广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究99P.pdf

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1、 戴德梁行戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司房地产顾问（广州）有限公司 敬敬呈呈：深圳市沃信资本管理有限公司深圳市沃信资本管理有限公司 2012 年年 08 月月 24 日日 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块 投资可行性投资可行性研究研究 2012 年 08 月 24 日 1 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 目目 录录 报告说明及编制情况报告说明及编制情况 . 4 第一部分第一部分 项目总论项目总论 . 6 1.1 项目概况 . 6 1.2 项目经济技术指标 . 9 1.3 报告总述 . 10 第二部分第二部分 广州经济环境研

2、究广州经济环境研究 . 11 2.1 中国及广东省宏观经济背景分析 . 11 2.1.1 中国经济现状 . 11 2.1.2 中国经济趋势分析 . 11 2.2 广州市概况 . 12 2.2.1 行政区划及地位 . 12 2.2.2 广州市经济现状 . 13 2.2.3 广州市城市规划 . 13 2.2.4 广州市交通网线规划 . 15 2.2 宏观经济分析 . 17 2.2.1 整体经济健康发展，充满活力 17 2.2.2 固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升 18 2.2.3 城建投入大手笔 19 2.2.4 可支配收入增长平稳 20 本章小结 . 21 第三部分第三部分 广州市房地产

3、市场分析广州市房地产市场分析 22 3.1 土地市场表现 . 22 3.2 商品房市场表现 . 23 3.3 住宅市场表现 . 23 3.4 广州市商业市场 . 25 3.4.1 广州商业市场所处的历史阶段 . 25 3.4.2 广州市商铺市场分布格局 . 25 3.4.3 租金现状 27 3.4.4 未来大型商业项目供应 28 3.5 广州市写字楼市场 . 29 3.5.1 写字楼发展格局 29 3.5.2 广州市甲级写字楼总体现状 32 3.6 广州市高级公寓市场 . 35 3.6.1 公寓分布 35 2012 年 08 月 24 日 2 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （

4、2010/02） 3.6.2 租金售价状况 35 3.7 广州市高星级酒店市场分析 37 3.7.1 高星级酒店市场总体概况 . 37 3.7.2 高星级酒店市场供需情况 . 38 3.7.3 高星级酒店市场房价 . 38 3.7.4 高星级酒店市场未来展望 . 40 3.8 政策及走势分析 . 42 本章小结 . 43 第四部分第四部分 区域市场及项目分析区域市场及项目分析 45 4.1 大坦沙岛总体规划 45 4.1.1 定位与功能 . 45 4.1.2 空间格局 . 46 4.1.3 交通 . 46 4.2 区域房地产市场 47 4.2.1 地产市场现状 . 47 4.2.2 区域住宅及

5、公寓市场供需分析 . 48 4.2.3 区域板块商业地产市场供需分析 . 51 4.3 大坦沙岛房地产市场发展前景 53 本章小结 . 54 第五部分第五部分 项目价值分析项目价值分析 . 55 5.1 地理区位及交通 . 55 5.2 周边配套及地块环境 . 55 5.3 商务及商业氛围 . 58 5.4 项目 SWOT 分析 . 58 5.4.1 项目优势、劣势分析 . 58 5.4.2 项目机会、威胁分析 . 58 5.4.3 劣势及威胁改进建议 . 59 本章小结 . 59 第六部分：项目发展建议第六部分：项目发展建议 . 60 6.1 盈利模式思考 60 6.1.1 常见商业赢利模式

6、 60 6.1.2 本项目商业部分赢利模式建议 . 61 6.2 项目定位思考 62 6.2.1 产品布局思考 . 62 6.2.2 裙楼经营定位思考 . 63 6.2.3 塔楼（中高端商务公寓）定位思考 . 65 6.3 产品规划 66 6.3.1 总体规划建议 . 66 6.3.2 产品类型、功能及户型 . 66 6.3.3 建筑理念及风格 . 68 2012 年 08 月 24 日 3 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 6.3.4 建筑细节建议 . 70 6.4 开发进度建议 72 6.4.1 开发原则 . 72 6.4.2 开发进度安排 . 72 6.

7、5 定价及价格分析 74 6.5.1 定价策略 . 74 6.5.2 价格分析 . 74 6.6 市场营销策略 75 6.6.1 总体策略 . 75 6.6.2 营销计划建议 . 75 第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析 . 77 7.1 项目投资估算与资金筹措 . 78 7.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 . 78 7.1.2 项目投资计划、资金筹措与借款利息 . 82 7.2 项目销售收入的测算（含相关税金测算） . 84 7.3 项目财务评价 . 87 7. 3. 1 损益表与项目静态盈利能力分析 . 87 7. 3. 2 现金流量表与项目动态盈利能力分析 .

8、88 7. 3. 3 资金来源与运用表与资金平衡能力分析 . 92 7.3.4 贷款偿还能力分析 92 7.4 财务分析总结 . 93 附件：财务评价（方案二）附件：财务评价（方案二） 95 附件：财务评价（方案三）附件：财务评价（方案三） 97 2012 年 08 月 24 日 4 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 报告说明报告说明及编制情况及编制情况 预测条件假设：预测条件假设： 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是，一旦我们所依赖 的基本依据有所改变，我们的分析、推荐或建议也应随之改变。以下因素将可能 导致我们的研究发生变化： 新的规划

9、变动； 新的政策法规； 对广州市房地产市场可能产生影响的社会经济政治改革等重大事件。 市场分析原则市场分析原则： 本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定 撰写，遵循客观性原则和独立分析原则。同时为了降低贵方投资风险，总结观点 也采用谨慎原则进行。 市场分析依据市场分析依据： 分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。 分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。 官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点、数据。 敬请注意：敬请注意： 本项目研究工作是在 2012 年 8 月期间进行的，进行研究分析所依赖的信息和资 料都基于这个时间阶段。 本报告中，对于未来需求、

10、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理 解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对未来预测的过 程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结 果，我们在此提请贵方注意。 2012 年 08 月 24 日 5 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 该报告仅供委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。 报告编制情况：报告编制情况： 委托单位：深圳市沃信资本管理有限公司深圳市沃信资本管理有限公司 研究目的：基于委托方对项目的期望和要求，结合市场情况，对广州市基于委托方对项目的期望和要求，结合市场情况，对广州

11、市荔湾荔湾区区大大 坦沙岛海角红楼地块坦沙岛海角红楼地块进行进行投资投资研究，供委托方作研究，供委托方作投资投资发展发展之用。之用。 编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 、 戴德梁行戴德梁行房地产顾问房地产顾问（广州）有限公司（广州）有限公司 总经理：总经理： 彭荫喧彭荫喧 2012012 2 年年 0 08 8 月月 2424 日日 2012 年 08 月 24 日 6 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 第一部分第一部分 项目总论项目总论 1.1.1 1 项目概况项目概况 广州海角红楼项目（以下简称“本项目”）位于

12、广州市西部中心城区荔湾区大坦 沙岛，大坦沙岛属于广州“泛西关” 板块，拥有优越的地理位置：西眺 佛山、金沙洲，东连广州老西关荔 湾区。 珠江干流从西边的佛山而来， 在大坦沙岛的南尖上与流溪河、石 井河的本地水系合流， 涌进白鹅潭， 成为狭义上流经市区的“珠江” 广州母亲河的真正源头。 本项目位于大坦沙岛屿的东南部，一线临江。项目东临江岸，南临红楼路，西临 红楼路，北临河沙路，紧邻之红楼路是南北双 向二车道，本项目距离地铁五号线坦尾站约 5 分钟步程，公交线 209、416、128、256、783 经过该项目。本项目距广州火车站约 15 分钟 车程， 往广州白云国际机场约需 45 分钟车程， 交

13、通较便利。 本项目东面一线临江，西南部为正在建设的大 型高档住宅社区万科柏悦湾， 项目北部为 珠岛花园住宅社区，项目周边有西郊村、坦尾 村，由于大坦沙岛近年才纳入专项规划，项目 周边为新建区域，商业氛围一般。距离项目 1 公里处有太佳商业广场、广州农商银行、张家 港好又多、河沙村肉菜市场等便民配套，项目周边 2 公里范围内有沙面小学柏悦 海角红楼项目 2012 年 08 月 24 日 7 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 湾校区、双桥中学、广州市第一中学等，大坦沙岛除万科柏悦湾在建，尚未有新 的地产项目入市。岛外周边有新世界凯粤湾、瑞安花园、中信西关海、越秀

14、星汇金沙、万科金域蓝湾、御金沙等。 本项目总用地面积 9.77 万， 其中体育设 施用地 4.15 万，商业金融业用地 5.62 万。本项目目前体育设施用地上包含 1 个游泳场馆、2 个羽毛球场、1 个足球场、 1 个室内羽毛球场，目前处营业状态中。 商业金融业用地上包含 4 栋主楼：1 号楼 首层为西餐厅，二、三层空置；2 号楼为 红楼度假酒店，运营中；3 号楼整体租赁 给广州酒家，营业中；4 号楼为红楼休闲中心，处空置状态。此外，还有机房、 垃圾房、员工宿舍等附属配套建筑，商业金融业用地上总建筑面积约为 5.3 万平 方米。 根据业主方与广州市荔湾区城市更新改造工作办公室达成协议，本项目根

15、据业主方与广州市荔湾区城市更新改造工作办公室达成协议，本项目体育设施体育设施 用地保留现状，商业金融业用地重建开发，商业金融业用地重建开发用地保留现状，商业金融业用地重建开发，商业金融业用地重建开发总建筑面积总建筑面积 约约 2020 万万，设计容积率约为设计容积率约为 3.563.56，设计为高档商务公寓与休闲商业裙楼设计为高档商务公寓与休闲商业裙楼等等。本 项目红线外已达“五通”(即通给水、通排水、通电、通讯、通路)，规划一期项 目假设于 2012 年 9 月开工。 本项目现状本项目现状 2012 年 08 月 24 日 8 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02

16、） 体育设施用地体育设施用地 商业金融业用地商业金融业用地 商业金融业用地商业金融业用地 海角红楼项目 2012 年 08 月 24 日 9 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 1.1.2 2 项目经济技术指标项目经济技术指标 序号序号项目项目参数参数单位单位 1 1 总用地面积总用地面积56,200 2 2 总建筑面积(含地下室)总建筑面积(含地下室)296,000 3 3 计算容积率建筑面积计算容积率建筑面积200,000 3.1 公寓公寓174,330 3.1.1高层公寓（西地块塔楼）35,700 3.1.2小高层公寓（东地块塔楼）138,630 3.2

17、商业商业25,670 3.2.1首层商业（西地块裙楼）3,000 3.2.2二层商业（西地块裙楼）3,000 3.2.3三层商业（西地块裙楼）3,000 3.2.4首层商业（东地块裙楼）16,670 4 4 地下车库面积（不计入容积率）地下车库面积（不计入容积率）96,000 4.1车位（西地块地下车库）21,440 4.2车位（东地块地下车库）74,560 5 5 容积率容积率3.563.56 6 6 建筑密度建筑密度 335 5% % 7 7 绿地率绿地率35%35% 8 8 停车位（地下）停车位（地下）2,400个 9 9 直接销售面积直接销售面积 公寓（）174,330100.0% 商

18、业（）25,670100.0% 车位（个）2,09287.2% 备注：可售车位不包含商业配比的车位数(308个) 2012 年 08 月 24 日 10 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 1.1.3 3 报告总述报告总述 广州市经济近年来呈现较快的发展态势， 各项宏观经济指标稳步上升， 第二产业、 第三产业提升迅速，民营资本活跃，经济环境较为宽松，居民消费能力强，房地 产市场较为健康，各项经济指标位居全国前列，城市发展经济环境较好。 珠三角城市群整体规划发展， 使得珠三角各城市在轨道建设的作用下拉近了距离， 同时，其不同的城市功能分工，使得相互之间和谐发展，城

19、市群的共同发展进一 步确立了广州作为珠三角的中心地位，未来发展前景可期。 本项目地处广州市荔湾区大坦沙岛东南部，交通较为便利，拥有骄人的一线江景 资源， 基于广州市区及大坦沙岛目前房地产市场状况以及本项目自身拥有的特征， 我司提出项目开发“塔楼公寓+裙楼商铺”，针对公寓提出“国际花园岛屿，江 岸生活第一排”的项目定位，而裙楼商铺以“岭南休闲文化城”为定位，诠释、 延续先锋休闲文化，打造大坦沙休闲商业金名片。 基于以上宏观及微观环境的综合分析，在保持目前状况持续健康发展情况，本项 目面临较好的市场条件，从市场及产品自身来说，项目可行。 本项目总投资为 215,398 万元，开发商投入自有资金 2

20、9,721 万元作为启动资金， 向银行借款 19,872 万元，销售收入再投入 165,805 万元。 项目在开发经营期内可获得 616,013 万元销售收入，税后利润为 255,877 万元， 项目的投资利润率与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态盈利 能力分析来看是可行的。 本项目全部投资和自有资金的税前、 税后财务净现值均为远大于零的正值， 税前、 税后的财务内部收益率均大于设定的折现率 10%，动态回收期（2.81 年）较短， 故本项目动态盈利能力评价是可行的。 综上所述，本项目在财务上是可行的。 2012 年 08 月 24 日 11 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资

21、可行性研究 （2010/02） 第二部分第二部分 广州经济环境研究广州经济环境研究 2.12.1 中国及广东省宏观经济背景分析中国及广东省宏观经济背景分析 2.2.1 1.1.1 中国经济现状中国经济现状 2011 年，中国 GDP 同比增长 9.2%，超过 47.2 万亿元，成为 GDP 总量全球第 二的国家， 人均 GDP35,083 元， 按人均 GDP 指标， 中国仍属中低收入国家。 2011 年全国城镇化率达到 47.5%，人均可支配收入 23,979 元，三大产业比例分别为 10%、 46%、 44%。 根据国际经验， 农业产值下降到 10以下， 城市化率达到 50， 则社会进入工

22、业中后期。目前我国正处于工业化中期加速发展阶段。 中国目前经济存在明显的问题，如经济结构单一，制造业发达，创新不足；国内 消费内力不足；收入分配不公等，整个经济急待产业结构转型，国内消费 80来 自房产、汽车、家电。2011 年，房地产受到政策限制，而由于交通、环境等问题， 部分城市对汽车已开始限制，国民消费力尚待挖掘。 2.2.1 1. .2 2 中国经济趋势分析中国经济趋势分析 根据国家“十二五”规划，“十二五”期间国内生产总值年均增长，服务业 增加值占国内生产总值比重提高个百分点，城镇化率提高个百分点。 2000 年，我国的城镇化率为 36.2%，到 2010 年年底，城镇化率为 47.

23、5%。这 10 年间，平均每年提高 1.13 个百分点。而未来十二五规划的平均年增速为 0.8 个百 分点，比前十年间下降了 30%。从规划上看，城市化的速度大大放慢了。 2001-2010 年，中国经济的实际增速年均达 9.4%，“十一五”经济增速年均达 10.1%。未来五年国内生产总值年均控制在 7%之内，低于改革开放以来的平均增 速 2 个百分点以上，这为经济结构调整、房地产调控等预留了足够的空间。 2012 年 08 月 24 日 12 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 广州 荔湾区 第三产业占国内生产总值比重提高 4 个百分点，在 2015 年达到

24、48，加快服务 业发展速度，加重其在经济结构中比例将是未来五年国家着力执行领域。 小结：小结： 降低降低 GDPGDP、 城市化率增速， 这将为促进整个中国经济结构转型埋下伏笔，、 城市化率增速， 这将为促进整个中国经济结构转型埋下伏笔， 未来单一结构拉动未来单一结构拉动 GDPGDP 的投资模式将逐渐舍弃。的投资模式将逐渐舍弃。增加国民消费力，真增加国民消费力，真 正拉动内需将成为促正拉动内需将成为促进中国经济可持续发展的重要动力。进中国经济可持续发展的重要动力。 2.2.2 2 广州市概况广州市概况 2.2.2 2.1.1 行政区划及地位行政区划及地位 广州市是我国南方最大的中心城市，地处

25、广东省的中南部，是广东省政治、经济、 文化中心。它东连惠州市，西邻佛山市， 北靠清远市及韶关市， 南接东莞市和中山 市，隔海与香港、澳门相望。 根据现时广州市最新行政分区，广州市包括 越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、 黄埔区、番禺区、花都区、萝岗区、南沙区 十个行政区和增城市、从化市两个县级市， 总户籍人口约 818 万人，常住人口 1,270 万人（截至 2011 年年底）。本项目位 于荔湾区大坦沙岛东南部，属于城区中心项目。 2012 年 08 月 24 日 13 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 2.2.2 2.2 .2 广州广州市市经济现状经济

26、现状 2011 年，广州市实现地区生产总值（GDP）12,380 亿元，按可比价格计算，比 上年增长 11%。第一、二、三次产业增加值的比例为 1.837.261，第三产业 占比达到 61，该比例在全国居第一位。第三产业占生产总值比例连续二年位居 全国前列。这标志广州已进入由“工业型经济”向“服务型经济”转型、加快构 建现代产业体系的关键阶段。 广州总部经济发展的总体环境和发展能力位于全国前列，据北京市社会科学院中 国总部经济研究中心主编的中国总部经济蓝皮书（2008-2009）评价，广州 在全国 35 个主要城市的总部经济发展能力排名中位居前列，处于“第一能级”。 在基础条件、研发能力、商务

27、设施、专业服务、政府服务与开放程度六个分项指 标中,除研发能力外,其他分项指标均排在前三位。 目前，广州汽车制造、电子产品制造、高新技术产业是工业发展的重点，2011 年，以上产业出现较快增长。固定资产投资快速增长、消费需求持续畅旺。总体 经济形式良好。 2011 年，广州民营资本创造的产值占生产总值 34，民营企业从业人员占广州 市城镇居民从业总人数的 46，而上海市之相关数据分别为 23、40。该现 象显示广州市民营资本力量强大，侧面反映了广州投资创业环境宽松、经济较为 健康。 2.2.2 2.3 .3 广州广州市市城市规划城市规划 根据 2009 年出台的广州市城市总体规划（2010 年

28、-2020 年）： （一）（一） 城市定位与城市性质城市定位与城市性质 国际城市（国家级中心城市）、中国南方经济中心、文化中心、国际航运中心和 对外交往中心，国家级历史文化名城，广东省省会。 2012 年 08 月 24 日 14 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） （二）（二） 空间发展战略：从空间发展战略：从“拓展拓展”到到“优化与提升优化与提升” 面向面向 20202020 年，实现空间发展战略的转移年，实现空间发展战略的转移 2010-2020 年，为了实现把广州建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现 代化大都市的战略目标，空间发展将实现从以“南拓、

29、东进”为主的拓展战略向 强调“优化与提升”的品质战略转移。 优化： 更新旧城、建设社区优化城市生活空间； 充实新城、完善结构优化城市空间布局； 保护名城、功能升级优化城市职能。 提升： 协调区域、统筹城乡提升城市定位和影响力； 畅顺交通、完善市政提升城市基础设施水平； 维育生态、治理污染提升城市生态环境质量。 2010 年，广州的新城建设已初具规模，中部珠江新城、白云新城、琶洲地区初步 完成中心城区公共服务功能的疏解和城市新中心区功能的建立；南部大学城小谷 围岛及南岸地区、广州新城、南沙中心区等主要节点规模逐渐扩大；北部生态保 护成效显着，从化温泉地区发展迅速；东部以萝岗区为依托，沿黄埔增城东

30、 莞方向拓展的发展带形成；西部与广州周边城市联动协调，金沙洲居住新城、钟 村大石新城建设基本完成。 2020 年， 优化城市空间布局的重点将由新城拓展转 向新区配套建设的完善。 （三）（三） 城市空间布局城市空间布局 广州城市总体发展战略规划（2010-2020）提出了“主城区副城区卫星 城小城镇”的市域城镇体系。其中,主城区的范围包括荔湾、越秀、天河、海珠、 白云五线及流溪河以南,其定位是市域政治、经济、文化、科教、综合服务中心。 副城区有六个,包括：番禺副中心、黄埔-萝岗副中心、空港新城、南沙滨海新城、 增城片区中心、从化片区中心，定位具有较强综合服务功能的区域。 2012 年 08 月

31、24 日 15 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 主城区主城区 主城区（荔湾、越秀、天河、海珠、白云五线及流溪河以南） 副城区副城区 番禺副中心、黄埔-萝岗副中心、空港新城、南沙滨海新城、增城片区中心、从化 片区中心 卫星城卫星城 知识城（九龙） 、新塘 小城镇小城镇 太平、鳌头、良口（中心镇）、吕田、温泉；狮岭、炭步、梯面、花山、花东、 赤坭；大岗、化龙、榄核;江高、太和（中心镇）、钟落潭（中心镇）、人和；石 滩、中新、派潭、正果、小楼；万顷沙、横沥 2.2.2 2.4 .4 广州广州市市交通网线规划交通网线规划 为推动珠江三角洲同城化发展， 实现广州市轨道

32、交通与珠三角城际轨道交通的 “无 缝衔接”，打造广州与周边城市的“一小时生活圈”，进一步强化广州“首善之 区”的城市定位，适应城市区划调整，更好地响应城市发展战略，未来五年广州 轨道交通建设延伸至更多外围区域， 将进一步推动城市空间向外拓展与人口疏散。 到 2010 年，广州驶入地铁时 代，地铁使广州市各区互连互 达，目前广州共开通 8 条地铁 线 （含广佛线） ， 共 236 公里。 连通的区域已由老城区，向东 扩展到黄埔，向南扩展至番 禺、南沙，向北扩展至白云、 花都（十区中只有萝岗未通地 铁）。地铁的开通对楼市影响 尤其显着。 2012 年 08 月 24 日 16 广州市荔湾区大坦沙岛

33、海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 20152015 年线网规划方案：完善新城轨道、优化并拓长原有线路年线网规划方案：完善新城轨道、优化并拓长原有线路 广州计划于2015年前再实施9条新线(含 既有线路的延长线)， 总长 245.9 公里， 届 时全市轨道交通线网建设总里程将达 537.5 公里。 2015 年前拟再建的 9 条新线： 1.三号线东延段(番禺广场至海傍段); 2.四号线南延段(金洲至南沙资讯园段); 3.七号线二期(大学城南至大沙东段); 4.八号线北延段(文化公园至白云湖段); 5.十一号线(环线); 6.十三号线首期(鱼珠至新塘象颈岭段); 7.十三号线二期(鱼

34、珠至凰岗段); 8.十四号线首期及支线(嘉禾至从化街口 段及知识城线); 9.十六号线(新塘至荔城段)。 20202020 年线网规划方案：中心城区打通萝岗从化等四区两市年线网规划方案：中心城区打通萝岗从化等四区两市 根据 2020 年广州市轨道交通线网规划方案，届时将加密中心城区线网，同时支 撑中心城区与萝岗、番禺、南沙、花都、增城、从化四区两市的互联互达。规划 线网结构由“环形线+放射线+X 对角线”构成，并构建由十三号线与三号线形成 的十字快线，支持“两轴两带”(南部产业拓展轴、北部优化发展轴，东部产业发 展带、西部区域联动带)的产业发展。 2020 年广州市轨道交通线网规划公示方案如下

35、：在原有线网基础上，2020 年线 网增加了三号线东延段(番禺广场-清流)、四号线北延长线(黄村-水西)、五号线东 延段(文冲-黄埔客运港)、六号线东延段(香雪-永和)、七号线延长线(广州南站-大 沙东)、十号线(体育西-东沙)、十二号线(槎头-大学城南)，线网总里程 677 公里。 2012 年 08 月 24 日 17 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 广州与周边城市轨道交通衔接规划：广州与周边城市轨道交通衔接规划： （1）广州与佛山的对接通道有 11 条：广肇城际、五号线-佛山四号线、广佛肇城 际线、广江城际、广佛线-佛山一号线、十号线预留与佛山线网对接

36、、七号线-佛 山轨道交通二号线、广珠城际轨道、贵广（南广）高速铁路、十七号线佛山七 号线、十八号线佛山八号线； （2）广州与东莞的对接通道有 4 条：广深铁路、广莞城际、三号线过江通道及 广深港客运专线； （3）广州与中山的对接通道有 2 条：广珠城际和南中城际线； （4）广州与江门的对接通道有 2 条：广珠城际江门支线和广江城际； （5）广州与清远的对接通道有 1 条：广清城际。 小结：小结： 广州市宽松的行政环境以及雄厚的民营资本力量，使得其在市场经济中表广州市宽松的行政环境以及雄厚的民营资本力量，使得其在市场经济中表 现出优于其它一线城市现出优于其它一线城市的灵活、生机。新十年（的灵活、

37、生机。新十年（2010201020202020）的城市总体）的城市总体 规划， 务实且理性， 更执着于在保持现有建设的基础上优化城市生活空间、规划， 务实且理性， 更执着于在保持现有建设的基础上优化城市生活空间、 完善新城功能布局。未来的轨道交通路网建设将疏散中心城区人口，扩大完善新城功能布局。未来的轨道交通路网建设将疏散中心城区人口，扩大 城市空间，且促成城市间的内外大融合，提升整个城市的价值。城市空间，且促成城市间的内外大融合，提升整个城市的价值。 2.2.2 2 宏观经济分析宏观经济分析 2.2.2 2.1.1 整体经济健康发展，充满活力整体经济健康发展，充满活力 据初步核算，2011

38、年广州市实现地区生产总值（GDP）12303.12 亿元，同比增 长 11.0%。其中一、二、三产业分别完成增加值 203.06 亿元、4532.52 亿元和 7567.54 亿元，分别增长 3.1%、11.5%和 11.0%，对 GDP 增长的贡献率分别为 0.5%、38.8%和 60.7%。根据广州“十二五”确定的 11%的年均增速，到 2015 年，全市经济总量将达到 1.8 万亿元左右。 雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康发 展奠定了坚实的基础。 2012 年 08 月 24 日 18 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02）

39、 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 GDP增长率 数据来源：广州市统计局 近年广州市近年广州市GDPGDP走势走势 亿元 2.2.2 2. .2 2 固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升 在 2010 年亚运累积高基数的条件下， 2011 年基础设施建设放缓， 国有投资下降， 电力、燃气及水的生产和供应业完成投资大幅下降。随着 101 项重点建设项目的 推进和“新广州、新商机”系列招商活动投资项目的落地，固定资产投资增速从 3 月起止跌回升、逐

40、步回稳，2011 年，全市完成固定资产投资 3,413.58 亿元， 同比增长 10.0%。其中，房地产开发投资 1,306.74 亿元，同比增长 32.8%，占固 定资产投资的 38.28%。 2012 年 08 月 24 日 19 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 社会固定资产投资房地产完成投资数据来源：广州市统计局 亿元 近年广州市固定资产投资、房地产投资走势近年广州市固定资产投资、房地产投资走势 2.2.2 2. .3 3 城建投入大手笔城建投入大手笔 2004 至 20

41、09 年广州城建投入已逾 1,900 亿元。其中，2009 年达 424 亿元，创 历年新高。官方数据显示，广州亚运会总投资额 1,226 亿元。其中，用于城市面 貌和环境改善 1,090 亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综 合整治等。 2009、2010 年高额的城建投入极大改变了城市面貌，提升了城市的价值。 424 0 100 200 300 400 500 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 20002000年年- -20102010年广州城建投入走势年广州城建投入走势 亿元 数据来源：广州市统

42、计局 2012 年 08 月 24 日 20 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 2.2.2 2. .4 4 可支配收入增长平稳可支配收入增长平稳 2011 年，全市城市居民人均可支配收入 34,438 元，全国排名第三，同比增长 12.3%，增速低于全国（14.1%）；其中工资性收入增长 9.4%。农村居民人均纯 收入 14,700 元（预计数），同比增长 16.0%，增速低于全国（17.9%）；从 2008 年起，农村居民人均纯收入增速连续四年快于城市居民人均可支配收入。 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2

43、2,000 24,000 26,000 28,000 30,000 32,000 34,000 36,000 20002000- -20112011年广州城市居民人均可支配收入情况年广州城市居民人均可支配收入情况 元 数据来源：广州市统计局 小结：小结： 从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列， 近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业发展迅速，社会 消费力强劲，系列因素表明广州是一个经济力量雄厚、 “藏富于民“的城市。 2012 年 08 月 24 日 21 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 本章小结本章小结 深

44、厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投深厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投 入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三 角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成， 广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显， 将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。 2012 年 08 月 24 日 22 广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资

45、可行性研究 （2010/02） 第三部分第三部分 广州市房地产市场分析广州市房地产市场分析 3.13.1 土地市场土地市场表现表现 2011 年以前，广州土地成交量呈现跳跃式增长，即使政府年年加大供应量，但土 地依然处于“渴市”状态。尤其商住用地竞争激烈，溢价率较高，来自全国的实 力开发商来穗拿地，广州的城市价值被广泛认可。 2011 年全年广州市土地出让金收入达到 475 亿元，比 2010 年增长 4%，但如果 去除萝岗区和南沙区，广州市本级的土地出让收入只增加了 1%，即 316.6 亿元。 本年土地公开出让整理呈现减少的局面，商服用地减少接近两成，工业功底减少 超过四成，住宅用地虽有一

46、定增长，但成交率仅为 70%，为历史较低水平。总体 来看，土地一级市场需求趋于理性，市场总体表现平稳。未来商住用地主要供应 区域来自外围，包括萝岗、增城、南沙、花都等区域。见 2011 年广州出让土地 类型： 数据来源：广州市国土资源和房屋管理局 居住用地供应主要集中在郊区地带，城区供应土地多为商业金居住用地供应主要集中在郊区地带，城区供应土地多为商业金融业用地，广州土融业用地，广州土 地的日益稀缺性促使政府与购地者都将把城区土地精耕细作，达到商业价值最大地的日益稀缺性促使政府与购地者都将把城区土地精耕细作，达到商业价值最大 化。化。 2012 年 08 月 24 日 23 广州市荔湾区大坦沙

47、岛海角红楼地块投资可行性研究 （2010/02） 3.3.2 2 商品房市场表现商品房市场表现 2011 年广州全市房屋新批预售面积 865.01 万平方米，同比减少 6.7%；成交面积 约 1,522.7 万平方米，同比下降 18.45%；二手房由于受一手房价格优势的影响， 成交量下降幅度最大，同比下降 27.25%。 指标名称指标名称2011年2011年2010年2010年2009年2009年2008年2008年2007年2007年同比增长同比增长 全市房屋新批预售面积(万方米)全市房屋新批预售面积(万方米)865.01 927.68 797.23 914.21 823.29 -6.76%

48、 全市房屋成交登记面积(万方米)全市房屋成交登记面积(万方米)1,522.70 1,867.19 2,300.08 1,377.26 2,159.57 -18.45% 全市一手商品房成交登记面积(万方米)735.35 785.00 1,117.53 704.00 1,080.02 -6.32% 全市二手房屋成交登记面积(万方米)787.35 1,082.19 1,182.55 673.26 1,079.55 -27.25% 2011 年，受国内外经济环境影响，整体商用物业市场虽不及上年的盛况，但仍倾 向平稳发展。其中广州市商品房住宅、商铺供应有所回落；写字楼物业全年成交 94.75 万平方米，

49、同比上升 15%；商铺物业全年成交 54.3 万平方米，同比下降 29%。2011 年市内写字楼及商铺物业都有多个高端项目入市，因此成交均价同比 分别上涨 29%、48%。 数值数值同比同比数值数值同比同比数值数值同比同比 批出量(万方米)批出量(万方米)687.53 -8.2%123.5113%53.96-26% 成交量(万方米)成交量(万方米)557.34 -7.8%94.7515%54.30-29% 成交均价(元/方米)成交均价(元/方米)13,401 7.1%22,159 29%23,927 48% 2011年指标名称2011年指标名称 住宅住宅写字楼写字楼商铺商铺 总体而言，总体而言，20112011 年前，年前，广州房地产市场仍然处于供不应求的态势。广州房地产市场仍然处于供不应求的态势。20