平谷中罗庄项目可行性研究报告.doc

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1、平 谷 中 罗 庄 项 目 可 行 性 研 究 报 告 北京嘉铭投资（集团）有限公司 二七年九月 目 录 1项目概况项目概况.1 1.1项目背景.1 1.2地理位置.2 1.3周边环境及质素.3 1.3.1经济环境3 1.3.2交通环境5 1.3.3商业环境7 1.3.4周边配套7 1.3.5市政设施条件7 1.3.6自然环境8 1.3.7地质状况8 1.4经济指标.8 1.5宗地现状.9 1.6资料保密要求.10 2市场调查市场调查.11 2.1 北京市经济和房地产市场分析11 2.1.1经济形势和投资环境分析11 2.1.207年15月房地产市场情况12 2.2 平谷区宏观环境和房地产市场

2、分析16 2.2.1基本状况16 2.2.2产业发展16 2.2.3平谷新城规划17 2.2.4经济发展18 2.2.5房地产市场20 2.3 平谷区土地交易市场分析22 2.3.1土地一级开发交易情况22 2.3.2土地二级开发交易情况22 2.3 项目周边商品房市场调研23 2.3.1研究区域说明23 2.3.2区域住宅市场分析23 2.4 区域商业市场调研34 2.4.1商业市场简析34 2.4.2商业市场价格34 2.5 项目发展定位35 2.5.1总体定位35 2.5.2分区规划定位37 2.5.3客群定位38 3发展设想发展设想.38 3.1规划设计.39 3.2拆迁安排.40 3

3、.3开发建设与销售.40 4项目运作模式项目运作模式.42 4.1进展情况.42 4.2拆迁补偿方式.42 4.3项目发展内容.42 4.4项目推进步骤.43 5投资测算分析投资测算分析.44 6土地价格及敏感性分析土地价格及敏感性分析.46 6.1土地价格分析.46 6.2土地价格敏感性分析.47 7项目发展优势与风险分析项目发展优势与风险分析.52 7.1优势分析.52 7.1.1低成本获取土地二级开发权52 7.1.2拓展平谷区域市场52 7.1.3与其他项目形成联动52 7.2风险分析.52 7.2.1拆迁难度较大52 7.2.2资金风险较高53 7.2.3土地二级开发权获取风险53

4、7.2.4招牌挂方式压低土地一级开发利润风险53 7.2.5商业市场需长期培育53 8结论和建议结论和建议.54 1项目概况 1.1项目背景 本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部 分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要 通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主 体。完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再 次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二 级开发主体。 北京兴谷工业开发区于 1993 年 8 月 23 日经北京 市政府批准成立，2000 年 12 月 8 日经批准为市级 工业开发区，2002 年 11 月 19 日经市经委批准列 为“汽车及配套零部件生产基地” ，规划面积

5、10.26 平方公里（其中：一期 5.03 平方公里、二期 5.23 平方公里） ，全部实现了“七通一平” ，具备 了发展工业的良好条件。 兴谷工业开发区二期总体规划于 2004 年 12 月 29 日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星 城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西 至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范 围 523 公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、 服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为 配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政 公用设施、绿化等类别，其中工业用地 330.6 公顷， 道路用地 74.04 公顷，绿化用地 79.50 公顷。 目前兴谷开发区正

6、在抓紧编制控制性详规，做好 土地征用的前期准备工作。 1.2地理位置 区域位置区域位置 平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河 环区而过。平谷区面积 1075 平方公里，人口约 40 万。距北京市区 70 公里，距首都机场约 45 公里， 距天津新港 140 公里，南临京沈高速公路 20 公里， 顺平快速路与开发区相连。 宗地四至宗地四至 兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范 围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用 地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路 为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用 地呈长方形，长约 3020m，宽约 1740m。兴谷工业 开发区（二期）距卫星

7、城中心约 2.9km。 项目分为 6 个地块，土地规划用途为居住和商务， 其中南侧地块用于拆迁户回迁。 宗地四至具体见下图。 1.3周边环境及质素 1.3.1 经济环境 2007 年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业 生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销 总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工 面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步 增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速 提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温， 乡村旅游繁荣兴旺。 工业生产稳步增长工业生产稳步增长 上半年全区实现工业总产值 53.9 亿元，较上年同 期增长 11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产 值

8、 49 亿元，同比增长 15.6%；实现工业销售收入 55.7 亿元，较上年同期增长 17.8%，其中规模以上 工业企业实现销售收入 51.3 亿元，同比增长 22.5%； 实现工业利润总额 6897.0 万元，较上年同期下降 52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额 6264.0 万元，同比下降 51.8%。 商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢 上半年，全区实现社会消费品零售额 16 亿元，比 上年同期增长 7%。从商品用途划分来看：实现吃 类商品零售额 5.3 亿元，同比增长 5.8%；实现穿 类商品零售额 1.8 亿元，同比增长 8.1%；实现用 类

9、商品零售额 5.6 亿元，同比增长 7%；实现烧类 商品零售额 3.3 亿元，同比增长 8.3%。 投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长 上半年，全区实现区内固定资产投资 17.7 亿元， 较上年同期增长 87.5%。区内固定资产投资快速增 长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年 投资已达 8.7 亿元。 上半年，全区实现建筑业总产值 10.8 亿元，较上 年同期增长 20.2%。建筑施工面积达 134.8 万平方 米，同比增长 16.9%。 工资水平快速提高，居民收入稳步增加工资水平快速提高，居民收入稳步增加 上半年，从业人员劳动报酬总额为 8.6

10、 亿元，同比 增长 16.9%，从业人员人数 7.3 万人，同比下降 4.8%，从业人员平均工资 11,724 元，同比增长 19.3%。 上半年，城镇居民人均可支配收入 9,503 元，较上 年同期增长 10.9%。其中：人均工薪收入 7,804 元， 同比增长 11.6%。上半年，农民人均现金收入 4,761 元，同比增长 9.3%。其中：人均工资性收入 2,009 元，同比增长 22%；人均家庭经营收入 2332 元，同比下降 6.8%。 1.3.2 交通环境 区域交通 平谷位于北京市区的东北部，南与河北省相邻， 东南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于 环京经济圈及环渤海经济圈之中。

11、 平谷区境内现有总长 1000 公里的标准化公路，到 北京市区 70 公里，到天津市区 100 公里；依托北 京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大 秦铁路穿境而过，设有客货运站，平谷地方铁路 与京秦线连接；平谷空运条件优越，距离首都国 际机场 40 公里；平谷航运条件便利，有高速公路 到港口，至天津新港 130 公里，至京唐港 140 公 里，至秦皇岛港 230 公里。 项目周边道路 项目周边主干道、次干道有：平镇路、平翔路、 兴谷路、平瑞街、平谷北街。 1.3.3 商业环境 由于项目处于农村，开发区周边商业配套还很不 完善，没有大型超市等购物场所，日常生活品消 费基本以村民家中开设的日

12、杂小店为主。这为以 后本区域大型商业的发展提供广阔的空间。 1.3.4 周边配套 周边的配套如下： 【学校学校】：平谷区第八小学、北京师范大学平谷 附属中学； 【银行银行】：农行、建行等； 【医院医院】：农村卫生所； 【政府机关政府机关】：水务局、税务局（以后会搬迁来 此） ； 【酒店酒店】：北京华欣绿都国际酒店等。 1.3.5 市政设施条件 项目周边道路体系良好（平翔路、平镇路尚未完 全打通） 。据介绍，开发区市政条件良好，供水、 供气、供电、排水、电信等都可就近解决。 1.3.6 自然环境 水系绿化景观带水系绿化景观带开发区绿肺开发区绿肺 水系绿化景观带，横贯开发区自东向西的河道， 平均海

13、拔高 28 米左右，项目北侧的小辛寨河河道 采用 20 米宽，1.5 米深再向两侧平扩 5 米后再向 两侧起坡，坝顶与河底 3.2 米深。主河道长 2.5km。河坝顶两侧向外设 1020 米绿带。整个 水系规划为 80100 米宽的自然生态绿化带，使 其成为该工业区最大的景观特色，成为工业区的 一条绿肺。 1.3.7 地质状况 工程地质：工程地质：兴谷工业开发区（二期）持力层土质 为粉质粘土，属于适宜工程建设的三类地区，平 均海拔高程 34 米左右。根据初勘资料，地基承载 力平均 Fka=120160kpa,可不考虑地下水排除问题。 开发区内工程设计需依据有资质的勘察单位所出 的地质勘察报告进

14、行有关设计。 灾害地质：灾害地质：兴谷工业开发区（二期）用地西南侧 局部为一级地震断裂带，结合本规划各方面的要 求，设为集中绿地。 水文地质：水文地质：兴谷工业开发区（二期）位于平谷山 前盆地平原区，按地形地貌、地层岩性特征、富 水条件和富水程度划分的水文地质区域中，属于 平原第四系孔隙区。含水层平铺展布，连续性较 好。 1.4经济指标 项目经济指标 兴谷工业区中罗庄项目经济指标兴谷工业区中罗庄项目经济指标 地块编地块编 号号 用地性质用地性质 用地面用地面 积积（ha） 容积容积 率率 建筑面积建筑面积 （万/） 备注备注 B-14B-14R210.131.818.23 工业区配套居住 C-

15、02C-02R26.581.811.84 停车位按 2 辆/户 C-04C-04R212.541.822.57 停车位按 2 辆/户 其中其中 可开可开发发 用用 地地 9.561.817.208 除去除去兴兴谷家园一期谷家园一期 2.98 公公顷顷 一期用一期用 地地 R27.81.81.814.04 兴兴谷谷别别墅墅 2.8 公顷未计算 C-05C-05R50.410.80.33 C-06C-06R51.490.60.89 平谷第八小学 B-15B-15G11.4 B-17B-17G10.7 C-01C-01G11.32 C-03C-03G10.93 E-10E-10G10.15 B-16

16、B-16C36.062.515.15 文化娱乐用地 E-09E-09C23.533.512.36 商业金融用地 E-06E-06C61 11.81.81.791.79 多功能用地 B-13B-13U1U11.31.30.30.30.390.39 供供热热厂厂 居住用地合计居住用地合计 34.4834.48 61.64861.648 其中，配套小学占地其中，配套小学占地 1.9 公公顷顷， ， 建筑面建筑面积积 .万平方米万平方米 可开发商业合计可开发商业合计 9.599.59 27.5127.51 合计合计 50.8750.87 91.33891.338 控制指控制指标标 另外：北部绿地及河

17、道面积 34.39 1.5宗地现状 宗地目前尚未拆迁，其中包括农民住宅、农田、 厂房等。 1.6资料保密要求 内部有关人员。 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 2市场调查市场调查 2.1 北京市经济和房地产市场分析 2.1.1 经济形势和投资环境分析 经济快速发展经济快速发展 在国家加强宏观调控的经济背景下，北京市经济 保持持续快速增长的运行态势，城乡居民收入稳 定增长，对外贸易增势强劲，消费市场活跃。从 2001 年2006 年，北京经济增长率保持在 10% 以上，见图。 2001年年2006年年北北京京市市经经济济运运行行态态势势 3710.5 4330.4 6814.5 7020.3 5

18、023.8 6060.3 11.50% 11.70% 11% 14.10% 11.10% 12% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 GDP(亿元) 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% GDP增长率（） GDPGDP增长率 2006 年北京市实现地区生产总值 7,720.3 亿元， 按可比价格计算，比上年增长 12%。人均 GDP 突破 6,000 美元。全市按常住人口计算的人均 GDP 达到 49,505 元（折合 6,2

19、10 美元） ，按可比 价格计算，比上年增长 8.8%。地方财政收入较 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 快增长，企业效益有所改善。全市完成地方财政 收入（一般预算）1,117.2 亿元，比上年增长 21.5%；其中实现增值税、营业税、企业所得税 和个人所得税 117.8 亿元、461 亿元、213.9 亿元 和 102.3 亿元，分别增长 20.7%、20.1%、29.8% 和 21%。居民消费价格涨势平稳。2006 年以来， 居民消费价格涨幅大致保持在 1%左右，全年居 民消费价格指数为 100.9%，低于上年 0.6 个百分 点。其中，低收入居民消费价格指数为 101.2%，低于上年 0

20、.7 个百分点。 固定资产投资不断增长固定资产投资不断增长 2006 年完成全社会固定资产投资 3,371.5 亿元， 比 05 年增长 19.3%，增幅比 05 年提高 7.5 个百 分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资 3,086.3 亿元，增长 18.9%，增幅高于 05 年 7.7 个百分点；全市完成基础设施投资 935.3 亿元， 比 05 年增长 53.2%，增幅比 05 年提高 21.4 个百 分点，占全社会固定资产投资的比重为 27.7%， 比 05 年提高 6.1 个百分点。其中，交通运输、 公共服务业分别完成投资 439.6 亿元和 265.3 亿 元，分别增长 96

21、.2%和 65.4%。 2.1.2 07 年 15 月房地产市场情况 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 2007 年 1-5 月，北京市房地产开发投资增速继续 放缓，商品房施工面积和竣工面积小幅增长，影 响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房 销售面积继续下降，但是降幅比一季度有所趋缓。 由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格 指数仍然高位运行。 房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回 落落 1-5 月，北京市完成房地产开发投资 532.8 亿元， 比去年同期增长 10.8%，增幅同比回落 7.3 个百 分点。 商品住宅投资增幅回落。1-5 月，住

22、宅投资 280.4 亿元，比去年同期增长 11.7%，增幅同比回落 21.3 个百分点。 商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 下降，住宅竣工面积保持一定增速下降，住宅竣工面积保持一定增速 5 月末，北京市商品房施工面积为 7977.9 万平方 米，比去年同期增长 3.5%。其中，本年新开工 面积 718.6 万平方米，下降 29.5%。 在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈 下降趋势，分别为 4452.7 万平方米和 455 万平 方米，比去年同期分别下降 6.4%和 25.7%。自年 初以来住宅新开工面积连续较

23、大幅度的下降，将 一定程度上影响未来住宅市场的供给。 住宅竣工面积保持一定增速。商品房中，住宅竣 工面积为 459.7 万平方米，增长 12.2%，占商品 房竣工面积的比重达 73.2%。由于去年上半年住 宅新开工面积增长较快，今年 1-5 月住宅竣工面 积保持一定增速，但是比年初增幅有所回落 房屋销售价格依然保持高位运行房屋销售价格依然保持高位运行 1-5 月，北京市房屋销售价格指数累计为 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 109.2%，比去年同期提高 1 个百分点。自年初以 来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5 月份达到 109.6%。 在房屋销售价格总指数中，二手房价格指数超过 新

24、建商品房价格指数。1-5 月，新建商品房销售 价格指数累计为 109.1%，其中 5 月份为 109.5%；二手房销售价格指数累计为 109.4%， 其中 5 月份为 109.7%，二手房价格涨幅总体高 于新建商品房价格涨幅。 普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅 销售价格指数累计为 110.1%，其中 5 月份为 110.3%；非住宅价格指数累计为 104%，其中 5 月份为 105.3%。在新建商品住宅中，普通住宅 价格指数累计为 111.4%，其中 5 月份为 111.6%；高档住宅价格指数累计为 108.3% ，其 中 5 月份为 108.3%。 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告

25、 2.2 平谷区宏观环境和房地产市场分析 2.2.1 基本状况 平谷区总面积 1075 平方公里，人口 39 万，下辖 21 个镇，279 个行政村。平谷城区总面积 20 平 方公里，接近 12 万人口。 2.2.2 产业发展 全区目前是以现代农业和旅游业现代农业和旅游业为支柱产业，全 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 区的产业布局为建成西部的经济带，主要包括兴 谷和滨河两个北部和东北部旅游带，东南部的生 态型城镇群。北京市产业结构调整，市区产业向 远郊转移，平谷的产业有了新的发展机会。 平谷区是北京市主要的农副产品生产基地之一。 全县有粮田 28 万亩，粮食总产量达到 1.85 亿公 斤。果

26、品生产是平谷农业经济的支柱产业和农民 致富的主要来源。 平谷区分布以汽配业、服装、食品加工为主的工汽配业、服装、食品加工为主的工 业生产基地业生产基地，其稳定的经济收入和目前居住条件 急需改善的现状决定了本区域居住需求增量巨大。 2.2.3 平谷新城规划 发展目标：发展目标：京东发展门户、上水宜居新城、清洁 制造中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷。 发展布局：发展布局：一纵两横五个发展区（1 个新城、3 个重点镇、8 个一般镇、2 个乡） 一纵：沿密三路工业、物流产业发展轴； 两横：顺平-平蓟路沿线城镇综合发展轴、京平 高速沿线文化旅游休闲产业轴； 五个发展区：中部综合发展区、西南部工业物流 发

27、展区、西部工业贸易发展区、东部旅游发展区、 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 北部旅游、林果业发展区。 2.2.4 经济发展 经济总量持续增长，GDP2000 年的 28.7 亿元增 长到 2006 年的 65 亿元，6 年增长 126.5，平 均年均增长 21.08，但增长速度波动性较大， 年均增长呈马鞍状。 本项目 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 地方财力逐年增强，单位人口拥有财政收入 2006 年比 2000 年增长 170；固定资产投资增 长迅速，固定资产投资增幅较大，6 年增长了 4.66 倍。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000

28、 万元 2000200120022003200420052006 平平谷谷区区2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6年年地地方方财财政政收收入入 产业结构：产业结构：第一产业持续下降，第二、三产业增 长明显快于第一产业，在国民经济中所占比重逐 年增加，06 年三次产业结构发生明显变化，由 长期的“二三一转变成三二一结构” ；以旅游业 为主的第三产业增长迅速，在国民经济中的比重 仅低于第一产业。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 万元 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200

29、6 平平谷谷区区2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6年年固固定定资资产产投投资资 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 百万元 2000200120022003200420052006 平平谷谷区区2 20 00 00 0- -2 20 00 06 6年年G GD DP P增增长长 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 与五个生态涵养区县比较：平谷 GDP 处于中间 位置，但人均 GDP 排在末尾；平谷能源消耗量 最大，万元 GDP 能耗最高；平谷城镇居民人均 收入 2006 年排倒数第二位，仅高于密云；2006 年平谷旅游收入和游客量排在倒数

30、第二，仅高于 门头沟。 2.2.5 房地产市场 房地产投资同比增长房地产投资同比增长 19.9，住宅建设成为，住宅建设成为 开发热点开发热点 今年一季度，平谷区房地产完成投资 3050 万元， 同比增长 19.9，其中住宅投资 1916 万元，同 比增长 12.38，商业经营性用房投资 619 万元， 同比增加 40 倍，其他用途投资 404 万元，同比 增加 9 倍。由于部分开发项目处于基础设施和底 商建设阶段，因此其他用途投资、商业经营性用 房投资在本季度增幅较大。 房地产施工面积同比增长房地产施工面积同比增长 32.3，住宅面积，住宅面积 占主导地位占主导地位 【平谷中罗庄】项目可行性研

31、究报告 截至今年 3 月底，平谷区房地产施工面积 34.8 万平米，同比增长 32.3，其中住宅面积 25.9 万平米，同比增长 11.9，商业营业用房面积 4.9 万平米，同比增长 2443.1。主要是在施项 目的续建带动整个住宅面积的增长。 资金来源小幅增长，定金及按揭贷款占主导资金来源小幅增长，定金及按揭贷款占主导 地位地位 平谷区房地产本年资金来源合计 14336 万元，同 比增长 4.7，其中金融贷款 3100 万元，同比下 降 41.5，定金及按揭贷款 9245 万元，同比增 长 291.2，成了开发资金的主要来源。 房地产销售稳步增长，销售价格不断提高房地产销售稳步增长，销售价格

32、不断提高 一季度，平谷区商品房销售面积达到 1.3 万平米， 同比增长 27.2；实现销售额 4796 万元，同比 增长 66.1。商品住宅销售均价为 3430.5 元/平 米，同比增长 22.4，销售增加的主要原因为： 一是居民投资性需求增大，带动了优势商品房销 售的增加；二是房地产企业销售模式及销售手段 不断完善，增加了商品房销售数量。 商品房空置面积下降，空置期限缩短商品房空置面积下降，空置期限缩短 3 月底，平谷区商品房空置面积 1.4 万平米，同 比下降 78.6，其中空置 1 年以内的商品房面积 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 1.2 万平米，同比下降 80.2。 2.3 平谷区

33、土地交易市场分析 2.3.1 土地一级开发交易情况 07 年 4 月份，平谷区昱新家园商住小区项目土 地一级开发招投标，土地面积为 28949 平方米， 建筑面积为 69498 平方米，招标底价为 4693 万 元，最终由北京林河兴业房地产开发有限公司以 4418 万元竞得土地一级开发权（其他两家报价 分别为 4462 万元、4439 万元。 土地一级开发地面地价为土地一级开发地面地价为 101.79 万元万元/亩。亩。 2.3.2 土地二级开发交易情况 截至 07 年 9 月底，平谷区公开出让土地共两块， 折合地面地价（熟地）为 154 万元/亩、136 万 元/亩 起始起始 价价 土地面积

34、土地面积( (平方米平方米) )成交价成交价楼面地价楼面地价地面地价地面地价 宗地位置宗地位置 ( (万元万元) ) 合计合计 建设用建设用 地面积地面积 代征代征 地面地面 积积 规划建规划建 筑面积筑面积 ( (平方米平方米) ) 容积容积 率率 交易交易 方式方式 规规 划划 用用 途途 ( (万元万元) ) ( (元元/ /平米平米) ) ( (万元万元/ /亩亩) ) 受让单位受让单位 开发开发 程度程度 平谷区建 设西街 24 号 2184 9465 9465 0189302.00 挂牌 商 业 及 住 宅 2184 1154 154 北京华鼎 晟房地产 开发有限 公司 三通 一平

35、 平谷区新 平南路北 侧 2847 13932 13932 0278642.00 挂牌 居 住 2847 1022 136 北京兴谷 园房地产 开发有限 公司 三通 一平 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 23 2.3 项目周边商品房市场调研 2.3.1 研究区域说明 本项目位于平谷城区北部，为兴谷工业园区二期 用地的综合服务功能区。目前该地区购房对象主 要还是以本地居民为主，城区内项目数量虽有限， 规模也相对较小，但区域竞争还是比较激烈，存 在较强参考价值，因此，城区内所有在售、待售 及已售项目均是区域市场研究的考察对象。 主要调查样本主要调查样本 项目名称项目名称发展商发展商地理位置地理位

36、置 渔阳公馆北京益阳房地产开发有限公司平谷中心商业区 E 区 中卫世纪城北京中卫房地产开发有限公司平谷中心商业区 迎宾花园北京乾元房地产开发有限公司迎宾环岛西南侧 金谷御景豪庭北京华欣金谷房地产开发有限公司迎宾环岛东南侧 东方国际公寓上海万杰、香港城建置业大龙环岛西南侧 都丽豪廷北京智能通达房地产开发有限公司平谷中心商业区 林萌家园北京星宇昊经济技术发展中心平谷区林萌南街 9 号 阳光城北京亚连房地产开发有限公司平谷大街路口西北角 无限幸福阳光北京无限置业有限公司平谷区新平老路 9 号 兴谷嘉和北京市兴谷区和平农工商联合总公司平谷区平翔路(电视塔东南角) 世外桃园北京八通房地产开发有限公司平谷

37、京东大溶洞西南一公里 2.3.2 区域住宅市场分析 区域住宅市场总体特征 从区域住宅产品供应看从区域住宅产品供应看： 一是项目总体规模比较小，最大也就 20 万平米， 总体规划布局比较传统规整，缺乏相应的现代时 尚感；小区总体缺乏对景观环境的营造； 二是市场供应主要以 80120 平米的两、三居户 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 24 型为主；130 平米以上大户型目前项目基本都有配 备，不过销售去化慢；但 70 平米以下为主的小户 型产品还属市场空白； 三是以传统户型（进深大，面宽窄，出现暗厅， 功能分区不合理等特点）为主的市场开始逐步被 取代； 四是建筑单体从纯多层过渡到目前多层、高层、

38、 小高层混合为主，板式住宅依旧是市场供应的主 体，但是楼体单元数比较多，大都在 5 个单元左 右，最高的达到 8 个单元，部分塔式单体开始出 现； 五是交房标准依旧以毛坯为主，精装户型市场还 属空白； 六是小区缺乏相应的会所配套，会所概念在平谷 市场还未形成。 从区域市场需求看从区域市场需求看： 市场总体需求主要以平谷城区及周边乡镇当地居 民为主，主要以居住为购买目的，投资需求有待 释放； 价格是决定当地居民购买的首要因素，通过衡量 总价的高低来确定购买的户型面积。 从项目开发运营看：从项目开发运营看： 就单个项目而言，虽然规模不大，但开发周期还 拉得比较长，说明当地购买力相对有限； 【平谷中

39、罗庄】项目可行性研究报告 25 从整个市场项目运作看，开始从“盖房子”阶段 向房地产开发的方向转变； 在项目运作过程中，注重项目容积率的提升，缺 乏对项目整体品质的打造，缺乏对居住舒适度的 提升； 在营销推广上，整体市场不注重市场产品形象的 包装，宣传道具、广告制作等均处于市场的低端， 业务人员专业水平也有待提高； 项目总体品质较低，后期物业管理服务还停留在 低端基础管理阶段。 区域住宅产品供给分析 区域住宅产品基本情况（表一） 项目名称项目名称 占地面积占地面积 （万（万） 建筑规模建筑规模 （万（万） 总户数总户数容积率容积率物业费（元物业费（元/月）月） 首次开盘首次开盘 时间时间 渔阳

40、公馆渔阳公馆3.9 13.6 2.2未开盘 中卫世纪城中卫世纪城1.6 12 7未开盘 迎宾花园迎宾花园8.5 15.75 7641.9多层 0.6；高层 12004.11 金谷御景豪庭金谷御景豪庭142.90.752005 东方国际公寓东方国际公寓4.53高层 1，多层 0.92005 都丽豪廷都丽豪廷182.712004 林萌家园林萌家园201.4多层 0.6，高层 12005.6 阳光城阳光城20一期 6241.40.762005.4 无限幸福阳光无限幸福阳光63.63821.70.52007.4 兴谷嘉和兴谷嘉和5.15201.360.552005.3 世外桃园世外桃园124.8400

41、0.353.22004.10 区域住宅产品基本情况（表二） 项目名称项目名称 物业物业 类型类型 建筑形式建筑形式主力户型主力户型户型特点户型特点装修装修 开发开发 周期周期 渔阳公馆渔阳公馆 高档 住宅 多层板楼、29 层 高层板塔、联排 别墅 50250的一居至四居，以 8090 的小户型为主 高板塔为一梯 四户，大户型 南北通透 毛坯两期 中卫世纪中卫世纪 城城 普通 住宅 16 层、29 层高板， 5 层商业连接 7090 平米（两居）为主 一梯两户或四 户，出现暗厅 毛坯一期 迎宾花园迎宾花园 普通 住宅 24 栋 6 层、4 栋 16 层、2 栋 3 层、 1 栋 18 层、1 栋

42、 2 层 二居：75.75、99.66、 96.34、102.75、 107.28；三居：115.1、 127.99 户型南北通透， 大户型为三层 两跃户型 毛坯三期 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 26 金谷御景金谷御景 豪庭豪庭 普通 住宅 3 栋 25 层高板， 3 栋 911 层小高 层板楼 两居：90、118 ；三居： 132、140 四居：151 ；跃层:250 两梯四户，大 户型南北通透 毛坯两期 东方国际东方国际 公寓公寓 普通 住宅 多层板楼、21 层 高板塔 两居:90、120 三居:139、144（高层） 一梯两户、三 户，使用率较 低 毛坯一期 都丽豪廷都丽豪廷 普通

43、 住宅 高层板塔 两居:95、98、100、102 三居: 130、145、150、166、171 毛坯两期 林萌家园林萌家园 普通 住宅 多层、小高层板 楼 一二期三居： 130、137、142、150；三期 一居 45，两居： 62、75、89，三居： 89、108、113 单元数多，南 北通透，面宽 显小，客厅居 中 毛坯三期 阳光城阳光城 普通 住宅 纯多层板楼 主力户型：80110，三居户 型：124155 南北通透，大 户型设计舒适 度较高 毛坯两期 无限幸福无限幸福 阳光阳光 普通 住宅 多层板楼 二居：82、91；三居： 90、106、121 传统户型，客 厅居中，采光 不好

44、毛坯两期 兴谷嘉和兴谷嘉和 普通 住宅 多层板楼 二居：82；三居：115、 110；四居：127 小面积户型设 计传统，出现 暗厅，大户型 使用率不高 毛坯两期 世外桃园世外桃园别墅独栋 户型：108.75-266.38，主力 户型为 110120 平米的小独 栋 户户小独栋毛坯三期 备注：以上为目前在售、待售或基本售罄的项目。 综合分析：综合分析： 从项目物业类型看从项目物业类型看，在售项目仅有一个别墅（世 外桃园） ，且还位于平谷城区以外；在平谷城区仅 有即将开盘的渔阳公馆（普通住宅联排）属于 相对高档的物业；其他项目均为普通住宅。说明 区域项目主要是针对以居住为购买目的平谷居民。 【平

45、谷中罗庄】项目可行性研究报告 27 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 82% 9% 9% 万 万 万 万万 万 万 万万 万 从项目的建筑规模看从项目的建筑规模看，平谷市场现有 11 个项目的 总体供应规模为 131.35131.35 万平米万平米，除去渔阳公馆、 中卫世纪城及林荫家园的三期、世外桃园三期 （即将上市共计约 30 万平米）即将正式开盘销售 外，其他项目基本处于尾盘或刚售罄阶段， 据了 解，整个市场潜在供应还有阳光城二期的少量产 品。 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 27% 9%64% 2- 5

46、万5万 10万10万 20万 从平谷房地产市场看，项目普遍规模都比较小， 不超过 20 万平米，由于先前的一些小项目均已进 驻，目前市场的项目主要集中在 1020 万平米之 间，占 64。 从平谷市场项目的供应规模看，说明区域房地产 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 28 市场处在刚起步的阶段，还未辐射到平谷以外的 其他区域。 从项目总体规划布局看从项目总体规划布局看，对于规模相对较大的项 目，总体规划布局显得非常传统，建筑单体基本 为“兵营式”的格局，缺乏应有的活力；整个小 区缺乏展示整体形象的组团景观来链接；建筑外 立面颜色比较厚重，缺乏现代时尚活力感。 从项目的容积率看从项目的容积率看，

47、早期项目主要以多层为主， 容积率相对较低，而近几年来多个项目高层板塔 建筑的出现，容积率较先前已有所提升。在售项 目中容积率在 11.9 之间的项目与容积率在 2 以 上的项目所占比例基本相当；容积率在 11.9 之 间的项目主要为多层板式住宅，而容积率在 2 以 上的项目其楼梯都有高层板塔的建筑单体，说明 区域市场以从两三年前以多层住宅供应为主，开 始走向以高层供应为主。 其中即将开盘的中卫世纪城项目容积率达到 6 左 右，作为平谷城区最高档的项目渔阳公馆容积率 也达到 2.2，说明平谷城区项目容积率开始逐步走 高，高层板塔产品开始逐步被市场所接受。 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 29

48、万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 万 9% 46% 27% 18% 11万 1. 92万 2. 9 3 从项目建筑单体看从项目建筑单体看，市场由原先的多层建筑单体 为主过度到多层、高层、小高层单体综合布局为 主，而且板式多层住宅单体单元数集中在 47 之 间，其中林荫家园三期住宅小高层板楼达到 8 个 单元；中卫世纪城追求高容积率，其住宅全部为 高层板式；个别项目还出现高层板塔结合，如渔 阳公馆、金谷御景豪庭、东方国际公寓及都丽豪 庭项目。说明平谷城区项目随着房地产市场推进， 项目整体居住品质变化不大。 从各项目户型供应看从各项目户型供应看，市场主要户型为 8

49、0120 平米的两居及 130150 平米的三居，虽然即将开 盘的项目也受“90/70”政策的限制，但 70 平米 以下的户型市场供应非常少；从户型的功能布局 看，户型仍旧有许多传统三室一厅、两室一厅的 户型（长进深、短面宽，客厅处于户型中间，为 暗室设计，采光比较差） ，如林荫家园、无限幸福 阳光及中卫世纪城等，相对而言，渔阳公馆、阳 光城项目的户型相对较好，遵循户型的南北通透、 【平谷中罗庄】项目可行性研究报告 30 采光、动静分区、干湿分区等舒适居住功能的设 计原则；从单元套数看，由于受“90/70”政策影 响，一梯三户、四户的产品开始出现。 从各项目的交房标准上看从各项目的交房标准上看，市场产品均以毛坯为 交付标准，精装修房屋在平谷市场还未出现。 从各项目的配套上看，从各项目的配套上看，除了渔阳公馆提出泛会所 （将渔阳酒店作为项目的会所）的概念外，其他 项目均不存在会所配套，仅有一些用于出售的社 区商业服务配套。 从各项目的物业管理上看，从各项目的物业管理上看，