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1、本科毕业设计题目：君悦居住宅项目可行性研究姓 名： 学号： 院 系：经济管理学院 专业：工程管理 指导老师： 职称：教 授 评 阅 人： 职称：讲 师 2010年6月本科生毕业论文（设计）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业论文（设计）是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果，论文中引用他人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得中国地质大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 毕业论文作者（签字）： 签字日期： 年 月 日摘 要 改革开放以来国民
2、经济增长快速，预计今明两年仍将保持8%以上的增长速度。在全面建设社会主义小康社会的基础上，中国共产党和国务院又提出了构建社会主义和谐社会的发展目标.在这一前提下，房地产业正处于一个高速发展的新时期，其在国民经济中的扮演着支柱产业的角色，是经济发展的“寒暑表”。 本文以南湖君悦居新开发项目为研究对象，对项目市场环境、项目评估、建筑方案与项目管理等方面进行了可行性分析。在此基础上，本文着重对本项目的财务可行性与项目风险进行了评价。采用定量分析法中的静态和动态分析和定性分析法，对项目财务的盈利能力、投资回收期、偿债能力等进行了详细和科学的分析；为本项目的决策提供可靠的数据和科学依据。关键词：君悦居；
3、房地产；可行性研究；财务分析AbstractThe national economy growth has been fast since the reform and open policy, estimated that this year and next year still will maintain 8% above rate of rise. On the basis of building a socialist well-off society, the Chinese Communist Party and the State Council also proposed b
4、uilding a socialist harmonious society as a new development goal. In this context, the real estate industry is in a new period of rapid development, it played the role of pillar industries in national economy, and it also the thermometer of the economic development.This article take Junyueju, South
5、lake commercial housing project as the object of study, do the market environment on the project, project evaluation, construction program and project management aspects of the feasibility analysis. On this basis, the paper focuses on the financial viability of the project and project risks are eval
6、uated. Quantitative analysis of static and dynamic analysis and qualitative analysis are used for analyzing the profitability of the project finance, investment recovery period, solvency, etc. Based on the conclusion of this article, reliable data and scientific basis are provided.Key word: Junyueju
7、, real estate, feasibility analysis, financial analysis目 录序 言1一、 项目基本情况2（一）项目背景2（二）项目概况4（三）可行性研究报告编制依据6二、项目市场研究7（一） 房地产宏观形势7（二） 武汉市房地产市场分析9（三）项目拟定方案12（四） 项目SWOT分析15三、项目开发方案16（一）产品设计16（二）项目进度安排18四、项目投资估算与资金筹措19（一）项目投资估算19（二） 项目资金筹措27五、项目财务评价28（一）财务评价基础数据与参数的选取28（二）盈利能力分析28六、项目的不确定性分析30（一）盈亏平衡分析30（二）敏
8、感性分析31（三）项目风险分析33七、项目综合评价34（一） 社会评价34(二) 环境评价35八、结论与建议35（一）结论35（二）建议35致 谢36参考文献37 序 言最近几年，国民经济一直保持着8%以上的增长速度，而房地产业又逐渐成为了国民经济中的支柱产业，为国民经济的高速发展提供了强有力的带动作用，而房地产也成为了衡量国民经济的重要指标之一。根据党中央和国务院制定的全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，房地产在全国各地都进入了一个高速发展的新时期。在北京，上海，深圳等一些一线城市，不时会有新的财团刷新地王的纪录，地价的高涨成为了房价屡创新高的动力，不少人用疯涨来形容中国各大城市的
9、房价，不得不承认的是有不少的投资者和房地产开发商恶意抬高房价，从中牟取暴利。但总体来看，中国的房价居高不下和政府的卖地行为以及房地产业开发管理不善有很大的关系。由于基本上所有的一线城市的房价都已经到达了一个一般市民无法承担的高度，政府为了抑制房价的不合理增长，采取了一系列的调控措施，而很多人在这样一个特殊的时期，都选择了观望市场变化的做法，导致了现在一些城市房地产有价无市的情况发生。一线城市的房价高得离谱，而像武汉这样的大型二线城市，房价虽也有很大的涨幅，但是房子的均价和那些一线城市相比，仍有很大的优势，而且国家有中部崛起计划，加上武汉市本身的地理条件已经非常优越，这样的前提下，武汉的房地产也
10、迎来了高速发展的黄金时期，但是武汉是一个历史悠久的城市，很多中心城区已经趋于人口饱和，所谓的经济中心也由于产业结构的调整而逐渐发生变化。现在人们对选择住房的要求已经有所变化，变得更加理性，更加注重发展潜力，因为往往地段很好的房子房价都非常地高，所以大众购房者希望买到的是价格相对合理，综合性价比高的房子，不会一味地追求最好的地段，最高级的装修。因此，实用、价格合理、地段有升值潜力将会是一个房地产项目能否取得成功的关键因素。而本项目所在的南湖片区恰恰有这些特点，是很有投资价值的一个项目。可行性研究对于一个项目能否取得成功有极为重要的作用，它能为项目的建设方案，技术方案，经济方案提供一个系统的合理的
11、分析，并对项目后的经济评价，社会评价提供一个全面的依据和意见。本研究着重对项目投资的财务进行分析和估算，研究的对象是项目投资估算和资金筹措的各项数据与指标，并通过各项财务基础数据，采用定量分析中的静态分析和动态分析及定性分析法，对项目财务的盈利能力、投资回收期、偿债能力等做了详细、科学的分析。最后将分析结果进行论证，得出经济上是否合理的结论，从而为整个建设项目可行性研究提供有力的依据。一、 项目基本情况（一）项目背景1项目所在片区的房地产现状该项目用地位于湖北省武汉市武昌南湖花园城片区，该城区位于武汉市武昌区南端，它北接雄楚大街、南靠南湖南路、西靠梅家山，东至规划中的丁字桥南路。总面积达131
12、0公顷，而规划的居住新城可容纳居民30万左右。南湖片区由老南湖花园板块和南湖新城板块组成。经过10多年的发展，如今区域内生活配套设施日趋完善，交通非常方便。区域内的项目多集中在多层、小高层物业上，楼盘普遍定位为中档。由于南湖区域居住环境良好，因此，区域内各种房源需求量都比较大。2010年5月，南湖片区新推的楼盘一共有5个项目，其中金地西岸故事、城投瀚城和南湖半岛是本月新开盘的项目，而保利心语和泰然南湖玫瑰湾是加推的项目。由此可见，虽然政府有出台政策控制房价，但由于南湖片区是武昌的次中心地区，相对而言房价基数仍处于较低水平，政策对些片区的影响不大，未来的价格趋势依然是稳步向上的。今年3月武昌中心
13、区成交均价在8795元/平米，大部分购房者表示已经无力承受中心区房价，相比较只能考虑价格更便宜的次中心区。南湖片及光谷片也就重新被更多购房者所重视，从3月销量来看，南湖片区总销售套数为232套，均价6737.33元/平方米。一直以来，南湖都是一个较为低调的区域，在几年的时间里，该区域的房价也从3000元大关涨至如今的近7000元，价格随着市场行情一片大好南湖的价格也达到了一定高度，且销量未下跌。现在的南湖与从前不可同日而语，南湖升值潜力不可估量。南湖新城板块价值将不断彰显，人们对南湖新城发展前景的再认识也将逐步涌现。首先，南湖区域处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，拥有丰富的自然景观资源
14、，居住环境好，是武汉适宜居住的区域之一。其次，武昌作为高校聚集区,高校毕业后驻留武汉工作者，从置业倾向上来看，离学校不远的南湖片区是其购房首选区域，着也注定了南湖新城在武汉高知白领中具备先天心理惯性优势。再次，从南湖片区的交通规划来看，未来10年内，这里的交通将十分便捷，居民可以选择公交，地铁等多种出行方式畅达武汉三镇，并可通过武昌火车站通达全国。另外，南湖片区有着丰富的高等教育资源，譬如武汉大学，武汉理工，洪山中学等，这都是武汉乃至全国知名的中高等学校。因此，南湖片区的人文气息浓厚，居民素质逐年提高，这将吸引越来越多的人在此片区购房。政府对片区内的工业，高科技，创意产业给予非常大的扶持，增加
15、了南湖片区的就业机会，以后将有更多的高素质人才在这一片区学习，工作，生活，这一群体必将带动南湖片区的房地产市场。2 项目投资的必要性国家大力发展中部地区，而武汉又是中部崛起的战略性重要城市，武汉作为九省通渠，又是千湖之省，地理位置优越，在未来几年对房地产的需求必然保持稳定的增幅，而南湖片区现阶段的地价与一些城区中心相比，具有明显的优势，这里拥有无限发展潜力和南湖资源，而且交通配套利好频出，随着武汉二环线珞狮南路段的畅通，地铁规划建设，这里已与武昌商业、政治中心零距离接轨。不得不说现在的房价确实有点过高，但是市场供需关系基本上没变，而一些大的地产发展商为了自身的长远发展，进行了大规模的屯地行动，
16、而政府虽然声称要打压房价，但是地是卖得越来越贵，很有寸土寸金的趋势，因此，出于地价上涨和我公司现阶段实力的考虑，我公司只能在这种地价居于本市二线水平的地段发展，而且值得一提的是本项目所在地段极具升值潜力，实在是我公司发展壮大的黄金选择。因此，能在这种地段竞投得到本地块，实在难得。我公司如能在这个关键的时刻开发出既满足政策要求，又能被大众所喜爱的楼盘，必然为我公司在武汉的可持续发展打下良好的基础，对公司将来发展具有极其重要的战略意义。（二）项目概况1项目名称君悦居住宅商品房项目2项目建设单位武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司3地块简介项目用地位于洪山区狮子山街珞狮南路，该用地的四个方向大致关系为
17、：东边至洪山分局办公楼；南、西两面均临土地中心储备用地；北临宽约4米的现状通道。用地形状规整，南北进深约64米，东西面宽约为70米。图1.3-1 项目用地玫瑰图4地块优势 项目用地邻近珞狮南路，珞狮南路为一条南北向城市主干道，城市二环线的重要组成部分，道路红线宽度为50米，现状车流量较大，通行能力较强。项目用地位于珞狮南路二线，目前依靠用地北侧的现状通道与珞狮南路联系。随着该地区城市基础设施建设的日趋完善，轨道E3号线从用地北侧经过，项目用地的对外出行交通将更加便利。图1.4-1 项目用地交通示意图图1.4-2 项目用地规划示意图 项目用地临近南湖，地理位置比较优越，周边公共设施比较齐全，商业
18、配套设施主要有中商平价、中百仓储等；行政办公配套设施主要有洪山区人民政府、洪山区卫生局等；教育配套设施主要有马防山中学、武汉理工大学新校区、省水利水电学院、华中农业大学等。项目用地区位优势明显，交通条件便利，区域市政配备设施较为完善，拥有成熟优越的开发条件，升值空间巨大。用地周边已形成较成熟的居住环境和氛围。该地区已成为武汉市房地产开发的热点地区，项目用地作为居住用地进行开发建设，具有良好的市场前景。5本项目规划的控制要点包括（1）总占地面积，净用地面积，绿化面积，道路面积（2）住宅建筑面积，公用建筑面积（3）容积率，绿化率（4）建筑密度（5）政府控高（三）可行性研究报告编制依据（1） 项目建
19、议书及其批复文件（2） 国家及武汉市颁布的相关法律，法规，政策（3） 武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 （4） 武汉市城市总体规划大纲（20002020）（5） 南湖城市居住区的经济和社会发展规划（6） 武汉市国民经济和社会发展统计公报（7） 房地产开发机构发工程建设方面的标准，规范，定额（8） 武汉市区基准地价（9） 武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10） 投资项目方协议书或意向书（11） 其他有关依据资料二、项目市场研究（一） 房地产宏观形势从2009年开始，刚性需求释放带动房地产业复苏，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房，这一阶段的特点是购房者
20、主要是自用的首次购房者，投资必购房，改善型购房较少，小户型成交量较大。中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%。 2009年二季度过后，房地产业量价齐升，地产商再度活跃，与市场预期相反，二季度房地产市场不但没有降温，反而继续升温，部分高档楼盘交易开始活跃，房地产商再度活跃，积极竞投土地，土地交易价格屡创新高。到2010年，房地产已经轻微泡沫化，表现有以下几点：1.房地产价格上涨过快，中心城市僧人租金比例，房价收入比严重失衡房价大幅上涨的同时，房租却基本稳定，中心城市房价收入比平均高达23：1，远远超过7：1左右的世界平均水平。2.自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，
21、住房空置率呈上升趋势09年二季度后，投资性购房比例大幅上升，大批购房者不是为了自用而是为了投资防通胀而购房，商品房空置率攀升。根据09年4月上海易居房地产研究院发布的全国商品房空置研究，08年中国商品房空置率为9.5%。中央政府是房地产市场的主导，拥有强大的调控手段，但实施过程中，面临信息不对称和道德风险，中国中央政府权力高度集中，可通过信贷，财政，行政命令强力调控房地产市场也可以通过加大对建设廉租房，限价房的财政投入，增加低价房供应来调控房地产市场，然而，中央政府面临信息不对称问题，判断过热滞后，往往不能及时调整政策，而且中央政府实施调控政策不需要通过银行和地方政府来具体实施，容易产生道德风
22、险，造成政策扭曲。下面，我们来研究一下中国房地产市场的前景。短期来看，房地产市场还可能进一步走强，原来房价较低的中等城市，省会城市将面临房价上涨压力，地产商缺乏降价动力，房价将维持高位。08年全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平米，同比下降8.6%，完成土地开发面积2.6亿平米，同比下降5.6%，这意味着09-10年新房供应量可能下降，另外中心城市房价已经偏高，未来投资者可能会转身中等规模的地方经济中心如地方省会城市，使房价上涨趋势向全国蔓延，这对武汉这样的二线城市有巨大的利好作用，因为武汉现在的房价和全国中心城市如北京上海等相比，仍处于一个相对较低的水平，而且中部崛起的利好消息和武汉
23、自身优越的地理位置，这一系列的因素都在告诉人们，武汉的房价还远远没有到达所谓的高位，上涨的空间和压力都相当明显，这样的条件下，2011年武汉的房价和现在相比，应该是基本持平或小有上升。如果房价下跌超过30%将会引起银行贷款素质严重恶化，流动性紧缩，甚至导致金融瘫痪，引起经济衰退，所以，政府在打压房价的同时，也不会让房价起伏很大，而且不会让房价一直下跌，而具体到武汉，武汉市的房价本来在全国范围内不算最高的那一批城市，而且发展潜力巨大，房价再升基本上是大趋势，短期的波动很快会被市场所消化。以下是2010年以来出台的遏制房价上涨的政策情况。表2.1-1 最新政策汇集资料来源：中经网 2010年第一季
24、度行业报告（二） 武汉市房地产市场分析现状：2010年1月13日，中国指数研究院权威发布了2009年武汉房地产市场运行状况及2010年展望报告，报告指出：2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米， 2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。同时，武汉中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方米。趋势：2009年武汉房地产市场运行状况及2010年展望报告，中也就20
25、10年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。见表2.2-1图2.2-1 2009年武汉住宅供需比情况资料来源：搜房网图2.2-2 20082009年武汉住宅库存及出清周期资料来源：搜房网2009年，武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米，同比上涨8.46%。从全年走势来看，武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势。成交均价的平稳增长，说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的
26、。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大，楼市风险也需引起市场相关主体关注。图2.2-3 20072009年武汉住宅成交均价走势图资料来源：搜房网2009年，武汉商品住宅成交面积以90120的中等户型为主，全年成交占比达到34%；90以下户型的占比为29%；120140中大户型占比为21%；140以上大户型的比例最低，为16%。见图2.2-4和图2.2-5图2.2-4 2009年武汉住宅成交面积分布图图2.2-5 2009年武汉住宅成交户型分布图根据以上的信息，我们不难看出：房地产市场存在泡沫是现在大多数人的一致观点，政府也出台了很多打压房价的措施，市场上会对这些因素有一定的
27、反应，房价会在近期有一定幅度的回调，但是回调的幅度不会很大，而且时间也不会很长，现阶段，房地产商和政府下处于一个博弈的阶段，很多房地产商选择不大涨不大跌，政府有新政策出台就微调一下，但慢慢地又涨回去。从长远来看，武汉的经济发展潜力巨大，高新科技园和高校林立，为武汉带来了不少高素质的人群，随着武汉市不断加大在高新产业的投入，将会吸引不少人才来汉工作，需求量大于市场供给量，总体来看，武汉市的房地产业依然会蓬勃向上发展，但是应该看到近期市场需求的微妙变化，越来越多的人青睐中小户型，我公司在项目开发的时候要仔细做好市场调查，明确客户需要，把握趋势发展的方向。南湖片区拥有南湖最中心、最完善、最品质、最专
28、业、最时尚、最便捷的有利条件，建设城市广场，成为商业核心主体，吸引各大商铺入住，商业前景一片繁荣。（三）项目拟定方案1 可类比项目调查明泽丽湾：项目西临珞狮南路，东倚私家湖湾线，北揽武昌水上公园，南瞰狮子山，拥有400万浩瀚南湖，40万水上公园，5000中央主题园林，800米瞰狮子山、原生林。多达20余种创意户型，36147平米丰富选择空间，超大阳台，超多观景窗口，彻底投入自然怀抱，武汉首创，植入建筑体内超大空中花园。 表2.3.1-1 项目基本指标物业类别住宅，水景住宅，生态办公入住时间2007-01-18建筑类别高层装修状况毛坯开盘时间2005-12-10环线位置容积率3.5绿化率33%房
29、价6557金地西岸故事：金地西岸故事社区入口处被跌水景观簇拥的“麦迪逊广场”，精神堡垒“自由塔”，5000公园式 “日落大道”商业街区，700会所“北滩”会馆，400“星光泳池”，情景交融的“森林篮球场”和休闲“翡翠乐园”， 76-133极致生活空间。周边配套：中小学：马房山中学综合商场：群光广场、新世界购物中心、亚贸、中南商场幼稚园：马荣幼儿园、晶晶幼儿园、丽岛幼儿园 银行：招行、交行、建行等医院：广州军区路军总医院、省妇幼保健医院、中建三局中心医院等表2.3.1-2 项目基本指标物业类别住宅、普通住宅项目特色水景地产,教育地产建筑类别高层装修状况毛坯开盘时间2010-05-01环线位置二至
30、中环容积率3绿化率30%房价70000元每平米国海瑞湖天地：国海瑞湖天地地处南湖西南岸，坐拥珞狮南路和南湖两大道，总建筑面积30万，建筑形态以高层为主。项目交通方便快捷。瑞湖天地东临南湖，南望狮子山，自然环境优美。该项目不仅外部环境优越，内部景观也极具特色，由专业园林设计团队倾情打造的东南亚热带风情园林。该项目的户型设计别具匠心，78-90经济两房，95-126紧凑三房，实用舒适。表2.3.1-3 项目基本指标物业类别住宅、普通住宅项目特色宜居生态地产,景观居所建筑类别高层装修状况毛坯开盘时间2010-05环线位置二至中环容积率2.4绿化率38%房价5500保利心语：项目地处武汉东湖技术开发区
31、南湖农业园，东邻风景秀美的野芷湖，西临城市干道丁字桥南路，北接南湖南路。项目占地42万方，与5200余亩野芷湖相连，拥有近千米超长湖岸线，东望狮子山。周边配套：中小学:马房山中学 华中农业大学 湖北工学院 华中师范大学南湖校区 幼儿园:小区内幼儿园 综合商场:群光广场、亚贸广场、中南广场，中百仓储 中商平价 银行:中国建设银行、中国工商银行、招商银行 医院:武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 其他:洪山体育馆、小区运动会所表2.3.1-4 项目基本指标物业类别住宅，普通住宅，别墅项目特色水景地产，复合地产建筑类别小高层，高层，多层，别墅装修状况毛坯开盘时间2008-5-25环线位置二至中
32、环容积率1.5绿化率36%房价6600元每平米入住时间2009-5从以上几个项目可以看出：1.中小户型越来越受大家的欢迎，基本上每个项目都有中小户型，而大户型的单位则相对较少。2.由于南湖片区是武汉市住宅小区的集中地，这几个项目所在的地段很靠近，所以共享的资源也很相似，周边配套如医院，中小学，综合广场基本一样，也正因为如此，说明了南湖片区对居民的日常生活能提供很完善的配套设施。3.南湖片的地铁E3号线正在修建，道路交通也在不断地完善，到这些便民工程完工时，这里的交通会更加方便。4.这片住宅区的商业价值会随着交通的完善和一些大型生活综合广场的建立而增加不少，对房地产业而言，交通的便利对其保值和升
33、值有很重要的重要。5.现有的开发完成的楼盘基本上都以当地的南湖资源为一大卖点，或是生态景，或是公园小区。基本上每个楼盘都会提到这片地区的自然景观，也会把自己的项目设计有意地和当地的景色融为一体，并以此作为一大卖点，有的项目甚至还有单独的别墅，完全没有定位低端的项目，所有的项目都是定位在中档或以上的。因此，我公司在建高此项目时，也会以中小户型为主打，建小高层和高层两种，绿化率也要达到40%45%之间，层高的限制也是要注意。加求打造一个让人感到舒服的小区。（四） 项目SWOT分析根据项目的特点和可类比项目的调查所得的数据分析得出，见表2.4-1表2.4-1 项目SWOT分析表 S1.自然景观好，环
34、境舒适2.周边配套齐全3.相对较低的价格，性价比高 W1.同类小区比较多2.公司实力相对较弱3贷款难度大 O1规划合理，户型实用2.升值潜力巨大，保值能力强3.武汉高对该片区重点开发 T政府打压房价的政策对房市的影响2大牌开发商的态度（1）项目优势分析项目用地临近南湖，地理位置比较优越，坐落于南湖生态区，环境舒适，空气质量好，项目周边配套设施全，高等院校，中小学，医院，大型商业中心，综合广场近在咫尺，生活出行便利。我公司开发的楼盘售价不高，对于一片这么有升值空间的地段，这是一个极具吸引力的条件，本项目的户型实用舒适，小区是由小高层和高层组成，管理完善。（2）项目劣势分析这一片区是一个很具有开发
35、价值的片区，因此有很多大牌的房地产公司都在这里开发，它们的开发经验和团队都比我公司的要强，品牌和口碑也比我公司好，而且很多都有开发中小户型，与我公司的竞争相当激烈。我公司的资金实力，开发能力相对比较弱，在银行贷款，开发成本上可能会遇到比较大的困难。（3）项目机会分析南湖片区辐射武汉光谷、武汉大学城，包括武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学等部属重点高校，是高品质大学生的培育基地，也是教授云集、高知人才聚集的集中地。南湖片区高质量高素质的人群具有独特的消费能力，他们秉承自我的特色和个性，在SOHO消费和时尚消费方面，将形成独有的文化氛围。这一片区是武汉未来重点开发的片区，又有地铁线经过这里，
36、随着中心城区的居民越来越趋于饱和，居民区向这种与原经济住宅中心交接的地方发展是必然的趋势，因此这里有很强的保值和升值能力。（4）项目威胁分析近两年由于房价的疯狂上涨，现在的房价已经牌历史高位水平，政府也因此出台了不少打压房价的政策，这对市场有一定的降温作用，很多人因为政府的态度而选择观望的做法，这对项目的销售可能会造成一定的影响。周边的一些大开发商可能会加大开发的成本并把售价提高，对我公司可能会造成资金紧张，开发成本加大的威胁。三、项目开发方案（一）项目设计1项目主要指标土地面积：4870平米 总面积:12552 平方米 容积率：2.5 总户数：132户绿化率40% 表3.1.1-1 户型配置
37、表面积户型配置层高户数户型702房2厅1卫9361梯4户752房2厅1卫15301梯2户903房2厅1卫9361梯4户1253房2厅2卫15301梯2户2目标客户1. 附近的老师等高知识分子，因为南湖片区高校和中小学都不少，又邻近东湖高新开发区，因此高知识人群是一大客户群。2. 在附近上班的白领，因为此地邻近东湖高新开发区，必然会有很多高新人材在附近买房置业，因此我们要开发一些实用性高的中小型户型，既能满足日常住房要求，又不会显得奢侈，以实用和舒服为卖点。3. 二次置业者，这里交通便利，环境舒适，配套齐全，又有不少的中小学和高等院校。对于一些中老年人也会有一定的吸引力。4. 投资性购买者，这里
38、有很大的升值潜力，对于武汉这样一个整体房价不高的城市，南湖片区整体的价格很有优势和吸引力，一定能吸引到不少投资性买家来这里置业。 分析建议：近年来，80后成了购房的主力军，由于房价的不断上涨， 很多80后又是刚踏入社会不久，还没有足够的能力支付120平米以上的大户型新房，而且随着时代的发展，人们的购房观念也发生了一些变化，现在越来越多的人在买时候考虑的是现实的问题，而不是单纯的追求大户型，也没有了以往的那种房子越大面子越大的想法，最新的调查显示中小户型已成为了人们的新宠，见图3.1.2-1图3.1.2-1中小户型意向图资料来源：搜房网因此，本项目的户型设计将以中小户型为主。 另外，9层的楼房只
39、需1部电梯，1 个消防通道，而15层的则需2个消防通道。但公共走道面积前者要求更大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。9层的建安成本约为950元/平米，而15层的则约为1250元/平米。 户型设计建议：动静分区，主卧室朝阳，通透性好，采光好，以2房2厅1卫经济实用型的房子为主打户型，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大90%以上。停车位： 需求：住宅户均0.5个停车位，需约66个车位 面积：825平米 66*2.5*5=825 造价：148.5万元 1800元每平米 收入：武汉市现在的车位均价在1015万元之间，我们取一个中值，定价为12万元/个。目前武汉
40、市的停车位严重不足，一般的都要卖到10万元每个以上，全市不管是公共地方还是住宅小区内，都处于车位严重不足的情况。基于市场供需比例，所以定价为12万元/个。 出售：总收入792万元，12万元/个利润：792-148.5=643.3万元 （二）项目进度安排项目进度安排表见图3.2-1图3.2-1 项目进度图四、项目投资估算与资金筹措（一）项目投资估算 1分项成本估算（1）土地费用：本项目中即土地使用权出让，根据武汉市国有土地使用权出让办法，采用拍卖挂牌方式出让土地，建设用地性质为住宅用地，土地使用年限为居住用地70年，此地出让款为1890万元。 （2）建筑成本估算 建安工程费：根据武汉市工程造价指
41、标，结合本项目实际情况，按小高层950元每平米，高层1250元每平米计算本项目建安工程费。得出建安工程费用分析表见表4.1-1表4.1-1建安工程费用表室外工程费：包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。按50元每平米计算计算基数为室外面积。4730*0.75*50=177375元室外水电气费用：计算依据同上。 4730*0.75*50=177375元建设配套费用：包括市政设施配套查账，消防设施配套费，排污费等，计算依据为建安费*10%。 1557.36*10%=155.7万元上面三项之和为本项目的公共设施和配套费用。17.7*2+155.7=191.1万元（3） 前期工程费，见表4.1-
42、2表4.1-2 前期工程费用表（4）开发期税费估算表，见表4.1-3表4.1-3 开发期税费估算表（5）开发间接费用管理费用：（土地费用+建安费+前期费用+配套）*3%（1890+1557.36+189.69+191.1）*3%=114.85万元 销售费用，见表4.1-4表4.1-4 销售费用表金融成本：贷款利息为60万元（6）不可预见费由于本项目的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提（建安费+前期费用+配套）*6%（1557.36+189.69+191.1）*6%=116.3万元（7）其它费用包括临时建设费，工程造价咨询费，总承包管理费，合同公证费，工程质量监督费，竣工图编制费等。一般占
43、投资额的2%-3%。（8）总成本估算表 表4.1-5 总成本费用表估算表 2 销售收入估算估算方法：采用市场比较法确定。在市场上收集到项目所在区域附近的四个楼盘，分别为大华南湖公园世家，金地西岸故事，国海瑞湖天地，保利心语，由于对未来市场比较看好，所以在价格调整时对交易时间的调整均取1.03，其余的调整根据调查确定调整系数，由于本项目的地块面积较小，交通上根据实地情况和比准项目之间的关系，得出修正系数；环境修正一项，因为所选的比较项目有请专业的园林设计公司为其项目设计户外环境，因此我公司和这些公司相比，在这一方面相对较弱。表4.1.2-1 项目价格修正表取以上所得比准价格的加权平均数，得到本项
44、目的销售价格为6750元/平米。住宅销售收入为6750*11760=7938万元。车位销售收入为792万元总收入为7936+792=8728万元3 税金分析（1）销售税金及其附加，见表4.1.2-2表4.1.2-2 销售税金及附加表 （2）土地增值税，见表4.1.2-3表4.1.2-3 土地增值税费用表（3）利润总额=销售收入-总成本费用-经营税金与附加-土地增值税 =8728-5011.58-652.13-730.5=2333.79万元（4）所得税 =2333.79*0.33=770.15万元4现金流量表,见表4.1.2-4表4.1.2-4 现金流量表5项目资金预测总资金及分年投入计划：这个
45、项目规模不是很大，总资金投入额为5011.58万元，项目的建设期只有一年，因此资金的风险可以说是比较小的，但是由于全球金融危机的影响还没有过去，而且我国的房地产业已经有明显的泡沫现象，政府对于房价的控制态度明确，居民有很多人都选择观望市场变化，因此，随着施工准备，施工生产，竣工验收，缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并发生变化 。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：(1) 资本金问题a. 由于资金的时间价值形成的利息。b. 注意风险的影响，如投资风险，破产的风险，工程风险等。c. 当发生通化膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通化膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d. 银行贷款的成本率。图4.1.5-1 资金风险分析图(2) 优化重用周转资