新华书店改造工程项目可行性研究报告.doc

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1、 濉溪县新华书店改造工程项目可行性研究报告一、总 论（一）项目建设单位概况1.项目名称：濉溪县新华书店改造工程2.项目单位：淮北新华书店有限公司3.法定代表人：4、项目地点：濉溪县淮海路7号5、单位简介：濉溪新华书店隶属于安徽新华传媒股份有限公司（皖新传媒，上市代码16018011，为安徽最大的国有文化控股文化企业）全资控股的淮北新华书店有限公司的分公司。2011年实现销售码洋5300万元，实现利税600万元。为推动安徽文化产业发展，推动行业产业升级，根据发行集团战略发展规划，决定加速文化网点建设，提升核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。濉溪县新华书店原址重建不仅企业内部发

2、展的需求，同时也是社会发展、人民群众精神文化不断提高的需求。为此公司研究决定对新华书店进行改造，改造内容为主楼30层，地下一层，1-6层为卖场，7-30层为办公、写字楼及酒店。（二）项目建设背景1、濉溪县自然及社会经济状况濉溪县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿

3、过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。 濉溪县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。濉溪县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资

4、源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。 城镇化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。濉溪经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已

5、入住居民510户。2、目前状况：濉溪新华书店建于上世纪80年代初，到现在近30年，房屋破旧，面积狭小（其中营业面积仅300平方），远远不能满足濉溪县人民群众日益增长的精神文化需求，房屋重建已成迫切之势。3、集团战略要求：该项目属集团公司募集资金项目，目的在于提升皖新传媒企业形象，带动地区文化产业发展，提升企业核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。4、项目建设必要性根据淮北市近年发展规划，淮北市主城区将逐步南移，濉溪县商业发展将进一步繁荣。目前濉溪县没有大型的、综合性的文化卖场，建立一个大型的、综合性文化卖场已成迫切之势，而濉溪县淮海路是濉溪县的商业中心，在该地建立新的大型的文

6、化卖场具有较强的地理位置优势。5、项目区域的地理位置及概括该工程选址位于濉溪县淮海路7号，本用地为商住用地，周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。本项目占地面积2525平方米，总建筑面积为25500万平方米，容积率5.7，建筑密度46%，绿化率35%。6、人、车流与停车（1）商场的主要出入口主要布置在闸河路上，人流清晰，互不交叉；（2）车行道技术条件：消防扑救面1818m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。7、绿化环境（1）总平面绿化：项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。沿

7、街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。8、场地竖向设计建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。9、经济技术指标(1)经济指标：项目总投资：5000万元经营收入：5700万元利税总额：1800

8、万元其中：利润：714万元、税金：1086万元投资利润率：15.8%财务内部收益率：7.9%（税前）全部投资回收期：4.5年（含建设期）(2)技术指标：基地面积： 2525m2 规划总建筑面积： 25500 m2其中 住宅建筑面积： 15000 m2 商业会所及物业建筑面积： 10500 m2容积率： 5.7建筑密度： 46%绿化率(含屋面绿化)：35规划设计户数：180户停车车位：15辆（三）可行性研究报告编制依据(1)濉溪县建设项目规划设计条件通知书；(2)项目区地段地质勘探资料； (3)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(4)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项

9、目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料。（四）可行性研究报告研究范围根据新华书店改造工程项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。（五）研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇商住开发建设产业政策，符合濉溪开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和濉溪已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对濉溪住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表

10、明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用濉溪的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。二、项目选址及建设条件（一）项目选址 项目选址在濉溪县淮海路7号，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 （二）建设条件1、位置优越 项目建设地块位于濉溪新城区，环境宜人。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。2、交通方便该项目交通四通八达，极为便利。3、项目建设“五通”条件具备项目建设场地配套设施完善，市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等

11、市政设施。4、土地征用情况开发土地以补交土地出让金方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。三、建设规模及功能标准（一）建筑面积和内容总占地面积2525平方米，规划总建筑面25500平方米，其中住宅面积15000平方米、商务会所及物业管理面积10500平方米，建设商业和住宅楼30层商住大厦，同时配套建设城市小广场。（二）功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)功能定位项目定位基地所在的片区处于濉溪县重要地段，应该提倡社区理念，打造高品质的现代住区。设计目标目标一：生态花园之“城”结合当地自然环

12、境，塑造宜人景观，使生活于其中的居民感受到美好的环境，如同生活在花园中一般，从而打造住区特色，形成场所标志形象。目标二：开放活力之“城”基地处于濉溪县新城区，地理位置特殊，赋予其开放的使命，必须成为片区的活力增长点，一方面，为居民提供居住场所，一方面，要成为周边地区的凝聚之源，活力带动周边现代化步伐，营造积极的生活氛围。商业定位濉溪县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。商业模式：沿街店铺形态：住区设置沿街商业，根据道路的不同地位商业的强

13、度不同，沿主要道路的商业占2层。商业建筑风格：该商业地段内的业态从其地位功能分析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。(2)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、工程项目 依据初步规划方案，新

14、华书店改造工程工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照明工程、通讯工程、安全监视、闭路电视、室外绿化工程。四、建筑方案（一）建筑特征 抗震设防烈度7度。（二）拟建建筑物使用功能和工艺要求 本工程为以商业、住宅为一体的综合楼。 （三）单体平面功能设计与竖向设计地上部分：1-6层：沿路布置商业大厅及办公入口，北侧为配电房及库房，层高5.20m；7-30层：住宅楼、办公、写字楼及酒店，层高3.00m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；屋面层：设备用房、疏散屋面。（四）交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方

15、式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。（五）空间组织与景观设计1、商业空间：闸河路设商业门面。2、裙房屋面设置绿化空间，与沿街绿化遥相呼应，增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱高大体量的单调感及对城市空间的压迫感。（六）造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该

16、地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； （七）日照分析：楼房南北间距约25m43m，东西间距13m，由濉溪县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。（八）建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚S

17、BS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一五层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确

18、定）；（2）主楼立面 (六顶层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）商场、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。（7）电梯厅、消防前室及疏散楼梯门：乙级木质防火门；4、楼、地面：（1）库房、办公、公共走道：600600高级防滑

19、地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商场营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （

20、1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。10、设计房型：每户房型面积80120平方米。五、结构设计（一）结构设计依据1、 混凝土结构设计规范（GB50010-2002）2、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，20

21、08年版）4、 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）8、已颁布的各有关规范、规程等。（二）基本技术参数1、基本风压：W0=0.40KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压：S1=0.5KN/3、地震作用：本地区地震基本烈度为七度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下：卧室、客厅： 2.0KN/阳台： 2.5KN/楼梯： 3.5KN/商业： 3.5

22、KN/配电房： 10.0KN/上人屋面： 2.0KN/地下室底板按实际受荷考虑。（三）结构设计1、工程概况本工程为框架剪力墙结构，楼面采用现浇楼板。柱、墙及梁均为现浇。剪力墙及框架的抗震等级均为三级。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/m3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200mm。户内分隔墙厚度200mm、120mm。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级 主楼：二层以下 梁、墙、柱：C45；楼板：C35二层六层 梁、墙、柱：C40；楼板：C30七层三十层 梁、墙、柱：C35；楼板：C30裙楼（以后浇带为界）：二层以下 梁、墙、柱：C40；现浇楼板：C35二

23、层以上 梁、墙、柱：C35；现浇楼板：C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C15地下室侧壁、底板的混凝土强度等级为C40，抗渗等级S8；地下室混凝土采用补偿收缩性混凝土浇注.4、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。（四）结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下：a.柱轴压比小于0.95(考虑配置一定的箍筋时轴压比提高0.1)b.结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比Tt/T1小于0.90。c.楼层竖向构

24、件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的1.4 倍。 d.各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内（五）供配电设计：1、负荷等级：本工程为一类高层建筑，消防负荷、商业的备用照明等用电负荷等级为一级；空调等用电负荷等级为二级负荷。其余为三级负荷。2、负荷估算：负荷类别设备负荷计算负荷备注住宅照明912KW638KW含分体空调动力50KW50KW电梯等消防50KW50KW公寓式办公楼照明700KW490KW含分体空调动力50KW50KW电梯等消防50KW50KW商铺照明432KW346KW含车库动力205KW164KW扶梯等空调461KW415KW

25、消防318KW318KW含泵房商场照明795KW636KW含超市动力250KW200KW含超市空调1218KW1100KW含超市消防264KW318KW合计5073KW4089KW（六）防雷与接地：本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TN-S接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。（七）可视对讲系统：单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。（八）有线电视系统：由见有线电视网引入信号源。住宅内客

26、厅、主卧室内设置电视终端；商铺每户设一个电视终端；商场每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV-75-9同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。（九）电话及宽带网络系统：住宅内客厅、主卧室设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。（十）综合布线系统：商场部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、

27、设备间子系统、管理子系统。六、给排水设计（一）设计依据1、建筑提供的条件图及甲方提供的相关资料。2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95，（2005年版）4、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、建筑灭火器配置设计规范GB5014020057、住宅建筑规范GB50368-2005（二）设计范围室内外给水排水及消防灭火系统的设计。（三）室外给水设计1、水源：分别从开发区市政给水管引入两根DN150供水管，在小区四周形成环状。2、给水系统：室外给水由市政给

28、水管网两路引入，并在室外开支管分别进入生活、消防水池等。3、室外消防给水系统：室外消防给水系统设计为两路分别从淮海路、碱河路引入市政管网并形成环状，在环网上设SS150-1.0地上式消火栓，若当地有市政消火栓，则由室外消火栓提供室外消防用水。4、室外给水管DN100采用球墨铸铁给水管，水泥砂浆衬里，T型橡胶圈接口,DN100采用衬塑镀锌钢管，丝扣连接。（四）室外排水设计1、本工程采用雨、污分流制系统，本基地雨、污水分别排至淮海路、碱河路。雨水直接排至市政雨水管，污水经化粪池处理后排至市政污水管。2、雨水排水采用有组织雨水，暴雨强度q=1.67A（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水设计重现期

29、P取5年，场地雨水设计重现期P取2年。3、室外雨、污水管均采用UPVC双壁波纹管，承插连接。（五）建筑给水排水设计1、生活给水系统设计：住宅部分生活给水系统竖向分区为：6F12F为I区，由I区变频泵加压供水。13F19F为II区，由II区变频泵加压供水；20F25F为III区，由III区变频泵加压供水；地下水泵房内设不锈钢生活水箱30T一座,供I、II、III区变频泵从中抽水加压。2、消防给水系统设计：本工程为一类高层民用建筑。消防给水系统：室内外消火栓系统，自动喷淋灭火系统，脉冲超细干粉自动灭火装置系统及建筑灭火器配置。3、热水系统：住宅部分：生活热水采用太阳能热水器供给，4、排水系统排水系

30、统采用污、废合流制，排水立管设置专用通气立管，H型结合透气管每隔二层与伸顶通气管相连，空调冷凝水排至室外散水，屋面雨水经管道排至室外检查井，并入室外雨水系统排至市政雨水管网。（六）管材及接口生活给水管采用外镀锌内衬塑复合钢管,连接采用衬塑管路连接或沟槽式连接。消防管采用消防给水涂塑钢管卡箍连接。生活排水管采用法兰全承式排水用柔性铸铁管，雨水管采用热镀锌钢管，丝扣接口。（七）隔振与防噪水泵进出水管及水泵基础均采用减震以及柔性接头，水泵选用优质泵，排水管选用柔性铸铁管以改变普通UPVC管带来的噪音问题。（八）节水、节能环保措施节水方法：洁具选用节水环保方面：水咀选用陶瓷阀蕊。节能方法：生活给水选用

31、变频供水设备。（九）消防水池设置池内储三小时室内消火栓用水，一小时自动喷淋用水，减去火灾延续时间内DN100管网的补水，即设500T消防水池，水池水位由液压阀控制。室外消防水由室外消火栓解决。七、暖通设计（一）设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；2、高层民用建筑设计防火规范GB5004595 (2005年版)；3、公共建筑节能设计标准GB501892005；4、人民防空地下室设计规范GB50038-2005；5、建设单位提供的招标文件及相关资料。（二）设计内容：住宅设分体空调；（三）设计参数：室外设计参数：（淮北市）夏季：空调干球温度35.3， 湿球温度27.8。

32、最热月日平均相对湿度：80%冬季：空调温度8。 最冷月日平均相对湿度：67% （四）管材：（1）空调风管采用复合玻镁风管,重量轻,强度高,不燃,隔声。（2）水管：DN70时采用热镀锌钢管，丝接。DN70时。采用无缝钢管，焊接；空气凝结水管亦采用热镀锌钢管。（五）保温：空调水管保温采用福乐斯橡塑管壳，管径DN100时，壁厚29，管径100时，壁厚36。福乐斯橡塑燃烧等级为B1级。八、消防专篇（一）建筑消防设计1、总平面消防：主楼设1818m的消防登高操作场地；裙房四周道路可兼作消防车道，建筑与周边其他建筑的距离均大于13米，满足防火间距要求。2、主楼：每层作为一个防火分区，均设有独立楼梯间，标准

33、层采取设置核心交通筒的布局方式，其中二台电梯和一部疏散楼梯为合用消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；另设一台消防楼梯，单独消防前室，设正压送风井，乙级防火门，开向疏散方向；顶层消防电梯机房与普通电梯机房用防火墙分开。两个疏散出口间距大于5m，楼梯通至屋顶的空中花园，作为屋面疏散平台；3、设备管井与线缆孔洞防火：管井在每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵，检修门均为丙级防火门；4、幕墙防火：每层梁和上翻板总高度为1000，楼层处均设防火阻燃材料作为层间防火分隔；5、墙体及装修防火：墙体材料均采用不小于3h的空心砖及GRC轻型墙板，装修材料均按建筑内部装修防火设计规范（GB50

34、222-95修订版）进行选材和设计，并不低于B1级耐火材料。（二）给排水消防设计本工程为一类高层综合办公楼。消防灭火系统有：室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统，超细干粉自动灭火系统及建筑灭火器。1、设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、消防用水量室内消火栓系统： 40L/S（火灾延续时间按3h计）室外消火栓系统： 30L/S（火灾延续时间按3h计）自动喷水灭火系统：35L/S（火灾延续时间按1h计

35、）3、消防水源本建筑消防水源为开发区自来水，从玉兰路和国槐路的市政给水管网上分别接出DN150的给水管，在室外构成环状管网。4、室外消火栓给水系统由于本建筑有两路水源，市政给水管网的供水压力为0.20MPa0.24MPa.故室外消火栓系统采用低压制，在本建筑物内的给水环状管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防车取水，向着火楼加压供水灭火。5、室内消火栓给水系统本工程每层均设有室内消火栓，消火栓设计间距保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，且间距不大于30米。消火栓箱内DN65消火栓，箱内配19水枪DN6525尼龙衬胶水带和启动消防泵按钮。十分钟

36、消防用水18m3储存在楼屋顶水箱中，屋顶设增压设施一套。6、自动喷水灭火系统：系统竖向分为两个区，1F6F为低区，7F19F为高区。房间内选用ZSTB型玻璃球水平边墙洒水喷头外,其余均采用快反应玻璃球喷头。7、消防水池室外设一座地下消防专用水池。水池容积按室内消火栓用水量3小时计，自动喷淋灭火系统用水量按小时计。（35L/S）。减去火灾延续时间内DN100管网的补水。即在室外设500消防水池。8、消防电梯集水坑 设排污泵两台(一用一备),以满足消防规范要求。9、管材 采用热镀锌钢管，立管采用厚壁镀锌钢管。DN=100mm以上者沟槽连接。管材和接口要求承压1.6Mpa.10、其它灭火设备依建筑灭

37、火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B类配置外，其余均按中危险级A类配置。（三）电气消防设计1、消防电源：1）本工程消防设备负荷等级为一级。2）消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3）消防配电线路采用NH-YJV-1KV型耐火电缆防火桥架内敷设，或穿钢管敷设。穿钢管敷设暗敷在不燃烧结构内切保护层不小于30mm，或刷防火涂料保护。2、应急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等处设消防疏散指示标志，自带蓄电池，应急90分钟。2）本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采

38、用自带蓄电池的应急灯具，应急90分钟。3、漏电火灾报警系统：本工程设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电箱（柜）、商场照明配电箱、商铺照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统：1）保护等级：本工程为一类高层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2）系统组成：本工程采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3）消防专用电话：本工程设置消防电话系统。消防泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4）线路敷设：消防线路一律穿钢管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管

39、敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。九、节能环保措施（一）建筑节能设计1、本设计屋面采用保温隔热处理，钢筋混凝土屋面保温材料为挤塑聚苯板，K0.7。2、外窗采用铝合金低辐射双层中空玻璃6+12+6厚，K3.2。3、外墙为200厚非承重煤矸石空心砖，外贴30厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K1.0。4、玻璃幕墙玻璃采用LOW-E镀膜的双层中空玻璃(FL6+12+Low-E6-75),K3.0。5、 本工程所选用的一切内装修材料，均应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2006）的要求。（二）电气节能环保设计1、采用SCB10节能型变压器，接线组别采用D.Yn11型，减少变

40、压器铜损和铁损。2、变电所低压侧设置无功补偿装置。3、空调单独设置变压器，非空调机组可以切除相关变压器，降低变压器空载损耗。4、采用高效节能光源和高效节能灯具。办公室、营业厅等场所采用T8型三基色荧光灯。所有灯具要求功率因数不小于0.9。所有整流器要求采用电子型或节能电感型。5、严格控制照明功率密度，满足国家规范要求。（三）暖通节能环保设计1、所有通风、空调设备均选用高效低噪型。2、通风机、空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架采用吊式阻尼弹簧减震器。3、水泵、制冷机、空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶接头。4、新风机，空调器送回风管均设消声器。5、厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求

41、。十、项目实施进度安排本项目计划在二年 (24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：第1-2月：编制可行性研究报告并报批。建筑方案设计。综合管网设计。施工图设计。第3-4月：报建、领取建设规划许可证。第5-6月：工程开工。第7-20月：完成投资85。第21-23月：主体工程建成。第24月：工程验收。十一、投资估算与资金筹措（一）投资估算根据建设单位提供的新华书店土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见项目投资估算表和项目总投资估算表。项目投资估算 单位：万元序号项 目开发产品成 本1土地费用912.52前期工程费

42、743基础设施建设费6714建筑安装工程费16665公共配套设施建设费2646开发间接费23.57管理费用55.58销售费用153.59开发期税费3010其他费用104.511不可预见费765.512建设期利息279合 计5000（二）资金筹措 本项目总投资5000万元，建设资金完全由建设单位自筹，其中银行贷款2000万元，项目单位自有资金3000万元。十二、经济效益分析（一）安置价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高档住宅按每平方米3350元。商业用房销售价格平均按每平方米8000元。（二）税费率本报告采用的各种税费率见下表。

43、税费率表()税 费 项 目税费率税 费 项 目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.5（三）盈利能力分析项目在计算期内经营收入5700万元，可获利润总额792万元，扣除所得税45万元、公益金5万元、公积金28万元后还有714万元可分配利润。项目缴纳的税金为1086万元。项目全投资内部收益率(所得税前)为15.8，投资回收期为4.5年。资本金内部收益率为7.9。商品房投资利润率=利润总额/总投资100 =714/4500100=15.8（四）清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。（五）资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由资产负债表可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。目 录一、总 论1（一）项目建设单位概况1（二）项目建设背景1（三）可行性研究报告编制依据5（四）可行性研究报告研究范围6（五）研究结论与建议6二、项目选址及建设条件7（一）项目选址7（二）建设条件7三、建设规模及功能标准