惠东碧海湾项目可行性研究分析.pdf

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1、 旭生集团 惠东碧海湾项目可行性 研究分析 投资拓展部 2014/10/22 本报告仅为前期初步可研分析，因时间关系未作现场市场调研及详细数据分析，具体资 料及信息仅供参考。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 2 / 26 目录目录 第一章第一章 市场分析市场分析 （一）市场概况 （二）区域环境 （三）区域市场 （四）市场总结 第二章第二章 竞争市场竞争市场 （一）竞争态势 （二）竞品概况 （三）营销分析 （四）分析总结 第三章第三章 本体分析本体分析 （一）项目概况 （二）SWOT 分析 第四章第四章 经济测算经济测算 第五章第五章 可研总结可研总结 惠东碧海湾项目可行性研

2、究分析 2014-10-22 3 / 26 第一章 市场分析 （一）（一）市场概况市场概况 2013 年惠东地区第三产业增加值 158.5 亿元，同比增长 11.2%。 一是旅游业转型升级步伐加快。 以推进环大亚湾新区建设为契机， 全力推动旅游产业集 群发展，加大力气优化景区建设、强化宣传推介、拓展旅游市场，我县滨海旅游度假区知名 度、美誉度不断提升。全年全县接待游客人数 574.1 万人次，旅游营业收入 18.6 亿元，分 别增长 8.1%和 11.2%。 二是房地产业平稳健康发展。 全县商品房销售情况向好， 全年销售面积达 160.8 万平方 米，销售金额 105.4 亿元，同比分别增长

3、36.1%和 49.2%。 三是金融业发展加快。年末金融机构各项存款余额 269.7 亿元，比年初增长 13.3%，其 中城乡居民储蓄存款余额 209.0 亿元，比年初增长 13.5%；各项贷款余额 144.6 亿元，比年 初增长 18.8%，贷款增幅高于存款，信贷结构不断优化。 （二二）区域环境区域环境 1 1. .交通瓶颈交通瓶颈 深圳通往惠东的两条高速线，一条是深汕高速，一条是东部沿海高速，从国道线到巽寮 湾。堵车现象严重；目前厦深铁路、广惠高速延长线、范和港大桥都要在今年开通，“深惠 1 小时交通圈”也即将实现。 此外湾区内公共交通始终没有突破，这成为制约惠东旅游的 关键。 2.2.生

4、活配套缺乏生活配套缺乏 生活配套，在别的区域，一般都是根据市场需求而形成的。在惠东海湾，目前配套则是 开发商为主导的，五星级度假酒店、游艇、帆船、亲子游乐设施，都是吸引客户度假休闲心 理， 但是生活设施却严重缺乏； 政府对巽寮湾的定位趋于模糊， 没有多元化的滨海生活模式。 目前巽寮湾的度假项目，除了在海水里游泳，别无其他。目前惠东海滨片区公共配套、商业 配套依然很匮乏，同一个游客，在三亚能玩上一周左右，到这里至多待两三天。此外，开发 商各自为政，没有统筹，滨海板块很难有合理的发展。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 4 / 26 （三三）区域市场区域市场 惠东滨海一线，海岸线

5、绵长，海水澄澈，越来越多的开发商正在抢驻这一线海景， 导致区域内大盘云集，碧桂园、万科、华润、中航、合正、莱蒙、金融街、宝安、德丰 等一系列大型房企进驻惠东；且均为超级大盘，总供应量超过 5000 万平方米，供应量 巨大。 1 1. .片区历年供应量片区历年供应量 2011 年，惠东滨海片区的市场房源供应量达到了 8000 套左右，在该年度惠州市 754.37 万平方米的一手住宅销售面积中，惠东占了 94.69 万平方米。在 2012 年，该片 区的供应量达到了惊人的 1.8 万套。2013 年供应 2.8 万套，2014 年供应量为 4 万套左 右，供应量极大，相当于深圳一年的销售总量。 2

6、.2.项目供应项目供应 货量供应： 2014年区域巨量供应， 总供应金额近 170 亿， 产品主力面积集中在 50-80 ，同质化严重，竞争环境严峻。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 5 / 26 3 3. .销售情况销售情况 销售情况：2013 年销售额达 77.87 亿；湾区整体去化率较 2012 年略有下降，各盘 去化差异较大，中小盘年去化仅达 3-4 亿； 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 6 / 26 4.4.供应态势供应态势 供应态势： 2014 年 5-12 月为区域项目密集推售期，推售节点高度重叠，阶段性 竞争白热化。 （四四）市场总结市场

7、总结 旅游市场旅游市场 惠东旅游业进一步发展，旅游人数及旅游收入创新高； 区域环境区域环境 交通瓶颈，生活配套不完善是区域较大的劣势； 区域房地产市场区域房地产市场 大型房企扎堆，供应量巨大； 产品同质化较为严重多数为 50-80 公寓； 受季节性影响，主要成交时间为 5-10 月份，营销压力大； 未来深圳大鹏新区旅游度假项目供应较大， 会对区域造成一定量的客户分流， 尤其高端 客户。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 7 / 26 第二章 竞争分析 （一）（一） 竞争态势竞争态势 梯队竞争：东、西岸线各有核心大盘，从营销打法上看，滨海板块内部竞争呈现三级梯队。 第一梯队：主

8、要采用全国营销方式，主要有碧桂园十里银滩、金融街巽寮湾； 第二梯队：据守深圳大本营，主要有莱蒙水榭湾、万科双月湾、华润小径湾； 第三梯队：差异化定位，檀悦项目。 1.1.第一梯队第一梯队 在营销打法上采取“走出去”战略，倾向于精准客户拓展；从个盘来看，各有侧重。 2.2.第二梯队第二梯队 第二梯队：在营销打法上，锁定深圳客户，以品牌或资源牵引为主。 项目项目 营销打法营销打法 主要动作主要动作 十里银滩 全国拓展+低价倾销 珠三角碧桂园客户资源挖掘；专职拓展 团队全国拓客；高折扣、低总价。 巽寮湾 全国推广+行销拓展 搜房网全国战略合作； 广、 深展厅落地； 赣州、北京拓客。 元屿海 全国拓展

9、+渠道深耕 青海、西安外围包销；陕西、河南、四川、 江西拓展；深圳立体巡展 项目项目 营销打法营销打法 主要动作主要动作 小径湾 品牌牵引+强势资源+内部 资源整合 1、推广借势华润品牌；2、华润集团资源整合。 双月湾 主题活动牵引 主题活动结合促销牵引， 配合内外部社区巡展； 水榭湾 资源牵引+内部资源整合+ 降低门槛 1、莱蒙品牌、客户及关联合作商（天虹等） 整合；2、低首付 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 8 / 26 3 3. .第三梯队第三梯队 第三梯队：主动寻求差异化，主要依托高星级酒店驱动，渠道上依靠区域旅游人群及线下客 户拓展。 （二）（二） 竞品概况竞品概

10、况 1 1. .碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩 十里银滩：低价倾销全国拓客强势推广，深耕渠道，密集主题活动，2013 年去化 7800 余套，销售金额 29 亿 项目项目 营销打法营销打法 主要动作主要动作 檀悦酒店 酒店品牌牵引+地铺驱 动 1、引入温德姆酒店托管代租；2、深圳 专职派单团队 创成项目 酒店品牌牵引 引入雅高酒店集团 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 9 / 26 2.2.中航元屿海中航元屿海 低调发售，持续走量，2013 年高层去化近 850 套，别墅去化近 40 套 3 3. .华润小径湾华润小径湾 短期蓄客，持续爆破，充分资源整合，2013 年去化 31

11、00 多套，销售额 24 亿 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 10 / 26 4 4. .合正东部湾合正东部湾 无大型开盘，“小步快跑，循众加推”，2013 年去化近 700 套，实现销售额 4 亿 5 5. .万科双月湾万科双月湾 全年尾盘持销，一期售罄，销售 6.5 亿 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 11 / 26 6 6. .莱蒙水榭湾莱蒙水榭湾 深耕深圳，整合内部资源，多频次看房团活动，全年去化 430 套，成交金额 3 亿 7 7. .檀悦酒店檀悦酒店 以六星级酒店综合体宣传为主线，外勤团队与圈层拓展组合，全年去化 468 余套，销售金 额

12、2.3 亿 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 12 / 26 （三）（三）营销分析营销分析 1 1. .碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩 全年保持高强度线上推广、线下拓展，密集分栋加推，未做集中开盘 推售模式：推售模式：分栋分批加推，配合线下全国渠道拓展，快速去化，未做集中推售； 渠道拓展：渠道拓展：出色的全国拓展统筹+合作资源整合，分社专门的广东省内拓展团队、省外拓 客团队、港澳拓客团队、碧桂园合作资源维系团队、海外拓客团队，全国拓展渠道统筹力、 合作资源运营力相当出色； 活动策略：活动策略：配合强势线上推广，持续性月度主题活动，演示家庭度假、生活、居住、娱乐 全能型大社区定位

13、获得市场肯定； 推广策略：推广策略：以名人效应，带动“名人+常住大盘+全配套海滨生活社区” 。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 13 / 26 2 2. .中航元屿海中航元屿海 “真持销，假认筹”，以活动带开盘，注重原点客户挖掘，以主题体验牵引客户 推售模式：推售模式：“真持销，假认筹”，快速去化，以活动制造开盘节点； 渠道拓展：渠道拓展：全国原点客户拓展+深圳立体巡展； 推广策略：推广策略： 1）注重项目品牌塑造，以帆船为符号，举办“第二届世界名人帆船周”； 2）注重小众、创新媒体选择，配合巡展选取电影贴片、框架、直投等，并与宜和进行战略 合作； 活动策略：活动策略：注重

14、跨界整合，与旅行社、宜和合作，打造肯尼亚、北欧、美国西海岸之旅； 与深广电合作，嫁接公益版“爸爸去哪儿”。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 14 / 26 3 3. .华润小径湾华润小径湾 一期强势海景资源、华润品牌及内部资源整合驱动，采用“以价货量”策略成功引爆 推售模式：推售模式：集中推售，快速引爆； 渠道拓展：渠道拓展：整合华润资源，以万象城、春茧为据点，以专场推介会形式牵引华润品牌追随 者、华润内部员工及关联合作商； 推广策略：推广策略：整合内外部资源， 线上借势华润品牌引起客户共鸣， 线下聚焦滨海综合体形象； 活动策略：活动策略：整合山、河、海、绿道资源打造月度主

15、题活动，传递“万象海生活”的核 心理念； 价格策略：价格策略：以高展示、强推广拔高市场预期，采取“以价换量”策略引爆。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 15 / 26 4 4. .合正东部湾合正东部湾 以加推、节庆促销形式制造节点，旺季集中推广，常规渠道常年铺开 推售模式：推售模式：利用自然节点和加推，“小步快跑” ，配合特价房、裸价房源等持续走量； 渠道拓展：渠道拓展：常规渠道多元化铺排，商超巡展、社区巡展、兼职 CALL 客、区域截流、扫街 等，保障上门量； 圈层维系：圈层维系：合正社区高度渗透，企业及社区管理员实行关键人奖励制度，到场提供游艇出 海、专属购房折扣等；另

16、老带新政策不断升级，包括帆船体验、途家住宿、送管理费等，对 老带新成交促进力度较大。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 16 / 26 5 5. .万科双月湾万科双月湾 全年尾盘持销，分阶段有重点去化库存，线上线下集中发力，并整合区域资源体验，实现清 盘 推售模式：推售模式：分阶段针对不同产品做主力推售，通过线上、线下渠道，配合现场促销和特价 房源等，营销针对产品集中发力，尾盘去化效果佳； 推广策略：推广策略：推广失声，网络、短信等配合促销少量投放，整体推广缺乏连贯性； 活动安排：活动安排：家庭度假生活演绎，整合区域“山海田镇”资源、人文旅游资源，做好客户体 验，配合阶段促销

17、。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 17 / 26 6 6. .莱蒙水榭湾莱蒙水榭湾 全年仅一次集中开盘，推广未聚焦，以品牌、资源牵引内部客户、地铺，主打投资 推售模式：推售模式：集中开盘，6 月份开放样板房，开始蓄客；8 月 17 号开盘，9 月 1 日加推； 渠道拓展：渠道拓展：渠道单一，内部客户、莱蒙业主及地铺为主； 推广策略：推广策略：推广主线不清晰，以莱蒙品牌、海景资源及高铁价值牵引客户，重点锁定深圳 区域。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 18 / 26 7 7. .檀悦酒店檀悦酒店 以六星级酒店综合体宣传为主线，外勤团队与圈层拓展组合，全年

18、去化 468 余套，销售金 额 2.3 亿 推售模式：推售模式：分批推售； 渠道拓展：渠道拓展：注重线下渠道及圈层拓展，外勤团队与高端圈层拓展团队组合，深度挖掘深圳 市场。 固定专业派单团队，保证旺季大量的客户上门，起到旺场作用； 挖掘深圳企业、商会、会所财富圈层，持续以泳池私家宴的方式进行客户收网； 推广策略：推广策略：以六星级酒店综合体宣传为主线，传播项目入户温泉 spa 以及 RCI 全球交换 度假，强化酒店增值附加服务，大量进行财富及养生专场讲座，保持项目较好的投资及养生 健康形象。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 19 / 26 （四）（四）分析总结分析总结 市场

19、方面市场方面 深圳东部滨海板块竞争加剧，1-2 年内，深圳东部滨海板块供应激增，预计大鹏、梅沙 板块对本区域产生较大客户分流， 尤其是高端客户分流严重， 别墅市场将持续低速走量； 营销方面营销方面 营销方式上差异化显现，全国化、走出去成为新趋势； 市场外溢明显，渠道争夺加剧，深耕渠道、整合资源逐步强化； 产品方面产品方面 产品同质化严重，竞争激烈。 去化量方面去化量方面 个盘整体表现差异较大，除碧桂园、华润年销售额逾 20 亿，一般项目在 5-10 亿； 推售方式上新盘多选择集中推售，已入市项目多选择持销、加推等快速去化方式，反映 出市场竞争竞争趋于激励，快速消化客户成为各项目共识。 惠东碧海

20、湾项目可行性研究分析 2014-10-22 20 / 26 第三章 本项目情况分析 （一）（一）项目项目概况概况 1.1.项目位臵项目位臵 项目地块位于惠州平海镇，距深圳仅 140 公里车程，沿沿海高速、深汕高速，从稔山出 口下高速经过 324 国道转 213 县道可到达。2013 年 10 月厦深高铁开通，从深圳北站经过 龙岗站、惠州南站，到惠东稔山站仅有四个站仅需 30 分钟。 2.2.地块四至地块四至 周边目前无任何配套，主要为海鲜养殖基地。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 21 / 26 3.3.项目交通项目交通 深圳沿沿海高速、深汕高速，从稔山出口下高速经过 32

21、4 国道转 213 县道可到达。2013 年 10 月厦深高铁开通，从深圳北站经过坪山站、惠州南站，到惠东稔山站仅有四个站仅需 30 分钟，目前在施工的范和港跨海大桥、广惠高速东边延线预计 2014 年年底完工，届时 将极大缩短项目与广深两市的交通时间。 （二）（二）SWOTSWOT 分析分析 1.1.优势优势 一线海景及沙滩，海岸线长 1.1 公里，进深仅 100 多米； 东南向，具有一定的朝向优势； 后期具备可扩展空间，可形成大规模开发优势； 2 2. .劣劣势势 距离深圳较远，两小时车程，且路况较差 选择交通工具单一，区域内公共交通不完善 配套较差，服务档次低 属于外海，风浪较大，海景资

22、源单一，属于浅水沙滩，需深挖改造 3 3. .机会机会 大型房企进驻，炒热区域 深圳人的滨海度假情结 国家对旅游业发展规划 惠东打造国际滨海度假城 4 4. .威胁威胁 区域内供应量较大，产品线单一，竞争激烈 大鹏新区未来供应量较大，分流客户，尤其高端客户 沿海高速几乎途经所有竞争对手项目，面临客户截留 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 22 / 26 第四章 经济测算 4.14.1 测算说明测算说明 4.1.14.1.1 测算地价测算地价，按照 2014 年 1 月惠东出让佳兆业、合正地块进行估算取值，最终 取值楼面价 650 元/； 佳兆业地块平均楼面价为佳兆业地块平均楼

23、面价为 481481 元元/ /；合正地块楼面价为；合正地块楼面价为 598598 元元/ /。 4.1.24.1.2容积率按周边项目水准，取值 1.3 4.1.34.1.3建安成本估算，依据碧桂园十里银滩造价上浮 10% 根据测算，项目总投资 112919.84 万元，其中土地款约为 12234.99 万元，约占总投资 的 10.83%；前期工程费用 7384.83 万元（包括规划设计、勘测、各种政府规费、临时设施 等），占总投资的 6.54%；建安工程费 64859.95 万元，占总投资的 57.44%；不可预见费 1444.89 万元，占总投资的 1.28%；财务费用 10000 万元，

24、占总投资的 8.85%；管理费用 1444.89 万元，占总投资的 1.28%；营销费用 5445 万元，占总投资的 4.82%。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 23 / 26 4.24.2 投资明细表投资明细表 费用明细 计算依据 单位成本 （元/） 面积（） 总成本（万元） 一、土地成本 按楼面地价计算 650 188230.69 12234.99 二、前期成本 392 188230.69 7384.43 1、建筑规划及策划费 按建筑面积计算 60 188230.69 1129.38 2、地质勘查费 按土地面积计算 10 144792.82 144.79 3、三通一平

25、费用 按土地面积计算 80 144792.82 1158.34 4、基础设施建设费 按建筑面积计算 80 188230.69 1505.85 5、景观设计费 按土地面积计算 30 144792.82 434.38 6、报建费用 按建筑面积计算 160 188230.69 3011.69 三、建安工程类 3446 188230.69 64859.95 1、建筑成本 按总建筑面积计算 2600 188230.69 48939.98 2、设备工程 按建筑面积计算 200 188230.69 3764.61 3、装修工程 按建筑面积计算 200 188230.69 3764.61 2、景观工程 按绿地

26、面积计算 300 144792.82 4343.78 5、其他工程 按建筑面积计算 200 188230.69 3764.61 4、工程监理费 按建筑面积计算 15 188230.69 282.35 四、开发及土地税费 537 188230.69 10105.68 1、营业税 按销售总产值计算 5% 181500 9075.00 2、城市维护建设税 按营业税额计算 7% 9075.00 635.25 3、教育费附加 按营业税额计算 3% 9075.00 272.25 4、印花税 按工程及销售总额计算 0.05% 246359.95 123.18 五、其他费用类 154 188230.69 28

27、89.78 1、管理费用 （二+三）x2% 2% 72244.39 1444.89 2、不可预计费用 （二+三）x2% 2% 72244.39 1444.89 六、营销推广成本 按销售总产值*3.0%计算 3% 181500 5445.00 七、银行融资成本 贷款 5 亿元，2 年期 10% 10000.00 八、项目直接总成本 （一+二+三+四+五+六+ 七） 5999 188230.69 112919.84 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 24 / 26 4.34.3 项目销售收入项目销售收入 可售部分总销售收入为：可售部分总销售收入为： 去除本项目会所等其他建筑，实际

28、可售面积为暂定 168557.3 平方米。 （注：根据市场调研，可售面积统一按照均价 11000 元/平方米计算。） 总销售金额总销售金额 = = 可售面积可售面积 * * 销售均价销售均价 = =165000165000 * * 1100011000 = =181500181500（万元）（万元） 4.44.4 项目资金来源项目资金来源 项目拟定银行融资 50000 万元， 综合贷款期限 2 年， 在取得销售收入后分期还本加付 息方式。 4.54.5 项目敏感性分析项目敏感性分析 售价变动幅度售价变动幅度 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 均价（元均价（元/ /）

29、7700 8800 9900 11000 12100 13200 14300 收入总计(万元) 127050 145200 163350 181500 199650 217800 235950 投资总计(万元) 112920 112920 112920 112920 112920 112920 112920 毛利润(万元) 14130 32280 50430 68580 86730 104880 123030 毛利润率毛利润率 12.51% 28.59% 44.66% 60.73% 76.81% 92.88% 108.95% 所得税（万元） 4663 10652 16642 22631 286

30、21 34610 40600 净利润（万元） 9467 21628 33788 45949 58109 70270 82430 净利润率净利润率 8.38% 19.15% 29.92% 40.69% 51.46% 62.23% 73.00% 如上表可以看出当项目销售均价下降如上表可以看出当项目销售均价下降 10%10%时， 即销售均价为时， 即销售均价为 99009900 元元/ /平方米平方米； 净利润净利润 仍然有仍然有 3.383.38 亿元。而目前周边销售均价保守估计在亿元。而目前周边销售均价保守估计在 1200012000 元元/ /平方米以上平方米以上 序号序号 项目项目 计算公式

31、计算公式 金额（万元）金额（万元） 1 销售收入 181500181500 2 项目总投入 112919.84 112919.84 3 财务费用 50000*10%*2 1000010000 4 毛利润 （1）-（2）-（3） 58580.16 58580.16 5 毛利润率 （4）/【（2）+（3）】 47.66%47.66% 6 企业所得税 （4）*25% 14645.04 14645.04 7 净利润 （5）-（6） 43935.12 43935.12 8 净利润率 （7）/【（2）+（3）】 35.74%35.74% 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 25 / 26

32、第五章 可研总结 1.1. 旅游地产特征旅游地产特征 旅游地产投资存在较高的风险，具有资金额大、周期长、见效慢的特点。一旦投资收益 不理想，有可能产生旅游地产泡沫化的风险，出现大面积“烂尾楼”。本项目虽然有较长海 岸线，但景观单一只有一望无际的大海，另沙滩太浅，需进行大量改造。 2.2. 惠东区域惠东区域 惠东地区拥有天然的环境优势，但政府规划模糊，目前交通及配套设施薄弱，未来具有 一定发展潜力。且冬季天气寒冷，无法如海南一样吸引北方度假人群。 3.3. 惠东房地产市场惠东房地产市场 市场供应量巨大，超 5000 万，需求难以支撑供应，且产品线单一，同质化严重。 真正操作需要前期大量的市场研究

33、及专家定位。 4.4. 房地产开发企业房地产开发企业 当产品及价格相似，开发商品牌是客户首选。 5.5. 旅游地产开发旅游地产开发 在旅游+地产的模式中，旅游投资收益周期比较漫长，一般是开发商用极便宜的价格拿 地，再把生地做到熟地，提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报， 但相对来说收益率不高， 土地未来的升值空间更大； 第二个层面是打造环境， 通过环境打造， 把土地炒热让其价值提升， 从而实现房价的提升， 这种思路的核心就是通过攒人气来提升地 气，最后形成度假地产带来财气。 6.6. 资金压力大资金压力大 截至 2012 年，金融街在惠州资金投入已超过 31.72 亿元，但

34、巽寮湾项目所在的惠州公 司最近三年的营业收入分别为 4.95 亿元、7.44 亿元、4.18 亿元，共计 16.57 亿元，目前亏 损超过 15 亿元。 7.7. 客户群体客户群体 惠东项目客户主要群体来源于深圳、珠三角地区，碧桂园销售冠军的背后，是发动了几 万名碧桂园销售人员全国性拓客巡展，需庞大的人力物力。 8.8. 项目初步定位项目初步定位 本项目由于地理位臵较偏远， 周边基本无配套， 交通不通畅， 项目存在一定的开发难度。 惠东碧海湾项目可行性研究分析 2014-10-22 26 / 26 但其一线海景资源，1 公里长沙滩，以及未来周边地块可持续发展为本项目的开发带来了诸 多的可能。

35、本项目必须跳脱现有项目，形成大而全的综合型旅游休闲度假村。 建议定位：深圳东旅游休闲度假胜地（具备多种游乐设施，吸引游客反复游玩） 主要功能： （1） 旅游：五星级酒店、度假酒店、游艇会、天然浴场、漂浮游船、游乐场等（必 须具备多种游乐设施，吸引游客反复游玩）； （2） 房地产：产权酒店、酒店式公寓、度假公寓、中小型度假别墅、观海公馆等 9.9. 需注意的几点需注意的几点 （1） 明确土地的产权所有及合法性，确定地块招拍挂所需要的时间。 （2） 周边未来发展趋势，交通、旅游等； （3） 沙滩改造、游艇码头等可行性及成本核算； （4） 与常规项目不同，本项目属于旅游地产，前期调研、市场定位、产品定位、前 期宣传需投入大量的人力物力。 结论：结论：本项目本项目具备较大的可行性具备较大的可行性，但前期投入较大，需要一定的但前期投入较大，需要一定的 市场培育及前期市场预热市场培育及前期市场预热。