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1、广州港项目可行性研究报告 （2011年3月22日）,Part1 项目概况,项目位于广州市越秀区沿江东路，海印桥与江湾桥之间珠江河畔的北岸黄金地带 东面是海印桥 西面是江湾大桥 南面是珠江 北面是沿江东路,项目概况-区位,项目位置,项目概况-区位,项 目,项目概况-现状,项目名称：港湾广场 占地面积：约5.1万平方米 其中，景观绿化广场：约2.8万平方米 建筑面积：约10万平方米 车 位：720个 开 发 商：广州港集团商贸发展有限公司 建设进度：共分两期，第一期为高档写字楼（港口中心）；第二期分别建设两栋楼宇，一栋为海港城购物中心， 另一栋为大沙头游船码头客运楼。 招商情况：一期写字楼（港口中
2、心）已招商完毕，广州港集团总部、广州港通讯调度指挥中心、广东交通实业 投资公司、广州中远国际货运有限公司、广州市商业储运公司、广东经石油品有限公司等多家公司 已入驻；二期海港城购物中心目前正在招商中，预计2011年正式开业。,项目概况-交通,地铁六号线（在建）将于2012开通，在项目附近开设东湖站一站； 项目接壤海印大桥、江湾大桥，周边有内环路、东湖路、沿江东路、东濠涌高架等交通干道； 项目周边有大沙头、海印桥、白云路三个大型公交枢纽总站，公共交通非常便利； 项目的构成部分之一的大沙头游船码头，对本区域人流的集散起到进一步促进作用。,项目概况-周边环境,项 目,项目概况-周边环境,项目概况-规
3、划,越秀区将构建“一轴、两区、三带、六圈、多点”的总体格局，逐步建立与经济发展及城市建设相适应、布局合理、功能齐全、竞争有序的城市商业网点体系。,总体规划越秀区商业网点布局规划（2006-2012）,项目概况-规划,商圈规划海印商圈,项目位置,商圈发展定位,港湾广场地段以旅游、休闲及适量商业服务为主导功能，通过城市公共开敞空间的建设，形成富有活力的城市滨江风貌区，成为广州市沿江休闲带上的一个重要节点；海印商贸区规划改造建设成汇集休闲、娱乐和购物功能的商贸区；沿江路（北京路以东路段）发展成为高级商务走廊。摘自越秀区商业网点布局规划（2006-2012）,项目概况-规划,其他规划广州市珠江沿线（中
4、心城区段）景观总体规划,港湾广场周边地区规划 北岸由江湾新城、港湾广场组成的集办公、商业服务、文化展览、休闲旅游于一体的现代化智能建筑群；南岸以大元帅府及其前广场为核心，形成旅游、居住、商业综合发展的地区。,城市传统区段 （白鹅潭海印桥）,发展定位：长5.2公里，在继承城市传统历史文脉的同时，将进行旧城更新，增加滨江地区公共性，城市型景观与开敞空间适度结合，注重两岸协同发展。 规划节点：白鹅潭周边地区海珠广场周边地区港湾广场周边地区,城市建成区段 （海印桥黄埔、猎德涌）,城市发展区段 （黄埔、猎德涌琶洲段）,Part2 市场定位,市场定位-SWOT分析,1.区位优势：位于广州传统商业圈内，商业
5、氛围浓厚，人气聚集力强，区位优势明显； 2.行业优势：项目所在的海印大沙头区域，是电器数码、布艺、摄影器材等专业市场的集聚地，经过数年的 发展，现已产生良好的集聚效应； 3.环境优势：雄踞珠江北岸，临江长度达800米，拥有近3万平方米的江畔生态广场，风景优美，景色宜人； 4.交通优势：倚靠多条城市交通干道，多路公交车途经本项目及周边区域，享有优越的城市交通条件；游船 码头和即将开通的地铁，进一步提升项目的人流和物流集散能力。,优势（）,劣势（w）,1.交通限制：项目北面的沿江中路属于单行道，交通导向的限制使得车辆的易达性受到一定程度的影响； 2.办公气氛：项目周边专业市场和住宅居多，商务办公氛
6、围不足。,市场定位-SWOT分析,1.政策规划：政府对该区域未来的商业发展和景观规划制定了明确的目标，政策与资源的大力支持，为该 区域的发展营造了良好的环境； 2.商圈辐射：大海印商圈辐射范围不断扩大，档次提升； 3.产业发展：广州文化创意产业发展尚未成熟，具有良好和广阔的发展空间； 4.创意产业：位于中山大学、广州美术学院等高校的辐射范围之内，加上周边已发展起来的羊城创意产业 园、1850创意园、TIT创意产业园等，为本地区的广告、影视创意产业兴起提供了基础。,1.竞争对手：周边的盛贤摄影器材城、海印摄影器材、江湾商业中心等项目已运营多年，社会认可度较高， 对本项目的招商运营构成一定的威胁。
7、,机会（0）,威胁（T）,市场定位-定位,如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目市场定位方向所在,市场定位-定位,打造国内知名、广州一流的，以影视产业为主线， 集购物、创意、设计、文化、传媒、艺术、旅游、休闲于一体的 文化创意产业示范基地,形象定位,影视产业生态圈,产品定位写字楼（5A级创意产业办公楼）,市场定位-定位,写字楼含27层写字楼、5层裙楼和地下2层车库，总建筑面积约6万平方米。 写字楼将引入以影视产业为主的文化、设计和创意类企业。根据产业的关联性和互补性，合理规划各楼层业态布局，尽可能的实现企业间的资源共享，确保企业利益的最大化。同时，引入知名的物业管理公司，提
8、供保姆式的贴身服务，为入驻企业创造一个良好的办公环境。 裙楼将开设多功能会议室、健身房，引入银行、快递、洗衣店、面包店、咖啡厅、便利店等商业配套设施，满足写字楼用户的日常需求，提升写字楼的整体形象。,市场定位-定位,5F 影视、摄影后期制作处理,4F 摄影器材,3F 摄影器材,2F 婚纱摄影,1F 摄影工作室,产品定位商场,商场共六层，其中地上五层地下一层，总建筑面积约2.5万平方米。,产品定位游船码头及文化精品街（加建）,市场定位-定位,充分利用游船码头和滨江景观优势 打造具有岭南特色的 小吃街和旅游文化精品街,市场定位-定位,目标客户定位写字楼,目标客户定位商场,市场定位-定位,照相机厂商
9、、婚纱礼服生产厂家、照相机配件生产厂家、影楼消耗材料厂家、数码产品、影楼、摄影工作室和其他一切与摄影、婚纱影楼相关的产品的生产厂家和经销商,市场定位-定位,目标客户定位游船码头及文化精品街（加建）,岭南小吃店 手工艺品和艺术品店 岭南特产店 精品店 纪念品店,Part3 投资收益分析,投资收益分析,经济技术指标,投资收益分析,项目建设投资估算为303万元，主要用于旅游文化精品街的建设。,投资估算,投资收益分析,租金测算,根据市场比较法，写字楼的租金定为85元/月，商场为150元/月，码头及文化精品街 为200元/月,投资收益分析,管理费测算,投资收益分析,利润分析,本项目的测算充分考虑了风险因
10、素，所采用的数据均留有余量，项目最初六年经营期内，净利润总额达到48,569万元 该项目的投资收益是可观的，在财务上是可行的,投资收益分析,结论,Part4 发展策略,发展策略,策略一：培育产业生态圈多维体系， 强化复合业态分布模式，提高创意产业市场竞争力。 规划借鉴自然生态系统中的集群系统，力图在港湾广场建立一个完善的创意产业生态圈，培育产业生态圈多维体系。通过合理的产业规划，在广场内聚集各式相互依存、相互协作的创意企业，发展核心产业与子产业群体，并提供各式专业服务。最终形成生态型的复合创意集聚区。,在产业生态圈内,围绕圈内核心旗舰产业发展多样的、综合 性的相关创意子产业，并延伸相应的配套服务圈层。,