结果，为实现快速销售回收投资的目标，确定本项目的商铺均价 为 6700 元/ m2。 4车位价格确定 按照车位目前销售的市场行情为 810 万