新华村安置房建设工程可行性研究建议书.doc

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1、街道办事处新华村安置房建设工程街道办事处新华村安置房建设工程 可可行行性性研研究究报报告告 目录 第 I 页 目目 录录 1 1总总 论论 1 1 1.1概论 1 1.2业主简介 1 1.3编制依据 2 1.4编制内容 2 1.5结论及建议 3 1.6主要技术经济指标 4 2 2项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 6 6 2.1项目提出背景 6 2.2项目建设的必要性 7 3 3项目选址及建设条件项目选址及建设条件 1010 3.1项目建设地址 目录 第 II 页 10 3.2自然条件 10 3.3交通条件 12 3.4公用工程现状及建设条件 12 4 4建设内容及规模建设内

2、容及规模 1313 4.1建设内容 13 4.2建设规模 13 5 5工程方案工程方案 1515 5.1设计依据 15 5.2规划设计原则 15 5.3设计指导思想 16 5.4总图设计 16 目录 第 III 页 5.5建筑设计 20 5.6结构设计 23 6 6公用工程方案公用工程方案 2626 6.1给水排水 26 6.2通风空调设计 29 6.3燃气 31 6.4电气设计 32 7 7环境保护与绿化环境保护与绿化 4040 7.1设计原则 40 7.2设计依据 40 7.3环境保护 41 7.4主要污染工序及环节 目录 第 IV 页 42 7.5污染物治理 42 7.6绿化 44 8

3、8建筑节能建筑节能 4646 8.1设计依据 46 8.2建筑节能 46 8.3给排水节能 48 8.4通风与空调系统 48 8.5电气节能 49 9 9建筑消防设计建筑消防设计 5151 9.1设计依据 51 9.2设计内容及原则 51 目录 第 V 页 9.3工程概述 52 9.4总图消防 52 9.5建筑消防 53 9.6结构防火 55 9.7消防给排水 55 9.8防排烟 57 9.9消防自动报警及联动系统设计 60 1010 劳动安全卫生劳动安全卫生 6262 10.1 总图62 10.2 建筑62 10.3 电气安全62 10.4 其他63 1111 项目进度计划及招投标项目进度计

4、划及招投标 6464 11.1 项目进度计划64 目录 第 VI 页 11.2 项目招投标64 1212 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 6666 12.1 投资估算范围66 12.2 投资估算依据66 12.3 项目投资67 12.4 资金筹措68 1313 销售方案销售方案 6969 13.1 销售价格69 13.2 销售进度69 1414 财务评价财务评价 7070 14.1 财务评价基础数据的测算70 14.2 盈利能力分析71 14.3 清偿能力分析72 14.4 不确定分析72 1515 社会评价社会评价 7474 15.1 社会影响评价74 15.2 互适性分析74 15.

5、3 社会风险分析74 1616 结论与建议结论与建议 7575 16.1 结论75 目录 第 VII 页 16.2 建议75 1717 附表附表 7676 附表附表 1 1：项目投资估算汇总表：项目投资估算汇总表7676 附表附表 1-11-1：工程建设其他费用估算表：工程建设其他费用估算表7676 附表附表 2 2：资金筹措与使用计划表：资金筹措与使用计划表7676 附表附表 3 3：销售收入及税金测算表：销售收入及税金测算表7676 附表附表 4 4：损益及利润分配表：损益及利润分配表7676 附表附表 5 5：借款偿还计划表：借款偿还计划表7676 附表附表 6 6：项目投资现金流量表：

6、项目投资现金流量表7676 附表附表 7 7：资本金现金流量表：资本金现金流量表7676 附表附表 8 8：资金来源与运用表：资金来源与运用表7676 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第1页 1 1总总 论论 1.1概论概论 （1）项目名称：*街道办事处新华村安置房建设工程 （2）项目性质：新建 （3）项目业主：* （4）项目地址：*区鱼洞街道办事处新华村 1 社 （5）建设内容及规模 本项目总用地面积 18821，总建筑面积 42070.55， 其中架空层建筑面积 1336.93，住宅面积 35077.87、商 业建筑 2168.32、配套设施建筑面积 310.43，其他建筑

7、 面积 3177，停车为 100 个。 （6）项目总投资及资金筹措 项目总投资:10556.48 万元 资金筹措：项目总投资为 10556.48 万元，其中业主自 筹 4756.48 万元，申请银行贷款 5800 万元。 （7）建设工期：本项目建设工期为 15 个月，2009 年 10 月至 2010 年 12 月。 1.2业主简介业主简介 。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第2页 1.3编制依据编制依据 （1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价 方法与参数 （第三版） 、 投资项目可行性研究指南 ； （2）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各 专业设计规程、规范

8、和设计标准； （3）业主提供的相关基础资料； （4）业主对项目建设的主要意见及预期目标； （5）国家和重庆市其它相关规定和要求。 1.4编制内容编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建 设方案、环境保护、建设进度及建设投资。 可行性研究报 告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确 的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展 下阶段工作的基础。 1.5结论结论及建议及建议 1.5.11.5.1结论结论 （1）本项目的建设是支持鱼洞长江大桥拆迁建设的需 要，该项目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的 发展有着积极的推动作用。 （2）项目建成后由征地办按时

9、全部回购，该项目的投 资回收有保障。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第3页 （3）项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保 证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较 大的促进作用，社会效益明显。 （4）项目建设符合*区城市建设规划的要求，项目建 设规模适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满 足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。 1.5.21.5.2建议建议 （1）鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该 项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款 支持，以便于该项目下一步工作的实施。 （2）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序

10、， 实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产， 以及符合环境保护要求。 （3）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质 量的同时尽量降低投资，把项目建成城乡统筹实验区形象工 程。 1.6主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表。 表表 1 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 项 目计量单位数值所占比重(%) 项目概况项目概况 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第4页 总用地面积 m218821 28.23 亩 居住户（套）数户（套） 432 居住人数（每户按 3.2 人计算） 人 1383 总建筑面积 m2 42070.5 5 一、按功能性质划

11、分 1、住宅建筑面积 m2 35077.8 783.38% 2、架空部分建筑面积 1336.93 3、商业面积 m22168.32 4、配套设施建筑面积 m2310.43 物管 189.13 居委会 69.66 公厕 20.23 其中 消防控制室 31.41 5、其他建筑面积 m23177 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 m2 38901.5 2 含架空层 1336.93 2）地下建筑面积 m23169.03 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第5页 消防控制室 m231.41 其中车库、设备用房 m23137.62 停车泊位辆 100 1）地面辆 40 2）地下辆 6

12、0 容积率 1.996 建筑密度 18.12 绿地率 30.1 投资数据投资数据 总投资总投资万元 10556.410556.4 8 8 工程费用万元 7618.55 工程建设其他费用万元 2614.47 预备费万元 204.66 建设期利息万元 118.80 筹资数据筹资数据 业主自筹万元 4756.48 银行贷款万元 5800.00 项目投资指标项目投资指标 内部收益率(年度) 13.12% 净现值 万元 450.40 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第6页 投资回收期年 2.02 项目资本金项目资本金 内部收益率(年度) 20.10% 净现值 万元 551.03 投资回收

13、期年 1.65 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第7页 2 2项目提出的背景项目提出的背景及建设必要性及建设必要性 2.1项目提出背景项目提出背景 2.1.12.1.1党中央提出构建和谐社会的宏伟目标党中央提出构建和谐社会的宏伟目标 构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、 开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项 重大任务。这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求， 体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。应该在推进社 会主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中， 扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作。 中国的问题是农民问题。在构建社会主

14、义和谐社会的诸 多问题中，农村的发展建设、 “三农”问题是则是重中之重， 而这也是最大的发展难题。 随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘地带的 郊区镇、村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。如果 城市不能为他们提供住房及其他相应的生活、就业保障，则 将会造成很大的社会经济、治安问题。只有在工业化和现代 化的基础上逐步推进城市化，才能为当地居民创造更多的就 业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目标。否则不 仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可就 而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不 稳定因素，并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社会 *街道办事处新华村

15、安置房建设工程可行性研究报告 第8页 的精神。 2.1.22.1.2项目建设的直接原因项目建设的直接原因 从整个城市发展角度而言，城郊道路的疏通，在时空范 围内缩小了城市的体积，同时在经济上又放大了城市的功能。 可以说，道路是城市发展空间的骨架，道路的建设不仅意味 着城市交通长度、宽度的增加，更是给城市发展提供了广阔 的空间。 鱼洞长江大桥南起*鱼洞，北经大渡口区，大桥的建成， 将打通南部外环公路、渝黔高速公路出口，北部贯通于成渝 高速公路、渝长高速公路，形成重庆市西南部主城区快捷通 道，将直接带动*区、大渡口区 360 平方公里的开发建设， 并为重庆大型建设项目丰收坝水厂、长安铃木公司、重庆

16、国 际复合材料公司、兰成渝输油管线重庆末站、珞璜电厂、重 庆钢铁公司等大型企业提供便捷的交通运输走廊，有力地促 进重庆汽车、钢铁、建材等支柱产业的发展，极大地方便广 大市民的工作与生活。 由此看来，鱼洞长江大桥的建设是十分必要的，但是鱼 洞长江大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置工作，*区 鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程的实施，就是为了安 置部分因建设鱼洞长江大桥而拆迁的农户。从某种意义上说 该项目的实施，是为了支持城市交通建设，对构建和谐社会 有着积极的作用。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第9页 2.2项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1是保持社会稳

17、定和谐发展的需要是保持社会稳定和谐发展的需要 众所周知，解决三农问题是构建社会主义和谐社会所面 临的重大问题。从农村和城市的比较情况看，农民口袋没钱， 城里人就下岗；农村的收入上不来就形成不了购买力，城里 的生产、工厂的产品也卖不掉；如果农民生计得不到安排、 生活没有保障，城里人也就不得安宁。所以把构建和谐社会 和“三农”问题联系起来，不是说对农民、对农村要有什么 恩赐，而是指，对整个国家来讲这是一种和谐的要求。 征地拆迁是当前社会快速发展的一种必然趋势，是引进发展 资源，推动地方经济发展，加快区域城市化和工业化进程， 实现群众致富奔小康的有效途径。近几年来，随着我国城市 化进程的大大加快，在

18、政府力量的主导下，越来越多的农民 参与到这一社会变迁中来。据不完全统计，到目前为止，全 国约有 4000 万农民在这一过程中转化为城镇居民。 在这一发展进程中，拆迁安置工作直接关系到被拆迁群 众的切身利益，工作面广量大，牵涉到的问题错综复杂，工 作稍有不慎就会引发诸多矛盾，不仅影响整个拆迁工作进度， 还直接影响着投资环境和社会稳定，甚至会阻碍地方经济发 展；而且，这也不利于社会主义和谐社会的构建。 因此， “农转非”安置房的建设工作不仅是必要的，而且是 十分迫切的。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第10页 2.2.22.2.2是支持鱼洞长江大桥建设拆迁安置的需要是支持鱼洞长江

19、大桥建设拆迁安置的需要 鱼洞长江大桥的建设把大渡口区与*区连成一片，进而 与主城其它区加强联系，对推动城市的发展有着重要的意义。 但是鱼洞长江大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置， 从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它 直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，同时对 社会的稳定有着重要的作用，*区鱼洞街道办事处新华村安 置房建设工程建成后可提供 432 套安置房，能够解决因鱼洞 长江大桥建设而被迫拆迁的所用农户的住房问题。 因此，*区鱼洞街道办事处新华村安置房建设工程的实 施就是十分必要的，对构建和谐社会有着重要的意义。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第

20、11页 3 3项目选址及建设条件项目选址及建设条件 3.1项目建设地址项目建设地址 本工程位于*区鱼洞街道办事处新华村 1 社，为鱼洞大 桥建设拆迁安置房工程。拟建建筑以居住为主，结合商业为 一体的建筑群落。 3.2自然条件自然条件 3.2.13.2.1地形地貌地形地貌 该项目建设用地面积为 18821m2，地块呈方形，两面均 临城市道路，区域内为浅丘陵地形，东西长约 170m,南北长 约 120m。最高处标高 241，最低处标高 221.5，最大高差 19.5m。 3.2.23.2.2水文地质条件水文地质条件 *属浅丘地形，剥蚀地貌，地层由上至下有：第四系全 新统（Q4el+dl） ，侏罗系

21、中统沙溪庙组（J2s） 。由上至下岩 性描述如下： （1）粘土层：（Q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由 粘土类矿物组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性， 干强度中等，全场地有分布，厚度 0.80m-7.50m。 （2）泥岩：（J2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物 组成，泥质结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥 岩，厚度 2.20m-11.10 m，平均 5.00m。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第12页 上述 2、岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带， 其工程特性如下： 强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发 生变化，岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋

22、深 2.204.60m。 中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击 声脆，岩芯呈长柱状；埋深 3.006.00m。 地质构造：拟建场地地层呈单斜产出，岩层产状：倾向 110 度，倾角 102。裂隙不发育，基岩面起伏受地形控制， 经对场地的地质调查未发现断层和构造破碎带，属内陆湖泊 相沉积岩类，岩层层序正常，地层单一，属简单地质构造场 地。 3.2.33.2.3地质灾害现状调查地质灾害现状调查 据调查及搜集有关区域地质资料，该区域未发现有滑坡、 崩塌地裂缝、危岩及变形等不良地质现象，场地内自然边坡 稳定性好。 3.2.43.2.4气候气候 *区属中亚热带湿润气候区，由于盆地山脉阻挡，加之

23、 地形起伏较大，具有典型的盆地气候，其特点为：冬暖夏热， 四季分明，空气湿润，日照少，雾日多，无霜期长。 工程区多年平均降雨量 1081.7mm，降雨年内分配不均， 夏季最多，春、秋次之，冬季最少。每年 4 月10 月的降水 约占全年 80%左右，最大雨日多发生在 6 月8 月。工程区 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第13页 内多年平均气温为 18.3，年际间变化不大，极端最低气温 为1.8，极端最高气温达 44，多年平均日照时数 1298.5h，多年平均最大风速 1.3m/s。 工程区内暴雨多发生在 4 月10 月，而 5 月9 月约占 全年 75%。大雨、暴雨发生机率较为

24、频繁。 工程区历年平均相对湿度 79；最热月平均相对湿度 76；最冷月平均相对湿度 81.3。 工程区全年主导风向北风；最大风速 28.4m/s；冬季风 向 C 频率 36，北向频率 15；夏季风向 C 频率 31，北 向频率 10。历年平均风速 2.2m/s，基本风压 0.4KN/m2。 3.2.53.2.5地震地震 根据中兵勘察设计研究院重庆分院 2008 年 4 月编制的 *区渔洞新华村安置房建设工程岩土工程勘察报告（直接 详勘） ，本工程场地类别为类，场地上特征周期为 0.25、0.35s，地基承载力特征值；1480kpa(中风化泥岩)、 12900kpa(中风化砂岩)，地下水总体贫乏

25、，东侧地势低凹地 带有少量地下水，且无侵蚀性。 本地区地震基本烈度 6 度，抗震设防烈度 6 度。 3.3交通条件交通条件 项目所在地位于在重庆市*区鱼洞往珞璜公路左侧，地 块交通较为便利，满足项目建设运输条件。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第14页 3.4公用工程现状及建设条件公用工程现状及建设条件 本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场 地条件较为完善。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第15页 4 4建设内容及规模建设内容及规模 4.1建设内容建设内容 建设内容主要包括安置房、商业门面、相关配套设施、 地下车库、道路广场和绿化。 4.2建设规

26、模建设规模 根据拆迁户的数量，结合本项目占地面积，规划约定的 容积率，综合确定本项目的建设规模为： （1）总用地面积：18821m2； （2）总建筑面积：42070.55，其中架空层建筑面积 1336.93，住宅面积 35077.87、商业建筑 2168.32、 配套设施建筑面积 310.43，其他建筑面积 3177。 容积率 1.996，建筑密度 18.21%，绿化率 30.1%。 住宅主要户型分 A、B 两类,总共有 432 套。 分类 套型 户数 (套) 套内面积 （m2） 建筑面积 （m2） 所占比例 A-13442.7650.96 A-31773.7987.88 A-43459.62

27、71.01 A-11751.7061.52 套型 面积 90m2 以下 A-31773.7987.81 86.40% *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第16页 A-43459.6270.95 A-71742.7950.92 B-14056.8866.37 B-14053.3764.12 B-22073.5788.38 B-32057.4869.06 A-23485.05 101.2 9 A-51780.0195.29 A- 2 1779.9295.10 A- 5 1780.0195.21 A- 6 1785.05 101.2 0 小计 392 套型 面积 90m2 以上 B-

28、2 40 100.6 5 117.4 4 13.60% 小计 40 合计 432100% *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第17页 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第18页 5 5工程方案工程方案 5.1设计依据设计依据 （1）民用建筑设计通则 （JGJ3787） ； （2）建筑结构载荷规范 （GB500092001） ； （3）砼结构设计规范 （GB500102002） ； （4）建筑地基基础设计规范 （GB500072002） ； （5）砌体结构设计规范 （GB500032001） ； （6）中国地震震动参数区划图 （1990） （GB183062001）

29、； （7）重庆市规划局渝规选项2004江字第 0085 号。 5.2规划设计原则规划设计原则 （1）充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好 人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间 的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的 和谐。 （2）坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则， 执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措施和作法， 满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用 地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境， 实现可持续性发展的战略要求。 （3）坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告

30、 第19页 新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合 理，形象美观。 5.3设计指导思想设计指导思想 各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术 标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要 求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点 对方案进一步深化。 5.4总图设计总图设计 5.4.15.4.1总平面布置总平面布置 （1）规划目标：营建优美的人文社区，在考虑社会效 益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能 组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套 等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间， 同时具有鲜明的地方特色和新的

31、安置房理念。 （2）总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、 减灾等要求。实现可持续性发展。 该工程由 2 幢 18F、4 幢 11F 高层住宅、一个地下车库 及相应配套商业组成。建筑围合形成宜人的小区空间，小区 内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、 美观、现代。沿街布置两层小商业，结合小区入口合理布局， 由此构成以下几个特点： *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第20页 1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境 景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。 2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置， 使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内

32、，车行在 外，互不干扰； 3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体 系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。 4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。 住宅底层局部架空，加上较大的绿地率营造出宜居、舒适的 生活环境。 5.4.25.4.2交通道路组织交通道路组织 本工程在西北侧及东北侧均布置了出入口，以西北作为 主要出入口，小区外围形成车行环道，在入口处及东北角设 置地下车库出入口，人车分流。 场地内的车行道布置满足车辆进出和消防扑救的要求， 在场地内分散设置了可停 40 辆车的室外停车场。设置一个 地下停车库，停车 60 辆。出入口同小区道路相通，可以方 便的到达城市道路

33、。 道路在用地内部成环，宽度满足消防车的通行要求，转弯处 均作加宽处理，坡度在 1与 8之间。 5.4.35.4.3竖向设计竖向设计 本工程场地高差较大，小区排水方式以路面排水为主。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第21页 雨水由建筑向道路排出场区。设计中将场地进行平整，使场 地略高于城市道路，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场 地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大 高差为 5.75m，道路最大纵坡为 8%，最小纵坡为 1%，室外场 地的连接方式采用平坡式。 竖向布置方式采用平坡式，地表雨水的道路边雨水口收 集排除方式。场地竖向设计标高考虑与城市道路标高协调。

34、 小区内最大地下室挖方高度为局部 11m，最大填方深度为局 部 4m。 5.4.45.4.4建筑放线及定位建筑放线及定位 建筑放线采用绝对坐标进行放线，各放线点坐标详见总 平面图，由于场地地形高差较大，建筑0.00 标高以各单元 为标准，具体数据详见总平面图。 5.4.55.4.5配套设施及公用设施配套设施及公用设施 本工程设有公用配套设施：配电房、水泵房、消防控制 中心等。公厕、居委会、物管用房及垃圾收集站点。 5.4.65.4.6绿化设施绿化设施 场地内绿化系统由中心绿地，道路绿化，各种空地绿化 和山上森林绿使用费共同组成，绿化由草皮、花卉及各类灌 木、乔木立体构成。设计上运用园林设计手法

35、，结合地形， 分别种植各类标志性、季节性的花、草、树木、修建喷泉、 雕塑等设施，形成各具特色的组团绿化。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第22页 5.4.75.4.7项目技术指标项目技术指标 表表 2 2 建设工程方案综合技术经济指标一览表建设工程方案综合技术经济指标一览表 项 目计量单位 规划 要求 指标 数值所占比重(%) 总用地面积 M218821 18821 居住户（套）数户（套） 432 居住人数（每户按 3.2 人计算） 人 1383 总建筑面积 m2 42070.55 架空部分总建筑面积 m21336.93 一、按功能性质划分 1）住宅建筑面积 m2 35077

36、.8783.38% 2）商业面积 m2 2168.32 3）配套设施建筑面积 m2 310.43 物管 189.13 居委会 69.66 公厕 20.23 其中 消防控制室 31.41 4）其他建筑面积 m2 3177 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第23页 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 m2 38901.52 含架空层 1336.93 2）地下建筑面积 m2 3169.03 消防控制室 m2 31.41 其中 车库、设备用房 m23137.62 停车泊位辆 商业 0.7 辆 /100 m2； 住宅 1 辆 /600 m2 100 1）地面辆 40 2）地下辆 6

37、0 容积率 2.01.996 其中奖励容积率 建筑密度 18.21 18.12 绿地率 3030.1 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第24页 5.5建筑设计建筑设计 5.5.15.5.1设计原则设计原则 （1）以人为本，创造舒适、方便、健康、经济、适用 的高质量的人居环境。 （2）突出规划建设的先进性、引导性，探索二十一世 纪可持续发展的住区与配套商业的安置模式。 （3）应用先进规划理念，建立全方位智能化社区管理 服务系统。 （4）积极发展“四新”技术，提高科技含量，创造更 为人性化的居住及商业空间。 5.5.25.5.2平面布局及功能区分平面布局及功能区分 根据总体布局，结

38、合场地特点，充分利用地形地貌，满 足各单体建筑的使用功能，确定每幢建筑的平面形式。 户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区， 洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝 空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关 系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比 例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人 的生活行为规律。 每户均做到了明厨、明卧、明厅的格局。每户居住空间 和客厅朝向主要景观。卧室设置低窗台大玻璃（内加防护栏 杆） ，起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第25页 视野，提高了

39、舒适度。 5.5.35.5.3立面设计立面设计 本小区建筑设计采用的立面及立面构成手法均充满现代 都市气息，以全新的思维及手法追求“现代”美感。本设计 力争创造富有地方特色的现代民居的建筑新风格，使该建筑 从周围环境中脱颖而出。立面采用现代建筑手法处理，以匀 称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑显得简洁、典 雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，带来室内通 明透亮的视觉效果，并使室内外空间相互流通，也使整体立 面显得活泼而明快。充满人情味的细部处理，以求得典雅宜 人的建筑形象。建筑色彩将以浅暖色为基调，搭配白色玻璃 窗及局部白色及土黄色墙面，体现一种清新，脱俗的居住文 化。 5.5.4

40、5.5.4剖面设计剖面设计 本工程住宅楼 1#楼 18/-1 层，建筑高度 55.4m，一层高 度 4.4m；2、3#楼 11/-1 层，建筑高度 34.4m，一层高度 4.4m；4#楼 18 层，建筑高度 55.2m，一层高度 4.2m；5、6# 楼 11 层，建筑高度 34.2 一层层高 4.2m，在布置结构梁及管 道后，净高大于 3.6m，架空部分作为风雨活动场地，标准层 高 3m，满足住宅规范 m。地下室层高为 4.2m，室内外高差按 0.3m-0.6 控制。 楼梯平台上部及下部过道处的净高和梯段净高等满足规 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第26页 范要求。 5.5.

41、55.5.5竖向交通设计竖向交通设计 1、4#楼为塔式住宅，每栋设置 2 部电梯，为客梯兼消 防电梯；2、3#楼为塔式住宅，每栋设置 1 部电梯，为客梯 兼消防电梯；5、6#楼为单元式住宅，每单元设置一部客梯； 与地下车库相连的住宅，楼梯、电梯与之相连。 5.5.65.5.6建筑无障碍设计建筑无障碍设计 建筑入口（含室外地面坡度、轮椅坡道和扶手、平台、 入口门厅、走道、门宽等）进行无障碍设计。 5.5.75.5.7建筑安全建筑安全 （1）女儿墙完成面净高均1200。 （2）面积大于 1.5m2 的窗玻璃或玻璃底边离最终装修 面小于 500 的落地窗，面积大于 0.5m2 的有框门玻璃均应采 用

42、安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃） 。无框玻璃门应采用公 称厚度不小于 10mm 的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑 玻璃应用技术规程JGJ 113-2003 表 6.1.2-1 选用。 （3）外墙饰面采用面砖。 （4）安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃， 如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措 施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采 取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏） 等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第27页 采用可靠的护栏。 （5）楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于 9

43、00。 靠梯井一侧水平长度大于 500 时以及顶层，栏杆扶手高度自 可踏面计算为 1050。栏杆垂直杆件间的净距不应大于 110。 （6）阳台、外廊、上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆 （板）下部离地 0.10m 高度不应留空。临空高度在六层及以 下时,栏杆高度不应低于 1.05m，临空高度在六层以上时，栏 杆高度不应于 1.10m。如底部有宽度大于或等于 0.22m，且 高度低于或等于 0.45m 的可踏部位，应从可踏部位顶面起计 算。 （7）低窗台（窗台净高度低于 0.8m 或住宅窗台低于 0.9m 时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于 0.45m 时，护栏或固定扇的高度应自窗台面

44、起算；窗台高度 高于 0.45m 时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏 下部 0.45m 高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部 位。如有可踏部位应从可踏部位起算） 。阳光窗（凸窗）范 围内设有供人坐或放置花盆等用时，护栏或固定扇的防护高 度一律从窗台面起算； （8）住宅的公共出入口位于阳台、外廊及敞开楼梯平 台的下部时，采取防止物体坠落伤人的安全措施。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第28页 5.6结构设计结构设计 （1）结构总层数：1、4 号楼为地上 18 层；2、5、6 号楼为地上 11 层；3 号楼为地上 11 层，地下 1 层；地下车 库为地下 1 层；商

45、业裙房为地上 2 层，地下 1 层。 （2）结构总高：1 号楼结构高度为 57.80m；2 号楼结 构高度为 34.40m；3 号楼结构高度为 39.70m；4 号楼结构高 度为 55.20m；5 号楼结构高度为 34.80m；6 号楼结构高度为 34.50m；地下车库结构高度为 4.20m。 （3）采用结构类型为：1、2、3、4、5、6 号楼（高 层住宅）为剪力墙结构；商业裙房、地下车库为框架结构。 （4）结构布置 本工程结构形式为现浇混凝土结构，结构布置主要是为 了满足建筑功能的需要，并做到体系安全、合理、经济。 （5）荷载取值 本工程楼、屋面活荷载均按国家规范取值，取值分别如 下： 普通

46、停车库：4.0kN/m2 消防车道：20.0kN/m2 商铺：3.5kN/m2 住宅房间、走廊：2.0 kN/m2 普通厨房、厕所、盥洗室：2.0 kN/m2 普通住宅楼梯：2.5kN/m2 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第29页 消防疏散楼梯：3.5kN/m2 挑出阳台：2.5 kN/m2 上人屋面：2.0 kN/m2 电梯机房：7.0 kN/m2 （6）主要结构构件材料 1)墙柱混凝土等级:地下车库框架柱、挡墙 C35；高层住 宅 1、4 号楼主楼剪力墙 C40-C30，随高度增加而递减；高层 住宅 2、5、6 号楼主楼剪力墙 C30；高层住宅 3 号楼主楼剪 力墙地下室

47、标高段 C35，地下室以上标高段 C30。 2) 主要梁板混凝土等级：地下车库顶板层 C35；高层住 宅主楼一般标准层及屋面层 C30；商业裙房楼层及屋面层 C30 3)砌体材料及强度等级：MU5 页岩空心砖和 M5 水泥砂浆， 要求砌块自身容重不大于 9.0KN/m3。 4）地下挡墙及主楼屋面抗渗等级：S6 （7）主要构件截面（初步计算截面，在施工图设计中 可作一定范围的调整） 1）墙柱截面：地下车库框架柱 500x500，挡墙厚 250- 300；高层住宅主楼剪力墙墙厚 200-250 2)梁截面：高层住宅标准层框架梁 200x550，200X500，200X400； 高层住宅标准层次梁:

48、 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第30页 200x550，200x450，200x400，200x300；地下车库主梁 450x1000，次梁 300x600 商业裙房主梁 300x700，300X600， 次梁 200x500，200X400 3)板厚：主楼一般标准层楼面 100，大开间部位 110， 屋面 120，地下车库顶板 160，商业裙房楼板及屋面板 120 （8）基础类型（初步判断基础类型，以施工图设计为 准）：根据地勘资料结论，1、2、3、4、5、6 号楼及地下车 库均采用人工挖孔灌注桩基础或条形基础。 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第31页

49、6 6公用工程方案公用工程方案 6.1给水排水给水排水 6.1.16.1.1设计依据设计依据 （1）建筑给水排水设计规范GB500152003 （2003 年版） （2）居住小区给水排水设计规范CECS57:94 （3）室外给水设计规范GB 500132006， （4）室外排水设计规范GB 500142006 （5）建筑设计防火规范 （GB50016-2006） （2006 年版） （6）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95） （2005 年版） （7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） （8）自动喷水系统设计规范 （50084-2005） （9）住宅建筑设计规范 （GB50368-2005） 6.1.26.1.2给水设计给水设计 （1）用水量 用水标准： 普通住宅：250L/人d， K=2.5 商业：8L/人d， K=1.2 *街道办事处新华村安置房建设工程可行性研究报告 第32页 道路及绿化： 2L/m2d 车库地面冲洗水 ：2L/m2次，K=1