【精品】济宁市北湖房地产项目可行性研究报告.ppt

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1、济宁北湖项目可行性研究报告,山东中原物业顾问有限公司 ShanDong.05.2011,汇报说明,本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销风险，实现利润与销售速度的平衡。,3,报告结构,城市概况 房地产政策分析,宏观环境分析,城市概况,孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化底蕴浓厚,济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。 济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊

2、帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。,济宁为淮海经济圈发达城市，但市区对周边县市吸引作用有限,市区经济核心作用不突出,淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客群呈现明显的地缘性特征,城市发展地位,济宁,从左图可以看出，济宁近几年GDP一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。,经济

3、发展水平,国民经济飞速发展，房地产业借势攀升,购买力：收入拉升有效需求,经济发展水平,各县市区经济发展水平,由2009年济宁各县区GDP情况排名可知，排名前五位的的县区为邹城市、兖州市、曲阜市、微山县和任城区。 其余县市区的GDP均在150亿元以下,经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位,济宁产业结构所处阶段,经济发展阶段及其产业结构特征,通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。,(数据来源2007-2010年济宁统计公报),城市产业结构,济宁产业资源,济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地； 煤炭

4、储量达250亿吨，占山东省的一半以上； 稀土矿储量1275万吨，位居全国第二； 全国著名的煤炭企业兖矿集团和全国最大的火力发电企业邹城电厂都坐落在济宁境内。,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重,阶段划分,城市特征,指标特征,居住消费特征,人均收入(GDP)/美元3000,人均收入(GDP)/美元3000-4000,解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要

5、是对农产品和轻工品的需求,追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主,人均收入(GDP)/美元4000-6000,追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加,郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、第二居所或投资,人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%,追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。,大都市，城市群,城市出现多个中心 副都心的出现 多个城市共同发展,城市发展趋势,济宁现处于被动

6、郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢,追求生活质量阶段，对物业的要求更注重品质感与舒适度。,城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口80万），城市化率22.6%。 城市化进程形成房地产开发建设的推动力：预计到2012年济宁城镇化率将达到48%，拉动城区商品房消费。 高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。,城市化水平,济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城

7、市房地产带来巨大刚性需求量,高端客户迁移示意图,城市规划,济宁制定“东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以“生态旅游”为核心驱动力,北延任城区政府北迁驱动：由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积8.69平方公里。其中近期规划面积3.57平方公里，核心区规划面积1.67平方公里。 总规划居住人口20万人。济北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、邹城紧密相连，发展潜力大。,南联生态旅游驱动：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大运

8、河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以河湖湿地、城市森林、绿色景观为特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的城市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。,西跨商贸物流区：政府将在未来5-10年倾力打造西部商贸物流区，全市商贸物流资源正向西部聚集，一个城市新的商贸物流中心即将崛起。,东拓高新产业驱动：2010年，济宁高新区全力打造高端产业集群区，实现总投资近300亿元的21大产业项目、9大服务业项目、11大城建民生项目。,老城区

9、城市副中心,高新区 城市副中心,北湖 城市主中心,城市概况 房地产政策分析,宏观环境分析,信贷（抑需求）,税收（抑需求） 个人住房不足 5 年转手 交易的全额征收营业税,限贩（抑需求） 要求：户籍限购2套，非户籍最多1套 范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市 时间：2月中旬前出台细则,家庭贩二套房首付6 成，利率1.1 倍,政府责任 一季度公布住房价格控制目标 执行不到位将问责约谈,国八条,保障房（促供给） 11 年保障房建设 1000 万套 增加公共租赁住房供应,调控政策,空前严厉的现行调控政策通过“促供给、抑需求”改善当前供不应求的供求格局，以抑制房价过快上涨,济宁当地调控政策,

10、济宁执行山东省系列调控政策，并即将出台地区性政策,进一步加大保障性安居工程建设力度。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 合理引导居民住房需求。认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。 进一步加强房地产市场监管。,新政出台力度强硬，但主要针对一二线城市，其楼市相应受冲击较大。 政策提升置业门槛和置业成本，首置、改善需求受到误伤，受大中城市的连带影响，三线城市如济宁的部分购房者（刚需为主）开始采取观望态度，但济宁市区房地产市场处于起步阶段，市场以受政策影响最小的首置、首改刚性需求为主，市民虽因调控政策引发

11、一定的观望情绪，但总体影响不大。,政策影响,房产新政空前严厉，但对济宁等以刚性需求为主的三线城市冲击较弱,未来调控的几个方向,问责,限购,信贷,税收,供给,监管,保障房 房价上涨过快城市限购 是否出台房价控制目标,限购城市的扩大化 限购力度的加强,首套房首付款的提升和贷款利率的上调 银行信贷总量和流向的控制,土地增值税的严格清算 营业税、契税优惠的全面取消,违法违规用地处罚和收回 土地供给的进一步扩大 保障房的保质保量,打击房地产开发企业违法违规行为 规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点,17,未来政策调控方向,济宁在国民经济、投资、居民收入、消费、经济所有制结构等方面都具备房地产发展的

12、有利条件，济宁城区矿业资源发达，市民购买力强 负利率形势短期不会扭转，房产的资产保值性依旧看好。,经济环境,城市发展,济宁城市规模和城市化进程给房地产发展提供了重要基础条件。 项目虽距老城区有一定距离，但拥有稀缺的水景资源优势。项目有望通过全运会、政府南迁、大学城、片区改造等规划与城市演进产生互动。,货币政策转为稳健，资本收缩、利率上升等因素或能产生房地产的短期波动。 十二五规划虽短期无法掀起巨浪，但对房地产影响长远，调控或成为常态。,长期政策导向,房产新政如海啸般而来，但经过一二线城市的缓冲之后，到三线城市在时间上相对缓慢且力度减弱。 新政推出后，济宁市住宅成交量并无明显变化。济宁市住宅成交

13、量的变化主要受供应量变化影响，受政策影响较小。,楼市政策调控,宏观环境小结,19,报告结构,解读营销目标： 塑造天地控股开发高端低密度产品的企业品牌形象，持续提升品牌影响力。 获取最大化利润，并与销售速度取得合理平衡。,项目处于规划中的北湖新城，市民对片区优美景观资源认可度高； 项目交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性影响本地开发商在该片区的拿地热情和市民在此区域购房的信心，本项目作为区域内第一个大规模高端综合低密度住宅项目存在较大的营销风险； 项目不仅仅要实现项目的营销价值，同时担负着天地控股开发商品牌在济宁的完美落地，拉动片区房地产开发营

14、销水平的重要战略责任。,对项目的理解,项目区位属性,项目所在的北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，成为济宁城主中心，片区未来发展潜力巨大,本项目位于济宁北湖新区，北湖新区为济宁政府重点打造的休闲度假居住区； 距离济宁老城区9公里； 项目总占地60.5公顷，容积率1,B地块,区位： 位于济宁市正在规划中的北湖新城，本项目紧邻正在修建中的北湖公园。 属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大 周边暂无在售项目，生活氛围差,交通： 道路现状项目东侧紧邻火炬路，北侧紧邻规划路，项目通过火炬路加速了北湖片区与老城区的对接与融合，车行15分钟即可由市区进行本项目； 道路规划片区内其他道路如济安

15、桥南延长线、北湖中路、荷花路、车站南路等正在升级改造中。,配套： 区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院等教育配套，商业、金融等配套稀缺，公共交通不便。,区域陌生，发展潜力巨大，有一定的交通及教育配套优势，目前生活氛围差,项目现状,项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有一线湖景和河景，景观资源优势明显,项目直面北湖公园，紧邻运河和北湖湾，拥有得天独厚的稀缺湖景资源,23,北湖公园,北湖湾,项目自然资源,项目交通规划,交通规划： 交通规划重点是加强南北向与老城区的联系，规划主干道体系汇总为 “七纵七横”的格局。七纵分别为火炬路、车站南路、北湖中路、轩文路、荷花路及济安桥南路、滨河大道。七横分别

16、为求贤路、思贤路、礼贤路、南外环路、圣贤路、望湖路及滨湖路。水系整治采取 “引湖入城”策略，将北湖的水面往北延伸，形成“北湖湾”，嵌入城市中心。,文体中心,山东理工职业学院,23届省运会综合服务中心,规划展示馆,济宁一中,济宁医学院,新世纪100,附属医院分院,文体中心,周边配套规划,项目人文资源,由于在京杭运河所处的关键位置、元明清三代最高治运司运机构的设置，以及运河全线科技含量最高的水利工程的建造等几个方面的原因，济宁被誉为“中国运河之都”。对这一城市品牌，济宁通过城市规划、城市建设、城市建筑符号充分体现出来，尤其突显“河网畅通、小桥流水”的水乡特征。这既是塑造“运河之都”水城风貌的核心内

17、容，也是建设鲁南经济带“龙头”城市的必然要求。 本项目所处位置正在古运河沿线，可充分利用运河的文化底蕴，塑造项目品质感和高端形象。,优势（S）： 1、占有稀缺自然资源 2、优质运河景观 3、低密度产品高附加值 4、高性价比,劣势（W）： 1、品牌高端认可度低 2、区域尚未完全成熟 3、交通和配套不完善,威胁（T）： 政策引导下房地产走势不明朗 未来潜在供应丰富，区域竞争激烈,机会（O）： 济宁快速发展，利好房地产发展 济宁市区域规划利好使地段价值产生质变升级 中心区域高端客群有外流倾向,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,发挥优势，转化威胁,减小劣势，避免威胁,本体优势的极致化放大，树立和

18、竞争对手的绝对差异化。 树立项目价值的同时以合理的价格赢得竞争。,建立全面超越竞争对手的比较体系; 提升价值预期，制造销售势能,注重项目真实价值的传递,利用与客群内心需求高度契合的展示 特殊时期的特殊推广手段 充分利用线下渠道推广,27,项目SWOT分析,开发商不在北湖新区拿地的原因,北湖片区交通、教育配套尚在规划中，片区尚处于起步阶段，居住氛围差、规划实施执行存在较多的不确定性，影响本地及外地开发商在该片区的拿地热情。 北湖片区目前土地性质不明确，没有清晰的地块指标，也是开发商不敢断然拿地的又一原因。,项目潜在风险,本项目作为区域内第一个大规模、高端、综合、低密度住宅项目存在较大的营销风险；

19、 项目规模较大，主要以花园洋房、别墅产品为主，而洋房和别墅在济宁市场上去化速度较慢，项目面临一定的去化风险和回款压力； 区域配套尚未完全成熟，交通和教育配套不健全，生活氛围差，购房者会对此产生一定的考量，影响购房决定； 政策引导下房地产走势不明朗是本项目面临的政策风险； 南部区域未来潜在供应量丰富，未来区域竞争激烈是项目面临的竞争风险。,30,报告结构,住宅整体市场分析 住宅市场片区分析,住宅市场分析,从左图可以看出，济宁市近几年房地产开发投资额保持高速上涨势头，特别是2010年出现井喷式增长，年度增长速度高达63.4%,预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产市场将进入竞争十分激

20、烈的局面。,房地产市场状况,房地产投资快速上涨，市场供应量持续增长,从左图可以看出，济宁市2006-2010年房地产开发总体量迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地产市场不断成熟，整个济宁的房地产行业进入了快速发展的阶段，未来随着整个城市大规模改造的深入进行，未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。,从右图可以看出，2006-2010年济宁市商品房销售面积持续上涨，住宅市场的持续热销原因：一、济宁市场以刚性需求为主，国家新政调控影响较弱；二、在售房源的加推、新项目的入市，保证了充足房源的供应，一定程度上刺激了成交,房地产供需结构,从右图可以看出，2006-2010年济宁市房屋竣工

21、面积保持持续增长的态势，越来越多的房源投入市场，结合上述2010年房地产开发投资的暴涨，预计未来两年内整个市场的供应量将有一个井喷式增长，市场竞争将日趋激烈。,济宁商品住宅市场是受供应撬动的量升市场，呈现供需两旺的市场格局,市场空白点在于控制总价、高形象，抢占中高端客户,市场供应低密度产品缺乏，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距。供应多元化、精细化是市场发展的必然趋势，项目销售须从产品、营销上寻找突破口,市场供求结构与空间,户型特征,80-120平米之间的两室、三室是济宁市场的主流热销户型,价格走势,自2007年城区住宅售价快速上涨，2011年售价达6020元/平方米,潜在供应分析,土

22、地整体及区域供应分析潜在供应量及热点区域判断,从右图可以看出，2010年土地市场供应总量为214万平方米，预计未来两年内整个市场的供应量将有较大增长，市场竞争将日趋激烈。 从区域市场来看，南部区域的土地潜在供应量最大，为120万平方米，将成为未来房地产市场发展的热点区域；其次为东部区域，土地潜在供应量为45.7万平方米。西部和中心区域由于供应量有限，未来发展受到一定局限。,供不应求格局、市场刚性需求强劲造就济宁住宅市场量价齐升，同时市场存在较大提升空间，未来市场供应量大，市场竞争加剧,供不应求，严厉政策调控成交火爆，价格快速上涨。而这几年累积的刚性需求和投资需求在政策调控严厉、价格上涨的环境下

23、集中释放，楼市成交量依然有较大增长。 刚性需求是市场主流，改善型需求规模扩大，市场细分现象逐渐明显。70-110平米之间中端紧凑型住宅热销带动成交上涨。同时，低密度高端住宅成交速度较快，标志着济宁市场细分现象逐渐明显，房地产开始走向成熟。 随着城区空间拓展，未来市场供应量大，市场竞争加剧。 市场供应同质化现象明显，对产品细节关注度低，与市场需求存在较大差距，产品及营销水平普遍较低，本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。,济宁住宅整体市场小结,住宅整体市场分析 住宅市场片区分析,住宅市场分析,市场格局,板块分析：济宁各住宅板块差异明显，以金宇路、太白楼路、济安桥路和洸泭河为界济宁整体市场可分

24、为东、西、南、北、中五个区域,济宁房地产市场区域划分,发展较为滞后，在售项目有限，售价较低，以中端项目为主,在售供应项目有限，售价较低，以中低端项目为主,项目所在区域，自然资源丰富，环境优美，房地产起步较晚，在售项目较少，供应量有限，厂矿较多，以中端住宅项目为主,济宁高新区位于本区域，环境较之前有较大改善，交通和生活配套逐渐完善，目前在售供应较少，以中低端项目为主,房地产开发起步最早，是济宁的老城区，配套完善，项目较为集中，供应丰富，售价较高，目前以中高端项目为主,【在售样本数量】共 17个 在售样本选取标准：济宁市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。 【潜在样本数量】共

25、10个,样本选取,选取了在济宁市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计 27个楼盘,凌云金都,东方名郡,凤凰城,东方名苑,世易上城,冠亚星城,国翠城,置城8号公馆,红星八号,盛泰广场,仁城雅居,罗马假日,晨阳庄园,御景园,鲁商南池公馆,博雅佳苑,运河新城,龙城美墅,阳光花园,阳光城市花园,森泰御城II期,翠都国际,7090,新世纪花园,都市豪庭,豪庭御都,杨柳国际新城,中心区域,Part 1,中心区域,板块内代表项目分布：主要分布在红星路与吴泰闸路上,阳光花园,阳光城市花园,红星八号,国翠城,盛泰广场,龙城美墅,界定：西至济安桥路，东至洸泭河，北至金宇路，南到太白路之间围合的区域

26、 此板块为济宁市老城区，是房地产开发起步最早的区域，区域内配套完善，交通便利，在售项目较多，区域内项目一般售价较高，济宁市场的高端项目均汇集于此，也有部分中端项目。由于土地资源供应有限，区域未来的发展方向将向外围扩张。,中心区域,代表项目情况,中心区域,板块特征：项目分布密集，以中等规模小高层、高层为主，区域潜在供应量较大,区域内在售、待售项目数量众多，其中在售项目6个，待售项目4个，区域项目多为10-40万平米左右的中等规模楼盘 中心区域在售项目大部分在07-09年入市，多进入销售尾期；仅有盛泰广场为11年全新项目。在售项目总规模为106万，在售面积为5.72万，部分新项目将在2011年入市

27、，供应量大约在64.5万平方米，潜在项目为森泰御城II期，新世纪花园、冠亚星城V期、都市豪庭；在售项目的潜在供应量为25万；区域内住宅潜在供应总量为 89万。,中心区域代表项目规模,供应量,中心区域潜在项目规模,中心区域,板块特征：建筑类型单一，户型设计同质性强，中小户型供需两旺,产品： 建筑类型及容积率：高层产品为主，容积率集中在3.0以上 主力户型：90平米两室，110-150平米三室 热销户型：100-130平方米三室 滞销户型：150平米三室，160平米以上四室,中心区域住宅项目容积率,中心区域 板块特征：,在售项目定位中高端，主要吸引本地居民为主，是济宁市场的高端楼盘汇集区,需求状况

28、： 销售价格：各在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价9103元/平方米 销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.43万平方米；去化最快的项目为盛泰广场，主要由于本项目位置较好、户型设计合理且价格较低，极大吸收了有效客群，取得很好的销售业绩；阳光城市花园也以公务员团购而达到每月销量过万的业绩；销售最慢的是龙城美墅，项目价格偏高，户型设计偏大影响了项目的去化速度。 客群状况：以济宁本地居民为主，多为公务员、企事业单位高管、私企老板、银行职员、律师等中高端人群,中心区域项目均价,加权均价9103,中心区域在售项目销售速度排名,南部区域,Part 2,南部区域,板块内代表项目分布：项目较为分散且

29、数量较少，板块内仅有两个在售项目,御景园,凤凰城,界定：西至济安桥路，东至洸泭河，北至太白路之间围合而成的区域 本区域为项目所在区域，是近几年随着城市外围扩张发展而逐渐形成的区域，区域内环境优美，有南湖公园、古运河等自然景观，区域内土地资源较为丰富，但由于起步较晚，目前在售项目较少，未来潜在供应较为丰富，目前以中端项目为主。由于自然环境较为优美，未来有望成为高端项目发展的方向。,南部区域,代表项目情况,南部区域,板块特征：在售项目较少，主要以多层、小高层为主要产品，未来发展潜力巨大,区域内在售、待售项目数量较少，其中在售项目2个，待售项目3个 区域在售项目凤凰城于2008年入市，进入销售尾期；

30、御景园今年入市，销量达40%；在售项目总规模为74万，在售面积为9.32万，新项目将在2011年下半年入市，供应量大约在74万平方米，潜在项目为7090、豪庭御都、鲁商南池公馆；在售项目的潜在供应量为9.32万；区域内住宅潜在供应总量为 83.3万。,南部区域代表项目规模,供应量,南部区域潜在项目规模,南部区域,板块特征：环境优美、供应稀缺、土地资源丰富，未来发展潜力巨大,产品： 建筑类型及容积率：多层、小高层产品为主，少量高层，容积率集中在1.5-2之间 主力户型：74-90平米两房、100-110平米的三室 热销户型：90平米两室，100-110平米三室 滞销户型：150平米四室,南部区域

31、住宅项目容积率,南部区域 板块特征：,在售项目多定位为中端，主要以周边企业和下属县市区居民为主要客群,需求状况： 销售价格：各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价5674元/平方米 销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 1.79万平方米；本区域项目去化速度均较快，凤凰城每月1.8万平米，御景园每月达1.5万平方米。主要由于本区域项目定位为中端，高性价比成为本区域的主要特色；户型设计合理、价格低等对下属县市区渴望在市区购房的居民有极大地吸引力，成为本区域去化速度快的主要原因。 客群状况：主要以项目周边及下属县市区居民为主，电厂工人、矿工、私营业主及部分投资客都是项目的主力客群。,南部区域项目

32、均价,加权均价5674,南部区域在售项目销售速度排名,东部区域,Part 3,东部区域,板块内代表项目分布：项目主要集中在洸泭河沿线，仅有四个在售项目,杨柳国际新城,世易上城,界定：洸泭河以东的区域 本区域为济宁高新区所在地，是近几年逐步发展起来的房地产新兴区域。交通和生活配套较之前有较大改善，房地产项目逐步兴起。目前在售供应有限，仅有四个在售项目，本区域主要以中低端项目为主。,东方名苑,凌云金都,东部区域,代表项目情况,东部区域,板块特征：项目主要分布在洸泭河沿线，在售供应有限，以中低端项目为主,区域内在售项目有四个，潜在项目有一个，区域项目多为20万平米左右的中等规模楼盘，杨柳国际新城是项

33、目内的典型大盘，体量为150万平米。 东部区域在售项目大部分入市较早，杨柳国际新城为2005年入市，其余项目多为2007年以后入市，大部分进入销售尾期；仅有东方名苑一个去年年底入市的新项目。在售项目总规模为200万，在售面积为3.5万，潜在项目东方名郡将在今年6月入市，供应量大约在30万平方米；区域内在售项目的潜在供应量为61万平方米，区域内住宅潜在供应总量为 91万。,东部区域代表项目规模,供应量,东部区域潜在项目规模,目前已知仅有一个项目预计在2011年6月入市，即东方名郡项目。本项目由22栋高层、24栋多层组成，项目总体量约为30万平方米。,东部区域,板块特征：建筑类型多样、户型设计针对

34、中低端客群,产品： 建筑类型及容积率：由于杨柳国际新城的体量最大，决定区域内以多层产品为主，少量小高层、高层产品，容积率集中在1-3之间 主力户型：48-106平米一室、83-110平米两室、110-140平米三室 热销户型：60-70平米一室、83-110平米两室、120平米三室 滞销户型：140-160平米三室,东部区域住宅项目容积率,东部区域 板块特征：,在售项目定位中低端，成为项目周边及济宁下属县市区居民购房的首选,需求状况： 销售价格：在售项目价格集中度高，在售住宅销售均价4838元/平方米 销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.85万平方米；去化最快的项目为杨柳国际新城，主要

35、由于本项目是区域内首席大盘，价格低、户型合理，成为项目周边及下属县市区居民改善型住房的首要选择；销售最慢的是世易上城，本项目的户型设计不够合理，采光不好及40年产权等原因均影响了项目的销售。 客群状况：周边工厂工人、企事业单位职工、退休人员、济宁下属县市区居民及个体户等都成为本项目的主力客群。,东部区域项目均价,加权均价4838,东部区域在售项目销售速度排名,北部区域,Part 4,北部区域,板块内代表项目分布：项目较为分散，仅有三个在售项目,仁城雅居,晨阳庄园,界定：西至济安桥路延长线，东至洸泭河，南至金宇路之间围合而成的区域 本区域环境较差，房地产起步较晚，生活配套不完善、交通不便利成为本

36、区域发展房地产项目的劣势。目前在售项目较少，仅有三个项目在售，分布较为分散。,置城8号公馆,北部区域,代表项目情况,北部区域,板块特征：项目分布较为分散，以中等规模高层、小高层楼盘为主，潜在供应有限,区域内在售、待售项目数量较少，其中在售项目3个，待售项目2个，区域项目多为15-20万平米左右的中等规模楼盘 北部区域在售项目大部分为去年年底到今年年初入市的新项目；在售项目总规模为39万，在售面积为5.6万，新项目将在2011年下半年入市，供应量大约在34万平方米，潜在项目为翠都国际和罗马假日；在售项目的潜在供应量为29.6万，区域内住宅潜在供应总量为 64万。,北部区域代表项目规模,供应量,北

37、部区域潜在项目规模,北部区域,板块特征：建筑类型多为小高层、高层，产品设计较为丰富,产品： 建筑类型及容积率：小高层、高层产品为主，容积率集中在2-3之间 主力户型：70-100平米两室、110-140平米的三室、160-180平米四室 热销户型：56平米一室、90平米两室、110-130平米三室 滞销户型：160-180平米四室,北部区域住宅项目容积率,北部区域 板块特征：,在售项目定位中端产品为主，项目周边居民为区域内主要客群,需求状况： 销售价格：北部区域各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价4951元/平方米 销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.69万平方米；去化最快的项目为

38、置城8号公馆，主要由于本项目户型设计较小、总价款低，最大限度的吸引客群，取得很好的销售业绩；销售最慢的是仁城雅居，由于本项目定位不够明晰，既有小高层、高层，又有洋房、别墅，产品混杂，单价高导致总价款高也是去化慢的一大原因。 客群状况：周边企业单位如山推职工、事业单位职员、科技局员工、年龄集中在30岁左右，多为首次置业或首次改善客群。,北部区域项目均价,加权均价4951,北部区域在售项目销售速度排名,西部区域,Part 5,西部区域,板块内代表项目分布：项目较少，仅有两个在售项目,界定：金宇路以南，济安桥路以西的区域 本区域房地产发展较为滞后，生活配套不够完善、交通不够便利等不利条件使本区域项目

39、开发受到一定局限。区域在售供应量较少，仅有两个在售项目。目前所知无潜在项目供应，成为各区域中住宅项目供应量最少的区域。,运河新城,博雅佳苑,西部区域,代表项目情况,西部区域,板块特征：项目分布分散，以多层、高层的中小规模楼盘为主,区域内在售项目较少，仅有两个项目在售，体量为5-16万不等，暂无潜在供应项目 西部区域在售项目大部分在2009-2010年入市；在售项目总规模为21.6万，在售面积为1.2万，区域内在售住宅项目潜在供应量为 9.24万。,西部区域代表项目规模,供应量,西部区域,板块特征：建筑类型为多层、高层，产品设计较为单一,产品： 建筑类型及容积率：多层、高层产品为主，容积率集中在

40、1.6 主力户型：90-135平米两室、106-130平米三室 热销户型：88-110平米两室 滞销户型：126-131平米三室,西部区域住宅项目容积率,西部区域 板块特征：,区域内项目定位为中低端，主要吸引拆迁改造居民及厂矿工人等客群,需求状况： 销售价格：西部区域各在售项目价格较为集中，在售住宅销售均价4668元/平方米 销售速度：区域在售项目月平均销售速度为 0.56万平方米；去化最快的项目为运河新城，主要由于本项目吸引了了大量红星路拆迁改造居民，且户型设计较小，总价款低，创造了良好的销售业绩；销售最慢的是博雅佳苑，价格较高等原因使本项目销售速度较慢。 客群状况：红星路拆迁改造居民、私营

41、业主和煤矿工人等中低端客群是本区域的主力客群。,西部区域项目均价,加权均价4668,西部区域在售项目销售速度排名,各板块综合分析,Part 6,各板块对比分析,各板块对比分析总表,各板块供应分析,在售供应量较少，潜在供应量丰富，未来市场竞争激烈,整个济宁市场在售与即将销售项目有27个。目前市场呈现供不应求格局，2011年潜在项目将集中放量，供应量将得到有效改善。 整个济宁大盘项目较少，各个区域基本均以中小型楼盘为主。 在售供应量最为丰富的区域为南部区域，中心和北部区域在售供应也较多。 未来潜在供应量较大，主要集中于中心、东部和南部区域，未来市场竞争激烈。,各板块产品形式分析,产品接受度：多层产

42、品市场接受度最高，随着市场的发展，小高层、高层产品也逐渐被购房者所接受,中心区域由于土地资源供应有限，产品均已小高层、高层为主，产品品质最高。 南部和东部区域由于土地资源供应较为丰富，产品类型以多层为主，并有一定供应的小高层和高层产品。 北部和西部区域以小高层、高层产品为主，有一定供应的多层，并有少量花园洋房和别墅产品，产品类型较为多样。,整个济宁住宅市场 在售项目中，三室户型所占的比例最高，占48.6%。面积在100-160之间，其中主力面积为110-130。 其次是两室户型，占38.4%，面积区间为70-115，主力面积为90-100 。 一室的供应比例占5.4%，主力面积为40-70。

43、四室以上包括复式和别墅占供应比例的7.5%。,户型供应分析,由于供应结构的原因，目前济宁市场两室、三室比例相当，两者占整体的87%,各板块产品户型段占比分析,首置和投资为80-120，改善性自住集中在130-160为主，别墅集中在210-260,中心和东部区域以三室为主力户型，南部、北部和西部区域以两室为主力户型 高端项目多分布在中心区域 南部和北部区域多为中端的住宅项目 东部和西部多为中低端项目的住宅,各区域住宅整体均价分析,根据地段属性，将市场由高至低分为三个价格梯度：中心区域；南部区域；北部区域、东部区域和西部区域；各板块价格跨度较大,济宁市场在售供应产品的加权平均销售均价为6020元/

44、。 由于中心区域配套及交通条件最为便利，且房地产市场比较成熟，其售价最高，为9103元/平米；南部区域近年来发展比较迅速，凭借优质的景观资源，售价有上升势头，目前为5674元/平米；北部、东部和西部区域的售价分别为4951元/平米、4838元/平米和4668元/平米。 各物业类型的价格也有所差异，由于目前市场上多层在售项目较少，且远离中心城区，均价较低，为4344元/平米，小高层、高层的销售均价分别为5478元/平米和5970元/平米，花园洋房和别墅产品的在售供应量也较少，目前销售均价分别为9000和11982元/平方米。,各板块消化速度分析,整体而言，济宁住宅市场销售速度较快，为0.726万

45、平米/月； 供应量丰富、定位于中端产品的南部区域明显快于定位为中高端产品且供应稀缺的中心区域。,以80-120平米之间，总价在45-60万之间的两室、三室为主力户型的南部和东部区域去化速度最快；北部和西部区域因在售量较小，作为新区生活配套尚不齐全销售速度较慢；中心区域因供应量有限，且价格偏高目标客群数量有限导致销售速度较慢。,各产品消化速度分析,就产品档次而言，市场需求以首置和初次改善为主，中端住宅销售速度明显快于高端住宅。高端产品供应量小、总价偏高、缺乏过渡产品、高端购房群体数量有限导致其销售速度较慢。 就产品类型而言：多层热销，小高层和高层已被市场接受，市场去化速度快，别墅和洋房因总价较高

46、，销售速度为各建筑类型中最慢,80-120平米之间，总价在45-60万之间的高层、小高层销售速度最快，为8121平米/月 普通多层市场供应较为稀缺，市场接受度最高，去化较快，为7858平米/月。 花园洋房和别墅产品市场供应量较少，加之济宁低密度产品市场发展不够成熟，与其他产品相比，去化速度一般，洋房月均去化1415平方米，别墅为1565平方米。,各板块客群构成分析,流向：购房者逐步由中心流向外围区域，其中南部区域是未来成交重点,地域辐射： 整体来看济宁市区在售楼盘客群均以济宁籍客户为主，外来购房者较少。 中心区域：主要定位为中高端客群，济宁本地中高收入人群为本区域的主要客群。 北部和西部区域：

47、辐射范围较为狭窄，主要以区域周边居民、私营业主和企事业单位职工为主。 东部和南部区域：辐射范围相对广泛，随着认可度的不断提高，可辐射本地及下属县市区的购房群体。厂矿工人、私营业主及部分投资客都是本区域的主要客群。,82,报告结构,个案凤凰城,位于济安桥南路以东，车站西路以北，占地2100余亩。东与占地660余亩的王母阁公司毗邻，南临省级北湖旅游度假区，西接京杭大运河。总规划建筑面积约210万平方米，项目分三期进行，其中一期工程“运河佳园凤凰城”占地550余亩，总建筑面积约70万平方米。,热销户型,滞销户型,个案仁城雅居,项目位于山东济宁市济安桥北路6号（心酒厂南侧），项目规划用地87665，地

48、上建筑面积约18万，产品有叠拼别墅、花园洋房、高层、小高层，22.96%的低建筑密度，38.39%的高绿地率，项目周边环境优越，西侧为济安桥路，是济宁市南北主干道之一，南侧紧邻机电一路，北侧紧邻易钢厂生活路，东侧为规划的城市绿化公园。属于任城新区开发的核心之一。,热销户型,滞销户型,个案鲁商南池公馆,鲁商南池公馆项目是鲁商置业在济宁投资开发的高端豪宅项目，项目总占地264亩，总建筑面积达43万平米。小区规划有高端住宅区、社区配套商业、星级酒店、幼儿园及会所等，将形成一个功能完善、引领济宁市场的大型高档居住社区。,占地面积105亩，建筑面积17.5万平方米。项目位于红星东路与皇营路交汇处，西临济

49、宁城市主干道火炬路，南临太白路，多条公交路线路经此地，交通便捷；东邻光府河和光府公园，环境优雅舒适。小区绿化率高达37.6%。,89,报告结构,设计院规划图总评,商业体量控制在6万，沿火炬路布置，如若布置不开，可布置在社区火炬路主入口道路两侧 运河景观带两侧布置低密度住宅，以联排和别墅产品为主 项目南侧闸门应在设计上进行调整，推到重建或者建低，以免影响小区居住品质 项目容积率为1，建议在项目最北侧建一定体量的小高层产品，一方面可以提高土地利用率，因为销售快、总价低等特点，可以保证项目的现金流；第二方面由于小高层部分占据一定体量的面积，别墅和洋房部分则可以降低居住密度，提高居住品质。,项目用地,指标分析及物业选取B地块,物业初判：可选小高层、花园洋房及别墅、商业等物业形态组合开发,住宅物业测算前提 类型设定：小高层花园洋房别墅类产品+商业 目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的 测算数值参考 测算数值取值,用地面积：60.5万 m2 容积率：1 总建面：60.5万 m2,