度假村建设项目可行性研究报告.pdf

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1、黑龙江省海林农场黑龙江省海林农场 “某某某某度假村某某某某度假村”建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 黑龙江黑龙江 XXXX 设计有限公司设计有限公司 二二八年十一月八年十一月 目录 第一章第一章第一章第一章总总总总论论论论 1 1 1 1 一、项目摘要.1 二、项目建设依据.7 三、主要结论.7 第二章第二章第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 8 8 8 8 一、项目建设背景.8 二、项目提出的必要性.9 第三章第三章第三章第三章市场供求分析及预测市场供求分析及预测市场供求分析及预测市场供求分

2、析及预测 121212 12 一、黑龙江省旅游市场现状及预测.12 二、黑龙江某某旅游市场现状及预测.14 三、该项目市场前景分析.14 第四章第四章第四章第四章建设单位的基本情况建设单位的基本情况建设单位的基本情况建设单位的基本情况 161616 16 一、项目所在地的位置.16 二、自然条件.16 第五章第五章第五章第五章建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况 191919 19 第六章第六章第六章第六章 建设方案和内容建设方案和内容建设方案和内容建设方案和内容 212121 21 一、指导思想.21 二、示范区功能

3、定位.21 三、总体布局.22 四、建设内容.22 第七章第七章第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 262626 26 一、投资估算依据.26 二、建设投资.26 三、项目资金来源.30 第八章第八章第八章第八章 建设项目实施进度建设项目实施进度建设项目实施进度建设项目实施进度 313131 31 一、项目建设期限.31 二、项目实施进度安排.31 第九章第九章第九章第九章 环境影响和安全生产环境影响和安全生产环境影响和安全生产环境影响和安全生产 323232 32 一、环评.32 二、安全.33 第十章第十章第十章第十章 组织与管理组织与管

4、理组织与管理组织与管理 353535 35 一、项目建设组织管理.35 二、运行与管护.36 第十一章第十一章第十一章第十一章 招标方案招标方案招标方案招标方案 373737 37 一、项目招投标范围及招标组织形式.37 二、投标、开标、评标和中标程序.37 三、评标委员会的人员组成和资格要求.38 第十二章第十二章第十二章第十二章 财务评价及效益分析财务评价及效益分析财务评价及效益分析财务评价及效益分析 393939 39 一、财务评价.39 二、不确定性分析.42 三、效益分析.44 第十三章第十三章第十三章第十三章结论结论结论结论 454545 45 附附附附表表表表 附表 1：项目总投

5、资估算表 附表 2：农业采摘园投资估算表 附表 3：沼气站投资估算表 附表 4：沼气提纯站投资估算表 附表 5：项目损益表 附表 6：项目建设总收入、成本费用估算表 附表 7：农业采摘园营业收入估算表 附表 8：农业采摘园总成本费用估算表 附表 8-1：农业采摘园固定资产折旧估算表 附表 9：沼气站总成本费用估算表 附表 9-1：外购原材料费估算表 附表 9-2：外购燃料和动力费估算表 附表 9-3：工资及福利估算表 附表 9-4：沼气站工程固定资产折旧估算表 附表 10：沼气提纯站工程固定资产折旧估算表 附表 11：沼气发电站工程固定资产折旧估算表 附表 12：污水处理站工程投资估算表 附表

6、 13：全部投资财务现金流量表 附附附附件件件件 1、项目单位营业执照副本复印件； 2、项目单位近两年财务报表； 3、土地部门意见； 4、规划部门意见； 5、环保部门意见； 6、自筹资金证明。 1 第一章第一章第一章第一章总总总总论论论论 一、项目摘要一、项目摘要一、项目摘要一、项目摘要 （一）项目名称及建设单位（一）项目名称及建设单位（一）项目名称及建设单位（一）项目名称及建设单位 1、项目名称：黑龙江省海林农场“某某某某度假村”建设项目 2、项目建设性质：新建 3、项目建设地点：海林农场场部、第一管理、第二管理区 4、项目主管部门：黑龙江省农垦总局牡丹江分局 5、项目建设单位：黑龙江省海林

7、农场 6、项目建设总负责人：农场场长 7、项目建设经济负责人：计财科长 8、项目建设技术负责人：基建副场长 农业副场长 （二）项目由来（二）项目由来（二）项目由来（二）项目由来 中央 1 号文件提出要大力发展现代农业， 并把建设现代农业作为今 后一个时期新农村建设的重要内容。 文件提出科技进步是突破资源和市 场对我国农业双重制约的根本出路。 必须着眼增强农业科技自主创新能 力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进 农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1 号文件还提出， 农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态 保护、观光休闲、文化传承等功能

8、。建设现代农业，必须注重开发农业 的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。 大力发展特色农业， 特别要重视发展园艺业、 特种养殖业和乡村旅游等 行业。 2 黑龙江省海林农场位于素有 “林海雪原” 之称的海林市长汀镇附近， 南临著名旅游区镜泊湖，北依“中国雪乡”双峰林场。与农场毗邻的旅 游胜地镜泊湖是国家级旅游区， 每年接待国际国内游客 120 万人。 海林 农场是通往镜泊湖的必经之地，向他们展示牡丹江市现代农业成果， 树 立牡丹江市新形象， 是国际国内人士认识牡丹江市的窗口之一， 为招商 引资创造有利条件。 同时通过展示还可以提高牡丹江市各类产品市场竞 争能力，扩大市场占

9、有率。在以上背景下，农场经过调查研究，决定建 设黑龙江省海林农场“某某某某度假村”建设项目。 旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、牡丹江市委均十分 重视牡丹江市旅游业的发展， 多次在会议上强调， 要加快旅游业的发展， 使之成为牡丹江市的一个支柱产业。 海林农场地处黑龙江省东南部张广 才岭东麓，山林和水资源丰富，生态环境十分接近“某某”，若进一步 整理开发，可以建成一个“某某式的度假村”，成为牡丹江市的一个重 要旅游点和对外接待窗口之一。 近年来， 海林农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效 的工作， 为开发旅游业奠定了坚实基础。 2008 年， 电视剧 “闯关东 （2）” 摄制组

10、在海林农场新建了“闯关东（2）”影视村，又增加了一个新的 旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“某某某某 度假村”。 农场经过认真的研究和多方考察， 委托黑龙江正业勘测设计有限公 司组织有关专家，进行现场勘察，收集相关资料，结合农场实际情况， 按照国家有关产业政策、法规，编制了项目可行性研究报告。 （三）项目建设规模、期限和建设内容（三）项目建设规模、期限和建设内容（三）项目建设规模、期限和建设内容（三）项目建设规模、期限和建设内容 1 1 1 1、项目建设规模、项目建设规模、项目建设规模、项目建设规模 3 海林农场“某某度假村”建设规模 450 亩。其中：日光温室工程占 地

11、197.6 亩、晒水池工程占地 40 亩、家庭旅馆占地 30 亩、生活污水处 理站工程占地 2 亩、沼气站工程占地 40 亩、沼气发电站占地 0.5 亩、 沼气提纯站占地 1 亩、售票处占地 0.3 亩、停车场占地 1.5 亩、游客中 心占地 0.6 亩、购物中心占地 1.5 亩、游乐场占地 135 亩。 2 2 2 2、建设期限、建设期限、建设期限、建设期限 建设期限为 1 年，即 2009 年。 3 3 3 3、建设内容、建设内容、建设内容、建设内容 项目主要建设内容如下： 1 1 1 1）土建工程）土建工程）土建工程）土建工程 （1 1 1 1）渡假区农业采摘园）渡假区农业采摘园）渡假区

12、农业采摘园）渡假区农业采摘园 日光温室等工程 a、日光温室 40 栋； b、塑料大棚 100 栋； c、主输水管道 6 公里； d、支干输水管道 3.4 公里； e、沼液管道 3.4 公里； f、管道安装 3.4 公里； g、温室及大棚滴灌主输水管道 161 公里； h、温室及大棚滴灌支输水管道 96.6 公里； i、大田滴灌主干管道 67.8 公里； j、大田滴灌支干管道 113 公里； k、道路 5.5 公里； l、智能贮藏室 1 栋； 4 m、贮水池 1 座； n、晒水池 10 万立方米； o、引水渠、绿化等基础设施。 （2 2 2 2）家庭旅馆等工程建设）家庭旅馆等工程建设）家庭旅馆等

13、工程建设）家庭旅馆等工程建设 家庭旅馆 100 栋（200 立方米/栋） ； 污水处理站 1 座； 太阳能取暖 100 套； 双峰水库宾馆太阳能取暖 1 套； 沼气站（年产沼气 195.64 万立方米）4 座； 其中：沼气池 8000 立方米/8 座； 沼气发电站； 其中：发电机房 240 立方米。 沼气提纯站（146 万立方米/年）1 座； 家庭旅馆配套工程设施。 a、上下水管道 2000 米； b、低压线路 1000 米； c、甬道 2000 米； d、供热管道 1000 米； e、植树 200 棵。 （3 3 3 3）度假区基础设施建设）度假区基础设施建设）度假区基础设施建设）度假区基础

14、设施建设 旅游公路 2 公里； 其中：双峰水库宾馆水库上游 2 公里。 售票处 200 平方米; 停车场 1000 平方米（50m20m); 5 大门 1 座; 游客中心 400 平方米; 购物中心 1000 平方米; 游乐场 90000 平方米（300m300m); a、金属栅栏 1200 米; b、甬道 800 米; c、娱乐场地、设备、器具、器械 60 套; d、售票室 20 平方米; e、绿化等。 (a)植树 100 棵; (b)排水沟 200 米。 林间甬道 5000 米; 凉亭 2 座； 水库码头； 11公共厕所 6 座； 12钓鱼台 60 座； 13生态饲养场（400m400m)

15、160000 平方米； 14日光浴场（60m60m)3600 平方米； 15活动板房 30 个。 2 2 2 2）设备购置）设备购置）设备购置）设备购置 （1）渡假区农业采摘园设备购置 a、水泵 6 台； b、沼渣运输车 5 台； c、1804 胶轮拖拉机 3 台； 6 d、配套重耙 3 台； e、配套轻耙 3 台； f、配套旋耕机 3 台； g、小型旋耕机 130 台； h、高压线 6 公里； i、变压器 3 台。 （2）沼气发电站设备 其中：发电机组 120GFT、75GFT4 台。 （3）度假区基础设施设备 交通设施 a、快艇 2 只； b、沼气车 5 台； c、脚踏船 20 只； d、

16、水陆两用车 1 台。 风力发电机 6 台。 4 4 4 4、资金来源、资金来源、资金来源、资金来源 总投资 10123 万元，资金来源为拟定申请国家投资 7100 万元、企 业自筹 298 万元、招商引资 1417 万元、个人自筹 1308 万元。 5 5 5 5、主要经济指标、主要经济指标、主要经济指标、主要经济指标 年总收入 2935.7 万元，年均实现利润 1429.1 万元，内部收益率 16.29%，净现值 3229 万元，投资回收期 6.3 年，项目在财务上是可行 的。 7 二、项目建设依据二、项目建设依据二、项目建设依据二、项目建设依据 （一）文件依据（一）文件依据（一）文件依据（

17、一）文件依据 1、2008 年中央 1 号文件党中央国务院关于切实加强农业基础建 设的若干意见 ； 2、 中国农业发展纲要 ； 3、 全国农垦农业现代化建设规划； 4、农业部农业七大体系建设规划 ； 5、 黑龙江某某农业现代化建设规划及国民经济和社会发展“十一 五”计划 （草案） ； 6、 黑龙江某某农业产业化 2000 年和 2010 年发展目标纲要 ； 7、 关于报送 2009 年旅游项目资金的通知 （牡旅字200897 号） 。 （二）资料依据（二）资料依据（二）资料依据（二）资料依据 1、20042007 年中国统计年鉴； 2、2007年黑龙江省统计年鉴； 3、20042007 年黑龙

18、江农垦统计年鉴； 4、20042007 年黑龙江省海林农场统计年鉴。 （三）其它依据（三）其它依据（三）其它依据（三）其它依据 1、2006 年国家发展改革委员会及建设部颁布的建设项目经济评 价方法（第三版） ； 2、 黑龙江省建筑工程估算指标和现行市场建筑材料价格资料。 三、主要结论三、主要结论三、主要结论三、主要结论 项目建设是从构建和谐社会,落实省委、市委有关会议精神的大局 8 出发，其意义是深远的。项目建设完成后，农场环境条件将得到极大的 改善， 可以为职工开辟更广泛的就业门路， 实现 “生产发展、 生活宽裕” 的目标，项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社会效益显著。 因 此，项目

19、的建设是十分必要的，也是可行的。 第二章第二章第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景一、项目建设背景一、项目建设背景 中央 1 号文件提出要大力发展现代农业， 并把建设现代农业作为今 后一个时期新农村建设的重要内容。 文件提出科技进步是突破资源和市 场对我国农业双重制约的根本出路。 必须着眼增强农业科技自主创新能 力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进 农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1 号文件还提出， 农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态

20、保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业 的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。 大力发展特色农业， 特别要重视发展园艺业、 特种养殖业和乡村旅游等 行业。 黑龙江省海林农场位于素有 “林海雪原” 之称的海林市长汀镇附近， 南临著名旅游区镜泊湖，北依“中国雪乡”双峰林场。与农场毗邻的旅 游胜地镜泊湖是国家级旅游区， 每年接待国际国内游客 120 万人。 海林 农场是通往镜泊湖的必经之地，向他们展示牡丹江市现代农业成果， 树 立牡丹江市新形象， 是国际国内人士认识牡丹江市的窗口之一， 为招商 引资创造有利条件。 同时通过展示还可以提高牡丹江市各类产品

21、市场竞 9 争能力，扩大市场占有率。在以上背景下，农场经过调查研究，决定建 设黑龙江省海林农场某某某某度假村建设项目。 旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、牡丹江市委均十分 重视牡丹江地区旅游业的发展， 多次在会议上强调， 要加快旅游业的发 展， 使之成为牡丹江市的一个支柱产业。 海林农场地处黑龙江省东南部 张广才岭东麓，山林和水资源丰富，生态环境十分接近“某某”，若进 一步整理开发，可以建成一个“某某式的度假村”，成为牡丹江市的一 个重要旅游点和对外接待窗口之一。 近年来， 海林农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效 的工作， 为开发旅游业奠定了坚实基础。 2008 年， 电视

22、剧 “闯关东 （2）” 摄制组在海林农场新建了“闯关东（2）”影视村，又增加了一个新的 旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“某某某某 度假村”。 二、项目提出的必要性二、项目提出的必要性二、项目提出的必要性二、项目提出的必要性 （一）是某某加快农业现代化建设，展示现代农业成果的需要（一）是某某加快农业现代化建设，展示现代农业成果的需要（一）是某某加快农业现代化建设，展示现代农业成果的需要（一）是某某加快农业现代化建设，展示现代农业成果的需要 海林农场位于海林市境内，南临著名旅游区镜泊湖，北依“中国雪 乡”双峰林场。每年都有某某内外各级领导来考察指导工作，省内省外 大量同行来到

23、这里参观学习、交流经验。可以说，农场已经成为牡丹江 市和某某内外交流的重要窗口单位， 是牡丹江市和某某农业高科技示范 基地和农业高科技新奇特产品的研发试验场。为巩固并提高现有的成 果，更好地发挥示范带动作用，极有必要实施农业示范园建设项目。 项 目实施后，可进一步丰富展示内容，提高农业产业科技含量，同时也可 进一步优化场内投资环境， 为农场其它产业的发展带来无限商机， 增强 10 农场整体经济实力，更好地展示牡丹江市和某某新时期新形象。 （二）项目建设是实现农业可持续发展的需要（二）项目建设是实现农业可持续发展的需要（二）项目建设是实现农业可持续发展的需要（二）项目建设是实现农业可持续发展的需

24、要 面对全球的人口、资源、环境及食品安全等问题，总局和分局提出 “调整农业结构、发展绿色农业和特色农业，实施可持续发展战略”。 在这种号召下， 农场有必要通过挖掘自身资源优势进行项目建设， 借助 现有园区的高新技术研发与示范功能，建设“某某某某度假村”项目， 实现农业的可持续发展。 农场项目建设条件具备， 有着优越的地理位置、 优良的自然条件、 较强的科技力量和严密的项目管理机构与制度， 为成 功实施项目奠定了坚实的基础。 （三）项目建设是推进（三）项目建设是推进（三）项目建设是推进（三）项目建设是推进“场县共建场县共建场县共建场县共建”的需要的需要的需要的需要 “场县共建”是 2006 年总

25、局党委扩大会议发出的重要号召，该项 目的建设符合这一号召，可以实现双赢。一方面通过项目的建设，农场 可以将高新技术成果转化成农民能够“看得见、摸得着、学得起、用得 上”的实用技术，辐射到周边市县，为区域经济发展提供可供借鉴的模 式，提高农业经济和科技整体水平，实现共同进步；另一方面，地方市 县本着互惠互利的态度， 必将在工作上给予我们更多的帮助、 配合和支 持，这对农场今后又快又好发展有着重要意义。 （四）该项目是展示牡丹江市和某某形象的一个窗口（四）该项目是展示牡丹江市和某某形象的一个窗口（四）该项目是展示牡丹江市和某某形象的一个窗口（四）该项目是展示牡丹江市和某某形象的一个窗口 海林农场地

26、处海林市东南与宁安市西北交界处， 是牡丹江地区和某 某南端的两个农场之一，又是某某“三面红旗”之一。农场距牡丹江机 场 85 公里， 距百年口岸绥芬河 230 公里， 距著名旅游区镜泊湖 45 公里， 距中国雪乡 110 公里，是多条旅游黄金线路上的一个“节点”，每年来 某某的各级领导和众多客人都要路经和下塌海林农场。 海林农场旅游业 11 的发展水平和建设特色，将直接代表着牡丹江市和某某的形象。因此， 建设好此项目将有利展示和树立牡丹江市和某某的形象。 （五）建设该项目是推进（五）建设该项目是推进（五）建设该项目是推进（五）建设该项目是推进“三化三化三化三化”战略，实现倍增计划的需要战略，实

27、现倍增计划的需要战略，实现倍增计划的需要战略，实现倍增计划的需要 建设 “社会主义新某某” 关键是发展生产， 总局党委提出要推进 “农 业现代业、农区工业化、农场城镇化”三化战略，并实现包括旅游业在 内的多项产业实现倍增。 而该度假村项目正是涵盖着现代农业、 农产品 生产（采摘）、农场城镇化建设等多项内容，全面实施后，将拉动海林 农场的旅游业等多项产业实现倍增， 大幅度提升海林农场的新农村建设 水平。 （六）该项目可为发展特色旅游提供一个范例（六）该项目可为发展特色旅游提供一个范例（六）该项目可为发展特色旅游提供一个范例（六）该项目可为发展特色旅游提供一个范例 海林农场地处长白山系张广才岭的浅

28、山区， 森林植被茂密， 水资源 丰富，空气清新，生态环境十分酷似“某某地区”，是发展农村特色游， 感受田园风光、农垦人家、小桥流水的好去处。特别是近年来海林农场 在开发沼气、利用沼渣（沼液）肥种植有机作物（蔬菜、水稻）、发展 循环经济以及城镇化基础设施建设等方面均走在全省前列， 为发展特色 旅游奠定了坚实基础和提供了可能。 若精心实施好该项目， 将为牡丹江 市、某某乃至全省发展特色旅游提供可借鉴新鲜经验。 12 第三章第三章第三章第三章市场供求分析及预测市场供求分析及预测市场供求分析及预测市场供求分析及预测 一、黑龙江省旅游市场现状及预测一、黑龙江省旅游市场现状及预测一、黑龙江省旅游市场现状及

29、预测一、黑龙江省旅游市场现状及预测 （一）旅游市场现状（一）旅游市场现状（一）旅游市场现状（一）旅游市场现状 黑龙江省旅游市场自从 1996 年省委省政府明确了旅游业“支柱产 业和新的经济增长点”的产业地位以后，就呈现出了持续、快速的发展 的势头。尤其是 2003 年 9 月，黑龙江省从旅游总体战略高度出发，提 出了“冬季冰雪世界，夏季清凉世界，春季活力世界， 秋 季多彩世界”的旅游形象口号，加快了建设旅游强省的步伐。黑龙 江省是一片充满古朴、原始、神奇色彩的土地。在旅游资源上具有地理 气候优势、生态景观优势、边境区位优势和地域文化四大优势。冰雪旅 游资源得天独厚。冰冻、降雪期达 4 个多月，

30、森林旅游资源分布广。 境 内有大小兴安岭、张广才岭和完达山脉等林区，面积居全国第一，可开 发系列森林旅游产品。江河湖泊网络四布，境内有黑龙江、松花江、 乌 苏里江、嫩江、牡丹江、兴凯湖、镜泊湖、五大连池、连环湖、扎龙、 莲花湖等，极具开发价值。另外，湿地类型多、面积大；农业观光旅游 资源多；野生动植物区系繁多；历史人文资源特征明显；民族文化风情 浓郁。黑龙江为满族世居之地，还有赫哲、鄂伦春、达斡尔等北方少数 民族，构成具有民族特色的旅游资源。 黑龙江省已经形成了独具特色的森林文化、 北大荒文化、 矿业开采 文化和装备工业文化旅游资源，黑龙江省旅游业呈现出持续、健康、 快 速发展的良好势头，连续

31、 11 年成为全国旅游业发展最快的省份之一。 2006 年黑龙江省接待入境游客 106.37 万人次，外汇收入 4.92 亿美元， 分别比上年增长29.48%和44.62%， 分别比5年前增长48.27%和65.56%； 13 接待国内游客 5193.86 万人次，国内旅游收入 311.72 亿元，分别比上 年增长 16.31%和 23.70%，分别比五年前增长 55.04%和 73.92%。 旅游总 收入 350.96 亿元，比上年增长 25.23%，比 5 年前增长 72.12%。旅游业 以年均 14.4%的速度增长。旅游收入相当于 GDP 的比例也由 5.23%上升 为现在的 5.65%

32、。旅游产业总体上呈现出加速发展的特点和趋势，已经 成为我省国民经济新的增长点。 旅游产业作为支柱产业加速发展条件已 基本具备。 （二）旅游市场预测（二）旅游市场预测（二）旅游市场预测（二）旅游市场预测 随着黑龙江作为“中国滑雪旅游胜地”和“世界冰雪旅游名都” 的 冰雪旅游大省形象传播到五湖四海， 黑龙江省旅游市场增长迅猛， 凉爽 怡人的气候，使黑龙江成为今夏全国旅游的热点城市。森林度假、湖泊 度假、 湿地观鸟、 火山观光等特色鲜明的旅游产品和不断丰富的旅游项 目引来众多我国高热地区的游客，哈洽会、汽车展览会、特奥会、特药 会、 哈夏音乐会等会展旅游及各地开展的旅游节庆活动， 将黑龙江省夏 季旅

33、游推向一个个高潮， 各地避暑度假旅游人数快速攀升。 民航哈尔滨 售票处统计显示，从北京、上海、深圳、温州、厦门、韩国首尔、俄罗 斯雅库茨克、日本大阪等国内外城市飞往哈尔滨的航班客座率接近 100%。黑龙江省休闲避暑旅游产品在今夏渐成体系， 形成了以伊春 “五 营森林公园”为代表的森林度假游、以“镜泊湖”、“兴凯湖”为代表 的湖泊度假游、以“扎龙”为代表的湿地观鸟度假游、以“五大连池” 为代表的火山矿泉度假游、 草原风光度假游、 少数民族风情游等系列主 题旅游产品， 重点景区品牌效益和旅游度假优势日趋显现， 形成了以哈 尔滨和周边游客为主要消费群体的客源市场， 使黑龙江省夏季旅游市场 进入全方位

34、、多层次发展的良好态势。 14 二、黑龙江某某旅游市场现状及预测二、黑龙江某某旅游市场现状及预测二、黑龙江某某旅游市场现状及预测二、黑龙江某某旅游市场现状及预测 （一）旅游市场现状（一）旅游市场现状（一）旅游市场现状（一）旅游市场现状 黑龙江某某最大的旅游资源是生态游。 某某拥有一些非常独特的自 然景观，如喀尔咔山景区、洪河国家级自然保护区、兴凯湖国家级自然 保护区以及挠力河等一批省级、地市级自然保护区，具有原始的风貌、 碧蓝的天空和成群的珍禽。某某有 38 个农场与俄罗斯临近，可以利用 独特的边境地理优势，利用与名山、同江、吉祥、黑河、绥芬河等口岸 临近的优势开发出境游、界江、界河游等，如一

35、些边境农场可以开发游 览乌苏里江风光、俄罗斯民俗风情游等项目。 然而， 某某旅游开发还有许多不尽人意的地方。 一是旅游交通不便， 大多数农场都分布在十分偏远的地区， 距大中城市相对较远， 交通问题 一时还难以解决，这是发展旅游业的一大障碍。二是基础设施差，让旅 行者退避三舍，一些旅游景点中没有星级宾馆、游乐设施落后、游乐项 目单调等因素障碍旅游业的发展。 （二）旅游市场预测（二）旅游市场预测（二）旅游市场预测（二）旅游市场预测 据统计，我省南部著名旅游风景区镜泊湖、中国雪乡、火山口国家 森林公园等景点， 每年接待游客在 120 万人次左右。 海林农场距镜泊湖 45 公里、中国雪乡 110 公里

36、，正处在这些旅游黄金线路上，而农垦某 某度假村又有别于这些景区， 是另一种风格， 将有利于吸引大量游客驻 足游览， 满足不同层次人的需要， 客源充足， 大有可为。 为此， 建设“农 垦某某度假村”前景广阔。 三、该项目市场前景分析三、该项目市场前景分析三、该项目市场前景分析三、该项目市场前景分析 据统计，我省南部著名旅游风景区镜泊湖、中国雪乡、火山口国家 森林公园等景点， 每年接待游客在 120 万人次左右。 海林农场距镜泊湖 15 45 公里，中国雪乡 110 公里，正处在这些旅游黄金线路上，而“某某 某某度假村”又有别于这些景区，是另一种“田园生态游”，这样一个 独特风景区将吸引大量游客驻

37、足游览， 能够让游人在了解现代农业高新 科技的同时，获得回归大自然，拥抱绿色生态的享受，可满足人们呼吸 清新空气，品尝绿色食品，返朴归真、享受乐趣的需要。海林农场“某 某度假村” 项目有效利用毗邻镜泊湖旅游区， 游客集中人流量大这一得 天独厚的优势，发展生态旅游农业将大有可为。 16 第四章第四章第四章第四章建设单位的基本情况建设单位的基本情况建设单位的基本情况建设单位的基本情况 一、项目所在地的位置一、项目所在地的位置一、项目所在地的位置一、项目所在地的位置 海林农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓，地理坐标在东经 128 4730129730之间、北纬 44154425之间，东与 海林市旧街镇

38、、军马场毗连；西部、南部与宁安市沙兰镇接壤；北与大 海林林业局、长汀镇交界。距海林 66 公里、宁安市 59 公里、牡丹江市 78 公里。 二、自然条件二、自然条件二、自然条件二、自然条件 （一）气候条件（一）气候条件（一）气候条件（一）气候条件 海林农场气候为中纬度大陆性季风气候，冬季较长，春、夏、秋三 季较短，冬季冷而干燥，夏季热而湿润，由于半山区地形复杂，形成了 隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点。 无霜期在 116164 天之间，历年平均无霜期为 127 天。年平均气 温 3.4。历年平均降雨量为 539.9 毫米,年际间差异在 395731.7 毫 米之间。日平均气温0历年平均 217

39、天,稳定通过 10的历年平均 积温 2416.2,年际间变幅在 2222.22630.9 之间。初霜期一般在九 月下旬,终霜期一般在5月中旬。 历年日照在2172.52865.2小时之间, 历年平均日照为 2417.4 小时。 历年平均蒸发量为 1240.4 毫米。 最大冻 深 1.8 米。 （二）地形地貌（二）地形地貌（二）地形地貌（二）地形地貌 场区海拨高度在 302434 米之间，张广才岭余脉蜿蜒其中，地势 呈西北高东南低，四面环山，中间有浅沟和漫岗，沟沿和漫岗边缘相连 接。由于坡度平缓无明显界线，整个地貌呈波浪起伏状态，水线雨裂较 17 多， 地形分割强烈， 最高的岗地和最低的洼地海拔

40、高度相差 120 米左右。 （三）土壤（三）土壤（三）土壤（三）土壤 土壤分棕攘、白浆土、草甸土三大类。 棕壤在总面积的 44.69%,占耕地面积的 57.24%， 其基本性质是微酸 性，腐植质含量低，一般为 2.84%,含氮为 0.078%,含全磷为 0.091%,含 水解氮为 6.15 毫克/100 克土,有效磷为 15PPM。 白浆土占总面积的 40.39%,占耕地面积的 35.14%， 一般分布在丘陵 和漫山坡上。含氮为 0.098%,含全磷为 0.094%,含水解氮为 5.88 毫克 /100 克土,有效磷为 15PPM。 草甸土占总面积的 14.92%,占耕地面积的 7.62%，分

41、布于漫岗的下 部或河流两岸的泛滥地带。黑土层较厚，一般在 2535 毫米之间，最 厚的可达 100 厘米。含氮为 0.123%,含全磷为 0.144%,含水解氮为 6.96 毫克/100 克土,有效磷为 15PPM，适宜作物生长。 （四）交通及能源（四）交通及能源（四）交通及能源（四）交通及能源 海林农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓，东与海林市旧街镇、 军 马场毗连；西部、南部与宁安市沙兰镇接壤；北与大海林林业局、长汀 镇交界。距海林 66 公里、安市 59 公里、牡丹江市 78 公里。经海长公 路、宁长公路、301 国道可直到上述城市，交通十分方便。 海林农场用电全部是国家电网供给，电力供应

42、充足。 （五）社会经济情况（五）社会经济情况（五）社会经济情况（五）社会经济情况 土地总面积 17591 公顷， 其中： 耕地面积 8733 公顷、 林地面积 3514 公顷、草地面积 1200 公顷、水面面积 151 公顷、其它面积 3993 公顷。 总人口 5934 人，其中:劳动力 3904 人。 下辖 3 个管理区；卉菊海林甜菊糖有限责任公司、粮油加工厂、 海 18 林机械制造有限公司等 3 个股份制工业企业； 种子公司、 生产资料公司 等 2 个股份制流通企业；1 个股份制林业企业；1 个股份合作制澳大利 亚荷斯坦奶牛场及学校、医院、公路管理站等 3 个事业单位。 粮豆年平均播种面积

43、 10.5 万亩， 其中:大豆 4 万亩、 玉米 4.4 万亩、 小麦 1.5 万亩、 水稻 0.6 万亩， 总产量 4.2-4.5 万吨； 年产鲜奶 3 万吨； 面粉 0.4 万吨、饲料 0.5 万吨、甜菊糖甙 500600 吨。 2007 年末，资产总额 10010 万元，其中：所有者权益 8725 元，资 产负债率 12.84%。实现生产总值 22527 万元，利润 953 万元,人均纯收 入 12605 元。 19 第五章第五章第五章第五章建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况建设地点的选择项目区基本情况 一、项目选址一、项目选址一、项目选

44、址一、项目选址 （一）项目选址的原则（一）项目选址的原则（一）项目选址的原则（一）项目选址的原则 1、符合方便群众，靠近农场的政治、经济、文化中心区，位置平 坦，交通方便； 2、符合房屋建筑要求的地势较高，基地稳固，地形规整，并有必 要的防洪、排涝设施； 3、符合便于利用当地的水、电、路等基础设施； 4、符合环境安静幽雅、远离污染源，并靠近居民集中区。 （二）项目选址的确定（二）项目选址的确定（二）项目选址的确定（二）项目选址的确定 经论证，建设地点确定在海林农场的场部、第一管理区、第二管理 区。距海林市 66 公里，宁安市 59 公里、牡丹江市 78 公里。经海长公 路、宁长公路、301 国

45、道可直到上述城市，交通十分方便。 二、项目区基本情况二、项目区基本情况二、项目区基本情况二、项目区基本情况 （一）工程地质（一）工程地质（一）工程地质（一）工程地质 根据建筑物场地岩土种类的性质及变化情况， 该建筑物场地地基等 级为三级。 确定该项建筑工程的岩土工程勘察等级为丙级。 从实地勘测 得出结论为建筑物地基岩土层为第四纪 Q4 形成的堆沉积粘性土，土层 结构稳定。钻探现场资料表明，钻孔过程中未发现地下水迹象，对地基 基础无侵蚀作用。 拟建建筑物的场地地质稳定， 工程与水文地质适宜本 工程建设。地震设防烈度小于度，建设场地类别为类，剪切波速 500m/sUs250 m/s，属于建筑抗震有

46、利地段。 20 （二）气候条件（二）气候条件（二）气候条件（二）气候条件 海林农场气候为中纬度大陆性季风气候，冬季较长，春、夏、秋三 季较短，冬季冷而干燥，夏季热而湿润，由于半山区地形复杂，形成了 隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点。 无霜期在 116164 天之间，历年平均无霜期为 127 天。年平均气 温 3.4。历年平均降雨量为 539.9 毫米,年际间差异在 395731.7 毫 米之间。日平均气温0历年平均 217 天,稳定通过 10的历年平均 积温 2416.2,年际间变幅在 2222.22630.9 之间。初霜期一般在九 月下旬,终霜期一般在5月中旬。 历年日照在2172.52865

47、.2小时之间, 历年平均日照为 2417.4 小时。 历年平均蒸发量为 1240.4 毫米。 最大冻 深 1.8 米。 21 第六章第六章第六章第六章 建设方案和内容建设方案和内容建设方案和内容建设方案和内容 一、指导思想一、指导思想一、指导思想一、指导思想 以党的十七大及总局党委扩大会议精神为指导， 以科学发展观为统 领，以建设现代农业和农民增收为目标，有效促进农业科技进步，紧紧 围绕提高农业综合生产能力，着力加强农业基础设施和生态环境建设， 积极推进体制、机制创新，努力提高资源利用率、农业整体素质、效益 和竞争力，促进农业的可持续发展。 二、示范区功能定位二、示范区功能定位二、示范区功能定

48、位二、示范区功能定位 根据项目区的总体发展思想和战略目标， 确立几大功能： 有机蔬菜 生产（采摘） 、旅游观光、休闲娱乐等。根据这几大功能，将度假村划 分成 3 个区：种植采摘区，观光旅游、休闲娱乐区。 1、种植采摘区 规划种植面积 500 亩，其中：有机蔬菜番茄种植面积 400 亩（大棚 种植 170 亩、大田种植 230 亩） ，大田种植马铃薯 100 亩。 主要建设日光温室 40 栋，塑料大棚 100 栋，温室、大田输水管道、 道路、晒水池、贮水池、引水渠、绿化等基础设施，温室及大棚用于种 植有机蔬菜番茄， 大田种植马铃薯。 种植的有机蔬菜番茄等可供游客采 摘，体现农业生态度假村的特色。

49、 2、观光旅游、休闲娱乐区 建设家庭旅馆、游乐场、游客中心、购物中心、钓鱼台、日光浴场 等娱乐设施，为游客提供休闲，度假，休息娱乐的场所。 “家庭旅馆” 工程建设采用太阳能、 沼气等清洁环保能源取暖， 体现了 “某某度假村” 22 的农业生态游的特色， 三、总体布局三、总体布局三、总体布局三、总体布局 根据度假村项目主要功能要求， 对项目区进行科学合理规划， 能够 让游人在认识了解现代农业高新科技的同时， 获得回归大自然、 拥抱绿 色生态的享受。 这与我国古代私家园林追求 “结庐在人境， 而无车马喧” 的境界如出一辙。根据种植区（采摘）区、观光旅游、休闲娱乐区等功 能区划分，合理布置日光温室、晒水池、家庭旅馆、停车场、购物中心、 钓鱼台、生态饲养场、日光浴场等建筑物，做好绿化，排水沟等配套设 施建设，使度假村各功能区互不干扰。 四、建设内容四、建设内容四、建设内容四、建设内容 （一）土建工程（一）土建工程（一）土建工程（一）土建工程 1 1 1 1、渡假区农业采摘园、渡假区农业采摘园、渡假区农业采摘园、渡假区农业采摘园