新市镇开发模式与静湖生态公园可行性研究.pdf

《新市镇开发模式与静湖生态公园可行性研究.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新市镇开发模式与静湖生态公园可行性研究.pdf（65页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、西南交通大学 硕士学位论文 新市镇开发模式与静湖生态公园可行性研究 姓名：敖宏敏 申请学位级别：硕士 专业：工商管理（MBA） 指导教师：胡培 2002.1.1 嚣南交遇大学领硒爨生学位论文 第 曩 摘要 f 随着痨缝产市场竞争日益激烈，政府对土地资源配给方式的重大变更， 以及新世纪人们的居住理念出现的新变化，房地产行业必须打破原有的开发 瑟鹣，寻我薪匏并发理念。近年来，穰多城市蕊其是大城市，童态鍪、环傈 型住宅项目占据着越来越麓要的地位，并已日益成为城市房地产项目开发的 主流。与戴霹跨，城泰赛蔓巍产璜嚣嚣发模式歪演绎藿一璐交孳，铁蕞拐鹣“遗 地产市场发展现状，是否具备实酥可行性，在实际操作中

2、又会遇到什么具体 闻麟，怎样去解决这些问黻。静湖生态往宅公园难是适威现代房地产市场发 展的新需求，采用新市镇开发模式而提出的一项大型房地产开发项目。本文 将运霸可行往醑究懿有关理论和方法，译缁逢分析和探讨在采用新市镶开发 模式下静湖生态公园开发颁目的投资可行性，以此为该项目的实施、建设和 营运提供秘学骞羹戆毒供氆鉴懿终论。 关键词：房地产争开发摸式? 倒 器枣交暹大掌硕磷究生学僚论文 繁II 囊 A b s t r a c t W i t ht h eg r o w i n gc o m p e t i t i o no f r e a le s t a t em a r k e t ，t h

3、 ew a y so ft h el a n d r e s o u r c e sd i s t r i b u t i o nh a sb e e nc h a n g e d ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r i e ss h o u l dm a k e b r e a k t h r o u g h s i nt h eo l dt h o u g h t sa n ds e a r c hf o rt h en e ww a y sw i t ht h en e w i d e a a b o u tc i v i lh o u s i n

4、 g I nr e c e n ty e a r s ，t h e r eh a sb e e n at r e n dt h a tp e o p l ei nb i gc i t y a t t a c hm o r ei m p o r t a n c et ot h ee c o t y p ea n de n v i r o n m e n t a b l i t yo ft h e i rh o u s i n g A t 氇es a m et i m e ，r e f o r m a t i o no ft h ep r o j e c te x p l o i t a t i

5、o no f 氇eu 瘾a nr e a le s t a t e h a sb e e nm a d e I t sp a t t e r ng o e st h r o u g hf r o mr e g i o nt oe n v i r o n m e n t ，c o m m u n i t y a n dt h eN e w T o w nP a t t e r n 。B e c a u s eo fi t s r e a s o n a b i l i t ya n di n n o v a t i o n ，t h e N e w T o w nP a t t e r nw o

6、 u l db e c o m ean e wt r e n di nt h ef u t u r e W h e t h e rt h i sp a t t e r n c o u l ds a t i s f yt h ed e v e l o p m e n to fC h e n g D ur e a le s t a t em a r k e t ? W h e t h e ri th a s f e a s i b i l i t y ? W h a tp r o b l e mw o u l da p p e a rw h e ni ti m p l e m e n t s ?

7、T h ep r o j e c to f J i n gL a k eE c o l o g yH o u s i n g P a r ks a t i s f yt h en e wd e m a n do ft h ed e v e l o p m e n to f m o d e r nr e a le s t a t em a r k e tb e c a u s ei ti sh a n d l e di na c c o r d i n gt ot h eN e w T o w n P a t t e r n I nt h i st e x t ，r e l e v a n tt

8、 h e o r ya n dm e t h o dw o u l db ei n t r o d u c e dt oa n a l y s i s t h ef e a s i b i l i t yo ft h eJ i n gL a k eE c o l o g yH o u s i n gP a r kh a n d l e di nN e w T o w n P a t t e r ni nd e t a i l s I nt h ee n d ，t h ec o n c l u s i o na b o u tt h i sp a t t e r na n dt h i sp r

9、 o j e c t w o u l db ed r a w K e yw o r d s r e a le s t a t e ，f e a s i b i l i t y , e x p l o i t a t i o np a t t e r n 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 页 1 上j 一 刖百 随着房地产市场竞争日益激烈，政府对土地资源配给方式的重大变更， 以及新世纪人们的居住理念出现的新变化，房地产行业必须打破原有的开发 思路，寻找新的开发理念。一方面，政府对城市土地实行公开拍卖，虽然较 之以前土地成本提高，但是却使得城市郊外的开发项目有了新的机会；另一 方面，随着交通条

10、件和交通工具的改进，人们对距离的概念逐渐转变为以时 间来衡量，特别是很多城市的交通设施的进一步改善，城市外围环路的建设， 城市居民私家车的增加，使得城市郊区的项目开发条件进一步完善；第三， 随着城市居民收入水平和生活水平的不断提高，人们开始日益关注居住的条 件、质量和环境等方面，对其要求越来越高，而郊区的自然条件，优良的环 境氛围更加满足顾客对环境的要求。因此，近年来，很多城市，尤其是大城 市，生态型、环保型住宅项目将占据着越来越重要的地位，并已目益成为城 市房地产项目开发的现代主流。与此同时，城市房地产项目开发模式正演绎 着一场变革，从最初的“地段开发”到后来的“环境开发”再到前两年的“社

11、区模式”发展到当前“新市镇模式”。目前，为顺应市场发展的趋势，国内 不少经济发达城市的开发商，已率先兴起了围绕中心城市的新市镇 ( N e w T o w n ) 开发。静湖生态住宅公园开发项目( 下简称本项目) 正是在这 一市场契机下，在借鉴新市镇开发模式的基础上，注入环境、生态和可持续 开发理念，提炼出一套新型的房地产开发模式。为了进一步研究新市镇这一 开发模式，充分地对本项目进行论证，进而能更好地实施本项目，本文将运 用房地产可行性研究方法，首先对项目概况、本地房地产市场的调查与分析 进行介绍，并进一步从项目的整体开发思路、项目分析、项目的具体实旖方 案、项目的营销方案，以及项目的投资收

12、益分析、风险控制等几个方面，对 项目进行综合的可行性论述。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 第1 章新市镇房地产开发模式及成功案例 1 1 什么是新市镇房地产开发模式 新市镇开发，是指在城市的远郊地区进行大规模的综合性开发，它不同 于一般住宅项目单纯的楼盘、社区开发，而是将建造建筑产品、培养人文居 住氛围、创造就业机会等紧密结合，以居住为中心，综合考虑居住生活、就 业、教育、医疗保健、通讯、治安等问题，最终建立起一个低价位、低容积 率、低密度、高品质、个性化的新型卫星城。很多专家认为，新市镇开发， 将为2 1 世纪城市居民提供一种新的居住模式，是房地产发展中一个新的经 济增长点，同时

13、也是大型房产集团加速发展的一个重要契机。 泛地产是整合各种概念、理念而有机的复合体它的直接意义在于既能 满足住房的基本要求，也能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神 的需求。 1 2 新市镇房地产开发模式的特点 新市镇开发是一种新型的现代的房地产项目开发模式，这种模式与其他 相比其特点在于：由于新市镇大部分建立在大城市附近的农村腹地，发展大 城市周边地区的居民区，通过自身的发展，容纳、分散市区过分拥挤的人口， 促使城市自身有秩序地发展，解放由于城市无限制地迅速发展，造成市区过 度拥挤，并使城市杂乱无章地向农村扩散，从而产生的大量社会、经济和生 态问题。因此，这一模式将日益成为未来的种流行

14、潮流。 1 3 国内房地产开发发展的阶段及新市镇模式开发的现状 1 3 1 国内房地项目开发发展的阶段 房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展对国家或地区的经济发展， 居民生活质量的提高，城市的飞速发展都将具有重大而深远的影响。改革开 致形成了如下的几个阶段： ( 1 ) 从开发理念来说：由最初的“地段、地段、还是地段”，到“环境、 环境、还是环境”，到近两年来的“规模、配套、社区”，发展到当前的造村、 造镇、造城”，也就是静湖提出的新市镇的开发模式，开发商由开发房产跨 入经营城市的开发阶段了。 ( 2 ) 从市场产品来说：可以形象地分为三个层次。、卖“看得见、 摸得着”的东西，指的是房子和家

15、居；、卖“看得见、摸不着”的东西， 指的是环境和景观；、卖“看不见、摸不着但感觉得到”的东西，指的是 文化、格调、氛围。 1 3 2 国内新市镇开发的现状 i 8 9 8 年，英国的一个速记员艾比尼泽霍华德写了一本名为明日， 一条通向真正改革的和平之路的书( 现名明日的田园城市) 。1 0 0 多年 过去了，从英国到法国、欧洲大陆，然后蔓延到世界各地，至今建起了2 0 0 0 多座以此书的规划思想为指导的新城( N e w T o w n ) ，而此书提出的“田园城市 的模式”被称之为“现代城市规划的奠基石”。后来盛行的“卫星城”、美国“城 市公园运动”皆受其思想的影响。 霍氏思想在今天看来仍

16、不过时，同时，随着时代变迁，“田园城市”的理 论和模式不断更新、延伸，近年来出现了第三代更合理、更科学的现代城市 模式，例如位于伦敦以北8 0 公里的米尔顿- 凯恩斯新城：从六十年代开始规 划建设，采用人车彻底分离的交通体系，为居民在就业、出行、购物等方面 提供多样性和灵活性，人口规模按2 5 万人控制等规划思想。由于便捷的交 通、优美的环境和多样化的城市生活，受到普遍欢迎，吸引了大量大城市的 居民和外国投资者。香港的沙田、青衣、新界等地的新市镇建设无不参照英 国田园城市的模式而建。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4 页 近年来，国内一些知名房地产企业开始关注新市镇这一概念，并已经 逐步实

17、施。 在天津，万科集团计划用8 到l O 年的时间，在总规划面积达4 0 9 5 亩( 2 7 3 平方公里) 的天津东丽湖畔，按照“新市镇”的模式，构建个华北乃至全国 最大的生态居住区。 在北京，打造新市镇成为北京很多大型房产集团的新目标：如万通集团 开发出北京第一个小镇“龙山新新小镇”，华远集团也在大兴黄村启动 新市镇”计划。 在广东，有业内人士预测，广东1 0 年后将建成3 0 0 个布局合理、功能 齐全、设施完善、环境优美。且富于地方特色的中心镇。广东番禺的开源房 产已率先作了尝试，占地1 4 4 万平方米的洛溪新城目前已建成住宅1 万多套， 别墅千幢，商铺千间。 在上海，规模宏大的造

18、城运动已经兴起，如由万科集团兴建的春申万科 城，把建设“新市镇”作为该项目的最大特色。 在杭州，星桥的天都城项目算得上是杭州第一个新市镇建设项目，目前 该项目正向建设部申报“2 1 世纪卫星示范城”，旦建设成功，将为杭州乃 至全国的卫星城建设提供一个模式与范本。 在成都，万科自2 0 0 0 年进入成都以来，给成都房产的建筑规划、环境 营造、户型设计、物管模式等方面带来了深刻的启示。这次万科的“N e w T o w n 新生活”战略为蓉城房市再次带来新的气息。 在各大城市对这一新型模式倾注高度热情的同时，我们必须注意到这一 模式与其它以往概念的不同。新市镇开发作为房地产开发的一种新的类型，

19、牵涉面广、投资额高、开发面积大，还需要很好的操作，解决开发过程中出 现的种种新困难，特别是完善的公建配套与连通主城的快速交通干道的建 设。所以新市镇开发需要的不应该仅仅是商业行为，更应该体现出政府的宏 观规划与控制。 国内外关于“卫星城”的建设已经极为普遍，但在类似于中等城市规模的 西南交通大学硕士研究生学位论文 第5 页 土地上，大多的做法是政府规划好一片土地，建设好基本的交通、商务及就 业环境，然后再由政府和开发商共同开发住宅。这么大的一个社区，就不能 简单地仅仅考虑住，还必须要考虑就业、教育、医疗保健、通讯、治安、垃 圾处理等等许多方面。 另外，新城应避免成为一座“卧城”或度假城。无论是

20、“田园城市”还是“卫 星城”，对于相邻的大城市来讲，它最主要的功能是疏散中心城市的人口密 度，而营造商贸环境及就业机会是建设新城的重要内容。 1 4 国内新市镇开发项目案例分析 为了更好地了解和熟悉新市镇开发模式，以便在静湖生态公园项目上实 施新市镇开发模式的可资借鉴之处。这里将重点介绍国内成功实施新市镇开 发模式的案例之杭州“天都城”项目。 ( 1 ) 项目情况介绍 天都城位于余杭新桥镇，东依余杭区府所在地临平镇，西接杭州江干区， 北抵黄鹤山，距杭州市区中心约1 2 公里，车程约3 0 分钟。项目总占地面积 6 5 7 9 亩，总建筑面积达4 0 0 万平方米。项目内容包括欢乐四季公园、天都

21、 国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十 一世纪世界家居文化和建筑艺术博览会以及相配套的学校、医院等多个部 分，项目预计总投资超过8 0 亿元，开发周期长达6 8 年。项目开发成功后， 居住人口将达到8 1 0 万人，可提供7 0 0 0 8 0 0 0 人次第三产业就业机会， 不仅成功实现了房产、旅游、休闲度假这三大板块的完美组合，而且为2 l 世纪的卫星城镇建设提供了先导性和典范性。 ( 2 ) 开发理念 天都城坚持“企业经营城市”的理念，打响天都城的全国品牌，形成了 超强的规模效应。根据杭州市城市总体规划( 2 0 0 1 - - 2 0 0 2 年) 纲要的

22、 内容，可以清晰看出天都城在整个杭州的城市发展中，将被赋予舒缓城市人 西南交通大学硕士研究生学位论文 第6 页 口，承担起中央居住的重要功能，成为新世纪新杭州的城市副中心，形成“主 城工作，副城生活“的生活模式。其主城和副城不再划清界线，条条道路都 能通往天都。 ( 3 ) 项目内部功能划分 “天都城”整座6 5 7 9 亩城区依功能划分为四大板块：数码社区、旅游 度假区、国际教育园区和s o h o 商务区，兼有住、游、学、创业，四大功能， 又可以避免互相干扰，保障环境质量，并提供相对应的配套设施：从邮局到 超市、从学校到医院、从商务中心到度假中心，满足日常所需，同时也共享 着天都城内的商业

23、、娱乐、教育、医疗等市级配套。所有的城市规划，都是 在以不破坏天然地貌、地物的前提下进行，力求保存环境生态的完整性。将 珍贵的土地资产，与大自然一同分享：并以各式造型水景、主题广场、大量 雕塑艺术品及四季植栽，与自然山水景致取得极佳的和谐感，造就出森林般 的城市容颜。 ( 4 ) 项目交通情况 天都城的主城和副城不再划清界线，条条道路都能通往天都。新规划提 出了“城市发展交通战略”，道路网规划将围绕新的城市发展格局；以“一环 三纵五横”组成城市快速网络，作为综合交通网络体系的主骨架。天都城与 临丁路快速主干道一脉相连，还有轻轨、地铁经过；在市政府一系列利好政 策的强大支撑下，主次干道分明，对外

24、交通发达完善。 ( 5 ) 项目配套 天都城拥有五星级国际度假中心和拥有1 9 8 间的高级客房、1 2 所独家 别墅、一栋总统别墅，健身运动中心、休闲娱乐俱乐部、标准网球场、美食 天地、商务中心和五星级酒店式管理，同时还有一个高尚别墅区，并开辟了 1 5 0 亩国际教育园区，整合各类教育模式，集中教育资源，与名校联盟陆续 筹设幼儿院、小学、中学等全程细心筹备，并导入高速宽带网络设备，从 基础教育、素质教育到国际教育。 ( 6 ) 项目销售情况 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 2 0 0 1 年9 月8 日天都城当日参观民众近八千人次，在首度对外公开展 示中，期小区共6 6 7 套房子

25、，起价2 2 0 0 元，均价不超过2 5 0 0 元，1 天之 内，即被抢订一空，创下房地产单日参观和预定人次最多的记录。 从天都城成功开发的案例，可以看到静湖项目所确定的开发理念是有 实际操作依据和理论基础的。 一一堕童奎壅查堂塑主堡壅生堂垒迨壅 蔓璺要 -_-_。_。_-_-_-_-_。_。_。一一 第2 章房地产项目投资可行性研究理论 2 1 房地产项目投资可行性研究的概念 项目的可行性研究，是根据市场需求和国民经济长期发展规划、地区发 展规划和行业发展规划的要求，对拟建项目有关的市场、社会、经济、技术 等备方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案进行认 真的技术分析和

26、比较论证，对项目建成后的经济效益和社会效益进行科学的 预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性 和有效性，以及建设可能性和可行性，进行全面分析、系统论证、多方案比 较和综合评价，由此确定该项目是否可靠，并为开展下一步工作打下基础。 简言之，可行性研究就是在项目的投资前期，对拟建项目进行的全面、系统 的技术经济分析和论证，从而为项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法 和工作阶段。 可行性研究是在本世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展 而产生的。早在2 0 世纪3 0 年代，美国开发田纳西流域时就开始试行，作为 流域开发规划的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得从顺

27、利进行，取得了 很好的经济效益。在第二次世界大战后，特别是步入5 0 年代以来，由于世 界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和 发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法，而且是综合运用多种现代科 学技术成果，保证工程建设获得最佳经济效果和社会效果的一门综合性应用 科学。同时，可行性研究工作，也随着社会生产力的发展和科学技术的进步 而日臻完善，应用范围逐渐扩大和渗透列各个领域。虽然世界各国进行可行 性研究的方法不尽相同，但作为一间学科，可行性研究已被各国所公认。当 前，可行性研究不仅被经济发达国家作为工程项目投资决策的手段，而且在 亚洲、非洲等地区的许多发展中国家也得

28、到了日益广泛的应用。 自1 9 7 9 年开始，可行性研究的概念、内容和方法逐步介绍到我国，并 被运用于工业项目建设前期的技术经济分析。1 9 8 1 年国家计委正式发文，明 确规定”把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段， 纳入基本建设程序。1 9 8 3 年又下达了关于建设项目可行性研究的试行管 理办法，重申建设项目的决策和实施必颁严格遵守国家规定的基本建设程 一 堕童窒鎏查堂塑主堡塞生兰垡堡壅 蔓! 里L 百i 污再再甄杀孬趸歪聂丽面五j 雨蕊i 耍丽两再蕊设程序中的组成都序，而可行性研究是建设前期工作的重要内容，是基本建设程_ | 予中嗣组成鄙 分，进一步明确了可行性

29、研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究 作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。 随后，各部门又结合自身的行业特点，分别制定了本部门的可行性研究 编制办法。随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们头脑里日益加 强。在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。为此， 国家计委于1 9 8 7 年9 月颁布了关于建设项目经济评价工作的暂行规定、 建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数、中外合资经营项目 经济评价方法等4 个文件，对建设项目评价工作做了统一规定，并要求各 个投资主体、各种投资来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目、限额以 上技术改造项目，均应按此规定进行

30、经济评价。如果评价内容和质量达不到 规定要求，负责评估和各级审批、设计、旌工、投资等部门均不得受理。 进入9 0 年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨 大变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题。为此，国家计委及时收 集全国各地在进行建设项日经济评价中的经验以及暴露的问题，于1 9 9 3 年 4 月发出关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知，重新颁布了建 设项目经济评价方法与参数。中共中央关于制定国民经济和社会发展“九 五”计划和2 0 1 0 年远景目标的建议明确提出，在投资领域，“要明确投资 主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资谁 决策谁

31、承担责任和风险。全面推行建设项目法人责任制和投标招标制度，把 市场竞争机制引入投资领域”，“大量的竞争行业和产品，在国家政策引导下， 主要靠市场配置资源，由企业按市场需求自主决策和投资”。可以预见，我 国可行性研究与投资决策将进入一个新的阶段。 2 2 房地产项目投资可行性研究的意义 房地产开发项目可行性研究结论正确与否及其质量高低对房地产投资 决策及其开发经营的成败起着极为重要的作用。其意义主要表现在以下几个 方面： ( 1 ) 是项目投资决策的主要依据 房地产项目可行性研究是其项目投资建设的首要环节，项目投资决策者 主要根据可行性研究的评价结果，决定一个项目是否应该投资和如何投资。 西南交

32、通大学硕士研究生学位论文 第1o 页 因此，一项好的可行性研究，应向投资者推荐技术经济的最优方案，即在各 种可行的投资方案中选择最佳方案。其研究结论，可使投资者明确地从企业 角度看该项目具有多大的财务获利能力，投资风险多大，是否值得投资建设； 从国家和社会角度看项目是否值得投资。 ( 2 ) 是项目融资的必要前提 房地产开发项目一般投资规模巨大，投资期限较长，因此项目开发建设 的融资问题十分重要。而融资问题解决的关键是融资渠道，可是作为银行或 其他资金的提供者，他是否愿意对房地产开发项目进行融资，主要的前提条 件就是该项目是否能够按期和提前偿还资金。所以，该项目的投资可行性就 成为其是否愿意融

33、资的必要前提。 ( 3 ) 是提高项目的综合投资效益的根本措施 房地产项目开发的可行性研究是在投资前期进行全面、系统的分析研 究，是保证弄清拟建项目在技术、经济、工程上的可行性，避免和减少建设 项目的决策失误，加强投资决策的科学性，提高项目综合投资效益的根本措 施。 ( 4 ) 是控制项目投资风险的重要步骤 随着信息技术的广泛发展，知识经济的日显端倪，经济全球化的逐渐加 剧，社会的不确定性越来越大，每个项目的投资过程越来越复杂。因此，项 目开发投资的风险控制显得尤为重要，而房地产项目开发是长期过程，所以 未来的不确定性、复杂性更大。房地产项目开发的投资可行性研究将在投资 之前充分运用现代风险理

34、论和风险控制技术，全面分析和估计各种可能遇到 的风险因素，进而在项目开发过程达到很好控制风险的目的。 ( 5 ) 是加强项目管理的必要手段 项目管理是现代作用开发、实施、项目退出的主要管理方法。而项目投 资可行性研究将为项目经理提供科学的可靠的项目相关信息，从而为科学地 管理项目提供依据。因此项目投资可行性研究是加强项目管理的必要手段。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第”页 2 3 项目可行性研究的系统性和阶段性 任何一个项目都是一个系统，而对于房地产项目更是一个复杂而巨大的 系统。因此可行性研究的系统性是房地产项目投资可行性研究的一个显著的 特征。其系统模型可用下图l 表示。 I煎墨l里鳇

35、l垫墨I迭堕 l 渚评价值 l评价因素 型： ；西纾一一 结论报 图1可行性研究的系统性 其中：( 1 ) “需要”主要来自当地的物质资源、市场需求、环境和其他 信息的促进。 ( 2 ) “可能”则应从投资项目的功能、经济、时间和可靠性等方面进行 考虑； ( 3 ) “效果”就是通过总效益的数据来评价： ( 4 ) ? 决策”是总评价后而确定的结果，即可行或不可行。 依据上述可行性研究的系统性，我们可以得出可行性研究的阶段性，具 体内容见图2 所示。 其中： ( I ) 投资机会研究 投资机会研究，又称投资机会确定，其任务是提出项目投资方向的建议。 即在一个确定的地区和部门内，根据自然条件、市

36、场需求、国家产业政策和 国际贸易情况，通过调查、预测和分析研究，选择建设项目，寻找投资的有 利机会。 投资机会研究一般比较粗略，它主要是从投资的效益和盈利的角度来研 究投资的可能性进行投资机会鉴别，提出备选项目，以引起投资者的投资 初定项万蚕 源 境息促 资 环 信 西壹塞鎏查堂塑主婴塞竺堂堡堡塞 蔓! ! 要 _ _ _ - _ - _ _ _ - - _ _ _ _ _ - _ _ 一一。一 定 图2 荀行性研究的阶段性 兴趣和愿望。投资机会研究可分为一般机会研究和项目机会研究。一般 机会研究就是对某个指定的地区、行业或部门鉴别各种投资机会，或是识别 和利用某种自然资源或工农业产品为基础的

37、投资机会。在对一般投资机会做 出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目的设想转变为概略的项 目投资建议，以引起投资者的注意，使其作出投资响应，并从几个有投资机 会的项目中经济地作出抉择，然后，编制项目建议书，为初步选择投资项目 提供依据。经批准后，列入项目建设前期工作计划，作为投资者对投资项目 的初步决策。 ( 2 ) 初步可行性研究 初步可行性研究，是正式的详细可行性研究前的预备研究阶段。经过投 资机会研究认为可行的建设项目( 项目建议书批准后) ，表明该项目值得继续 研究，但在不能肯定是否值得进行详细可行性研究时，就要先做初步可行性 研究，以进一步判断这个项目是否具有较高的经济效益。

38、经过初步可行性研 究，认为项目具有一定可行性，便可转入详细可行性研究阶段。否则，就终 止该项目的前期研究工作。 初步可行性研究阶段的主要目标是： 分析投资机会研究的结论，并在拥有详细资料的基础上做出初步投 资估价。需要深入弄清项日的规模、原材料来源、工艺技术、厂址、组织机 构和建设进度等情况，进行经济效果评价，以判定是否有可能和必要进行下 一步的详细可行性研究。 确定对某些关键性问题需要进行专题辅助研究。例如：市场需求预 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 3 页 测和竞争力研究，原料、辅助材料和燃料动力等供应和价格预测研究，工厂 中间试验、厂址选择、合理经济规模，以及主要设备选型等研究。在

39、广泛的 方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳经济效益方案， 排除一些不利方案，缩小下一阶段的工作范围和工作量，以利于节省时间和 费用。 鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。根据初步可 行性研究结果编制初步可行性研究报告，判定是否必要继续进行研究。如通 过所获资料的研究确定该项目设想不可行，即立即停止工作。本阶段是项目 初选阶段，研究结果应做出是否投资的初步决定。 ( 3 ) 详细可行性研究 详细可行性研究又称最终可行性研究，通常简称为可行性研究。它是工 程前期研究的关键环节，是项目投资决策的基础。它为项目决策提供技术、 经济、商业方面的评价依据，为项目的具体实施建设

40、和生产提供科学依据， 因此，该阶段是进行详细深入的技术经济分析论证阶段。其目标是： 深入分析研究有关产品方案、生产纲领、资源供应、厂址选择、工 艺技术、设备选型、工程实施进度计划、资金筹措计划、以及组织管理机构 和定员等各种可能选择的技术经济方案，并推荐一个以上可行的投资建设方 案。 着重对投资总体建设方案进行企业财务效益和国民经济效益的分析 和评价，对投资进行多方案比选，确定一个能使项目投资费用和生产成本降 到最低限度，以取得显著经济效益和社会效益的最佳建设方案。 确定项目投资的最终可行性和选择依据标准，对拟建投资项目提出 结论性意见。可行性研究的结论，可以是推荐一个认为最好的建设方案：也

41、可以提出一个以上可供选择的方案，说明各自的利弊和可能采取的措施；或 者提出“不可行”的结果。如果最终评价结果的数据表明项目是不可行的， 则应该调整各种参数和生产纲领，调整原材料投入或工艺技术，以便提出可 行方案；当方案调整后经过经济技术评价仍属不可行，则拟建项目不能进行 投资。按照可行性研究结论编制出最终可行性研究报告，并作为项目投资决 策的基础和重要依据。 ( 4 ) 可行性研究的内容 进行可行性研究之后，应编写可行性研究报告。一般工业建设项目的可 行性研究报告应包括以下基本内容： 总论。综述项目概况，包括项目的名称、主办单位、承担可行性研 西南交通大学硕士研究生学位论文 第14 页 究的单

42、位、项目提出的背景、投资的必要性和经济意义、投资环境，提出项 目调查研究的主要依据、工作范围和要求、项目的历史发展概况、可行性研 究的主要结论、存在的问题与建议。阐述对推荐方案在论证过程中曾有的重 要争论问题和不同的意见与观点，并对项目的主要技术经济指标列表说明。 产品的市场需求和拟建规模。主要内容包括：调查国内外市场近期 需求状况，并对未来趋势进行预测，对国内现有工厂生产能力进行估计，进 行销售预测、价格分析，判断产品市场竞争能力及进入国际市场的前景，确 定拟建项目的规模，提出市场营销战略与策略，对产品方案和发展方向进行 技术经济论证比较。 资源、原材料、燃料及公用设施情况。包括：经过全国储

43、量委员会 正式批准的资源储备、品位、成分以及开采、利用条件的评述；所需原料、 辅助材料、燃料的种类、数量、质量及其来源和供应的可能性；有毒、有害 及危险品的种类、数量和储运条件；材料试验情况；所需动力( 水、电、汽 等公用设施的数量、供应条件、外部协作条件) ，以及签订协议和合同的情 况。 2 4 房地产项目开发投资可行性研究的主要内容 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽 相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下几个 方面： ( 1 ) 项目概况 项目概况包括： 项目名称、开发建设单位。 项目的地理位置，包括项目所在城市、区和街道，项目周围的主

44、要 建筑物等。 项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及 开发潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行 性。 项目的性质及主要特点。 项目开发建设的社会、经济意义。 可行性研究工作的主要目的依据和范围。 ( 2 ) 开发项目用地的现状调查及动迁安置 西南交通大学硕士研究生学位论文 第15 页 开发项目用地的现状调查及动迁安置包括： 土地调查，包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。 人口调查，包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁 的人口数、户数等。 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积， 需要拆迁的建筑物种类、

45、数量和面积等。 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑 面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润等。 各种管线，主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、 燃气管线、电力和电气管线的现状以及规划目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状，开发项目用地范围内的地下物调查，了解 的内容包括水井、人防工程等，地上物包括各种树木、植物等。开发项目用 地的现状一般要附平面示意图。 制定动迁计划。 确定安置方案，包括需要安置的总人数和户数， 套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 拆迁安置方案，包括需要安置的总人数和户数， 套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 (

46、3 ) 市场分析和建设规模的确定 市场分析和建设规模的确定包括： 市场供应现状分析及预测。 市场需求现状分析及预测。 市场交易的数量与价格。 服务对象分析，制定租售计划。 拟建项目建设规模的确定。 ( 4 ) 规划设计方案选择 规划设计方案选择包括； 需要安置的各房屋 需要安置的各房屋 市政规划方案选择，其主要内容包括各种市政设施的布置、来源、 去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通问题。 项目构成及平面衣置。 建筑规划方案选择，建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占 地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等 等。附规划设计方案详图。 西南交通大学硕

47、士研究生学位论文 第16 页 ( 5 ) 资源供给 资源供给包括： 建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。 施工力量的组织计划。 项目施工期间的动力、水等供应。 项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供 应条件。 ( 6 ) 环境影响和环境保护 环境影响和环境保护包括： 建设地区的环境现状。 主要污染源和污染物。 开发项目可能引起的周围生态变化。 设计采用的环境保护标准。 控制污染与生态变化的初步方案。 环境保护费用估算。 环境影响的评价结论和环境影响分析。 存在的问题及建议。 ( 7 ) 项目开发组织机构、管理费用的研究 项目开发组织机构、管理费用的研究包括： 开发项目的管

48、理体制、机构设置。 管理人员的配备方案。 人员培训计划，年管理费用估算。 ( 8 ) 开发建设计划 开发建设计划包括： 前期开发计划，包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征 地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直到完成开工前的准备等一系列工 作计划。 工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间、进度安排，市 政工程的配套建设计划等。 建设场地的布置。 施工队伍选择。 ( 9 ) 对项目的经济及社会效益分析 对项目的经济及社会效益分析包括： 西南交通大学硕士研究生学位论文 第17 页 项目总投资估算，包括固定资产投资和流动资金两部分 项目投资来源、筹措方式的确定。 开发成本估算。 销售成

49、本、经营成本估算。 销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 财务评估，运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净 现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行 财务评估。 国民经济评价，对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用 国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进 行国民经济评价。 风险分析，一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定 量分析方法进行风险分析：另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展 状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 ( 1 0 ) 结论及建议 结论及建议包括： 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性， 并推荐最佳方案。 存在的问题及相应的建议。 2 5 房地产项目开发投资可行性研究