可研报告-金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究(正稿)16737.doc

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1、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可 行 性 研 究 报 告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 2010 年 5 月 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告可行性研究报告 主主编编单单位位 ：湖南城市学院规划建筑设计研究院 证证书书编编号号：工咨乙 12220070047 发发证证机机关关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 法定代表人：法定代表人：谭献良 高级工程师 主管副院长：主管副院长：吕贤军 高级工程师 技术负责人：技术负责人：晏永玲 高级工程师 注册咨询师 项目负责人：项目负责人：成彦惠 高级工程师 注册咨询师

2、主要参与人员：主要参与人员：李志学 谢 疆 文 强 徐 军 蒋 刚 李 胜 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目背景.2 1.3 可行性研究范围.4 1.4 项目编制依据.5 1.5 主要技术经济指标.6 1.6 研究结论与建议.7 第二章第二章 项目建设项目建设的必要性和意义的必要性和意义.8 2.1 大通湖区金盆纱厂概括.8 2.2 大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点.9 2.3 项目建设的必要性11 2.4 项目建设 SWOT 分析.15 2.5 棚户区改造方案17 第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模19 3.1 本项目改造范围23

3、3.2 项目需求分析19 3.3 项目建设规模25 第四章第四章 项项目选址目选址23 4.1 选址基本要求23 4.2 选址原则24 4.3 场址位置25 4.4 场址适宜性分析25 4.5 场地建设26 第五章第五章 项目建设条件项目建设条件27 5.1 政策优势27 5.2 自然条件27 5.3 水、电、通讯等配套公共设施条件29 5.4 征地拆迁条件29 5.5 技术条件30 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案31 6.1 设计指导思想31 6.2 规划、建筑设计31 6.3 结构设计35 6.4 给排水、暖通设计37 6.5 电气设计41 6.6 消防设计.45 第七章第七章 节

4、能节水措施节能节水措施47 7.1 设计依据47 7.2 节能措施47 第八章第八章 职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防.50 8.1 职业安全卫生50 8.2 消防设计51 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措53 9.1 估算编制说明53 9.2 投资估算54 9.3 投资计划与资金筹措55 9.4 项目建设总体安排56 第十章第十章 项目管理与实施进度项目管理与实施进度.57 10.1 项目管理.57 10.2 项目实施进度.60 10.3 项目建设管理.60 10.4 建设项目跟踪审计.62 10.5 项目财务管理.66 10.6 招投标管理.66 10.7 工程监督管

5、理.68 第十一章第十一章 投资风险分析投资风险分析69 11.1 风险因素识别.69 11.2 风险估计和风险评价.70 11.3 风险应对策略.71 第十二章第十二章 环境保护环境保护73 12.1 场地环境描述.73 12.2 编制依据.73 12.3 污染源分析.73 12.4 环境保护方案.76 12.5 环境效益评价.79 第十三章第十三章 项目社会评价项目社会评价80 13.1 社会效益.80 13.2 社会评价.81 13.3 社会评价结论.86 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论87 14.1 研究结论.87 14.2 项目建议.88 附表：附表： 大通湖区纱厂责

6、任有限公司棚户区改造项目投资估算表（概算法） 金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点 附件：附件： 1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意金盆纺纱厂棚户区改造 建设计划的批复（大管20109号） 2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批 复（大环字20102号） 3、建设项目选址意见书（选字第01010021号） 4、建设用地规划许可证（地字第：04010002号） 5、国有土地行政划拨决定书（大土划字2010第19号） 6、建设工程规划许可证（建字第：01010017号） 7、区财政建设资金承诺书（大计财函20104号） 8、建设单位建设资金承诺书 9、房屋拆迁许可证（拆许字2

7、010第8号） 10、大通湖区规划建设交通局关于同意金盆纺纱厂棚户区改造实 施方案和年度拆迁计划的批复 11、项目及项目单位基本情况表 12、项目单位组织机构人员编制表 13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明 14、拆迁情况上门调查登记表 15、棚户区照片 附图：附图： 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 1 第一章第一章 总总 论论 1

8、.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 1.1.2 项目建设单位 湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处 1.1.3 建设地点 大通湖区金盆镇 1.1.4 用地规模 总用地 22243m2（合 33.35 亩） ，总建筑面积为 37228（地块 1： 建筑面积：30628；地块 2：建筑面积：5600） ，居住总户数 512 户， 居住总人数 1587 人，棚户区拆迁建筑面积 29300。 1.1.5 项目建设目标 新建棚户区改造住房 37228，公共服务用房 1388m2，解决工矿企 业职工住户 512 户。其中，就地新建棚户区安置小区 27.53

9、 亩，解决住 房 432 户；地块南面棚户改造安置小区扩地 5.82 亩，解决住房 80 户。 使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住 条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。 1.1.6 建设期 项目建设期限：20 月（2010 年 5 月2011 年 12 月） 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 2 1.1.7 投资估算 本项目工程总投资 4738.45 万元，费用构成如下： 序号费用名称投资额百分比（%）估算说明 1住宅工程3225.668.07% 2小区配套基础设施797.5716.83% 3工程建设其他费489.6410.33% 4

10、预备费225.644.77% 5项目总投资4738.45100% 1.1.8 资金筹措 资金来源三个方面： （1）区财政预算资金 200 万元； （2）棚户区居民自筹 2903.04 万元； （3）项目单位筹资 611.41 万元； （4）申请中央补贴资金 1024 万元。 1.21.2 项目项目背景背景 1998 年，国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加 快住房建设的通知的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化， 逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要 求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币 化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场

11、，不断满足城镇居民日益 增长的住房要求。 2007 年 8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见（国发200724 号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房 困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住 房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 3 2007 年 11 月，湖南省人民政府发布关于解决城市低收入家庭住 房困难的实施意见（湘政发200730 号）指出，住房问题是重要 的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低 收入家庭住房困难。要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租

12、住 房房源，继续调整住房结构稳定住房价格，促进房地产市场健康发展， 要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职 责。坚持以人为本，执政为民。进一步健全廉租住房制度，改进廉租住 房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道 增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件， 在政策上进一步明确了住房改革的方向。 随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房 建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年， 中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取 得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是

13、居住在棚户区 的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有 1000 多万户家庭居住 在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修， 危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施 不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开 发价值。特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗 职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。 这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给 予一定的政策和资金支持。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 4 各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区

14、改造。 前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作，2009 年启动 了国有林区、垦区棚户区改造。2009 年 12 月 24 日，住建部等五部委 联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 ， 把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。按照文件的要 求，到 2012 年要解决 1540 万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过 国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住 房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项顺民意、 惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。 “让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和

15、全部国有工矿棚 户区改造的有力强音。 按照中央、湖南省、益阳市统一安排，大通湖区启动了国有企业及 工矿棚户区改造工程改造工作，决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项 目单位，建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。通过棚户区改造， 进一步改善大通湖区金盆纺纱厂 512 户棚户区职工家庭的住房条件和生 活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把 改革发展的成果惠及到广大人民群众。 2010 年 5 月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制大 通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告。 1.31.3 可行性研究范围可行性研究范围 （1）项目建设意义及其必要性； （2）建设地点

16、及建设条件； 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 5 （3）建设规划和布局： （4）建设内容及实施计划； （5）环境保护与节能节水研究； （6）项目组织与运行管理； （7）投资估算及资金筹措； （8）效益分析与风险评估。 1.41.4 项目编制依据项目编制依据 受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托，湖南城市学院规划建筑设 计研究院承担了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告 的编制工作。编制依据是： （1）大通湖区城镇开发整体规划； （2）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社； （3）工业与民用建筑可行性研究深度要求； （4）国家有关规划和建筑的条例规范； （5）国务

17、院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724号)； （6）住宅建筑规范（GB50368-2005）； （7）国家计委、建设部联合颁发的 建议项目经济评价方法与参 数； （8）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）； （9）住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户 区改造工作的指导意见（建保2009295号）； 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 6 （10）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有 工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）。 1.51.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表： 主要

18、技术评价指标一览表主要技术评价指标一览表 表1-1 序 号指标名称单位指 标备 注 1项目总用地亩33.35 1.1原有住宅用地（地块 1）亩27.53 1.2扩建住宅用地（地块 2）亩5.82 2项目区总拆迁量m229300 3棚改涉及居民总户数户512 4棚改涉及总人口数人1587 5新建建筑面积m237228 5.1新建住宅m235840512 户 5.1.1地块 1(原址新建)m230240432 户 5.1.2 地块 2（新地扩建） m2560080 户 5.2新建公共服务用房m21388 6建筑占地面积m26436 6.1地块 1m25316 6.2地块 2m21120 7建筑密度

19、% 7.1地块 1%26.0 7.2地块 2%28.8 8容积率 8.1地块 11.72 8.2地块 21.44 9绿地率 9.1地块 1%37.2 9.2地块 2%39.4 10总投资万元4738.45 11建设总工期月20 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 7 1.61.6 研究结论与建议研究结论与建议 1.6.1 研究结论 1.6.1.1 本项目建设符合大通湖区城镇发展规划。 1.6.1.2 本项目位于大通湖区金盆镇，距大通湖区市委、政府驻地 约10公里。小区地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址 合理。 1.6.1.3 建设地点选择及建筑形式符合大通湖区金盆镇市政建设

20、规 划要求。 1.6.1.4 本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中 和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其 处理措施，对环境无不良影响。 1.6.2 建议 1.6.2.1 本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门 给予大力支持，以使项目早日实施。 1.6.2.2 应尽快对新征场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质 情况。 1.6.2.3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞 好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。 1.6.2.4 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设， 物业管理与施工建设同步进行。 1.6

21、.2.5 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 8 第二章第二章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 2.12.1 大通湖区金盆纺纱厂概括大通湖区金盆纺纱厂概括 金盆纺纱厂位于美丽富饶的洞庭之滨益阳市大通湖区金盆镇， 前身为益阳市国营金盆农场纺纱厂，是当年益阳市国营骨干企业和纺织 业龙头企业。该厂成立于 1981 年 3 月，随着 2000 年全省拆场建区，该 企业也于 2002 年开始改制，同年，成立大通湖区金盆纺纱厂留守处， 负责原厂干部职工改制的善后事宜和社会事务处理，运转至今。金盆纺 纱厂改制后为湖南天恩棉业有限公司，是

22、湖南省公益形象示范企业、益 阳市农业产业化龙头企业、益阳市优秀民营企业，是集棉花收购、加工、 纺纱及棉花贸易、植物油生产、宾馆服务业于一体的民营企业。公司注 册资金 3256 万元，分别为湖南天恩棉业有限公司、益阳市金胜纺织有 限公司、南县新胜纺织有限公司等。公司年年被县工行、市农发行授予 AA 级信用等级企业。现已完成 400 吨打包机更新改造，拥有 2 条 96 型、80 型锯齿轧花生产线、28 台 100 型冲刀式、21 台 100 型皮棍式轧 花生产线，年可生产各种皮棉 12000 吨.纺纱生产规模 37000 锭（含气 流纺），年生产各种规格的纯棉纱线 6000 吨.其产品畅销全国、

23、供不应 求。 日产 400 吨的油脂厂、三星级宾馆正在筹建，预计 2008 年 11 月 竣工。董事长潘胜恩是益阳市人大代表、益阳市农业产业化龙头企业协 会副会长、益阳工商联常委、益阳市纺织协会副会长。公司志存高远、 不断进取建立了“公司+基地+农户”的经营模式，基地面积达 5.8 万亩， 厂房占地面积 35320 平方米，全厂干部职工 1233 人，拥有纺纱生产规 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 9 模 5.7 万锭，年生产各种纯棉纱线 1.2 万吨，带动了 13400 户农民发家 致富。为社会主义新农村建设作出了积极的贡献。 但是，由于企业前身国营金盆农场纺纱厂职工家属多、住房

24、条件差、 企业负担重，造成地区职工住宅棚户区问题一直得不到解决，大大影响 棚户区居民的生产和生活，同时，随着房屋使用期的增长，原国营纱厂 职工的住房条件也日渐恶劣，成为大通湖区亟待处理的老大难问题。 2.22.2 大通湖区金盆纺纱厂棚户区现状及特点大通湖区金盆纺纱厂棚户区现状及特点 2.2.1 棚户区现状情况 金盆纺纱厂棚户区是原国营金盆农场纺纱厂留下的家属区，棚户区 位于大通湖区金盆镇，占地 18360 平方米，现有住房建筑面积 29300m2。棚户区现有居民 512 户，1587 人，全部为原金盆纺纱厂职工 及家属。其中，原国营金盆农场纺纱厂再就业职工 1233 人。棚户区内 95%的住户

25、都属于较低收入家庭，家庭年收入不足 2 万元。金盆纺纱厂 棚户区每户平均住宅面积不足 60 m2，是典型的工矿棚户区。 金盆纺纱厂棚户区现状调查表金盆纺纱厂棚户区现状调查表 表 2-1 序号户型（单户面积）户数合计备注 1 44.522979 245.2251130 352.4954978 455.818010044 562.51489250 669.5422919 合计51229300 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 10 棚户区大部分住宅为上世纪 80 年代初建设的低矮平房，房屋装修 简单，普遍搭建杂物，采用公共厕所，使用功能极为不齐，房屋结构以 砖混、砖木为主，总体质量差。房

26、型为通走廊，无抗震设施，全部是空 斗墙的简易建筑。由于严重超龄使用，现混凝土构件严重碳化，钢筋外 露锈蚀，红砖风化，多栋承重墙出现不少洞穴，更有部分墙体出现宽度 为 5-30mm、长度为 3000-8000mm 不等的纵向裂缝，现已严重危及该区 员工、家属的生命财产安全。同时，棚户区居住环境脏、乱、差，严重 缺乏公共服务设施。 2.2.2 现状特点分析 经调查与分析，大通湖区金盆纺纱厂棚户区存在以下几个特点： 1、旧房屋房龄长、比例高。 棚户区房屋为上世纪七八十年代所建，旧房屋房龄长、比例高，远 远超过居住用房 25 年的最高使用年限。许多地方都是连片的旧屋、老 屋、简易房所占比例较高。且大多

27、地方公共配套设施差，人居环境恶劣。 2、房屋质量差、安全隐患多。 由于棚户区的房屋为 80 年代所建，所以砖木、简易结构的占 70% 以上，危险和严重损坏的占 85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隐患。 3、人口密度高。 据初步计算，棚户区人口为 1587 人，平均每亩达到 57 人。如此高 的人口密度的安置需要大量的资金和房源，这对棚户区改造来讲增大了 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 11 难度。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 12 2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求 住房问题是重要的民生问

28、题。党中央、国务院高度重视解决城市居 民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产 业发展的根本目的。2007 年以来，国务院多次召开专题会议，先后出 台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 、 关于推 进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件，其根本目的就 是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目 标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008 年底中央出台了十大 措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉 租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农 村危房改造试点” 。2010 年中央经济工作

29、会议 3 次强调保障性住房建设。 会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度” ，并强调“要加强廉租 住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。 ”实施大通湖区纱厂有限公 司棚户区改造项目，体现了党中央、国务院对老工业基地国有改制企业 棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、 “三个代表” 重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服 务的凝聚力工程，更是大通湖区各级党委、政府落实党中央、国务院宏 观经济调控政策的具体要求。 2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要举措 棚户区现有居民，多为低保户、工人、家属。在维持生活现状外， 根本没有经济实力购买城

30、区周围的商品房。实施棚户改造，首先惠及的 是广大棚户居民，采取各种拆迁安置办法，将他们从棚户区解放出来， 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 13 拆迁补偿结合相应的政策补助，能很好的改善、解决棚户居民的居住问 题。大通湖区金盆纺纱厂是龙头企业，为国家的经济建设做出了不可磨 灭的贡献，也为国企改革顺利推进作出了榜样。该厂有许多职工及其家 属居住在缺少安全感和舒适感的土坯房中，时刻面临着生命安全方面的 威胁，而部分职工甚至无房可居，严重影响了家庭和睦、社会稳定。解 决他们的住房困难，搬离棚户区、住上新楼房，是他们强烈的愿望，甚 至是几代人的期盼。总理温家宝在今年的两会期间说“我们国家的发

31、展 不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和 自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足 人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。 我认为，公平正义比太阳还要有光辉。 ”实施大通湖区金盆纺纱厂棚户 区改造项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务， 有利于帮助大通湖区金盆纺纱厂困难职工改善住房条件，提高生活质量， 使他们得到更多实惠，感受到党和政府的温暖。 2.3.3 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重 要意义 中央和湖南省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、 保稳定的重要措施。实施大通湖

32、区金盆纺纱厂棚户区改造项目，既可以 有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产 业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡 献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对 推动经济社会协调发展的意义重大。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 14 2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措 2010 年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发 展的通知 ，详细列出了 11 条措施，被称为“国十一条”。 “国十一条”文 件为 2010 年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击 投资性购房” 。具体

33、工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供 给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通 商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住 房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别 是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010 年政府工作报 告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的 基本住房需求” 。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了 中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产 市场平稳健康发展。 2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展质量和水平的客观要求 2009 年 1

34、2 月 7 日闭幕的中央经济工作会议提出，2010 年经济工作 的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内 需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为 2010 年经济工 作部署和发展的一项重要战略。会议还强调：“积极稳妥推进城镇化， 提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小 城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农 村的辐射带动作用，壮大区域经济。 ”推进城镇化的发展战略，将有助于 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 15 带动房地产、餐饮等多个行业

35、的发展，从而对经济平稳运行产生积极推 动作用。益阳区位优势明显，交通发达，素有“长株潭后花园”的美誉。 近几年，金盆镇公路建设速度较快，实现了与大通湖区及相邻各乡镇的 对接。在提高城镇品位、塑造城镇形象上，通过加大招商引资力度，走 经营城市之路。集镇区供水、排水、通讯、有线电视等基础设施不断完 善，正朝向规模化、商业化发展。但必须看到，金盆镇的城镇化发展水 平还不高。本项目的建设将有利于进一步完善大通湖区金盆镇整体功能， 促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱 无章、存在安全隐患的棚户区改造成适合居住的和谐新型职工生活区， 其环境保护和改造意义重大。 2.3.6 项目建

36、设是加快大通湖区经济发展，促进大通湖区经济增长的 需要 大通湖区近年来经济总量有了很大提高，但与周边兄弟地市相比， 差距仍然较大。棚户区改造项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对 国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52个百分点。因此应立足自力更生，加大工矿企业住房改造的力度， 精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、 生活水平 2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要 当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等 有效资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼， 提升容积率，实现了土地的节约集约

37、利用。同时，通过该区域土地开发 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 16 可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点 和新型特色产业。 综上所述，大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目势在必行，无论是 经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。 2.42.4 项目建设项目建设 SWOTSWOT 分析分析 2.4.1 优势 1、区位优势 金盆镇始建于2000年12月，其前身是原湖南省十三大国营农场之一 的金盆农场。地处洞庭湖平原，总面积45.96平方公里，人口18810人。 1962年11月由中共湖南省委批准单独建制。国营金盆农场正式成立。目 前，金盆镇辖15个行政村

38、。 金盆镇位于大通湖区南边，南与沅江市的阳罗乡、北大乡交界，北 接大通湖农场，东与北洲农场毗邻，西与四季红乡普丰乡接壤。 金盆镇地处大通湖区域，水路交通极为便利，出境经塞阳运河可达 湘、资、沅、澧四水，亦可经五门闸（大东口）过漉湖直通岳阳。陆路 交通上镇内公路与省市公路干线相通，村与村之间均有简易砂石公路相 通，均可通车。 金盆农场土地系洞庭湖区多次地质构造运动，加上湘、资、沅、澧 四水及长江挟持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤积而成。清光绪年间起， 境内东部露出小片浅滩，芦苇丛生。至清宣统（19091911年）时期， 境南、西部相继形成陆地。至20世纪20年代，玉成、善庆、有成三垸先 后形成。此后

39、，围堤并垸和农田水利建设不断进行，逐渐形成今日田畴 棋布，沟渠纵横的人为正向地貌。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 17 全镇地势低平。东、西、南三面地势稍高，中央部分和北面稍低， 平均海拔高26米。主要土质为河湖沉积物，土质疏松、自然肥力高。 属亚热带大陆性季风湿润气候区，冬季低温干燥，夏季高温多雨， 年平均降水量为269.4毫米，境内气候温和，热量丰富，雨量充足、宜 农、宜牧、宜渔，现以种植粮、棉、蔗为主。 2、环境优势 水与人们生活息息相关，水有调节气候、温度、湿度的作用，可以 优化人们生活环境。自然的临水生活历来都是古今中外所推崇的一种居 住方式。与水为邻、亲水而居更是人们

40、对健康生活和自然生活的向往和 追求。本项目地块毗邻洞庭湖畔，环境将是最大的优势。 3、政府支持优势 本项目为大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造建设项目，政府将给予极 大的关注和支持。本地区开发建设享受益阳市鼓励投资的若干规定 （政府令20036号）等文件规定的一系列优惠政策。 2.4.2 劣势 （1）项目处于大通湖区金盆镇，该镇经济欠发达，距离中心区较 远，不在核心商圈； （2）周边建设环境尚未成熟； （3）市政配套还需完善。 2.4.3 机会 （1）整个大通湖区缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区； （2）项目地处大通湖区金盆纺纱厂附近，为工人工作上下班提供 专业好文档 湖南城市学院规划建

41、筑设计研究院 18 里方便，带动周边其它地区的发展； （3）2006年湖南省提出启动以长株潭为中心的湖南35城市群建 设（即以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城 市群），益阳明确定位“长沙后花园”。 2.4.4 威胁 （1）大通湖区城镇整体规划有待完善，对项目的开展和持续发展 造成很大压力； （2）拆迁安置工作范围大，容易引发社会事件。 综上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件 充足，潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。 2.52.5 棚户区改造方案棚户区改造方案 1、要妥善解决以上 512 户住房问题，需新建住房 35840，需建 房土地

42、 34 亩左右。 2、现状地块棚户房占地仅 27.53 亩，整体工程在旧址上只能建设 432 套左右，尚缺口建房土地 5.8 亩需政府划拨。 3、该棚户区改造的拆迁和建设采取由东向西推进的办法，在取得 土地的前提下，可在 1 年内分批拆除现有棚户住房。2010 年 6 月拆除 厂区东面一片 5.82 亩的建设用地上的杂屋，开工建设 3 栋 5 层一梯两 户型 80 套安置房,拆除棚户区东面 210 户危旧住房，即：首先拆除建筑 面积 12500的平房和杂屋，其中，80 户安置在新建的 3 栋安置房中, 其余 130 户暂时安置在纱厂公共宿舍。 4、2010 年 8 月，在拆迁区开工新建 230

43、 套安置房，将棚户区剩余 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 19 的 302 户危旧住房全部拆除。 5、2010 年 10 月，在拆除剩余棚户区住户的土地上，开工建设 202 套安置房，将临时安置的住户迁回。 6、小区基础设施和公共服务设施的建设，根据房屋建设进度，同 步开展建设。由东向西采取先建道路，后绿化，再景观的顺序进行。将 原金盆纺纱厂棚户区建成中等规模的现代居住小区。 7、棚户区改造建 37228住宅预计需改造资金 4738.45 万元，资 金来源三个方面： （1）区财政预算资金 200 万元； （2）棚户区居民自筹 2903.04 万元； （3）项目单位筹资 611.41

44、 万元； （4）申请中央补贴资金 1024 万元。 8、拆迁安置办法： 项目建设选址在金盆纺纱厂棚区户区，都属建设用地，不足部分采 取区管委行政划拨。拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法： （1）棚户区改造以政府引导，专项资金补贴、住户补交差价、企 业自建和市场开发相结合的原则； （2）先建后拆、实物安置与货币补偿相结合、就地安置与异地安 置相结合的原则。 （3）棚户区拆迁采取奖励拆迁、自愿换房的办法。房屋拆迁按照 市场价值评估后货币补偿，按有关文件精神，每户每月补贴拆迁过渡费 300 元，最多补贴时间不超过 6 个月。 （4）棚户区先期拆迁户优先入住改造房。 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计

45、研究院 20 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 21 第第三三章章 需需求求分分析析与与建建设设规规模模 3.1 本本项项目目改改造造范范围围 原湖南益阳金盆纺纱厂职工家庭户 1223 户（含半边户） 。其中，有 房户 1135 户，无房户 88 户。有房户中居住在棚户区的有 512 户，大部 分为砖木结构的平方。现益阳市国营金盆农场纺纱厂已改制，原厂职工 无钱购买住房。住房质量越来越差，房源越来越紧张，矛盾日益尖锐、 突出。此次由益阳大通湖区金盆纺纱厂留守处统筹，针对原国营金盆农 场纺纱厂 512 户土木结构（棚户）平房户进行棚户区改造，实行就地安 置，共需新建住房 512 套。

46、本项目棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的实际 情况。在建设标准上，要参照益阳市经济适用住房或廉租房的户型建筑 面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础 上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。本项目 实施参照国家住房和城乡建设部及国家发改委等 5 部门联合下发的建保 【2009】295 号文件关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知 等有关规定。结合大通湖区总体规划 2007-2020和城市建设计划、 经济适用住房建设计划、土地利用年度计划，确定原金盆纺纱厂职工住 宅小区（棚改项目）设置一种户型：70户型，规划总户数为 512 户。 3.2

47、 项项目目需需求求分分析析 根据国家住房和城乡建设部及国家发改委等 5 部门联合下发的建保 【2009】295 号文件关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 22 、 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价 格意见的通知 （国办发200637 号） ，建住房2006165 号文件及国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号） 和湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 （湘政发200730 号）精神，为提高原湖南益阳国营金盆农场纺纱厂 广大老职工居住环境质量，进一步满足广大群众的基本

48、住房要求，确保 符合规定住房困难条件的城市低保家庭基本做到应保尽保。本项目户型 均为 100以下的小户型，共 512 套，居住人数 1587 人，总建筑面积 37228，其中住宅建筑面积 30240；配套设施建筑面积 1388。 3.3 项目建设规模项目建设规模 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目总用地面积 22243。总建筑 面积 37228，其中住宅建筑面积 30240，配套设施建筑面积 1388。 建筑占地面积 6436，一号地绿化率 37.2%，容积率 1.72，建筑密度 26.0%，停车位 32 个；二号地绿化率 39.4%，容积率 1.44，建筑密度 28.8%，停车位 10 个。

49、共建设住宅楼 18 栋，物管建筑 2 栋，住宅建筑均为多层砌体单元 楼。另建设社区所必须的休闲、活动、绿化场地及辅助设施。 湖南省益阳金盆纺纱厂棚户区改造工程地块 1：综合技术经济指标 目项数 量 计 量 单 位 人 均 面 积 备 注 居住户(套)数432户(套) 居住人数1296人 70 平米户型：432 户 专业好文档 湖南城市学院规划建筑设计研究院 23 户均人口3.0人/户 总建筑面积3162823.63 住宅面积3024023.33 建筑占地面积5316 住宅平均层数6层 建筑容积率1.72- 停车位32辆 总建筑密度26.0% 绿地率37.2% 湖南省益阳金盆纺纱厂棚户区改造工程地块 2：综合技术经济指标 项 目数 量 计 量 单 位 人 均 面 积 备 注 居住户(套)数80户(套) 居住人数291人 户均人口3.63人/户 总建筑面积560019.24 住宅面积560019.24 公建面积00 70 平米户型：80 户 住宅平均层数