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1、XX路DK1宗地投资可行性研究报告北京XX房地产经纪有限公司2010年3月目录：第一部分：XX城市发展状况.2第二部分：XX房地产市场分析.9第三部分：商业物业分析.14第四部分：XX住宅需求分析.18第五部分：项目定位.37第六部分：项目结论.47第一部分 XX城市发展情况一、XX城市概况XX县位于河南省东南部，属驻马店，辖7个镇、17个乡，人口136.7万人，面积1529平方公里。是国家优质小麦生产基地县、全国粮食生产百强县、畜牧业大县、花卉名县。XX县区位优越，交通便利，资源丰富，能源充裕，西距京广铁路、107国道26公里，东距106国道40公里，京珠高速公路及4条省道穿境而过。XX暖温
2、带大陆性季风气候，年平均气温14C，年降水量883.8毫米，无霜期224天。区内已初步形成了以建材、化工、纺织、制鞋、厨具等为主体的工业群体。主要土特产有生姜、大蒜、红麻等。二、XX文化环境1、伏羲文化，在中国古代传说的帝王世系中，太昊伏羲的地位十分显赫，被奉为“三皇之首”，“百王之先”。人类始祖伏羲氏因蓍草生于蔡地而画卦于蔡河之滨，遂名其地为蔡。2、姓氏文化，公元前11世纪，周武王封其弟叔度于蔡，建立蔡国，以国为氏，传18代近500年。近年，新加坡、马来西亚、泰国、韩国、台湾、香港等国家和地区的40多批蔡氏同胞来XX寻根拜祖。3、重阳文化，XX成功举办了三届重阳文化节，郭庄楚墓顺利发掘，在国
3、内外产生了重大影响。2005年12月4日，XX县被中国民间文艺家协会命名为“中国重阳文化之乡4、旅游环境，XX县有着得天独厚的旅游资源，古迹名胜遍布县境。重点古迹有蔡国故城、白圭庙、伏羲画卦亭、XX玩河楼、孔子问津处、孔子晒书台、光武台、奎星楼、李斯墓、XX墓。三、XX产业环境 XX工业企业发展迅猛。全县现拥有铸造、加工、制鞋、机电、化工、制革等大中型企业500多家。XX县尚品中密度纤维板厂、河南大程面粉有限公司成为国内知名的大型现代民营企业。XX县荣光集团有限公司是全国最大的布胶鞋生产基地，“豫花”面粉、“骏马”化工、“亿万”饲料、“尚品”板材、“荣光”健美胶鞋等12个名优产品，成为主要出口
4、创汇产品。XX铁锅、杨集鬃刷、杨集毛笔、“状元红”酒是河南省出口创汇名牌产品，其中国家二级企业XX县锅厂生产的“豫上牌”铁锅、喷涂防锈保健锅、不锈营养锅、稀土合金锅分别被评为国优部优产品。四、XX社会发展状况（一）XX县经济建设和社会事业突飞猛进。改革开放以来，特别是近几年来，XX县经济发展势头强劲。1、2007年，全县生产总值达到58.8亿元，比上年增长11.8%；城镇居民人均可支配收入达到6429元，农民人均纯收入2466元。先后被评为“全国民政工作先进县”，“全国科技进步先进县”。2、2008年，全县共引进固定资产投资500万元以上的工业项目25个，总投资24.33亿元，其中投资亿元以上
5、的项目4个。工业集聚区初具规模，规划面积达到9.5平方公里，入驻项目29个，建成标准化厂房5.6万平方米。工业经济快速发展，企业规模不断扩大，质量效益明显提高。全部工业增加值达到29.17亿元,增长16.2%；规模以上工业企业达到80家，完成工业增加值11.76亿元，增长29.1%；工业用电量达到1.83亿千瓦时，增长10.8%。五、XX经济环境根据2009年驻马店市统计年鉴，2008年XX县生产总值完成966466万元，在驻马店各区县中排名第二。驿城区西平县XX县平舆县正阳县确山县泌阳县汝南县遂平县新蔡县14293808675989664667385026287446038248257706
6、78060719219710079其中，2008年一、二、三产业增加值分别完成238565万元、396976万元、330925万元。分别增长4.5%、15.8%、23.1%。财政一般预算收入完成1.27亿元，增长25.8%。全社会固定资产投资完成26.76亿元，增长53.0%。城镇居民可支配收入达到9136元，增长24.7%。农民人均纯收入达到3370元，增长17.1%。全社会消费品零售总额达到22.38亿元，增长17.6%。全县金融机构各项存款达到59.02亿元，比年初增加6.56亿元。1、 XX2008年生产总值（万元）生产总值第一产业第二产业第三产业9664662385639697633
7、09252、农业生产总值（万元）农业生产总值纯农业产值林业产值牧业产值渔业产值农林服务业产值41779224093012532156094410241342、工业总产值（万元）2007年2008年2008年比2007年增长（%）939575116183712.4%（数据来源：驻马店统计年鉴）六、XX城市建设（一）城镇功能不断完善，城乡面貌呈现新气象08年腾飞路一期工程顺利完成，城区基础设施逐步完善，完成了重阳大道、五龙源路南段、白云大道北段高标准改造工程和蔡明路、蔡都大道西段建设工程；（二）街道改造加快，城市面貌得到明显改善08年完成了新兴二路、石头巷、菜园巷、龙潭巷等背街小巷改造工程；完成了
8、11座公厕新建、改造工程，新建了13座垃圾中转站、2个城乡客运站、1个货运停车场；完成了蔡明园广场二期工程和西城门小游园、白云大道与市场路交叉口小游园建设工程；新闻巷小游园基本完工，污水处理厂如期建成并投入运营；在县城主要路口安装了大型景观灯和标准化道路指示牌；（三）中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强XX2008年竣工房屋价值达到88394万元。其中住宅投资27560万元。投资1.5亿元、0.8亿元、0.48亿元的天伦现代城、上城华府、玉龙城市花园和第一批经济适用房、垃圾处理厂升级改造工程、县一高过街天桥正在加紧建设。中心集镇建设步伐不断加快，辐射带动能力日益增强。全县城镇化率达到
9、24.49%。房屋建筑施工面积房屋建筑竣工面积竣工房屋价值（万元）29963614324788394（数据来源：驻马店统计年鉴）七、XX城市未来规划一、XX县城市总体规划总的思路和方向即“一心”、“一区”、“一带”、“三点”。一心指XX县城城市中心；一区指位于331省道南侧的新庄工业区；一带指沿331省道经济发展带；三点指2006年至2020年XX县将着力发展的三个建制镇，即朱里镇、杨集镇、洙湖镇。 确定XX县城区绿化系统布局结构为：“一心一环”、“核心放射”。“一心”由南天门和宫殿遗址公园组成的城市大型绿地公园；“一环”即蔡国古城墙遗址公园绿地形成环状绿化带；“核心放射”即沿放射式带状绿化设
10、置，主要的公园、街头绿地、苗圃等，为市民提供游憩空间。二、 城区规划路街巷分布 规划期内XX县中心城区主要向北、向东发展，适当向西北发展，城市功能布局结构上着力构建“两心、两轴、六片区”。两心即中部老城商业中心和北部新城行政中心；两轴即景观风貌轴和城市发展轴（由东西大街串联起西部工业区，老城商业中心，东部工业区等组成）六片区即北部行政文化生活片区，中部商业生活片区，东北部教育文化片区，西南部旅游服务片区，西北部高新工业片区，东部工业生活片区。根据县城规划，除城区外围4条环城路外。教育文化区新城行政区高新工业区工业生活区老城商业区【XX城市发展情况总结】西南旅游区XX市经济发展速度相对缓慢，人民
11、生活水平相对滞后，城市发展速度较慢，城市化水平较低。总体来看，XX虽然经济发展水平滞后，但是有较大的发展空间，发展潜力巨大。对于房地产业来说，则可能得到更多的机会，随着经济的发展，会给房地产业带来更大的活力。城市规划上来看，XX城市规划延续性较强，对城市的发展都有很大影响，有利于城市整体发展。目前来看，XX的东北方向是城市发展的主流方向之一。宗地所在区域距离市区繁华地带较远，周边没有成熟高档住宅社区，人气较差，但随着XX城市建设逐渐发展，本区域一定能成为热点区域。第二部分 XX房地产市场一、XX房地产市场总体发展概况（一）房地产开发投资情况2008年XX县房地产开发投资28270万元，比上年增
12、长百分之83.5.建筑施工面积299636平米，比2007年增长百分之112.3。商品房面积201303平方米，比2007年减少22.8%.销售总额25707万元，比2008年减少28%.图标1：房地产开发投资（单位：万元）房地产开发投资比上年增长住宅投资比上年增长2827083.5%27560112.3%图表2：商品房销售情况（单位：万元、平方米）商品房销售额比上年增减商品房销售面积比上年增减25707-28.0%201303-22.8%（数据来源：驻马店统计年鉴）（二）XX房地产市场特点描述产品类型以多层为主，目前销售项目大部分集中在市区西部，建筑多以多层砖混结构为主，基本无高层、小高层项
13、目。但从未来的城市发展规划来看，未来的供应量主要集中在市区的东部和北部。XX主要房地产项目分布图龙城御苑天伦现代城景贤花园上城华府a、 上城华府：项目占地面积4741.92平方米，建筑面积42778平方米，1-2号楼为框架结构，建筑层数8层，带电梯。3-9号楼为框架结构，建筑层数6层， 2栋6层没电梯。项目名称上城华府（销罄）均价1700元主力户型120-140平米，部分160平米开发商河南万城置业有限公司 b、景贤花园：，项目用地23475.29平方米,总建筑面积40104.6平方米。一期9幢小高层，共7层，两层商铺。二期十一层半，有电梯。项目名称景贤花园（一期已售完、二期已定向）均价197
14、0元每平米，商铺6200元。主力户型89.5平方米户型314套（70%）、120平方米户型100套（30%）开发商河南凯信置业有限公司C、天伦现代城：六层加阁楼，三期建设：一期工程拟建14幢，建筑面积5.3万平方米；二期工程11幢，建筑面积3万平方米；三期工程13幢,建筑面积5.3万平方米。项目名称天伦现代城均价商业3700、3800、住宅1800-1900主力户型110-120、135项目位置XX县城蔡都大道与秦相路交叉口东北开发商驻马店市天伦置业有限公司d、龙城御苑：一期6层，一层商铺，双气，24小时热水。楼间距26米，有幼儿园。二期19层，商铺三层。项目名称龙城御苑均价未开盘主力户型10
15、5-125平方米，三居。部分79平方、89平米小户型。项目位置XX县城蔡都大道与秦相路交叉口开发商驻马店金石房地产开发有限公司【XX房地产市场总结】XX房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在1700-2100元/之间，其他区域楼盘价格较低。而未来的产品供应主要集中在市区的北部和东部，价格上升空间较大。与同类城市相比，XX顶端住宅产品市场反应一般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。一方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次XX离驻马店市区39公里，一部分高端人群选择在驻马店置业。第三部 分商业
16、物业市场分析一、XX商业市场分析（一）XX商业较为集中，同时受城市规模、人口、消费力等影响，商业氛围较弱。随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程，即使是传统商业的次级商圈或区域性商圈的形成仍然需要时间。（二）专业卖场、连锁性餐饮、连锁超市、娱乐场所仍有一定的发展空间和市场潜力，如老凤翔、劲霸、柒牌等专卖店仍会在市中心或人口密度较大的区域扩张和展店。（三）随着人均收入水平整体增加和居民消费能力的日益提高，娱乐、健身、SPA 、餐饮等服务性行业存在很大的市场空间，需要进一步提升环境、档次、服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，
17、这将在一定程度上刺激了对物业方面的刚性需求。二、 XX商业业态分布针对XX主要商业街道进行了调研，共采集商业样本313家，其中服装鞋帽在众多行业中样本最多。占整个业态26%，饭店宾馆占14%，位居第二，百货超市位居第三，占11%。饭店宾馆服装鞋帽美容美发交通工具百货超市眼镜银行婚纱摄影建材家电其他共计43家86家25家16家34家5家12家11家13家28家40家313家三、宗地周边商业环境（一）从项目位置和周边情况分析，项目地理位置偏僻，周边尚不具备商业氛围，且大部分的水、电、气等基础设施仍在规划或施工中。（二）项目处于政府发展规划的初级阶段，仍具备着很多可变条件和大量的不可控因素，这对未来
18、的区域商业发展有一定影响。（三）政府的力量将对该区域未来的经济的发展起着决定性因素，也是将来发展成功与否的最大支撑点。（四）项目商业规模和体量受整体政府规划影响，同时结合本区域商业的特点，商业扮演的角色只能作为配角和附属性的作用。（五）该区域商业的发展和培育将是一个漫长的过程，受各种条件的限制，如果政府引导得当和发展顺利，5-8年以后区域商业将有可能得到一定的发展。（六）商业本身就具备很多不确定因素和风险，同时又受制于周边环境的影响，在很大程度上加大了商业操作的风险，因此，建议项目初期商业规划不易贪大。【项目商业定位建议】 方案一：社区配套商业 商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。
19、 商业主要分布临街主干道部分，可少量分布在社区内部底商。 商业面积以销售为主，小面积分割。原因分析： 传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响（主干道两侧至少50米以上绿化带），很难实现招商。 商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司的资金沉淀量。 不可预测因素太多，社区商业销售灵活、操作灵活。 项目形成次级商圈和区域性商圈的可能性很小，社区配套商业将减少招商的难度，降低公司商业操作风险。 方案二：个性化商业会所 临街主干道要大量增加商业体量，以两层为主。 配套设施要求要高，对商铺的水、电、天然气、层高等有一定的要求。 框架式结构可以随意分割，招商先行，物业持有为主。原因分析： 适应城市发展的
20、需要和该类商业对物业的刚性需求，同时此类业态受周边环境影响较小，招商相对容易。 该区域为未来行政区域和教学科研的核心区域，也是未来生活高档社区的集中地，居民消费能力和高消费层次必将拉动周边服务性行业的发展，定位能满足日益增长的消费需求。 优美的周边自然环境和良好的交通也将进一步推动服务型个性化会所招商和发展。 市中心越来越稀少的大型物业将实现个性化会所经营场所的转移。第四部分 项目概况一、宗地资料根据XX县总体规划（2006-2020），该地块位于城市规划居住用地范围内，规划用地性质为二类居住用地，符合总体规划确定用地性质。总用地面积99875平方米，合149.813亩。拟建建筑退界要求：（拟
21、建建筑为多层）沿朝阳大道、蔡候路、五龙源路三条主要道路可建商住综合楼作为共建配套服务设施，商住综合楼用地面积为各自所占地块总面积15-20%。二、经济技术指标地块编号Dk1Dk2Dk3地块性质R2R2Gl（gl2）地块面积44984平方米53211平方米1680平方米容积率1.83.21.83.20.8绿地率30%30%60%建筑密度28%28%15%建筑控制高度50米50米13.5米住宅建筑面积密度3.2万平方米ha3.2万平方米ha住宅建筑套密度180套ha180套ha三、周边环境目前宗地南部东西道路畅通，但距离市区较远，四至分别为：北临未来规划中腾飞路、西临朝阳大道、南临XX路，东临东环
22、路。宗地周边环境优美、空气清新，没有严重污染企业，尤其是宗地南侧与沙河沿岸绿化带相临，未来可形成较好的居住环境。四、本项目地块的价值点1、宗地位于XX县未来行政办公用地和教育科研用地切合点，交通方便，发展潜力较大，适合开发高品质住宅小区。2、项目先期入市，在区域内市场竞争压力较小，尤其住宅项目竞争对手较少。3、项目周边学校、医院、农贸市场等配套齐全，未来生活氛围较浓。五、该地块的价值局限目前该区域位置较偏，人气不足，宗地周边1公里以内没有较大规模的商业、金融、宾馆、休闲娱乐等设施，宗地以东约500米苏豫中学校区周边只有少量小型超市、饭店。六、宗地SWOT分析优势（S）劣势（W）S1：未来规划，
23、行政办公和教学科研区，位置优势明显。S2：邻近城市主干道，交通便利；S3：所在区域发展前景好，升值潜力大；S4：项目附近在建有未来规模较大的农贸市场、中学、小学、幼儿园、医院未来可以满足业主的需要。W1：居住氛围不浓；W2：距离市区较远，没车的人出行不方便；W3：受限于90/70的政策，未来项目大户型体量较大，该类产品目前在XX市场接受度较高。机会（O）威胁（T）O1：XX市房地产市场蓬勃发展趋势及良好的发展前景；O2：符合XX未来的整体规划，区位优势逐渐升温；O3：区域内目前缺乏大型综合性居住社区，可填补空白。T1：XX消费人群对高层有心里抗性，需要引导。T2：受到同一地块项目竞争，分流本案
24、客户。T3：旁边项目区域受XX城市发展规划受政府政策性影响较大，未来不确定因素较多，加大了开发风险。结论：目标宗地所在区域位于XX未来东区规划区的起步区中心位置，未来升值空间较大，长期发展态势看好。但目前属于XX市待开发地段，较为偏僻，居住氛围及人气较弱。项目应从社区规模性和综合性出发，设计出符合目标客群需要，并且和竞争对手相比具有差异化的产品，规避当地房地产市场日益激烈的竞争态势。第五部分 XX住宅消费者需求分析针对XX住宅消费者目前居住的满意度及需求情况进行了问卷调查。调查目的：本次问卷调查旨在通过对XX住宅消费的调查，了解真实的住宅购买需求、投资意向、对项目区域的看法以及对项目开发过程中
25、的意见和建议，为项目市场定位、营销推广提供真实、科学的市场依据。调查时间：2008年3月17日3月21日调查对象：本次问卷调查涉及XX各个阶层的市民，重点关注收入相对较高人群。调查区域：XX东大街、项目周边繁华地区。调查方法：街头拦访问 卷 量：本次调查共回收调查问卷总量共计283份，其中男性：163份，女性99份，未填写性别13份，未完成9份，有效调研表格274份。一、 请问是否三年内买房？不打算购买近期准备购买1-3年内准备购买3年以后再打算未填写共计76份67份93份30份8份274份结论：1-3年准备买房的和近期准备卖房子的占160人，具有购买意向的占60%二、如果购房，您会选择XX那
26、个区域？北区南区西区东区中心城区其他共计29份26份39份40份101份37份274份结论：选择在中心城区购房者占总量的36%，共有101人；其次选择在XX市西部购房，有39人，占总量的14%；选择在东区、北区占26%；从选择购房区域可以看出，目前XX主要商业区、行政区都集中在中心城区，XX路区域由于周边配套滞后，所以选择在那里购房者较少。三、你打算购买的住宅类型别墅自建平房多层(8层以下)有电梯多层(8层以下)无电梯小高层(8-15层)高层(15层以上)共计8份75份65份77份28份21份274份结论：从上表中可以看出，XX市民目前对多层的喜爱程度还是相当大的，选择多层的人共有142人，占
27、到了总量的51%，由于目前XX房地产市场推出的高层和小高层较少，市民对于这两种业态的认可程度也较低，分别只占总量的10%和7%。选择别墅类的人数为34人，占总量的10%。四、您在购房时考虑的主要因素是哪些？（可多选）价格地段交通及配套房屋品质居住环境发展潜力开发商品牌物业管理智能安保系统户型设计共计10516811373101387601862结论：上图可以看出，客户在选择购房是考虑的主要因素依次为：地段及交通配套和价格，其中地段的因素最为明显约占42%,其次是地价格和交通配套分别为41%和15%，再次是居住环境和房屋品质。可以看出，XX市民对于小区所处的地理位置、周边配套和交通状况是十分注重
28、的。五、您希望购买的住宅面积是（单位：平米）：60平方米以下61-80平方米81-100平方米101-120平方米121-144平方米145-160平方米161平方米以上未填写1份11份61份125份48份15份3份10份千分之三4%23%47%18%5%1%结论：购房选择的住宅面积，被访问者选择101120平米的最多有125人，占50%；其次选择80100平米的有61人，占总体的23%；选择121-144平米的有48人，占总体的18%，但是选择145-160平米有15人，占5%，选择60平米以下的仅有1人，占千分之三，一方面可以认为XX市民对小户型的需求量并不高，另一方面是因为目前XX市房地
29、产市场并没有真正的小户型，市民对小户型并没有确切的认知，简单的认为小户型就等于小面积。六、您打算购买的户型是？一房一厅两房一厅两房两厅三房四房两厅未填写共计1份22份207份35份9份274份结论：户型选择方面，三房两厅的有207人，占76%。其次选择四方的有35份，占13%，两房的住宅的有22人，占8%，可以看出，三房依然是重点需求，多数3口之家甚至2口家庭都把三房两厅最为再次购房的首要选择。七、您能够接受的房屋单价最高是：（单位：元/平米）1500元以下1500-18001800-21002100-2500未填写共计107份118份23份3份23份274份42%47%9%1%结论：从上表中
30、可以明显看出，购房单价由高到低呈现明显的递减趋势。除去1500元/平米以下，价位越高，能够承受的客户越少。据调查时了解，XX房地产市场价位大致在1800元2200元/平米之间，客户对此价位的接受程度也并不认同，普遍还是反映价位太高。目前XX市民普遍认为1500-1800元/平米以下是比较能够接受的价位，如果超出1800元/平米，则能够接受的人就较少。八、您能够接受的房屋总价最高为：（单位：万元）15万以下15-20万20-25万25-30万30万以上未填写共计55份137份54份11份314份274份21%52%20%4%1%结论：接受的总价方面，15-20万的最多，有137人，占总体的52%
31、；20-25万的有69人，占总体的20%；15万元的有55人，占总体的21%，25-30万元以上的有11人，占总体的4%。与市民所能承受的单价表相结合我们不难发现，大多数XX人还是希望能够买到2000元/平米以下的100-120平米的三房两厅。九、 您愿意选择的付款方式为：一次性付款分期付款未填写共计85份173份16份27433%67%结论：在调查的客户中，选择一次性付款的有85人，占总量的33%，选择分期付款的有173人，占总量的67%；不难看出，目前XX市民对于买房时的付款方式还是以按揭贷款为主，购买商品房对于一般的XX市民来讲还不能够一次性付清全款。十、你可以承受的首期付款？5万以下5
32、-8万8-10万未填共计90份94份31份59份274份41%43%15%二、客户个人信息及居住满意度分析1、年龄25岁以下25-35岁36-45岁46-55岁55岁以上未填写12127100226154%47%37%8%1%结论：由上图可以看出，被访者年龄分布在21-45岁之间，占此次调查总量的84%；2、职业：教育政府个体外出打工人员其他未填写48412984333918%13%37%14%17%结论：被访问者的职业，主要以个体经营、私营企业户为主有84人，占总体的30%；教育工作者41人，占总体15%。机关、事业单位的有29人，占总体的11%；个体经营、私营企业户经济基础较好，购房能力强
33、；而机关、事业单位和教育人群收入稳定，部分有隐性收入，也将成为购房的主要群体。3、目前的家庭状况：单身二人世界三口之家两代同堂三代同堂四世同堂未填写5份15份146份73份17份2份16份结论：从上图标中可以看出，目前XX许多家庭现状为三口之家，占的56%；其次是两代一起居住的家庭，占29%。这部分群体购房时会考虑满足小家庭的居住需求，所以对于三房的需求则较为强烈。4、家庭年收入：3万以下3-5万5-7万7-9万10万以上未填写共计86份95份40份9份12份32份274份结论：家庭年收入选择35万元的最多，有95人，占总体的42%；选择3万元以下的其次，有86人，占总体的37%；57万元的占
34、17%；10万元以上的5%；在调查的过程中大多数受访者对家庭收入会有所隐瞒。【XX住宅消费者需求总结】1、 目前XX的房地产市场产品比较为单一，多为多层结构，并且现在居住的户型以3室居多，室内结构也已平层为主，且部分市民目前仍有自建房。2、 对目前居住房屋不满意的地方主要是周围配套设施不全、交通不方便，住房面积小、小区环境差、治安不好、噪音大（主要集中在市区住房）。3、 再次购房的原因最多的是改善居住环境，其次首次置业和寻求更方便的生活配套；在购房时最先考虑的因素是地理位置及周边配套设施，其次是户型结构和建筑外观。第五部分 项目定位一、主要目标人群类 别客户描述家庭收入水平客户构成客户配比供选
35、择产品类型重要客户XX高收入家庭10万以上个体户、私营企业主、政府公务员中收入较高者住宅、商铺四房两厅121-144以上核心客户较高收入家庭。该部分人群具有较强的购买力，且再次购房意图明确（要求改善生活品质。）5万-7万个体户、私营企业主、教师、外出打工人员普通住宅3室2厅100120潜在客户中等收入家庭。该部分客户再次购房原因为对现在居住条件不满意，要求改善居住环境，满足住房需要。3万-5万XX市民、企事业单位普通人员、个体工商户、专业技术人员普通住宅2室80-100左右二、目标客户需求心理分析：结合目标客户的年龄结构、家庭构成以及生活习惯分析，其心理动态主要有如下几类：改善居住条件，向往优
36、越的居住环境，追求较高的生活品质；对小区的景观和配套比较注重；追求生活在高端，与上层为邻的效果，不否认有一定的虚荣心理。部分为二、三次置业。对社区环境和物业较为注重。希望一个更为高档的生活空间；对档次、安全、小区规划、配套有较高要求。社会地位起点高，追求现代的上流生活。三、 项目定位描述项目功能定位: 以“复合”之名，臻就梦想复合：复合是概念，它多重叠加，它盛汇交融，源自一种对世界的深刻认知和理解力。复合是方法，既代表前瞻视野，亦象征一种符合当代主流价值判断的完善准则；复合是理想，不仅是对事物的美好期待，更是持之以恒，追求不懈的向上精神。复合生活：当复合成为一种生活方式复合生活，它则拥有人文的
37、、理性的、友睦的以及更多、更丰富的立体内涵：【真义】国际中体现中国精神；【气质】当代和经典合二为一；【尺度】生态及人文和谐共生；【多元】包容与外张温和相融。【高度】品质和价值自然竣成；【唯一】理想与生活完美对接。复合生活区：一个关注主流品味及生活哲学的人居宅邸；一个引聚高知人群，追求自我心灵回归之所；一个秉承理性规划，营建适度空间的建筑集群；一个集高新科技细节于一体，历久弥新的创新楼盘；一个致力创造高品质及高居住价值的现代和谐大社区。产品定位：XX.XX路.15万平米复合生活区四、 分期开发建议项目开发分期产品类型规模大致推出时间价格建议保守售价乐观售价一期小高层住宅建设用地20000建筑面积
38、600002010年下半年住宅2000元/二期高层住宅建设用地24984住宅总建900002011年上半年根据一期开发情况而定。五、设计理念目前宗地周边道路畅通，但距离市区较远，没有公交线路经过。宗地周边环境优美、空气清新，没有严重污染企业，可在今后的几年中形成一个良好的居住环境。社区生活的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更主要的是社区氛围与社区公共生活品质的差异。高品质居住区所具有的活力以及温馨、宁静、幽雅的生活氛围是当前社区营建中所普遍缺乏的，而这些正体现社区营建的内涵，也正是此规划设计中始终追求的目标。居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给
39、人以生存的意义和价值。因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次要求，体现对人的尊重，及对居住者内心的归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重。创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。其终极目标在于追求人与自然、人与人、人与自己精神世界的交流的最理想、最和谐状态使人们的心灵达到一种安宁平和的境界。基于这些理解我们确定了：1、“以人为本，以环境为本，整体性与丰富性、均好性”的规划设计理念。2、充分挖掘地段的地理环境特点，通过有效的设计，为业主赢得最优的经济效益、环境效益和社会效益。3、突出“
40、绿色生态”和“高科技”的理念，注重以人文价值为主体的内外各部分之间空间形态的营造。使居住环境更加舒适、高效、便捷、安全，并充分保证小区内的日照间距和通风要求。4、以舒适、合理、实用的户型设计，幽雅、独具特色的外观造型满足本居住区的高品位住家的居住情趣和生活需求六、产品设计建议建筑设计建议具体内容建筑朝向综合考虑XX日照情况，尽量满足坐北朝南。建筑风格简欧式、美式田园、单体设计飘窗、大阳台等可以丰富立面层次感的元素。园林景观设计合理安排软、硬景观的比例，增加雕塑、灯光等的品味和亲和性。绿化以高大乔木为主，辅以草皮，点缀小型灌木，增加绿化的层次感和立体感。景观设计重点考虑功能性、实用性和可参与性，
41、增加例如篮球场、休闲座椅、凉棚等功能设施。停车位设计1、停车位地上加地下2、结合人防3、住宅：每户不少于0.5个，商业：每100平米建筑面积不少于0.6个配套设施公厕：1个垃圾收集点：3个垃圾转运站：1个根据城市居住区规划设计规范，结合居住小区规模设置社区服务、会所、幼儿园等小区公共服务设施。会所考虑结合商业设置。社区配套商业面积控制到8000左右。户型选择建议110-130三室60%、90-110两室30%、10%其它七、项目户型设计、面积配比分析及建议1、从我们对某市购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在110130平米，该部分客户年龄在3045岁之间，一般为三口之家，消费能力比较强，
42、购房一步到位的心理十分突出。2、 90-110平米以内的户型多为收入能力较低或年龄在30岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。3、120-144平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎，从户型特征而言，三房最受欢迎，其次两房和四房。综上所述，我们建议：1、该项目的主力户型以三房两厅单卫和三房两厅双卫为宜，面积建议在110-130平米。如此面积考虑主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而面积只是附带因素，通过对户型的合理规划，110-130平米完全可以规划出十分优秀的三房两厅单卫和三房两厅双卫。房型配比建议图2、其它面积和户型配比如下：120-144的四房户型，主要针对消费能力较强的高收入阶层和两代同堂的家庭。90-110平米两房，主要针对普通目标人群。面积配比建议图七、配套设施建议无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出一个便利的原则。生活配套包括超市、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等，利用社区开发的底层商业完全可以满足社区生活配套需求；教育配套包括幼儿园和学校，社区建有幼儿园，结合周边校区，基本满足教育配套需求；娱乐配套包括休闲广场、健身设施等，社区建设中基本满足。八、 外立面建议