德阳XX国际城项目可行性研究报告.doc

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1、德阳保利国际城项目可行性研究报告该项目位于德阳市经济技术开发区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市扩张发展的区域。总用地范围约3000亩，其中建设用地2150余亩。是德阳主城区最后一块成规模的开发用地，地块靠山临河，资源绝佳。德阳房地产开发水平较GDP发展相对滞后，目前市场销售较热，市场中高端物业出现供不应求的现状。德阳目前中高端物业的均价4500-4600元/平米不等，主力户型为80-130平米左右常规居家型户型。地块所在区域属于德阳城东新区，是未来德阳城市扩张的主力区域，也是未来成德绵城际铁路的沿线区域，未来发展潜力较大，是德阳主城区最后一块成规模的开发

2、地块。但是区域目前市政生活配套以及商业配套尚未起步，地块周边尚未有项目开发，需要依靠自身打造休闲商业配套。根据地块的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况，建议项目开发周期为5-6年，首期推出面积较小、总价较低的低层住宅户型，以及性价比较高的高层电梯产品。由于项目规模巨大，总建面接近280万平米，每年的消化量在4050万平米左右，占到约德阳主城区（旌阳区）年销售量的约30%。因此本项目必须打造集五星级酒店、购物中心、会议中心、文化中心、休闲运动中心、高端低层住宅和洋楼社区等为一体的商务休闲新城，才能在市场上形成规模、产品、品牌的垄断态势。一、地块基本情况1.1 地块位置德东新城该地块位于德阳高新

3、区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市即将扩张发展的区域。德阳老城区（核心商业区）本 案1.1.1 周边情况：东：东山 南：金沙江大桥（已通车）西：绵远河 北：高压线因本地块处于德阳开发新区，东临东山齐家晏风景区，西临德阳城区两大河流之一的绵远河，从而形成靠山临河的态势。1.1.2 地块现状地块总占地约3000亩，其中开发建设用地2150亩。目前地块为生地，大部分已经拆迁完毕，但是尚未完成七通一平，也未打围。1.2地块所处区域周边配套设施1.2.1交通成绵高速 地块内部规划道路地块紧临成绵高速的德阳出入口，地块内部的一条主要规划道路已经通车。除此之外，地块距

4、离在规划建的成绵峨城际轻轨的德阳站也非常近，该轻轨预计2013年可建成通车，届时德阳到成都的时间可缩短到20多分钟。成绵峨城际铁路成绵峨城际客运专线全长323.19公里，途经绵阳、成都、眉山、乐山四个市，将于2011年建成通车，全程采用无缝钢轨的成绵峨城际铁路近期共设置21个车站，分别为江油市、青莲、绵阳市、罗江、黄许、德阳市、新德阳南、广汉市、青白江、新都、新成都、成都南、双流机场、双流、新津、彭山、眉山市、思蒙、夹江、峨眉山市和乐山市。 1.3.2商业环境由于地处新区，周边商业配套开发尚未启动，区域内目前尚无商业配套，商业配套主要还是依靠老城区。德阳老城区还是以德阳文庙广场为中心形成的核心

5、商圈，集中了洋洋百货、洋洋百盛等本地购物中心和众多临街商铺，商业氛围浓厚。但是德阳目前仍缺乏大型品牌购物中心的入驻。1.3.3区域未来规划本案地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区，周边临近八角工业片区、重装工业片区等产业区以及旌湖片区东山生态片区、齐家碾生态片区等休闲区域。二、区域房地产市场情况2.1 市场大势背景德阳房地产业起步于改革开放的90年代初期。伴随着市场经济体制的确立而崛起，在土地使用制度和住房制度改革的推进下稳步发展。其间经历了起步、调整回落、稳步发展和快速发展四个阶段。2008年由于5.12地震以及宏观政策的调控的影响，德阳的房地产发展出现一定的回落。但是进入2009

6、年，一方面地震为德阳的房地产发展带来了新的机遇，另外随着政府扶持政策的生效以及经济环境的转好，德阳楼市的成交量持续回升，2010年随着地震移民减少，市场调控加强，市场成交有所回落。2011年随着宏观调控的加紧，市场出现较大幅度的下滑。2.1.1 德阳市整体供需德阳房地产投资额和销售额逐年持续增长， 09、10年以来增幅明显，市场存在较大的发展机会。近年来德阳市的房地产投资额持续增长，平均增长率达到28.5%。08年由于512地震影响，投资额有所回落，从09年开始，市场迅速回升，已经大大超越了历史最高的07年投资额。而从销售额来看，德阳的房地产销售额保持平均113.9%的高速增长率。2010年随

7、着地震移民减少，市场调控加强，销售额较2009年有所回落。2011年受国家宏观政策调控，市场观望情绪浓厚，成交下滑较大。综合德阳的房地产投资额和销售额来看，市场投资情绪受到宏观政策打压较重，市场目前存在的投资利润空间较之2010年有较大下滑。2.1.2德阳成交量及成交均价走势09年成交量稳步攀升，房价飙升迅速，2010年成交回落，价格上涨放缓；2011年，市场进入下降通道。从成交面积来看，德阳市的商品房成交面积在08年出现大幅回落，这主要是因为5.12地震以及宏观调控的影响。进入09年市场成交量稳步攀升，成交了131.85万平米，2010年成交75万方，主要原因为地震人口迁移放缓及市场打压环境

8、的影响。，2011年成交67.23万方，主要原因为国家宏观政策调控打压市场的影响。从成交价格来看06年后，德阳房价增长迅速，06-10年德阳房价平均增幅高达30.2%，2010年11月之后德阳房价打开下降通道，至2011年底，市场均价已由最高的5130元下降至4800元。2.2.1 区域发展历程区域经济实力雄厚，但是房地产水平发展较为滞后德阳是西部地区的一个大型工业城市， 地处成德绵高新技术产业带，位于成都1小时都市圈内，区位优势明显，交通便利，环境良好。德阳工业基础也雄厚，经济支撑力强。是全国重型机械、动力设备制造和磷化工重要基地，作为四川省确定为重点发展的九大城市之一，德阳的经济总量在四川

9、城市中排名高居第三位，仅次于成都和绵阳，经济实力较强，人均收入水平也位于省内城市的前沿。但是德阳作为一个中等城市，城市化率仅为22.9，城市化水平很低，房地产开发以本地开发商为主，而德阳本土开发商的资金实力和房地产相关专业人才的匮乏等因素导致目前整个房地产市场专业化程度不高。2.2.2 区域商品住宅11年开发现状区域08年受512地震影响，房地产开发出现较大回落，但是进入09年，区域随着灾后重建、政策扶持以及宏观经济环境的转好，区域住宅市场出现回暖，成交量稳步攀升，并且房价出现大幅上涨。部分中高端物业的成交均价由09年初的3000-4000元/平米拉升至目前的5000-6000元/平米，涨幅达

10、35%。10年随着地震灾后迁移人口消化，10年成交均价的涨幅开始放缓。11年前三季度保持了10年的增长势头，11月，国家加大宏观调控力度，市场成交价格步入下降通道，由最高均价5130元下降至4500元。2.2.3 区域商品住宅未来发展趋势根据规划，德阳将建成100万人口大市，将成为成德绵经济带中一个重要的增长极，区域房地产市场将面临全面的洗牌和提升。从目前来看，区域内的在售项目大都处于尾盘或者项目当期批次的末期销售，供应相对较少。随着政府的规划，新城的发展，区域内必将会释放大量的土地。可以预见德阳的房地产市场将成为川内最具发展潜力的市场。2.2.4 区域商业现状区域商业配套集中于老城区，业态发

11、展较局促，缺乏一线品牌购物中心的强势入驻。目前区域内的商业多集中在德阳老城区的文庙广场核心圈，目前已建成了洋洋百货、洋洋百盛等两大购物中心，周边仍以临街底商为主。目前德阳老城区的商业发展已经成熟，商业氛围浓厚，但是老城区商业规划以及业态发展相对滞后，缺乏高端商业以及品牌商业的入驻。所以老城区的商业难以承接德阳未来城市发展的重任，势必催生城市新的商业副中心。2.3 地块周边主要项目情况2.3.1 重点项目基础情况项目名称占地 规模总建面总户数建筑形态主力户型 区间套型说明万兴旌城一品69.2129万162317/21/23/32F80-1402室2厅4室2厅瑞琪曼国际社区7519万12916+1

12、/7+1/11/18/26F80-1302室2厅3室2厅山海天5717万8567+1/11+1/24/26F115-1393室2厅华西希望城住宅49.8814万111118F66-1202室2厅3室2厅华西希望城商业42.6220万142417/22/24/26/31F37-52单房/1室1厅北辰观山水3210万73028/22/25/27F55-1401室1厅2室2厅3室2厅金湖名城约6420万15121633F100平米3室2厅2卫（1间可变空间）鑫沙时代3012万106532/33F30-801室2室（居多）佳益湖畔新城2017万14002840F79126m22室2厅凯丽景湖12030

13、万180028F95-120-1302室2厅3室2厅汇乐国际14027万20588/26F80-106华庭阳光约15540万265427F70100平米2室2厅1卫明源国际10827万156932+1F100/135/1682室变3室(主力)3室4室世纪美郡206万48418F60-702室，少量110平米房源筑境100408万7206+1/11/18F69/85/90/1011室变2室/2室2厅/2室变3室从典型楼盘的研究看，目前德阳市场的在售项目规模都比较小，均在200亩以下，没有超大型的楼盘；产品类型是以多层和高层为主，没有在售低层住宅项目；容积率一般在3左右；主力户型面积主要90-14

14、0的套三，其次是60-90平米的套二，很多项目都存在可变空间。2.3.2 典型项目价格情况及销售进度项目名称开盘时间目前均价（元/平米）供应 套数成交 套数销售率2011均销售速度（套/月）金湖名城2期2011-3-25600582461848汇乐国际2期2010-11-22430043011548%19明康.华庭阳光2011-1-1850002862449421万兴.旌城一品2011-4-235100900 87696128明源国际2011-3-285400 299 1697824数据来源：德阳房管局备案从销售情况看，虽然旌城一品、金湖名城的价格是较高，均价达5400元/平米，但是该项目的销

15、售情况却是最好的，月均去化量高达233套。总的来看，德阳市场的目前品质项目高层均价在5000元/平米，市场整体需求旺盛，热点项目的月均去化体量都在100套以上。2.3.3 客群情况目前德阳市场的购房群体主要由老城区的换房客群和周边县市的中高收入人群以及东汽、东电、二重等众多国有大型企业的职工构成，此外还包含少量本地以及成都、绵阳等地的投资者。“512”地震后，以“东汽”为代表的部分绵竹、什邡等地的企业将厂区迁移至德阳，由此带来了大量的外来人口。虽然“东汽”为这些迁入的员工也提高了部分职工住房，但量远远不够，品质也不高，因此这些新迁入的员工对商品住宅有大量需求。此外，成-绵-乐城际快速铁路的开工

16、建设将大大缩短德阳到成都和绵阳的时间，因此地处成都和绵阳之间的德阳也吸引了轻轨沿线的一些投资客群。三、项目定位分析3.1地块优劣势分析优势 位于德阳经济开发区，是未来城市扩张的重点区域，发展前景广阔。 区域交通便捷，临近成绵高速、成绵峨城际铁路八角站等快速通道。 地块内规划的五星级酒店、剧院，弥补了德阳缺乏城市高端休闲配套的空缺。 地块西临绵远河，东靠东山，生态资源丰富。 区域周边分布了东汽、二重、东电等大型国有企业，具有相当的潜在购买力。 地块用地范围面积约3000余亩，规模较大，有利于项目规模及整体价值提升。 保利自身的品牌优势和资源整合能力。劣势 地块属于新区，周边市政商业配套尚不完善。

17、 地块河对面的水泥厂严重影响了地块的临河景观资源。机会 德阳城市东移促使地块区域的成熟度将不断提升和完善 德阳未来城市扩容带来的房地产发展需求 轻轨等快铁建成将缩短成德绵经济带的时间距离，将进一步加快德阳的经济发展，同样也会为德阳带来更多的购房需求威胁 德阳的市场容量有限为本项目的发展带来威胁。 德阳部分本地开发商的开发品质较高，并已树立了较好的品牌形象，对本项目也会形成较大的竞争 整体宏观经济环境的不确定性，对房地产开发造成的不确定性。3.2项目定位国际滨水休闲商务区3.2.1项目总体定位定位诠释：城市副中心：由德阳经济技术开发区带动的相关产业及配套的逐步成熟，加上保利自身规划的五星级酒店、

18、保利院线、购物中心等，未来多种业态共存、各项配套完善，该案已经脱离普通房地产开发项目的范畴，而势必成为新兴城市副中心。生态休闲：项目地块东靠东山，西邻绵远河，生态资源优势明显，另外项目未来规划了五星级酒店、国际会议中心、保利院线等商务休闲配套，将弥补德阳缺乏高端商务休闲配套的空缺。新城：地块的超大规模决定了本项目在产品上的丰富性，除住宅外，还将包括五星级酒店、院线、购物中心等配套，而住宅也会遵循以低层住宅、洋房、小高层以及部分高层电梯豪宅的产品发展总体思路。保利本身的文化资源优势为保利品牌的成功落地以及本项目的成功开发提供了有利保障。保利作为国内一线品牌开发商首次进入德阳市场，在面对众多本地开

19、发商的竞争局面下，保利地产强大的文化资源优势将为保利品牌在德阳的成功落地进而跃居市场领导者提供有利的保障，并为德阳楼市树立一个新的标杆。因此，项目靠山临河的生态优势、五星级酒店及国际会议中心、丰富的产品形态以及保利品牌强势导入等相结合，必将使本案成为德阳滨水商务休闲区。3.2.2项目开发节奏测算本地块建设用地2150亩，容积率2，综合地块定位，考虑到景观性和低密度、低容积率等因素，容积率暂按2估算，地块未来开发总体量预计280万平米。综合保利的品牌以及项目的定位以及目前德阳主城区市场容量，预计5-6年的开发完毕，本项目年均消化体量在4050万平米。 德阳城区（旌阳区）2006-2010年商品房

20、成交面积一览表时间商品房成交面积（万平米）200962201070.94201167.23数据来源：德阳统计局综合德阳城区06-2011年的商品房成交面积来看，德阳城区年均消化体量在90万平米左右。因此本项目要在预计的5-6年内完成开发，必须在项目推出后占领德阳城区近40%的商品房市场份额。3.2.3产品类型定位 第一阶段 2-3年 这一阶段市场尚未发展成熟，配套尚不完善，主要完成酒店的引入，发展对配套和交通要求相对较低的高端低密度低层住宅产品。部分产品可依托周边经济技术开发区的大中型企业的置业需求，推出一部分多层、小高层产品 第二阶段 3-5年 在第一阶段发展顺利完成之后，项目品牌的市场认知

21、度提升，配套相继完善，再结合德阳城市发展规划推进，成绵峨城际铁路的投入使用，则可全面发展低层住宅、小高层、洋房等多种产品。 第三阶段 5-6年 在德阳承接产业转移的基本完成以及百万人口大市基本建成的利好下，在加上项目自身的规划配套日趋成熟，此阶段着眼于做足容积率，可着重发展高层电梯产品。3.2.4项目客群定位 第一类客户：德阳的中高端收入人群，该类客群一类是以德阳境内的国有大型企业的中高层管理人员以及技术人员为主，一类是德阳的政府、金融经济实力雄厚，对居住品质较为看重，看重本地生态资源以及高端配套。 第二类客户：德阳周边区市县的中高收入人群，该类客群一方面是看好德阳市的未来发展潜力或是青睐成都

22、的生活状态。另一方面该类客群或有计划在德阳投资、发展。 第三类客户：成绵峨城际铁路建成带来的快速通道沿线的中高收入人群，该类客群一方面是依托城际快速通道由成都溢出的追求高品质居住环境，但经济实力有限的置业客群，另一方面是看好城际铁路建成后德阳未来发展潜力的置业客群。 第四类客户：保利品牌的追随者，保利作为国内一线品牌开发商的领头羊，前期续集了大量的品牌追随客群，该类客群青睐和认同保利的开发模式以及开发产品。3.2.5产品户型建议第一阶段：根据产品的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况，建议1-2年内开发以独栋、双拼、联排等为主的高端低层低密度低层住宅，首期在酒店尚未呈现的情况下，推出面积较小的

23、低层住宅户型，总价控制在200万左右。这样相对较低的总价一方面可以弥补区域配套不完善带来的影响，另一方面还可以为后期聚集人气。第二阶段：在第一阶段销售顺利完成之后，项目品牌的市场认知度有了提升，配套相继完善，也可考虑推出一些面积较大的独栋产品进行差异化。待市场完全成熟以后，推出位置好、户型好的大面积独栋以及部分电梯产品。电梯住宅方面，着眼于德阳国有大型企业的众多员工、政府人员以及城市扩张带来的大量在此居住工作生活的人群。因此电梯产品的面积建议以80-130平米为主的套二、套三居家户型为主。配合一部分套一户型，主要为针对看好区域未来发展的投资置业需求。四、项目价格建议4.1 产品售价预测4.1.

24、1低层住宅部分酒店等高端配套尚未呈现时的首期产品定价 综合德阳目前的住宅市场，目前高端物业低层住宅的供应基本空缺，市场现有的低层住宅产品开发较早，品质较低，大多分布于东山附近，价格基本就在4000元/平米，于本案没有参考价值。按照目前区域市场中高端洋房、小高层住宅的价格一般集中在4500-5000元/平米推导，区域高端低层住宅产品的价格按经验核算应该在10000元/平米左右。4.1.2高层部分推出时间：2-3年后采用AHP模型定价法，通过专家打分，得出决定住宅产品价值的各个因素在影响客户决策时的具体权重，最终确定本项目的基本售价，同时结合房地产市场整体情况和宏观经济形势，最终确定项目销售价格。

25、本案选取的参照项目为目前市区在售的典型项目。权重定价因素金湖名城1期汇乐国际1期明康.华庭阳光万兴.魅力城3本案25.6%区位认同7.56.57776.6%外部自然环境7677815.0%交通状况7.57.588811.7%周边市政生活配套877875.0%小区环境配套6.56.56.5786.3%规划布局6.56.56.57811.5%建筑设计76.57884.0%建筑配套7777.585.4%物业管理777788.9%品牌形象7.57788.5/7.31 6.77 7.09 7.49 7.67 均价4500420042004000/本案4723 4761 4542 4096 4531 根据

26、AHP定价模型测算，本项目住宅整体清水房销售均价为可以达到4531元/平方米的水平，此为体现项目价值的基准价格。考虑到当前市场利好情况和保利的品牌拉动，预计本案上市价格可在基准价格基础上择机上浮约20，达5500元/平米左右。五、项目投资分析详见成本分析汇总表序号成本项目总可售面积单方成本总建筑面积单方成本总成本（万元）合计一土地款905694245,9601 土地价格871668236,5001.1 国土出让金871668236,5002 契税26207,0953 其它土地款972,365二开发前期费1179031,8761 勘察费751,7712 设计费917024,7933 委托费用75

27、1,7714 临时设施费751,771三建筑安装工程费2,3791,824646,2041 土建部分工程费1,9981,533542,8342 安装工程36628199,4643 工程检测费225434 工程监理费1082,7175 其它建筑安装工程22646四红线内配套费431330117,005五政府收费1179031,8761 市政配套费1179031,876六物业维修基金33258,855七公建分摊1148831,099八不可预见费614716,539直接投资合计4,5703,5051,241,415九 营销费用906924,567十管理费用30238,270十一财务费用1239433

28、,449十二开发间接费用30238,270总投资合计4,8443,7161,315,970六、项目经济效益分析详见下表序号科目合计一总投资1,315,970直接投资1,241,415二销售收入1,637,800可售面积2,700,872预计售价115200三营业税及附加（5.63%）92,208四土地增值税22,554五净现金207,068六固定资产175,785税前利润382,853七税前成本利润率29.10%八税前销售利润率23.40%九所得税79,767十税后利润303,086十一税后成本利润率23.00%十二税后销售利润率18.50%十三交税合计194,529通过以上的测算，我们可以看

29、出，本项目税前成本利润率达到29.10%，税后成本利润率达到23.00%，项目的投资价值凸现，属于优良项目。七、项目环境效益分析本项目为城南滨河高尚住宅区，整体设计注重环保与景观的协调，体现人文风格，使研究区域内道路系统成为一道独具特色的河堤风景线。本项目符合国家产业政策，选址符合城市总体规划，采取污染防治措施可使污染物达标排放，本项目周围无大的环境制约因素。八、项目社会效益分析1、本项目的建设有利于德阳经济技术开发区的配套，改善投资环境及人居环境，加快地区经济的发展。2、本项目的实施将大大改善项目所在地的出行交通条件，以及居住条件，大大提升德阳高新技术产业园区市政公用设施的综合水平，促进交通

30、与居住环境的发展，从而增加贸易往来、促进当地社会经济的发展。3、本项目的实施有利于周边土地综合利用。交通条件的改善，将有效改善交通条件和投资环境，加快土地等资源的开发。4、本项目的实施有利于提高周边人民群众的生活水平、减少贫困。项目的实施会提供相当数量的直接就业机会，也使人口的流动性显著增加。5、促进当地管理者管理水平的提高。本项目建设涉及工程方面许多领域，这些不同知识的综合利用有利于当地管理者调动各个部门和群体的人相互配合，统筹人力、物力和财力的使用，所有这些都将促进当地经济和社会管理水平的提高。总体来看，本项目的实施有利于促进周边地区社会进步，维护和发展周边地区的社会福利，得到了周边地区绝

31、大多数的群众和各级政府组织机构的支持，项目实施具有一定的社会基础。但由于项目位于德阳市南部区域，目前经济还欠发达，地理位置偏僻，当地居民的社会公众意识较差，部分群众不可避免将表现出了不理解和抵触情绪。这就需要在项目建设前积极宣传项目对于服务人民群众的有力作用，规避社会风险以保障项目顺利实施。九、结论保利国际城项目是打造德阳经济技术开发区的示范性项目，是城南高新区建设的标杆和典范，项目的规划建设是落实德阳市城市总体规划（2008-2020）、提升德阳市城南高新区发展水平、促进城乡经济一体化的需要，完善城市基础设施建设的需要，落实国家增大基础设施投资、拉动内需的需要，增加就业机会的需要。本项目无论是从市场环境，还是投资收益来看，都是可行的。而项目的独特性使项目一枝独秀，竞争压力变小，风险小，是目前德阳少见的投资优质项目。因此，项目完全可行。20