2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt

《2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt（122页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、长沙商业市场,A商业可行性研究及定位,南湖新城北部位于五一商圈延伸区域， 随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进，未来有纳入核心商圈的趋势,五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业营业面积超过50万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占长沙绝对领导地位。 南湖新城北部位于五一商圈的延伸区域。目前，区域北部西湖路、书院路沿线临街住宅几乎全部出租用作商业用途，未来随着商圈的发展和旧城改造的推进，有纳入核心商圈的趋势。,南湖新城,东塘商圈,五一商圈,五一广场,黄兴路步行街,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 从地缘关系来看，本项目位于五一商圈的延长区域,本项目距离五一商圈2公里左右，车行

2、距离3-5分钟左右，人行20分钟左右,春天百货,新世界百货,王府井百货,平和堂,坡子街,商业步行街,五一商圈,本项目,化龙池,太平街,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减,南湖路,酒 吧,1,4,5,6,7,2,3,湘江大道当前商业氛围单薄，北段以特色餐饮为主，再往下横向干道与之交汇的地方有少量生活服务商业，品质有限,铺王价格： 步行街商铺一般为79万平米，价高者超过10万平米； 成功因素： 商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃,黄兴南路步行商业街：北起司门口，南到南门口，全长8

3、38米，街面宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米，其中新建面积15万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 周边主要商业节点黄兴路步行街，休闲型商业人气火爆,店铺租金： 化龙池街酒吧最低月租4000元、最新一家年租13万，大致月租在400010000之间。75平米转让费25万，租每月12000元； 成功因素： 以历史文化街区为基础改造的特色酒吧一条街，吸引了长沙和外地众多小资,化龙池：历史文化街区，位于湖南省长沙市湘江东岸天心区古城区，紧邻长沙黄兴南路步行商业街。化

4、龙池原名“玉带街”，南起大古道巷，北止织机街，至今保留麻石路面。街区为古长沙善化县的城市缩影，善化县治自北宋开始到民国元年，一直附城南郭，与长沙县县治同城。,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 周边主要商业节点化龙池，酒吧街，历史悠久人气旺盛,店铺租金： 太平街靠五一大道进口，8平米商铺每月租金4800元。3层150平米年租6500一月.半年租7500一月，整售13.8万，空售12.5万。街中间酒吧360平米，55万元出售，640平米酒吧，月租2.5万元。潮流特区9平米，1500每月； 成功因素： 以历史文化街区为基础改造的特色湘楚文化艺术一条街。新旧结合，不仅吸引了大量工艺品作坊，也让

5、年轻人在期间特色酒吧流连忘返。,太平街：长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街。整治的同时保留了贾谊故居等旧址。街区沿主街有门店87个，经营面积近3万平方米，以名老字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主，吸引了脸谱艺术大师曾金贵、书画家陈羲明等一批著名人士入驻设立工作室。,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 周边主要商业节点太平街，酒吧街，逐步成熟中,湘江路是长沙一条沿江主要干道，8道车道的宽路，车流量较大，是长沙的主要交通干道 业态：以中低端鱼馆餐饮为主+部分集中的菜市场为主，分布零散，未形成商业氛围 现有商业体量约为3000平米，租金在220-250元/平月。主要提供

6、餐饮，形成长沙特色江边餐饮处,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 周边主要商业节点湘江大道，零星特色餐饮+日常服务商业,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 周边主要商业节点南湖路，大排档餐饮+日常服务商业,新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路，路一边正在施行拆迁建设 业态：以传统商业街铺为主，以餐饮、小百货超市、烟酒商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主 现有商业体量约为5000平米，集中新建路的两边，骨科医院一边商铺较多，主要经营餐饮、服饰、超市、医疗药店；建筑技工学校边主要是老商铺，经营较差，主要有五金建材、餐饮低端商铺，租金在70-80元/平月，依靠周边社区居民和学校学生形

7、成较旺的街道商业氛围,南湖路,书院路,湘江路,本 项 目,本项目商业的可行性研究：1、周边商业氛围 小结：本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业，景观型特色餐饮有发展机会,1、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会,1、五一商圈辐射力沿湘江大道迅速衰减辐射不到本项目,3、南湖路沿路商业氛围差，以低档商业街铺为主，主要经营大排档餐饮与日常生活用品为主,2、湘江沿路商业氛围差，主要由零星商业节点构成，未形成商业氛围，仅有沿线特色餐饮略成气候,本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景 规划解读沿湘江大道未形成商业走廊，除本地块外，集中于北部商务金融

8、区,区域整体定位以居住功能为主，打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段,本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景 已知未来供应北部华远金外滩，紧邻五一商圈，商业发展条件较本项目更为优越,现状,地缘优势：更靠近五一商圈 距离五一商圈5分钟距离；紧邻坡子街，太平街，预计一期启动商业共5-7万平米左右，其中3.5万持有经营,本项目商业的可行性研究：2、未来区域商业发展前景 小结：区域未来规划及发展也不利于本项目启动大体量商业,区域规划及发展同样不利于本项目启动大体量商业：,1、商业并非区域规划重点功能，且沿湘江大道未能形成规划中商业走廊,2、华远

9、金外滩比本项目更具有成为区域型商业中心的先天优势（与五一商圈的地缘关系更近）,芙蓉 广场,铁道学院,林科大,贺龙 体育馆,雨花亭,火车站,湘江二桥,橘子洲大桥,长沙主要MALL分布图,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自成中心的可行性 长沙MALL发展现状：05年兴起，同质化严重，成功者寥寥,万达广场,嘉信茂广场,阿波罗广场,百联东方广场,经营情况一般，部分店铺目前处于亏损状态,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查万达商业广场，徒有其表，超市+影院+街铺,万达商业广场内部商业价值现状： 业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难,地下 一

10、层,一层（L1）,二层（L2）,三层（L1）,四层（L4）,万达商业广场的怪圈：楼上电影院、超市火爆、但楼下商铺人流少，店面勉强支撑，更换率很高。人流都被吸引直接上楼消费，楼下内街铺缺乏停留的理由,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查阿波罗广场，综合性不强，服装零售为主,阿波罗商业广场商业价值现状： 业态单一，服饰占绝对比重，与百货商场同质，休闲名不副实,1F,2F,3F,4F,目前处于亏损状态,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查百联东方广场，意图打造精品MALL，较失败,东方百联当前商业价值： 传统商场设计，业态依

11、旧单一，服饰占绝对比重，少量餐饮,1F,2F,3F,4F,5F,B1,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自成中心的可行性 典型MALL盘查嘉盛茂广场，以超市为主，近期扩展为一站式家庭休闲场所,嘉信茂广场雨花亭周边常住人口50万，拥有长沙卷烟厂、市中心医院等众多大型企事业单位，接近20所大中专院校和30余个新型居民小区，是雨花区内人口收入和消费水平最高的地段,地下一层,一层,二层,三层,四层,嘉盛茂当前商业价值： 传统商场设计，流线不清，但综合性强，业态复合性强,本项目商业的可行性研究：3、依托MALL自称中心的可行性 小结：脱离成熟商圈启动MALL风险大，但周边新建高端居住区成熟后有望发

12、展小型购物中心,1、长沙MALL众多，但成功者寥寥 业态的综合性不够，休闲娱乐功能比重过低 即使依托成熟商圈人气依旧有限，脱离商圈风险更大,1、脱离成熟商圈启动MALL风险大 2、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心,2、雨花亭嘉盛茂的成功启示 周边中高端居住区及人群汇集，支撑区域型购物中心稳步发展,本项目商业的可行性研究小结： 1、本项目商业不足以消化近20万的总商业体量,本地块规划商业体量：19.2万建面单纯依赖商业消化困难,B、未来分析非区域商业中心 区域规划及发展同样不利于启动大体量商业,C、自成中心建设MALL的可行性分析 1、脱离成熟商圈启动MALL风险大 2、周边新建高端

13、居住区成熟后有望发展小型购物中心,A、现状分析商业价值断裂 1、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会，但支撑体量有限,本项目商业的可行性研究小结： 2、本项目商业定位建议：景观特色餐饮商业街区+辐射自身及周边新建中高端住宅区的中小型购物中心,组成A、景观特色餐饮商业街区 （1）商业价值基础：沿江已经存在特色餐饮商业 （2）景观价值最大化：景观对餐饮档次价值有提升,本项目商业定位建议：社区型兼顾外向型（主题商业）,组成B、中小型购物中心 （1）区域内该类商业物业当前空缺 （2）辐射自身及周边住宅区：超市业态为主,兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的

14、区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。,兰桂坊酒吧和餐厅大都在沿街面分布，餐厅、酒吧提供了意大利、法国、日本、韩国、泰国、印度、新加坡等国的特色美食。 下表为兰桂坊及其附近各国风味美食店,附：其中景观特色餐饮街区建议可参照香港兰桂坊理念 充分发挥长沙的餐饮与酒吧文化，以特色商业汇集人气,本项目商业的可行性研究小结： 3、本项目商业体量建议：1万平米左右,本项目商业体量建议： 预估约1万平米左右,1、满足规划要求 规划要求临江不允许建住宅,商业布局建议：如图所示,本项目商业的可行性研究小结： 4、本项目商业布局建议：沿江及考虑与其他公建裙楼结合设置,2、临街面占据 沿道路边设计或共建裙楼(十字

15、路口）结合设置，充分临街面,3、商业功能分解,B写字楼可行性研究及定位,本项目写字楼可行性研究：1、地块发展写字楼先天条件好 区域（位于滨江商务区）+地标级（昭示性强）+交通便捷,本地块发展写字楼的先天利好条件：,区域优势：滨江商务区 区域规划看好本地块发展写字楼物业的潜质,昭示性强：地标建筑（150-200M) 写字楼物业不同于商业物业，对商圈依赖度低，但更看重建筑的昭示性,交通便捷：城市干道网络 南北干道（湘江大道），东西干道（南湖路+过江隧道），上环线便捷,本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状 宏观背景：城市地位提升，经济加速发展支撑长沙写字楼市场长期看好,1、经济总量支撑

16、：长沙市近年来GDP总量和人均GDP持续稳健增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾,2、产业结构向好：长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼需求长线看好,3、城市功能升级：国家级两型社会建设实验区、长株潭一体化吸引力，增强长沙商务市场将加速发展,本地块发展写字楼的宏观利好背景：,本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状 地理分布：主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强,五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区； “三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈； 号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立 ，形

17、成了长沙传统的商务氛围街区,本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状 地理分布：其中中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布（五一大道、芙蓉路、韶山路）,本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状 产品现状：市场专业化程度较低，专业写字楼份额有限,依照本项目地块条件，重点研究长沙中高端写字楼市场情况,长沙中高端写字楼市场研究1：酒店写字楼 集中分布于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂

18、和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。,长沙中高端写字楼市场研究1：酒店写字楼 附属或配套星级酒店，以五星级为主，供应稀少，写字楼部分体量小，在5万以下,长沙中高端写字楼市场研究1：酒店写字楼 该类写字楼档次感强，价值实现高（租金、出租率双高）,典型酒店写字楼扫描： 运达国际广场喜来登姊妹楼,占地面积:11308.17平米 建筑面积: 31545平米 酒店级别：五星 写字楼情况:与酒店为姐妹楼 面积区间：138.71353.59平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调

19、、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3元/平米*天 物管：4元/平米*月 车库：地下400多个，地上100多个,运达国际广场入驻企业情况： 以大型企业为主，以房地产为主要类型,运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登 酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人 友谊咨询公司老总 运达的物管是一流动，在这里办公很安心，累的时候可 以去酒店健身、喝茶、休息很方便 光大期货总经理,运达国际入驻企业 以半层及整层租住为主,典型酒店写字楼扫描： 华天贵宾楼华天酒店附属楼,占地面积: 建筑面积: 酒店级别：五星 写字楼情况：6、9、10层 面积区间：100-450平方米 配置：原装三菱电梯、中央

20、空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3.5元/平米*天 物管：15元/平米*月 车库：,长沙本地五星级酒店，华丽宏伟的外立面，树立起高端的形象标志，五星级的服务配套,华天贵宾楼入驻企业情况： 大型企业为主，以软件科技产业为主要类型,这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好，物管做得很到位 华致酒业老总 我们楼下就有健身房，游泳池，棋牌室中午的时候可以去体验下，客户来就在办公楼的地方吃饭也非常大体面 明和产业株式会社,华天贵宾楼入驻企业： 隔间小，最小100-150，可打通,典型酒店写字楼扫描： 通程国际大酒店部分楼层写字楼用途,占地面积: 建筑面积： 酒店级别：五星 写字楼情况：11-

21、20层 面积区间：100-450平方米 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：3.8元/平米*天 物管：20元/平米*月 车库：,通程国际大酒店入驻企业情况： 大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多,每天都不用去外面找地方吃饭了，很方便，总部 来人了直接住在酒店里，交流方便 三星投资有限公司长沙办事处老总 在这里办公可以享受到酒店的服务，非常的好 三菱商事株式会社长沙分公司经理,通程国际大酒店入驻企业示例 24-300平米单位均有，可打通,酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处,运达国际以房产企业为主

22、，华天贵宾楼以信息科技为主，通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主,1979-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。 截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。 2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6%,酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升,酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企业，该类客户群体

23、正在增长中,酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升,酒店写字楼客户特征：一直未被长沙新兴专业写字楼分流，主要原因就在于严重依赖酒店的服务和配套,“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“ “大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”； “现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度

24、还是比较低的”,浦发银行长沙分行总经理,“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒店里就有这样的感觉，其他地方找不到”； “酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客户、方便员工、方便自己”,光大期货总经理,长沙酒店写字楼独特优势：服务与酒店配套，对于追求使用舒适度的客户而言吸引力较强，客户流向专业写字楼可能性小,酒店写字楼分析小结：一段时间内仍是长沙顶级商务客户的办公场所首选，优势明显,1、小众市场，独特模式：该类写字楼当前供应有限，嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段。,2、汇集长沙高端商务客户群：国内外知名企业驻长沙分公司或办事处多集中于该类

25、写字楼中，客户实力强劲，租金及成本承受能力强,3、该类客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场：心理需求严重依赖酒店带来的品质与服务档次,4、该类客户群近年有稳步增大的趋势，需求扩张，但整体客户群体仍相对有限,酒店写字楼：长沙顶级商务客户首选,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核心商务地带。,长沙中高端

26、写字楼市场研究2：高档专业写字楼 集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主,长沙中高端写字楼市场研究2：高档专业写字楼 外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强,长沙中高端写字楼市场研究2：高档专业写字楼 产品品质研究主要项目内部配置扫描,产品品质有限：建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型（5万平米以下），大堂普遍偏小,产品品质有限：硬件配置初级国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调,产品品质有限配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅,产品品质有限使用成本不高， 2.5-3.4元/月平，但能够提供的服务业也非常简单,1.2万,1、高档写字楼售价1.2

27、万/平 2、高档写字楼均租金约为2.5元/平天,长沙中高端写字楼市场研究2：高档专业写字楼 价值实现能力当前价格上限1.2万/平米，租金平均2.5,2.5元,1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢,06年前,06年后,长沙中高端写字楼市场研究2：高档专业写字楼 价值实现能力旧写字楼出租率较高，新写字楼出租率低,高端专业写字楼典型案例： 中天广场长沙当前在售专业写字楼最高端产品,中天广场入驻企业： 以大型企业为主，以金融、贸易行业为主,这里地理位置好、我

28、们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。 招商银行股份有限公司长沙分行,高端专业写字楼典型案例 定王大厦芙蓉路新供应写字楼,定王大厦入驻企业： 以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多,位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租 的面积段，就是配套差了点现在 招商银行股份有限公司长沙分行,高端专业写字楼典型案例： 中隆国际五一大道标志性写字楼,原名” 恒隆国际大厦“ 占地面积: 3975.000平米 建筑面积: 49841.000平米 主力面积：150-250平 层高：28层，

29、3.3米层高 配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖 租金：1.8元/平米*天 物管：威盛， 2.5元/平米*月 停车场：9163平约400位 大堂：50平 入驻率：90%,中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型,形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置好、 价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象 利郎商务男装总经理,高端专业写字楼典型案例： 顺天国际财富大厦长沙当年标志性甲级写字楼,入口气派,内装用材讲究、品质感强,外立面现代挺拔,占地面积: 7917平 建筑面积:78568平米 主力面积：150-300平

30、 层高：36层3.3米 配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：1.8元/*天 物管：深圳中航物业公司 2.8元/月平 停车场：地下停车场 400位 大堂：1500平有较多商业 入驻率：95%,顺天财富入驻企业： 以中大型企业为主，以咨询培训类、知名企业分公司或办事处、信息科技类为主要类型,在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我 们大公司的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有 高级餐管和酒店配套，很方便。 金网络置业长沙分公司总经理,高端专业写字楼典型案例： 湖南省文化大厦结构创新，韶山路当年标志性写字楼,占地面积: 6073.59平米 建筑面积: 45786.29平米 主

31、力面积：100-400平 层高：28层3.6米 配置：中央空调、日立电梯、中空LOW-E玻璃幕墙 租金：1.6元/*天 物管：保利物业3元/月平 停车场：地下加地上临时约500位 大堂：900平8.1米挑高 入驻率：95%,湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结合是其独有亮点,写字楼入口与剧院入口混杂,内装高档、科勒洁具,湖南文化大厦入驻企业： 以大型企业为主，主要以知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型,建筑比较显品位、保利是 个大品牌、下面是剧 院，还有很多中高档餐馆、很方便，租金也不高 比较喜欢 湖南通融投资管理有限公司副总,高端专业写字楼客户特征：以省内企业为主，行业集中在

32、金融投资、咨询培训、房地产、IT等类型中小型企业,高端专业写字楼客户特征：更多的关注写字楼的形象、配套、性价比,高档专业写字楼客户关注度： 形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升,高端专业写字楼客户特征小结：以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高有提升空间,“现在很多企业都想找形象高、配套好、有适合自己面积段的高写字楼，但是目前还是比较少”； “现在高档专业写字楼大堂、电梯、其他配套还是没有达到高档的水平、没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有享受高档的感觉”,用友软件湖南分公司总经理,长沙邦友置业顾问有限公司副总经理,长沙高档写字楼和一

33、线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大的提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力,“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，但是现在这些写字楼配套还是很不到位，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服 “像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒店里租还贵，但是配套和物管都不如华天”；,高端专业写字楼分析小结：仍有很大的品质提升空间，但客户群存在一定风险,1、近年发展快速。自06年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。,2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级

34、写字楼的中低层次。,3、价值实现相对高。甲级写字楼售价在1.2万/平米，租金在2-3元/天。,4、客户群风险存在。中小企业占到7成，关注性价比，虽有品质提升需求但不会贸然支付成本。,5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化,高端专业写字楼 仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险,本项目写字楼可行性研究：2、长沙写字楼市场发展现状 小结：根据市场现状结合地块条件，本项目更适宜发展酒店型写字楼，锁定长沙顶级商务客户群,本地块发展写字楼条件优越： 滨江商务区、地标级昭示性、交通便利,本项目写字楼发展模式选择： 酒店型写字楼，锁定顶级商务客户群,高端专业写字

35、楼 仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险,酒店写字楼 长沙顶级商务客户首选，客户群增长带来新机遇,五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚 新河三角洲。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。 滨江新城：总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商

36、务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。 南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区,芙蓉路,韶山路,五一大道,五一广场商务圈 五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务,文艺路商务圈 文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体,芙蓉路商务圈 以金融证券等金融行业为鲜明特性,文艺路,1,2,新河三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区,3,南湖新城：酒店金融区及滨江商务区。根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区,项目,4,滨江新城：根据政府的规划导向，未

37、来将形成新兴的商务办公聚集区,新河三角洲,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 写字楼进入快速发展期，规划商务区中的供应将逐步落实,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 未来供应总体量惊人，三大核心区域预计将有215万待消化,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 竞争日益激烈,2010-13年间，将迎来第一批超高层高端写字楼，仅为各商务区板块商务市场启动的前奏,预计此类2010年即可入市,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 小结1：与之相比城市+景观+地标的三重叠加是本项目发展写字楼的核心优势,本项目写字楼单项因素并不突出，但同时具备城

38、市中心+景观+地标价值，则是本项目独一无二之处 但该项优势仅为暂时领先，未来南湖新城其他地块写字楼启动该优势就将逐步被削弱,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 小结2：本项目写字楼建议定位国际甲级生态型写字楼，并配置星级酒店配套，体量预计在5万平米左右,本地块建议写字楼定位： 国际甲级生态型写字楼,1、必要配置满足目标客户需求偏好 结合写字楼配套（五）星级酒店,2、景观最大化写字楼产品功能独特化 引入生态概念，如庭院，花园，空气系统等,3、适当体量控制风险，5万左右 当前长沙酒店写字楼及高端专业写字楼建筑面积多在5万平米以下,附：生态写字楼概念打造参考,建立与众不同形象，牺牲部

39、分面积、打造办公公共区空中花园，空中花园的建设、LOW-E玻璃的使用等，向有市场前瞻性的生态写字楼靠近； 建设长沙市场首席生态系统写字楼，走差异化路线，赢得竞争，打破旧有成本价值衡量体系。,独有商务社区绿化，园林景观体系打造,健康办公新理念有氧、会呼吸的景观写字楼 以办公产品差异化进一步扩大优势，降低风险,本项目写字楼可行性研究：3、长沙写字楼市场发展趋势 小结3：本项目写字楼体量及布局建议超高层，十字路口处，充分彰显地标与景观优势,写字楼：地标建筑（150-200M）,1、满足规划要求 地块内必须有一栋不低于150M的公共建筑,2、充分的昭示性 十字路口，南湖路隧道出口处,3、最大化景观价值

40、 环向看景，270度无敌江景与岳麓山景,3、商业功能分解,C酒店可行性研究及定位,本项目酒店发展方向研究：前提 发展写字楼需要高端星级酒店配套；地块地段+景观支撑,前提1：本地块发展高端写字楼的需求 写字楼定位需要高端星级酒店作为驱动配套,前提3：景观支撑酒店高端化发展 湘江景观优越，当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店,前提2：地段支撑酒店发展 城市核心地段，距五一商圈近，交通便利,神农（5星）,通城国际（5星）,华天贵宾楼（5星）,华雅（5星）,喜来登（5星）,潇湘华天（5星）,皇冠假日（5星）,普瑞温泉酒店（5星）,明城国际（5星）,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状 地

41、域集中性强，多分布在芙蓉路上，部分分布在韶山路,典型高端酒店扫描：1、通程国际大酒店,通程国际大酒店是一家 5 星级酒店，位于中央商务区，距离火车站约 5 分钟车程。其业主通程集团还管理着位于长沙郊区的通程度假酒店，并且将在宁乡县新开业一家由 通程集团管理的水疗度假酒店。在运达喜来登酒店开业之前，通程国际大酒店在长沙 酒店市场上业绩排名第二位。,通程国际大酒店拥有一个可接待 1,000 位客人的大宴会 厅，并拥有精选的高档零售店铺，例如，登喜路和香奈尔。2006 年，酒店进行了部分翻新改造，并更换了所有多功能会议室的地毯。酒店计划于 2009 年进行部分翻新 改造，并打算在翻新改造后提升客房房

42、价。在实地考察期间，该酒店的客房面 积较小、状况欠佳。,典型高端酒店扫描：2、长沙华天大酒店简介,长沙华天大酒店是华天集团的旗舰店，华天集团目前在全国管理了 18 家 4 星和 5星级酒店。长沙华天大酒店为 5 星级酒店，位于长沙市市中心地区。该酒店拥有一座 独特的扇形大楼，叫做贵宾楼，楼内拥有最广泛的餐饮及娱乐设施。 从与长沙酒 店经理的访谈中得知，该酒店获得了较大部分份额的政府业务和高档商务需求。,2007 年年初运达喜来登酒店开业之前，该酒店是长沙业绩最好的酒店。,潇湘华天大酒店于 2007 年底新近开业，由华天酒店管理集团管理。酒店共拥有 598间不同类型的客房；大宴会厅的面积为 72

43、6 平方米，并有 4 间多功能会议室作为辅 助。广泛的餐饮设施包括 1 个全日营业的紫云宫餐厅、1 个食街餐厅、以及 1 个拥有36 个包间的中餐厅。由于与当地政府的良好关系，酒店获取了相当数量的政府会议 客源。,典型高端酒店扫描：3、潇湘华天大酒店简介,运达喜来登酒店开业于 2007 年 3 月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，运达喜来登酒店获取了大量的高档商务旅客及旅 游休闲游客。,值得注意的是，尽管 2008 年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇 湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提 高。我们认为，运达喜来登

44、酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊”国际酒店。,典型高端酒店扫描：4、运达喜来登酒店简介,明城国际大酒店位于长沙经济技术开发区，距离市中心 15 至 20 分钟车程。酒店开业于 2007 年 2 月，以欧式风格设计建造，设有 359 间客房，10 个会议室，广泛的 餐饮设施以及休闲娱乐设施。,作为长沙经济技术开发区内唯一的 5 星级酒店，明城国 际大酒店被认为是开发区内企业的较高档商务需求的最佳住宿选择。2008 年，商务 客源约占酒店总需求的 60%。,典型高端酒店扫描：5、明城国际大酒店简介,典型高端酒店扫描：6、神农大酒店,神农大酒店是一家 5 星级酒店，隶属于长沙烟草公司和长沙香烟厂。

45、酒店开业于1997 年，目前酒店已显得有些陈旧和过时。酒店在 2006 年和 2007 年对客房地板和 大堂吧进行了翻新。据说该酒店获取的大多数客源来自其母公司的商务和会议客源。,普瑞温泉酒店位于长沙市区西北方向的望城县，隶属于湖南出版集团。酒店于 2003年 11 月开业，配有 328 间客房，其中包括 14 幢别墅。酒店占地面积 600 亩，拥有 花园般的环境。,酒店还拥有丰富的会议设施及休闲娱乐设施，因而吸引了大量来自长 沙各类企业及政府机构的会议团队，此类需求约占酒店 2008 年总房晚需求的 60%。 由于该酒店远离市中心，因此酒店为顾客提供了往来市中心与酒店的穿梭巴士服务。,典型高

46、端酒店扫描：7、普瑞温泉酒店简介,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状 长沙高端酒店主要满足商务，会议，休闲旅游三大需求为主,需求特征分析： 商务需求：多数商务旅客来自国内，对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业制造业为主；主要需求来源区域为市中心和两大开发区；各级政府部门也是主要商务需求来源； 旅游休闲需求：由于长沙航线最多，较多旅游团队选择在长沙过夜后，前往湖南其他景点；长沙本地居民前往酒店娱乐消费、住宿的也较多。 会议需求：主要来自企业和政府相关活动, 此外长沙并不是国内或国际会议目的地，大会及展览需求相对次要，但整体呈逐年上升的趋势。 其他需求：其他客源包括长住客人、婴儿领养、以

47、及上述需求以外的其他少量需求。,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状 现有星级酒店多开业时间长，设备相对陈旧，品质感有限,当前长沙五星级酒店开业时间很长，距离最近的翻修也有至少3年以上时间,DAILY RNA：日房晚供给 DAILY RND：日房晚需求 OCC：入住率,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状 近几年长沙高档酒店整体供应量需求量，入住率下降,2007-2008年,2009年,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状 虽然入住率有所下降，但近几年高端酒店房价与收益基本额始终保持稳定,2009年第一季度,本项目酒店发展方向研究：1、长沙高端酒店发展现状

48、其中标志性的高端酒店入住率保持在50%以上，每间房收益基本在250元/天之上，收益实现能力较好,未来长沙高端酒店发展将向外扩散，集中在北城新河三角洲区域及南城省府一带，城市中心供应稀缺,本项目酒店发展方向研究：2、长沙高端酒店未来发展趋势 北城与南城新区将会出现相对集中供应，城市中心供应稀缺,本项目酒店发展方向研究小结： 1、本项目具备酒店发展的先天及后天双重优势,本项目发展星级酒店的必要性：发展高端写字楼的客观需求,先天优势： A、地段支撑酒店发展：城市核心地段，距五一商圈近，交通便利 B、景观支撑酒店高端化发展：当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店,后天优势： A、长沙高端酒店收益稳定，

49、城市核心区域酒店有品质升级换代空间 B、长沙未来高端酒店供应集中于北城南城，中心地带供应稀缺,本项目酒店发展方向研究小结： 2、本项目酒店定位建议：市中心五星级景观商务酒店，体量约3-3.5万左右，400-500间房左右,酒店定位建议：市中心-五星级-景观-商务酒店,酒店规模建议： 建筑体量约3-3.5万；客房数量约400-500间,规模参照长沙五星级酒店的平均规模标准,本项目酒店发展方向研究小结： 3、本项目酒店布局建议：与写字楼集成化，位于写字楼上层,写字楼,五星级酒店,酒店+写字楼共建地标建筑（150-200M） 酒店位于上层，景观优势+私密性,附：酒店+写字楼一体化参照案例 上海金茂大厦（