广东大华农动物保健品股份有限公司综合大楼建设项目可行性研究报告.doc

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1、二、项目承办单位概况 上海XX带业股份有限公司（以下简称”公司”）成立于2002年，地处上海虹桥枢纽所在地的青浦区徐泾镇，占地31亩。公司是国内最大的新材料轻型输送带制造企业，专业从事各类新材料轻型输送带的研发、生产及销售，主要产品包括普通高分子材料轻型输送带和热塑性弹性体轻型输送带，产品规格近800种，被广泛应用于食品加工、物流运输、农产品加工、石材加工、娱乐健身、烟草生产、木材加工、纺织印染、电子制造、印刷包装等行业，市场占有率在国内稳居第一。新材料轻型输送带属于国家重点支持的高新技术领域中新材料技术领域，大量应用了高分子材料的低成本、高性能化技术以及加工应用技术。 公司于2008年12月

2、被认定为高新技术企业，同时是上海市科技企业、科技小巨人培育企业和2009年度专利工作培育企业，在输送带骨架材料和覆盖层材料改性、打底贴合材料的研制以及生产制造工艺的创新方面均在行业内确立了技术优势。目前拥有6项发明专利，25项外观专利，另有19项发明专利技术正在申请中。公司还在国内同行业中率先提出”设计、制造与服务流程一体化”的经营模式，能够根据不同行业用户需求的特点提供恰到好处的整体化解决方案，满足用户个性化、多样化的需求。 公司产品被评为”2008年度上海名牌”。公司的”高摩擦PVC-TPE花色输送带”、”高粘结强度多功能PVC-TPE输送带材”、”高强度精密石材输送带材料”先后被评为上海

3、市A级高新技术成果转化项目，其中”高摩擦PVC-TPE花色输送带”于2006年被评为上海市重点新产品，”高粘结强度多功能PVC-TPE输送带材”被评为”2006上海市高新技术成果转化项目百佳”并获得了”上海市火炬计划项目证书”。 第二节 项目建设的必要性 一、有利于提升公司的研发能力，提高公司产品竞争力 公司研发中心已是”上海市青浦区技术研发中心”，目前公司正在积极筹备申报上海市企业技术中心，预计未来还要建设更先进的动态实验室和中试流水线，要进一步大量采购先进的研发仪器和试验设备，相应的研发人员也将大幅度增加。但公司现有的研发中心场地（面积为450平方米）和技术人员（32人）已不能满足公司业务

4、扩张的需求。 首先，目前的研发场地基本系仓库改造而来，场地紧张，环境较差，无法做到恒温和平稳的静音效果，很难置放或保护先进的检测仪器，试验及测试结果也难以确保稳定性； 其次，模拟试验线和模拟测试场地需要一整块平整的空间，但目前的实验室和技术中心所在地总共400多平方米，且仍分布于楼上楼下，制约了试验线的布局，影响了中线效果，对公司加快产品的研发形成了一定的影响。 第三，根据公司业务发展规划，至2015年公司研究人员办公及实验研究场地的面积需求将达到3,000平方米，研发人员将达到65人。实施研发中心项目建设后，将解决公司未来研发规模、业务规模、人员规模快速增长对场地的需求。因此，为构建一个良好

5、的研发环境，添置先进的研发设备，有利于公司提升和增强技术研发手段，缩短产品的研发周期，提升产品竞争力。 第四，该研发中心地处上海市虹桥枢纽附近，交通极为便利，有助于加强公司与高等院校、科研院所之间的技术合作和交流，也有利于研发中心吸引更多的技术人才。 二、有利于公司集中管理，降低运营成本 目前公司的办公场所散于黄浦区制造局路和青浦区徐泾镇两地，交通距离较远，不利于业务及管理上的协同。随着公司业务规模的扩大、员工人数迅速增加，对管理提出了更高的要求，团队之间更需要构建起一个有效的沟通协调机制，而相对分散的办公环境，已经不能满足公司持续、快速发展对沟通在内的管理方面的需求。特别是公司上市以后，公司

6、与外界的交流更多，客观上需要公司拥有一个完整、相对集中的办公环境。通过本项目的实施，可以有效地将公司研发技术部门、市场销售部门、营运管理部门进行统一整合，有利于解决公司目前多地办公带来的沟通难题，使得管理各部门、研发技术各部门之间的沟通更加方便快捷，对提升整体管理效率将起到积极的促进作用。 三、有利于促进人才培养与引进，促进企业文化建设 未来几年，公司将进一步完善人才培养、引进和激励机制，以优秀的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的发展空间吸引并留住人才，建立一支高水平的企业经营管理人才队伍。 目前公司共有研发、销售、管理人员150多人，办公总面积仅有1,000多平方米，办公

7、用房非常紧张，很多场地系厂房隔断或临时用房，且黄浦区销售人员的办公用房属于租赁用房，非公司所有的房产。根据人力资源发展规划，至2015年将增加至300人，公司办公场地的需求将达到10,000平方米（含职工食堂、多功能会议室、培训中心、来宾接待中心）。通过本项目的实施，将解决公司未来业务规模、人员规模快速增长对场地的需求，通过构建良好的办公环境，进一步稳定经营环境，有利于留住、吸引和招募优秀人才，提升公司形象和市场影响力。同时，整体的研发技术及营运环境对企业文化建设起到积极的促进作用，通过塑造良好的整体企业形象，加强员工之间的互动交流、定期开展丰富多彩的文化活动以及核心价值理念的传播，提升员工的

8、成就感和归属感以及对公司目标、企业文化的认同。 四、进一步改善公司的资产结构，提高募集资金使用效益 该项目使用土地为公司自有工业用地，紧邻上海市虹桥枢纽商务区，是上海市重点发展区域，地理位置优越。在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，该处房地产具有较好的增值空间。通过本项目的实施，将新增公司优质固定资产，进一步改善公司的资产结构，提高募集资金的经济效益。 第三节 环境保护 一、本项目的环保宗旨 本项目建设过程中坚决贯彻环境保护和绿色节能的基本国策和可持续发展战略，坚持污染控制和生态保护并重，遵守国家有关环境保护的法律、法规及相关要求，做好环境保护。 二、本项目对环境的影响 本项目

9、在完成、投产时可能产生的极少部分影响环境的情况，跟据不同情况采取治理措施，以能达到下列国家规定的排放标准： （1）执行建设项目环境保护管理办法中规定的”三同时”原则 （2）大气污染综合排放标准 （GB16297-1996） （3）工业企业厂界噪音标准 （GB12348-2008） （4）污水综合排放标准 （GB8978-1996） 三、本项目的环保措施 1废水处理 本项目无废水产生，只有少量的生产用水(主要为替换补充生产用水)。排水主要是生活污水及雨水，排水方式采用雨污分流制，生活污水中粪便类污水经化粪池处理、生产替换下废水也经过预处理后达到污水纳管标准后，纳入市政污水处理收集管网，雨水经雨水

10、系统收集后排入市政排水管网。 2固体废弃物处理 本项目研发产生的固体废弃物为边角料，这些边角料集中堆放后，以便再利用或交由有资质的废品及危险废物处理单位处理。其它固体废弃物为生活垃圾，生活垃圾定点堆放，由环卫部门定期清运，集中处理，可防止污染环境。 3废气处理 实验室实验材料加热过程中产生的微量废气其浓度大大低于车间允许浓度，经过静电吸附处理装置过滤后才排放。 4噪声控制 本项目噪声实验检测仪器，相关项目噪声执行工业企业厂界噪声标准：昼间61.2分贝（A）；夜间54.1分贝（A），因此采取以下噪声控制措施： （1） 设备选型选用低噪声设备。对噪声源设备进行定期检修，确保其能良好的正常运转，使噪

11、声符合工业企业厂界噪声标准 （GB12348-90）中的类标准 （2） 在设备安装时采取加填、紧固、减震隔震措施，以达到防震减噪的目的。 （3） 在厂区范围内载植常绿树木，进一步衰减噪声的影响。 5、环境绿化 为了美化环境，应进行环境绿化，环境绿化采取以专用绿地为主、路边为辅、点线面结合、发展建筑物垂直绿化的方案，构成一个完整的绿地生态系统。增加绿化面积，提高绿化系数，净化空气、美化环境。在道路两侧种植乔木，建、构筑物以外的空地上种植花卉。以营造清洁美观的工作环境，调节和修复园区的生态环境。 四、综合评价 本项目在建设及生产运行中“三废”排放量极少，经上述处理后“三废”排放均可达到国家有关标准

12、的要求，同时新材料轻型输送带属于国家鼓励类产业，不仅产品无毒，且生产环境和生产过程对环境整洁程度要求较高，故厂区非常环保。 因为公司注重绿化工作，绿化面积增大，园区环境进一步改善，空气得到了净化，由此可见，本项目环境效益、社会效益和经济效益较好。 第四节 效益分析 本项目运营后，可同时吸纳安置近300人就业和办公。本项目的实施，确立了公司未来几年的发展理念与规划，发展目标清晰，发展道路具体合理。具体为： 1、项目的实施可以优化公司的资产结构，增强抗风险能力，推动研发工作，提高研发水平，促进业务发展，提升员工对公司的认同感和凝聚力，吸引更多的优秀技术人才，提高运营管理效率，提高公司持续开发、维护

13、、更新产品的能力，进一步提高公司的市场竞争力。 2、项目建成后，可以大大提高公司产品、服务的质量，进而提高公司的市场占有率，进一步提升公司的经济效益。 3、项目建成后，可以提升公司整体形象和品牌价值，保持公司在轻型输送带行业中的领先地位，推动公司业务的健康快速发展。 第五节 相关影响及其他 一、对公司的影响 1、折旧对公司业绩有着积极的正面影响 本项目新增固定资产4，420万元，若房产按20年折旧计提，预计残值率为5%，则每年这部分资产计提的折旧为209.95万元，不会对公司盈利水平产生重大影响，相对于购置同等面积的相同场所本项目有着积极的正面影响。 2、固定资产减值对公司业绩的影响 按目前经

14、济发展趋势和项目所处的地理位置，在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，该项目存在较好的增值空间，预计该项目不会发生资产减值对公司业绩产生不利影响的情况。 二、其他事项 本项目的实施地点是公司自有用地，土地性质为工业用地，无需新征土地。本项目建成后，项目涉及的房屋建筑物用于公司内部使用，不会用于对外出租、转让或者用于其他经营性使用。 第六节 结论 本规划从项目必要性、现有的研发及办公条件分析、未来的公司发展需求及投资规模等诸方面都是可行的；本项目的经济效益及社会效益评价均较好，立项建设是必要和可行的。研究报告的结论意见如下： 1、工程进度：本项目建设工期计划 36个月，拟分三个阶段

15、进行，第一阶段设计筹备阶段，包括编制可研报告及评估、论证、批复，准备设计资料，现场测量勘察、初步设计及审批、施工图设计和原场地拆除及设施搬迁。此阶段计划时间12个月。第二个阶段为土建施工阶段，包括大楼建造、设备安装及调试此阶段计划时间15个月。第三阶段为装修入驻阶段，包括内部建设装修、人员培训、布局及搬迁入驻等过程9个月。 2、本工程项目必要性充分、市场风险较小，经济技术可行。广东大华农动物保健品股份有限公司综合大楼建设项目可行性研究报告2011-10-25 20:56:46 巨潮资讯网综合大楼建设项目可行性研究报告广东大华农动物保健品股份有限公司综合大楼建设项目可行性研究报告广东大华农动物保

16、健品股份有限公司二 O 一一年十月广东大华农动物保健品股份有限公司 I综合大楼建设项目可行性研究报告报告目录第一章 总 论 . 1一、 项目概况 . 1（一）项目名称及承办单位 . 1（二）建设地点及建设内容 . 1（三）项目实施期限. 1二、 项目建设背景及必要性 . 1（一）项目建设背景. 1（二）项目建设必要性 . 2三、 可行性研究报告编制依据和项目可行性 . 6（一）可行性研究报告编制依据 . 6（二）项目可行性. 7第二章 企业市场竞争力分析. 8一、 研发与技术优势 . 8二、 产品质量和品牌优势 . 8三、 规模优势 . 9四、 管理优势 . 9第三章 项目建设方案及实施进度.

17、 10一、 项目建设内容 . 10二、 项目实施目标及内容 . 10三、 项目实施进度安排 . 12第四章 项目实施地及配套条件. 13一、 项目实施地 . 13二、 工程地质、地震烈度、水文地质概况 . 13三、 气象条件 . 13四、 社会经济条件 . 13五、 交通运输条件 . 14第五章 环保、消防、节能及职业安全卫生. 15广东大华农动物保健品股份有限公司 I综合大楼建设项目可行性研究报告一、 环境保护措施及相关审批情况 . 15（一）执行标准. 15（二）主要污染源和污染物 . 16（三）环境保护措施方案 . 16二、 节能降耗 . 16（一）采用原则和标准 . 16（二）项目节能

18、措施. 17三、 消防 . 17（一）执行标准. 17（二）依照消防法建立健全公司相关消防安全制度 . 17四、 职业安全卫生 . 18第六章 项目投资概算以及使用计划. 19一、 本项目投资概算及其依据 . 19二、 投资概算 . 19（一）建设投资概算. 19（二）基本预备费. 21（三）投资概算较原办公楼建设项目增加的说明. 21三、 资金筹措 . 22第七章 项目的效益分析. 23一、 进一步改善公司的资产结构，提高募集资金使用效益 . 23二、 折旧对公司业绩有着积极的正面影响 . 23三、 提升公司运营管理水平，增强公司竞争力 . 24四、 提升公司整体形象，满足未来业务规模扩张对

19、于办公场所的需求 . 24第八章 项目风险分析及控制措施. 25一、项目风险因素分析. 25二、项目风险控制措施. 25第九章 可行性研究结论. 26广东大华农动物保健品股份有限公司 II综合大楼建设项目可行性研究报告图表目录图表 1 公司近三年收入增长趋势 . 2图表 2 项目实施进度 . 12图表 3 项目投资概算 . 19图表 4 建筑工程费用明细 . 20图表 5 设备购置明细 . 20图表 6 安装工程明细 . 21图表 7 项目投资概算 . 22图表 8 新增房屋建筑物年折旧额 . 23图表 9 租金与年均折旧额对比分析 . 23广东大华农动物保健品股份有限公司 III综合大楼建设

20、项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况（一） 项目名称及承办单位项目名称：广东大华农动物保健品股份有限公司综合大楼建设项目项目承办单位：广东大华农动物保健品股份有限公司（二）建设地点及建设内容建设地点：广东省云浮市新兴县新城镇东堤北路温氏科技园公司拟利用 2,860.00 万元资金进行综合大楼的建设，占地面积约 3,000 m2，总建筑面积约 10,000 m2，建筑层数为 12 层。新建的综合大楼将作为公司全国的运营中枢，将公司总部所有机构、人员及新兴县内的分（子）公司中上层干部整建制迁入，同时预留部分功能间作为分（子）公司今后发展需扩大办公场所时使用，以进一步改善办公环境，提高管理效

21、率，提升公司在同行中的形象和竞争力。项目完成后用作公司总部的办公场地，不以出售、出租为目的。公司目前自有的办公场地将由分（子）公司继续使用。（三）项目实施期限项目实施期为 2 年。二、项目建设背景及必要性（一）项目建设背景1、行业主要发展规划及政策2007年4月，国务院办公厅出台了生物产业发展十一五规划，在其主要任务和发展重点中，提出“开发并推广应用生物农药、生物肥料、植物生长调节剂、生物饲料添加剂等重要农用生物制品15个左右，开发并推广应用畜禽新型疫苗等动物用生物制品和制剂40-50种”。2007年6月，农业部制定了农业科技发展规划（2006-2020年），规划广东大华农动物保健品股份有限公

22、司综合大楼建设项目可行性研究报告提出“研究开发新型疫苗、新型化学合成药、中兽药和诊断试剂，建立兽药安全评价体系”，国家鼓励在兽药行业的瓶颈性与紧迫性的科技领域超前部署，开展自主创新，形成自主知识产权成果。2008年12月31日，农业部公布的一、二、三类动物疫病名录共有147种，其中一类病17个，需要施行强制免疫措施。目前有高致病性禽流感、口蹄疫、高致病性猪蓝耳病、猪瘟等少数疫病实行了强制免疫措施。2009年6月，国务院办公厅出台了促进生物产业加快发展的若干政策，在现代生物产业重点发展领域中提出“大力发展生物农药、生物饲料及饲料添加剂、生物肥料、植物生长调节剂、动物疫苗、诊断试剂、现代兽用中药、

23、生物兽药、生物渔药、微生物全降解农用薄膜等绿色农用生物制品，推进动植物生物反应器的产业化开发，促进高效绿色农业的发展”。2、市场前景随着国家对食品安全和动物疫病防控的高度重视，未来 5 年，动保行业将处于一个快速发展的阶段，尤其是生物制药在未来 5-10 年仍将保持快速增长。按近年来的发展状况和畜牧业发展预测，未来五年国内动保行业市场总容量将达350 亿元左右，每年增长率 12-15%左右。生物制品市场容量达 90 亿元左右，出口量每年增长 5%左右；化药制剂市场容量达 260 亿元左右。“十二五”期间，我国 GDP 将继续维持 10%左右的增长速度，我国畜牧业也将保持年均 11%左右的增长率

24、，给动保行业带来了非常广阔的发展前景。（二）项目建设必要性1、现有的办公面积亟需扩大（1）公司自设立以来，充分利用在兽药行业的领先优势，紧紧抓住2004年禽流感大规模爆发后政府要求强制免疫带来的市场机遇，实现了公司主营业务收入和净利润的快速增长，公司近三年收入增长趋势如下：图表 1 公司近三年收入增长趋势单位：万元广东大华农动物保健品股份有限公司综合大楼建设项目可行性研究报告公司上市后，在巩固生物制品与化药制剂核心业务的基础上，将加大力度拓展新业务，向水产药物疫苗、添加剂、宠物保健品、微生态制剂等领域发展，对专才和各类人员的需求更为迫切，公司管理人员、研发人员、销售人员、生产人员预计会大幅增加

25、。而且公司今后将按照二级公司一体化经营管理的模式发展，各二级经营公司独立经营、自负盈亏，管理人员、研发人员、辅助人员和销售人员将会有较大幅度的增加，现有办公环境和设施已不能满足公司持续、快速发展的需要，公司需拥有一个完整、相对集中的办公环境。（2）公司现有办公楼为 2006 年 9 月迁入，整栋办公楼的建筑面积约 1,830m2，设计的工位约 70 个左右。截止 2011 年 6 月 30 日，公司共有正式员工 1,052人，其中在新兴县的正式员工为 716 人（其中生产员工 307 人，非生产员工 409人），占员工总数的 68%，人均办公面积不足 5m2（1830 m2/409 人），现有办公大楼已显得非常拥挤。另外随着公司销售业务的快速增长，新兴营销分公司于2008 年租用新兴县新城镇城北新区 C18 小区恒晖豪庭 G 幢 10 号作为办公场所，但是今年 9 月租期已满。董事会办公室等机构人员目前仍使用外租的办公楼。公司上市后业务发展速度将更快，公司现有的办公楼已明显难以