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1、 第 1 页 目目 录录 1 1 总论总论2 2 1.11.1 项目概况项目概况 2 2 1.1.11.1.1 项目简介项目简介 2 2 1.21.2 可行性研究编制目的可行性研究编制目的 2 2 1.31.3 可行性研究编制依据可行性研究编制依据 2 2 1.41.4 结论及建议结论及建议 2 2 1.4.11.4.1 结论结论 2 2 1.4.21.4.2 相关建议相关建议 2 2 2 2 国内房地产宏观环境分析国内房地产宏观环境分析2 2 2.12.1 全国经济形势全国经济形势2 2 2.22.2 20062006 年房地产业的发展年房地产业的发展2 2 2.32.3 影响房地产业的宏观
2、调控政策影响房地产业的宏观调控政策2 2 2.42.4 20072007 年房地产业发展预测年房地产业发展预测2 2 3 3 西安市房地产现状分析西安市房地产现状分析 2 2 3.13.1 西安市房地产概况西安市房地产概况 2 2 3.23.2 宏观经济形势宏观经济形势2 2 第 2 页 3.33.3 西安市房地产市场西安市房地产市场2 2 4 4 高新区房地产市场状况分析高新区房地产市场状况分析 2 2 4.14.1 西高新及其房产市场简介西高新及其房产市场简介2 2 4.24.2 市场调研分析市场调研分析2 2 5 5 调研结论调研结论 2 2 5.15.1 项目的市场情况分析项目的市场情
3、况分析 2 2 5.1.15.1.1 项目的项目的 SWOTSWOT 分析分析 2 2 5.1.25.1.2 项目对策分析项目对策分析 2 2 5.25.2 市场分析结论与开发建议市场分析结论与开发建议 2 2 5.35.3 项目定位项目定位2 2 5.3.15.3.1 客户定位客户定位 2 2 5.3.25.3.2 形象定位形象定位2 2 5.3.35.3.3 功能定位功能定位 2 2 5.3.45.3.4 价格定位价格定位 2 2 6 6 项目建设条件项目建设条件2 2 6.16.1 开发建设的用地情况开发建设的用地情况 2 2 6.26.2 项目周边配套设施项目周边配套设施 2 2 第
4、3 页 7 7 项目规划、设计方案项目规划、设计方案2 2 7.17.1 项目总体规划方案项目总体规划方案 2 2 7.1.17.1.1 总体规划设计方案原则总体规划设计方案原则 2 2 7.1.27.1.2 总体规划设计方案的指导思想总体规划设计方案的指导思想 2 2 7.27.2 住宅建筑设计方案住宅建筑设计方案 2 2 7.2.17.2.1 住宅建筑的平面布置住宅建筑的平面布置 2 2 7.2.27.2.2 住宅建筑的结构设计住宅建筑的结构设计 2 2 7.2.37.2.3 建筑单体和户型设计建筑单体和户型设计 2 2 7.37.3 小区配套设施建议小区配套设施建议 2 2 7.3.17
5、.3.1 停车场设计停车场设计 2 2 7.3.27.3.2 多功能会所设计多功能会所设计 2 2 7.3.37.3.3 公园设计公园设计 2 2 7.47.4 环境艺术设计建议环境艺术设计建议 2 2 7.4.17.4.1 绿化设计绿化设计 2 2 7.4.27.4.2 小区入口和道路设计小区入口和道路设计 2 2 7.4.37.4.3 小区色彩和整体形象设计小区色彩和整体形象设计 2 2 7.57.5 经济技术指标经济技术指标 2 2 8 8 项目进度安排项目进度安排2 2 第 4 页 8.18.1 项目进度安排的依据项目进度安排的依据 2 2 8.28.2 项目实施的进度安排项目实施的进
6、度安排 2 2 8.38.3 销售计划销售计划 2 2 9 9 营销方案营销方案2 2 9.19.1 小区楼盘的卖点小区楼盘的卖点2 2 9.29.2 4P4P 理论的应用理论的应用2 2 9.2.19.2.1 产品策略产品策略2 2 9.2.29.2.2 价格策略价格策略2 2 9.2.39.2.3 促销策略促销策略2 2 9.2.49.2.4 渠道策略渠道策略2 2 9.39.3 付款方式付款方式2 2 9.49.4 销售面积实现计划销售面积实现计划 2 2 1010 项目投资估算项目投资估算2 2 10.110.1 项目总投资估算的依据项目总投资估算的依据2 2 10.210.2 项目总
7、投资估算的原则项目总投资估算的原则 2 2 10.310.3 项目的总投资估算项目的总投资估算 2 2 10.410.4 资金筹措方案资金筹措方案 2 2 1111 项目财务评价项目财务评价2 2 第 5 页 11.111.1 财务评价基础数据的测算财务评价基础数据的测算 2 2 11.1.111.1.1 基准收益率的确定基准收益率的确定 2 2 11.1.211.1.2 项目计算期的确定项目计算期的确定 2 2 11.1.311.1.3 项目价格的确定项目价格的确定 2 2 11.1.411.1.4 项目销售税金及附加的确定项目销售税金及附加的确定 2 2 11.1.511.1.5 利润总额
8、及所得税利润总额及所得税 2 2 11.211.2 盈利能力分析盈利能力分析 2 2 11.2.111.2.1 损益表与静态盈利能力分析损益表与静态盈利能力分析 2 2 11.2.211.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力现金流量表（全部投资）与动态盈利能力 2 2 11.2.311.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力现金流量表（自有资金）与动态盈利能力 2 2 11.311.3 清偿能力分析清偿能力分析 2 2 11.411.4 评价结论评价结论 2 2 1212 不确定分析不确定分析2 2 12.112.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 2 2 12.212.2 敏感性分析
9、敏感性分析 2 2 1313 结论及建议结论及建议2 2 13.113.1 结论结论 2 2 13.213.2 存在的问题及建议存在的问题及建议 2 2 第 6 页 附件附件2 2 附件附件 1:1: 高新区房地产个案分析高新区房地产个案分析2 2 附件附件 2:2: 西安市房地产市场需求调查问卷西安市房地产市场需求调查问卷2 2 附件附件 3 3 财务报表财务报表2 2 第 1 页 1 1 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目简介项目简介 本项目名称为本项目名称为“建赏建赏高新高新” ，位于西安市丈八东路路与科技路，位于西安市丈八东路路与科技路 相交处的西北角
10、，是西高新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面 积为积为 6246862468 平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远， 区位适中，交通便捷。区位适中，交通便捷。 该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超 市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场 等生活设施配套齐全。等生活设施配套齐全。 项目所处地块的具体位置如下图所示：
11、项目所处地块的具体位置如下图所示： 第 2 页 图图 1 11 1 项目所处地块的具体位置项目所处地块的具体位置 1.21.2 可行性研究编制目的可行性研究编制目的 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减 少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效 益。益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉 及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行及面广。要想使
12、开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行 性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础 资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立 在科学的而不是在经验或感觉的基础上。在科学的而不是在经验或感觉的基础上。 本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是 第 3 页 否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能
13、力、投资效果 等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会 取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建 设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划 设计的依据。设计的依据。 1.31.3 可行性研究编制依据可行性研究编制依据 （1 1）国家和西安市的经济建设方针、政策和长远规划；）国家和西安市的经济建设方针、政策和长远规划； （2 2）批准的项目建议书和同等效力的文
14、件；）批准的项目建议书和同等效力的文件； （3 3） 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设 施；施； （4 4） 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； （5 5） 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （6 6） 国家所规定的经济参数和指标；国家所规定的经济参数和指标； （7 7） 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备 选规划设计方案等。选规划设
15、计方案等。 第 4 页 1.41.4 结论及建议结论及建议 1.4.11.4.1 结论结论 表表 1-11-1 评价结论汇总表评价结论汇总表 财务评价指标财务评价指标计算结果计算结果评价标准评价标准是否可行是否可行 全部投资季度内部收益全部投资季度内部收益 率率 19%19%13%13% 是是 财务净现值财务净现值31013101 万元万元 00 是是 投资回收期投资回收期2.42.4 年年2.52.5 年年是是 借款偿还期借款偿还期1.51.5 年年 从上表看，项目的各主要指标均满足评价标准，所以该项目是可从上表看，项目的各主要指标均满足评价标准，所以该项目是可 行的。行的。 1.4.21.
16、4.2 相关建议相关建议 （1 1）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设 定为当地的中高层收入的人群、在经济技术开发区、西安市工作的高定为当地的中高层收入的人群、在经济技术开发区、西安市工作的高 级白领以及管理人员，同时开发周边地区。级白领以及管理人员，同时开发周边地区。 （2 2）建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理，）建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理， 第 5 页 开发进度上也要慎重考虑和严格安排，同时，在项目的销售过程中，开发进度上也要慎重考虑和严格安排，同时，在项目的销售过程中， 开发商要加强
17、销售收入的管理。开发商要加强销售收入的管理。 （3 3）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优 势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签 订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续 费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。 （4 4）建议开发商能够积极开发全方位的服务，一方面能够为消）建议开发商能够积极开发全方位的服务，
18、一方面能够为消 费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值， 另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额 外收益。外收益。 第 6 页 2 2 国内房地产宏观环境分析国内房地产宏观环境分析 2.12.1 全国经济形势全国经济形势 20062006 全年国内生产总值全年国内生产总值 209407209407 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 10.7%10.7%。其中，。其中， 第一产业增加值第一产业增加值 2470024700 亿元，增长
19、亿元，增长 5.0%5.0%；第二产业增加值；第二产业增加值 102004102004 亿亿 元，增长元，增长 12.5%12.5%；第三产业增加值；第三产业增加值 8270382703 亿元，增长亿元，增长 10.3%10.3%。第一、。第一、 第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 11.8%11.8%、48.7%48.7% 和和 39.5%39.5%。居民消费价格比上年上涨。居民消费价格比上年上涨 1.5%1.5%，其中服务价格上涨，其中服务价格上涨 1.8%1.8%。商品零售价格上涨。商品零售价格上涨 1.0%1.0%。工业品出厂价
20、格上涨。工业品出厂价格上涨 3.0%3.0%。原材料、。原材料、 燃料、动力购进价格上涨燃料、动力购进价格上涨 6.0%6.0%。固定资产投资价格上涨。固定资产投资价格上涨 1.5%1.5%。农产。农产 品生产价格上涨品生产价格上涨 1.2%1.2%。7070 个大中城市房屋销售价格上涨个大中城市房屋销售价格上涨 5.5%5.5%。从。从 20062006 年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电 子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。而这一状态对带动汽车包子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。而这一状态对带动汽车包 括电子通
21、讯这些产业发展的力度不会减弱。建筑业、包括汽车工业对括电子通讯这些产业发展的力度不会减弱。建筑业、包括汽车工业对 重化工、原材料带动力度也不会减弱。由此，可以乐观地推测重化工、原材料带动力度也不会减弱。由此，可以乐观地推测 20072007 年我国国民经济仍会持续、快速、健康发展。年我国国民经济仍会持续、快速、健康发展。 第 7 页 2.22.2 20062006 年房地产业的发展年房地产业的发展 （1 1） 房地产投资：房地产投资： 20062006 年全国房地产完成投资年全国房地产完成投资 1938219382 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 21.8%21.8%， 同比上升同比上升 2
22、 2 个百分点，低于全社会固定资产投资增长率个百分点，低于全社会固定资产投资增长率 2.22.2 个百分点。个百分点。 房地产投资占全社会固定资产投资额的房地产投资占全社会固定资产投资额的 17.6%17.6%，同比下降，同比下降 0.20.2 个百分个百分 点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的 情况下，情况下，20072007 年房地产开发投资增速可能会保持年房地产开发投资增速可能会保持 20%20%以上，其中，住以上，其中，住
23、 宅投资增速可能会有所上升。宅投资增速可能会有所上升。 （2 2）房地产开发现状：）房地产开发现状： 土地开发面积和新开工面积均达到土地开发面积和新开工面积均达到 20002000 年以来的最高，但是土年以来的最高，但是土 地购置和竣工面积与地购置和竣工面积与 20052005 年相比均有所减少。从商品房的销售来看，年相比均有所减少。从商品房的销售来看， 20062006 年各类商品房销售面积均达到了年各类商品房销售面积均达到了 20002000 年以来的最高值，从一个年以来的最高值，从一个 角度和一定程度上反映出需求旺盛。角度和一定程度上反映出需求旺盛。20062006 年住宅、办公楼和商业
24、用年住宅、办公楼和商业用 房销售面积分别达到房销售面积分别达到 20002000 年的年的 3.33.3 倍、倍、2.82.8 倍和倍和 3.03.0 倍。倍。 （3 3） 20062006 年，房地产开发投资东部低于中西部的格局不变。年，房地产开发投资东部低于中西部的格局不变。 1-111-11 月，东部地区房地产开发投资比上年同期增长月，东部地区房地产开发投资比上年同期增长 19195 5，增幅虽，增幅虽 比比 20052005 年同期高年同期高 1 17 7 个百分点，但比同期中西部地区分别低个百分点，但比同期中西部地区分别低 13136 6 第 8 页 个和个和 12129 9 个百分
25、点，与中西部地区的差距比今年个百分点，与中西部地区的差距比今年 1 1 季度分别扩大季度分别扩大 1 17 7 个和个和 6 69 9 个百分点；而中西部地区比上年同期增长均超过个百分点；而中西部地区比上年同期增长均超过 30300 0，分别达，分别达 33331 1和和 32324 4，增幅比，增幅比 20062006 年年 1 1 季度分别高季度分别高 3 36 6 个和个和 8 88 8 个百分点。个百分点。 （4 4）商品房的价格：）商品房的价格： 20002000 年以来，除办公楼销售均价上下有所波动外，各类商品房年以来，除办公楼销售均价上下有所波动外，各类商品房 价格一直上涨。价格
26、一直上涨。20032003 年以后各类商品房价格上涨加速，就是说从年以后各类商品房价格上涨加速，就是说从 20002000 年以来，各类商品房一直上涨，但是上涨速度快的还是年以来，各类商品房一直上涨，但是上涨速度快的还是 20032003 年年 以来期间。其中以来期间。其中 20062006 年的住宅价格是年的住宅价格是 20032003 年的年的 1.41.4 倍。从商品住宅倍。从商品住宅 来看，来看，20002000 年以来，全国商品住宅开发建设投资额、新开工面积、年以来，全国商品住宅开发建设投资额、新开工面积、 销售面积一直增长，销售面积一直增长，20062006 年达到最大值。住宅投资
27、占全部房地产投年达到最大值。住宅投资占全部房地产投 资额的比重资额的比重 20062006 年达到最大，为年达到最大，为 70.2%70.2%。 2.32.3 影响房地产业的宏观调控政策影响房地产业的宏观调控政策 从宏观政策的角度看，从宏观政策的角度看，20062006 年中国房地产市场经历了有史以来年中国房地产市场经历了有史以来 最猛烈、最严厉的政策调控，最猛烈、最严厉的政策调控， “国六条国六条”及十五条意见等政策的相及十五条意见等政策的相 继出台，在很大程度上影响着中国的房地产市场的发展：继出台，在很大程度上影响着中国的房地产市场的发展： 首先，首先， “国六条国六条”中对住房供应结构作
28、了明确的调整中对住房供应结构作了明确的调整“重点重点 发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 第 9 页 各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要 求。求。 ”接着，针对这一要求，十五条意见又进行了进一步的规定，要接着，针对这一要求，十五条意见又进行了进一步的规定，要 求自求自 20062006 年年 6 6 月月 1 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型 建筑面积建筑面积 9090
29、 平方米以下住房平方米以下住房( (含经济适用住房含经济适用住房) )面积所占比重，必须面积所占比重，必须 达到开发建设总面积的达到开发建设总面积的 70%70%以上。这一规定，无疑将会使整个房地产以上。这一规定，无疑将会使整个房地产 市场的住房供应结构发生巨大改变。然而，这一规定很可能会引起大市场的住房供应结构发生巨大改变。然而，这一规定很可能会引起大 房型住宅由于稀缺而价格上升。同时，要达到房型住宅由于稀缺而价格上升。同时，要达到 70%70%这一指标，对于大这一指标，对于大 中城市而言，政府至少要建设超过中城市而言，政府至少要建设超过 50%50%的中低价商品房和经济适用房，的中低价商品
30、房和经济适用房， 在很大程度上加重了政府的财政负担。在很大程度上加重了政府的财政负担。 其次还表现在以下几个方面：其次还表现在以下几个方面： （1 1）登记前不得转让：为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，）登记前不得转让：为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时， 认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事 先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。 （2 2）住宅分户验收：开发商在向购房者交房时，必须提供采暖）住宅分户验收：开发商在向购房者交房时，必须提供采暖 系统安装质量，
31、给水、排水系统安装质量等系统安装质量，给水、排水系统安装质量等 8 8 项房屋质量检查和整改项房屋质量检查和整改 记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的 相关信息。相关信息。 （3 3）维修资金上网：房地产开发企业、物业管理企业、业主委）维修资金上网：房地产开发企业、物业管理企业、业主委 第 10 页 员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。 业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。 （
32、4 4） 空置房停止优惠：凡符合空置商品房免税政策条件的纳税空置房停止优惠：凡符合空置商品房免税政策条件的纳税 人，须在人，须在 20052005 年年 1212 月月 3131 日以前向税务机关申报办理减免税手续。日以前向税务机关申报办理减免税手续。 （5 5）大户预征增值税：）大户预征增值税：20062006 年年 1 1 月月 1 1 日以后，凡单栋号内户日以后，凡单栋号内户 ( (单套房间单套房间) )平均建筑面积超过平均建筑面积超过 140140 平方米以上的，一律按平方米以上的，一律按 0.5%0.5%的预的预 征率征收土地增值税，对于征率征收土地增值税，对于 140140 平方米
33、平方米( (含含) )以下的不予预征土地增值以下的不予预征土地增值 税。税。 （6 6）房贷执行新利率：）房贷执行新利率：20052005 年年 1212 月月 2525 日日 2020 时，客户贷款不时，客户贷款不 存在欠款的，贷款利率按存在欠款的，贷款利率按 20062006 年年 1 1 月月 1 1 日当日人民银行公布的同期日当日人民银行公布的同期 同档次商业性贷款基准利率下浮同档次商业性贷款基准利率下浮 10%10%执行；仍积欠本金和利息的，贷执行；仍积欠本金和利息的，贷 款利率按款利率按 20062006 年年 1 1 月月 1 1 日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷日当日人民
34、银行公布的同期同档次商业性贷 款基准利率执行。款基准利率执行。 从上述分析可以看到，政府对控制房地产价格上涨的决心，而且，从上述分析可以看到，政府对控制房地产价格上涨的决心，而且， 政府的调控也将慢慢会有效果，但通过阅读网络上的其他文章，以及政府的调控也将慢慢会有效果，但通过阅读网络上的其他文章，以及 那些文章中给出的数据和理由，我认为，今天全国整体的房价还是会那些文章中给出的数据和理由，我认为，今天全国整体的房价还是会 稳中有涨，通过西安房地产信息网上获得的西安地区近半年来的价格稳中有涨，通过西安房地产信息网上获得的西安地区近半年来的价格 走势来看，可以证明今年的房价还是稳中有涨的。走势来看
35、，可以证明今年的房价还是稳中有涨的。 第 11 页 2.42.4 20072007 年房地产业发展预测年房地产业发展预测 随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计 0707 年房地年房地 产投资增速将与今年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房以产投资增速将与今年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房以 及经济适用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和外资及经济适用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和外资 准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房
36、地产 供求矛盾将有所缓解，供求矛盾将有所缓解，0707 年房地产价格涨幅将进一步趋缓。年房地产价格涨幅将进一步趋缓。 同时还可以看出，随着住房体制的完善，非理性需求继续减少，同时还可以看出，随着住房体制的完善，非理性需求继续减少， 自住性需求将呈回温迹象。随着调控政策的不断完善和落实，针对投自住性需求将呈回温迹象。随着调控政策的不断完善和落实，针对投 机性需求的调控政策效力还会继续显现，投机性需求将会继续受到抑机性需求的调控政策效力还会继续显现，投机性需求将会继续受到抑 制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性 需
37、求也会有所下降。与此同时，具有真实需求的消费者的心理预期开需求也会有所下降。与此同时，具有真实需求的消费者的心理预期开 始恢复正常，观望心态正缓慢释放。始恢复正常，观望心态正缓慢释放。 同时，房地产价格涨幅趋缓。近几年国家出台的系列调控措施，同时，房地产价格涨幅趋缓。近几年国家出台的系列调控措施， 其政策效果将在明年继续显现。而各地方政府贯彻落实中央精神的积其政策效果将在明年继续显现。而各地方政府贯彻落实中央精神的积 极性有所提高，对当地房地产市场的调控将更加有效，预计极性有所提高，对当地房地产市场的调控将更加有效，预计 0707 年房年房 地产价格涨幅将趋缓。地产价格涨幅将趋缓。 第 12
38、页 3 3 西安市房地产现状分析西安市房地产现状分析 3.13.1 西安市房地产概况西安市房地产概况 对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳，对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳， 价格增长速度不大，成交量稳步放大，可以说是供需两旺，价格增长速度不大，成交量稳步放大，可以说是供需两旺， “国六条国六条” 的出台对于西安房地产市场的影响是有限的。的出台对于西安房地产市场的影响是有限的。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策 的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的的完
39、善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的 房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长， 说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国 家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一 步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育 品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发
40、挥且有品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有 充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进 成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房 行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业 第 13 页 成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一成熟期的一些特征将
41、逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一 定的增长速度。定的增长速度。 3.23.2 宏观经济形势宏观经济形势 1.1.西安市生产总值西安市生产总值 20062006 年西安市国民经济继续保持良好运行态势。经陕西省统计年西安市国民经济继续保持良好运行态势。经陕西省统计 局评估，局评估，20062006 年全市实现地区生产总值年全市实现地区生产总值 1450.021450.02 亿元，比上年同期亿元，比上年同期 增长增长 13%13%。其中第一产业增加值。其中第一产业增加值 70.7370.73 亿元，增长亿元，增长 7.2%7.2%；第二产业增；第二产业增 加值加值 615.26615.26
42、 亿元，增长亿元，增长 14.3%14.3%，第三产业增加值，第三产业增加值 764.03764.03 亿元，增长亿元，增长 12.4%12.4%。 2.2.房地产投资房地产投资 西安市西安市 20062006 年房地产完成投资年房地产完成投资 285.76285.76 亿元，增长亿元，增长 26.926.9；商；商 品房销售面积品房销售面积 621.50621.50 万平方米，增长万平方米，增长 25.025.0；商品房销售额；商品房销售额 206.15206.15 亿元，增长亿元，增长 20.320.3。 3.3.西安市人均收入西安市人均收入 从西安市从西安市 20062006 年各城区分
43、物业均价数据我们可以看出：普通住年各城区分物业均价数据我们可以看出：普通住 宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比 城东略高，城北最低；商服用房均价城内区依然是最高，城南第二，城东略高，城北最低；商服用房均价城内区依然是最高，城南第二， 第 14 页 西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼 仍以城内为最高，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，仍以城内为最高，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东， 城北依然是最末；别
44、墅类物业该期仅城南有成交。从城北依然是最末；别墅类物业该期仅城南有成交。从 20062006 年统计数年统计数 据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首 位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也 相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与 其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发
45、展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西 安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。 3.33.3 西安市房地产市场西安市房地产市场 通过以上西安市房地产市场供给市场与需求市场的分析，我认为通过以上西安市房地产市场供给市场与需求市场的分析，我认为 西安市房地产市场具有以下特点：西安市房地产市场具有以下特点： 1 1、政府调控职能趋于深化、政府调控职能趋于深化 随着房地产市场的纵深发展以及政策面的深层次影响，西安商品随着房地产市场的纵深发展以及政策面的深层次影响，西安商品 房
46、市场在政策的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变房市场在政策的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变 化会导致房地产市场出现短暂的波动，但是西安市房地产市场已经站化会导致房地产市场出现短暂的波动，但是西安市房地产市场已经站 在了一个新的历史高度，走向相对成熟的市场。在了一个新的历史高度，走向相对成熟的市场。 2 2、产品供应结构趋于合理、产品供应结构趋于合理 第 15 页 伴随着政策的引导，以及市场购房者需求主流的演变，西安市商伴随着政策的引导，以及市场购房者需求主流的演变，西安市商 品房市场供应结构渐趋合理。同时，伴随着楼市竞争的日益趋于激烈，品房市场供应结构渐趋合理。同时
47、，伴随着楼市竞争的日益趋于激烈， 购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注，并成为市场开发的导向之购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注，并成为市场开发的导向之 时，也预示着商品房市场正逐步向时，也预示着商品房市场正逐步向“买方买方”市场转移，而西安商品房市场转移，而西安商品房 市场目前正处于这种转型阶段，市场需求已经逐渐成为市场开发之指市场目前正处于这种转型阶段，市场需求已经逐渐成为市场开发之指 向。向。 3 3、旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣、旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣 随着西安市旅游业的快速发展和人居环境的改善，西安市房地产随着西安市旅游业的快速发展和人居环境的改善，西安市房地产
48、市场必将伴随之带来更大的繁荣景象。伴随政府公共设施的改善和西市场必将伴随之带来更大的繁荣景象。伴随政府公共设施的改善和西 安市经济、环境的发展变化，西安市房地产业将与旅游业相互促进，安市经济、环境的发展变化，西安市房地产业将与旅游业相互促进， 形成自身的古城特色。形成自身的古城特色。 4 4、西安市房地产信息化、西安市房地产信息化 西安市以西安市房地产网为主干建立了比较完善的信息服务系统，西安市以西安市房地产网为主干建立了比较完善的信息服务系统， 为政府提供房地产市场行情，为房地产投资决策提供了参考信息，加为政府提供房地产市场行情，为房地产投资决策提供了参考信息，加 强了广大开发商与购房者的双
49、向交流，为规范和繁荣西安房地产市场强了广大开发商与购房者的双向交流，为规范和繁荣西安房地产市场 做出了一定的成绩。西安市房地产行业在信息化必将推动西安市房地做出了一定的成绩。西安市房地产行业在信息化必将推动西安市房地 产业的快速发展，并且为分析西安市房地产市场情况，预测房地产发产业的快速发展，并且为分析西安市房地产市场情况，预测房地产发 展趋势提供了重要的保障。展趋势提供了重要的保障。 第 16 页 5 5、20062006 年西安商品房销售平均价格每平方米年西安商品房销售平均价格每平方米 4047.24047.2 元，总体元，总体 上涨上涨 3.53.5，涨幅比，涨幅比 20052005 年回落年回落 0.60.6 个百分点。其中，住宅类销售个百分点。其中，住宅类销售 平均价格每平方米平均价格每平方米 3044130441 元，上涨元，上涨 3.93.9，非住宅销售平均价格每平，非住宅销售平均价格每平 方米方米539.5539.5 元，上涨元