广州某地块项目可行性研究报告.doc

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1、广州市 XX 路 XX 剧院地块项 目投资可行性研究报告 2009 年 6 月 10 日 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 评估报告名称：评估报告名称：广州广州 XXXX 路路 XXXX 剧院地块项目可行性研究报告剧院地块项目可行性研究报告 评估机构：评估机构：深圳市深圳市 XXXX 土地房地产评估有限公司土地房地产评估有限公司 评估日期：评估日期： 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 深圳市东润达投资发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市 XX 土地房地产评估有限公司 对贵公司委托的广州市 XX 路 XX 剧院地块项目投资可行性研

2、究方面的意见，以 供贵司作参考。 经过我们详细的市场调查研究，我们认为项目争取到的容积率为容积率为 1212 有较大可能 性，在此容积率下，项目建设用地面积 2,355 平方米，总建筑面积为 28,260 平 方米(地下车库面积为 4,500 平方米)。项目的总投资额为总投资额为 27,131.9727,131.97 万元万元，其中 委托方自有资金投入在自有资金投入在 10,00010,000 万元左右，银行融资在万元左右，银行融资在 10,00010,000 万元万元左右，须补交补交 地价地价 9,234.249,234.24 万元万元，税后利润税后利润 12,406.5112,406.51

3、 万元，税后利润率万元，税后利润率 45.73%45.73%，财务内部，财务内部 收益率为收益率为 28.528.5。贵公司可接受的最低收益分成比例在最低收益分成比例在 75%75%左右。 项目的风险主要来自存在较多的不确定性：项目的风险主要来自存在较多的不确定性： 1.划拨用地转为商品房用地，整个过程需要政府相关部门批准，因此可能在项 目开发时间造成延误； 2.项目的容积率都是我司根据市场情况和建筑技术角度论证，但最终确定仍需 要相关部门确认，一旦容积率无法实现，项目的各项经济指标和分成建议也 需要做较大调整。 我们的方案是基于目前项目所在广州市以及项目所在区域房地产市场情况，结合 十多年来

4、我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的， 希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 顺颂 商祺 深圳市 XX 土地房地产评估有限公司 2009 年 6 月 10 日 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 目目 录录 一一项目界定项目界定1 1 1 项目解析.1 （1）项目位置及四至 1 （2）地块现状 .1 （3）项目配套分析2 （4）地块分析小结3 二二投资背景和市场环境研究投资背景和市场环境研究 4 4 1 广州宏观经济分析 4 (1)2007 年广州宏观经济状况4 (2)2008 年一季度广州市经济运行情况4 (3)广州宏观经济分析小结 6 2 市场环境分析

5、6 (1)广州写字楼市场分析6 (2)广州动漫市场分析 10 三三 专业市场板块分析专业市场板块分析1212 1 办公物业市场板块分析12 2 项目所在片区写字楼物业分析17 3 片区商业市场分析 22 4 动漫商城案例研究 23 四四 项目发展建议项目发展建议2525 1 地块 SWOT 分析.25 2 项目定位.25 （1）项目整体定位25 （2）容积率的确定26 （3） 写字楼定位 .26 （4） 商业定位.28 （5）车位.29 五五 项目经济效益项目经济效益评评价价3030 1 指标说明.30 2 项目开发建设进度安排.30 3 投资估算与资金筹措.30 项目可行性研究报告项目可行性

6、研究报告 （1）总投资估算30 （2）资金筹措 .32 4 投资使用计划32 5 销售收入测定32 （1）销售收入估算32 （2）出租收入估算33 6 项目销售回款计划 33 7 资金来源与运用分析.33 8 项目利润.33 9 财务与敏感性分析 34 （1）赢利能力分析34 10项目不确定性分析 34 (1)项目盈亏平衡分析34 (2)项目敏感性分析 .34 (3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 35 六六 附件附件3838 附表 1：项目开发成本估算表 附表 2：项目投资计划估算表 附表 3：项目销售收入与税金及附加估算表 附表 4：项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表 5：

7、资金来源与运用表 附表 6：项目损益及利润分配表 附表 7：项目现金流量表（全部投资） 附表 8：项目敏感性分析表 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.1 一一 项目界定项目界定 1 1项目解析项目解析 （1 1） 项目位置及四至项目位置及四至 项目地块占地面积 2,739 平方米，净用地面积 2,355 平方米。项目位于 XX 路， 地铁 1 号线 XX 口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一 片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为 XX 路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。 地块位置示意如下： （2 2） 地块现状地块现状

8、 地块现用作停车场，地块沿 XX 路有临时建筑做街铺，地块现状如下： 项目位置 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.2 （3 3） 项目配套分析项目配套分析 交通配套分析交通配套分析 路段道路分析路段道路分析 项目临 XX 路，XX 路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干 道之一，单边 4 车道，设计行驶时速 60 公里/小时。而项目南面的东华路是城市 次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。 公共交通分析公共交通分析 项目位于地铁 1 号线 XX 口站旁，距离地铁出口距离在 150 米以内。在项目临中 山大道处设有 XX 口公交站点，经过的公交车线路有

9、十余条，在距离项目直线距 离 200 米以内，农林下路与 XX 路的交汇处设有 XX 电车总站。位于署前路，正 在建设的地铁 5 号线站点出口与项目的距离也在 250 米内。项目的公共交通连 接非常便捷。 商业、住宅配套分析商业、住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离 200 米内，农林下路与 XX 路交汇处有商业面积近 2 万的大型集中商业锦轩现代 城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约 500 米处有 位于署前路的 XX 百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出 口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和

10、 XX 路则有众多的临街 商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下 路的现代商品房，租赁房源充足。 其他资源分析其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。XX 路及附近路段集中了中山大学第一附属 医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州 具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。 片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超 过 1 万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存 在为项目发展动漫商业提供了支持。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告

11、P.3 （4 4）地块分析小结地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通 条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配 套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.4 二二 投资背景和市场环境研究投资背景和市场环境研究 1 1广州宏观经济分析广州宏观经济分析 (1)(1)20072007 年广州宏观经济状况年广州宏观经济状况 2007 年广州市实现生产总值（GDP）7,050.78 亿元，按可比价格计算，比上年 （下同）增长 14.5%。

12、其中，第一产业增加值 161.09 亿元，增长 5.0%；第二产 业增加值 2,816.89 亿元，增长 15.6%；第三产业增加值 4,072.80 亿元，增长 14.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为 2.2939.9557.76。三次产业对 经济增长的贡献率分别为 0.8%、43.1%和 56.1%。 2007 年末，广州市常住人口数 1,004.58 万人，比上年末增加 29.12 万人，增 长 3.0%；社会从业人员 663.76 万人，比上年末增长 9.0%。其中，第一产业从 业人员 82.50 万人，减少 2.3%；第二产业从业人员 263.76 万人，增长 11.2%； 第

13、三产业从业人员 317.50 万人，增长 10.5%。城镇从业人员 398.71 万人，增 长 11.2%。 (2)(2)20082008 年一季度广州市经济运行情况年一季度广州市经济运行情况 2008 年一季度，广州市完成地区生产总值 1746.64 亿元，比上年同期增长 11.1%， 增幅回落 2.2 个百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值 34.90 亿元、 654.83 亿元和 1056.91 亿元，分别增长-2.6%、9.2%和 12.8%，三次产业比例为 2.00：37.49：60.51，与 2007 年全年相比，第三产业比重提高 2.75 个百分点。 2008 年一季度广

14、州市经济运行的主要特点如下： 工业生产平稳增长，但增幅回落工业生产平稳增长，但增幅回落 一季度，广州市完成规模以上工业总产值 2,157.15 亿元，同比增长 12.1%，增 幅回落 10.3 个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧 张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及 价格下降等。3 月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度 新高，完成产值 801.12 亿元，增长 16.1。民营工业企业增势较好。 第三产业增速加快，贡献率加大第三产业增速加快，贡献率加大 与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快 1.5 个百分点

15、，第三产业 增加值占 GDP 的比重加大 0.79 个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加 大 17.02 个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高 0.74 个百分点。可见，第 三产业增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。 从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.5 好，但出口增长波动较大好，但出口增长波动较大 消费市场畅旺消费市场畅旺 一季度，广州市实现社会消费品零售总额 745.72 亿元，同比增长 16.1%，增幅 加大 2.7

16、 个百分点。其中，批发和零售业实现零售额 623.15 亿元，增长 15.4%；住宿和餐饮业实现零售额 122.57 亿元，增长 19.9%。 固定资产投资增速加快固定资产投资增速加快 一季度，广州市完成全社会固定资产投资 316.93 亿元，同比增长 10.7%，增速 加快 1.2 个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快， 投资 137.22 亿元，增长 23.9%；基本建设投资 143.70 亿元，增长 9.7%；更新 改造投资 35.22 亿元，下降 18.6%。从固定资产投资投向的产业看，第一、二、 三产业完成投资分别为 0.22 亿元、59.42 亿元和 257

17、.29 亿元，分别增长 77.1、5.7和 11.9。工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高， 分别完成投资 17.03 亿元和 5.86 亿元，分别增长 1.3 倍和 34.7。在第三产业 中，房地产业投资遥遥领先，完成投资 144.07 亿元，增长 24.5%；批发和零售 业投资增长最快，完成投资 6.86 亿元，增长 4.0 倍。重大项目带动作用较强。 一季度，全市超亿元的投资项目有 37 个，完成投资额 97.24 亿元，增长 15.3。 对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大 一季度，广州市商品进出口总值为 182.51 亿美

18、元，同比增长 15.3%。其中出口 94.56 亿美元，增长 16.6%；进口 87.95 亿美元，增长 13.9%。贸易顺差为 6.61 亿美元。受春节和雪灾等因素影响，2 月份出口增速低迷，3 月份恢复正常。1 月、2 月、3 月当月出口分别增长 24.7%、0.5%和 22.9。 从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城 镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业;利用外资平稳增长；市场价格持 续较快上涨 居民收入稳步增长居民收入稳步增长 一季度，广州市城镇单位职工平均工资为 11198 元，同比增长 15.3%。城市居 民人均可支配收入为 7361 元，增长

19、 5.8%。人均消费性支出 5202 元，增长 11.6%。 随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支 出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为 1735 元，增长 13.8%， 快于消费性支出增速 2.2 个百分点，占消费性支出总额的 33.35%。农村居民人 均现金收入为 3107 元，增长 12.9%。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.6 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业 3 月末，广州市城镇单位从业人员 219.67 万人，比上年末减少 4.02 万人，下降 1.8。其中，第一、二、

20、三产业从业人员分别为 0.76 万人、98.93 万人和 119.98 万人，分别比上年末下降 3.4、2.3和 1.4。城镇登记失业人员总数 为 10.20 万人，失业人员再就业人数为 2.98 万人，再就业率为 29.20。 利用外资平稳增长利用外资平稳增长 一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为 6.47 亿美元，同比增长 7.9。 服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用 额为 4.53 亿美元，增长 11.5%。制造业外商直接投资实际使用额为 1.88 亿美元， 下降 0.7%。 市场价格持续较快上涨市场价格持续较快上涨 一季度，城市居民消费价格总水

21、平同比上升 7.1，其中消费品价格上升 9.1%， 服务项目价格上升 2.7%。农村居民消费价格总水平同比上升 12.7%，其中消费 品价格上升 15.9%，服务项目价格上升 2.6%。食品类仍然是价格上升的主导因 素。 (3)(3)广州宏观经济分析小结广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配 收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三 大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商 业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基 础。 2008 年一季度，受雪灾天气

22、的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效 益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速 度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总 体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长 的良好发展态势。 2 2市场环境分析市场环境分析 (1)(1)广州写字楼市场分析广州写字楼市场分析 2007 年 1 月至 2008 年 4 月份，广州市批准预售的写字楼面积为 51.06 万平方 米。在二级市场方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的总交易量为 94.64 万平方米，交 易均价为 11,472.39 元/平

23、方米；三级市场总成交量为 31.46 万平方米，交易均 价为 4,176.048 元/平方米。07 年 1 月到 08 年 4 月登记的写字楼租赁面积总共 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.7 为 610.38 万平方米。以下为各个月份的具体数据： 2007-2008 年 4 月广州市新增写字楼面积情况 2.71 2.01 00 6.43 10.89 0.57 00 9.81 4.2 4.63 2.64 00 7.17 0 2 4 6 8 10 12 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月 万平方米 新增供应量 从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的

24、间隔时间，一般每间隔两个月就 会出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知，2007 年第二季度和第四季度 为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手成交量和成交价 格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。 时期时期新增供应量（万新增供应量（万 ） 一手交易量（万一手交易量（万 ） 一手交易价格一手交易价格 （元（元/） 二手交易量二手交易量 （万（万） 二手交易价格二手交易价格 （元（元/） 登记租赁面积登记租赁面积 （万（万） 2007 年 1 月 2.717.74121522.7433132.43 2 月 2.017.46108520.3755211

25、4.65 3 月 03.17140600.71566037.23 4 月 05.96109734.08452450.09 5 月 6.4311.01127151.55503628.88 6 月 10.898.7112673.2428253.11 7 月 0.575.61132171.03461644.34 8 月 07.65125292.4475452.45 9 月 08.01129032.44383636.76 10 月 9.815.6284503.29473934.44 11 月 4.23.11112233.82233335.41 12 月 4.634.88101591.25395747.

26、58 2008 年 1 月 2.647.58103990.73614737.06 2 月 02.59102362.84372518.34 3 月 03.3280130.12271853.02 4 月 7.172.23114330.93353934.59 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.8 2007-2008 年 4 月广州市写字楼一手市场交易情况 7.74 7.46 3.17 5.96 11.01 8.7 5.61 7.65 8.01 5.62 3.11 4.88 7.58 2.59 3.32 2.23 12152 10852 14060 10973 12715 11267 1321

27、7 12529 12903 8450 11223 10159 10399 10236 8013 11433 0 2 4 6 8 10 12 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月 万平方米 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 元/平方米 一手交易量一手交易价格 从上图可以看出，2007 年上半年广州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高 位水平，受房地产宏观调控影响，2007 年下半年广州写字楼成交量大幅减少， 价格下降明显；同时，2008 年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低

28、 迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。 2007-2008 年 4 月广州市写字楼二手市场交易情况 2.7 0.37 0.71 4.08 1.55 3.2 1.03 2.4 2.44 3.29 3.82 1.25 0.73 2.84 0.12 0.93 4331 5521 5660 4524 5036 4282 4616 4754 3836 4739 2333 3957 6147 3725 2718 3539 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月 万平方米 2000 2500 300

29、0 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 元/平方米 二手交易量二手交易价格 从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二 手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，2007 年二手写字楼成交量和价格 波动较大，2008 年一季度二手市场也处于低迷状态，4 月开始市场有所回暖。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.9 2007-2008 年 4 月广州市写字楼租赁市场情况 32.43 14.65 37.23 50.09 28.88 53.11 44.34 52.45 36.7634.4435.41 47.58 37.06 18.34

30、 53.02 34.59 0 10 20 30 40 50 60 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月 万平方米 登记租赁面积 据统计显示，2007 年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得 10.5%的年度增长。此结果可以在上图得到验证，2007 年以来，广州写字楼租 赁市场持续旺盛，2007 年写字楼总租赁面积达到了 467.37 万平方米，2008 年 前四月份租赁面积为 143.01 万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北 商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价 100 元/月以上。 广州市乙级写字楼以 300 平方米以下的

31、小单位为主，主要分布在环市路和东风路， 租赁价约 80 元/月左右。 20072007 年广州写字楼市场小结及年广州写字楼市场小结及 20082008 年展望年展望 2007 年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，2007 年下半年及 2008 年一 季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的 低迷在状态，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的 逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。 预期 2008 年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字 楼的需求将保持稳定增长；不过 2008 年广州写字楼市场将

32、面临大量供应的局面， 同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力， 空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而 顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。 (2)(2)广州动漫市场分析广州动漫市场分析 动漫产业动漫产业 目前，广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.10 左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品） ，占全国动漫产值的 20% 左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中 发挥着领头羊的作用

33、，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 广州动漫产业发展历程广州动漫产业发展历程 1、年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏、 动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行 企业多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广 州拥有漫画企业家，各类漫画组织、团体、学社多个。 2、2006 年， “YACA 动漫拉阔广州 06”将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广 州(国际)动漫节暨 2006 年动漫网游嘉年华则将于 8 月 5 日至 8 日在地铁公园前 站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成 都之后成为全国第二大挂牌的“

34、国家网络游戏动漫产业发展基地” 。 3、2007 年， “国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区”成立，区内共有 各类动漫游戏企业 330 多家，其中产值上亿元的企业就有 10 多家，从事动漫游 戏产业的高端技术人才超过 1,000 人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区 的动漫游戏企业产品不仅占据了 50%的国内市场份额，还大量销往国际市场。据 悉，在东南亚地区，凡是 2,000 平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制 造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度， “番禺制 造”已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。 4、2008 年， 广州目前从事网络游戏、动画、漫画

35、的企业超过 120 家，从业人 员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品） ，占全国动 漫产值的 20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业 在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 5、2008 年，众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相 继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体， 迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目， 6、全国首家以动漫为主题的青年创业基地“青年动漫特区”也在广州市青年宫 成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近 50 个青年动漫社团

36、与机构进驻创业。 动漫交易市场动漫交易市场 2006 年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.11 市场带来巨大的商机。2006 年在广州举行的“广州（国际）动漫节暨 2006 动 漫网游嘉年华”活动，四天迎客超过 12 万人次，超旺的人气让业界再次感受到 广州动漫产业的美好前景。 目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所 3 家，具体情况如下： 1、天河北龙口东动漫商城 该动漫主题商城位于“广州软件信息广场”，靠近年底通车的地铁三号线五山站， 首层面积为 1,600 平方米，二层面积 1,800 平方米。间隔方面以八九平方米至

37、 20 多平方米的面积为主，另外有少量 60 多平方米的铺位。租金方面首层平均为 200 多元/平方米/月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。 该动漫主题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商家为主，同时还增加 了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通 片在国内享有播放权等。 2、动漫星城 位于人民公园南广场地下的“动漫星城”，兼享中山五路公交和公园前地铁站这 两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业 核心地带。动漫星城总投资 6 亿元，建筑面积 3 万平方米，使用面积 2 万平方米。 3、动漫大厦 目前，广州正在建设规模为 1

38、5 万平方米、可容纳 50 家以上企业的动漫大厦， 广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体、面积达 20 万平方米左右、长约 3 公里的创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。 动漫市场分析小结动漫市场分析小结 广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到 20%。2006 年国家出台的关于推动我国动漫产业若干意见，更是为广州动 漫产业的发展带来契机，预计到 2010 年，广州动漫产业产值将达到 180 亿元。 因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广 州动漫产业的发展前景良好。 广州动漫产业基地地位的进一步巩固， “动漫之都”知名度的益日提高

39、，也将为 广州动漫交易市场带来巨大商机。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.12 三三 专业市场板块分析专业市场板块分析 1 1 办公物业市场板块分析办公物业市场板块分析 目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新 CBD 商务圈，二是以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风 路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。 区域区域区域特征区域特征区域主流客源区域主流客源档次档次代表项目代表项目 中山路商 务区 老城商业旺区 商业带来的贸易代理、服务 咨询中小企业等 主要乙级，个别 甲级 电信广场、中华国 际中心、捷泰广场 东风路商 务区 老城商务集中区，

40、东风 路交通快捷 政府带动的关联企业有、贸 易、咨询等企业，客源主流 中小企业 主要乙级，个别 甲级 广发大厦、粤海集 团大厦、锦城大厦、 健力宝大厦 环市路商 务区 老城成熟的商务中心区， 周边高星级酒店、高级 商业等配套集中 涉外（金融、咨询、贸易、 销售代理）机构集中区 主要甲级，准甲 级， 广东国际大厦、好 世界广场、世贸中 心大厦 天河北商 务区 目前广州最成熟的高档 商务区中心 国际型（领事馆、金融、贸 易、科技）和国内知名企业 聚集 甲 A 级 财富广场、中信广 场、新创举等 珠江新城 CBD CBD，高档商务氛围逐 渐成熟 政府相关机构（海关、检察 院等） 、集团企业总部，金

41、融等 甲 B 级为主，甲 A 级数量不断增 多 华普广场、富力科 讯、富力盈隆 珠江新城珠江新城 CBDCBD 珠江新城 CBD 最早规划于 1992 年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越 秀、XX 等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业未获得发展机 遇。广州政府于 2002 年重新对珠江新城 CBD 进行规划定位，用地面积约 6.5 平方公里，规划居住人口 18 万，提供就业岗位 30 万个。其定位为广州 21 世纪 中央商务区的核心商务金融办公区，及华南区最重要的金融中心区域，成为金融 企业的聚居地。根据广州城市总体规划，到 2010 年珠江新城中央商务区将基本 建成体现广

42、州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁 3 号 线、5 号线、地下轻轨，至 2010 年，全市将建成 9 条地铁线路，总长达 255 公 里。 环市路商务区域 东风路商务区域 中山路商务区 域 天河北高档商 务区域 珠江新城 CBD 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.13 珠江新城 CBD 的写字楼物业在 2004 年开始推向市场，由于当时该区域的办公 物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着 2006 年大 量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步改善，和政府优惠政策的扶 持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使

43、珠 江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为广州写字楼市场的热点区域。 主力客户 目前珠江新城办公物业的客户为大型企业区域总部，如房地产公司总部大楼、交 通集团、烟草集团公司总部大楼；金融机构：世界 500 强和国有金融、银行、保 险、证券公司；政府机构：国税、地税、省检、省计厅。这些都是甲级写字楼的 优质客户。 规模 目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为 94.8 万平方米，相当于目前天河区和 越秀区甲级写字楼总存量的总和。未来 3 年珠江新城约新增 200 万平方米的写 字楼物业，其中 70 万平方米为甲级写字楼，由于 2008 年甲级写字楼供应较少， 租赁成交将主要以消化一批 200

44、7 年新交付使用的甲级写字楼为主。 租金 目前珠江新城写字楼的平均租金约为 150 元160 元/平方米每月，属于广州写字 楼市场的最高水平。 优势 片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持， 未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写 字楼的优质客户。 不足 目前片区内的商业配套略显不足，没有大型购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州 大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵， 给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待 09 或 10 年才能建成，目 前来看片区的交通配套有所不足。 天河商务圈天河商务圈 项目

45、可行性研究报告项目可行性研究报告 P.14 天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广 州主要的甲级写字楼商圈。片区的定位为广州市的中央商务区，区内配套成熟， 不仅有数量众多的住宅物业，而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型 的集中商业，以及数量众多的临街商业及饮食配套，此外还有大型公建配套设施 如天河体育中心，购书中心等。交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车 东站外，地铁 1、3 号线连接片区，区内也有众多的公交线路经过。 天河商务圈的发展是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。老城区土地 供应的限制，写字楼档次的不足，迫使广州主要的写字楼商圈从越

46、秀、XX 等老 城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。经过 10 多年发展， 天河商务圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办 公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大 批国内外的大中型企业进驻。 主力客户 国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业 租金与售价 目前天河商圈写字楼物业因物业档次不同而租金和售价都有所差异。天河北的甲 级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在 130 元/平方米每月以上，近期发 售的中石油大厦和保利丰兴广场售价约在 19,00021,000 元/平方米。档次稍低 的准甲级物业租金约在 70100

47、元/平方米每月区间浮动。 优势 片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前 广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力。 目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。 不足 目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。由于片区道路规划失当，加上 区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使 在该片区的上班族更依赖轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。从短期来 看，片区内的交通问题很难得到缓解。 此外，虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次未达到国际上的甲级 标准，与珠江新城相比有一定差距。大部分写字楼的业权分

48、散，也不利于吸引对 租赁面积需求大的优质客户。 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 P.15 越秀区商务圈越秀区商务圈 越秀区办公商务圈为广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区， 其地位类似于深圳的罗湖商务区。区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众 多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业，金融企业，大型公司的办公首选点。 由于区域内有原广交会的主展馆流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在 区域内设立办公地点。 但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈 已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准，而且 物业管理水平不足，形象不高

49、，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。 而且区域内单一业权的写字楼少，大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。随 着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业 从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经 大为减弱。 然而，作为广州市发展最早的核心商务办公区域，越秀商圈的成熟配套是目前其 它商务圈难以比拟的，多年的沉积的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的 写字楼区域之一。目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和 处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的 首选之地。 越秀商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道 环市路， 东风路和中山路，从而形成三个商务办公带。 环市路办公带 环市路办公带为广州最早的 CBD，其办公物业的档次也是越秀商务圈中最高的， 大部分物业都达到了甲级或准甲级水平。片区内高级商业配套齐全，有五星级酒 店和高档购物中心，广交会的原展览馆流花会馆也坐落在环市路，因此片区 内的客户以涉外机构为主，包括金融、贸易、销售代理等