四川都江明珠项目市场研究可行性报告.doc

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1、为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 1 8888附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲2 第一部分：宏观市场环境分析第一部分：宏观市场环境分析 2 2 第二部分：针对性房地产市场特征第二部分：针对性房地产市场特征2020 第三部分第三部分 针对性需求特征研究针对性需求特征研究 4848 附件二：项目商业市场深度研究报告提纲附件二：项目商业市场深度研究报告提纲99 第一部分：宏观市场环境分析第一部分：宏观市场环境分析 9999 第二部分：针对性房地产市场特征第二部分：针对性房地产市场特征9999 第三部分第三部分 商业需求特征研究商业需求特征研究128128

2、 附件三：项目研究、可行性分析及方案评价附件三：项目研究、可行性分析及方案评价172 第一部分：地块周边环境分析第一部分：地块周边环境分析 172172 第二部分：项目开发可行性分析第二部分：项目开发可行性分析174174 第三部分第三部分 设计方案评价及建议设计方案评价及建议 178178 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 2 附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲附件一：项目住宅市场深度研究报告提纲 第一部分：宏观市场环境分析第一部分：宏观市场环境分析 研究思路：通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因 素。 一、成都市宏观市场环境分析一、成都市宏观市场环境

3、分析 （一一）成成都都市市宏宏观观经经济济情情况况分分析析 1 1、成都历年国内生产总值、成都历年国内生产总值 成都市历年生产总值 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 国内生产总值 （亿元）年均增长率 年份年份国内生产总值（亿元）国内生产总值（亿元）年均增长率年均增长率 1995 年 647 1996 年 77219.32% 1997 年 87513.34% 1998 年

4、 9629.94% 1999 年 10458.63% 2000 年 115710.72% 2001 年 132214.26% 2002 年 148912.63% 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 3 2003 年 170514.51% 2004 年 203119.12% 2005 年 237116.74% 2006 年 275015.98% 数据来源：成都市统计年鉴数据来源：成都市统计年鉴 从 2000 年，成都国内生产总值，一直保持较高的增长速度，其年平均增长率 13.92%，2006 年全市生产总值达到 2750 亿元，2003 年到 2006 年，其年增长高达 15% 以上； 国内

5、生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空国内生产总值的快速增长，显示出成都经济增长势头强劲，为成都商品市场带来了空 前的繁荣。前的繁荣。 2 2、成都市历年人均国内生产总值情况、成都市历年人均国内生产总值情况 成都市人均生产总值 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 人均国内生产总值 (元)年均增长率 年份年份人均国内生产总值人均国内生产总值(

6、(元元/ /人人) )年增长率年增长率(%)(%) 1995 年 6700 1996 年 791118.07% 1997 年 888812.35% 1998 年 96868.98% 1999 年 104467.85% 2000 年 114719.81% 2001 年 1300413.36% 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 4 2002 年 1453611.78% 2003 年 1645413.19% 2004 年 1930717.34% 2005 年 2213914.67% 2006 年 2541514.8% 数据来源：成都市统计年鉴数据来源：成都市统计年鉴 成都的人均 GDP 由 1

7、995 年的 6700 元/人增加到 2006 年的 25415 元/人，10 年增长 3 倍以上。其年平均增长率达到 12.74%，其中 2000 年后，人均 GDP 均保持 2 位数的增长。 近年，成都人均国内生产总值增长速度远远高于其物价上涨速度，也反映出成都市居民收 入不断增加，保证了其强劲的消费力。 从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来从目前成都房地产市场看来，可支配收入增加，部分反映在成都房地产市场上，伴随外来 消费者不断增加，成都房地产总体呈现消费者不断增加，成都房地产总体呈现“供不应求供不应求”的局面。的局面。 3 3、成都市历年各产业

8、结构情况、成都市历年各产业结构情况 9 9. .5 54 44 4. .9 94 45 5. .6 6 8 8. .9 94 45 5. .3 34 45 5. .7 7 8 8. .4 44 45 5. .6 64 46 6 8 8. .2 24 45 5. .9 94 45 5. .9 9 7 7. .7 74 46 6. .8 84 45 5. .5 5 7 7. .7 74 42 2. .5 54 49 9. .8 8 7 7. .0 04 44 4. .1 14 48 8. .9 9 0%20%40%60%80%100% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2

9、006 2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6三三产产业业比比重重分分布布图图 第一产业第二产业第三产业 （数据来源：成都市统计年鉴）（数据来源：成都市统计年鉴） 2006 年第一、二、三产业在地区生产总值中的比重分别为 7.%、44.1%、48.9%，逐渐形 成以旅游、服务、房地产等为主产业结构。 第三产业发展，反映一个地区城市化水平的高低，目前成都第三产业总值次于北京、上目前成都第三产业总值次于北京、上 海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。海、广州、深圳等发达城市，在全国位于第九位。 也从侧面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产也从侧

10、面反映出成都目前在全国城市化水平较高，各种城市化基础设施较好，为房地产 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 5 开发提供良好的发展条件。开发提供良好的发展条件。 4 4、成都市社会总体消费力情况、成都市社会总体消费力情况 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 社会消费品零售总额（亿元）城市居民人均可支配收入（元） 指标指标 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 （亿元）（亿元） 城镇居民人均可支配收入城

11、镇居民人均可支配收入 （元）（元） 1999 年 500.17098 2000 年 554.27649 2001 年 627.58306 2002 年 709.58970 2003 年 776.0964.0 2004 年 880.810394 2005 年 1005.911359 2006 年11553 12789 数据来源：成都市统计年鉴数据来源：成都市统计年鉴 2006 年实现社会消费品零售总额 1155.3 亿元，在全国仅仅次于北京、上海、广州等发达 城市，位居全国第七位第七位； 其城市居民可支配性收入达到 12789 元，在全国主要大中城市中处于中游水平，全年消 费性支出位于全国前列，

12、反映成都市民有超前消费的习惯，整体消费需求依旧旺盛。 目前，成都整体消费市场旺盛，为其房地产市场稳定、快速、健康发展提供了良好基础。目前，成都整体消费市场旺盛，为其房地产市场稳定、快速、健康发展提供了良好基础。 （二）（二）成成都都市市相相关关政政策策（金金融融贷贷款款、房房地地产产开开发发政政策策等等）及及影影响响分分析析 1 1、“国六条国六条”政策研究政策研究 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 6 1 1）关键词解读）关键词解读 关键词一：套型建筑面积；关键词一：套型建筑面积；9090 平方米；平方米；70%70% 核心内容：核心内容：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积

13、90 平方米以下住房 （含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上。 目前，该条款在成都市场实际实施过程中，对于近年拍卖获得的土地，该条款条件较为宽 裕，对于非拍卖手段获得的土地，则单个项目按照“90 平方米以内占 70”的标准严格执行 其拍卖全部成交，也从侧面反映出发展商的信心。 关键词二：二手房；关键词二：二手房；5 5 年；年；5%5% 核心内容：核心内容：对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入 5%全额征收营 业税； 此政策无非是要打击投资行为的购房，避免房价上涨过快，同时对于二手房交易市场短期 内产生了“持币观望”的影响，但由于成都二级市场的

14、活跃度相对较高，目前看来其带来的不 利影响正在逐步减弱。具体是由买方支付营业税，抗性不大。 关键词三：项目资本金；关键词三：项目资本金；3 3 年；年；35%35% 核心内容：核心内容：对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷 款，对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物； 房地产行业是资金密集型行业，资金实力雄厚，融资渠道顺畅的发展商，抗风险能力强， 限定贷款的影响不会太大；而资金实力弱的企业，在失去银行贷款的主要融资渠道后，资金压 力相对较大，但是他们会采取企业之间的合作、合并方式，规避该条款带来的风险。 关键词四：首付；关键词四：首付；30

15、%30% 核心内容：核心内容：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30。对购买自住住房且套型建筑面 积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20的规定。 目前，成都国有银行早在 03 年基本实现了个人住房按揭贷款首付款比例不低于的 限制。目前在成都，少数银行民营银行可够办理首付款比例 20的住房贷款。伴随成都市居 民收入的不断增加、购房需求不断增大，其市场购买力旺盛，其提高到其提高到 30%30%的首付，其实际购的首付，其实际购 房门槛基本未变。房门槛基本未变。 关键词五：土地限价、别墅用地关键词五：土地限价、别墅用地 核心内容：核心内容：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房

16、价的办法，以招 标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 7 型住房土地供应。 年下半年，成都土地采取“招” “拍” “挂”的方式，土地“价高者得” ，成都土地拍 卖价格短期内快速增长，据我们对近期土地拍卖市场了解，目前在成都执行的主要为限套型拍 卖，从近期限套项土地拍卖的情况看来，其土地全部成功拍卖，也从侧面反映出发展商对成都 房地产市场的信心。 关键词六：闲置用地；清理关键词六：闲置用地；清理 核心内容：核心内容：对超出合同约定动工开发日期满 1 年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费， 并责令限期开工、竣工

17、；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期 动工建设，但开发建设面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发建设连续满 年的，按闲置土地处置。 2000 年，成都市对于闲置土地进行清理，但在实际过程中，一方面政府执行力度较弱， 加上发展商各种应对措施，收效甚微。目前，成都市各级政府有加强了该条款的执行力度。 2 2） “国六条国六条”对成都整体楼市的影响对成都整体楼市的影响 A A、从市场供需面积方面、从市场供需面积方面目前市场仍然目前市场仍然“基本持平基本持平” 2006年1-7月城区住宅供应与成交情况单位:万平方米 0 50 100 150 200

18、供应面积4.98112.78126.91148.3321.29 成交面积27.03115.31137.22144.8421.28 城中城东城南城西城北 B B、从成交套数上看、从成交套数上看整体市场整体市场“供不应求供不应求” 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 8 1-7月住宅户型供求套数情况 2489 1066910555 12217 1786 5122 1088110857 11681 2236 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 供应套数24891066910555122171786 成交套数51221088110857116812236

19、 60以下60-9090-120120-180180以上 从目前供应需求的情况上看，其市场整体呈现“供不应求”的局面，目前的金融、房地产 政策对成都整体楼市影响不大。从侧面也反映出金融和房地产政策对成都消费者的信心影响较 弱。 CC、从交易价格方面、从交易价格方面整体价格走势平稳整体价格走势平稳 2006年1-7月商品房及住宅单月交易均价单位:元/平米 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600 4800 商品房4318424743634230463944814515 住宅3977393240014058416743924339 1月2月3月4月5月6月7月 从成都市

20、今年 17 月住宅房价走势上看，新政前后，其整体房价走势平稳，未有出现较 大起伏。 2 2、土地增值税清算、土地增值税清算 2006 年 12 月 28 日，国家税务总局发出关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知 ，该文件要求从 2007 年的 2 月 1 日起，对土地增值税进行清算。土地增值税是以四级超率 累进税率对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入 的 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 9 单位和个人征收的一种税。 如果本政策认真实施，将对房地产行业造成较大的影响，如果本政策认真实施，将对房地产行业造成较大的影响，具体影响将有以下几点： 对房地产行业

21、的影响：终结暴利时代对房地产行业的影响：终结暴利时代 土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。土地增值税的清算，将最终终结房地产的 暴利时代。理论上，开发商的净利润将下降 5%13%。土地增值税实行所谓的“超率累进税 率” ，增值幅度越大，税率也越高。因此，利润率高的公司受的影响更大。 增值税前利润越高，向国家交纳部分越多，靠单个项目赚取超额利润的可能性被阻断了。 开发商的利润也将回归平均水平。 对房价的影响：涨幅放缓对房价的影响：涨幅放缓 如果增值税清算认真实施，对房价的影响是显而易见的。开发商将权衡价格收益与税金成 本的关系，开发商就可能的放弃高价格高税金的战略，走薄利快销策略，则三方（开发

22、商、购 房者、政府主管部门）都有收益，房价仍可能上涨，但增速由此将大幅度放缓，同时不会影响 整个行业的发展进程。 对开发商开发模式的影响：转变开发模式对开发商开发模式的影响：转变开发模式 增值税的清缴对开发商的开发策略的影响将是长期而深远的。总体上，开发商将逐步放弃开发商将逐步放弃 囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。 但是，鉴于相关问题的复杂性、影响性与操作难度，和多方面因素考虑，目前增值税清算但是，鉴于相关问题的复杂性、影响性与操作难度，和多方面因素考虑，目前增值税清算 在四川省还未开始认真实行，因此对

23、目前的成都市房地产市场基本没有影响。在四川省还未开始认真实行，因此对目前的成都市房地产市场基本没有影响。 3 3、物权法物权法通过对房地产发展的影响通过对房地产发展的影响 2007 年 3 月 16 日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，会议表决通过了中华人民 共和国物权法草案。 实施时间：实施时间：20072007 年年 1010 月月 1 1 日日 内容摘要：内容摘要： 关键词一：车位、车库应首先满足业主需要关键词一：车位、车库应首先满足业主需要 物权法物权法第六章第六章 业主的建筑物区分所有权第七十四条明确规定：业主的建筑物区分所有权第七十四条明确规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车

24、的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人 通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 10 此规定主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人 停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为 车位等问题。 物权法对小区车位及车库的规定，新政策对开发商的影响主要体现以下几点注意：物权法对小区车位及车库的规定，新政策对开发商的影响主要体现以下几点注意： 地下车库是为了满足业主停车所需而建造，因此，应优先出售或出租给小区业主； 地

25、上停车位产权属小区业主共有，原则上不能出售、出租，如果后期业主有需要 用此车位，则租金收入应属全体业主共有。 关键词二：关键词二：“阳光权阳光权” 物权法物权法第七章七章 相邻关系第八十九条相邻关系第八十九条规定：规定： 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 这在一定程度上提高的建筑设计以及户型设计的要求，同时更多的是产品创新，这对开发 商来讲是一个利好因素，可以使得自身户型更具有优势； 关键词三：满关键词三：满 7070 年后住在建设用地使用权自动续期年后住在建设用地使用权自动续期 物权法物权法第十二章第十二章 建设用地使用权建设用地使用权第一百四十九

26、条规定：第一百四十九条规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不 动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定 办理。 影响一：住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值影响一：住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值 物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权 期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了 70 年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从宏观来看，有利

27、于普通民众 的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 11 对于开发商而言，如果所拿到的地块为住宅用地，此规定则无妨，如果是利用工业用地或 是综合用地所修建的住宅，这说明购房者的使用年限缩短且到期后无权属保障，这将使得购房 者对这一类产品的接受度受到影响，从而使得开发难度加大，就有可能导致价格偏低； 影响二：小区公用部分的规定明晰了产权影响二：小区公用部分的规定明晰了产权 物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共 有和共

28、同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业 服务机构的关系等，作了规定。 以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。 影响三：物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障影响三：物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障 物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。 总结：总的来说总结：总的来说,物权法物权法的通过，对房地产业发展是利好消息，同时对开发商行为有所规的通过，对房地产业发展是利好消息，同时对开发商行为有所规 范，但短期影响不会很明显。范，但短期影响不会很明显。 （三三）成成都都市市城城市市规规划划发发展展分分析析 1 1、

29、各级规划与本项目关系研究、各级规划与本项目关系研究 关系示意图关系示意图 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 12 成都市整体规划成都市整体规划 1 1 个特大型城市个特大型城市4 4 个中等城市个中等城市3030 个重点镇个重点镇 中心城核心区中心城核心区邛崃、崇州、都江堰、彭州邛崃、崇州、都江堰、彭州 向东（东部新城）向东（东部新城） 向南（南部新城）向南（南部新城） 向北（北部新城）向北（北部新城） 青白江青白江 新都新都 新城区新城区 洪河、十陵洪河、十陵 华阳华阳 2 2、成都市规划情况、成都市规划情况 1 1） 、成都市整体规划、成都市整体规划 为您，我做到 四川中原物业顾问有

30、限公司 13 成都市总体规划图成都市总体规划图 据成都市规划 2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公 里的“中心城区”以及包括市区内中心城（五城区、高新区）和新都（项目所在区域） 、青白 江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平方公里的“都市区” 。届时未来 的成都市将形成以主城区为主的 1 个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰都江堰、彭州 4 4 个中等城市个中等城市 和 30 个重点镇的发展格局。 成都市规划中规划按三个规划层次划分：第一层次为中心城，包括规划的外环路以内所涉 及的区、县有关乡镇范围，面积为 598 平方公里；第二层次由

31、中心城周边的 2 区、4 县构成， 包括青白江区、龙泉驿区、新都县、郫县、温江县的行政区范围，以及双流县的北部地区，总 面积 2662 平方公里；第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃 市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南部地区，总面积为 9130 平方 公里。 2 2） 、中心城核心区域发展方向、中心城核心区域发展方向 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 14 向南向南 向北向北 向东向东 成都市规划发展方向图成都市规划发展方向图 中心城区核心发展方向：向东、南、北重点发展中心城区核心发展方向：

32、向东、南、北重点发展 中心城区核心涉及区域：中心城区核心涉及区域：新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六 个区市县。 中心城区核心重点发展区域：中心城区核心重点发展区域：重点发展东部新城、南部新城和北部新城（项目所在区域）重点发展东部新城、南部新城和北部新城（项目所在区域） 。 以上资料来自成都市城市总体规划(20032020) 由于都江堰市属于第三圈层，而本次规划的重点是第一圈层，所以在此不会有太多详细的 规划信息，具体的规划会在地方规划中体现，但都江堰的发展仍然是备受关注的； 二、都江堰市宏观市场环境分析二、都江堰市宏观市场环境分析 （一）都江堰市概况（一）都江堰市概况

33、都江堰市位于成都平原西北边缘，东西宽 54 公里，南北长 68 公里，幅员面积 1207.4 平 方公里，有耕地 44.5 万亩。辖 12 镇 16 乡和 1 个工业区，332 个行政村，77 个居委会， 2420 个村民小组。全市部约有 58 万人。 该市地处处于九寨、黄龙四姑娘山都江堰、青城山乐山、峨嵋山黄旅游线枢纽，距 特大中心城市成都 54 公里，是国家历史经济实力十强县（市）文化名城、国家级风景名胜区、 四川省综合经济实力十强县（市） ，是全国最早的优秀旅游城市之一。 都江堰市属四川盆地亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年平均气温 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司

34、15 15.2，最冷月平均气温 4.6，最热月平均气温 24.4。年平均降雨量 1243.80mm，年平 均日照 1016.9 小时，年平均最大相对湿度 80，最小相对湿度 75。 全市地形地貌可概括为“六山一水三分田”，最高点海拔 4582 米，最低点海拔 592 米。 丘陵平缓，平均海拔 750 米左右，相对高差 50100 米。 （二二）都都江江堰堰市市宏宏观观经经济济情情况况分分析析 1 1、都江堰市、都江堰市国民经济发展态势国民经济发展态势 都江堰市主要社会经济指标历年发展情况表都江堰市主要社会经济指标历年发展情况表 年份 人口（万人） 国内生产总值（万元） 工业生产总值（万元） 农

35、业生产总值（万元） 1998 58.49 434524 394537 126189 1999 58.74 475543 430778 128386 2000 59.44 538790 491936 131933 2001 59.46 617967 568926 139181 2002 59.46 698903 614358 148146 2003 60.00 801100 2004 931700 2005 840200 2006 965300 都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势，2006 年，全市实现地区生产总值 （GDP）96.53 亿元，按可比价格计算增长（下同）13.1%； 全市按

36、常住人口计算的人均 GDP 达 15159 元(按现行汇率折算达 1956 美元)比上年增长 13.5%。 都江堰市把工业作为强市支柱产业来抓，努力改善工业结构，提高现有工业质量，通过强 化企业改制和招商引资；加快增加工业经济规模总量，真正使工业经济作为国民经济的重要支 柱。实施项目带动战略成效显著，全市竣工和在建项目 70 个，总投资达 25.3 亿元，为发展壮 大都江堰工业产业、增强市域经济实力奠定了坚实的基础。随着西部大开发脚步的加快，都江 堰市经济必将达到一个跨越式、超常规的发展速度。 都江堰市未来经济发展指导思想为“旅游兴市、工业强市、农业产业化富农村” 。旅游业 已成为都江堰市的支

37、柱产业。目前都江堰市迎来了旅游业发展的辉煌时期，以旅游业为龙头的 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 16 第三产业在国内生产总值的比重日益增加。 2 2、都江堰市历年各产业结构情况、都江堰市历年各产业结构情况产业结构发生新的变化产业结构发生新的变化 “十五”期间是都江堰国民经济和社会发展比较好的时期，改革开放取得突破进展，经济 持续、快速、健康发展，社会全面进步，开创了现代化建设的大好局面。全市产业结构调整步 伐加快，交通、通信和能源等基础产业和基础设施加强，第三产业在旅游业的带动下发展迅速。 12.55 35.11 48.87 01020304050 第一产业 第二产业 第三产业 产产

38、业业结结构构实实现现增增加加值值（单单位位：亿亿元元） 6.20% 15.50% 13.20% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00% 第一产业 第二产业 第三产业 产产业业结结构构增增长长比比例例 全市第一产业实现增加值 12.55 亿元，增长 6.2%； 第二产业增加值 35.11 亿元，增长 15.5%，其中工业增加值 22.26 亿元，增长 17%； 第三产业增加值 48.87 亿元，增长 13.2%。 三次产业结构为三次产业结构为 13.013.0：36.436.4：50.650.6，二三产业比重比上年提高，二三产业比重比上年提高 0.70.7 和和 0.20.2

39、个百分点。财政个百分点。财政 收入占收入占 GDPGDP 的比重继续上升，由上年的的比重继续上升，由上年的 12%12%提高到提高到 14.4%14.4%。 该市围绕将都江堰建成国际休闲度假旅游区这一目标，着力推进旅游产业发展，旅游经济 成效明显。全年以成都市创建中国最佳旅游城市和青城山-都江堰创建国家 5A 级旅游景区、虹 口创建国家 4A 级旅游景区为重点，投入 19902 万元对青城山、都江堰、虹口的基础设施进行 了一次大规模、高标准的景区整体打造，并对天和盛世商业步行街、杨柳河休闲街、南桥及内 江闸群、夜啤酒长廊等进行打造和业态调整，城市中心休憩区已初具规模，完善了旅游功能和 服务设施

40、。 全新推出“拜水都江堰、问道青城山”文化旅游品牌；我市作为四川省大熊猫栖息地的重 要组成部分被列入世界自然遗产名录 ；成功举办了清明放水节、中国道教文化节、中国网 络音乐节等大型节庆活动，2006 年清明放水庆典通过央视向全球直播，产生了良好反响。年 末全市三星级以上饭店 7 家，星级农家乐 53 家，旅行社 8 家。全年接待游客 661.8 万人次， 增长 24.9%，实现旅游综合收入 19.83 亿元，增长 32.2%，景区门票收入 1.38 亿元，增长 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 17 40.82%。 3 3、都江堰市社会总体消费力情况、都江堰市社会总体消费力情况 2006

41、2006 年，该市实现地区生产总值（年，该市实现地区生产总值（GDPGDP）96.5396.53 亿元，按可比价格计算增长（下同）亿元，按可比价格计算增长（下同） 13.1%13.1%。全市按常住人口计算的人均。全市按常住人口计算的人均 GDPGDP 达达 1515915159 元元( (按现行汇率折算达按现行汇率折算达 19561956 美元美元) )比上年比上年 增长增长 13.5%13.5%。 1 1）城乡居民生活水平继续提高）城乡居民生活水平继续提高 据抽样调查，2006 年全年城镇居民人均可支配收入达 10020 万元，增长 11.4%，人均消 费支出为 7888 元，增长 6.9%

42、；平均每百户城市居民家庭拥有彩电 148 台，空调 13 台，电脑 35 台，汽车 4 辆，移动电话 134 部，摩托车 6 辆；农民人均纯收入 4852 元，增长 8.7%；人 均消费现金支出 2873 元。平均每百户农村居民家庭拥有彩电 119 台，电脑 2 台，汽车 2 辆， 移动电话 149 部，摩托车 77 辆。 2 2）居民储蓄继续增加）居民储蓄继续增加 年末城乡居民储蓄存款余额为 78.2 亿元，增长 17.3%；人均储蓄存款余额人均储蓄存款余额 1230712307 元，元，比 上年增加 1814 元。城乡居民住房条件继续改善。年末城市居民人均居住建筑面积人均居住建筑面积 35

43、.7635.76 平方平方 米，农村居民人均居住建筑面积米，农村居民人均居住建筑面积 36.936.9 平方米。平方米。 （二二）都都江江堰堰市市城城市市规规划划发发展展分分析析 1 1、体系空间布局与市政城市化水平、体系空间布局与市政城市化水平 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 18 1 1）体系总体布局）体系总体布局 以中心城市为核心，城镇依托交通干线与横向道路形成放射加环状的扇形网络式格局。放 射主轴三条分别为： A A、以成灌高速公路、G213、天府大道为依托的中部都江堰市崇义成都的高新技术 生物医药工业发展走廊。 B B、S106 线为依托的都江堰青城山大观旅游度假休闲观光带。

44、 CC、以蒲阳路为依托的高新制造产业带。放射次轴两条分别为中兴石羊柳街、胥家 天马。 2 2）市域城市化水平）市域城市化水平 2004 年都江堰市户籍总人口 64.45 万人，城市非农业约 20.08 万人，城市化水平 32.7，到 2007 年，城市化水平将达到 42。 2 2、用地布局规划、用地布局规划发展目标与策略发展目标与策略 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 19 1 1）功能定位）功能定位 世界遗产为特色的风景旅游城市。国家级历史文化名城。全国著名风景旅游度假地，长江 上游岷江流域生态保护屏障，西部重要休闲度假城市。四川旅游重要组成部分，五个精品旅游 地之一，川西北能源、旅游

45、开发的生活基地，成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸 集散地。成都平原经济圈生态保护保障，水源涵养地、度假疗养基地、水利枢纽、休闲旅游、 科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。 2 2）发展目标）发展目标 在规划期末，力争把都江堰建设成为：生态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地 域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、整体服务功能优质，以旅游度假 和高新技术产业为指导、新型工业为基础、都市农业发达的国际著名现代中等城市。成都特大 中心城市卫星城。生态文化旅游城市。 3 3、近期建设规划、近期建设规划风貌景观总体意想规划风貌景观总体意想规划 为您，我做

46、到 四川中原物业顾问有限公司 20 以山为依衬，江为轴心，水为脉络，田为基底，路为骨架，林城一体，景城一体，山、水、 城、田、林、堰相因相借，彼此映衬，构成“依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环 绿树，田园诗画绕城廓绿树，田园诗画绕城廓”的城市风貌，构建具有川西山水田园诗画般的生态文化旅游现代城市。 三、宏观环境对我项目开发的影响三、宏观环境对我项目开发的影响 成都市整体经济快速、平稳增长，以第三产业为主的产业结构不断优化，金融市场的 大力支持，为房地产发展提供良好的环境。 近年不断出台有关房地产新政策，对房地产市场进行规范、调整，引导房地产市场

47、良 性方向发展，而一系列政策的出台也对开发商提出了更高的要求，不仅需要更雄厚的 资金实力、良好的服务，还要在产品的创新上更下功夫。 成都市房地产市场整体发展良好，近两年投资快速增长，市场供应增加，也预示着本 为您，我做到 四川中原物业顾问有限公司 21 项目未来面临激烈的市场竞争。 都江堰市国民经济发展继续保持快速增长态势、各产业结构稳步增长、都江堰市社会 总体消费力不断增加，城乡居民生活水平继续提高。居民储蓄继续增加等为项目开发 提供了良好的开发环境； 第二部分：针对性房地产市场特征第二部分：针对性房地产市场特征 研究思路：通过对成都市房地产市场和都江堰房地产市场发展现状及趋势的了解,为项目 的开发寻找市场支撑。 一、成都市房地产市场特征一、成都市房地产市场特征 1 1、供应量分析、供应量分析 1 1）供应总量分析）供应总量分析 4 44 46 6. .7 77 7 6 63 33 3. .2 22 2 7 79 90 0. .0 06 6 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2004年2005年2006年 各各年年住住宅宅供供应应量量 自 2004 年以来，成都主城