楷林·晟世华府项目可行性研究报告1.doc

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1、 楷林晟世华府项目可行性研究报告河南建筑职业技术学院 毕业设计 题目： 楷林晟世华府项目可行性研究 系 部： 工程管理系 专 业: 房地产经营与估价 学 号： 2010108100000 学 生： XXXX 指导老师： XXXXX 起止日期: 2012/12/10-2013/1/3 目 录1 总论41.1项目概况41.2 开发商简况51.3 项目建设的必要性51.4主要技术经济指标61.5研究报告的编制依据71.6研究报告的研究范围81.7 结论及建议82 项目投资环境可行性分析82.1郑州市国民经济发展情况82.2郑州市政策环境分析92.2.1金融政策92.2.2土地政策102.3 郑州市房

2、地产市场：112.3.1郑州市区域规划112.3.2郑州市房地产市场概况122.4项目所在区域分析132.4.1郑东新区功能布局132.4.2区属销售情况分析153 项目定位163.1 产品竞争力分析（SWOT 分析）163.1.1优势163.1.2劣势163.1.3机会163.1.4威胁173.2项目的客户定位173.2.1目标客户初步定位173.2.2目标客户特征分析173.3 产品定位183.4 价格定位183.5形象定位194 项目规划设计及进度安排204.1 项目规划设计204.1.1 设计依据204.1.2设计指导思想204.1.3建筑立面设计204.1.4户型设计204.1.5

3、景观设计224.1.6 配套设计224.1.7 公用设施方案234.1.8 环保、节能、消防设计方案2442项目的招投标254.2.1 招标原则254.2.2 项目招标依据254.2.3招标范围254.2.4 招标方式264.3 项目开发进度安排264.3.1 建设周期安排264.3.2 施工进度安排264.3.3 销售周期安排285 投资估量与资金筹措295.1 项目投资估算295.1.1 投资估算依据295.1.2项目各种财务数据估算295.1.3 投资成本费用估算325.2开发期的经营税费的计算325.3资金筹措及使用计划336 项目财务评价346.1财务评价基础数据选取346.2 收入

4、估算346.3 编制收入估算表346.4 财务分析356.4.1 盈利能力分析356.4.2 清偿能力分析397 不确定性分析407.1盈亏平衡分析407.2 敏感性分析418 社会评价438.1 项目对社会的影响分析438.2 风险分析448.3 社会评价结论449 研究结论及建议459.1 可行性研究结论459.2 建议451 总论1.1项目概况为加快郑州市郑东新区经济的发展，改善地区环境，配合整个郑州市的城市整体规划，河南楷林置业有限公司拟对位于郑州市郑东新区内农业东路与龙湖外环东路交汇处的地块进行开发，建立一个住宅小区，以丰富郑东新区的发展，改善郑州郑东新区区的面貌。该项目的具体情况如

5、下： 项目名称：楷林晟世华府 开发商：河南楷林置业有限责任公司 物业类别：住宅 项目地点：郑东新区内农业东路与龙湖外环东路交汇处300米（具体如下图1-1所示） 地块总面积：140000 建筑面积：340000，其中住宅的总建筑建筑面积是303000，停车场的建筑面积是20000，还包括4000的会所，3000的购物商场及10000的物业服务面积。容积率：3.0 建筑面度是28% 项目特点：本项目规模较大，位处郑东新区中心中心区域，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多，客户认知度高，同时本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较

6、强，而且该项目的设计坚持和体现以人为本的基本准则，满足现代城市人群对居家生活和享受生活的要求，超大比例的绿化面积将人文环境与自然环境有机结合，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级洋房生活蓝本图1-1 项目位置图1.2 开发商简况 河南楷林置业有限公司为创立并成长于郑州本土的房地产开发企业，其前身源自2001年成立的河南省索克置业有限公司。公司以“缔造完美空间，推动社会进步”为企业使命，自创办以来，先后开发项目有信息大厦、茵悦之声、博客工社、楷林国际等。公司积极承担社会责任，连续多年被评为“发展非公有制经济先进企业”，入选“中国房地产品牌企业”，被评为

7、“河南最具成长性的100家标杆企业”之一，被河南省银行业协会评为河南省银行业信用优良客户等，致力于成为受社会尊敬的专业型领袖企业。1.3 项目建设的必要性（1）为满足郑州市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质，促进郑州市经济的快速发展，拟在农业东路与龙湖外环东路交汇处建设高级住宅区。（2）随着郑州市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对郑州市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展

8、要求，对实现合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。（3）该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。同时考虑到该地区地处郑州市新的生活区，周边楼盘众多，学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。而且该项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个郑州大的建设说的互相容纳和互相适应。总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用（4）该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房

9、条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。1.4主要技术经济指标表1-1：主要技术指标表项目数值单位用地面积140000平方米容积率2.43总建筑面积340000平方米地上建筑面积320000平方米其中住宅303000平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米其中物业1000平方米综合商场2000平方米地下建筑面积20000平方米建筑密度28%户均面积120平方米总户数1900户车位配比1:0.75汽车位个数1425个 表1-1：主要经济指标表经济指标数值内部收益率（税前）27.

10、12%内部收益率（税前）26.43%财务净现值（税前）143924.3597财务净现值（税前）129531.9299静态投资回收期（税前）3.08年静态投资回收期（税前）3.28年动态投资回收期（税前）3.24年动态投资回收期（税前）3.42年基准收益率（I)10%1.5研究报告的编制依据 (1)项目建议书及其批复文件；(2)国家及郑州市颁布的相关法律、政策、法规；(3)郑州市总体规划（20082020）；(4)建设用地规划许可证；(5)郑州市市区建设用地批准书；(6)郑州市国民经济和社会发展第十二个五年规划；(7)郑州市郑东新区区规划设计方案；(8)郑州及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；

11、(9)郑州市统计年鉴（20082011）；(10)建设部2000年发布的房地产开发项目经济评价方法等等。1.6研究报告的研究范围本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。1.7 结论及建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。但就该项目现在所面对大环境来分析的话。我们还要密切注意市场的变化

12、，政策的变动及利率的调整已经施工方面可能存在的影响进度，质量，成本的问题。加强监管力度和调节力度提高市场的应变能力。2 项目投资环境可行性分析2.1郑州市国民经济发展情况2011年郑州市全市全年完成生产总值4912.7亿元，比上年增长13.2%；人均生产总值56086元，比上年增长9.7%。其中第一产业增加值131.7亿元，增长3.7%；第二产业增加值2898.4亿元，增长17.1%；第三产业增加值1882.6亿元，增长8.5%。三次产业结构由上年的3.1：56.2：40.7调整为2.7：59.0：38.3。非公有制经济完成增加值2991.1亿元，增长14.2%，占生产总值的比重为60.9%，

13、比上年提高0.7个百分点。年末全市城镇化率达到64.8%，比上年提高1.2个百分点。图2-1 2007年-2011年郑州市生产总值发展情况 数据来源：（郑州市国民经济和统计公报）由上图可以清楚的看出郑州市的国民生产总值较2007年相比增速放缓，但每年依然保持着两位数字的平稳增长，这是自经济危机之后增速比较稳定且发展较快的，切合的吻合了“国民经济又好又快”的发展原则，且可以看出郑州是有很深的发展潜力的2.2郑州市政策环境分析2.2.1金融政策2010年下半年以来,由于整体物价水平持续上升,通货膨胀的预期加强,中央银行频繁上调存款准备金率和基准利率,以回收流动性,防止通胀的形成。从2010年10月

14、开始到今年7月止,已经9次上调存款准备金率,达到21.5%的历史最高位;5次加息,贷款基准利率达到6.56%。而步入2012年，尤其是在1月31号温家宝总理指出：巩固房地产市场调控结果严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”之后2月24号央行今年首次下调存款准备金率，后又在5月18号的时候再次下调存款准备金率，资金得以释放，大部分又重新得以投放到房地产市场。而到6月8号的时候下调了存贷款基准利率0.25个百分点同时又下调的住房公积金贷款利率。7月6号的时候再次下调存贷款的基准利率这些政策虽说是国家发布的宏观调控政策，但这些政策的作用却是在郑州得到了最大化的发挥，正确引

15、导了郑州市房地产市场的发展方向，促进房价的合理回归。且郑州在这些政策的基础上，又提出来设“限价房”并公布了其准入标准；还推出了创新保障房建设制度由此可以看出虽然“新国八条”等系列国家楼市调控政策并未松动，但货币政策适度放松，投资力度加大预调微调政策已基本形成，这对楼至是一个利好的消息2.2.2土地政策土地供应是房地产市场的基础和关键，也是土地管理和房地产开发的联接环节，更是土地市场和房地产市场的协调、有序、健康发展的关键今年年初，国土资源部提出“供地从紧，优先保障房”的用地政策后，郑州市积极响应中央政府号召，加紧了对商品房用地的批复但从今年上半年的土地但是真正实施的时候却又似有“阳奉阴违”的嫌

16、疑。因为从今年上半年土地土地成交量与去年进行一个对比可以明显看出来表2-1 2011年-2012年上半年的土地成交情况时间2011年上半年2011年下半年2012年上半年成交面积（万）78.1303.1168.4成交宗数2810254（数据来源：郑州市国土局） 2012年上半年郑州市总成交面积为160万平方米，同比增长了51.3%，从成交宗数来看，今年上半年成交土地55宗，同比增长了93%，今年上半年的土地成交情况来看同比增长供求显著随着市场逐步回暖，土地市场开始活跃而且国土资源局要求土地“优先保障房”的要求在郑州似乎也没有得到充分的贯彻实施郑州市2012年上半年土地成交共2415亩，成交面积

17、共160万平方米，成交类型以普通商品房用地为主，金融商务用地，及经济适用房用地明显减少表2-2 郑州市2012年上半年土地成交信息成交类型面积（亩）面积（平方米）所占比例（%）普通商品房用地2134.5142.388.4金融商务用地158.0610.56.5经济适用房用地122.768.185.1（数据来源：郑州市国土局）郑州市2012年上半年土地成交共2415亩，成交面积共160万平方米，成交类型以普通商品房用地为主，金融商务用地，及经济适用房用地明显减少总结：今年上半年中央政府及各地市调控政策持续，为保证房地产市场稳定发展，中央政府在紧抓调控底线的同时也允许各地市政府“曲线救市”，但各地市

18、在执行上会大打折扣，郑州市的土地成交情况及时一个很明显的例子。从而为商品房提供了机会；而且货币政策的松动也为房地产带来了利好消息2.3 郑州市房地产市场：2.3.1郑州市区域规划 根据国务院对郑州编制的郑州市城市总体规划（2008年-2020年）的批复，要求到2020年，中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。在确定的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。要合理定位老城区与郑东新区的功能，优化城市空间布局。在此基础上，郑州提出了“两轴一带，七片多中心”的布局方案：两轴，东西向是城市发展的核心区域。南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴带；一带：以京珠高速公

19、路、107国道改线工程、四港大道、高铁客运枢纽站、铁路集装箱中心站、干线公路物流港和新郑国际机场等为依托，形成一个以现代制造业为主的产业发展带；七片：根据主要交通走廊和自然绿化的分隔，中心城区形成七大功能片区；多中心：优化和分解城市中心职能，形成区域级城市级片区级三个层次的多中心体系。其中在国务院的批复中强调了郑东新区的功能，郑东新区的功能在郑州市规划中是集多种功能于一体的一个商务办公生活学习区。而且在郑东CBD建设期间，郑州市出台了郑东新区鼓励外商投资优惠政策和郑东新区促进外经贸发展优惠政策，不论是对住宅项目的建设，还是企业入驻郑东新区，政府都给予了鼓励支持，大力促进了郑东CBD房地产市场发

20、展，也充分体现了郑州市对郑东新区的重视程度。2.3.2郑州市房地产市场概况（一）2011年郑州市房地产市场概况总结2011年郑州市房地产市场的供销情况：2011年商品房预售面积和销售面积较2010年均有明显回落，尤其是销售方面；非住宅类受市场调控影响较小，保持了平稳发展。其中供应方面：2010年下半年商品房供应量有所发力，而2011年则是全年供应比较平衡，在年初和年末供应下降；住宅和非住宅供应与商品房保持一致变化趋势而销售方面：2010年商品房及商品住宅销售面积在高位平衡走向，而2011年整体市场均在低位平衡；非住宅类两年的销售量相当，可以看出市场调控对非住宅类的影响远小于住宅。 2011年郑

21、州市房地产市场供求关系： 2011年1-9月市场都处于供大于求阶段，留给明年的市场销售压力较大，近期供需比上到1之上，预售销售双降，预售降幅明显。其中 2010年有4个月份供需比小于1,市场供大于求。但2011年1-11月则只有1个月供需比大于1,明显可以看出2011年市场形势更加严峻； 2、2011年市场预售面积远远超过销售面积，1-9月供大于求，10月份预售面积骤减，供小于求，这与全国市场10月份销量大降得趋势相似，11月则重新出现供大于求的局面。2011年郑州市房地产市场成交量情况：2011年郑州市商品房的销量跌破08年水平，商品房销量仅为655.24万平方米，与2010年相比减少了49

22、5.8万平方米同比降幅高达43.1%，2011年郑州市成交价格情况分析：2011年郑州市商品房销售量虽出现大幅下滑，但销售价格依然坚挺，2011年全年商品房销售均价为7938.52元/平方米，与去年相比增长了1800.15元/平方米，增幅为29.33%.（二）2012年郑州市前半年房地产市场状况 2012年上半年郑州市商品房供求情况分析： 表2-2 2011年-2012年上半年郑州市商品房供销情况 （数据来源：郑州市房管局）2011年上半年2011年下半年2012年上半年预售面积（万平方米）320.52330.23415销售面积（万平方米）238.15257.75347.66供销比1.351.

23、281.19有上图可以看出2012年上半年，商品房累计批准414.99万平方米，较去年同期上涨了29.48%，累计销售面积达347.66万平方米，较去年同期上涨了45.98%供求比有2011年的1.35降到2012年上半年的1.19，供大于求的情况得到缓解。图2-2 郑州市2011年-2012年6月成交价格走势(数据来源：郑州市房管局) 2012年上半年，商品房的总体均价是波幅较小不同于2011年上半年的大幅波动，可见在刚需住宅释放为主的市场中月度均价相对稳定的。另外，自2011年年底以来，房地产价格呈现在波动中小幅下降的趋势，2012年1-6月份的月度均价有小幅波动。2.4项目所在区域分析2

24、.4.1郑东新区功能布局 郑东新区总体发展概念规划在“共生哲学思想”的指导下采用了簇团式的组织结构，整个郑东新区共分六个功能区；CBD，是郑州市的中央商务区，也是郑东新区的核心区 ；商住物流区，是CBD的功能支撑区，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区；龙湖区，规划面积约40平方公里是由高度为1 00米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，以商务、居住、旅游、娱乐和休闲为主；龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意；科技园区，规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构；国家郑

25、州经济技术开发区，规划面积约50 平方公里，是郑东新区的工业支撑区； 每个区相互独立形成一个“子整体”簇团，每个簇团规划有环形公路，组团的商业、服务、行政中心沿环形公路布置，具体规划布局见图2-3图2-3 郑东新区规划布局图 根据此项目的位置，对比上图可以清晰的看出此项目是在郑东新区的商住物流区，以中央商务区，经济技术开发区及龙子湖高校园区为依托，发展商务金融业，同时兼带开发住宅项目。2.4.2区属销售情况分析图2-4 2012年上半年 郑州市各区域供求状态情况（数据来源：郑州市房管局）由上图可以看出，在今年上半年受市场预期和国家调控政策多重因素的影响，各区域的销售面积并不高，在这几个区域中以

26、金水区的销售面积最多，但是如果对比考虑预售面积与销售面积之比是，则是另外一番情景：郑东新区和二七区的供销比小于1，片面的说就是出现了“供不应求”的情况，而其他几个区的房地长市场一直处于饱和状态，由此可以看出，郑东新区，在今后两年内具有很大的市场需求量，具有很深的发展潜力。3 项目定位3.1 产品竞争力分析（SWOT 分析）3.1.1优势 （1）交通便利，有48,65,97,135等多条公交路线直达 （2）周片基础配套设施完备。学校，医院，银行，饭店，宾馆等基础的的便民设施都有。 （3）周边学区较多，教育配套齐全。 临近河南省实验学校郑东新区校区，人文气息浓烈，学习氛围好，与大学城仅有一 江之隔

27、。（4）该项目位于郑东新区的物流住宅区，该分区土地资源有限，而根据郑州市政府“西移东扩”的引领规划，该区域的升值潜力巨大（5）该项目设计的人性化。 该项目的设计是根据对目标客户的分析，秉承“提高生活品质，改善生活质量”的原则，相对于周边的楼盘项目来说另外建设了会所，意在加强小区居民间的交流与沟通，同时提高小区居民的生活质量，让小区居民享受有品质的生活。3.1.2劣势（1） 周边目前大盘扎堆，竞争力较大 紧靠永基美邻项目，与之靠近的还有中信嘉园项目、永威翰林居。现有和规划的项目如 雨后春笋扎堆而来。（2） 与周边项目的规划定位相近，产品的特性难以凸显 周边的永基美邻，中信嘉园，永威翰林居等项目也

28、是走的中高档路线，规划设计方面跟本项目几哦啊为接近，使得本项目的某些特色不能明显的显现出来3.1.3机会（1） 区域城区规划中心。 本宗地项目附近将规划建成大型公建、商业、商务办公、酒店沿化工路布局，未来将成为郑东新区一大区域中心。并且属于最靠近郑东新区中央商务区新生活城片区，区位优势明显。总的来所升值空间大，后期投资回报空间大。（2） 未来升值潜力大。 周边有永基美邻项目、永威翰林居等项目的带动以及河南省实验中小学进驻，也可作为学区房开发潜力大，未来发展后劲大。 3.1.4威胁 该片区目前周边在售楼盘较多，并且周边仍规划较多住宅用地。尤其是与之 比邻的永威翰林居将成为竞争的劲敌。 3.2项目

29、的客户定位3.2.1目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求。投资客户：看好郑东新区房地产市场发展前景，会选择物业类型高端的和未来升值空间较大的房产进行投资3.2.2目标客户特征分析郑东新区的欲

30、购房群体多为收入较高的中产阶级，渴望拥有一个舒适安逸的生活环境，追求高质量的生活品质。欲购房群体是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；欲购房群体在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；欲购房群体在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。3.3 产品定位项目强调功能的完善和布局的先进合理，充分体现“环境美，功能全”的特点，同时也应考虑项目建设的开发成本，寻求最佳的结合点。设计必须坚持和体现以人为本的基本准则，满足现代城市人群对居家生活和

31、享受生活的要求。应用现代城市住宅小区的设计思想和方法，充分利用已有环境条件，创造独特优美景观，提高整体环境水平，将该项目建设成为本地区一流的居住环境。3.4 价格定位 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对郑州市郑东新区其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场据我公司调查发现，2011年郑州市郑东新区房地产市场均价约8000元/平方米，2012年已涨到12500元

32、/平方米，个别素质较好楼盘已攀升至15000元/平方米。鉴于本项目的概念独特性、产品优异性、营销先进性，以及该项目所对准的客户一般都有较雄厚的经济基础。所以建议本项目的售价预定为15000元/平方米本项目销售单价采用市场法估计表3-6 重点楼盘可比因素分析表项目名称楷林晟世华府民航花园永基美邻永威翰林居住宅价格（元/平方米）132001480015500与项目距离距离（米）05002001000参考权重（比重%）100306010房地产概况区位1009898103实物1009598100权益10098100102可比价格（民航花园）=13200*（100/98）*（100/95）*（100/9

33、8）=14468元/平方米可比价格（永基美邻）=14800*（100/98）*（100/98）*（100/100）=15410元/平方米可比价格（永威翰林居）=15500*(100/103)*（100/100）*（100/102）=14753元/平方米所以，平均可比价格=14468*30%+15410*60%+14753*10%=15061.7元/平方米所以，此项目楼盘售价预定为15000元/平方米。3.5形象定位充分利用楷林国际，茵悦之声等项目成功的品牌效应，挖掘产品价值、地段优势、学区优势和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点，通过

34、精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。本项目规模较大，位处城市中心，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多，客户认知度高，同时本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲生活社区”是较为乐观的4 项目规划设计及进度安排4.1 项目规划设计4.1.1 设计依据本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定

35、4.1.2设计指导思想基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。4.1.3建筑立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与邻近小区和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区优

36、雅、和谐、宁静和环境既协调统一，又具有鲜明的个性4.1.4户型设计根据对整体市场状况，区域市场形势，项目自身条件的分析楷林晟世华府项目是住宅为主的一个项目。住宅档次为中高档次。 该项目的主要户型包括两室两厅、三室两厅及花园洋房。 详见户型图4-1、4-2、4-3图4-1两室两厅图4-2 三室两厅图4-3 花园洋房4.1.5 景观设计本方案强调景观的自然和谐，从入口到中心广场，景观层层深入，以小区主干道为轴，将中心广场和分散的各处绿地紧密相连。小区的景观设计分为开放空间，过渡空间及相对私密的空间景观三部分。本规划以中心区为开放空间景观设计的重点，通过对中心区绿化、广场铺地和景观水面的有机组合，居

37、住、娱乐、文化共存，形成亲切自然而且具有现代气息的小区景观。建筑本身，美观实用，融入四周景观，其本身也是景观的一部分。4.1.6 配套设计本小区计划规划设计机动车停车场，会所，物业服务场所，综合商场等物业配套设施。 除停车场外总建筑面积达到7000平方米。 停车场均为地下停车场，为了减少施工难度和建成成本以及提高小区的安全度， 地下停车场位于小区南侧住宅分布较少的区域。预计地下停车位1425。其中会所拟设计在规划区域的偏中心地带，总建筑面积达到4000平方米，为小区居民的生活品质得以改善，同时也加强了小区居民间的交流与沟通。为了让物业服务企业更好地为小区居民服务，我们拟将物业服务场所设在小区门

38、口西南角，建筑面积为1000平方米4.1.7 公用设施方案 公用设施包括供水、排水、供电、供气、供热设计等几个方面。 （1）供水条件 本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前周边道路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。（2）污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。（3）雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。（4）供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前项目周边道路已铺设有热力供热

39、管道可以使用。（5）供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。（6）燃气供应条件 本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。4.1.8 环保、节能、消防设计方案一、 环境保护1、 项目环境影响分析 本项目定位于公建和住宅，均为一般民用建筑项目，无特殊污染源。污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声、烟气及汽车尾气等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。2、 减少污染的目标和措施 (1)项目内住宅厨房然料为天然

40、气，属洁净能源，不产生二次污染。 (2)项目内所有住宅采暖为每户独立式采暖系统（独立式天然气采暖炉），公建采暖采用城市热网。 (3)项目规划范围内设两个封闭式垃圾站，对小区所有垃圾进行分类回收，集中停放，定时清运。 (4)地下车库出入口及地面停车场均设在组团的主要出入口附近。 (5)严格限制社会车辆进出小区。小区内设步行街，限制车辆进入，从而最大限度地控制汽车噪声对住户的影响。二、 节能 项目建筑外形外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料。三、 消防 本项目依据国家和某市的有关消防的规定，拟设置必要的消防设施。包括消防用水源、消防通道和通风系统等。 （1）建筑物周围设环形消防通道

41、，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 （2）地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。 （3）小区室外按规范设消火栓。 （4）地下车库按国家有关规范设置防火分区。（5）根据小区消防用水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。42项目的招投标4.2.1 招标原则 为了提高工程质量，缩短工程建设周期，规范和化解工程建设中违规行为，维护国家利益，和社会公共利益的合法权益，提高经济效益，按照中华人名共和国周投标法编制本项，目的用于招标。4.2.2 项目招标依据根据中华人民共和国招标投标法、河南省发展和改革委员

42、会制定的河南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及河南省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。4.2.3招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9

43、重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标4.2.4 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。 4.3 项目开发进度安排4.3.1 建设周期安排本项目按规划设计进行调整后，项目总建筑面积为340000平方米，其中住宅面积约为303000平方米，配套公共建筑面积为37000平方米。本项目计划分四年开发建设:2013年100000平方米， 2014年80000平方米， 2015年80000平方米， 2016年80000平方米。4.3.2 施工进度安排为了争取时间，缩短工期，保质保量的完成工程，本项目采用平行施工方法。 本项目工程计划自2013年开工建设到2016竣工，总共期为四年。为了节约投资， 决定分区分阶段开发。总共分为四区四个阶段来进行建设，每期建设中间采用商品房预售来快速回笼资金。前2年为“三通一平”、道路施工、小区内基础设施建设、土建工程和水电安装等；后一年为户外工程、扫尾及绿化。第4、5、6年为售后服务和销售资金回笼。各项工作进度参见表4-1。47年份2013201420152016项目123456789101112123456789101112123456789101112123456789