新城市休闲购物广场项目可行性研究与分析1.pdf

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1、南京理工大学 硕士学位论文 新城市休闲购物广场项目可行性研究与分析 姓名：朱献国 申请学位级别：硕士 专业：工业工程 指导教师：韩之俊 20020601 硕士论文新城市体闳购物广场项目可行性研宄与分析 Y5 3 2 1 0 9 摘要 本文以对南京新城市休闲购物广场( S h o p p i n gM a l l ) 项目研究为起点，以该 项目可行性研究为重点，内容包括可行性研究的依据和原则、市场调查及分析、整 体项目规划设计、项目建设方式及进程、项目运作方式、投资估算及资金筹措、财 务评价，并对整个项目可行性进行了全面的评估。 期望本文阐述的有关项目可行性研究的设计思想和实施方案，能对国内外正

2、在 兴起的新型商业模式的开发和建设起到一定的借鉴和指导作用。 关键词；大型购物中心，可行性研究 婴主堡奎 堑垄塑堡塑塑塑堑堡旦曼堑丝堕塞皇坌堑 A b s t ra c t T h i sd i s s e r t a t i o nb e g i n sw i t ht h er e s e a r c ho nt h e N a n j i n g “ N e wC i t yS h o p p i n gM a l l ， e m p h a s i z e s o nt h ef e a s i b i l i t yo ft h es u b j e c t ，c o m p r i

3、 s e so ft h eb a s e sa n d p r i n c i p l eo f t h e f e a s i b i l i t yr e s e a r c h ，m a r k e ti n v e s t i g a t i o n a n d a n a l y s e s ，t a r g e td e s i g n a n d c o u r s e s ， o p e r a t i n gm o d e s ，i n v e s t m e n te s t i m a t i o na n dc a p i t a lc o l l e c t i o

4、 n ，f i n a n c i a le v a l u a t i o n ，a n d m a k et h eo v e r a l le v a l u a t i o nt ot h ew h o l e s u b 睁t Ie x p e c tt h a tt h e c o n c e r n i n gd e s i g nt h i n k i n ga n di m p l e m e n t s c h e m eC a l lb eu s e df o r r e f e r e n c ea n di n s t r u c t i o nt ot h ee x

5、 p l o r a t i o na n dc o n s t r u c t i o no f t h ee m e r g i n gn e wt y p eo f c o m m e r c i a lm o d e s K e y w o r d s ：S h o p p i n gM a l l ，f e a s i b i l i t y r e s e a r c h I l 羔垡型婆一型立堡堕堕望堑堡! 要堑丝婴蜜量坌堑 1 绪论 本报告通过对“新城市休闲购物广场”项目所在地江苏省、南衷奄及溺谣地区 不同层次的人文地理环境、社会经济状况、市场供需情况的调查，从投资环境、投 资

6、收益、社会效益、经济分析等方面对“新城市体闲购物广场”项目进行可行性研 究。 1 1 项目概况 南京新城市休闲购物广场是由南京新城市商业置业有限公司投资兴建的大型 商业步行街，项目占地面积1 8 9 3 亩，建筑面积达2 3 万平方米，是目前国内最具 规模、最高档次的商业中心。该中心内设超级市场、家电数码广场、家层广场、餐 饮娱乐广场和步行街精品店，是一个集购物、餐饮娱乐、休闲运动、文化社交、办 公、居住等为一体的综合性商业中心， 新城市休闲购物广场位于南京最大的住宅区一河西地区。南京河西地区地处 绕城公路以北，夹江和外秦淮河之间，总面积约4 2 平方公里，据统计河西地区 现有常任人口2 0

7、多万，按城市规划，在未来几年内将发展到6 0 万，成为南京主城 的五大片区之一。 近年来，由于南京主城规模的不断扩大，老城区面临用地结构的调整，河西地 区得到迅猛发展现有各类建设用地超过2 0 平方公里其中居住用地比重极大。 一个接一个的住宅区相继建成，特别是十幢呈半圆形的商层教师公寓，更是带动了 这一地区的居住人气，营造了良好的文化氛围。然而，除了大规模的住宅外，这里 的城市公共设施仍然比较落后，各项服务也很不配套，这不仅给居民生活带来不便， 而且对新城区的进步发展也极为不利。而新城市休闲购物广场正是迎合了这种需 求，省、市、区政府都非常重视和支持该项目的建设。由于这里西临江东路( 目前 南

8、京市区最宽的道路) ，北靠草场门大街，交通极为便利，因此，到2 0 0 3 年项目建 成，这里不仅可满足河西地区届民的消费需求，而且会辐射到其它城区创造出无 限商机。巨大的消费市场，足以使新城市休闲购物广场成为继新街口、山西路之后 又一大型商业中心。 1 2 开发革位 新城市休闲购物广场是由南京新城市商业置业有限公司投资建设的大型商业 】 里生里璺L 一堑丝立堡塑堕塑堑堡旦旦堡堡堕壅皇坌堑 中心项目公司为中港合资企业，外方投资商为香港扬子江国际企业有限公司，中 方为华泰基础建设开发有限公司，注册资本金7 0 0 万美元，总投资额为1 5 0 0 万美 兀。公司一直致力予以“地区商业服务中心(

9、S h o p p i n g u ) ”的形态既实现市民 就近消费，完善城市配套功能，减缓城市交通压力，改善城市人居环境；又实现商 业规模效应，为商业刨造全新的连锁发展平台，从而形成多方共赢的经营格局。 公司经营范围包括商业设施、商品房屋的开发、建设、销售、租赁、物业管理及配 套服务。公司拥有两大群体的战略合作伙伴，一是国内外一漉的调查、策划、工程 咨询、专业建筑设计伙伴：二是家乐福、大润发、沃尔玛为代表的连锁超级市场， 东方商城等品牌连锁店，省电影公司等电影文化企业，麦当劳、肯德基等连锁餐饮 企业的商业战略合作伙伴。作为目前国内唯一的地区商业服务中心专业开发者的南 京新城市商业置业有限公司

10、，将形成并不断强化核心竞争能力，成为国内外具有较 大影响的行业领导者，同时也为南京商业的对外整体扩张提供坚实的运作平台。 1 3 可行性研究报告编翮依据 ( 1 ) 国家计委( 1 9 8 3 ) 第1 1 6 号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行 管理办法的通知”； ( 2 ) 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数( 第二版) ： ( 3 ) 南京市城市总体规划( 1 9 9 年一2 0 1 0 年) ； ( 4 ) 国家有关法规、规范和标准； ( 5 ) 项目单位提供的有关资料。 1 4 可行性研究工作的原则和内窖 本报告主要是对南京新城市商业置业有限公司开发的新城市休闲购

11、物广场建 设项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”钓 原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目市场及项目方 案的技术、功能、经济等方面进行分柝比较，根据国家有关规定确定合理的建设规 模和投资估算。 7 可行性研究主要内容包括； ( 1 ) 项目市场调查及技术分析； ( 2 ) 项目建设规划设计； ( 3 ) 工程建设方式及进度； ( 4 ) 项目运作方式； ( 5 ) 投资估算及资金筹措： ( 6 ) 财务评价。 里堕型望王一堑堡史堡堕塑塑堑堡! 里堑丝坚壅皇坌堑 2 市场调查及技术分析 2 。1 S h o p p i n t _ a I I

12、 的发展及前景 2 1 1 S h o p p i n ih I I 的起源 S h o p p i n gM a l l ( 大型购物中心) 起源于美国，距今已有8 0 多年的历史，其发 展至今日已不仅在欧、美、日等先进国家成为最蓬勃、最先进重要的商业业种， 甚至在新加坡、香港等东南亚国家的经济发展中也扮演着举足轻重的角色。虽然， 在不同的地区有其不同的历史条件及背景，但总的来说，促成S h o p p i n gM a l l 发展 的主要因素是： 2 1 1 1 经济与社会建设方面： S h o p p i n gM a l l 的建筑规模庞大，所需投入的各项资源相当于一项大型公共建 设

13、所需资源。但是S h o p p i n g M a l l 除了具有“公共建设项目”所能提供的公众服务 及促进基本建设发展的功能之外，更具有促进消费能力，进而促使整体商业活动蓬 勃发展的效用。因此S h o p p i n gM a l l 的规划建设，在各个已有S h o p p i n gM a l l 这项 产业的国家而言，几乎都具有经济方面及社会建设方面的使命。饲如二十世纪6 0 、 7 0 年代，S h o p p i n gM a l l 在美国之所以迅速发展，便是因为同时具有经济发展与新 城市建设的双重意义。 2 1 1 2 科技方面： 现代科技的发展是促成S h o p p

14、i n g B a ll 产生的关键所在，而科学技术匏成熟与 否，则是S h o p p i n gM a l I 能否建设形成的基础条件。因此纵观已有S h o p p i n gM a l l 蓬勃发展的先进国家，都是在科学技术方面一如汽车工业、交通建设、工程建筑、 甚至电脑、环保工程等，已到达某个成熟的程度，而这些科技技术的发展，也扔助 了S h o p p i n g 的发展。 2 1 1 3 生活消费方面： 生活消费方面的趋势转变，是s h o p p i n gM a l l 之所以会在近5 0 年来快速成长 的最主要原因。从生活方面而言，都市型生活方式的崛起，促成了大量人口聚集在

15、 紧密的地理区域内，这使得消费行为可以集中而大量的产生在一个特定地点内- 而 消费者的最大改变，则是消费的目的不再仅仅只在购买一种实质而看得见的物品， 它更是在购买一种“感觉”一这种感觉可以满足人类生理及心理的双重需要，以 美、日两国而言，消费者在生活及消费方面的趋势转变r 正是S h o p p i n g M a l l 之所 翌生曼登上一一塑塑空堡塑塑塑堑堡! 旦堑堡竺塑皇坌塑 以会在这两个国家兴盛的原因。 ( 1 ) 美国S h o p p i n gM a l l 的起源及发展历史 严格的说，美国是现代S h o p g i n g 鼢l l 的诞生地，其发展可以追溯副二十世纪 2

16、0 年代初期由西尔斯罗巴克( S e a r s ，R o b u c k & C o ) 公司所规划建造的许多独立商 店街。西尔斯公司在此时已察觉到“汽车革命”将带给美国社会的重大影嗡，鼠雨 他将这些独立商店街建筑在远离市区中心的边缘地带，具有初步的整体规划，同时 附设了免费的停车场，成为最旱为了适应汽车革命及社会发展丽建立的S h o p p i n g M a l l 雏形。 不过被视为现代S h o p p i n gM a l l 始祖的，却是土地建筑商人尼克斯 ( J C N i c h o l s ) 于二十世纪2 0 年代中期在美国密苏里州堪萨斯市( M i s s o u r

17、 i ， K a n s a sC i t y ) 所规划兴建的“C o u n t r yC l u bP l a z a ”。原本C o u n t r yC l u bP l a z a 的 兴建，只是一项大型住宅区兴建计划书中的一项子计划，其目的是为了要提供住宅 区内居民一个可以便捷的享受消费服务的场所。但是由于尼克斯体会到汽车时代即 将来临，同时社会整体消费习惯也将随之改变。因此他在规划C o u n t r yC l u bP l a z a 时，将一些极为先进的理念加入到了整体计划书内。C o u n t r yC l u bP l a z a 的特色 有经过统一选择管制的商店承

18、祖户，设计一致的建筑物，特定而远离道路的停车空 间，以及全面统一的管理策略。而这些特色，都成为日后S h o p p i n gM a l l 的基本规 范。 在二十世纪3 0 年代，小型而呈带状( S t r i pC e n t e r ) 的S h o p p i n gM a l l ，开 始在美国许多大城市的边缘地区产生。这些带状S h o p p i n gM a l l 通常一如其名的呈 现出一长条的线状，经常是以一家超级市场( S u p e r m a r k e t ) 为核心，再搭配药店 及其它提供小型服务的便利商店。停车场的设置则远离主要道路，而且一般都正对 着S h

19、o p p i n gM a l l 的各商家门口。其中最知名的为体派瑞特( H u g hP r a t h e r ) 于 1 9 3 0 年。在达拉斯( D a l l a s ) 所开发的_ i g hL a n dP a r kS h o p p i n g 、i j l a g e 这个 S h o p p i n gM a l l 同时也被视为第一个标准的S h o p p i n gM a l l 。 虽然早在二十世纪2 0 年代，美匡趣区既有初期盼S h o p p i n g 抛l l 产生，但是 真正逐渐成为潮流的，还是在二次世界大战之后。此时美国的社会由于战争的结束，

20、而产生了一项新的美国入需求之梦：拥有一个家( T h e A m e r i c a nD r e w ： O w n e r s h i p ) 。政府为了满足这项新的社会需求，同时也为了刺激战后的经济，于是 开始在土地取得较为容易，同时地价格也较为低廉的社区，大量兴建经过整体规 划的住宅区。这项政策使得美国的城市发展开始走向郊区化。住宅郊区化的趋势再 加上快速道路交通系统的建立，以及汽车的逐渐普及，使得大型的商圈慢慢地在郊 区形成，而S h o p p i n gM a l l 这种提供充足的停车空间，多品质、多样式商品选择， d 里垡：! 坠一 堑塑吏堡塑堕塑堑堡旦旦堡丝竺壅兰坌塑 并提

21、供整体雨舒适的购物环境的企业，就得以蓬勃发展，到二十世纪5 0 年代末期， 已经有近3 0 0 0 个S h o p p i n gM a l l 分布在美国各个地区。 二十世纪5 0 年代，华盛顿州西雅图市( S e a t t l e ，W a s h i n g t o nS t a t e ) N o r t h g a t e S h o p p i n gM a l l ，以及马塞诸塞州佛莱明罕市( F r a m i n g h a m ， M a s s a c h u s e t t s S t a t e ) S h o p p e r s _ I | o r l d S

22、h o p p i n g H a l l 的设立，佼现代S h o p p i n g M a l l 的发展迈向了一个新的里程碑。他们是最早以百货公司为主要承租户( A n c h o r T e n a n t ) 的两个S h o p p i n gM a l l ，其中 N Q r t h g a t e 是最原始的 M a l l 型S h o p p i n g M a l l ，他主要是由两条面对面的带状中心( S t r i pC e n t e r ) 所组成，中间由一条人 行通道连接。 N o r t h g a t e 同时也是第一家提供中央暖气系统以及地下服务通道的

23、S h o p p i n gM a l l 。 S h o p p e r sW o r l d 则是第一个两层建筑的S h o p p i n gM a l l ，同时 第二层有人行天桥连结。 1 9 5 4 年 N o r t h l a n dC e n t e r 在密西根州底特律市( D e t r o i t ，M i c h i g a n ) 设 立。它是第一家以圆环状串联的建筑，占地约3 7 。0 0 0 坪，最中心是以一家百货公 司为主体，外圆再环以卫星商店，而最外围则是停车场。 N o r t h l a n dC e n t e r 同 时也是第一家有中央冷暖气系统，

24、以及第一家热衷于以建筑物景观，外围设计以及 雕塑去吸引消费者的S h o p p i n gM a l l 。 1 9 5 6 年， S o u t h d a l eC e n t e r 在明尼苏达州的明尼亚波里斯( M i n n e a p o l i s ， M i n n e s o t aS t a t e ) 附近开业，它是第一家全部密闭式冷暖空气调节的S h o p p i n g M a l l 。不过 S o u t h d a l eC e n t e r 在S h o p p i n gM a l l 发展史上最重要的意义是，他 是第一家拥有两个主要百货公司D a y

25、 t o n 以及D o n a l d s o n s 的S h o p p i n gM a l l r 这 项特色对今后的发展影响很大，使得往后S h o p p i n gM a l l 走向更多样化，也更大型 化。 至1 9 6 4 年。全美地区已有将近7 ，6 0 0 家S h o p p i n gM a l l 一在S h o p p i n gM a l l 数量快速成长的情况下，纯粹为了多发展一个S h o p p i n gM a l I 已经没有多大意义。 S h o p p i n gM a l l 规划及经营方式随着产业的成长，而有了逐步的重视和改进，同时 不论在财

26、务计划、承租户及商品选择、区位选择、营运管理等方面也都经过了许多 调整及改革。 1 9 7 2 年左右，S h o p p i n gM a l l 数量增加到1 4 ，0 0 0 家左右。在7 0 年代，美国地 区的s h o p p i n gM a i i 主要面对的是两个新的议题，首先是环境保护的问题。环保观 念在当时逐渐受到社会大众的重视，因此许多相关钓法令( 铡鳃窆气清洁法 绿地规范辞) 也纷纷的设立，这迫使S h o p p i n g M a I I 的开发业者必须注重土地 开发与环境保护之间的平衡，从而使得S h o p p i n g H a l l 的从业者姐开始重视绿地

27、规 划、建筑物设计、a k 士f 粟持、交通系统、甚至荚学方面的考虑。 S 里生塑童一 堑塑史竺塑塑塑塑堡旦旦堡丝堑壅量坌塑 第二项议题是能源危机。由于S h o p p i n gM a l l 的规模在7 0 年代有逐渐扩大的 趋势，而此时又恰逢全球性的能源危机，因此S h o p p i n gM a l l 在诸多设计上也逐渐 重视如何节约水、电等资源，铡如建筑材料的选择，光源，水源的管翮，室温的控 制等都影响了S h o p p i n gM a l l 在未来的发展趋势。 在7 0 年代这段期间内所构筑的S h o p p i n g M a l l ，有许多是为了服务新开发的住

28、宅区。而随着美国居民消费能力的增强，以及在讲究整体消费环境的新趋势下，此 时的S h o p p i n g M a l 1 在设计上也融合了其他相关的服务设施，铡奴声光娱乐、速食 餐饮、专业商店等，试图使S h o p p i n gM a l l 提供一个全面而优质的 消费体验 。 例如纽约的 S o u t hS t r e e tS e a p o r t 以及波士顿的 F a n e u i lH a l l 】，在烈开、业 时便吸引了大批的人潮。而这种新的经营理念，也将S h o p p i n gM a l l 的发展推向另 一个新的领域。 二十世纪8 0 年代是S h o p

29、p i n gM a l l 最为蓬勃发展的一段时间，仅1 9 8 0 年到 1 9 9 0 年的1 0 年问。就有1 6 。0 0 0 家s h p p i n gM a l l 在全美国各地产生，至1 9 8 2 年 底，确定的S h o p p i n gM a l l 家数是2 3 ，3 0 4 家，占地达3 2 亿3 ，0 0 0 平方英尺，而年 营业额也超过4 ，4 4 0 亿美元。 这时期，跨区域的S h o p p i n gM a l l 已经愈来愈普遍，成为产业的发展主轴。 同时S h o p p i n gM a l l 在8 0 年代也深入美国各个社区，以它所能提供的各

30、种功能 吸引了不同年龄层，不同背景的消费者，真正成为美国人生活文化的一部分。值得 一提的是。到了8 0 年代晚期及9 0 年代初期。具有主题( T h e m e ) 的S h o p p i n g M a l l 开始迅速成长，使得S h o p p i n gM a l l 的主要目的逐渐成为消费与娱乐并重，例如位 于拉斯维加斯的 F o r u mS h o pa tC e a s a r s ，便是以仿古罗马建筑风格作为内装主 题，让来此消费的游客完全融入中世纪的情境中。同时这个时期的S h o p p i n g M a l l ， 在其构筑规模上呈现大小各异的现象，而经营形态也转

31、变为多功能，涉及住宿、文 化、运动娱乐等。9 0 年代到1 9 9 5 年为止全美S h o p p i n gM a l l 已达4 2 ，O O O 家，营 业额已达8 ，8 0 0 亿美元。 ( Z ) 日本S h o p p i n gM a l l 的起源及发展历史 S h o p p i n gM a l l 在日本之所以能够发展，具有两项基本的背景条件a 第一，日 本是岛国。地理环境狭窄，再加上人口众多，因此追求i 地及空阃莉用效率的板大 化，几乎已成为日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定空间内提 供各项消费服务，罚时又能够提供一定盈停车空阃钓S h o p p i

32、 n g 知I 缸、，便箴为达成 这个目标的最佳手段。尤其是二十世纪8 0 年代末日本产业开始大量外移，留下不 少闲置土地，再加上关贸总协定乌拉圭回合谈判螽产生了大量的瘦置农地，对于 S h o p p i n gM a l l 的发展可谓是一大裨益。更重要的是日本人的消费习惯自第二次世 6 里里型望L 一堑塑查堡塑塑塑堑堡星里堑丝婴壅量坌堑 界大战结束后，开始有了新的转变。战后新生族在美军占领期间，受到西方文化的 强烈影响，再加上经济发展使得国民消费能力提高，使得消费者在购买时不仅追求 方便性、多样性，注重个人品牌的需求，同时更重视( 整体购买体验 。这种趋势 更促成了S h o p p i

33、 n gM a 1 的产生。 以年代而言，日本S h o p p i n g 1 l 的歼始，可以追濒斟1 9 4 5 年。当对有许多 各类型的摊贩聚集在火车站附近，以满足火车站大量人流的消费需求。这些摊贩未 经过整体的规划管理，其实离所谓的 现代S h o p p i n g 妣1 1 3 仍有一段距离，但是 其集中的模式及所聚集的地点，可以算是为日本S h o p p i n gM a l l 的发展奠定了雏形。 在二十世纪5 0 年代到6 0 年代。以这些车站附近的摊贩为基础，各类型消费商 品及商家逐渐大量的投入，并开始沿着重要的铁路及交通系统向外做线形的辐射发 展。商店模式由5 0 年

34、代初期的商店街，到5 0 年代中期的地方型百货店，6 0 年代 初期车站附近的超级商店，至6 0 年代中期则在铁路沿线产生了许多集中而大型的 超级商店。 有了这些消费业种的繁荣，再加上日本经济在战后的飞速成长，S h o p p i n gM a l l 的构筑便呼之欲出了。日本S h o p p i n gM a 儿的建筑作品中，以1 9 6 9 年的 玉川高 岛屋 为其代表，不过此时的设计中心理念，仍尚未跳出 百货公司 的格局，所 提供的服务仍较为有限且集中。二十世纪7 0 年代开始，汽车的使用逐渐在日本各 地普及化，但随之而来的问题是停车空间的不足，因此当时日本的消费业者几乎都 开始体会

35、到 没有停车位就没有生意( N oP a r k i n g N oB u s i n e s s ) 所代表的意 义。 在7 0 年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的S h o p p i n g M a l l 开始成为主流。其中尤以位于西日本，以大阪为中心商业区的几个S h o p p i n g M a l l 最具代表。例如千里新城的 谢而西 S h o p p i n g M a l I “巴恩环 S h o p p i n g M a l l 等。它们特殊的建筑景观，例如挑空( D e c k ) 广场、庭园、喷泉( F o u n t a i n ) 等，

36、都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。 7 0 年代中期刘B O 年代初期，日本开始产生了集文化。娱乐、休闹运动等消费 行为于一体的新型S h o p p i n g M a l l 。例如1 9 7 8 年在东京原宿区开业的 拉佛霄原 宿 ，便是一个具有整合性功能的中规模S h o p p i n g 1 1 - 两鹫亏这个时黼也产生了 许多远离都市、构筑于大都市外围的S h o p p i n g l l ，例如 下关S e a m a l l ，以及 青深的三路德 S h o p p i n g 1 1 等，提供了B 本s 的p p i n g l l 在郊区经蕾发展 的经验基础。 在

37、这段期间为了适应【消费服务多样化 以及设魄内容复合化l 的趋势 许多超过1 0 万平方米的大规模S h o p p i t _ l gM a l i 也于这个期间开始构筑。例如位于 里型型鎏- _ 一 堑丝堕堡塑塑望堑堡! 里堑丝堕壅兰坌堑 东京的 阳光城市阿而巴 ，以及位于大阪的 难波城 等，都是名嗓一时的经典 之作。 由8 0 年代初期副中期日本地区S h o p _ 【) i n gM a l l 的发展开始全面跨出以满足 消费层面 为主的单一目标，进入了满足其他社交生活需要的多功能目标时代。 这段期间S h o p p i n g M a l I 的设立，已不再是以 S h o p p

38、 i n g M a l l ( S h o p p i n g C e n t e r ) 的机能为第一需求，而是已经涵盖了诸如办公大楼、旅游酒店、会议及活动场所、 甚至包含了公家单位韵公共设施在内；其所提供的服务，可说是觐藿全方位】钓 理念设计。例如1 9 8 0 年开设的船桥 L a l aP o t t S h o p p i n gM a n ，就被称为是全 日本最具代表性的复合功能S h o p p i n gK l a I I 。其在最初构建时，仍是履于缀惠型的 发展，随后为适应各种新产生的服务需求而逐渐扩建，总面积达到2 0 万平方米。 而设施组合也以服务社会各方面需求为主。

39、1 9 8 5 年，位于尼崎的 螺新 S h o p p i n gM a l l 成立。它的设计理念是以 小都 市 的观念为中心，结合了建筑物、公共设施、道路交通成为一个大型的复合建筑 体，这种新类型的整体观将日本S h o p p i n gM a l l 的发展推向另一个全新的里程碑。 塌新S h o p p i n gM a l l 的基地面积达5 万平方米，楼地板总面积达1 3 万平方米，同 时整体景观上也展现了都市型建筑的特点。于此同时，其它地区的S h o p p i n gM a l I 也相继发展。例如前面提到。位于日本关西的船桥L a l aP o r tS h o p p

40、 i n gM a l l ，原 来属于街廊型的S h o p p i n gM a l I ，但在相继扩建的结果下，目前已成为全日本最大 的S h o p p i n gM a l l 其总面积连同前阶段的建设已达到2 0 万平方米左右。这种大 型化、功能设施复合化，及 小都市 化的趋势一直延续至今。 2 1 2 现状及未来趋势 S h o p p i n gM a l l 发展至今已有超过8 0 年的历史，而其演变的趋势，可以说正 在朝着个小都市 的理念迈避。在【小都市 的理念下，一令现代化钓S h 0 9 9 i n g g a l l 都是一个宛如都市的大型复合式设旌，基地面积在一定规

41、模之上，整体建筑 景观也强调具有都市的特色。丽其所提供的功能虽然不能说可以完全取代原本就已 存在的都市，但是却可以对所服务的都市及邻近商圈发挥更强的辅助功能，以突破 现有都市在地理上及资源上的先天限制， 除为了满足原本的消费零售功能，而必须具有的销售设施( 百货商店、各类专 卖店、超级市场) 外，未来S h o p p i n gM a l l 会更注重提供下列的服务： 1 ) 公共行政机构的服务设施，例如屯信局、邮局、咨询服务中心及其余由政府所 能提供的公共服务机构。 2 ) 室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、艺廊、画廊、文化中心、会议中心 等设施，或是游泳池、健身房及运动场等休闲场地。

42、 里坚曼婆二一堑塑里堡塑塑望堑堡旦里堑堡塑壅皇坌塑 3 ) 室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公西、儿童游乐 场地( P l a yG r o u n d ) 等。 4 ) 其它例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚至小型广播龟台等大 型服务设施。 为了迸一步说明S h o p p i n gM a l l 未来豹发展及其形态，以下将以美国的瓶a l lo f A m e r i c a 购物中心为例加以说明。 b i a l lo f A m e r i c a 购物中心位于美国的印地安纳姒市郊。总开发基地达l u ，6 0 0 坪，于1 9 9 2 年8 月1

43、1 日开业，号称是全世界最大的S h o p p i n gM a l l ，更是国际 级的S h o p p i n gM a l l 。区内大型百货公司共1 5 家，零售店家起过4 0 0 阃，卖场面 积达7 2 ，O O O 坪，所服务的商圈范围，在一天车程( 4 0 0 英里半径内) 的消费人口 约2 ，7 0 0 万，半天车程( 1 5 0 英里半径) 内的消费人口约为4 8 0 万人。 M a l lo fA m e r i c a n 购物中心的开发目标具有多样性，包含购物、休闲、娱乐、 办公等各项设施，丽出于消费客层所设定的是来自全美及全世界各地的消费者。因 此S h o p

44、p i n gM a l 内也附有高级观光酒店以提供游客住宿服务。区内的停车位总数 达1 2 ，7 5 0 个，同时停车场至商店店面的距离路线。也规划不超过1 0 0 米的原则 使得停车场的分布均匀且靠近卖场。 S h o p p i n gM a n 以分布于四个角落的大型百货公司为主要中心。连接四个百货 公司的商店街则是各类的专业店，中间则是以卡通人物为主体的室内娱乐中心。 M a l lo fA m e r i c a 购物中心在内部装潢的设计上，也强调多样性以吸引不同背 景及不同年龄层的消费者的青睐。例如有欧洲区，其内部的石桥、推车、扶手、壁 饰等全部都是仿效1 9 世纪欧洲的古典设计

45、。还有为了争取中老年龄层或e e 上阶级 消费者的好感，而模仿美国独立时代的建筑特色，凭借主题情境的塑造而销售高价 的高级精品。其它例如为了吸引青少年消费者丽采用现代科技、科幻手法的内部设 计，以及为了吸引现代上班女性消费者，而设计成都市中的上班、家居、体闲等不 同特色的卖场。 2 2 我国宏观经济状况 世纪之交的2 0 0 0 年，我国经济取得了显著的成绩，在以江泽民同志为核心的 党中央的正确领导下，全党和全国各族人民认真学习“三个代表”的重要思想，各 地区、各部门认真贯彻落实党中央关于经济工作的各项部署，坚待扩大内需的方针 继续实施积极的财政政锿和稳健的货币政策，大力推进经济结构的战略性调

46、整，不 断深化改革，克服了亚洲金融危机带来的匿难，国民经济发展出现重要转梳。 国民经济持续快速增长，通货紧缩的趋势得到有效遏制。全年完成国内生产总值 4 堡主望塞新城市体f I j 购物广场项目可行性研究与分析 8 9 ，4 0 4 亿元，比上年增长8 溉，增速加快0 9 个百分点。( 2 ) 社会需求全面回升。 在国家鼓励消费和加强社会保障工作等一系列政策措施的作用下，居民心理预期迸 步改善，消费倾向提高，商品和服务消费大幅度凰丹。全年社会消费品零售总额 增长9 7 ，增幅比上年提高2 9 个百分点。( 3 ) 国有企业改革和发展取得明显进 展。国有大中型企业改革、改组和改造步伐加快，经营状

47、况邀一步改善。( 4 ) 经济 结构调整稳步推进，经济增长质量进步提高。( 5 ) 科技教育和各项社会事业蓬勃 发展，人民生活继续改善。据统计，全年城镇居民人均可支配收入达到6 2 8 0 元， 扣除价格因素，比上年实际增长6 4 ，农民人均纯收入实际增长2 I 。 根据2 0 0 0 年国民经济和社会发展的初步统计，“九五”计划提出的主要目标 基本实现。国内生产总值年均增长8 3 ，按现行汇率换算，人均国内生产总值超 过8 0 0 美元。综合国力进一步增强，人民生活总体达到小康水平。“八七”扶贫攻 坚计划目标基本实现。各项改革不断深化，社会主义市场经济体制初步建立。 2 0 0 1 年，我国

48、在胜利实现现代化建设前两步战略目标的基础上，开始实旖第 十个五年计划，进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。 虽然全球经济受到了9 1 1 等一连串事件的影响，但中国经济在2 0 0 1 年取得的成绩 依然不俗。2 0 0 1 年中国的经济增长取得了7 3 的增长速度，G D P 总量完成9 6 5 0 0 亿元，全社会固定资产投资达到1 2 左右，财政收入可比2 0 0 0 年增收2 0 0 0 亿元 增长1 6 左右。而最令人关心的通货膨胀情况稳定，预计价格总水平上涨幅度只有 1 左右。 根据各方面对国际经济环境的分析，2 0 0 2 年世界经济和贸易将出现回转，全

49、球范围内的结构调整正在加速推行，我国实际利用外资转降为升，这将有利于我国 抓住机遇、加快发展。从国内形势看，经济保持较快增长通货紧缩的趋势得副有 效抑制，宏观调控体系不断完善，国有企业自我发展能力总体上增强，经济运行的 外部条件和微观基础明显改善。特剐是党的十五属五中全会通过了中共串央关于 制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议和九届全国人大四次会议通过了 国民经济和社会发展的第十个五年计翔纲要，明确了今后五年经济移社会发疑 的指导思想、奋斗目标和重大措施，大大增强了各方面对经济发展前景的信心，这 些都为我国经济在今后几年内持续稳定琏健康发展创造了有私钓条件- 2 3 我国S h o p p i n l ；H a ll 发晨现状 从国际上城市发展的一般规律与态势看，