招商地产：公开发行A股可转换公司债券募集资金使用的可行性研究报告.pdf

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1、1 证券代码：000024、200024 证券简称：招商地产、招商局 B 招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司 公开发行 A 股可转换公司债券募集资金使用的 可行性研究报告 公开发行 A 股可转换公司债券募集资金使用的 可行性研究报告 一、本次募集资金使用计划 招商局地产控股股份有限公司（以下简称“公司”）本次发行A股可转换公 司债券拟募集资金总额不超过人民币80亿元， 扣除发行费用后将全部用于以下项 目： 单位：亿元 序号序号 项目名称项目名称 项目总投资额项目总投资额 募集资金拟投入金额募集资金拟投入金额 1 深圳双玺花园一期 86.50 24.00 2 深圳双玺花园二期

2、59.49 28.00 3 珠海依云水岸 16.94 8.00 4 深圳坪山花园城二期 15.83 3.00 5 武汉江湾国际 35.50 17.00 合计合计 214.26 80.00 若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入 总额，在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对 上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整， 募集资金不足部分由公司自 筹解决。在本次发行募集资金到位之前，公司将根据募集资金投资项目进度的实 际情况以自筹资金先行投入， 并在募集资金到位后按照相关法规规定的程序予以 置换。 二、募集资金投资项目的可行性分析 1、深圳双玺

3、花园一期、深圳双玺花园一期 （1）项目情况要点）项目情况要点 项目名称：深圳双玺花园一期 2 项目总投资：865,043万元 项目建设周期：2013年三季度至2017年一季度 项目开发主体：深圳招商房地产有限公司，系公司全资子公司 规划用地面积：77,253平方米 总建筑面积：222,622平方米 预计销售额：1,241,228万元 （2）项目基本情况）项目基本情况 深圳双玺花园一期位于深圳市蛇口半岛最南端海上世界片区， 临近南海大道 和太子路。项目规划用地面积77,253平方米，总建筑面积222,622平方米，其中， 地上建筑面积185,193平方米，地下建筑面积37,429平方米，规划住宅

4、554套，车 位1,300个。双玺花园整体定位为大型滨海高端住宅社区。 （3）资格文件取得情况）资格文件取得情况 立项批复/备案 深圳市社会投资项目核准通知书 （深发改核准20130372 号 环评批复 关于(报批稿)的批复 （深环批函2010071 号） 国有土地使用权证 深房地字第 4000535504 号 建设用地规划许可证 深规土许 ZG-2010-0086 号 建设工程规划许可证 深规土建许字 ZG-2013-0032 号、 、深规土建许字 ZG-2013-0034 号 建筑工程施工许可证 4403002012038301；443002012077801；44030520140061

5、01 预售许可证 深房许字（2014）南山 004 号 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。 （4）项目市场前景）项目市场前景 中国沿海城市带正在形成，海滨城市置业成为新的置业趋势，各海岸城市都 在形成自己的海岸高端住宅片区。 本项目所在的深圳市蛇口片区是深圳改革开放 的原点，发展超过30年，具有得天独厚的人文气质和经济规模，属于深圳较为成 熟的片区之一。项目交通四通八达，近港口、西部通道，南面是海景，西北面远 眺大南山，毗邻未来城市中心，远眺香港，享有优质的山海资源景观。在蛇口片 3 区升级改造规划中，本项目周边定位为集娱乐休闲于一体的新型海滨商业圈，拥 有海上世界城市综合体、太

6、子湾游轮母港、五星级希尔顿酒店，文化艺术博物馆 的娱乐休闲配套设施，其中大部分已经投入运营使用。 本项目拥有优质的海景资源，全大户型设计，容积率较低，为最大化利用海 景资源，同时兼顾城市天际线的美观，定位为超高层海景大宅与多层洋房，高低 配置，使得整个小区园林空间尺度舒适，各户型景观开阔，享有优质的山海城市 景观。 （5）项目投资估算）项目投资估算 本项目预计总投资865,043万元，其中，土地成本为465,578万元，主体建造 成本226,350万元，营销、管理及财务费用为91,918万元。 （6）项目进度情况与资金筹措）项目进度情况与资金筹措 本项目已于2013年7月开工建设，花园洋房计划

7、竣工时间为2015年3月，超高 层计划竣工时间为2017年3月。项目计划使用募集资金240,000万元，其余由公司 自筹解决。 （7）项目经济评价）项目经济评价 项目项目 指标指标 总收入（万元） 1,241,228 总投资（万元） 865,043 净利润（万元） 208,669 销售净利率（%） 16.81 投资净利率（%） 24.12 2、深圳双玺花园二期、深圳双玺花园二期 （1）项目情况要点）项目情况要点 项目名称：深圳双玺花园二期 项目总投资：594,932万元 项目建设周期：2014年一季度至2019年四季度 项目开发主体：深圳招商房地产有限公司，系公司全资子公司 4 规划用地面积：

8、42,788平方米 总建筑面积：186,177平方米 预计销售额：879,104万元 （2）项目基本情况）项目基本情况 本项目与双玺花园一期位于同一地块。项目规划用地面积42,788平方米，总 建筑面积186,177平方米，其中，地上建筑面积125,577平方米，地下建筑面积 60,600平方米，规划住宅954套，车位1,280个。双玺花园整体定位为大型滨海高 端住宅社区。 （3）资格文件取得情况）资格文件取得情况 环评批复 关于(报批稿)的批复 （深环批函2010097 号） 国有土地使用权证 深房地字第 4000590744 号 建设用地规划许可证 深规土许 ZG-2011-0043 号

9、其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。 （4）项目市场前景）项目市场前景 中国沿海城市带正在形成，海滨城市置业成为新的置业趋势，各海岸城市都 在形成自己的海岸高端住宅片区。 本项目所在的深圳市蛇口片区是深圳改革开放 的原点，发展超过30年，具有得天独厚的人文气质和经济规模，属于深圳较为成 熟的片区之一。项目交通四通八达，近港口、西部通道，南面是海景，西北面远 眺大南山，毗邻未来城市中心，远眺香港，享有优质的山海资源景观。在蛇口片 区升级改造规划中，本项目周边定位为集娱乐休闲于一体的新型海滨商业圈，拥 有海上世界城市综合体、太子湾游轮母港、五星级希尔顿酒店，文化艺术博物馆 的娱乐休闲配

10、套设施，其中大部分已经投入运营使用。 本项目保持与一期相同的顶级住宅品质，同时满足更多维的高端市场需求， 产品类型更多样化，从90平方米的顶级迷你公寓、180平方米的大户型到360平方 米的山海大宅，以及洋房产品，丰富的产品线可满足不同生命周期的客户对高端 住宅产品的需求。 5 （5）项目投资估算）项目投资估算 本项目预计总投资594,932万元，其中，土地成本为271,886万元，主体建造 成本200,928万元，营销、管理及财务费用为102,915万元。 （6）项目进度情况与资金筹措）项目进度情况与资金筹措 本项目已于2014年3月开工，高层计划竣工时间为2018年11月，超高层计划 竣工

11、时间为2019年11月。项目计划使用募集资金280,000万元，其余由公司自筹 解决。 （7）项目经济评价）项目经济评价 项目项目 指标指标 总收入（万元） 879,104 总投资（万元） 594,932 净利润（万元） 132,047 销售净利率（%） 15.02 投资净利率（%） 22.20 3、珠海依云水岸、珠海依云水岸 （1）项目情况要点）项目情况要点 项目名称：珠海依云水岸 项目总投资：169,425万元 项目建设周期：2014年四季度至2017年一季度 项目开发主体：珠海依云房地产有限公司，系公司全资子公司 规划用地面积：79,422平方米 总建筑面积：260,804平方米 预计销

12、售额：245,620万元 （2）项目基本情况）项目基本情况 珠海依云水岸位于珠海市斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧，属珠海西 部中心城区中心位置。项目规划用地面积79,422平方米，总建筑面积260,804平方 6 米，其中，地上建筑面积198,555平方米，地下建筑面积58,976平方米，规划住宅 1,847套，车位1,986个。本项目定位于周边首置首改的刚性需求，建设集住宅、 商业为一体的大型综合性社区。 （3）资格文件取得情况）资格文件取得情况 国有土地使用权证 粤房地权证珠字第 0300072668 号 建设用地规划许可证 地字第（斗门）2014-034 号 其他资格文件按照有关部门

13、的相关规定正在陆续办理。 （4）项目市场前景）项目市场前景 本项目位于珠海市斗门区白蕉镇黄杨河东侧、桥湖路西侧，属珠海西部中心 城区中心位置，坐拥黄杨河一线江景。项目周边交通便捷，地块距离西部沿海高 速入口4公里，可通达江珠高速、广珠西线高速、广澳高速的快速道路；距珠海 交通大动脉珠海大道8公里，20分钟内可进入老中心城区。地块所属区域为斗门 热点开发区域， 目前周边配套设施较为完善， 项目周边已有多个项目在售或在建， 未来区域内规划有斗门区的一河两岸重点景观，且有多个市政绿化公园，配套小 学和中学。 项目所处的供应总量大，住宅市场供应较为活跃，除个别项目因规模较小、 价格定位偏高、销售速度较

14、慢外，多数项目都呈现供不应求的情况。 （5）项目投资估算）项目投资估算 本项目预计总投资169,425万元，其中，土地成本为61,510万元，主体建造成 本77,316万元，营销、管理及财务费用为17,448万元。 （6）项目进度情况与资金筹措）项目进度情况与资金筹措 本项目预计于2014年11月开工，目前处于前期开工准备阶段，计划竣工时间 为2017年3月。项目计划使用募集资金80,000万元，其余由公司自筹解决。 7 （7）项目经济评价）项目经济评价 项目项目 指标指标 总收入（万元） 245,620 总投资（万元） 169,425 净利润（万元） 39,270 销售净利率（%） 15.9

15、9 投资净利率（%） 23.18 4、深圳坪山花园城二期、深圳坪山花园城二期 （1）项目情况要点）项目情况要点 项目名称：深圳坪山花园城二期 项目总投资：158,255万元 项目建设周期：2013年四季度至2015年四季度 项目开发主体：深圳坪山招商房地产有限公司，系公司持股70%的控股子公 司 规划用地面积：41,429平方米 总建筑面积：216,378平方米 预计销售额：201,862万元 （2）项目基本情况）项目基本情况 深圳坪山花园城二期位于深圳市坪山新区中心区中心公园旁， 深圳新城站附 近，北临丹梓大道，南侧为演艺中心。项目规划用地面积41,429平方米，总建筑 面积216,378平

16、方米，其中，地上建筑面积166,294平方米，地下建筑面积50,084 平方米，规划住宅1,529套。项目主要针对深圳坪山新区、龙岗区等周边区域居 民居住的刚性需求，建设集住宅、商业为一体的综合性社区。 8 （3）资格文件取得情况）资格文件取得情况 立项批复/备案 深圳市外商投资项目核准通知书（深发改核准20130024号） 、深 圳市社会投资项目核准变更通知书 （深发改函20132258号） 国有土地使用权证 深房地字第6000595104号 建设用地规划许可证 深规土许PS-2013-0027号 建设工程规划许可证 深规土建许字PS-2013-0012号、0013号、0014号、0015号

17、、0016号 建筑工程施工许可证 4403002013013001 预售许可证 深房许字(2013)坪山008号、深房许字(2014)坪山002、004号、010号 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理。 （4）项目市场前景）项目市场前景 近年来，深圳市坪山新区政府不断加大打造新区力度，区域市场逐步成熟， 坪山迎来了新一轮快速发展。项目位于坪山新区核心地段，交通便利，地铁、高 铁、一体化路网无缝对接。本项目周边环境优美，与坪山中心公园相邻，享有20 万平米以上生态资源；北面的松子坑森林公园，是深圳为数不多的“生命绿洲” 和区域性的生态绿色屏障；东面的聚龙高尔夫练习场，环境优美。项目周

18、边配套 优越，距离体育中心一步之遥，是坪山新区目前最大、设备最齐全的综合性运动 场所；邻近坪山实验学校，由全国中小学10大明星校长领导，被评为广东省一级 学校，广东省现代教育技术优秀实验学校。 （5）项目投资估算）项目投资估算 本项目预计总投资158,255万元，其中，土地成本为60,745万元，主体建造成 本48,774万元，营销、管理及财务费用为16,064万元。 （6）项目进度情况与资金筹措）项目进度情况与资金筹措 本项目已于2013年10月开工建设，预计竣工时间为2015年11月。项目计划使 用募集资金30,000万元，其余由公司自筹解决。 9 （7）项目经济评价）项目经济评价 项目项

19、目 指标指标 总收入（万元） 201,862 总投资（万元） 158,255 净利润（万元） 23,541 销售净利率（%） 11.66 投资净利率（%） 14.88 5、武汉江湾国际、武汉江湾国际 （1）项目情况要点）项目情况要点 项目名称：武汉江湾国际 项目总投资：354,989万元 项目建设周期：2014年四季度至2017年二季度 项目开发主体：武汉招商地产古田置业有限公司，系公司全资子公司 规划用地面积：97,981平方米 总建筑面积：428,500平方米 预计销售额：451,781万元 （2）项目基本情况）项目基本情况 武汉江湾国际位于武汉市硚口区古田二路，北抵规划中的凯德广场，南至

20、古 田路，东临古田二路。项目规划用地面积97,981平方米，总建筑面积428,500平方 米，其中，地上建筑面积340,500平方米，地下建筑面积88,000平方米，规划住宅 200,600平方米，写字楼91,200平方米，车位2,500个。项目定位为以品质住宅为 主导、精品商业为提升、高端写字楼为补充的城市综合体项目。 （3）资格文件取得情况）资格文件取得情况 立项批复/备案 关于江湾国际开发建设项目核准的批复 （硚发改审批201411 号） 国有土地使用权证 武国用（2014）第 230 号 建设用地规划许可证 武规地2014170 号 10 其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理

21、。 （4）项目市场前景）项目市场前景 本项目位于武汉市硚口区， 区域内楼盘受交通、 江景资源两大价值主线主导， 整体价格呈现由北向南， 由西往东逐步上扬的趋势。 项目紧临主干道， 交通便捷， 通达性好。项目位于古田二路与古田路的交汇处，距离轻轨1号线古田二路站口 仅450米，距离古田桥仅900米。往东直通汉口老城中心，往南可快速上规划建 设中的江汉六桥抵达汉阳。 政府目前正在着力打造汉江湾生态住区，尤其是以古田二路为中轴，发展硚 口片区的新商业中心。目前区域内构成直接竞争项目不多，项目市场前景较好。 （5）项目投资估算）项目投资估算 本项预计总投资354,989万元，其中，土地成本为150,004万元，主体建造成 本129,022万元，营销、管理及财务费用为32,063万元。 （6）项目进度情况与资金筹措）项目进度情况与资金筹措 本项目预计于2014年11月开工，住宅部分计划竣工时间为2016年7月，商业 部分计划竣工时间为2017年4月。项目计划使用募集资金170,000万元，其余由公 司自筹解决。 （7）项目经济评价）项目经济评价 项目项目 指标指标 总收入（万元） 451,781 总投资（万元） 354,989 净利润（万元） 52,565 销售净利率（%） 11.64 投资净利率（%） 14.81 招商局地产控股股份有限公司 董 事 会 二一四年十月二十八日