恒信移动：智慧商城项目可行性研究报告.pdf

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1、可行性研究报告 1 / 16 恒信移动商务股份有限公司恒信移动商务股份有限公司 智慧商城项目智慧商城项目 可行性研究报告可行性研究报告 提出单位： 恒信移动商务股份有限公司 文档编号： HX20111201 建立日期： 2011.12 文档密级： III 可行性研究报告 2 / 16 目 录 第一章 投资概况 . 3 一、 项目名称 . 3 二、 项目概况 . 3 三、 投资主体 . 3 第二章 项目背景与必要性 . 6 第二章 项目背景与必要性 . 6 一、 项目行业背景 . 6 二、 项目投资必要性 . 6 一）智慧商城是传统商业迈向互联时代的新产业机会 . 6 二）智慧商城符合公司主营业

2、务发展方向 . 7 三）增加公司盈利能力的重要举措 . 7 第三章 市场可行性分析 . 8 一、 巨大的市场潜力是项目开展的基础 . 8 二、 恒信移动的业务积累为项目成功实施提供有力保障 . 8 三、 合作伙伴的资源与业务能力为项目成功提供支撑 . 8 四、 项目的市场核心竞争力是项目成功的必要保证 . 9 第四章 项目投资计划 . 11 一、 投资总额及出资方式 . 11 三、 资金使用方向 . 11 第五章 项目实施计划 . 12 一、合资公司的增资及业务开展 . 12 二、合资公司的法人治理结构 . 13 第六章 风险分析及应对措施 . 13 一、 项目技术不成熟风险 . 13 二、

3、定位超前的风险： . 13 三、 商业改造的风险 . 14 四、 商城租金价格波动的风险 . 14 第七章 效益评价 . 15 一、 经济效益评价 . 15 二、 社会效益评价 . 15 三、 投资项目结论 . 16 可行性研究报告 3 / 16 第一章第一章 投资概况投资概况 一、一、 项目项目名称名称 恒信移动“智慧商城”项目 二、二、 项目项目概况概况 目前， 随着中国城市化进程的加速发展， 多种业态的大型商业中心在全国各地不断涌 现， 传统的商城和各类专业市场开始进入到产能过剩和功能细分阶段， 传统专业市场和商城 开始面临产业转型与模式创新的选择， 传统零售业也日益受到新兴电子商务的冲

4、击。 恒信移 动商务依据自己在移动商业信息平台的项目积累， 结合 SOLOMO(social, local, mobile)的理念， 通过现代互联网与 IT 技术，为传统商业商城构建起新的智慧蓝图，通过智慧商城的建设， 帮助传统商城进入“智慧时代” 。 本项目结合恒信移动以往的技术积累以及运营商的最新政策与技术， 为传统商城建设网 络化、数字化、智能化的信息系统，为传统的商城提供分阶段的智慧商城解决方案，项目内 容主要包括三个部分：首先是传统商城数字化改造阶段，改造商城的基础 IT 设施，包括商 品视频互动商业展示，无缝无线互联网接入服务，其次是电子商务阶段，主要是为商城中的 商家开展电子商务

5、和商城为商家开展信息化的互联网服务， 提供本地数字 PORTAL+移动互联 门户+商品线上线下交易。最后一部分是智慧商城阶段，智慧商城是人与物的智慧连接，形 成良好的产业与生活环境。在智慧商城中，消费者可以随时随地与商城的商户进行互动，消 费者之间进行互动，以及消费者和商品的互动，形成完美的智慧商业体验。为商户提供统一 的 IT 服务软硬件设施，为不同业态的从业者提供统一的商业智能分析服务和商业展示服务， 本项目率先在深圳进行实施，必将成为深圳智慧商业的一个新地标。 三、三、 投资主体投资主体 本项目计划由恒信移动全资子公司“深圳市奥特广告有限公司” （简称“深圳奥特” ）负 责项目实施。为保

6、障本项目的成功实施，恒信移动联盟两家深圳本地公司共同投资本项目。 可行性研究报告 4 / 16 “深圳奥特”目前注册资金 100 万元，实施本项目前投资三方将对“深圳奥特”进行增资， 增资后“深圳奥特”注册资金 5000 万元。投资主体三方简要情况如下： 恒信移动商务股份有限公司恒信移动商务股份有限公司 恒信移动商务股份有限公司是国内唯一一家既有专业地面数码零售连锁业务， 又有移动 信息技术研发和业务平台运营经验的企业。 公司在移动信息产品销售服务、 移动信息服务平 台、3G 终端的应用等方面具有领先优势，拥有自主研发能力，创造了“地面销售体验平台、 内容集成和技术服务”的营销模式，实现了业务

7、结构和经营模式的持续创新。 公司连锁经营超过 600 家营业网点、 11 家售后服务中心、 拥有 3000 多名业务销售顾问， 并通过创新的服务模式与零售新技术结合，为消费者提供专业的移动信息产品销售与服务； 在与运营商合作领域，公司拥有 23 省的业务平台，覆盖从个人娱乐到行业应用等多个业务 并形成深度运营和业务推广的能力； 在移动互联网领域， 公司通过整合商家和消费者的需求， 构建了移动商业信息服务新模式。 恒信移动充分理解信息服务带给传统商业服务的价值与意义， 并致力于将移动信息技术 应用于传统零售服务业， 公司此次的智慧商城建设将是公司多年商业服务经验与移动信息技 术积累的一次创新实践

8、。 深圳深圳市华星地产顾问有限公司市华星地产顾问有限公司 深圳市华星地产顾问有限公司， 致力于服务全国各类城市高端商业地产。 公司服务起点 高、 目标定位清晰， 拥有众多优秀的商业地产策划精英人才， 在团队的不断发展创新过程中， 华星地产顾问有限公司将打造成为国内最富有竞争力的创新商业模式， 秉承 “追求长远可持 续发展”的企业指导思想和“负责任”的企业精神，不断为客户提供优质、高效和完善的专 业化服务，为社会创造更大的价值。 深圳深圳市市银方成科技有限银方成科技有限公司公司 深圳银方成科技有限公司成立于 2007 年，致力于 WI-FI 技术的研究和应用，银方成科 技与台湾德运之全方位无线

9、WI-FI 系统和多功能 WI-FI 手机， 以多项专利技术， 突破现有 WI-FI 技术之瓶颈，使公司在全方位 WI-FI 无线移动的安全监控系统和多功能 WI-FI 手机的研发方 面，居于全球一流水平。 被投资企业基本情况：被投资企业基本情况： 深圳深圳市奥特广告市奥特广告有限有限公司公司 深圳市奥特广告有限公司主营广告业务、信息咨询、展览展示设计。 可行性研究报告 5 / 16 “深圳奥特”增资后的股权结构如下： 恒信移动商务股份有限公司 增资 4000 万元，股权比例为 82%； 深圳市华星地产顾问有限公司 增资 750 万元，股权比例为 15%； 深圳市银方成科技有限公司，增资 15

10、0 万元，股权比例 3%。 可行性研究报告 6 / 16 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 一、一、 项目项目行业行业背背景景 智慧商城首先在深圳开展， 深圳是最具商业活力的城市。 根据深圳零售商业行业协会提 供的有关数据显示，2008 年，深圳市连锁商业销售额达到 1160 亿亿元，占社会消费品零 售总额的比重超过 51%，在全国居于领先地位，与此同时，深圳的商业附加值在 2008 年 就达到 8894.89 亿元，占本地生产总值和第三产业增加值的比重为 11.5%和 22.5%，是 第三产业中生产总值贡献率最高的行业。在 2010 年中国连锁百强榜中，深圳有 9 家企业 上榜

11、。据统计，目前深圳已经建成和在建的购物中心超过 25 家，营业面积超过 150 万平 米，这些风格各异的现代化购物中心相继落成，使得深圳商业整体档次得以提升，并提高了 深圳商业的辐射能力，标志着深圳商业进入新的发展阶段。 深圳是一座年轻的城市，平均年龄在 30 岁左右，有庞大的年轻消费群体，容易接受 各种新的消费方式和生活方式，与此同时，深圳市国内信息化建设水平较高的城市，拥有大 量的互联网活跃人群， 更孵化出了腾讯和华为这样国际领先的互联网和通讯制造企业， 也是 电子商务非常活跃的地区， 因此从人文环境和城市基础设施来看， 深圳都具备实施智慧商城 的先发基础。 本项目拟选取位于深圳核心商圈的

12、老式商业楼宇进行智慧商城的改造， 定位商 圈必须具有非常大的人流和商业气氛， 主要消费人群为追求流行和前卫的年轻消费人群以及 物美价廉的大众消费者， 恒信移动将以全新智慧商城改造方案以其新颖的观点、 领先的技术 能力、雄厚的资金实力，将智慧商城建设成为深圳核心商圈的新地标。 二、二、 项目投资必要性项目投资必要性 一）一）智慧商城是传统商业迈向互联时代的新产业机会智慧商城是传统商业迈向互联时代的新产业机会 智慧商城是未来商城发展演进的必然趋势。传统商城是物理商城形态与人文商业贸易 的组合，是一个经历了计划经济、商品经济、市场经济、服务经济、体验经济和网络经济而 发展和进化的过程中不断由传统交易

13、向现代贸易、 网络购物等新型商业业态成长的平台。 因 此，智慧商城是传统商城、网络商城、数字商城的集成和体现，也是目前国内倡导的智慧城 市当中的重要组成单元。智慧商城是顺应当前全球技术变革及新一轮产业发展的时代潮流。 可行性研究报告 7 / 16 信息网络化商城与物理实体商城的融合已经成为智慧商城的支撑， 这其中也蕴含着大量的产 业机会。 二）智慧商城符合公司主营业务发展方向二）智慧商城符合公司主营业务发展方向 传统商城的竞争已经从位置，装修，规模等因素演变为品牌，业态，以及服务能力的竞 争。 智慧商城在传统商城规划和定义的基础上， 让商城的各个功能模块与消费者都可以互动， 将云计算、物联网、

14、全程电子商务等新一代信息技术、智能工程和科技手段集成和嵌入在商 城中，打造成为智慧商城。商城建设后，公司拟自营一定面积，用于建立与移动、联通、电 信的合作营业厅旗舰店，获取移动信息产品销售服务收入；此外，将组织招商约 250-300 户 商家入驻智慧商城， 为商家提供风格各异的装修店面、 统一的商家消费者互动展示平台、 CRM 管理系统、促销广告服务等，由此将会获得丰厚的移动电子商务支撑服务收入、房租租金收 入等。从长期来看，恒信移动的移动电子商务战略需要更广阔的实践场所，智慧商城符合恒 信移动电子商务信息服务的整体战略发展规划，属于公司主营业务发展方向。 三三）增加公司盈利能力的重要增加公司

15、盈利能力的重要举措举措 通过智慧商城的项目规划，恒信移动有机会赢得深圳市相关政府和原物业持有方的认 可，促进传统商城步入智慧化的市场。通过商城的智慧化改造方案，将大大改进商家本地化 营销能力，提升原有商城的整体租金收入，并新增电子商务支撑服务收入。根据保守的投资 收益分析， 该商城的智慧化改造将在五年内收益率超过 50%， 以此智慧商城的服务模式为蓝 本基地，进入这个市场，将有力提升恒信移动的整体盈利能力。将传统商城智慧化目前尚处 于启蒙阶段，市场前景巨大，目前没有同类竞争对手，处于蓝海状态，且符合城市信息化发 展规划和运营商无线城市发展策略，容易获得政府周边资源的支持，风险性低。 总结：总结

16、： 本项目投资是公司沿着以往主营业务方向， 在移动商业信息服务平台与传统商业 结合进行的一次创新实践，通过该项目的实施，可以有效改变公司对运营商业务的依赖性， 利用公司的技术、商业和资源积累，扩大自身的业务范围，延展服务能力，从而增加公司的 中长期盈利能力， 也将为恒信移动在移动电子商务战略发展上提供一次重要的实践与创新机 会。 可行性研究报告 8 / 16 第三章第三章 市场市场可行性可行性分析分析 一、一、 巨大的市场潜力是项目开展的基础巨大的市场潜力是项目开展的基础 十二五期间，拉动消费是国家保增长的重要手段。在以消费为主导的经济发展模式中， 商业是经济内部循环最重要的环节。 转变经济发

17、展方式的核心， 就是要让消费成为经济发展 的主要动力。在消费升级及转型内需驱动的背景下，商业整体前景广阔。与此同时，中国商 业企业的“智慧”能力很低，以零售业为例，零售业 IT 投入只占销售额的 0.1%，而英国的 投入是 3%，美国是 7%到 8%，这样投入规模导致整个行业的信息化能力较弱，传统零售业 目前已经把电子商务视为第二次创新。本项目是传统商业与新兴信息服务结合的优良典范， 具有很强的时代背景， 第一个背景我们看到智慧商城与云计算、 物联网等新兴产业紧密的结 合在一起。 第二个背景是， 智慧商城与我国城市化建设和智慧城市的建设紧密的结合在一起； 第三个背景是， 智慧商城与电子商务以及

18、体验经济和商贸经济时代紧密结合在一起， 让购物 与体验实现了有机的分离。 所以商城智慧化是未来传统商城发展新的增长点， 而目前这个市 场尚处于启蒙阶段，潜力巨大。 二、二、 恒信恒信移动移动的业务积累为项目成功实施提供有力保障的业务积累为项目成功实施提供有力保障 恒信移动从成立之初便从事零售连锁业务，并在移动信息业务平台上具备了多年的运 营经验，深刻了解到未来信息技术对于传统商业服务企业的影响力。从 2009 年起，便开始 在移动商业信息服务平台上进行业务开发， 并不断进行实践， 开发了以体验式销售为核心的 人机交互系统（IESS） ，商品展示系统，SARS 无线客户关系营销系统(WCRS)，

19、以及手机商业 脸谱（Beebook） ，并集成了内部视频培训、WIFI 商城导购等业内先进平台，使得恒信在智 慧商城领域处于一个很好的先发位置。 三、三、 合作伙伴合作伙伴的资源与业务能力为项目成功提供支撑的资源与业务能力为项目成功提供支撑 本项目的合作方深圳市银方成科技有限公司在 WIFI 技术应用方面， 具有很深的积 累，对于商城的智慧化改造的网络建设，都有良好的设计和实施能力，并具备本地化的管理 可行性研究报告 9 / 16 与服务能力。深圳市华星地产顾问公司在高端商业地产的营销策划，品牌实施方面，具有很 好的策划能力，在未来商城的本地招商服务，运营管理方面，都将起到积极的推动作用。与

20、深圳本地的商业精英合作，也将大大降低项目实施的区域进入成本，以及推广成本。 四、四、 项目的市场核心竞争力是项目成功的必要保证项目的市场核心竞争力是项目成功的必要保证 衡量智慧商城项目的盈利竞争能力，主要从以下几个方面进行分析： 招商能力招商能力： 目前项目所处的商圈是深圳的成熟商圈， 原商城已经存在的部分知名商家将成为 商城的首批主力商家， 合作伙伴华星地产可以将目标商业楼成本控制在最理想的范围内， 根 据恒信移动运营商、 供应商的资源优势， 将优先引入运营商类体验中心和3C产品体验服务中 心，并根据智慧商城的消费者特点，将优先引入互联网品牌影响力大的商家，为电子商务市 场上的明星商家（例如

21、：淘宝的金冠卖家，大众点评的五星商家）提供地面体验店，利用线 上的号召力集结地面的消费者， 同时也为互联网电子商务品牌提供了消费者信任保障。 与此 同时， 智慧商城也为传统的商家提供一站式移动电子商务服务， 通过恒信移动电子商务信息 平台，传统商家可以在租赁商城店铺的同时，获得互联网和移动互联网的展示与销售平台。 所以平台从招商能力来说，相对于周边的同类商城相比，具备不可比拟的数字营销能力，而 作为深圳市首座智慧主题商城，其自身的品牌影响力也将提升招商号召力。 项项目目研发与设计能力研发与设计能力：这项能力主要体现在开发者进行市场调研、项目策划、建筑与商业设 计这几个环节上， 这几个环节决定了

22、项目发展方向与运营成败。 本项目聘请国内知名团队进 行总体设计，根据智慧商城的特点，结合项目所处地点和空间、业态，进行建筑设计，打造 出差异化，使得本项目既能满足当前市场的需求，有符合未来市场变化的趋势。对于商户而 言，智慧商城的互动性，美轮美奂的商品展示能力，客户随时随地连接能力，及对客户的了 知能力极大的拓展了商户与目标客户的互动关系， 在提高商户盈利能力的同时， 打造了新型 的客户商业社区，构建了新型的商业业态。智慧商城汇集了最新的移动互联技术，物联网， 云计算等先进科技手段，体现了信息技术与现代商业的完美结合，从这点来说，项目的研发 和设计能力已经大大超过比邻商业综合体的技术内涵。 运

23、营能力运营能力：本项目在规划、 设计、 实施的全过程中， 结合智慧商城的总目标，树立智慧品牌， 无论是现场和物业的管理、设施和设备的维护，为商户提供全流程托管式IT服务，通过持续 可行性研究报告 10 / 16 的网络运营和现场运营， 为每个入住商家带来更多的人流， 为消费者提供自如和舒心的体验 式购物体验。 资源整合能力资源整合能力： 恒信移动在信息技术的整合能力， 可以汇聚产业链的多重资源来构建智慧商 城，包括运营商的无线城市建设资源，以及物联网与云计算的相关产业的前期投入资源。作 为一家创业板上市公司，恒信移动的资金充沛，并具有良好的融资渠道资源，可以为商城提 供长期的发展保障。 本项目

24、作为智慧商城的一个典范项目， 可以申请获得深圳市政府相关产 业部门的支持，这也是其他商业服务项目所不具备的优势。 总总结结： 本项目从规划之初， 就具备很强的创新性， 开创传统商业与移动信息服务嫁接的先例， 属于缺少竞争的蓝海领域，项目本身在物业成本、招商能力、研发与设计能力、运营能力、 以及资源整合能力方面都具备同区域商家所不具备的竞争优势。 恒信移动联合华星、 银方成 具备实施该项目的技术，资金，团队的实力。 可行性研究报告 11 / 16 第四章第四章 项目项目投资投资计划计划 一、一、 投资总额及出资方式投资总额及出资方式 本项目投资总额不超过37,900万元，其中4,900万元由投资

25、三方按照股权比例以货币 资金方式投入 “深圳奥特”进行增资，其余33,000万元由投资三方按照股权比例等条件借 款给“深圳奥特”实施本项目： 二、二、 各股东增资金额、贷款金额及股权比例如下：各股东增资金额、贷款金额及股权比例如下： 序 号 股东单位名称 股权比 例 增资金额 （万元） 贷款金额（万 元） 投资金额合计 （万元） 1 恒信移动商务股份有限公司 82% 4,000 27,060 31,060 2 深圳市华星地产顾问有限公 司 15% 750 4,950 5,700 3 深圳市银方成科技有限公司 3% 150 990 1,140 合 计 100% 4,900 33,000 37,9

26、00 其中， 恒信移动拟用自筹资金4,000万元对 “深圳奥特” 进行增资， 拟用自筹资金27060 万元按不高于同期银行贷款利率的条件借款给深圳奥特，贷款期限为二年，二年后“深圳 奥特”以自有资金或银行贷款资金偿还各股东。 三、三、 资金使用方向资金使用方向 项目总投资估算如下表所示： 序号 投资内容 投资额（万元） 占项目投资总额% 1 热点商圈旧商铺购买及商城数字化改造 32,000 84.43% 2 移动商业信息平台软硬件的购买与建设 2,000 5.27% 3 日常经营费用 3,000 7.92% 4 市场推广费 900 2.38% 合计 37,900 100.00% 该项目建设期为

27、6-9个月，1年内将会投入经营产生经济效益。 可行性研究报告 12 / 16 第第五五章章 项目项目实施实施计划计划 一、合资公司的增资及业务开展一、合资公司的增资及业务开展 本项目投资一经公司股东大会审议通过以后，公司将尽快签订对“深圳奥特”的增资协 议。增资后“深圳奥特”公司注册资金5000万元，主营方向为深圳、广州等南方城市的热点 商圈“智慧商城”的建设改造、运营和恒信移动商业信息平台业务的推广等。目前“深圳奥 特”已有意向改造的商业楼，因最终购买协议尚未签订，本次项目申请还不能确认目标楼的 情况。拟计划购买的目标楼的面积不超过1.5万平方米，平均单价不超过2万元/平米。 “深圳 奥特”

28、完成增资工商变更后，将作为项目实施主体，负责以后“智慧商城”楼宇的购买协议 签署以及后续的改造、运营工作，一旦改造的目标楼宇明确，公司将按创业板信息披露程序 做好相关工作。 深圳奥特将是恒信移动未来担当恒信移动智慧商城的实施主体， 恒信移动作为技术输出 方，为智慧商城提供整体的IT解决方案，深圳市华星地产顾问有限公司强大的商业策划精英 团队会帮助商城完成市场策划、整体运营的工作。深圳奥特将负责具体的实施标的选择，谈 判等商业活动，负责签署相关购销协议，在获得标的后进行改造和实施，并负责后续的销售 与运营。 智慧商城的业务建设分为以下几个方面： 一：建筑改造，对传统商城进行局部装修，根据相关的经

29、营主题进行装修改造，特别根 据智慧商城的特点，设立公共的互动服务区域，交互屏幕，体验服务区等新区域。 二：IT设施改造，对整个商城的基础信息网络进行全面改造，包括宽带无线网络建设， WLAN建设，以及覆盖商城的客户感知系统，服务与指引系统，互动体验销售系统。这项改 造及包涵了传统商城的弱电改造， 更重要是建设了以无线互联网为核心的 “神经传导系统” 。 三：IT应用服务中心，为商城的商家提供统一的营销门户，电子商务门户，客户关系管 理系统，信息展示与发布系统，提供统一的商业BI服务，引导客户进行有针对性的消费，该 中心是智慧商城的“大脑” 。 四：运营改造，主要是运营服务流程的全面改造，实施标

30、准化智慧引导工程，帮助入住 商家完成IT系统的信息建设，引导商家完成自身内容的丰富，构建起营销门户。 可行性研究报告 13 / 16 二、合资公司二、合资公司的法人治理结构的法人治理结构 深圳奥特股东会由投资各方组成， 股东会为公司权力机构， 按公司法及公司章程的规定 行使职权。 深圳奥特设执行董事，由恒信移动委派，任期每届三年，可以连任。深圳奥特 不设监事会，设一名监事，由恒信移动委派，监事的任期每届三年。监事任期届满，可以连 任。 深圳奥特设总经理一名，由恒信移动推荐人员担任；副总经理根据业务情况而定，由董 事会聘任或解聘。总经理的职权由公司章程规定。公司实行董事会领导下的总经理负责制，

31、对总经理和经营层按董事会确定的经营计划指标和预算考核。 第第六六章章 风险分析及应对措施风险分析及应对措施 一、一、 项目技术不成熟风险项目技术不成熟风险 根据智慧商城的发展规划， 分三步实现整个商城的智慧化改造， 在第一阶段和第二阶段， 目前采用的均是业界成熟技术， 且恒信已经在移动电子商务平台持续投入两年， 并在自身商 业体系内加以实践，完全具备规模实施的能力。项目的第三阶段，重点引入物联网技术和虚 拟化人机交互技术，这两种技术尚没有完全规模化应用的先例，具备一定的风险性。 应对措施：分步骤，分业态逐步实施，先实现商城整体的互动导购与部分商家的互动体 验销售，这是由于在商品展示的人机互动方

32、式方面，恒信的IESS平台已经进行了一年多的开 发与实践，可以分批次逐步应用到各种业态的销售场景中来，并不会影响商城的整体服务。 在商品数字标签化的物联过程中， 与国内领先的零售物联技术提供商合作， 逐步集成到整个 智慧商城服务中来。成熟一种，应用一种，小步快跑的发展思路。 二、二、 定位定位超前的超前的风险风险： 传统商城的智慧化解决方案， 是未来商业发展的必然趋势， 但是一个好的方案可能由于 人们接受新鲜事物的心态和社会环境的不同， 导致最终结果的不同， 智慧商城同样面对定位 可行性研究报告 14 / 16 超前，普通商家不接受，大众消费者不能的风险。 应对措施：将“智慧”通过简单和直观的

33、方式，表达给普通消费者和商家，通过深度培 训管家式服务帮助商家和互联网进行对接， 将使用服务的门槛降到最低。 为消费者提供亲切 和友好的互动服务界面，降低消费恐惧。选择深圳作为项目的第一个试点城市，也从人文环 境上将项目的风险降低到最低点。 三、三、 目标目标商业商业楼购买协议楼购买协议不能签署不能签署的的风险风险 目前“深圳奥特”在深圳热点商圈已经锁定一目标商业楼，前期已与业主和当地政府分 管部门做了意向谈判。但是毕竟正式的购买协议尚未签署，仍然存在协议签署不了的风险。 应对措施： 积极推动目标商业楼购买协议的签署， 同时也对深圳热点商圈别的商业楼宇 做实地考察和商务谈判， 如果本次目标商业

34、楼合同出现变数， 公司也能尽快选定别的目标商 城，依然会沿着“智慧商城”的建设理念发展业务，仍然会保证该方向投资的资金无风险， 经济效益有保障。 四、四、 商城租金商城租金价格波动的风险价格波动的风险 此次智慧商城的实施采用整体购买， 改造完毕之后以公司自己运营为主， 收入来源于租 金收入与IT平台支撑服务性收入。 考虑到国内智慧商城没有建设先例， 如果没有持续的运营 服务能力， 将无法真正实现智慧商城的长期建设目标， 所以深圳的智慧商城项目是恒信移动 商务在国内的首个示范项目，需要具备完整的掌控能力，但是也会面临市场价格波动，导致 商城无法以既定价格获取收益，从而影响项目收益。 应对措施：深

35、圳市出租屋管理办发布的写字楼商铺抽样调查显示，2011年一季度深圳 商铺租赁均价达到222元/平方米/月， 环比上涨3.3%， 同比上涨26.1%。 另外， 2011年一季度， 首层平均租金已经攀升至809元/平方米/月，环比上扬0.6%同时，在旺盛需求的带动下，一 季度，深圳的优质商铺空置率持续走低，维持在4.5%左右。 我们认为选择深圳核心商业区有成本优势的商业楼作为智慧商城的投资标的，具有保 值和增值的作用，通过两年的持续运营与改进，智慧化工程将有力提升商城的原有价值，从 而保障整个投资收益的安全性。 相对于周边商城来说， 智慧商城本身的收入来自租金和智慧 可行性研究报告 15 / 16

36、 化服务支撑收入两部分， 避免了打价格战的风险， 第一是核心商圈核心位置的价格趋势稳定， 第二是通过“智慧化”服务获取新增利润，这些措施将有力保障整个项目的总收益。 第第七七章章 效益评价效益评价 一、一、 经济效益评价经济效益评价 目前“深圳奥特”已有意向改造的商业楼，因最终购买协议尚未签订，本次项目的目标 商业楼情况还存在不确定性。一旦本项目获得股东大会审议通过， “深圳奥特”将作为项目 实施方寻找“智慧商城”的目标商业楼，目标楼的面积将不超过 1.5 万平方米，平均单价不 超过 2 万元/平米。项目改造建设期预计 6-9 个月，未来收入来源主要有：公司运营商城管 理费收入、商家使用恒信移

37、动商业信息服务平台的“智慧化”业务支撑收入（包括软件租赁 收入、商家视频广告收入、以及综合电子商务支撑服务收入） ，以及商铺租赁收入等。按照 保守的自用+租赁+运营的方式预测商城未来 5 年的收入成本情况， 该项目 5 年可实现投资 净收益累计 13,404.5 万元，年平均净利润 2680.9 万元，投资回报期 5.01 年。此测算不 考虑商业楼自身价值的权益增值的情况。由此可见，该项目的经济效益良好。 二、二、 社会效益评价社会效益评价 本项目除具有良好的经济效益外，其社会效益同样较为突出，智慧商业将有力促进整个 服务业的的产业升级， 智慧商城项目为传统的商城增加了通向无线信息服务的通道，

38、 改变了 让消费者可以更加舒心和省心的进行购物， 提供智能而美好的购物体验， 也将商业从传统的 红海的竞争领域带向差异化的蓝海竞争。 智慧商城本身是智慧城市的有机组成部分， 让商城 可以感知每个消费者的到来， 并知晓消费者的喜好， 从而为其提供更加丰富的产品和消费体 验， 也让入住的商家可以通过本地数字化的消费门户更好地服务客户， 对于整个服务业的产 业升级，都有积极的推动作用。 可行性研究报告 16 / 16 三、三、 投资项目结论投资项目结论 （一）本项目具有良好的经济效益和社会效益，符合恒信移动广大投资者的根本利益； （二） 本项目符合恒信移动的长远战略并有能力实施，风险可控； 综上所述，本项目投资是必要的，也是可行的。综上所述，本项目投资是必要的，也是可行的。