市公租房建设项目可行性研究报告.doc

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1、A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 I 市公租房建设项目市公租房建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 II 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论.1 二、项目业主简介2 三、研究内容3 四、主要编制依据3 五、项目主要技术经济指标3 六、研究结论4 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性.6 一、项目建设背景6 二、项目建设必要性8 第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.11 一、项目选址11 二、项目建设条件11 第四章第四章 建设规模及内容建设规模及

2、内容.15 一、确定规模的依据和原则15 二、建设规模及内容15 第五章第五章 工程方案工程方案.16 一、设计依据16 二、总平面设计16 三、建筑设计19 四、结构设计20 五、给排水、消防设计22 六、电气设计24 七、电信设计26 八、防火设计26 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 III 第六章第六章 环境保护与绿化环境保护与绿化.27 一、设计原则27 二、设计依据27 三、主要污染来源及防治措施27 四、绿化30 第七章第七章 节能设计节能设计.31 一、设计概述及要求31 二、建筑和建筑热工节能设计31 三、给排水31 四、电气节能32 第八

3、章第八章 建筑消防设计建筑消防设计.34 一、工程概述34 二、总图消防34 三、建筑消防34 四、结构防火34 五、消防给水34 六、消防电气35 第九章第九章 防灾减灾防灾减灾.37 一、总图37 二、建筑37 三、结构37 四、地质灾害防范37 五、地震防治37 六、电气安全37 第十章第十章 项目实施进度及招投标方案项目实施进度及招投标方案.38 一、工程建设进度38 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 IV 二、招投标方案38 第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.41 一、投资估算范围41 二、投资估算依据41 三、项目投资估算4

4、1 四、资金筹措44 第十二章第十二章 项目财务分析项目财务分析.45 一、评价依据45 二、基础数据45 三、总成本估算46 四、销售收入估算46 五、财务评价报表编制48 六、财务指标计算结果与分析48 七、不确定性分析49 八、财务评价结论50 第十三章第十三章 经济及社会效益分析经济及社会效益分析.51 一、社会影响分析51 二、资源环境影响分析51 三、互适性分析53 四、社会效益53 五、经济效益分析53 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议.55 一、结论55 二、建议55 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 1 第一章第一章 项目总论项目总论

5、 一、项目基本概况 （一）项目名称：A 市公租房建设项目 （二）项目性质：新建 （三）项目业主：A 市城市建设投资有限公司 （四）建设地址：A 市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓 楼工业集中区 （五）工程建设规模及主要建设内容 本项目规划总用地面积 62 亩，总建筑面积 102250 m2，其中：公 租房 1636 套，建筑面积 81800 m2，配套附属用房建筑面积 20450； 项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套 等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给 排水等其他配套设施。 （六）项目总投资 本项目总投资为 11920 万元，其中：工程

6、费用 10532 万元，土地 费用 595 万元，工程建设其他费用 171 万元，基本预备费 316 万元， 建设期利息 306 万元。 （七）项目资金筹措 项目总投资 11920 万元，其中自筹 2920 万元，占总投资的 25.5%，融资贷款 9000 万元，占 75.5%。 （八）建设期限：该项目建设工期 1 年，2011 年 6 月至 2012 年 5 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 2 月。 二、项目业主二、项目业主简介简介 A 市城市建设投资有限公司成立于 2005 年 9 月 14 日，是一家由 A 市人民政府直管的国有独资公司，公司经营范围

7、为从事土地收购储备、 开发经营、政府公共资源或产品的特许经营；城市基础设施、公用事 业、基础产业的建设、营运；市域内企业产业及项目的融资、投资、 委贷、咨询与评估服务。公司注册住所 A 市 BBB 号，注册资本 B 亿元， 公司股东是 A 市国有资产经营有限公司，出资 B 亿元，占总本的 100%。公司法定代表人、董事长由 A 市政府副市长 BBBB 兼任，总经理 由 A 市政府办公室副主任 BBBB 兼任，公司现有员工 BB 人。公司下设 办公室、资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五 个内设机构。公司现有员工 26 人，其中具有中级及其以上专业技术职 称的有 BB 人，其中工

8、程师 6 人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极 向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验， 而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确 的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验，在实际工作中，业务娴 熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。 该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、 规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉 献”的企业精神，以大别山革命试验区大发展为契机，以政府主体投 资带动社会投入，努力为 A 市经济社会发展作出贡献。与此同时，公 司价值也得到了大幅提升。 A A 市公租房建设项目可行

9、性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 3 三、三、研究内容研究内容 可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案， 环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。 可行性研究报告 对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项 目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。 四、主要编制依据四、主要编制依据 （一） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （二） 关于改善农民工居住条件的指导意见 ； （三） 关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087 号） ； （四） A 市住房建设规划（20112015 年） ； （五）国家颁发的有关建筑

10、、电气、消防、给排水等各专业设计 规程、规范和设计标准； （六）业主提供的相关数据、资料； （七）其他相关法律、法规、规范及标准。 五、项目主要技术经济指标五、项目主要技术经济指标 表表 1-11-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号序号项项 目目计量单位计量单位设计数值设计数值备注备注 一建设规模 1 规划总用地面积 41334 62 亩 2 总建筑面积 102250 2.1 公租房建筑面积 81800 2.2 附属用房建筑面积 20245 3 户数和套数 1636 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 4 序号序号项项 目目计量单位计量单位设计

11、数值设计数值备注备注 4 居住人数人 4908 5 建筑物占地面积 15730 6 绿化面积 11821 7 容积率 2.47 8 建筑密度 %38 9 绿地率 %28.6 二项目总投资万元 11920 1 建安工程费用万元 10532 2 土地费用万元 595 3 工程建设其他费用万元 171 4 基本预备费万元 316 5 建设期利息万元 306 三资金筹措方式 1 贷款资金万元 9000 2 业主自筹万元 2920 六、研究结论六、研究结论 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举 措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号）相关指导精神

12、，也符合 A 市住房建设规划，其建设对于 缓解 A 市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房 价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐 社会的构建。 本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓 楼工业集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和 系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等 因素，结合了 A 市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 5 要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。 A A 市公租房建设项目可行性

13、研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 6 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景 近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐 步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员 由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待 遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视

14、的状态。城市 中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用 房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除 在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也 很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差 的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工

15、逐步进入婚恋、安家、生 育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。 住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量 调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。 安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、 业余精神文化生活等都无从谈起。业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一， 进城务工人员住房问题在很大程度

16、上影响农民工的留城意愿。在城市 拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可 能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作， 从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市 文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 7 流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。 为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难, ,改善外来务工人员的改善外来务工人员的 居住条件，居住条件，20082008 年建设部、发改委、财政部、劳动和社

17、会保障部和国年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国 土资源部五部委印发土资源部五部委印发关于改善农民工居住条件的指导意见关于改善农民工居住条件的指导意见 ，意见中，意见中 提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策， 建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出 租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中 建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农

18、民工直建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直 接承租，但不得按商品住房出售或出租。接承租，但不得按商品住房出售或出租。20102010 年，根据年，根据国务院关于国务院关于 坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发（国发201010201010 号）和号）和国国 务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发（国办发 2010420104 号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意， 国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意

19、见（建保国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087201087 号），号）， 强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重 点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金 补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业 性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。 2010 年，国民经济快速增长。

20、A 市实现地区生产总值 114 亿元， 同比增长 14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资 112.15 亿元， 增长 34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额 54.5 亿元，增 长 15.4%。发展质效提高，完成全口径财政收入 12.43 亿元，增长 41%，地方一般预算收入 4.7 亿元，增长 16.7%；城镇居民人均可支配 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 8 收入 12802 元，增长 13.5%；农民人均纯收入 3988 元，同比增加 242 元。 近年来，A 市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展 观，全力加快推进新型工

21、业化和农业产业化进程，大力推行招商引资 和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较 多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目 100 多个，解决了城乡 大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了 A 市国 民经济和社会各项事业的全面发展，A 市城市化进程建设得到稳步发展。 A 市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。 为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权 益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建 设迫在眉睫。 二、项目建设必要性二、项目建设必要性 （一）项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观 和促进城市和

22、谐发展的必然要求 科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本” 。以人为本，就 是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根 本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足 的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工 人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得 合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常 态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 9 “妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理 念背道而驰。另

23、外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深 了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于 对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。 本项目为 A 市 2011 年至 2012 年公租房建设项目，其面对的主要 对象一是经济开发区工业园区、鼓楼工业园区、龙池工业园区等新入 就业人员，二是外地务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障 性住房，房间里设有床铺、桌子，开通电话、有线电视、自来水，且 租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对 住房的基本要求。因此，本项目建设是健全 A 市住房保障制度，构建 和谐社会的需要。 （二）本项目建设是 A

24、 市政府以人为本，解决民生问题，维持社 会长治久安的重要战略措施。 保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、 “三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的 基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解决低收 入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，A 市主城区努力建立市 场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端 有保障、中端有市场、高端有约束” 。 本项目建设 A 市公租房项目，首先是利国，其建设减少了因为房 价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让 农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为

25、 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 10 公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房 困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋 的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发 展道路，进入良性发展的轨道。 （三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要 在在“十二五十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的 同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须

26、把经济发展的可 持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方 面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。 另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住 房困难问题，满足房困难问题，满足“夹心层夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量居民的住房需求，保持了住房供求总量 的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和的基本平衡、结构的基本合理、价格的基

27、本稳定，促进了住房建设和 房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济 基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现 了当地经济可持续发展的需要。了当地经济可持续发展的需要。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 11 第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 一、项目选址一、项目选址 该项目建设选址位于 A 市金龙大道、经济开发区、龙池工业园 区、鼓楼工业集中区等四个地点，符合 A 市建设用地规划，项

28、目总 占地面积 62 亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。 二、项目建设条件二、项目建设条件 （一）自然条件 （1）气温 历年平均气温 16.8 极端最高气温 41.3（1943 年 8 月 10 日） 极端最低气温-18.1（1977 年 1 月 30 日） （2）降雨 历年平均降雨量 1164.40mm 最大年降雨量 2009.30mm（1954 年） 最小年降雨量 683.00nn（1978 年） 最大日降水量 245.70mm（1969 年 7 月 14 日） 最大月降水量 332.6mm（1959 年 6 月） 最大小时降水强度 69.60mm（1975 年 7 月 5 日）

29、10 分钟最大降水强度 26.50mm（1974 年 6 月 23 日） 1991 年 6 月 30 日7 月 10 日连续 11 天共降水 925.00mm （3）蒸发量 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 12 历年平均蒸发量 1400.00mm。 （4）风向风速 主导风向：北风或东北风 夏季主导风向：东风 （二）水文条件 区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙 裂隙水。第四系土层的孔隙潜水，主要分布于人工填土层中。经地 面调查，区内未见井、泉点出露，表明其地下水较为贫乏。 项目地水文地质条件简单。 （三）工程地质条件 项目建设地位于 A

30、市，A 市地处东径 11440115 28，北纬 30523136，东、北、西山脉相连，地势东北 高、西南低，形成全市“四山地、三丘陵、三平原”的地貌特点， 山地溪流密布，汇成举水和巴水两水系，由北向南汇入长江。 城区地势自西向东倾斜，东部平坦，西部多丘陵山地，地面高 程一般在 5280m 之间（黄海高程） ，城区地貌属新生代第四纪近 代河流冲积平原，牛坡山一带属白垩纪（第三纪）红砂岩丘陵，圭 质分别属潮土类，红砂泥土。 工程地质条件较好，未发现不良地质现象，适宜做拟建项目的 场地；未发现人防地道、枯井、洞穴。 项目施工场地都实现了“五通一平”。四周道路畅通，施工用电、 用水辅助设施齐全，施工

31、场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 13 但在基槽开挖前应做进一步查实后方可施工。 （四）防洪、防潮、排涝设施条件 1、防洪条件 本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。 2、防潮条件 本工程选址能够满足防潮要求。 3、排涝条件 工程地址有 0.501.00m 高差，其排涝效果良好。 总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。 （五）地震 据中国地震动参数区划图GB18306-2001 和建筑抗震设计 规范GB50011-2001 附录 A，项目地抗震设防烈度为 7 度，地震动 峰值加速度为 0.05g。 （

32、六）交通条件 本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运 输费用。 （七）基础及配套设施条件 该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满 足项目的实施以及以后的正常运营。 （八）施工条件 本项目实施有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好， A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 14 道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解 决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输 费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本； 四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。 A A 市公租房建

33、设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 15 第四章第四章 建设规模及建设规模及内容内容 一、确定规模的依据和原则一、确定规模的依据和原则 （一）确定规模的依据 1 1、 关于加快发展公共租赁住房的指导意见关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保建保201087201087 号）号） ； 2 2、 关于改善农民工居住条件的指导意见关于改善农民工居住条件的指导意见 ； 3 3、 宿舍建筑设计规范宿舍建筑设计规范 （JGJ36-2005JGJ36-2005） ； 4、A 市城市总体规划。 （二）确定规模的原则 1、项目建设符合 A 市城市发展规划。 2、符合当地经济、社会发展水平和工程有

34、关规范、标准的要求。 二、建设规模二、建设规模及内容及内容 本项目规划总用地面积 62 亩，总建筑面积 102250 m2，其中： 公租房 1636 套，建筑面积 81800 m2，配套附属用房建筑面积 20450；项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房 和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环 保、照明、给排水等其他配套设施。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 16 第五章第五章 工程方案工程方案 一、一、设计依据设计依据 (一)业主提供的 1：500 地形图、及用地红线图； (二)业主提供的方案设计任务书； (三)A 市城市

35、规划管理条例 ； (四)民用建筑设计通则(GB 503522005)； (五)宿舍建筑设计规范(JGJ 36-2005 J 480-2005)； (六)住宅设计规范规范(GB 503862005)； (七)建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)； (八)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)； (九)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)； (十)建筑设计防火规范(GB50016-2006)； (十一)建筑灭火器配置设计规范(GB 50140-2005)； (十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、 法规和条例。 二、总平面设计二、总平面设计 （一）地块概

36、述 本项目地处 A 市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼 工业集中区等四个地点，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。 项目建设用地面积 62 亩，现有地势经平场设计后地势平坦。 在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 17 风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时 代便捷、高效、互动的结构理念。公租房工程采用围合式布局，充 分考虑“建筑人环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个 安静舒适的有机居住环境。 （二）总平面布置 1、规划目标 营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同

37、时提升 用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构 清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境， 舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。 2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。 实现可持续性发展。 小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按 南北向布置 6 层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视 线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。 一层设计为餐厅，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点： （1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与 预留公共绿地有机联系，丰富了城

38、市空间。 （2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区 内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 18 扰； （3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合 理的布局，使得每户都有良好的景观效果。 （4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。 （三）竖向设计 竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行 设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高 于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、 地形标高 0.30.9 米。 场地雨水由西向东

39、南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨 水口，再排入城市排水管网。 （四）交通组织和道路系统设计 交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅， 安全高效。 设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规 划对距离道路交叉口规定的要求。各个小区设置次要出入口，主要 供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口， 同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形 布置，宽度 4 米，转弯半径 9.0 米，方便汽车使用的同时，也满足 消防车的通行需要。 （五）绿化设计 区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时 A A 市公租房建设项目可行性研究报

40、告市公租房建设项目可行性研究报告 19 注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公 共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较 强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的 影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障， 尽量避免车辆对居住的影响。 （六）总图主要技术经济指标 序号指标名称指标单位备注 一建设目标与规模 1 规划用地面积 41334m2 62 亩 2 建设用地面积 15730m2 8.59 亩 3 总建筑面积 102250m2 公租房建筑面积 81800m2 其中 附属用房建筑面积 20245m2 4 建筑密度 38%4

41、0% 5 容积率 2.47 3 6 绿地率 28.6% 7 总户数 1636 户 8 居住人数 4908 人 三、三、建筑设计建筑设计 （一）设计原则 1、 “以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当 地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求 和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全 及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然 采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 20 境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化 内涵的建筑单

42、体及建筑群体。 2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、 尊重自然、人文环保”的设计思想。 3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传 统。 （二）建筑平面设计 1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各 单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。 2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分 区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。 室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。 （三）立面设计 立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶 局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到

43、整体和谐，营造一个优 美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快 清新为主。 （四）剖面设计 剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高 差综合考虑。设计为底框结构，一层设计为附属商业用房，其余五 层或六层均为宿舍，一层层高 4.5 米，宿舍层高 2.8-3.0 米。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 21 四、四、结构设计结构设计 （一）结构概述 在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经 济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精 心设计，力求做到安全可靠，经济合理。 根据现行有关设计规范，本工程建

44、筑结构安全等级为二级,结构 设计基准期及合理使用年限为 50 年。 （二）设计依据 本工程采用的主要标准及有关法规、资料 建筑专业提供的建筑平、立、剖面图； 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） ； 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） ； 建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） ； 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） ； 砌体结构设计规范 （GB50003-2001） ； 建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002） 。 （三）设计荷载 (1)风荷载：基本风压取 0.4KN/m2 (2)楼面使用荷载标准值 住 宅：2.0KN/m2 阳

45、 台：2.5KN/m2 楼 梯：3.5KN/m2 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 22 卫 生 间：2.5KN/m2 屋 面：2.0KN/m2 （四）结构设计 (1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待岩土工程勘察报告 正式出来后,再决定其基础型式. (2)上部结构：采用底框结构 (3)结构材料：强度等级：梁,柱,板 C20 钢材、钢筋：图中“、”分别表示热轧 HPB235、HRB335 级 钢筋。 钢板：3 号钢 焊条：E42；E50 墙体：二层以下采用 MU15 页岩砖，M7.5 混合砂浆砌筑 240 厚 墙,二层以上采用 MU10 页岩砖，M5 混合砂

46、浆砌筑 240 厚墙. 五、给排水、消防设计五、给排水、消防设计 （一）设计依据 1、 建筑给排水设计规范 （GB50015-2010） 2、 污水综合排放标准 （GB8978-1996） 3、 室外排水设计规范 （GB50014-2006） 4、 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） 5、 建筑灭火器配置于规范 （GB 50140-2005） ； 6、 业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资 料。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 23 （二）设计范围 1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。 2、本工程水表井与城市

47、给水管的连接管段和最末一座检查井与 城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。 3、本设计包括 建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。 （三）设计给排水标准 1、排水 270L/人.天 2、室外消防用水量 Q=20L/s;室内消防用水量 Q=5l/s。 3、住宅给水 300L/人.天 4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为 4B,采用干粉灭火器。 （四）管件、管材及器材 、室内给水管采用 PVC-U 塑料给水管。 、室内排水管采用 UPVC 工程塑料排水管。 3、消防管道采用钢管（DN80） ，焊接或法兰连接，室内消火栓： SN65;室外消火栓：SS

48、-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭 火器:MFZ-8。 （五）管道敷设 给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固 定，室外给排水管道一律埋地敷设。 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 24 （六）给排水系统 1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直 接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。 2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管， 生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。 3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓 口（最不利点）静水压 P0.07MP。室内消火栓系统利用水泵接合

49、器增压。在距离室外消火栓 1540 米处设置室外水泵结合器。 4、雨排水：建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市污水管。 六、电气设计六、电气设计 （一）设计依据 1、 民用建筑电气设计规范 （JGJ16-2008） ； 2、 建筑照明设计标准 （GB50034-2004） 3、 低压配电设计规范 （GB50054-95） ； 4、 建筑物防雷设计规范 （GB50057-94） ； 5、 供配电系统设计规范 (GB 50052-95)； 6、 建筑电气设计技术规范(JG1683)。 （二）设计范围 、低压配电系统设计 、室内照明设计 、防雷接地设计 （三）设计标准 A A 市公租房建设项目可行性研究报告市公租房建设项目可行性研究报告 25 、本设计为三级负荷。采用小区变压器室或城市低压供电网 （380/220）引入。 2、总负荷:700KW，基本设计参数：门市 Kx=0.8,cos=0.8