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1、目录第一章 可行性研究总论2一、项目背景2二、可行性研究编制的依据及内容2三、主要经济指标4第二章 区域概况与项目概要5一、国内旅游业的发展现状分析5二、国内旅游业的发展趋势预测6三、区域旅游发展现状7四、大觉山景区概述11五、茶文化旅游背景12六、项目建设理由13第三章 旅游市场分析15一、旅游市场基本特征15二、旅游市场趋势分析15三、旅游市场远眺16四、市场定位分析18五、客源市场定位19六、市场细分20七、市场规模预测22第四章 项目位置和建设条件23一、项目选址23二、建设条件23三、相关政策24第五章 项目规划方案25一、分区原则25二、功能分区26三、分区规划26第六章 专项规划
2、35一、道路交通系统规划35二、给排水规划36三、电力电信规划37四、绿化规划38五、环境保护规划41六、安全保障体系规划42七、节水规划44八、低碳景区打造45第七章 经营管理与规划实施建议49一、茶场经营体制建议49二、旅游区管理体制建议50三、人才培训51第八章 项目实施进度规划53第九章 投资估算54一、投资估算54二、融资方案55第十章 财务评价56一、财务评价依据56二、财务评价的基础数据选择56三、财务评价指标57第十一章 风险分析58一、风险因素识别58二、风险程度分析59三、防范风险与降低措施61第十二章 结论与建议63第一章 可行性研究总论一、项目背景1、项目名称：资溪县大
3、觉山茶场2、项目建设地址：资溪县南源3、项目规划范围：项目规划用地总面积为125600平方米。4、项目总投资：1047万元二、可行性研究编制的依据及内容（一）法律法规依据(1)中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；(2)中华人民共和国森林法（2000年1月）；(3)中华人民共和国水法（2002年8月）；(4)中华人民共和国水土保持法（1991年6月）；(5)中华人民共和国城乡规划法；(6)中华人民共和国土地管理法.（二）技术规范依据(1)旅游规划通则（GB/T18971-2003）；(2)风景名胜区规划规范（GB/T50298-1999）； (3)风景名胜区管理条例；(4)旅游区（点）
4、质量等级的划分与评定；(5)旅游发展规划管理办法；(6)旅游资源分类、调查与评价（GB/T187922003）。（三）相关规划、文件依据(1)江西省风景名胜区管理办法；(2)江西省旅游管理条例；(3)资溪县志；(4) 其它相关法规、规范、文件，其它已审定的规划编制成果。（四）主要内容本项目可行性研究报告以资溪县大觉山茶场开发项目为基本研究对象，主要内容包括：（1）项目建设的背景和理由（2）市场需求分析和旅游规模预测（3）项目选址建设条件（4）项目规划设计方案（5）项目配套工程规划（6）企业管理、劳动定员和人员培训（7）实施进度建设（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析三、主要经济指标主要经济技
5、术指标表项目单位数量规划范围平方米125600建筑总面积平方米1756年均接待人数万人次11.75劳动定员人50总投资万元1047其中：固定资产万元991.66流动资金万元55.34投资利润率%4.3投资回收期年8第二章 区域概况与项目概要一、国内旅游业的发展现状分析改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：1、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。2、从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文
6、化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85，而游览购物仅占15。3、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。像敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅。旅游者停留时间较短，一般在2.5天3.5天左右，“一日游”也占有很大比重。4、自我服务的散客多，有组织的较少。旅游过程中，自带饮料
7、、食品的游客较多。5、旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是：先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游仍占主要地位。6、我国国内旅游的配套设施和服务设施进一步完善，各级政府和主管部门采取了不少措施，如改善交通、增辟景点、美化环境，修建规格不等的饭店，设立专门接待国内旅游者的二三类旅行社。二、国内旅游业的发展趋势预测随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，
8、带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。本世纪末我国国内旅游业的发展趋势是：我国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。下面我从几个方面加以分析说明：1、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。2、旅行路线由短途到长途发展，人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。3、旅游方式上单一化向多样化发展。今后人们的旅游方式由观光型
9、为主，发展到度假旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食家旅游等等百花齐放的局面。4、旅游人员构成中自费旅游的人数将逐步增加，公费旅游仍将占一定比重。公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。5、国内旅游业的服务设施和配套设施日趋完善。旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。6、国内旅游业在国民经济中的地位
10、和作用日益加强。在本世纪末，第三产业比重将达1/3强，国内旅游业在第三产业中将会有举足轻重的地位，随着它的发展，将会对我国经济发展起着巨大的促进作用。三、区域旅游发展现状1、江西省旅游发展趋势江西的对内开放走势日益清晰，区位优势正不断提升。江西人正努力地建造一座“立交桥”。这座“桥”互通的范围很大：长江三角洲、珠江三角洲和闽东南金三角。这几年，江西的软硬环境不断改善，发展思路不断深化，工业化、城市化进程明显加快，人称“江西现象”。全省上下思发展、议发展、谋发展的自觉性、积极性、创造性空前释放，心齐、劲足、人和，在中部地区崛起的形象正在确立，已经开始具备全面对接“长珠闽”、融入全球化的客观条件。
11、几年间，江西加快了基础设施，特别是道路交通建设。赣粤、浙赣高速公路已经开通，连接湖南、福建的高速公路也全线通车，江西“天”字形的高速公路网络已经形成，左右逢源，四通八达，具备了与三个三角洲无缝对接的可能。为避免与沿海地区产业同构，在对接过程中，江西始终甘当“配角”，尽量创造条件成为两个三角洲和一个“金三角”的发展腹地。目前，国内投资江西的省份大都集中在浙、苏、沪、闽、粤几省市，项目不大，但小而精、小而专、小而特，产业配套能力强，有利于吸引更大的项目和企业。“配角”的定位，无形中为江西赢得了更大的发展空间。 2、抚州市旅游发展趋势抚州具有2200多年的历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦
12、”的誉称。特色鲜明、底蕴深厚的“临川文化”孕育了灿若繁星的名人群体。抚州还有着一大批风景名胜区：天然氧吧资溪大觉山旅游区，资溪华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺”，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺等。抚州的旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州作为一个旅游业后起之秀，与全省其他设区市相比，旅游业发展起步较晚。但是抚州市的旅游资源丰富，历史源远流
13、长，境内人文、自然景观众多，旅游事业大有可为。近年来，抚州市旅游市场迅速扩张，游客量屡攀新高。3、资溪县旅游发展概述资溪县地处江西省东部地区，建县于明朝万历六年，总面积约1251平方公里，森林覆盖率达87.1%，拥有30万亩原始森林，是个天然氧吧。境内活动着20余种国家一二级濒危保护动物和生长着1498种各色植物类种，是镶嵌在武夷山西部的一颗绿色明珠。资溪县整体生态环境优越，旅游资源保存完好，为大规模开发旅游产品留有广阔的发展空间，可开发系列人文旅游产品、自然旅游产品和现代旅游产品，资溪旅游资源具有多元化开发潜力，可满足游客观光、休闲、体验、健康疗养等多元需求。近几年，随着国家对旅游业的大力支
14、持和政策指导，资溪县“生态立县”的决策得到了进一步的完善和发展，为当地旅游资源的开发提供强有力的政策保障。表2-1 资溪县旅游景区对比分析项目名称项目地址项目情况主要内容主要特点培育方向狮子山生态旅游度假村高阜镇度假村坐落在高阜镇的泸溪河畔，距县城13公里，于2002年8月开工建设，占地面积135亩，总投资1.5亿元，一期投资为5400万元。主建筑三幢互连式三星级大酒店，占地面积20000平方米。主楼是集大型会议接待中心、餐厅和各类桑拿、棋牌、KTV厅等多种娱乐项目为一体的多功能综合大楼。该度假村集古文化观光、商务会议、体育休闲为一体。扩大景区的范围，增加景区的水上娱乐项目。高阜镇古文化旅游区
15、高阜镇高阜镇是资溪县古迹文化旅游最为集中的镇区，而且生态环境良好，具有较高的旅游开发价值。目前，已开发狮子山度假山庄旅游区。古村古镇观光，水上游憩活动，生态休闲度假。古迹观光、生态度假、农事体验、古村风情旅游原生态古文化旅游新月民俗文化村乌石镇是江西省为数不多的少数民族居住地一。民族特色浓厚，民风淳朴。畲族服饰、歌舞、美食、宗教文化和独特竞技表演独树一帜。慕名前来参观、考察，旅游的领导、专家、朋友络绎不绝。品畲族美食,赏民俗风情,看绝技表演,观特色农业畲族风情贯穿于整个旅游之中。畲族民俗文化旅游胜地水上人家休闲山庄鹤城镇距县城1公里,总面积40亩，该山庄依程坑水库而建，30余亩的水面。游人可独
16、处一隅，悠然垂钓，也可到菜园采摘果菜，享受田园乐趣。垂钓、森林氧吧沐浴、农家菜果采摘等。特色餐饮以农家菜为主，现捕现吃。资溪县城的休闲乐园大觉山景区鹤城镇风景区总面积204平方公里，总投资10亿元人民币，景区按AAAA级景区标准打造。风景秀美，生态优良，交通方便，资源丰富。景区分为东北两大片区。东区以迄今1600年宗教文化特色为主体构成，北区以浩瀚如海的30万亩原始森林为中心。峡谷漂流、宗教朝、生态旅游。国家AAAA级景区法水温泉嵩市镇距316国道3公里, 境内密林修竹，古树参天，青山拥抱，幽溪环绕，空气清新。泡温泉、看竹海、吃罗非鱼。宜人环境，特色温泉，悠然垂钓，特色美食。温泉旅游度假胜地白
17、茶千亩观光园马头山镇资溪县香檀茶业有限公司现有有机白茶生产基地1000亩，茶叶良种育苗基地50亩，实行公司+基地+农户的运行模式，其下属源之源资溪生态茶场成为白茶标准化示范园。该公司已成功种植安吉白茶3000余亩，厂房1200平米，茶叶加工设备流水线一条，共投资450万元。集白茶生产、研究、加工、销售、观光为一体。扩大规模，建成资溪最大的天然白茶基地通过对资溪县旅游业发展现状的分析，可以发现资溪县的旅游资源分布还相对比较集中，且各个地块资源特色相对突出。而作为资溪唯一的一个国家AAAA级景区大觉山，目前还没有形成完善的配套服务设施，这就为大觉山茶场的开发提供了有利条件。四、大觉山景区概述大觉山
18、风景区，位于江西省东部、闽赣交界的武夷山西麓，东经11646，北纬2728，面积204平方公里，是“生态王国华夏翡翠”资溪县的核心区域。大觉山景区交通便利，316国道从门口通过，鹰厦铁路资溪站距景区仅7.5公里。京福、昌厦、济广高速公路通车后，从上海到大觉山也不过半天车程。著名风景区武夷山、龙虎山分别坐落在大觉山东、北两翼，旅游区位优势十分明显。大觉山野生动植物资源丰富，分布广，被专家誉为“天然氧吧，全国罕见的动植物基因库”。境内山清水秀，山峦苍郁峻拔、溪流清澈萦回，自然风貌原始，空气清纯，新鲜、气候舒爽宜人，以全国罕见江西第一的绿色植被，引起国内外等专家关注。 大觉山风景区成功入选“新赣鄱十
19、景”，可见其魅力所在。 大觉寺为大觉山的重要景点之一，地处大觉山旅游区内，距景区山门6公里，核心区域面积1.8万亩。佛、道、儒三教合一宗教朝拜胜地、驰名中外数百年的大觉寺，坐落在海拔1118米的莲花山天然石洞中。此洞深12米，宽60米，高6米，洞之深廓，世所罕见。莲花山山高奇峰独特，清澈的“聪明泉”，耸立的“双烛石”，威武的“将军石”，神秘的“宝塔”，幽静的“吕洞宾”读书洞，挺拔的“逍遥峰”，还有赋予传奇色彩的“龙床洞”、“水帘洞”、“神女石”、“不老松”、“神龟问天”、“双乳峰”等五十余个景点分布于大觉寺周围。 大觉山属中亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，更无台风，地震、泥石流等极端自
20、然灾害威胁。大觉山光照充足，年平均日照1596.7小时。气候温和，年平均气温16.9，年无霜期270天。雨量丰沛，年平均降雨量1929.9mm。大觉山七十二峰朝大佛，海拔800米以上的山峰占景区面积的19.2%，主峰高达1360米。景区内乔灌木、藤蔓、花草、苔藓、飞禽走兽资源丰富。据不完全统计，在1498种植物中，就有红豆杉、银杏等珍稀濒危物种45科123种。国家一、二级保护动物云豹、黑熊等4纲27目69科206种。实属当代存世不多、价值极高的生物多样性宝库。 五、茶文化旅游背景 茶文化是中国传统文化的重要组成部分,通常人们在旅游活动中对传统文化都有浓厚的兴趣。因此无论是茶文化的专项旅游,或是
21、在一次旅游活动中,恰如其分地安排一些茶文化的内容,如观赏茶艺表演、品名茶、观看茶歌茶舞、观赏选购茶具、品尝茶餐茶菜、自己动手学制茶学泡茶、参观和考察茶文化遗迹等等,都会给游客带来新鲜感、愉悦感,既增长了知识,又愉悦了心情,达到了探奇求知的目的。在旅游活动中充分利用当地的茶文化资源,把茶文化的知识性、观赏性、可参与性很好地与旅游结合起来,既可丰富旅游活动的内容和文化内涵,同时也宣传和普及了茶文化知识,弘扬了茶文化,促进了经济的繁荣与发展。六、项目建设理由1、有利于增强资溪县旅游的竞争力 资溪县虽然近年来旅游业发展速度较快，但是受到资溪县主要旅游资源分布状况、城市区位和基础设施条件限制，在新经济形
22、势下面临着客源被周边的旅游目的地分流，在江西旅游格局中处于弱势。为实现更大的发展，需要完善旅游吸引系统，实现旅游产品的多元化，需要有目的的发展一批高质量的新型旅游景区，延长游客（尤其是中远距离游客）在资溪县的停留时间。大觉山茶场的建设，加上大觉山景区的进一步开发，无疑能够与其他旅游接待单位一起为增强资溪县旅游的竞争力作贡献。2、有利于丰满资溪旅游形象作为抚州地区的重要城市，资溪县旅游项目相对比较单一。凭借其优越的地理位置，如果再能够创造性提炼资溪的文化特色与个性，将其适度融合到大觉山茶场内进行开发，大觉山茶场与大觉山景区则有可能成为资溪县未来旅游形象新的载体。3、有利于丰富资溪的旅游产品，提升
23、资溪的旅游地位近年来资溪县旅游业发展迅速，接待游客人次和旅游收入逐年增加，成果显著。现状游客在资溪县旅游一般只选择文化观光、生态观光、旅游中转为主，这就造成了游客游览时间较短，游客总体消费低的局面。因此资溪县旅游业发展要上新台阶需要重点发展度假休闲空间，达到延长游客逗留时间，丰富游客的闲暇空间，提高游客人均消费的目的。以此来达到丰富大觉山旅游形象的作用。在这种情况下资溪县选择开发大觉山茶场是一项高明之举。随着资溪县大觉山茶场的建成，它与大觉山景区相得益彰，必将带来可观的旅游收益，极大地提升资溪县的旅游地位。4、促进当地的新农村建设大觉山茶场在资溪县南源，该地块以山地为主，开发利用率低，植被良好
24、。随着大觉山茶场的开发建设，大批游客的进入，必将带动当地的居民投入到景区的服务中，完善景区的“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素，增加经济收入。这也为当地居民，为当地居住人口增加经济效益和社会效益，促进社会的和谐发展。第三章 旅游市场分析一、旅游市场基本特征国内旅游形式是从“观光游览”一枝独秀，到现在“探亲访友”、“度假休闲”等多种旅游形式并存。并且休闲度假产品也逐渐成为旅游市场的重要产品。度假者多以消闲、健身为主要目的，因此度假旅游往往对环境有着较高的要求，一般选择恬静、幽雅、旷野的环境，比如有滨水、森林、田园、园林、冰雪等类型的度假场所。目前我国的度假地以滨水度假为主。从目前国内已有的度假
25、地来看，度假市场一般存在以下几个特点：(1)客源市场构成中以周边近程游客为主。(2)客源市场具有明显的周期性（季节性差异、节假日）。(3)旅游形式上以散客和家庭团体为主。二、旅游市场趋势分析1、节假日及周末旅游的兴起城乡居民储蓄存额迅速增长，居民收入水平尤其是可自由支配收入水平在迅速增长，加之工作日缩短又为人们解除了出游成行的另一制约因素余暇时间的限制。目前，国内旅游市场已形成周末“潮汐式”及节假期间“井喷式”旅游市场态势。2、特色旅游的强烈需求在休闲方式多样化选择、个性特征迅速发展的时代里，旅游行为也表现为对特色旅游的追求，如“探险旅游”、“体育旅游”、“静养休闲旅游”、“自驾车旅游”等。特
26、色旅游的兴起与多重满足的需求并不矛盾，二者的内在指向是一致的，都是对模式化传统旅游方式的不满足，是现代旅游市场中旅游者需求多样化的表现，是旅游者个性特征的体现。3、对文化旅游产品的需求人们对精神生活的享受有了更高的追求，旅游者越来越强调精神文化多层面、多视角的需求。旅游不再单纯作为“游山玩水”的代名词，它本身所蕴含的文化属性，已越来越多地为人们所认识和重视，旅游业向文化深层次开发已形成一种趋势。4、对生态旅游产品的需求80年代中后期。随着可持续发展观念的形成，生态旅游概念逐步取代了绿色和自然旅游，并融入新的发展观，认为生态旅游是在自然旅游资源的开发和利用方面达到可持续目标的有效手段和途径。90
27、年代随着可持续发展概念的深入人心，生态旅游已成为实现可持续发展目标的旅游模式。三、旅游市场远眺1、潜在旅游市场因素剖析对旅游区项目潜在旅游市场的分析依据如下几点：首先是受到资溪县整体客源市场的影响。资溪县的客源市场分布集中于抚州地区，尤其是江西地区的东北部，以上海、杭州为主的长江三角洲地区、闽三角地区，以春游、秋游、生态旅游、漂流、宗教朝拜为主要目的；其次是资溪县旅游市场呈现出自助旅游、乡村旅游、短线旅游、运动旅游等新的发展特征，这必将影响到旅游区潜在旅游市场的开发。此外，影响旅游区潜在旅游市场的因素还包括：旅游区的开发定位；生态、度假、休闲等旅游方式的成熟；基础设施和旅游服务设施的完善；专项
28、旅游市场需求的增加；重大节庆、活动、赛事的举办；交通费用的降低；休闲时间的增加；总的来说，受制于旅游规划区旅游资源的类型和等级，在上述诸多市场因素的推动下，以及结合多年来资溪县旅游发展的总体趋势分析，可以预见围绕旅游区休闲度假、生态观光等专项展开的客源市场，将成为本项目的主要潜在客源市场；以农事体验、茶文化感受等为主要目的的客源将有可能成为旅游区的次要潜在市场。此外，伴随着资溪县大觉山景区功能的不断完善和提升，从而带来的分流市场将会成为本项目另一重要客源市场。2、旅游市场评估采用定性的方法可以作出如下评估：首先，旅游区旅游市场在资溪县都是一个有待开发的新市场，相对于其它景区如原始森林度假山庄、
29、新月畲族民俗村等景区而言，依托目前生态休闲度假旅游的良好趋势，其潜力无与伦比。其次，旅游区作为茶文化旅游定位开发，在资溪县目前还没有很多类似性质的旅游点，因此其目标市场定位将具有一定的优势。此外，对旅游区旅游市场的评估，必然要将旅游市场需求、供求和市场营销等考虑在内。一般来说，旅游消费、产品与市场均具有与日常需要用品很不相同的不定性、随机性与可塑性。旅游是一种好奇心消费，对于一个旅游景区来说，旅游新产品要层出不穷，吸引力要领先市场需求。高明的营销者常出奇制胜，以迎合市场、引导市场来开拓市场。四、市场定位分析1、旅游者年龄结构趋向年轻化在旅游大众化的过程中，旅游消费主体群的年龄结构发生了变化，中
30、西部地区表现为中青年所占的比例逐步增加，东部地区旅游市场向老年市场倾斜。不同年龄层的人有不同的社会表现，其旅游消费观念和消费结构模式必然不同，旅游行业应主动适应中青年旅游者增长的形势，适时调整发展战略，开发适销对路的产品，制定新的经营方式和策略。2、旅游主体参与意识增强当代旅游需求具有一个鲜明特征，那就是渴望参与的意识越来越强烈。与以往观光旅游相比，旅游者更希望自己是参与者。人们参与户外活动积极性的提高是近年来旅游增长的重要原因之一。3、文化动机、回归自然动机的强化工业革命带来了物质财富的巨大增长，但同时也带来了污染、噪音、拥挤等一系列问题，人们越来越希望返璞归真、逃离都市的喧嚣，走向清静、优
31、美、开阔、洁净的大自然。表现在旅游市场上，人们的消费行为也发生了巨大变化，追求淳朴、回归自然、享受自然的旅游动机在全世界范围得到了强化。4、度假旅游日益凸现随着社会经济的不断发展，从长远来看，国人的可自由支配收入和闲暇时间会大幅度增加，主要是带薪假期的出现和规范，真正意义上的休闲度假旅游将会出现并发展壮大。在这种情况下，观光旅游一枝独秀的局面必然会被打破，度假作为一种时尚，将会被国人接受和倡导，逐渐流行起来。同时，分时度假作为一种成功模式，将得到迅速推广，进而向居家方向演化。五、客源市场定位根据大觉山茶场所处的地理位置、区位条件和交通状况，以及当地旅游资源的特色，其客源市场从以下几个角主进行划
32、分。基础市场：主要以抚州市、南昌市的周末休闲度假游客市场为基础。根据对资溪县现有景区游客构成的分析，可以清楚地看到资源县的游客主要是来自抚州市、南昌市等周边地区的周末游客源市场，故本案依据联动效应确定以这些地区为旅游区的基础客源市场。重点市场：主要以长三角、珠三角市场、海西的中程游客市场为主。长三角、珠三角地区、海西经济发达交通便捷，人均可自由支配收入相对较多，而两地居民出游率较高，是各个景区、旅游区发展的重要客源市场。机会市场：泛珠三角地区和安徽、湖北等地，以及环渤海经济圈。泛珠三角洲地区的其它地市经济发展相对较慢，但都处于经济快速发展中，且这些地区人口基数较大，具有较高的市场潜力。环渤海经
33、济圈由于距离较远，交通受到一定的限制，应随着交通建设的加快逐步开发，也是本区的一个潜力巨大的客源市场。六、市场细分1、茶文化体验市场大觉山茶场势必吸引一批茶文化主题旅游爱好者到此进行一些茶文化体验活动，作为规划地的重要产品，结合休闲度假、生态观光等，将是规划地的一大市场。2、家庭休闲市场随着双休日、节假日、带薪假期的增加，人们的出游时间大为增加，并且出游时间灵活性更强，家庭出游时间比以往能得到更多的保证。收入快速增长，家庭小型化，出游负担相对较轻，出游能力增强。培养独生子女全面成才的愿望增强、投资加大，带领子女出游长见识的家庭明显增加。因此，以家庭为单位出游的家庭休闲市场将在长时间内成为规划区
34、的重点市场。3、学生旅游市场青少年需要放飞自由，旅游区可为青少年提供陶冶自然情操、缓解心灵压力的良好环境。还可以在这里了解农家生活，学到课堂上学不到的知识。春游、夏令营、秋游、冬令营等活动都可以在此举行，从而为学生提供实习考察基地。4、生态旅游市场“城市水泥沙漠”等医学理论成为人们渴望回归大自然的基础理论，旅游区空气清新，环境幽静，大气和水污染少，空气细菌含量少，是寻求良好生态环境的游客的理想之地。茶场可以吸引生态旅游者、户外运动爱好者等专项要求的客源群体。5、美食专项市场针对游客对于美食需求的增加，尤其是对具有一定特色的农家餐饮爱好的增强，应开辟专门针对客家美食的专项市场，形成非旺季的日常性
35、近距离消费市场。6、短期休假者市场这类市场旅游者的目的是离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣活动。多数旅游者选择目的地是看有没有自己喜爱的项目或满足自己特殊兴趣的项目。因此那些在茶场通过从事感兴趣的活动达到放松目的的人，就是重要的细分市场。七、市场规模预测通过对规划地游客市场的分析，可以清晰地看到茶场是大觉山旅游区的重要组成部分。因此，本案游客预测是以大觉山旅游区的游客接客情况以及鹤城镇的旅游接待人数为参考，以大觉山风景区的游客市场为基础市场，故在市场预测时参考同类型乡镇旅游接待情况，确定以2012年大觉山茶场接待人数1万人次为基数，近期随着基础设施的完善、新项目的开发和营销宣传的
36、启动将出现一个游客人数激增的情况，随后在中期增长率为30%-20%，远期增长率则会浮动于为15%-10%之间。表 年游客接待人数预测规划分期年度较上年增长率（）游客规划(万人次)近期2011年建设期2012年1.02013年1002.02014年1004.02015年305.2中期2016年306.82017年308.12018年209.72019年2011.72020年2014.0远期2021年1516.12022年1518.52023年1520.42024年1022.42025年1024.6第四章 项目位置和建设条件一、项目选址1、项目位置规划地位于资溪县南源，县城通往大觉山景区的公路旁边
37、。2、规划范围本次规划北以山坳为界，南以公路为界，规划面积约为125600平方米。二、建设条件1、区位条件资溪县地处江西东部，紧邻福建，居于世界旅游胜地武夷山和道教仙山龙虎山之间。距南昌约200公里在，距福州约400公里，距重要交通枢纽鹰潭70公里。鹤城镇是资溪县城关镇，位于江西省东部边缘地带，居赣闽交界的武夷山脉西麓，与福建省光泽县毗邻。全镇总面积154平方公里，其中耕地面积0.9万亩，山林面积19.3万亩，泸溪河穿境而过。 2、自然条件鹤城镇气候温和，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.6，年降水量1637.7毫米，无霜期271天。镇内旅游资源丰富,有赣鄱十景之一的大觉山景区、方家山景区和
38、九龙湖景区等。大觉山景区精品旅游项目有：大峡谷漂流、索道、高山湖泊度假、太空步廊、大觉者祭拜圣地等。方家山景区是一个集道教、自然景观为一体的风景旅游胜地，有龙潭、瀑布、原始森林等大小景点80多个。这些佳境中还有近40余种国家一、二级保护动植物，因此资溪县也被誉为动植物基因库。全镇每立方厘米空气含负离子420万个，亦被誉为天然氧吧。3、经济条件2009年实现国民生产总值4.26亿元，同比增长13.6%，财政收入3013.8万元，同比增长50.1%，完成招商引资8590万元，引进工业（旅游）项目3个，其中亿元以上项目（六郎伞业）1个，5000万元以上项目（康熊实业公司）1个，1000万元以上项目（
39、大觉山大闸蟹养殖）1个。农民人均纯收入达6000元,同比增长16.4 %。三、相关政策随着我国国民经济的健康、协调、高速发展，人民文化水平的提高及生活观念的转变和进步，我国的旅游业有了突飞猛进的发展。我国政府从中央到地方的各级部门和管理机构都十分重视旅游业，并把旅游业定为积极发展新兴产业的第一位。项目区所在地区为了加快富民强区的步伐，不断强化招商引资工作，完善了外商投资政策，出台了招商引资奖励等政策，以创造优越的招商环境。同时资溪县加快了审批制度改革，出台一系列的配套服务设施，增强了项目审批的透明度，提高了办事效率，进一步营造了“亲商、安商、富商”的良好氛围。第五章 项目规划方案一、分区原则
40、1、资源整合，实施精品工程原则国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。本规划区以生态观光、休闲度假为主体功能，则更要强调精品意识。因为休闲度假是较高级的旅游形式，目标群体也是较高层次的社会群体，不是精品就没有吸引力。2、生态保护，坚持可持续发展原则旅游开发与资源及环境保护相结合，以保护为前提，合理开发，有利于旅游资源、生态环境、生物多样性、文化多元性和本土性的保护，实现资源永续利用和旅游业可持续发展。3、各要素协同发展原则 脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造
41、独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。4、整体建设，分期规划原则 旅游区的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。但是在开发过程中，根据不同的需要，应该在建设的各阶段，制定相应的规划对建设实施有效的指导。5、效益性原则 开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。二、功能分区规划地整体空间设计思路为“一心、一带、三区”的功能
42、形态：形成人文风情与自然景观的融合，由动及静的特质对比。一心：旅游接待中心； 一带：入口景观带；三区：香茗飘香区、度假休闲区、自助采茶区三、分区规划 1、旅游接待中心位置范围：位于规划地入口区域和北侧的山坡之上，规划面积约为2050平方米。功能项目：游客服务中心、生态厕所、茶场大门、生态停车场功能定位：旅游咨询、旅游服务 、停车规划要点：（1）本区是旅游服务的核心，是旅游区服务形象的窗口，在整体建设上要讲求自然大方、风雅，布局合理。（2）大门规划设计在上山道路与VIP区的分叉路口，设计简洁明了，体现茶园气息，给人留下生态清爽的茶园印象。（3）突出茶文化的表现形式，增加茶文化的韵味，可适当地增加
43、这方面的景观小品。茶场大门 茶场大门作为外人对大觉山茶场的第一印象，应该加以重视，茶场大门的设计既要体现大觉山景区的特色氛围，又要不失茶文化的气息。可以考虑采用竹木材料构建而成，并邀请当地知名书法家题名。游客服务中心考虑到茶场内可利用土地面积有限，游客服务中心应当建设地简洁精致一些，游客服务中心的外形要与茶场的特色相吻合，采取古色或绿色的包装，并提供咨询、管理、接待等功能。2、入口景观带位置范围：位于茶场入口到游客服务中心的中间地段，全长450米左右。功能项目：景区绿化、茶园小品、茶经书籍雕塑、陆羽雕塑、特色交通工具功能定位：迎宾接待规划要点：（1）景观标志、雕塑和景观小品作为规划地的引景和点
44、景，精心运用各景观元素，使其合理搭配、优化配置，从而在视觉感观上给游客造成强有力的冲击，展示茶文化的独特魅力。（2）道路两边宜种植高大的乔木，以此将茶场与周边的山林划分开来。（3）由于道路坡度较陡，路边两边要设置好相应的警示牌，做好安全防范工作。（4）各种设施功能得到充分体现，布局和设计要充分考虑当地的风土人情，各绿化带间互相配合形成一个整体上的大景观。（5）特色交通工具采用牛车或马车，体现古色乡村的原始风味。陆羽雕塑陆羽雕塑规划设计在入口景观带之上，雕塑高约3米，立于石台之上，边上立碑，刻有陆羽生平简介。陆羽手捧茶碗，头略仰，目视远方，仿佛正品着新焙的紫笋，吟诵着他的旷世巨著茶经句：“紫者上
45、，绿者次；笋者上，芽者次”。茶经书籍雕塑茶经书籍雕塑位于景区与外侧公路的交界地带，是外人对大觉山茶场的第一印象，是大觉山茶场的对外宣传的一处重要窗口，因此显得尤为重要。茶经书籍雕塑以陆羽的茶经为根本，于通往景区的道路两侧设置两条木质结构的茶经廊，既能满足游客的文化需求，也能增加游客的游赏兴趣。3、香茗飘香区位置范围：位于游客服务中心后面的平整地块上，面积大约为7300平方米。功能项目：觉者山庄、觉者茶坊、品茗阁、露天风情茶廊、茶博所、茶叶加工厂功能定位：餐饮、制茶体验、鉴茶、茶疗、茶保健规划要点：（1）满足游客的餐饮要求，觉者山庄的菜肴体现当地的特色，多增加一些乡土气息浓厚的气氛，满足游客的口
46、感要求。（2）利用现资源进行统一规划改造， 建立一个集采集、制作、品尝、鉴定和疗养于一体的休闲体验功能区； （3）使游客亲历采茶、制茶的过程，明了茶叶制作的整个流程；在古雅韵致的建筑空间中静心品茗，感受茶叶的清香；欣赏茶艺表演，了解茶叶的各种功效。（4）反映与茶叶的历史和不同功能功效，供游客游憩欣赏，调动游客的情趣。觉者山庄觉者山庄规划面积约为350平方米。“斋饭能益寿，素食能养身”，一席斋饭，恰如苏东坡诗云“身如芭蕉，心如莲花。百节疏通,万窍玲珑”，可使人俗念顿消，身心气爽。斋食取材山野，多为笋、菇、豆、蕨，经过长期烹调实践，更是形成以素托荤、形神具备的菜品特点，自成一体。山庄可依据文献记载，提供各式清雅淡泊、奇峭瑰丽的景区形象菜。远期考虑扩大山庄面积，建设康食坊，规划面积200平方米，满足景区游客量增加的需求。餐馆用餐形式为自助式，食物材料齐备，游客需要自己动手制作，用餐时可在室内，也可到户外用餐。建设五谷亭，为茅草搭建的圆亭，共计五个，分别为稻亭、黍亭、麦亭、秫亭和稷亭。觉者茶坊觉者茶坊规划面积约为96平方米。设计时充分考虑当地乡村人对资溪茶叶种植发展的贡献和茶叶的不同用途和功效。