宜昌市三峡国际会展中心项目可行性研究分析报告.doc

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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 本项目建设的必要性及作用宜昌目前是一个付省级城市（湖北省域副中心城市仅次于武汉），但许多地方缺乏作为将来升为省级城市的基础；1、没有作为省级城市的基础国际大型会展中心；2、没有作为超级旅游城市的基础大型旅游接待中心；3、没有作为省级城市的基础大型金融中心；4、没有作为鄂、渝、豫大三角区商贸中心的基础大型商业中心；翻开历史的篇章：宜昌没有举办过一次有规模的展览和博览会（包括金融、文化、体育、商业、教育等等），其原因就是：宜昌没有大型会展中心

2、。故充分的体现了本项目-三峡国际会展中心（暂定名）开发建设的必要性和重要性。本项目建成后这样：宜昌每年3月就可举办中国绿茶博览会；宜昌每年4月就可举办中国中西部房产展示会；宜昌每年5月就可举办中国端午节暨屈原文化博览会；宜昌每年7月就可举办世界水利、水电博览会；宜昌每年6月就可以举办国际体育、漂流节及体育展销会；宜昌每年9月就可举办中国三峡旅游博览会（三峡国际旅游节接轨）；宜昌每年10月就可以举办世界昭君文化艺术模特大赛；宜昌每年11月就可举办中国三峡地区土特产经贸博览会；宜昌每年12月就可举办中国机电产品博览会。宜昌因此而更大发展，宜昌因此而更加生辉！ 目 录第一章 项目总论一、项目概况 4

3、二、报告编制的目的 5三、报告编制的依据 6四、项目主要经济技术指标 6五、项目研究结论 7 第二章 项目开发经营环境分析第一部分 城市经济境 8第二部分 城市地产境 22第三章 项目周边物业市场调查分析一、项目区域定位发展分析 32二、项目区域房地产发展趋势分析 33三、项目周边主要楼盘分析 34第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、项目开发经营机会形成模式 41二、项目地块地产因子分析 41三、 项目地块SWOT分析 42第五章 项目定位分析一、 项目所具备的地产因子 44二、 项目市场定位 44三、 项目目标客户定位 45四、 项目价格定位 46第六章 项目开发经营策略及投资估算一、

4、 项目开发经营策略 48二、 项目实施进度安排 48三、 项目投资估算 49四、 项目投资与筹资计划 51第七章 项目开发经营效益分析及财务评价一、 项目销售计划 53二、 项目总收入测算 53三、 项目静态财务效益分析 54四、 项目现金流量分析评价 54五、 项目盈亏平衡分析 54六、 项目敏感性分析 55七、 项目偿债能力分析 55第八章 项目开发经营风险分析与对策一、项目市场风险分析 56二、项目经营管理风险分析 56三、企业财务风险分析 57第九章 项目综合评价与建议第十章 附表第一章 总 论一、 项目概况1、项目开发背景随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵

5、区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖（因有大量白鹭栖息，拟改名为：白鹭湖）有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓住机遇，大力发展旅游、商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境，大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市一个高档的办公、居住的理想中心。近年来，随着抢抓三峡工程建设、对口支援、国家实施西部大开发战略等机遇，实施“城市西进、安居夷陵”战略，夷陵区逐渐成为宜昌市的旅游休闲娱乐区、居民生态居住区、现

6、代商贸物流区。而随着宜昌主干道发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新中心区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。2、项目简介项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资3.5亿元正在扩建的发展大道上-全长5.公里，路宽60米，双向六车道，沥青混凝土路面，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套设施齐全，距汉宜高速公路处仅1000米; 距宜昌火车站约5分钟的车程；离三峡机场和世界著名的三峡坝区约20多公里的里程。三峡国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位置，项目坐落在山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖

7、，这个湖是运河的过道调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一个绝佳居住领地。以其临山而居、近水而栖，能够吸纳山水之灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。三峡国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资近12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议、展览、旅游、度假、住宿、餐饮、休闲娱乐、居住等系列化服务为一体的高

8、档次、多功能、综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市、湖北省标志性高档建筑组团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将来升为省级城市奠定了坚实的基础。二、 可行性研究报告编制目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性、可能性、有效性和合理性；同时结合公司的状况和项目的

9、特点，研究本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。三、 可行性研究报告编制依据1、项目地形图及其设计范围；2、国家及宜昌市颁布的相关法律、法规、政策；3、宜昌市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；4、宜昌市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报；5、宜昌市城市总体规划大纲（20052020年）；6、夷陵区的经济和社会发展规划；7、宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；9、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；10、建设部房地产开发项目经济评价方法；11、国家所规定的经济参数和指标；四、项目

10、主要经济技术指标（以最后批准为准）项目指标总量总用地面积587,726总建筑面积735,000其中：国际会展中心（公建）60,000（1.5万平米为会议中心） 国宾馆（公建）50，000 Townhouse405,000 小高层150,000别墅70,000容积率1.15建筑密度28%绿化率52%五、项目研究结论本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宜昌市已有一大部分收入较高的消费群体，住宅用

11、地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为一个贷款项目是可行。第二章 项目开发经营环境分析第一部分 城市经济环境一、 城市

12、概况1、人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户” 之称。宜昌市内辖5个城区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区）、3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和5个县（秭归县、远安县、兴山县、长阳自治县、五峰自治县），市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。市域内水电、矿产、林特、旅游资源富集，自然风光、人文景观中外闻名。2、便捷的交通环境中国成立5

13、0多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了一批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路、铁路、水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。 -交通基础设施。全市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝、三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航

14、空运输已开通国内北京、上海、深圳、香港等23个大中城市和国际临时飞机。 宜昌交通运输业将进入一个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性、物流型、集约化、信息化和高速快捷的方向发展。 l 公路运输的主体地位更加突出。 铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量、长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。 l 水路运输将产生重大的结构性调整。 一、长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌（三峡坝区）以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路、铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长

15、江黄金旅游线增添许多的旅游景点，而宜昌（包括三峡工程坝区）正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输、旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的一个新的发旅游为主要特征的枢纽港。 二、长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，3000吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运、干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位、长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。 三、滚装船运输市场发展。由于渝东、鄂西地区群山林立，山势

16、险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近600公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热、高速船热后又一新的运输热点。 l 铁路运输竞争力逐步增强。 随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来一定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改

17、进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资、外贸进口运输。 l 航空运输将得到迅猛发展。 宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高、体积小、重量轻、时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。 l 管道运输将成为我市综合运输体系的新生力量。 中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于2004年一期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达100多公里，年运量近100万

18、吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘、嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。二、自然环境与资源分析 1、人文景观宜昌市是一个始于四五千年前新石器时代的古城，悠久的历史和举世瞩目的三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎的自然风光，“百岛湖”清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人画卷。宜昌的中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区的重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其

19、间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东、北、 西三面青山环绕，树木葱茏，城南的大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达2302.48公顷，绿化覆盖率40.08%，人均公共绿地面积10.60平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中的城区之一。宜昌境内建立了2个国家级的自然保护区，4个省级自然保护区和5个国家级森林公园，地域内有各类高等植物3000多种，有国家级珍稀植物43种，国家一、二级保护动物42种。 宜昌是世界最大的水电基地，有三个之最：三峡工程静态总投资954.6亿元人民币，总装机量1820万千瓦，建成后将年均发电479亿度，为世界之最；三峡工程的实验坝葛洲坝水利枢纽工程197

20、0年12月30日动工兴建，共投入资金 48.48亿元人民币，1981年第1台机组并网发电，该工程于1988年12月10日 竣工，共有发电机组21台，总装机量271.5万千瓦，年均发电量157亿度，为 中国之最；位于宜昌市境内清江上游的隔河岩电站装机量120万千瓦，年均发电量30.4亿度，为湖北之最。 宜昌市也是全国优秀旅游城市之一，长江三峡位居全国旅游40佳榜首。2006年，宜昌共接待国内外元首级代表团就达60批以上，这在国内省会级城市包括其中两个直辖市都是少有的；随着三峡工程的建设和宜昌被批准为沿江开放城币，宜昌的战略性重要地位得到进一步提升。但是，宜昌至今还没有一家五星级酒店，更没有国宾馆

21、。党中央、国年院和省委、省政府十分重视和关心宜昌的建设和发展。毛泽东、 邓小平、江泽民、李鹏、朱容基等历届党和国家领导人均多次视察宜昌城市建设， 并作过许多重要指示。把宜昌建成环境优美的现代化大城市，建成世界级城市，既是中央三代领导人的殷切期望，也是服务三峡工程、促进西部开发和宜昌自身发展的需要。2、资源分析宜昌市江河纵横，密布成网，水量丰富，并且地形地质条件好，河流落差大，因而蕴藏着丰富的水能资源。这是宜昌市经济发展的最大优势之一。长江流经市域237公里，清江流经市域153公里。此外，还有10公里以上的河流99条。宜昌市内河流总长3793公里，河流密度计每平方公里0.18公里。水能蕴藏量达3

22、000万千瓦以上，可开发利用量达2500万千瓦。集中分布在长江的三峡、葛洲坝、清江的隔河岩、高坝洲，相距仅几十公里，是我国水能资源最富集的地区之一。已建成的葛洲坝水利枢纽，装机21台，总容量272万千瓦，年均发电量157亿千瓦小时；即将竣工的清江隔河岩水利枢纽，装机4台，总容量120万千瓦；正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市三斗坪，东距宜昌市城区40公里；设计装机容量1768万千瓦，年发电量为840亿千瓦时；还有高坝洲电站、水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的387座小水电站，装机总容量将达2300万千瓦，年发电量1100亿千瓦时，从而使宜昌成为我国、甚至世界最大的水电建设基地，并将成为全国

23、的能源中心。l 矿产资源数不胜数。宜昌市矿产资源十分丰富，现已探明的矿物有49种，占全国已知矿的1/3，占湖北省的45%。l 旅游资源驰名中外。宜昌市是全国11个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，长江三峡画廊及三峡水利工程坝址中堡岛、葛洲坝水利枢纽为全国旅游热线，世界著名。l 林特资源珍贵奇异。宜昌市适宜的气候，优质的土壤，为各种动植物生长提供了良好的环境。林业、特产是宜昌的一大优势资源。全市林、果、药品种类有766个。三、区域经济环境分析1、经济发展总体形势 国民经济保持健康快速发展。在国家加强宏观调控的背景下，全市经济承继近几年来的良好发展态势，发展速

24、度增长较快，经济效益同步提高，经济运行的稳定性、协调性和可持续性得到巩固和加强。全市生产总值连续3年高于全国全省增长水平，综合经济实力仅次于武汉市，位居全省第二位。 工业经济保持高速度高效益。全市工业克服煤电油运紧张、原材料价格上涨、资源约束加剧等不利因素影响，大力推进新型工业化，加强技术改造和产业优化升级，工业经济呈现速度、效益双增长的良好局面。 农民收入大幅增加。在年初雨雪冻害、年中干旱“空梅”、秋收阴雨寡照等灾害性天气的不利影响下，农村经济保持稳步发展的良好势头，除粮食、油料因灾小幅减产外，其他主要农产品大多实现了增产增收。 区域经济协调发展。全市坚持一手抓城区经济不动摇，一手抓县域经济

25、不放松，呈现出城乡协调发展的良好势头。城区经济发展较快。 市建设和管理再上新台阶。完成了城市总体规划修编和一批专项规划，全市狠抓交通、环保、城建等基础设施建设，沿江大道延伸段、“两路一段”综合改造、发展大道扩建工程、沙河污水处理厂等工程顺利完工，临江溪污水处理厂、黄家湾垃圾处理厂、商业步行街拆迁工程等项目进展顺利。 固定资产投资持续快速增长。在三峡工程投资逐年下降和国家控制投资规模的双重影响下，宜昌市从实际出发，坚定不移地抓招商引资和项目建设，促进了市县属投资持续快速增长。 服务业稳中有升。旅游业呈现出快速增长的好势头，夷陵、秭归、三峡大坝、全市旅行社接待游客分别突破百万人次。消费需求稳中趋旺

26、，银行信贷资产质量进一步提高，不良资产余额和占比实现“双降”。 社会事业取得新突破。就业再就业工作继续加强，全市城镇新增就业7.1万人。，比计划目标多增1.1万人，同比增长16.8%。城镇登记失业率控制在4.3%以内，实现计划目标；各类社会保险覆盖面进一步扩大。2、宜昌市2006年经济数据（1）国民生产总值（GDP）及三大产业的比例l 宜昌市国民生产总值：国民生产总值是国际上用来反映宏观经济的另一重要指标，从图表反映出宜昌市近年来的国民生产总值一年比一年攀升，这得益于近年来城市的建设及政府的正确引导。全市一、三产业投资高速增长。一产业投资10.08亿元，同比增长了16.8%；三产业投资101.

27、5亿元，同比增长了37.3%；二产业投资202.47亿元，同比仅增长2.3%，增速低主要是受三峡工程投资下降的影响。（2）财政收入宜昌市国民生产总值和财政收入分别是三峡大坝开工前1992年的6倍多，综合经济实力在全省仅次于武汉位居第二。3、商业发展初显繁荣繁华（1）社会消费品总额消费品总额是反映宏观经济水平的重要指标之一，从上面的图表可以反映出，宜昌市的社会消费品零售总额逐年上涨，可见经济形势比较良好，其中2006年，宜昌市实现社会消费品零售总额262.24亿元，比去年226亿高出了36个亿，同比增长15.8%，增幅创下8年来的新高。（2）社会消费增长有三大特点。l 城市消费品市场聚集效应进一

28、步显现。2006年，城区完成社会消费品零售总额139.79亿元，比去年同期120.4亿元增长16.1%。l 农村消费品市场进一步活跃。县及县以下实现社会消费品总额108.9亿元，比去年同期95.5亿元增长14.0%。收入的增长使得经济整体形势向好，农村的消费力大比例渗透到城区，也成为活跃城乡商业市场的一个主要原因。l 各类商品的旺销，是拉动消费的重要因素。如食品饮料烟酒类增长38.4%、服装针纺织品类增长47.7%、日用品类增长18.1%、家用电器增长16%、石油及制品类增长24%、文化办公用品增长22.6%、汽车类增长19.5%，另一方面由于粮油及食品价格上涨，也使居民的消费支出增加。4、产

29、业结构及发展方向城市化的发展需要产业链，需要造血功能，其根本动力应在于工业化，工业化是城市化的发动机。宜昌市产业结构分布合理，工业门类齐全，现已形成了电力、化工、食品医药三大支柱产业发展壮大，装备制造、轻纺、建材、冶金等传统产业不断提升，电子信息、光机电一体化、新材料等高新技术产业快速发展，一批骨干企业竞争力显著增强。50个产品被评为省名牌产品，1个产品被评为中国名牌，48个商标荣获湖北省著名商标，2个商标荣获中国驰名商标。同时宜昌紧紧围绕新三峡核心品牌，加快把宜昌建成三峡旅游最佳目的地城市，加强基础设施建设，精心打造两坝一峡等旅游精品，大旅游格局逐步形成。成功举办三峡国际旅游节、国际龙舟拉力

30、赛等节庆活动，知名度和影响力大大提升。接待海外游客107.8万人次、国内游客3704万人次，总收入235亿元。教育、通信、房地产等消费需求不断扩大，综合超市、连锁经营等新型流通业异军突起，各类现代服务业应运而生。5、市民消费环境及能力消费环节与经济收入、商业格局、市场氛围、观念引导等一系列因素是密不可分的。从宜昌近几年的经济发展走势来看，不管是从经济总量还是从增长速度方面，都呈现出良性发展的趋势。宜昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：（1）城镇居民可支配收入 宜昌市城镇居民可支配收入5年来增长极其迅速，2006年是2000年的2倍。（2）农村人均纯收入 （3）城乡居民储蓄额结论分

31、析：从以上宏观数据表明宜昌市经济表现出良好的发展势头，城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，宜昌社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。四、城市发展战略分析从宜昌市规划委员通过的宜昌市2005年2020年城市总体规划可以看到，城市发展总目标：在本规划期内，发挥资源优势，使宜昌市成为宜居与创业的城市（2006年宜昌市被评为中国十大最宜居城市，排名第八）；加强区域协作，完善旅游服务设施建设，建设世界水电旅游名城；使宜昌市经济实力和社会发展水平得到明显的提高，把宜昌市建设成为长江中上游的区域性中心城市；落实科学发展观要求，

32、促进经济、社会、环境间的和谐发展，全面实现小康社会目标。市域协调发展目标：经济发展水平大幅提高，经济发展效益大幅增强；城镇人口比重大幅度提高，城乡差别、地区差别和社会差别逐步缩小，社会保障体系比较健全，就业比较充分；人口素质明显提高；可持续发展能力明显增强。1、规划确定到2020年市域人口448万人，城镇化水平为60%，城镇人口269万人。城区近期（2010年）城镇人口控制规模为102万人，远期（2020年）为141万人。城区是指宜昌城市规划建设区，含中心城区和外围组团。中心城区包括西陵组团、伍家岗组团、点军组团、猇亭组团和小溪塔组团（本项目），外围组团是指坝区组团（含三峡坝区）。规划近期（2

33、010年）城区建设用地约为110.2平方公里；其中中心城区建设用地96.6平方公里，外围组团建设用地13.6平方公里。规划远期（2020年）城市建设用地约为152.9平方公里；其中中心城区131.2平方公里，外围组团21.7平方公里。2、宜昌市域规划城镇体系为“一心、一带、多点”的空间发展格局。总体呈现为沿江放射的空间发展形态。“一心”是指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。“一带”是指沿长江城镇聚合带，以长江及汉宜高速公路为依托，包括宜昌城区、茅坪镇、高坝洲镇、宜都城区、鸦鹊岭镇、枝江城区、归州、屈原等城镇，形成人口、经济、城镇的聚合带。聚合带分为三个

34、功能区，包括：1、上游旅游发展区，指坝区组团和茅坪、归州、屈原等上游城镇，以旅游服务和港口物流为主；2、中心综合功能区：指西陵、小溪塔、点军和龙泉组团，以现代服务业、无污染工业为主。第二部分 城市地产环境一、宜昌房地产总体现状宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，保持了良好的运行状态，房地产开发投资额继续保持较快增长，投资增长速度在较高位运行的轨道上，商品房销售回落，房价平稳运行。1、房地产投资增量依然很大，但增长幅度已接近顶峰我们可以先看看前三年宜昌的房地产投资规模和增长率。2002年宜昌房地产全面复苏当年完成投资7.8亿元，占固定资产投资总额的7.4%（不含三峡）。2003年进入了新一

35、轮快速发展期，当年完成开发投资12.8亿元，占固定资产投资总额的23.6%，同比增长64%，增速比全省平均水平高30个百分点。2004年上半年完成的投资额占固定资产总比例的35.9%。2005年1至12月，全市房地产开发投资完成31.70亿元,占固定资产投资（不含三峡工程）比例达到16.81%，房地产的兴旺，极大地带动了建材、装饰装修、房地产营销等相关产业的发展，2005年共带动就业8万余人次。全年全市共有40余个配套设施齐全、功能完善的住宅小区竣工，为全市9500余户居民提供了新的住房，滨江国际、馨岛国际等一批“烂尾楼”相继建设，抹平了城市的“疮疤”。2、土地供求状况2006年，市政府批复城

36、区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。其中，重点工程开发用地250亩，其中沿江大道延伸段开发项目150亩，城东大道开发项目100亩；经济适用住房、廉租房建设100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设50亩（西陵二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造50亩；夷陵区150亩，其中丁家坝地块100亩，其它地块50亩；西陵区40亩，其中环城北路棉织厂地块15亩，体育场路市二医院地块25亩；伍家岗区210亩，其中市锅炉厂地块90亩，夷陵路宝塔河电力公司地块50亩，宝塔纸业地块40亩，胜利三路金羊实业地块30 亩；点军区140亩，其中鑫海地块100亩，樱

37、桃园二期项目40亩；猇亭区50亩，位于金猇大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区160 亩，其中港窑路原磷化集团地块30 亩，港窑路502地块30亩，发展大道原市计委信息中心地块10亩，半岛酒店东侧地块90亩；预留供地指标50 亩由市政府调剂使用。出让土地的楼面地价居住用地一般在4001450元/平方米左右，商业的楼面地价则在9001500元/平方米左右，土地取得费价格比去年同期上涨7.16。2006年的土地出让之所以增长，主要是结合城市基础设施建设的大规模的旧城改造、城市骨架拓展计划刚开始实施，为实现政府对土地市场的有效调控，为进一步优化居民住房结构，稳定房产价格，促进城区

38、房地产市场持续健康发展；其次是考虑到步行街、沿江大道延伸段、城东大道建成后，居民的住房需求将增加。3、宜昌房价稳中略升2002年宜昌市商品房销售平均价格为1222.25元/，2003年为1297.23元/，2004年达到2133元/，2002同比增长5%，2003同比增长6.1%，2004年同比增长64.43%，2005年宜昌市全年房价涨幅在10%以上，涨幅居全国第三。此外从已发布的信息统计来看，2005年宜昌市平均房价在2800元/平方米左右。而且宜昌的房价地域之间差异明显。县市区一般在1500元平方米以下，个别楼盘达到15001800元平方米，城区伍家岗一带一般在20003200元平方米左

39、右，西陵区一般在25003800元平方米，沿江顶级地段则在35004600元平方米。而与中心城区紧邻的开发区、港窑路、葛洲坝一般在2800元平方米左右，中心城区商铺售价低的仅800010000元平方米，高的接近30000元平方米，一般售价在16000元23000元平方米之间。2006年宜昌房地产市场，西陵、伍家、葛洲坝、东山开发区各个区域都有新项目，整个市场已现燎原之势。众多楼盘的出现不仅让消费者有了更多的选择余地，楼盘之间的竞争也将进一步推动宜昌房地产向更高端发展。4.宜昌市房地产开发企业现状有喜有忧目前，到2004年6月，市区共有房地产开发企业173家，其中二级3家，三级37家，四级71家

40、，暂定60家，备案2家。注册资金在10002000万元的147家，注册资金在2000万以上的28家。成立时间不长绝大部分是在1992年以后注册成立。宜昌市房地产企业无论管理、规模还是经营理念在湖北省处于领先水平。在内陆同等规模城市里亦属前列。尽管受到宏观调控的影响，2005宜昌楼市依然取得了不错的成绩。全年投资环境不断完善，房地产企业稳步发展。2005年宜昌房地产开发具有合格资质的企业共220家，比上年增长17%；投资呈现强劲增长势头。5、楼市在竞争中奋进宜昌的房地产开发近几年呈现一种区域划分、板块竞争的显著特征，2005年仍保持这一特色。已形成的板块有：沿江板块（江临天下、南北天城、美岸长堤

41、、滨江国际）；胜利四路板块（世纪花园、紫光园、诚昌怡园、万佳.城市花园）；西陵二路板块（香格里拉、上海青天、紫光华庭、星苑）；儿童公园板块（建诚之星、旅游广场、金安阳光）；伍家岗区板块（东方名都、桔香花园、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌开发区板块（清江山水、民生丽岛、畔山林语、东苑新城、香山铭苑）；绿萝路板块（香居丽景、锦锈东庐、鹤展云天、山庄花园）；夷陵区板块（君临山水、安旺花园、华宇花园、香山花园、阳光水岸、汉城印象、黄金居馨港）；下西陵二路板块（中环广场、现代城市广场、亚洲豪园、金色勤苑、韵江锦府）；葛洲坝板块（3A花园、华龙嘉树、四季花都、馨岛国际）。随着商业步行街和西陵区中央商务区的兴建，

42、未来还会出现解放路板块和夷陵广场周边板块。这种板块的划分，有利于城市规划和资源的集中有效配置，同时价格、消费层次分明，能满足不同消费群体多样化的消费需求。2006年宜昌市房地产开发交易情况汇总表项目内容数据同比增长（%）开发投资情况投资额（亿元）39.1823.6其中：住宅投资额（亿元）259.9商品房交易情况交易总面积（万m2)180.2769.9交易总金额（亿元）40.8988.6商品房预销售均价（元/m2）257918.5其中：市区商品房预销售均价（元/m2）249114.3商品住宅预销售均价（元/m2）288113.6其中：市区商品住宅预销售均价（元/m2）324212商品房空置面积（

43、万m2)3634.16、商业地产分析2004年以前，宜昌商业地产并没有形成什么气候，2005年始，商业地产则发展迅猛，供应充足，产品形态也丰富多彩。既有以均瑶广场为代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、新世纪.尚城为典型的产权式酒店、产权式商铺。既有以温州商业广场、金东山市场为代表的大型批发类市场，又有如香港名店街、康龙家居广场、三峡国际旅游茶城般的主题商业区。此外，像旅游广场、中环广场、勤业大厦之类的写字楼以及高层、小高层住宅的商铺也都十分流行。2006年，随着解放路商业步行街、西陵区中央商务区的兴建，加上更多的住宅底商投入市场，商业地产的供应量将加大，销售压力也愈加沉重。商业地产整体

44、销售低迷，除均瑶广场、香港名店街等少数商铺热销以及一楼临街独立分档的商铺好卖之外，大多数写字楼、商铺都销售乏力。这再一次提醒开发商，商业地产是一个融合开发商、营运机构、业主、商户等多方面因素于一体的地产品种，具有不同于住宅开发的自身规律，更多地受制于当地的经济发展水平和商业环境，缺乏住宅那样广泛的群众基础，因此，投资开发不宜盲目。综合评述：宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，仍然保持了良好的运行势态，2006年宜昌房地产全年的发展呈现一个稳中上扬的态势。其中，住宅产业逐渐走向成熟和理性，房价处于一个平稳的过渡期，略有上涨但幅度不大；消费者更加理性，选房购房更加注重产品的质量和综合指数，这两个标准将成为考量宜昌楼市的一个重要依据。其次，商业地产日趋活跃，迎来发展的一个高峰，主要体现在投资和经营上。主力店、商圈、超市等多种商业业态都将呈现良好的发展势头；写字楼、仓储式物流也将在龙头项目的带动下有所突破。不管2006年宜昌房地产出现什么样的变化，依然可以清晰看到未来市场的两条主线，一是保持稳定的、可持续性的发展，一是建立公开、公正、透明的交易规则。随着三峡大坝的建设，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建设世界水电名城的口号振奋人心，宜昌房地产未来升值空间巨大，前途不可限量。二、宜昌房地产市