土地一级开发可行性研究报告模板和实例.doc

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1、1 XXXXXX 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 项目名称：项目名称：（说明研究的项目的全称）（说明研究的项目的全称） 委托方：委托方：（说明本研究报告的委托方名称）（说明本研究报告的委托方名称） 编制方：编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）（说明编制本研究报告的机构或个人名称） 编制作业日期：编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）（说明本次报告编写的起止时间） 2 目录目录 3 摘要摘要 摘要正文： （说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论） 南站欧式风情小镇核心区 摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名） 摘要日期：（编写摘要的年月

2、日） 4 编写说明编写说明 （说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源， 以及报告中使用的未经条查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理 可能带来的影响。本研究报告的使用范围） 5 XXXX 土地一级开发项目可行性研究报告土地一级开发项目可行性研究报告 一、一、 项目总说明项目总说明 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行 性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 二、二、 项目的界定与描述项目的界定与描述 1待开发宗地的产权关系及其他法律关系待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2宗地自然特征和区位特征宗地自然特征和

3、区位特征 3宗地范围内地上地下物状况宗地范围内地上地下物状况 4宗地所处的环境宗地所处的环境 5宗地实施一级开发后的状态宗地实施一级开发后的状态 6 三、三、 投资环境研究投资环境研究 (主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用 制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 ) 7 四、四、 市场研究市场研究 (按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有 大 量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、 供求关系、发展趋势等方面的理解。) 8 五、

4、五、 项目策划项目策划 1土地一级开发项目的开发深度土地一级开发项目的开发深度 2项目实施进度计划安排项目实施进度计划安排 3项目组织与实施方式项目组织与实施方式 4项目融资方式项目融资方式 5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 9 六、六、 投资与成本费用估算投资与成本费用估算 (这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项 目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资 概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土 地取得费用、 （2）地价款、 （3）前期工程费、 （4）市政基础

5、设施建设费、 （5） 公 共服务设施建设费、 （6）管理费用、 （7）财务费用、 （8）销售费用、 （9）开发 期 税费、 （10）其它费用、 （11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务 评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还 要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。) 10 七、七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 (这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一 级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目 收款计划（财务评价中现金流入部分）

6、 。土地价值分析应采用市场比较法、假设 开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础 数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收 益率、贷款利率等参数进行选择。) 11 八、八、 项目财务评价项目财务评价 (这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的 分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现 金流量分析、 （2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。 现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内 部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。 资金来源与

7、运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的 重要依据。 贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在 何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排 融 资计划。) 12 九、九、 社会评价社会评价 (社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行 分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益 费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工 程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能 主 要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产

8、生决定 性 的影响。) 13 十、十、 风险分析风险分析 (一般包括定性分析和定量分析： 定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平 衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要 风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。 敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最 悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的 控制。 定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化 对项目经济效益的影响进行定性分析。) 14 十一、十一、结论：结论： (可行性研

9、究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较 理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准） 、是否有 较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。) 15 附表附表 基本报表 1 全部投资财务现金流量表单位:万元 序号序号项目项目合计合计12. n 1 现金流入 1.1 土地出让收入 1.2 土地出租收入 1.3 持有期末净转售收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 2 现金流出 2.1 开发建设投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金及附加 2.6 所得税 3 净现金流

10、量 4 累计净现金流量 5 净现值(i= ) 6 累计净现值 1.开发建设投资中应注意不包含财务费用； 2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费； 3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.5、1.6、2.5 和 2.7 项； 4. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.5 项。 16 基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元 序号序号项目项目合计合计12.n 1 现金流入 1.1土地出让收入 1.2土地出租收入 1.3持有期末净转售收入 1.4其他收入 1.5长期借款 1.6短期借款 1.7回收固定资产余值 1.8回收经营资金 2 现金流出 2.

11、1开发建设投资 2.2经营资金 2.3运营费用 2.4修理费用 2.5经营税金及附加 2.6所得税 2.7借款本金偿还 2.8借款利息支付 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值(i= 6 累计净现值 计算指标:财务内部收益率、财务净现值 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.7、1.8、2.5 和 2.6 项。 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.4 项。 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表单位:万元 17 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表单位:万元 序号序号项目项目合计合计 12 . n 1 现金流入 1.1应得利润 1.

12、2资产清理分配 1.3回收固定资产余值 1.4回收经营资金 1.5持有期末净转售收入 1.6其他收入 2 现金流出 2.1开发建设投资出资额 2.2经营资金出资额 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值(i= 6 累计净现值 计算指标:财务内部收益率、财务净现值 注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。 18 基本报表 4 资金来源与运用表单位:万元 序号序号项目项目12. n 合计合计 1资金来源 1.1土地出让收入 1.2土地出租收入 1.3自有资金 1.4长期借款 1.5短期借款 1.6回收固定资产余值 1.7回收经营资金 1.8持有期末净转售收入 2资金运用 2.1开发建

13、设投资 2.2经营资金 2.3运营费用 2.4修理费用 2.5经营税金及附加 2.6所得税 2.7应付利润 2.8借款本金偿还 2.9借款利息支付 3盈余资金 4累计盈余资金 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.6、1.7、2.5、2.6 和 2.7 项; 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 2.3 和 2.4 项。 19 基本报表 5 损益表单位:万元 序号序号项目项目 12 . n 合计合计 1 经营收入 1.1土地出让收入 1.2土地出租收入 2 经营成本 2.1土地出让成本 2.2土地出租经营成本 3 运营费用 4 修理费用 5 经营税金及附加 6

14、利润总额 7 所得税 8 税后利润 8.1盈余公积金 8.2应付利润 8.3未分配利润 注: 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 58 项； 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 3 和 4 项。 20 基本报表 6 资产负债表单位：万元 序号序号项目项目 12 . n 1 资产 1.1流动资产 1.1.1应收账款 1.1.2存货 1.1.3现金 1.1.4累计盈余资金 1.2在建工程 1.3固定资产净值 1.4无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 2.1流动负债总额 2.1.1应付账款 2.1.2短期借款 2.2借款 2.2.1经营资金借款 2.2.2固定资产投资

15、借款 2.2.3开发产品投资借款 负债小计 2.3所有者权益 2.3.1资本金 2.3.2资本公积金 2.3.3盈余公积金 2.3.4累计未分配利润 注: 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。 21 基本报表 7 效益费用分析表单位：万元 序号序号项目项目合计合计 12 . n 1 效益 1.1 直接效益 1.1.1土地使用权出让转让价值 1.2间接效益 1.2.1 新增和改善基础设施价值 1.2.2 新增或改善公共服务设施价值 1.2.3 工商企业税费收入 1.2.4 回收经营资金 1.2.5 其他间接收益 2 费用 2.1开发建设投资 2.2基础设施经营费用 2.3项目管

16、理费用 2.4经营资金 3 效益费用比率 22 辅助报表 1 项目总投资估算表单位:万元 序号序号项目项目总投资总投资估算说明估算说明 1 开发建设投资 1.1 土地取得费用 1.2 地价款 1.3 前期工程费 1.4 基础设施建设费 1.5 公共配套设施建设费 1.6 管理费用 1.7 财务费用 1.8 销售费用 1.9 开发期税费 1.1 其它费用 1.11 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 3.1 开发产品成本 3.2 固定资产投资 3.3 经营资金 注:项目建成开始运营时，固定资产投资将形成固定资产、无形资产与递延资产。 23 辅助报表 2 开发建设投资估算表单位:万元 序号序

17、号项目项目开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资合计合计 1 土地取得费用 2 地价款 3 前期工程费 4 基础设施建设费 5 公共配套设施建设费 6 管理费用 7 财务费用 8 销售费用 9 开发期税费 10 其它费用 11 不可预见费 合计 24 辅助报表 3 经营成本估算表单位:万元 12 n 序号序号产品名称产品名称 开发产品成开发产品成 本本 结转结转 比例比例 经营经营 成本成本 结转结转 比例比例 经营经营 成本成本 结转结转 比例比例 经营经营 成本成本 1 2 3 4 5 6 7 8 经营成本合计 25 辅助报表 4 土地取得费用估算表单位:万元 序号序号项目项目金

18、额金额估算说明估算说明 1土地收购补偿费用 1.1搬迁补偿费 1.2一次性停产停业综合补助费 1.3设备搬迁安装费 土地收购补偿费用合计 2征地费用 2.1土地补偿费 2.2人员安置补助费 2.3地上物及青苗补偿费 2.4新增建设用地有偿使用费 2.5耕地开垦费 2.6菜田基金 2.7防洪费 2.8超转基金 2.9耕地占用税 2.1征地管理费 2.11其他征地费 征地费用合计 3农民居民拆迁费用 3.1拆迁补偿费 3.2搬迁补助费 3.3提前搬家奖励费 3.4拆迁服务费 3.5拆迁管理费 3.6拆迁评估费 3.7其他拆迁费 农民居民拆迁费用合计 总计 注：具体费用项目可根据实际情况增减，但增加

19、费用项目需有必要说明。 26 辅助报表 5 前期工程费估算表单位:万元 序号序号项目项目金额金额估算说明估算说明 1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 地上物清拆与场地平整费 7 其它 合计 27 辅助报表 6 基础设施建设费估算表单位:万元 序号序号项目项目建设费用建设费用改造费用改造费用合计合计估算说明估算说明 1 道路 2 上水 3 污水 4 雨水 5 天然气 6 热力 7 供电 8 电信 9 人防工程 10 市政管理用房 11 环卫设施 12 其它 合计 28 辅助报表 7 公共服务设施建设费估算表单位:万元 序号序号项目项目建设费用建设

20、费用估算说明估算说明 1 公园 2 中心绿地 3 中心广场 4 景观小品 5 公共厕所 6 公交车辆场站 7 其它 合计 29 辅助报表 8 其它费用估算表单位:万元 序号序号项目项目金额金额估算说明估算说明 1 临时用地费 2 临时建设费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费 13 其它 合计 30 辅助报表 9 销售收入与经营税金及附加估算表单位:平方米、万元 序号序号项目项目合计合计 123 n 1 出让收入 1.1 可出让面积

21、 1.2 单位售价 1.3 出让面积比例 2 经营税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 注: 当采用合作开发模式时，才需要计算 2.12.3 项。 31 辅助报表 10 出租收入及经营税金估算表单位:平方米、元/平方米、万元 序号序号项目项目合计合计 123 n 1 租金收入 1.1出租面积 1.2单位租金 1.3出租率 2 经营税金及附加 2.1营业税 2.2城市维护建设税 2.3教育费附加 3 持有期末净转售收入 3.1转售价格 3.2转售成本 3.3转售税金 注: 当采用土地出租经营模式或将部分土地用于出租经营时，才需编制此表。 32 辅助报表 11 投

22、资计划与资金筹措表单位:万元 序号序号项目项目合计合计123n 1 项目总投资 1.1开发建设投资 1.2经营资金 2 资金筹措 2.1资本金 2.2借贷资金 2.3预出让收入 2.4预出租收入 2.5其他收入 小计 33 附图附图 34 附件附件 35 第一章第一章 概概 述述I 1.1 项目概述1 1.2 可行性研究报告的编制目的3 1.3 可行性研究报告的编制依据3 1.4 项目效益分析4 1.5 特殊说明事项4 第二章第二章 项目的界定与现状描述项目的界定与现状描述6 2.1 宗地法律关系6 2.2 项目的自然条件与区位7 2.3 地上物状况10 2.4 宗地环境11 2.5 宗地开发

23、目标13 第三章第三章 投资环境投资环境14 31 海淀区经济介绍.14 32 海淀区大西山风景旅游区现状分析.14 33 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题.15 34 项目建设的必要性分析.16 第四章第四章 市场分析市场分析17 41 总体宏观经济分析.17 42 土地市场分析.18 43 旅游市场分析.19 44 北京市旅游饭店业发展的主要特点.26 45 竞争性项目分析. 第五章第五章 项目的策划和运作项目的策划和运作30 51 规划设计条件.30 52 项目组织结构与实施方式.31 53 拆迁补偿方式.31 54 项目实施进度计划.31 55 资金筹 集34 56 土地销售时间和

24、方式选择.34 57 收款方式与回款计 划.34 58 营销策 略34 第六章第六章 总投资成本分析总投资成本分析366 61 征地费.366 62 拆迁费.36 63 前期工程费. .36 36 64 市政基础设施及公共服务设施建设费.37 65 地价 款.40 66 管理费 用40 67 财务费 用40 68 销售推广 费40 69 开发期税 费41 610 不可预见 费41 611 资金使用计 划.41 第七章第七章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析.42 71 假设开发法测算土地市场价格.43 72 开发余值的分析.43 第八章第八章 财务分析财务分析45 81 销售收

25、入估算.45 82 成本分析.45 83 静态分析.45 84 现金流量分析.45 85 借款偿还.46 86 结论.46 第九章第九章 风险分析风险分析47 91 不确定性分析.47 92 盈亏平衡分析.47 93 敏感性分析.48 94 投资环境风险.49 95 资金风险.50 96 管理风险.50 97 政策风险.50 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价51 101 对就业效益的影响.51 102 对环境效益的影响.51 103 对政府财政的影响.51 104 对区域发展的影响.51 第十一章第十一章 结论结论53 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 1 第一

26、章第一章 概概 述述 凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景 旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三 大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示， 风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。 2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北 部地区总体规划、 海淀区苏家坨镇镇域规划、 北京市海淀区大西山 风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）、 北京市海淀区大西山风 景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获 得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规 划设计指标有关问题的批复（市规函【

27、2005】1553号），这为凤凰岭地 区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础 条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织 土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。 1.1 项目概述项目概述 1.1.1 项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 2 1.1.2 项目位置项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至 规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰

28、岭旅游设施 项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，公顷， 其中建设用地面积其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代公顷，代 征绿地征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。万平方米。 1.1.3 项目任务项目任务 项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政 基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整， 实行土地挂牌出让。 1.1.4 项目实施的意义项目实施的意义 整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。

29、在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发 挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。 项目的实施将具有以下意义： l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提 升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求； 2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 3 经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义； 3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈， 良好的区域

30、环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布 局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现 经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。 1.2 项目申请报告的编制目的项目申请报告的编制目的 为土地一级开发单位提供决策依据； 为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据； 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 1.3 项目申请报告的编制依据项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划（2004 年-

31、2020 年） 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关 问题的批复 （市规函【2005】1553 号） 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 4 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿） 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说 明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆2003808 号） 北京市非住宅楼房估价技术规范 （京国土房管拆2002646 号） 北京地价 项目区基础资料 拆迁、估价、市政预算等行业标准 1.4 项目效益分析项目效益分析 项

32、目建设期为 9 个月，回收期为 11 个月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为： 1、成本支出：项目总投资为 12553.24 万元。 2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35 万元。 3、利润：通过测算利润为 1100.11 万元。 4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率 10%折算，项目财务 净现值为 1004.4 万元，年内部收益率为 12%，项目在财务上可行。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 5 1.5 编写说明编写说明 1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文

33、件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 3. 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论。 4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 6 第二章第二章 项目的界定与现状描述项目的界定与现状描述 2.1 宗地法律关系宗地法律关系 1、宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地

34、，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷， 代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共 24.859 公顷。属于国有 土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 7 图 21：地块用地规划图 2、宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积

35、的 87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三 十年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 3、宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 2.2 项目的自然条件与区位项目的自然条件与区位 1、项目土地的自然特征 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 8 本项目总用地面积为 24.859 公顷，项目区比较规整，近似为长方 形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区 内没

36、有破坏性的大断裂分布。 2、项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山 清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水 院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区 不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与 丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个 良好的生产、生活和工作环境。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 9 图 22：大西山风景区位置示意图 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条

37、 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与 宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全 区总面积 426 平方公里。 总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道 路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 10 方米。项目用地位置范围示意图如下： 图 23：地块位置图 2.3 地上物状况地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差， 布局

38、混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生 活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变 的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的 87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租 用土地，租期 30 年。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 11 项项目目现现状情况状情况统计统计表表 序号 项目名称 数量 单位备注 一 项目总占地面积 24.859 公顷 二 应拆迁房屋建筑面积 1182.4 平方米拆迁公司

39、实地调查数据 1 厂房 1182.4 平方米拆迁公司实地调查数据 2.4 宗地环境宗地环境 1、自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季 炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温 16 摄氏度，一月份平均气温 3 摄氏度，7 月份平均气温 30 摄氏度，年平均降水 600mm，全年无 霜期 200 余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内 山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 2、社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是 IT 业成功人士，公司白领，及各行

40、业专家开会、办公、 旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。 3、市政基础设施状况 （1）交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。 市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 12 （2）市政设施现状 自来水：自打井水和海淀供水一厂供水 雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化 粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电

41、分别由昌平区 阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。 通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使 用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视：由海淀区有线电视局提供。 （3）周边大市政现状 北清路： 北清路一期敷设有 DN800 上水，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里。 北清路一期敷设有 DN500 中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 4、公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设 施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较 小

42、、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。 。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 13 2.5 宗地开发目标宗地开发目标 本项目完成后应达到：用地范围内的 “三通”（通上水通电、通路） 及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线 接至规划红线外。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 14 第三章第三章 投资环境投资环境 31 海淀区经济介绍海淀区经济介绍 海淀区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、 业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的 地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为北京

43、高科技的标志，海 淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。 32 海淀区大西山风景旅游区现状分析海淀区大西山风景旅游区现状分析 1、自然风光和民俗旅游 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景 秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地 区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然 的巨大商机。 2、丰富的商业资源 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集 在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现 在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。 3、优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游

44、区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有 明显的区位优势。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 15 周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上 地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将 对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是 IT 成功人士旅 游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术 研讨会、学术展示会的优选之所。 商圈环境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区 为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中 关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 4、丰富的旅游资源

45、海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居 住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良 好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 33 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制 和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有 形成大型的商业环境。 1、功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝 好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理 的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目项目申请报告 16 2、配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没 能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位 数量有限。 3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制