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1、,鲁商国奥城 公寓可行性再研究,谨呈：山东省鲁商置业有限公司,山东百安居置业咨询有限公司,2009年4月20日,前言： 自今年1月份我司与贵公司合作以来，我方已就公寓建设的可行性和公寓产品建议进行了几次提报，并与贵方进行了多次探讨研究，此次探讨我们在原来思考的基础上，做了完善和丰富。因贵公司各位领导工作较忙，同时参加会议的机会很少，故借此次机会做以下汇报。,调查目的：为了能够进一步了解济南写字楼市场的需求情况，特别是小面积商务，以形成对区域写字楼市场较为直观的认知和判断，从而有力的把握区域写字楼市场的需求现状和需求趋势，以便更好的为项目前期工作（主要是6#楼的定位问题）提供市场参考。,问卷数量
2、：共320份问卷，有效问卷287份,调查对象：中小企业的老板和高管,调查地点：济南主要商务区域的办公楼（中档为主），详见附件一,调查时间：2月26-28日（周四、周五、周六）,调查组织：山东百居安置业咨询有限公司,调查人员：百安居市场部人员、山东师范大学房产专业研究生,调查地点列表,问卷设置：,1、被调查公司以小型企业为主,按照本次调查的目的，本次问卷调查主要面向中小型企业，尤其是小型公司。从被调查公司的正常办公的人口数量统计对比上看，10-20人的企业占34%，所占比重最大；其次，20-30人的企业占23%；第三，10人以下的企业占16%；50-100人和30-50人的企业各占9%、7%。分
3、析可以看出，100人以下的小型企业接近占到本次调查企业总量的90%，占本次问卷调查的绝对比重。这是以下其它主要调查项的统计与分析的重要前提背景。 （正常办公人数在20人以下的企业占50%的比例。）,2、区域市场对200以下的办公面积需求较大,统计发现，各办公需求面积的比例总体较为平均，呈现相对离散的特征，而没有出现比例集中度很高的现象，这归因于企业大小及发展规划的不统一。其中，100-150的需求比例最高，为22%；其它需求比例大多在11%16%之间。 通过对比以上各类需求，联系济南“中小企业基数大”的特点，综合分析得出，60%以上的市场需求为200以下的办公面积，其中多数集中在150以下的范
4、围。 150以下办公面积的需求为50%，这恰恰吻合了20人以下办公企业的比例。,3、纯写字楼的需求比重最高，市场对于SOHO公寓缺乏认知,数据统计图显示，对纯写字楼的需求比例达到82%，而对住宅商务楼（传统老式商住楼）和SOHO公寓的需求比例相对较少，分别占14%和4%。一方面，这一结果说明了随着近几年写字楼的发展与升级，市场对于纯写字楼的需求发生了重大的变化，由于本次调查大部分在纯写字楼里进行的这也是纯写字楼比重较高的重要原因；另一方面，随着购房者对于写字楼的认识的提高及政策上住宅禁商等因素影响，购房者对于住宅商务楼大的需求呈下滑趋势；另外，由于区域市场对于SOHO公寓缺少认知或未形成清晰的
5、理解，加上市场上对于SOHO概念的不得当宣传，使得SOHO公寓在济南市场上并没有广泛深入人心，这很大程度上影响了以上调查结果（发现很多调查对象不知道SOHO公寓）。,4、独立卫生间成为办公需求考虑的重要方面,在是否选择独立卫生间的问题上，有60%的需求比例选择了考虑独立卫生间，超过50%，占多数比例。这主要是因为本次调查的对象主要是小型企业，其对于独立卫生间的需求符合其办公人口较少、办公面积不大的需求特征。通过调查，了解到这些需求主要是考虑到方便和卫生的问题，很多人反映公共卫生间存在打扫不及时、环境不卫生等现象。由此可见，在办公空间设立面积合理的独立卫生间是可以考虑的。,以上数据中，需求中央空
6、调和分户中央空调的比重分别达到了40%和51%，两者的比重达到了90%以上。这反映了写字楼市场对于中央空调（含分户式中央空调）的需求程度非常高，中央空调（含分户式中央空调）已经成为现代办公的必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾向于需求分户式中央空调。,5、中央空调是现代办公的必要硬件配套,对与交房标准方面的调查结果显示，有55%的选择简装修，有31%的选择精装修，仅有14%的选择毛坯房。与住宅需求相比，商务办公的需求更讲究效率和形象，以体现办公装修方面的省时、省力及形象的需求，因此，多数办公需求更偏好以简装修或精装修的交房标准。另外，由
7、于各企业对于写字间的装修风格、装修的标准、个性化等方面的要求不同，所以更多的选择简装修的交房标准。,6、简装修交房标准符合写字楼需求趋势,从调查的统计上看，有54%的调查群体选择了“暂不考虑，以后会”，占到了较大的比重，这一方面说明了市场对奥体中心区域的认知度、关注度较高，并对该区域的前景表现出较强的信心；另一方面，由于奥体中心区域的整体成熟度还不高，主要体现为配套不全、环境乱杂、区位偏远、政府动迁不明确等问题，造成市场对于该区域的疑虑和观望的现状。都存在1-5年（大多为2-3年）不等的观望，这也与我项目的成长期相吻合。,7、市场关注度高，环境不成熟导致较强的观望态势,区域价格认同方面的调查数
8、据如上图所示，认为价格在70008000元/的占到33%，为最大比重；认为价格在60007000元/占到30%，与前者几乎接近，两者占到63%。由此得出，项目所处区域的市场预期价格范围主要集中在6000-8000元/。 另外，有23%比例的调查对象认为该区域的价格在6000元/，这主要是因为区域的价值不成熟现状造成的；其次，很多客户将高新区的其它在售写字楼项目作为其价格参考标准，这说明了区域价格水平较低的市场现状也较大的影响了市场对于该项目价格的预期。,8、市场对项目的区域预期价格集中在6000-8000元/,小结：,济南市中小企业主多数对我项目所在奥体片区未来发展比较看好，但对现阶段区域的办
9、公配套环境感到尚不成熟，都存在2-3年的心理观望期。 心理特征： 他们既希望追求高档的办公形象与舒适的办公环境，又比较注重实用和节省。置业比较谨慎，既有长远的发展眼光，又不会轻易出手。,公寓建设的必要性,商务产品面对市场,1.市场竞争的必然结果,区域内写字楼未来供应量极大，未来2-3年放量达175万平左右，竞争异常激烈。,2.需求市场的必然结果,周边竞争项目大多将目标锁定在大型团购客户，而大型写字楼的客户主要是金融单位、实力国企及政府机关，但他们大都已建或已购，意向客户屈指可数，竞争将进入白热化。,粥多 僧少，如何是好？,要西瓜也要芝麻,小面积办公不可少，项目物业存在互补性。,多种功能多条路,
10、都以商务功能为主适当考虑居住功能： 1.设置室内卫生间 2.设置厨房功能,产品,市场,功能互补,供应市场,项目性质,需求市场,公寓建设的可行性,1.成本比写字楼降低,商务公寓于写字楼相比层高降低，外装及土建每平米节省150元左右。,2.首付可能比写字楼降低,公寓的首付款40%-45%，写字楼的为50%；贷款利率一样，同为基准利率上调10%，但首付比例有区别；同时我项目受土地性质限制，不管做何物业利率都不会降低，还是做公寓更加适合。,1.汇展香格里拉 2.未来城（两栋公寓） 3.鑫苑金座 4.盛世花城50公寓 5.大地锐城（公寓） 6.东领尚座（loft） 7.海尔绿城（酒店式公寓） 8.名士豪
11、庭（名士杰座） 9.自由城 10.晶都国际（商务公寓） 11.正大时代广场（SOHO） 12.诚基中心 13.阳光100（1栋公寓） 14.九城尚都（1栋公寓） 15.欧洲城（1栋公寓） 16.嘉汇环球广场 17.群盛华城 18.重汽彩世界 19.万达广场（1栋公寓） 20.黄金时代广场（商务公寓） 21.中海华创项目（规划中）,公寓项目共21个项目 14个在售项目（白色） 7个未售项目（红色）,3. 小型商务市场竞争相对和缓,8,7,6,5,4,3,2,1,19,12,11,10,9,16,15,13,14,18,17,20,21,1.汇展香格里拉 2.未来城（两栋公寓） 3.鑫苑金座 4.
12、盛世花城50公寓 5.大地锐城 6.东领尚座（loft） 7.海尔绿城（酒店式公寓） 8.名士豪庭（名士杰座） 9.自由城 10.晶都国际（商务公寓） 11.正大时代广场（SOHO） 12.诚基中心 13.阳光100（1栋公寓） 14.九城尚都（1栋公寓） 15.欧洲城（1栋公寓） 16.嘉汇环球广场 17.群盛华城 18.重汽彩世界 19.万达广场（1栋公寓） 20.黄金时代广场公寓 21.中海华创项目（公寓）,功能划分,商务公寓项目,济南市商务公寓存量较少，竞争相对缓和。 2008年公寓销售151264.58m2 ，写字楼销售36191.24m2,小户型办公项目：,区域内小户型办公项目不多
13、，且销售较好，存量不大。,整个济南市场，特别是区域内小型商务产品存量和未来放量较高档写字楼要小的多，为商务公寓提供了可行性。,专拣 软 柿子捏,4.需求市场有保障,济南中小企业较多，提供了较大的客户选择面；,通过需求市场调查分析可知，多数中小企业愿意设置独立卫生间的。,项目周边近距离内，大型办公楼云集，政府企事业单位众多，但无小面积居住型产品，设置厨房可满足其休憩型居住需求和小公司自己做饭的需求。,客户是 上帝,5.新项目看发展趋势,黄金时代广场项目并未全部建成写字楼，而是公寓写字楼平分秋色；,近期新出现的小面积办公项目：嘉馨商务大厦、普利商务中心、天业国际等都采用了室内卫生间设计（不要卫生间
14、可预处理）。,对手是 镜子,soho商务公寓 有较强可行性,公寓运作难点与应对,难点一,现阶段项目周边区域配套尚不齐全，办公条件尚不成熟，吸引客户近期购买存在较大难度。,解决之道,宣传推广上，加强对本片区未来前景的引导，突出将来的配套，展现项目巨大的升值潜力，弱化客户对区域现状的过度关注。,项目自身建设上，一方面尽量提早地下商场和酒店的建设和使用（地下南半部分提前投入使用）；另一方面建议在公寓楼地上一层设立底商，本楼座交房时就可投入经营，为项目服务。为保证其服务性，可先采取出租或免租金招商的办法。,难点二,公寓产品主力目标客户为中小企业受目标客户实力限制，价格难以突破。,解决之道,在产品设计上
15、，将公共部位和室内卫生间采用高标准设置，提高项目的档次。在营销推广上，着力展现项目的品质感，以满足欲购买企业对提高企业形象的要求。使售价物有所值，甚至是物超所值。,什么是涉外公寓？ 涉外公寓是指专为外籍人士和高级商务人士量身定制的全精装国际标准公寓，与普通住宅相比，涉外公寓无论是在区域选择、精装标准、户型设计，还是物业管理等方面的标准都要求极高，可以这样说，涉外公寓的发展是一个城市走向国际化的标志之一。,什么是行政？ “行政”一词，来源于拉丁文，原意是指执行社会群体的公共事务。有三种意义上的“行政”。广义即指管理；中义即指各类国家机关的管理；狭义仅指除立法、司法机关以外的国家行政机关对社会事务
16、的管理。 我们援引“行政”一词的广义，例如：行政级汽车、行政级豪宅。,公寓。行政级,精准营销 深挖客户,更加精准的定位客户，尽量寻找那些实力较强的客户。,第一类：自用型 1.自用办公型 对周边单位依附性较强的客户： 外省市政府企事业单位驻济办事处；（政府） 大中型企业单位驻济办事处；（政府） 律师事务所；（省高院） 医药公司、医疗器材等；（省立医院） 建筑规划设计公司；（规划局） 。 公寓实力型目标客户： 实力大集团、经过5-10发展处于成长期的中等企业、高利润的小型智力公司、需要办公形象支持的年轻型成长公司： 地产咨询公司 / 航空票务 / 会计师事务所 / 理财公司 /投资公司 / 留学机
17、构。 2.自用居住型 国内外高端商务人士： 周边办公企业高层管理人员； 外企在济办事处个人居住/欧美人士、日韩人士 以商务居住为主体/空中飞人 以居住为主体的/企业会所 空巢期的高端人士/本地企业高管 垄断行业及上市公司中高层管理人员 第二类：投资型 对济南地产有较高投资回报要求的高端人群。,客户类型： 第一类：自用型 1.自用办公型 2.自用居住型 第二类：投资型,公寓建设可行,存在难点可化解,公寓建设有必要,1.地上首层设置商业，为本楼提供服务; 2.顶层设置loft空间，改为2-3层设置loft： loft空间户型面积加大，需降低总价； 参考晶都国际，其设在顶层的loft销售难度大。 3
18、.鉴于需求调查结果和展会意向登记客户结果，将面积进行微调，加大户型面积；,户型建议,1F：loft 商业,4-23F：普通平层,2-3F：loft 空间,户型设置比例建议（按户数计）,平面布局建议,建议采用小短廊式设计；核心筒至于楼座北侧，尽量保证最但限度的南向房屋。,二居：70,一居：52,居住功能空间划分示意,Soho平层：62.23,混合功能空间划分示意,Loft空间： 单层62.23,Soho平层： 68.56 ,商务功能空间划分示意,Loft空间： 单层68.56,Soho平层： 79.16,Loft空间： 79.16,标准层空间装饰示意,顶层loft空间示意,底层商业loft空间示意,大堂,大堂设立公共前台和休息区，风格高档现代。借一层loft之层高做局部挑高处理，层高8-10米。,突出人性化设计，在公寓楼座首层设置公共卫生间，为外来人员提供方便。,公共卫生间,中央空调设置,厨房设置,厨房敞开式设置，只在样板间内展示。,