《某酒店项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某酒店项目可行性研究报告.docx（22页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、酒店项目可行性研究报告第一章 总论一、项目申请单位名称（一）项目建设单位名称、地址及项目负责人1、单位名称： 2、单位地址：3、邮政编码：4、项目建设地址：5、企业法定代表人：6、项目负责人：二、项目建设单位基本情况三、企业投资各方基本情况四、申请内容第二章 拟建项目情况一、项目名称二、建设规模与内容（一）项目规模本据项目规划要点通知书提出的规划指标，确定本项目新增建筑面积为59427.47 m2，新增客房520间，新增停车场面积8620.08 m2。项目实施后，酒店总建筑面积达到70427.47 m2，总客房数达到779间。 （二）服务规模 新增接待能力，总接待能力达到25万人。（三）项目内
2、容建设内容为现有土地和部分公用设施条件，计划投资4.6亿元人民币，改造面积11000 m2，拆除面积18000 m2，扩建面积59427.47m2（含地下层面积16388.06m2），扩建后客房增加520间、宴会包间10个、VIP就餐区2个及大型多功能会议室1个，新增地下停车场和娱乐休闲区，将原四星级酒店扩建为高档五星级酒店，达到总建筑面积59427.47 m，完善配套公用、辅助设施，使酒店客房总数达到779套。三、项目市场前景分析（一）天津酒店业发展现状1、总量情况天津市目前共有星级酒店99家，其中：五星级酒店5家，四星级酒店12家，这与天津整体经济的发展趋势和国际化大都市的形象不相匹配。虽
3、然已有几个大型星级酒店项目正在规划和前期准备中，但整体酒店规模和客房总数仍不能满足市场需求，因此，高星级酒店市场在天津市还有很大的发展空间。2、天津市酒店业市场需求1）天津地区常规旅游市场随着天津经济的发展，天津在市容市貌改造上投入了大量资金，不仅整体环境有了很大的改善，而且兴建和修建了一批景点。开发了新的旅游项目、旅游产品和旅游线路，并充分利用城市新景观，优化组合旅游资源，天津市旅游业呈现出蓬勃向上的新气象。尤其西南板块的发展较为迅速，如正在兴建的天津奥林匹克中心特有的建筑群，将与周邓纪念馆、水上公园、天塔、天津博物馆等共同构成天津新的风景线。同时，作为2008北京奥运会的重要协办城市，天津
4、将以其独具历史文化内涵的旅游资源和旅游产品，吸引越来越多的游客。这为本项目的市场拓展提供了广阔的空间和平台。2）天津地区商务市场天津地区的商务业虽然起步较晚，但是近年来伴随着天津整体经济的发展而得到了飞速发展，年增长速度达到20以上，已经超过了其他经济领域的增长速度。每年天津市举办的天交会、建材会等各类活动达70余次，交易规模超过百亿元，在全国商务旅游业产生了一定影响，并对相关产业起到了明显的拉动作用。同时，天津是北方重要的工商业城市，2003年实现工业总产值4371亿元。作为国内北方最大的制造业基地，目前世界500强企业中有接近三分之一的跨国公司，将其在华最大的生产总部设在天津。尤其是日本、
5、韩国等投资商将投资和定居目的地选择在隔海相望的天津。越来越多的商务人士将商务活动的中心选在了天津，天津已经成为全球商务旅游消费的重要市场之一。此外，随着我国加入WTO，与世界贸易体制的接轨，频繁的国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为天津市旅游经济的新增长点。3、分布情况目前天津市四、五星级酒店主要分布在和平、河西两个区域，两区共有17家，数量上占了天津市四、五星级酒店的73.3%。图4-1 天津市四、五星酒店区域分布图从四、五星级酒店的分布来看，有两个较为明显的特点：第一：分布以河西区与和平区为主，通过调查得知，四、五星级酒店中60%以上的客户为商务型客户，因为天津商务办公最为集
6、中的也是河西、和平两区，适合进行商务活动，因而导致了四、五星酒店的分布以河西、和平为主；第二：开发区保税区不甘落后，开发区是酒店增长速度较快的区域，由上图我们可以看到，开发区的四、五星级酒店为天津市总量的21%，仅次于河西、和平两区。随着开发区整体招商引资的增长，商务交往越来越频繁，要求的接待规格也在不断增强，因此对于高档酒店的需求较为强烈。从四星级酒店的分布来看，最集中的为河西区与和平区，共有房间1841间，占到了总量的87.4%。准五星级酒店为河西区的天津金皇酒店，金皇酒店相对规模较小，只能提供250间客房。天津市五星级酒店共有5家，虽然是和平区、河西区、保税区各一家以及开发区的两家，但提
7、供的客房数量却相差很大，其中最多的是开发区的万丽泰达酒店，能提供543间，最少的是保税区的天保国际酒店，能提供的客房数量为145间。通过市场调查发现，星级酒店在提供食宿服务的同时，相关一些餐饮、娱乐、商务、休闲等配套设施也是愈加完善，功能的多样化日渐显现。天津酒店业呈现了“两头热”的局面，即四星级以上的高端市场住房率高达90%以上，而像一、二星级宾馆及经济型酒店则受到自驾车来津旅游者及中小商务客人的追捧。四、项目竞争能力分析（一）项目优势和竞争能力分析1、本项目作为新型会展业态，具有酒店、展览互动优势，这一点天津市其它星级酒店无法比拟的优势。2、该项目坐落于天津市河西区中心商务区（CBD）。不
8、仅交通便利，而且紧邻天津乐园、银河公园等大型公园和友谊路绿化广场，周围环境幽雅，天津宾馆、天津大礼堂、水晶宫饭店等大型涉外宾馆、会议中心近在咫尺，周围商业与娱乐设施有友谊商厦、天津展览馆泰达地下商贸娱乐城、友谊路风情街等，同时周边范围内还有天津科技馆、天津博物馆、天津实验中学、天津四中、天津师范大学、天津大学、南开大学等大型科教设施，因而项目具有得天独厚的地域环境优势和人文优势，是天津市区内不可多得的处所。3、由于城市的主中心区土地的稀缺性日益增强，增值的空间越来越大，特别是主中心区范围有限。项目所处主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
9、由此可见，本项目是一个档次较高和极具投资价值的项目。随着城市CBD的建立和不断扩展，将进一步拉动城市的经济增长点，也带动了房地产业的迅猛发展，使CBD商业圈的星级酒店成为本地与外地会展、旅游公司最为抢手的竞争空间。4、本项目毗邻银河广场和天津乐园，视野开阔，绿量充足，具备私密空间、半开放空间和开放空间组合的特点，市场凸点多，具有较高的商业潜质。（二）竞争对手分析1、天津宾馆天津宾馆占地18万平方米，建筑面积12万平方米，始建于1959年，1960年开业，是一座规模宏大，集住宿、餐饮、会议、娱乐于一体的花园式大型涉外三星级宾馆，拥有前后两座客房楼及写字楼、会议中心，主楼高7层 辅楼高6层，200
10、6年重新装修。现有客房600间/套，分为豪华三套间、标准套间、标准间。2、天津水晶宫大酒店四星级饭店，拥有346间（套）风格各异的房间，包括标准客房、套房、公寓、商务客房及写字间，室内装饰布局典雅舒适。餐饮设施有叙乡阁、潮汕阁、天子阁、瑞士咖啡厅、酒吧、湖边食廊等多间中西餐厅，各具特色。3、天津喜来登大酒店喜来登大酒店是目前天津市最好的五星级豪华酒店之一，座落在天津市黄金住宅区紫金山路上，距天津市中心仅5公里远的一片花园绿地之中。临近天津国际展览中心及天津广播电视塔，距天津机场25分钟车程。该酒店于1987年开业，2006年局部装修，楼高6层，共有客房300间套；设有中、西、日餐以及咖啡厅等各
11、种风味的餐厅；设有网球场、保龄球、室内游泳池、健康中心等娱乐健身设施，并拥有可同时容纳300位客人的大会议厅。4、天津时代奥城国际酒店为五星级国际酒店，总建筑面积30000平方米，设计有350个标准间， 其中会所客房88套，标准客房240套，高级套房21套及总统级套房1套；拥有餐包中心、会议新闻中心及休闲健身中心等。5、天津金皇大酒店地址位于天津市河西区南京路18号，地处天津商务中心区的核心地段，毗邻会展区、商贸服务区和中心金融区，背靠海河，交通便利，酒店于2004年开业，共有客房259间套，公寓55套，主楼高50层，18层写字楼；拥有大小多功能厅7个，满足各种类型的会议需求。特别是525平方
12、米的大宴会厅，可同时容纳300就餐或400人举行会议。目前，天津市现有五星级酒店5家，其中天保国际酒店位于天津港保税区，泰达国际酒店暨会馆位于天津经济开发区，建于1987的喜来登大酒店在天津市区建设较早，总建筑面积不大，虽然该酒店在2000年重新进行了装修，但是由于其自身的地理位置和周边环境，该酒店已经没有原地扩张的可能。天津泰达国际会馆位于天津中环线复康路学府区，是一家高级会员制俱乐部式的酒店，在酒店服务功能上有一定的局限性。拟建的天津时代奥城国际酒店为功能齐全、设施先进的综合性国际五星级酒店，在地理位置、人文环境、交通组织等方面有一定的优势，并在吸引体育产业服务的客源方面具有竞争优势，但其
13、定位与本项目不形成直接竞争。五、项目目标市场分析酒店要保持一定的入住率，提高营业收入，使得利润最大化，首先要对客户群体重新评估。据历史资料统计，近三年津利华大酒店客房出租率为84%，远远高于全市70%的平均水平，部分月份比例则接近100%。原酒店主力客户主要由三部分组成：1、会展览期商务客人津利华大酒店作为天津国际展览中心承接会议和展览期服务功能组成部分，由于设计客房数仅259间，规模小，现难以起到为会展提供服务的功能。展览期新增客人仅为16%，对会展期间平抑参展客人住宿作用不大。本项目实施后，承接会展览期商务客人比重会进一步提高，按照提办展70个计算，每5天一展，平均参展期为2.5天，2、非
14、会展期商务客人目前，酒店非固定商务客人占54%，包括国内外非固定商务客人及部分国内固定商务客人。本项目实施后，该批客源需要有一段时间的培养期，不会短时间内迅速提高，预计会保持在50%。3、外籍固定商务客人目前，酒店拥有一批日、韩常住客人，长期租用客房占客房总数的30%，构成酒店较稳定的商务客源。 第三章 总体方案一、项目选址项目位于天津市河西区中心商务区内，毗邻天津乐园、银河公园等大型公园和友谊路绿化广场，周围环境幽雅，天津宾馆、天津大礼堂、水晶宫饭店、天津科技酒店等大型涉外宾馆、会议中心近在咫尺，周围商业与娱乐设施有友谊商厦、天津展览馆泰达地下商贸娱乐城、友谊路风情街等；距佟楼商业区仅800
15、米，距南楼商业区1500米。同时，周边范围内还有天津科技馆、天津博物馆、天津实验中学、天津四中等大型科教设施及学校。因而，项目具有得天独厚的区位条件，是天津市区中心地段内不可多得的地块。本项目选址用地呈矩型，东西最长约360 m，南北最宽约120 m，总占面积26782 m2，其中津利华大酒店占地7964 m2，土地性质为公共设施用地。天津国际经济贸易展览中心有限公司用地情况详见附件国有土地使用证。二、场址建设条件（一）地形、地貌、地震情况该地区处于新华夏构造体系二级构造沧县隆起的双窖凸的北部，西侧为天津北断裂，东侧为白塘口西断裂。该场地属海积、冲积平原区，微地貌不显，地势平坦，大沽标高在3.
16、13.66米之间，西北略高，西南稍低，高度差约0.4米。该地区地震防变裂度为7度（李斯特震级）。（二）气候条件常年主导风向 SSW年平均气温 13.1夏季最高气温 40.0冬季最低气温 -11.0年平均相对湿度 59%平均年降水量 374.7mm最大日降水量 42.2mm最长连续降水天数 8天最长无降水日数 57天日照时数 2304小时/年无霜期 199天雾天数 19天最大积雪深度 20mm（三）工程地质与水文地质条件根据天津国际展览中心工程地质勘察报告（天津市地矿区工程勘察队，1985年6月报告）显示，该场地埋深30.00m深度范围内，按其形成年代、成因类型及物质组成特征共划分为5个工程地质
17、层，其岩性特征、基本分布规律如下：场地土层分布情况表序号分层土壤101.7m素填土21.33.5m亚粘土_粘土33.55.0m轻亚粘土45.08.0m淤泥质轻亚粘土58.013.5m淤泥质亚粘土613.517.0m亚粘土717.022.0m亚粘土夹轻亚粘 粉砂822.024.50m亚粘土夹轻亚粘土924.528.0m亚粘土_轻亚粘土1028.030.0m粉砂该场地地下水属于潜水微承压水类型。主要由大气降水补给，以蒸发为主要排泄方式。地下水埋深在1.31.75米，水位标高在1.732.11米之间，场地水位北侧比南侧较高，相差约0.1m。该场地地下水属弱碱性，PH值为7.797.76，SO4含量1
18、58.5276.7mg/L，矿化度11.5mg/L，地下水化学类型为HCO3Cl Na+型，场地地下水对混凝土结构无侵蚀性。（四）地震效应据宏观地质调查，1976年唐山地震波及至此场地时，该场地未发生地表喷砂冒水现象。根据中国地震烈度区划图（1990）和建筑抗震设计规范（GB50011-2001），本场地抗震设防烈度为7度。当抗震设防烈度为7度时，该场地范围内无液化土层分布，属非液化场地。（五）公用设施条件1、供电项目建设单位现状有两台4000KVA的变压器，引自871NK87开闭站，电压等级为10KV。2、供水项目建设单位现状日用水量为200 m3/d，地块内给水管DN200，给水压力0.3
19、MPa，由给水水源引来自友谊路DN500配水管和天津宾馆旁DN200给水管。3、排水项目建设单位现状污水排水到友谊路污水DN500污水管，最终汇集到纪庄子污水处理厂；雨水排放到友谊路DN800雨水管。4、供热项目建设单位现状有2台2.8MW热水锅炉向地块内建筑供暖，2台4吨蒸汽锅炉向洗衣房等用汽单位供应0.6MP饱和蒸汽。本项目实施后该锅炉将拆除。5、燃气项目建设单位现状燃气引自友谊路DN400中压天然气管，日用气量约120 Nm3/d。6、通讯项目建设单位现状已接入容量为400线对光纤和带宽为100M互联网。三、总体方案（一）功能组成 津利华大酒店是集商务住宿、餐饮、休闲为一体的五星级酒店，
20、根据市场需求分析、对满足主要功能所需占用建筑面积的测算，各项功能建筑安排如下表： 建筑方案及面积分配楼层功能面积（m2）层高（m）地下二层地下停车场、游泳池、职工用房8483.744.2地下一层美容健身娱乐中心、管理用房、设备用房、VIP停车区7904.324.2一层酒店大厅(含商务中心、总台、服务用房)、厨房及仓库、餐饮中心7963.766二层多功能厅、餐饮中心6714.875.6三至五层客房76套、服务间、设备间4213.543.6六至七层客房76套、服务间、设备间4024.543.6八至九层客房70套、服务间、设备间3835.543.6（二）建设规模及标准津利华大酒店总建筑面积为5942
21、7.47平方米，建筑高度37.08米，总层数为9层；地下停车场设计246车位，露天停车场设计12车位。津利华大酒店建筑分类为一类，耐火等级为一级；建筑使用年限为50年。楼内、外通道及设施均按城市道路和建筑物无障碍设施规范设计。（三）建筑方案各功能空间形成不同体量的几何型体。按功能分区排列组合，高低错落，围合成院，组成良好的建筑内外空间体系。整个建筑群造型多变、明快活泼，充满雕塑感和时代感；使得建筑群富有特色，别具风情。酒店客房楼造型通过穿插和咬合、横向线条与竖向分隔互相穿插，使墙与窗与组合成了富有变化的体量和富有韵律的立面。建筑物造型优美，意境深远。同时，通过形体的虚实、材料色彩质感的对比手法
22、，给人以轻快活泼的感受。酒店内部剖面设计空间丰富，宾客自入口广场经门厅进入二层大堂，可乘电梯抵达酒店各层，也可直接到达酒店各个功能房间；酒店内部绿化庭园与大堂吧，露天餐厅及室外空间互相渗透，互相会话，大大加强了人与自然的联系。酒店总建筑面积59427.47m2，各层平面功能组成及面积分配如下表： 各楼层功能特征表层数功能分区面积备注地下二层地下停车场7141.9204个停车位地下停车场值班管理用房37.5游泳池及附属用房1051.48地下一层美容健身娱乐中心2644.21行政管理用房1428.07VIP停车区1523.18公共设备间669.5一层酒店大厅4682.02会议中心736.9餐饮中心
23、1164厨房及仓库1037.94二层餐饮中心(含厨房)1890.04多功能厅(会议中心)2180.64三至五层客房3097.4676间 客房3072.1876间客房2845.4670间（四）建筑内部交通组织酒店对外通道共设五路，其中南侧两路，北侧、西侧、东侧各一路。由东、北侧进入酒店大厅后可经两侧楼梯至各层，西侧可从地下停车场经两侧楼梯至各层。南侧两个出入口为员工及货物出入口，可经货物电梯直达各层。酒店内共设置电梯11部，其中酒店厅客运电梯8部，西北侧设置电梯2部，西南侧设货运电梯1部。楼内各层经纵横布局的楼道将房间连接。（五）建筑立面及装修酒店的建筑立面处理是以原国际展览中心1号馆主立面作为
24、酒店东侧立面，北侧立面确保大方、稳重，与原建筑在和谐中寻求有反差，在反差中求互补。室内装修因不同使用功能、不同区域、不同房间而不同。基本可分为商务、办公、住宿及辅助功能类型，在同一类型中又可分别设置23个档次、水准适应不同的需求。建筑装修主要分类做法如下表：建筑装修主要分类表序号建筑装饰装修标准1外装饰高档石材幕墙，单元式LOW-E中空夹胶玻璃幕墙，局部高档铝板幕墙，外墙保温2屋面防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆保温，挤塑聚苯板保温层，局部地砖3大堂、电梯厅、公共卫生间公共部位(大堂、电梯厅、公共卫生间)采用进口花岗石地面，进口大理石墙面，石膏板或金属板造型吊顶，豪华装饰灯具，配高档活
25、动和固定家具公共走道、餐厅、酒吧、会议室、健身房其他公共部位(公共走道、餐厅、酒吧、会议室、健身房等)采用进口花岗石或高档地毯或木地板地面，进口大理石或高档墙纸或豪华装饰墙面，石膏板或金属板造型吊顶，豪华装饰灯具，配高档活动和固定家具标准客房高档地毯地面，高档墙纸和局部豪华木饰面墙面，石膏板吊顶，高档装饰灯具，配高档活动和固定家具，高档房门配进口五金件客房卫生间进口花岗石地坪，进口大理石墙面，石膏板吊顶客房层走道地毯地面，墙纸和局部木饰墙面，石膏板吊顶，装饰灯具后勤用房和消防楼梯间环氧树脂涂料地砖地坪，墙面乳胶漆，石膏板涂料天花（六）结构方案 本工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为5
26、0年，场地类别属于三类。主要活荷载确定如下： 主要活荷载标准值一览表序号荷载名称荷载值kN/m1不上人屋面0.52上人屋面 2.03地下车库5.04设备用房10.05酒店大厅3.56休息厅、商务中心、会议室3.07厨房（备餐）、餐厅3.08台球厅、游艺厅、健身中心3.59客房2.010行李房、接待厅、卫生间2.011楼梯3.512电梯机房7.013雪荷载0.414风荷载0.6（n=100年） 地下室结构全部采用现浇钢筋混凝土结构。安全等级为乙级。地下室底板主楼部分采用厚板筏基。混凝土等级控制为C40，钢筋全部三级。地下室外墙及零层板采用抗渗混凝土，抗渗混凝土等级S12。本工程地下二层设置五级人
27、防，根据防护要求和受力情况作到结构各个部位抗力相协调。上部结构分为主楼和裙房两部分。主楼地下二层、地上九层，采用框架结构，填充墙及围护结构为轻质砌块。 第四章 公用工程一、给排水工程（一）给水现状场区现状给水水源为城市自来水，供水压力0.3MPa，由友谊路路及天津宾馆各引入一条DN200给水管，在引入管上装设计量水表，并在水表井内设旁通管及止回阀。供水水质符合生活饮用水标准。场区设有400 m3消防水池1座。（二）给水方案本改扩建工程地块供水从友谊路和天津宾馆各引入一路DN250给水管，在地块内形成环状供水网布置，为饭店提供生活、消防、绿化及空调补充给水。供水方式分为：地下层、一层、绿化养护利
28、用市政水压直供；2层以上采用变频加压供水，在地下二层北侧设水泵房。（三）用水量计算日平均用水量636.8t，年用水量22.92万t，用水平衡情况见表3-3。 改扩建工程用水标准及用水量平衡序号用水单位用水标准统计基数日用水量(t/h)用水时间(h)最大时用水量(t/h)小时变化系数 年用水量(万t/a)1客房用水200L/人d1000人2002416.67 27.20 2员工用水50L/人d500人25242.08 20.90 3餐饮用水30L/座1200座36124.50 1.51.30 4会议室8L/人d800人6.480.96 1.20.23 5娱乐休闲10L/人次500人5120.63
29、 1.50.18 6桑拿200L/人次180人36124.50 1.51.30 7健身房50L/人次120人6120.75 1.50.22 8洗衣房30L/kg5000kg150828.13 1.55.40 9游泳池5%683t34.1565.69 11.23 10地下车库冲洗水2L/m2次8620m217.2482.16 10.62 11冷却塔补充水0.015t/t96014.4170.85 10.52 12锅炉用水1.5t+2%1.5t36.72248.42 5.51.32 13道路清扫用水2L/m2/d6000m21281.50 10.43 14未预计用水10%/57.89 /2.08
30、合计636.80 /22.92 （四）中水方案本项目拟自建中水处理系统，将游泳池、客房洗澡水收集后，采用小型中水处理系统，日处理规模为120 m3/d。（五）热水根据本项目消耗情况，估算热水用量为106.15 m3/d。本项目热源为溴化锂机组，提供水温60C生活用水。（六）排水方案1、污水方案本项目污水排放计算：客房、员工生活废水按用水量的0.9计、娱乐健身、会议废水按用水量的0.85计、洗衣房废水按用水量的0.95计、车库废水按用水量的0.9计，餐饮污水按0.8计，则日排废水量合计为255t，全年废水排放量为9.2万t；室内排水系统：生活污水（室内卫生间污水、厨房餐厅污水）分别自成系统就近排
31、出体外。厨房餐厅污水经过隔油处理、卫生间污水经过化粪池处理之后，排到市政污水管道。2、雨水方案雨水量：根据天津市暴雨强度公式计算暴雨强度 q= (L/S.ha)其中：P重现期，采用1年 t降雨历时，采用15min汇水面积 2.33ha迳流系数采用0.75雨水量为311 L/S。 雨水系统：整个场区分二条雨水干管系统。每条雨水干管管径为DN400，雨水排放走向由西向东，排放到友谊路市政雨水管网内。企业现状雨水排放设施可满足项目要求。二、强电工程（一）负荷等级本项目建筑为一类高层建筑，其中的应急照明、疏散照明、消防电梯、防排烟风机、消防泵等应急、消防设备的电源为一级负荷；消防控制室内消防报警联动柜
32、及一些弱电网络设备主机、安保、监控设备主机等为一级负荷中特别重要的设备；地下负一层、负二层和地上一般电梯、公共走道、楼梯间的一般照明电源为二级负荷；酒店的其它用电负荷为三级负荷。（二）电力负荷现状本改扩建工程由当地电力局提供的二路10KV电源，在原1号展览馆内北侧设变配电间，安装24000KVA干式变压器，向津利华大酒店和1、2号展览馆供电。原建筑最大用电负荷为：6572KVA。 （三）供配电方案 津利华大酒店娱乐设施和1号展览馆拆除后，拟将原变电室移至2号展馆一层，拆除原离心式制冷机组改用吸收式溴化锂制冷机组，这样可在不增加用电负荷的条件下，满足新建建筑用电。2号展馆负荷：2300 KVA酒
33、店原客房负荷：1800 KVA新建建筑新增负荷：3000 KVA总容量：6100 KVA变压器总容量：8000 KVA变压器负荷率：76.25%由于原24000KVA干式变压器中1台作为2号展览馆专用变压器。本次拟采用22000KVA SC9型干式变压器，附设于地下一层配电室。两台变压器在低压侧设联络装置，从两台变压器的低压侧各引一路电源向酒店的一、二级用电负荷供电，一、二级负荷的两路低压电源在末端配电处设双电源自动切换装置，以满足电源的可靠性。对特别重要的一级用电负荷如消防控制室内消防报警联动柜，一些弱电网络设备主机、安保监控主机等设备，除按一般一级负荷供市政双电源外，设备本身再配置0.51
34、小时的“EPS”或“UPS”应急电源以保证供电的不间断性。变电站高压电源侧采用YJY22-10高压电缆直埋引入。低压侧配电采用TN-S接地保护系统，从变电站到建筑内各用电处的电缆，采用阻燃型电缆沿桥架敷设；消防负荷干线采用ZR-VV型阻燃电缆沿防火桥架敷设；消防负荷支线采用ZR-BV型阻燃导线穿钢管暗敷，明敷处钢管外壁刷防火涂料。（四）防雷接地酒店防雷等级按三级防雷设防。建筑物屋顶设明装防雷网作防直击雷保护，利用建筑柱子内主钢筋做引下线，利用建筑基础内钢筋做接地极。三、采暖、通风及空气调节（一）负荷计算本项目计算空调负荷如下： 热负荷估算表房间名称面积(m2)冷负荷热负荷指标w/m2负荷kW指
35、标w/m2负荷kW大厦首层7963.76120955.65 100796.38 2层6714.87110738.64 90604.34 3-5层4213.5490379.22 70294.95 6-7层4024.5490362.21 70281.72 8-9层3835.5490345.20 70268.49 地下一层7904.32-25197.61 地下二层8483.74-25212.09 共计2781KW2656KW （二）空调方案本项目拟采用21450KW燃气直燃型溴化锂制冷机，满足整个项目的夏季制冷、冬季采暖和卫生热水需求。制冷工况：耗天然气量0.1 Nm3/ kW采暖工况：耗天然气量0
36、.112Nm3/kW采用燃气直燃机机组制冷、采暖二合为一，可节省运行成本。同时制冷机房与锅炉房二合为一，还可减少机房占地面积。该项目建议选用燃气直燃机组为宜。四、弱电工程（一）电话通讯系统项目建设单位已从友谊路引入400线对电话线。在楼内地下一层设总电话交接箱，楼内各层在电气间内设分电话交接箱，各房间（办公单元）设弱电信息箱，电话线路引入弱电信息箱，每个弱电信息箱引两对电话线。各房间（办公单元）内的电话插座由此接线。（二）有线电视系统1、信号源引自市（区）电视有线广播网和自设的卫星广播接收天线。2、在楼内设有线电视广播混频、控制、分配、分支设备。3、采用同轴电缆将电视射频信号送到各层电气间的电
37、视分配器箱，再引到各房间内的弱电信息箱。每个弱电信息箱引一条电视信号线。各房间内的电视插座由此接线。（三）可视对讲、门禁保安系统地上各房间在分户门处设可视对讲、门禁系统。房间内设紧急呼叫按钮，该信号引到首层保安值班室，由保安人员提供相关紧急服务。（四）电视监控系统在地下二层到地上四层的汽车库、大堂、门厅出入口、电梯前室等公共部位设电视监控系统。信号传至首层保安值班室。保安室内设相关的监控显示、记录设备。（五）计算机宽带网络系统设计算机宽带网络系统。预留两路光缆（光纤）引入路径，在首层设交接设备和总配线架。将大厦按57层一个分区分成5个分区，每个分区在电气间设分区配线架，从总配线架到分区配线架的
38、宽带线路采用光缆。在大厦各层设层配线架，各房间（办公单元）设户弱电信息箱，从各层的层配线架到各户弱电信息箱之间的宽带线路，采用五类（超五类）双绞线连接，每个弱电信息箱引一路宽带网络线。以上各弱电系统在线路入户的第一个接线箱处均设SPD装置做防雷击电磁脉冲危害措施。由于包括计算机宽带网络在内的信息领域技术的飞速发展，网络的设备、技术更新淘汰非常迅速。为避免造成浪费，本报告的计算机宽带网络系统只是一种构想，只在土建工程中预留出网络设备和网络线路的空间和垂直、水平通道，待建筑工程建成后，安装宽带网络时再确定具体适宜的实施方案。（六）火灾报警和消防联动控制系统1、火灾报警系统本建筑设总线制火灾自动报警
39、系统。在地下层汽车库设点式温度探测器；在厨房、餐厅操作间等使用可燃气体处设可燃气体探测器；各层配电间及其它地方（房间）设点式感烟探测器；各消火栓内设直接启动消防泵按钮；在各防火分区设火灾手动报警按钮，设声、光火灾警报装置。2、消防值班室和消防联动控制在建筑首层设有直接对室外门的消防控制室，内设消防报警联动控制柜，火灾时可对消防泵、防排烟风机、防火卷帘门等消防设备进行联动控制,可以切除非消防用电负荷和发出火灾警报及强制打开疏散通道上的疏散照明等。五、动力工程（一）用气量计算采用耗热指标法估算用气量，耗热指标根据职工食堂的耗热指标的平均值，取4187（ MJ/床年）（100104 kcal/床年）
40、，气源采用天然气石油气。年用气量计算为：1、生活用气量Qa=100104kcal /床年7792 = 155800 104大卡/年 =155800 104/8500=18.33104 Nm3/年2、空调用气量按采暖期120天、空调期90天计算，采暖最大用气量300 m3/ h计算，空调期最大负荷为278m3/ h，空调总耗气量为109.48104 Nm3/年.3、燃气锅炉用气量按75 Nm3生产1吨蒸汽计算，年蒸汽消耗为7800吨，燃气锅炉用气量为58.5104 Nm3/年4、年总用气量Qa = 186.31104 m3/年（二）流量计算燃气耗量各月、日、时都是在变化的，它与城市性质、气候、供
41、气规模、用户结构、生活水平和习惯以及节假日等均有密切关系，影响因素较多，不均匀系数一般可根据城市历年管道燃气供气状况的统计数据，经分析并考虑发展变化情况进行选取。根据天津地区的居民的生活习惯，以及学校天然气负荷波动的规律，确定月高峰系数Km为1.2、日高峰系数Kd 为1.15、时高峰系数Kh为3。 燃气小时流量计算公式采用 Qh = Qa / n n = 365 24 /（Km Kd Kh）Qh =186.31104 /(36524 /1.21.153)= 880.51m3 / h（三）输配方案采用中压进户，由用户调压器调至燃具额定压力。此方案中压输送天然气直至用户，压力高管径小，减少金属耗量
42、和投资，不需建区域调压站，少占地，而且所有用户燃具均在额定压力下工作，保证燃器具最佳的燃烧状态，热效率高，没有不完全燃烧的CO等产生，减少空气污染，但是中压进户对管材、管件和施工要求高，其安全性不及低压入户。（四）蒸汽供应本项目用蒸汽主要为洗衣房和厨房，其负荷估算如下：洗衣房蒸汽负荷=0.5kg/（h床）779床=0.39t/h厨房蒸汽负荷=0.75kg/（h人餐）1200(就餐人次)=0.9 t/h蒸汽负荷：1.29 t/h本项目拟安装1台1.5 t/h燃气蒸汽锅炉，供洗衣房、厨房用汽设备使用。 第五章 企业用工计划一、运营模式本项目建设单位天津国际经济贸易展览中心有限公司，具有多年的展览、
43、酒店经营经验，本项目项目拟由投资方负责建设、运营。为确保该项目顺利建设和建成后的正常运行，本项目实行项目法人负责制，项目负责人为第一责任人，抽调公司内具有项目实施和管理经验的业务骨干，同时面向社会招聘了具有丰富实践经验的人才，组成高效、精干的项目筹建团队。项目实施过程中引进竞争机制，择优选择设计、施工和监理单位，设备采购货比三家，确保质量，降低造价。二、劳动定员及培训（一）作业班次全年工作360d，服务员、厨房实行三班二运转制，人员每周工作48h，每班12h，每周工作4d。其它人员实行单班制，人员每周工作48h，每班8h，每周工作6d。（二）劳动定员数量及技能素质要求本项目劳动定员500人。其
44、中高层管理人员12人，餐饮中心60人，设备技术人员24人，美容健身娱乐中心50人，地下车辆收费管理12人，会议中心30人，服务人员220人，大堂、行李及商务服务120人。管理人员具备大学本科及以上学历，技术人员具有多年空调、供配电工作经验，大堂人员具备中专以上学历和四级外语水平，服务人员人员具备技校学历。（三）员工培训计划企业所有新员工要接受公司制度、应知应会培训。培训内容包括：所有员工要接受安全卫生培训、所有员工要接受酒店基本知识培训、针对不同工作岗位接受专业技术培训、不定期组织员工进行专题培训。本项目对生产人员进行与本项目有关的技术培训，包括安全教育，培养实际操作技能，经考核合格后发证，生产人员持证上岗，实现定岗、定员、定责。 第六章 环境保护一、工程概况本项目实施后，拆除1号展览馆及部分酒店设施面积共18000 m2，新增建筑面积59427.47m2，新增客房520间，可同时接待客人1000人入住，增建餐饮中心餐位1200个，员工500人。现有建筑各楼及楼层功能特征如下:各楼层功能特征表层数功能分区使用面积备注地下二层地下停车场7141.9204个停车位地下停车场值班管理用房37.5游泳池及附属用房1051.48地下一层美容健身娱乐中心2