和泓集团呼和浩特市项目可行性研究报告 (3).ppt

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1、,和泓集团呼和浩特市项目 可行性研究报告,分析目录,1,市场环境,2,房地产市场分析,3,项目概况,4,产品定位建议,5,产品销售建议,经济预算分析,【内蒙古概况】 【呼和浩特市概况】,关于内蒙古，印象中是这样的,位处中国北部边疆，是西部大开发的重要省份之一。 面积118万平方公里；以蒙古族和汉族数量最多，首府：呼和浩特市。最大城市：包头市。 赤峰、乌兰浩特、乌兰察布、乌海、呼伦贝尔、通辽、鄂尔多斯等为自治区内主要城市。 建国后，以采矿、冶金和稀土为骨干的工业发展较快的省份！ 已探明矿藏60余种，稀土、煤、银等储量巨大。 全国重要的畜牧业基地。 草原面积居全国前列，大兴安岭林区木材蓄积量较大。

2、,之【内蒙古概况】,其实不尽然，它并非印象中那么简单！,内蒙古GDP实现9725.78亿，有望挺进“万亿”俱乐部。 2009年我国又有1个省份(安徽)加入“万亿GDP俱乐部”，至此，全国共有14个省份GDP总量超过万亿元。内蒙古去年实现GDP 9725.78亿元，排名第15位，距“万亿”身价仅一步之遥。 GDP增速八年领涨全国第一。 内蒙古自治区的人均GDP虽处于中游排名，但进入新世纪以来，内蒙古经济持续快速增长。据统计，2000年到2009年，自治区GDP年均增速达18.7%，远比全国平均增速高，2009年实增速更是达到16.9%，比全国平均增速高8.2个百分点，连续八年保持全国各省区市第一

3、位。,之【内蒙古概况】,另外,国家经济转型，产业升级，内蒙古领占鳌头。 国家抵御经济危机，投入经济建设，斥资4万亿救市。带动中国经济产业迅速升级，面临经济转型。于此同时，内蒙古发现大量自然能源，支撑工业链运转。内蒙古的工业发展成为国家经济发展大潮中的重要部分！,之【内蒙古概况】,内蒙古作为一支实力强大的潜力股，将成为国家未来发展相当重要的省份。,之【内蒙古概况】,总结,土地总面积为17万平方公里，建成区面积149平方公里 呼和浩特市辖4个市辖区、4个县、1个旗和一个国家级开发区。即玉泉区、新城区、回民区、赛罕区、呼 和浩特市金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县

4、。 2009年，全市有常住人口260.6万人，其中市区人口158.4万人，蒙古族人口20.1万人，其他少数民族人口 6.7万人。人口出生率9.9，死亡率11.6，自然增长率-1.7。居住着蒙古、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、 鄂温克、鄂仑春等36个民族。,呼和浩特作为内蒙古自治区首府,之【呼和浩特市概况】,呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心,经济中心 内蒙古重要的工业城市、我国重要的毛纺织工业中心之一确立中心地位。 现已成为一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙

5、牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的“乳都“。,之【呼和浩特市概况】,交通中心 立体交通枢纽支撑中心城市建设。 近年来，呼和浩特市交通发展很快，已初步形成了市内市外、空中地面互相配套的立体交通网络。乘火车、汽车极为方便。 呼和浩特白塔机场是内蒙古第一大航空枢纽, 航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市；呼和浩特市将成为我国西北地区重要的铁路枢纽，京包线途经呼和浩特市；呼和浩特市是45个国家公路主枢纽之一，驾车从北京到呼和浩特只需5个小时左右，省级大通道贯穿内蒙古全境。,政治、文化、教育中心 各大知名院

6、校，以及重点科研机构支撑捍卫中心地位。 现有内蒙古大学、内蒙古示范大学、内蒙古农业大学、内蒙古工业大学、内蒙古财经学院、内蒙古医学院等10多所高等院校。呼和浩特市还有中央、内蒙古直属和市属的多家科研机构。,之【呼和浩特市概况】,呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心,但呼和浩特市在迅猛发展的大潮中不断刷新自己， 其并非数据显示那般表面化， 我们应该用未来眼光重新审视呼市。,之【呼和浩特市概况】,通过对呼市的市场调查我们发现：,人口迅猛增长，为城市未来注入新鲜活力。,呼和浩特作为自治区首府的区位优势、人口锐增及政府一系列激励政策都推动着房价持续增长。近年来，呼和浩特市销售的商品房中，一些重点项目

7、50%左右为外地人购买，这一比例还在持续增长。 首府人口的锐增也构成住房的刚性需求。统计数据显示：近年来，呼和浩特市总人口增长迅速，到今年三季度，全市现居住总人口达280余万人，较年初增加8万人，增幅近3%。其中常住人口增加了4万多人，流动人口增加了3.85万人。,综述：城镇化步伐的加快和流动人口的不断涌入，为购房提供了客观需求，也刺激着房价不断上涨。,之【呼和浩特市概况】,城市热岛效应，奠定城市未来中心格局。,行政中心的搬迁不只是地点上的位移，它的转移将产生一系列的连锁效应，即其落户的区域将迅速成为城市政治、经济、文化等各类信息的热岛和集散地。何况首府行政中心有政务核心区、城市公园、商务中心

8、、城市交通枢纽、文教综合区、居住区、如意产业开发区等多个功能区。 品牌开发商和高品质小区的聚积使得如意板块迅速产生了“热岛效应”，这种效应是针对开发而言的。 行政东移、产业西进的城市功能布局无疑会加剧呼市的城市发展。正是基于这样的发展前景和心理预期，东河板块由昔日的僻静之地变化为“城市核心区”，成为众多房地产开发品牌企业抢滩登陆之地。,综述：热岛效应将加强城市中心化，如意板块由原来的交通和配套设施的相对简单到现在的日趋完善逐渐成为房地产开发的热点区域，其未来城市的发展在区域的带动下不可限量。,之【呼和浩特市概况】,高铁提速交通，拉近城市与未来的距离。,2012年呼和浩特乘火车到北京将缩短至3小

9、时，呼和浩特铁路局将于2012年建成高速客运通道，届时，呼和浩特至北京单程时间将从目前的10小时左右缩短到3小时以内。 到2012年，呼和浩特铁路局将建成高速的客运通道、大能力的货运通道和现代化客站、大能力货运站以及战略装车基地，建成时速200公里以上的高速铁路700公里，基本形成高速客运通道。2011年，呼和浩特铁路局将建成集包（集宁包头）第二双线，批量开行公交化动车组。 2012年建成呼和浩特、包头和鄂尔多斯间城际快速铁路，届时将形成三市1小时交通圈。横贯内蒙古东中西部的客运大通道也将初步形成，融入环渤海地区快速客运系统，呼和浩特至北京单程时间将压缩到3小时以内，呼和浩特、包头和鄂尔多斯与

10、广州、深圳地区实现“夕发朝至”，与关中、成渝地区实现“朝发夕归”。,综述：高铁不仅拉近了城市与首都的距离，也将促使城市中的产业格局发生巨大的变化，未来将不可同日而语。,之【呼和浩特市概况】,首先看各省会城市的房价，为呼市房价找准方向。,2009年商品住宅均价： 银川：均价3669元/平方米，同比上涨23.61。 乌鲁木齐：均价3650元/平方米，同期相比增长了15.72。 呼和浩特：均价3312元/平方米，同比增长了13.35%,无论从均价还是从涨幅上来看，呼和浩特市均处于较低势态，随着经济形式的扭转以及城市配套的不断完善，房价在未来也将发生巨大的变化，呼市今日已非彼日。,房价上升趋势明显，未

11、来空间无天花板。,之【呼和浩特市概况】,塞尚公馆 现均价5500 金隅时代城 现均价5000 万达广场 现均价5400 光大锦秀城 现在均价4500,再来看一下，目前市场上标杆项目的均价：,之【呼和浩特市概况】,最后我们从上述项目的价格浮动中，对市场有了更准确的认知。,塞尚公馆 首次开盘价3900 现在均价5500 再次开盘约7500 金隅时代城 首次开盘价3800 现在均价5000 再次开盘约5400 光大锦秀城 首次开盘价3900 现在均价4500 再次开盘约5000,由此看来，呼和浩特市的房价呈上升趋势，并且涨幅较大，较大的涨幅充分说明了呼市的楼市溢价空间没有天花板。,上述项目均处于阶段

12、性尾盘发售，价格数据对当前市场无法准确支撑，参考价值有限。,之【呼和浩特市概况】,综述：2010年的房地产市场将向二线城市扩张，呼和浩特市的房价基础较薄弱，在市场的聚焦下，加之城市经济发展的带动，城市房价将有一个突飞猛进的跃升。,之【呼和浩特市概况】,客群基数激增，未来将拉动城市内需。,1、随着旧城改造、城中村规划，加速了刚性需求客群向新城市中心靠拢。 2、内蒙古自治区矿业等自然能源的发展，带动着全省其它城市的经济发展，富起来的人出于对首府气质的向往，大举挺进呼市置业。 3、呼市作为首府，随着教育、交通等生活配套的日渐完善，吸引外来客群进入。 4、呼市周边区域矿产开发的加快，带动外来人口流动增

13、速。,综述：从长远来看，呼市经济总量不及鄂尔多斯，制造业能力不及包头，但服务业发达、文化教育水平较高，历史文化源远流长，科技水平较高，完全可以成为吸纳人才创业和居住的首选之地。,之【呼和浩特市概况】,知名开发商云集，促城市居住品质升级。,1、06年以前，呼市的楼市开发，以巨华为主的本土开发商担当主角。 2、06、07年，松江、雅世集团率先进入，为呼市的居住注入新的血液。 3、07年以后，品牌开发商绿地、金隅、光大以及万达进军呼市市场，全面带动城市居住品质升级。,综述：知名开发商的云集对产品的品质要求更加严格，越来越注重产品形态上的竞争，未来的呼市将是品质的呼市，客群对产品的要求也将大幅提升，知

14、名开发商效应也将带动城市迅猛发展。,之【呼和浩特市概况】,总结,1、呼和浩特市正处于高速发展时期，未来经济形势一片大好。 2、随着周边矿业的发展，城市辐射力加大，城市发展进程加快。 3、房价涨势明显，随城市的迅猛发展带动，将无天花板障碍。 4、在客群基数增大的同时，刚性需求与改善性需求主导市场。 5、品牌开发商的进驻，对产品品质要求提高。,之【呼和浩特市概况】,【宏观市场认知】 【区域市场研判】 【区域客群解析】,房地产开发购置土地情况,表2 购置土地情况表,小结： 1、09年购置土地面积相较08年有所上升，完成开发土地面积有所相对08年有所下降，说明2010年土地开发市场上拥有丰沛的储备基础

15、。 2、土地购置费比去年同期有所降。一方面说明去年以来的金融危机影响，开发商拿地更加谨慎，观望的同时增添了几分理性，更加注意看投资回报率；另一方面，表明2009年的土地价格上升。,土地层面,之【宏观市场认知】,2009年1-12月房地产开发完成投资情况,表1、2009年1-12月房地产开发完成投资情况,2009年112月份全市房地产开发完成投资1126587万元，与去年同期相比增长12.17%，占全市固定资产投资的14.1%。其中住宅完成投资745572万元，同比下降3.36%。其中经济适用住房完成投资9.86亿元，同比下降了39.47%。,开发层面,之【宏观市场认知】,表3 房地产施工情况明

16、细表,房地产开发施工与竣工情况,之【宏观市场认知】,房屋施工与竣工面积呈下降态势，而且竣工面积下降幅度较大。各类房屋新开工面积均呈下降态势，特别是办公楼下降幅度最大。房屋竣工面积降幅较大，办公楼竣工面积增幅较大。近年来，机关单位新盖办公楼，是导致办公楼竣工面积增幅较大的主要因素。由于全国房地产市场由热到冷的剧变，导致2009年呼市房屋新开工与竣工面积明显下降。,小结,之【宏观市场认知】,图3 不同价位新建商品房供求结构 单位：万平方米,不同价位新建商品住房供应面积供求结构,商品房供求层面,之【宏观市场认知】,图4 不同价位新建商品房套数供求结构 单位：套,不同价位新建商品住房上市套数供求结构,

17、之【宏观市场认知】,商品房供求层面,图5 不同价位新建商品房占比图 单位：%,小结 从图3、4、5可看出，当期上市、批准预售及成交面积和套数在25004000元/平方米之间的所占面积、套数比重数量大，说明客群集中于中低收入家庭。,不同价位新建商品住房预售面积供求结构,之【宏观市场认知】,商品房供求层面,商品房销售价格分析,图6 2009年商品住宅价格走势图 单位：元/平方米,小结 2009年112月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格4353元/平方米，全年平均增长了3.44%；当月与上月环比增长3.2%。其中商品住宅平均价格3312元/平

18、方米，全年平均增长了4.25%；当月与上月环比增长3.18%。,商品房价格层面,之【宏观市场认知】,住房价格指数分析,图9 2009年1-11月呼和浩特房屋销售价格指数增长情况,呼市房屋销售价格同比指数为103.3%，比全国70个大中城市平均水平低4.5个百分点，环比100.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.8个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居49位和39位。其中，新建住房销售价格指数是104.4%，比全国指数低4.7个百分点，环比100.8%，比全国指数低1.1个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居43位和35位；二手住房销售价格指数是100.2

19、%，比全国指数低6.6个百分点，环比100.5%，比全国指数低0.5个百分点。,之【宏观市场认知】,商品住房购买对象情况,小结 2009年112月，呼市销售住房114.55平方米，10503套。商品房购买对象本市区占75%，外地购买对象占25%。外地购买对象占整体客群的1/4,充分说明外地客群存在大大的挖掘空间。,客群层面,之【宏观市场认知】,09年3月份前呼市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降，但整体还是稳步增长；09年3月份以后，随着一线房地产市场的回暖，呼市房地产市场显现回升态势。各项指标

20、逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的品牌开发商来呼市投资增多，加速了整个城市化的进程。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳、健康的发展，因此，我们有理由相信呼市房地产将进入快速增长期，整体表现好于预期。,之【宏观市场认知】,呼市09年宏观市场总结,将延续09年态势，整体需求旺盛。 2010年，呼市的房地产市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续2009年的态势。预计2010年，呼市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落

21、，但仍保持增长趋势。预计2010年新开工面积350万平方米左右，其中住宅新开工面积280万平方米左右。竣工面积320万平方米左右，其中住宅竣工面积260万平方米左右。人均建筑面积达到32平方米左右。,呼和浩特2010年市场环境预测,之【宏观市场认知】,上述数据虽详实，但是我们认为它并不能代表呼市当下的市场。 由于城市发展飞快，数据的更新呈现一定的滞后性，并且在发展过程中城市的形态瞬息万变，因此，我们认为上述数据对市场的支撑是有限的。 为了对呼市市场有更进一步的了解，我们将根据市调过程中的亲见亲闻，对产品特性的深入挖掘，真实再现呼市市场。,之【宏观市场认知】,六个主要城区清晰划分呼市市场，高中低

22、端市场特色鲜明。,之【区域市场研判】,1、低端市场刚性需求为主，注重实质及实用率，小户型低总价受爱戴。 （以回民区、玉泉区、金桥开发区为主） 回民区做为呼市老的生活区以旧城改造为主，区域内多以中低端产品为主，而玉泉区以经济适用房、廉租房等为主，近些年玉泉区不断加大旧城区危旧平房拆迁改造和城中村改造开发力度，把拆迁安置、城中村改造、旧城区改造与建立廉租住房保障体系有机结合在一起呈现出良好的发展趋势。金桥经济技术开发区是首府“首”区赛罕区构筑大产业、培育大企业、发展大工业的发展载体，是集产、学、研、商贸、娱乐、仓储、金融保险、信息咨询等功能、综合型、现代化的新型开发区。现具备承载300-400亿元

23、大型项目建设的能力，发展潜力巨大，投资前景广阔。,之【区域市场研判】,玉泉区、回民区、金桥开发区标杆项目简析,之【区域市场研判】,玉泉区：以中低端项目为主 回民区：以低端项目为主 金桥开发区：以工业项目为主，住宅项目较少。,产品类型多为经济适用房 均价较低,商品住宅发展空间较小！,之【区域市场研判】,2、如意区以中高端市场为主，偏向于改善型需求。 呼市东部如意开发区是新兴的核心政务区。政务区所独有的公信力与权威感，同时高端品牌开发商多去集与此，其它区域无法相比。因此，即将建成的毗邻而居的东岸国际拥有一种无法言喻的尊贵感和安全感。这里还是呼市商务经济的黄金地段，拥有足够的升值空间，其地段价值明显

24、高出呼市的其它区域。 这一区域交通便利，景观资源丰富，周边配套设施在不久的将来也会变得非常完善。,之【区域市场研判】,如意区标杆项目简析,之【区域市场研判】,如意区：位处二环外，属呼市新兴区域。 未来的政务中心。 高层居多，容积率较大。 产品偏向于中高端。,品牌开发商多集中于此，以中高端科技产品为主，相关配套逐步完善，未来潜力无限！,之【区域市场研判】,3、新城区以高端产品为主，中端产品为辅。 新城区，交通便捷作俑繁华 目前的呼和浩特市新城区，除了众多大品质楼盘云集以外，便利的交通，良好的居住环境成了人们的理想居住之地。如左右城、阳光诺卡等。,之【区域市场研判】,新城区标杆项目简析,之【区域市

25、场研判】,新城区：项目大多集中在成吉思汗大街两侧。 前期以多层、洋房、别墅为主。 后期以高层为主 产品偏向于中高端。,作为城市的核心区域，是规划中的富人区，未来升值潜力巨大。,之【区域市场研判】,赛罕区以中高端需求为主，中低端产品为辅。,赛罕区不论从面积还是人口上都居呼市区域板块之首，交通、医疗、商业等方面的配套也相对成熟，这导致赛罕区的土地价格成倍的增长，楼盘价位也是名列前茅。赛罕区的升值潜力巨大，是赛罕区是居住投资的首选。,之【区域市场研判】,赛罕区标杆项目简析,之【区域市场研判】,赛罕区：位处二环内，核心城区 前期产品以高层、多层为主， 后期以洋房、普宅为辅 属中高端产品相对较集中区域,

26、但是，赛罕区土地相对饱和，土地储备较少，后续发展将陷入缓慢。,之【区域市场研判】,总结,1、呼市区域划分清晰，以赛罕区和新城区为核心区域，赛罕区配套成熟，但区域内土地饱和，发展空间较小，竞争显弱，新城区为规划中的富人区，发展潜力巨大；如意区位高速发展区域，品牌开发商云集，产品竞争激烈；玉泉区、回民区与金桥开发区以经济适用房为主。 2、市场中高低端产品特色鲜明，城市西部为低端产品市场、南部是中低端市场，东北部为中高端市场。赛罕区以中高端产品为主；玉泉区与回民区以主要发展中低端产品；如意区主要以中高端产品为主；新城区以发展高端产品为主，中端产品为辅。,之【区域市场研判】,首先，我们来看一下09年市

27、场调查统计。,之【区域客群解析】,接受调查的对象中有将近一半的人认为目前的房价在自己接受的范围内，说明有购房准备的人大有所在。也有1/4左右的人认为房价已经高得无法承受。 一半以上的人认为今年的房价将继续上涨，对市场的恐慌性比例较大，有助于促成成交。,之【区域客群解析】,此调查在呼市进行，未购房者占大部分比例，客户挖掘空间较大。 持有一套住房与无房者占大比例。,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,之【区域客群解析】,被访者中选择“其他”选项的人是最多的，但对于“其他”选项中的具体分类难以统计，其中可能包括一部分

28、不愿意透露相关信息的人存在。其次多的是私营企业的工作人员，为75人，“工商、税务、公务员”和“国企、科研教育、文艺”也有57和52人。以上职业客户基本涵盖本项目的目标客户群，具有比较大的参考价值。,之【区域客群解析】,从右图可以看出，对于“物业管理”、“建筑质量”、“朝向、通风、采光”和“小区周边环境、整体形象”的人数都非常多，说明需求端更加关注楼盘的软硬件产品问题，而忽视如品牌等附加价值。,客户特征及需求,之【区域客群解析】,现有住房以两居和三居为主； 多层产品受欢迎，高层产品的逐步接受； 客户购房更希望一步到位，一居的需求较小； 对于“物业管理”、“建筑质量”、“朝向、通风、采光”和“小区

29、周边环境、整体形象”的人数都非常多； 50%的受访者接受现在的房价，同时认定2010年房价继续上涨； 54%的受访者拥有一套住房，面积在90-140平米之间； 80%受访者在2010年有置业打算； 客户购房更希望一步到位，一居的需求较小； 低总价的需求较多； 购买房屋多用于自住改善。,根据上述数据的统计，可看到呼市的客群有如下特征：,之【区域客群解析】,但，呼市迅猛发展的房地产市场所导致的数据滞后性， 已经远远不够支撑我们对房地产市场的准确判断。 欲将对市场有更理性的预判，还需进一步了解更多的细节。,之【区域客群解析】,1、城中村改造、旧城改造导致刚性客群增加。 是旧房与城中村改造造成的刚性需

30、求。近年呼市城区面积不断扩大，平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多，以低总价，紧凑型户型为主; 是城镇化过程中新增城市人口的需求。 是结婚家庭购买住房的需求愈来愈强；因此，正是因为刚性需求的支撑。,2、改善性和升级性住房的比例不断增加，对产品的舒适度要求越来越高。,通过深入市场了解，我们将呼市的客群特征总结为以下几个方面：,之【区域客群解析】,客群以当地的私企老板、政府部门、企事业单位为主，多数为二次置业，而产品的选择也偏向于当地市场的中高端产品，以舒适性改善性住房为主，喜欢大餐厅，大主卧，大客厅，对物业已开始重视，如东岸国际、塞尚公馆、兴泰御都等。 （巨海城的销售员告诉我们，前来购房的客户

31、分两个极端，分别为对总价低的紧凑型户型青睐的年轻人，以及一般拥有两套住房以上，对居住有升级需求的人。）,3、呼市文化教育中心的优越性。,4、外地客群快速增长。,之【区域客群解析】,呼市做为内蒙古的文化教育中心，吸引着许多周边地区的人们，为了子女能来呼市读书，陪读买房不断增多，多以低总价，小面积为主，同时也会促使房地产市场全面上扬。 （通过与金汉御园销售人员聊天获知，大部分外来大学生毕业后一般会选择在当地工作，并购买房产。）,呼和浩特市经济的持续增长，房价在稳步的增长，做为首府的投资升值性突显。2009年市外的置业者购房同比增长30.1%。外地人群购房正在成为支撑呼市住宅市场发展新的增长点。 （

32、兴泰御都的销售人员向我们介绍，作为鄂尔多斯的开发的项目，一期的产品主要购买力集中在鄂尔多斯东胜区的该集团内部认购，另外包头、集宁、巴盟等也前来项目选房，外地客户大约占50%以上。）,5、客群对物业与产品质量的要求有所增加。 （走访兴泰御都、左右城时，销售人员告诉我们，很多客户会拿北京的楼盘和他们的楼盘作对比，反映了客群对质量的需求日益增加）,6、客群对价格的接受度不再敏感。 （东岸国际、塞尚公馆以及金隅时代城的售楼人员向我们介绍，很多客户在选择房子的时候表态，只要品质过硬，价格不成问题，贵点没问题。）,之【区域客群解析】,3,项目特性,【区域交通环境】 【地块特点】 【环境资源及配套资源】 【

33、竞品项目分析】 【项目SOWT分析】 【项目方向初判】,占地面积340亩，项目处于呼和浩特二环内市中心新城区，西靠哲里木路，南临成吉思汗大街，北近北二环，东至兴安北路，其中成吉思汗大街为呼市主干道，周边道路通畅。,之【区域交通环境】,3,项目特性,本案地块,之【地块特点】,3,项目特性,地块所在的成吉思汗大街原为呼市规划的富人区； 地块正南是呼市标杆高档楼盘“阳光诺卡”，成熟的客群以及社区氛围，给地块周边项目铺垫了较好的基础保证； 地块东、南两面都不临主街， （西面临街），入则大隐，出则繁华，修养生息； 背靠青山，面南成吉思汗大街，上风善水，因此更适合做中高端产品。,南门,东门,南临成吉思汗大

34、街,北侧山水小区,之【区域交通环境】,3,项目特性,公安部家属楼,中石油大楼,山水小区底商,成吉思汗大街周边原规划为呼市的富人区，是呼市新城区的主干道； 周边教育：交通学校、内蒙古工业大学、内蒙古财政职业学院、内蒙古财经学院、内蒙古水利学校、市师范学校、内蒙古邮政培训中心、土默特中学、呼铁七小； 周边医疗机构：二五三医院、复兴医院、新城区医院； 文化娱乐场所：呼和浩特游乐园、内蒙古体育场馆、赛马场、北郊公园； 政治中心：新城区政府； 北倚大青山，上风善水；视野开阔。,之【环境资源及配套资源】,3,项目特性,新城区区域总况,之【竞品项目分析】,3,项目特性,在呼市四个大区中，新城区的繁华程度仅次

35、于赛罕区，而赛罕区的项目基本存量不多，又处于饱和状态，因此新城区自然就成为二环内的最热区域； 虽然随着市政府的东迁，如意开发区前景看好，但城市配套还需几年成熟，新城区成为二环内城中心的成熟区域； 新城区内从高等院校到中、小学周围林立，呼市大型文化娱乐场所，医疗机构均在在本区域内； 成吉思汗早已被政府规划为城市富人区，如阳光诺卡、左右城、天骄领域是呼市最早的私家车业主购房项目，06年阳光诺卡开始销售，09年初左右城开始销售，项目品质也成为呼市的标杆产品，呼和佳地作为中高档项目，由于售价稍低，因此销售速度一直很快。,新城区稳居呼市二环内发展前景最好的区域之榜首,未来两年即将在新城区东北位置的巨华世

36、纪城，占地约400万平以上，会带动整个区域，对本案项目拉动巨大。,北二环未来发展潜力巨大,新城区区域总况,之【竞品项目分析】,3,项目特性,区域内调研范围确定及位置,之【竞品项目分析】,3,项目特性,项目地块,新城区政府,未来两年开发项目 巨华世纪城 400万平以上,之【竞品项目分析】,3,项目特性,重点竞品项目市场表现,之【竞品项目分析】,3,项目特性,但是随之而来的是不可避免的市场同期竞争 如何突破竞争重围，在市场环境中脱颖而出，成功占领市场，赢得 品牌口碑，是我们要重点研究的问题。 我们从市场表现突出的个案中寻找突破点。,之【竞品项目分析】,3,项目特性,重点竞争个案选取原则,选择区域中

37、已在市场中获得一定的认知度,并且与本案关系最为紧密的项目作为重点个案的分析项目 区域市场中总建筑面积达到20万平方米以上，入市一年以上，市场知名度较高,并且潜在供应量较大的项目有： 左右城 阳光诺卡 呼和佳地,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,一期洋房已入住,二期多层,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,二期高层,二期洋房,一期园林,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,其他细节,车库,远红外监控,对讲门禁,围墙,定制井盖,残疾人通道,社区照明,外立面 用材,其他参数,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格变化：

38、2009年3月/ 4530元，2009年12月/ 5250元，2010年预计开盘5300元以上 价格支撑点：地段、低密度、以洋房产品为主、院子、露台、跃层、阳光诺卡的成功开发，奠定了开发商品牌效应。 备注：09年左右城均价为4530元时，当时金隅时代城的均价为3800元，说明新城区的价位起点本身就高于如意开发区，2009年底金隅时代城均价到达5200元，暗示着新城区仍处于价格低洼阶段，未来升值空间会更大。,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,总结分析： 项目占地面积121.6万平，开发时期早，开发、销售、拆迁同步进行，可以充分利用低密度、低价位吸引前期客户，为二期价格拉升预

39、留足够空间； 项目整体气质俱佳，产品细节对呼市住宅来讲属中、高档项目，得到追求舒适度、改善需求的追捧； 产品多样化，在整体气质的衬托下，高、中低价位俱全，选择空间很大； 该项目只在开始入市阶段做了整体包装，一期售完后，二期项目包装基本没有变化，市场不好时也没有进行必要的调整，促使整体销售缓慢。,重点竞品个案：左右城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,项目竞争关系分析： 是区域内的中高端项目，体量较大，一期已售完，二期销售中，三期待拆迁；未来三期将会与本案存在一定竞争。,注意借鉴： 把控合理的销售节奏，合理控制总价，打造高性价比产品； 做好项目阶段性推广包装，营造良好的销售现场环境，增强客户对项

40、目的信心； 松江集团，第一个在呼市的项目阳光诺卡在呼市的开发成功。奠定了品牌效应。,重点竞品个案：阳光诺卡,之【竞品项目分析】,3,项目特性,重点竞品个案：阳光诺卡,之【竞品项目分析】,3,项目特性,其 他 参 数,重点竞品个案：阳光诺卡,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格变化：2006年6月-3300元，2009年-4500元，2010年2月开盘价在 5400元以上； 价格支撑点：地段、低密度、精品园林、整体托斯卡纳建筑气质，以洋房产品为主、院子、跃层，外立面：文化石佳涂料,重点竞品个案：阳光诺卡,之【竞品项目分析】,3,项目特性,总结分析： 呼市首个标杆性项目，即满足形式感又有居住品质

41、的优越社区； 项目建筑气质突出，鲜明的托斯卡纳生活状态让人瞩目，从售楼处到园林，从整体到细节无不体现出开发商的用心； 产品以洋房为主，小高层为辅，低密度、多样化，二期更增加了露台设计； 呼市少有的水系、喷泉设计，增加了产品附加值。,重点竞品个案：阳光诺卡,之【竞品项目分析】,3,项目特性,项目竞争关系分析： 是区域内的中高端项目，一期已全部入住，二期销售中，三期销售中；存量不多，基本上不会对我们产生直接竞争。,注意借鉴： 项目整体气质突出，包装独具风格，值得我们借鉴； 在呼市这样的气候下能做出如此的水系原理，实属不易，体现出开发商的用心和信心； 一期卖完后，由于工程原因，又近一年的时间为间歇状

42、态，在我们今后的项目操作上要以此为鉴。,重点竞品个案：呼和佳地,之【竞品项目分析】,3,项目特性,重点竞品个案：呼和佳地蒙晋会馆,之【竞品项目分析】,3,项目特性,其 他 参 数,重点竞品个案：呼和佳地,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格变化：小高层均价：2006年-2958元，2007年-3500元，2008年-3850元，2009年-4200元，2010年开盘预计5000元以上；叠拼：8000元起； 价格支撑点：性价比高，低密度、微地形景观花园、前庭小院、独立车库、私家园林、观景阳台 ，外立面陶土砖，东芝电梯，在区域同类产品中价格偏低，去化速度快。,重点竞品个案：呼和佳地,之【竞品项目

43、分析】,3,项目特性,总结分析： 该项目在呼市本地开发商中算是较成功的一个； 项目性价比高，在同类产品中价格偏低，以此去化速度较快； 产品以小高层为主，72栋别墅，108栋洋房，低密度、多样化； 销售节奏，总价控制的极好，值得借鉴； 总建筑面积117万平米，大体量，紧邻铁木真广场，周边配套更加成熟。,重点竞品个案：呼和佳地,之【竞品项目分析】,3,项目特性,项目竞争关系分析： 是区域内的中高端项目，但产品没有阳光诺卡和左右城好；存量不少，未来会与我们产生竞争。,注意借鉴： 性价比突出；但项目特色不凸显；产品附加值不够强； 销售价格稳步抬升；去化速度快，有利于资金回笼； 项目包装不好，缺乏品质，

44、对项目整体品质提升造成一定阻力。,区域内项目总结：,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格 新城区除左右城剩下三期外，大部分项目都处于尾盘销售，且我们得到的数据时09年销售均价，2010年各项目开出的均价都会出现上调价格，预期空间不小；同时08年新城区价格在4650元时，金隅时代城才3800，2009年底金隅时代城均价到达5200元时，新城在5250元，可见联动还未相应体现出来，新城区价格还有很大预期空间。,产品形态： 新城区以多层、洋房、别墅为主，是成熟富人区； 城市配套： 不言而喻，新城区配套相当成熟，大型文化娱乐场所、医疗机构、大学中小学都很近； 客群： 新城区几年前已规划为呼市富人区，

45、客群稳定，入住率高，客群以本地、改善为主。,如意开发区总况：,之【竞品项目分析】,3,项目特性,随着市政府的东迁，呼市新火车站东站的落成，如意开发区前景非常看好，周边新建项目繁多，也是投资客的热点区域，但城市配套还需几年成熟，这一区域正成为呼市的新城中心； 全国知名地产商如绿地、金隅、万达；北京开发商雅世集团都已进入本区，在东河附近的地块也已被众多开发商分割；未来竞争会很激烈； 这里有呼市唯一的豪宅项目东岸国际，紧邻呼市唯一的河东河，类似北京的星河湾，但品质用材等没有星河湾高档，其他几个品质稍好的项目是绿地、金隅、万达这几个大开发商的项目。,如意开发区成为呼市投资客最热衷的区域,区域外调研范围

46、：如意开发区,之【竞品项目分析】,3,项目特性,重点竞争个案选取原则,选择区域中市场中热销，并获得一定的认知度, 且项目为中高端产品，对本案有借鉴作用的项目作为重点个案的分析项目 区域市场中总建筑面积达到20万平方米以上，市场知名度较高,并且潜在供应量较大的项目有： 东岸国际 亿利傲东 金隅时代 绿地-塞尚公馆 万达广场,区域外重点个案：东岸国际,3,项目特性,之【竞品项目分析】,区域外重点个案：东岸国际,3,项目特性,之【竞品项目分析】,其 他 参 数,重点竞品个案：东岸国际,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格变化：均价：2006年-5500元，2007年-5700元，2008年-660

47、0元，2009年-8300元，2010年8800元；独栋别墅：500万元/套起； 价格支撑点：100万平米超大规模水岸生活，地段前瞻性，占据优越自然风景与城市核心双重稀缺资源，与自治区党政办公大楼、呼市党政办公大楼毗邻而居，数千米的东河岸线绿化带，低密度、6000万巨资打造1200米的峡谷园林、六大体系精工升级 ，五星级VIP俱乐部 ，内蒙古最高水准餐饮主题街,重点竞品个案：东岸国际,之【竞品项目分析】,3,项目特性,总结分析： 该项目总建筑面积百万平米以上，呼市唯一的豪宅项目； 园林、产品、用材、推广包装全方位打造豪宅气质； 一期伯爵山以低密度别墅为主，已经入住；二期珊瑚顶以多层、小高层为主

48、，销售中；三期规划中； 销售团队正规军表现，张弛有度，内功不浅； 社区内配套成熟、全面。 价格呼市最贵，物业费2.5元，呼市最贵。 每天接待参观团数个，口碑较好。,重点竞品个案：东岸国际,之【竞品项目分析】,3,项目特性,项目竞争关系分析： 在呼市独占鳌头，二期的小高层及三期产品不会成为未来竞争对象；,注意借鉴： 项目先卖一期最高端产品，二期次之产品小高层价格在一期口碑带动下不降反升，实现利润最大化，在销售模式中罕见，值得借鉴； 打造品质地产手法专业，细节到位，呈现开发商的企图心； 项目销售稳扎稳打，通过老带新，活动、事件赢得客户信仰。,区域外重点个案：金隅时代城,3,项目特性,之【竞品项目分析】,其 他 参 数,重点竞品个案：金隅时代城,之【竞品项目分析】,3,项目特性,价格变化：均价：2008年-3800元，2009年-5000元，2010年（二期）开盘5400元； 价格支撑点：360万平米超大规模榜样生活社区，地段前瞻性，占据优越自然风景与城市核心双重稀缺资源，一期80000平米奢景江南园林园林，特别引进“雾森”造景技术，极大提高空气中负离子含量，薄雾笼翠清爽怡人，其保健、降温、增湿、除尘等功能，板式高层 ，日立电梯、“霍曼”高档子母门配德国ROTO(诺托)五金件、曼特子母门配英格索兰五金件、奥威克断桥铝合金中空内倒窗， 金牌