柳州锌品厂项目可行性研究报告2009-11-16.doc

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1、柳州柳州锌锌品厂品厂项项目可行性研究目可行性研究报报告告 广西保利置业有限责任公司 二 00 九年九月 目目 录录 第一部分第一部分 项项目概况目概况1 一、基本情况.1 二、项目现状.2 三、项目规划技术指标.3 四、项目综合定位.5 五、周边配套设施.5 六、项目周边环境.5 七、大市政配套.5 第二部分：第二部分：项项目出目出让让条件条件6 一、出让方式及报名条件.6 二、出让底价及付款方式.6 第三部分第三部分 投投资环资环境分析境分析6 一、柳州市简况.6 二、柳州城区规划简介.8 三、柳州经济发展分析.10 第四部分：市第四部分：市场场分析分析13 一、柳州市房地产市场概况.13

2、二、区域内住宅市场情况.15 三整体市场对本案的重大影响.18 四、住宅部分 SWOT 分析 .18 五、区域市场目标客层研究和市场定位.19 六、产品定位、价格定位及建议20 第五部分：第五部分：规规划划设计设计初步分析初步分析21 一、规划设计的可行性分析.21 二、规划设计的初步概念.21 第六部分：工程及第六部分：工程及销销售售计计划划22 一、工程开发计划.22 二、项目开发报建节点计划.22 三、销售计划.23 四、项目销售及资金回款计划.24 第七部分：第七部分：项项目投目投资资估算和估算和资资金筹措金筹措计计划划25 一、投资估算.25 第八部分：第八部分：项项目目财务财务分析

3、分析30 一、成本利润分析.30 二、现金流量分析.30 第九部分：第九部分：风险风险分析分析33 一、定性分析.33 二、定量分析.34 第十部分：第十部分：SWOT 分析分析.35 一、优势和机会.35 二、劣势和威胁 .36 第十一部分：第十一部分：结论结论和建和建议议36 一、项目的合作.36 二、项目综合评价.37 三、项目综合经济指标.38 1 第一部分 项目概况 一、基本情况 该项目位于柳州市城北、壶东大桥北面、柳北区东南部，东临柳 江，西临白沙路，北临飞龙富苑住宅小区、南望壶东大桥。距离柳州市 城市新中心河东区仅一桥之隔，与柳州最大的华联超市近在咫尺， 地理位置相当优越。 项目

4、地处老城区，生活配套设施齐备，交通便利。项目紧临柳江， 拥有一线江景优势，并与新的城市中心河东新区隔江相望。从项 目用地只需 2 分钟车程即可通达柳州市老城市中心繁华商业区 城中区和新城市中心河东新区，项目的通达性非常好。 2 二、项目现状 项目已经于两年前拆迁完毕，土地平整，地形方正，便于规划，地 势与路面齐平。项目三面临路，南面与潭中东路相临，西面与白沙大 道相邻，东面为滨江东路且临江，临江面长度超过 200 米，商业、住宅 价值高。 该宗地必须按规定进行环境治理后方能进行开发建设、环境治理 由竞得人负责实施并承担一切费用；宗地内的树木、绿化及原有管线 （包括电力线及设施、通讯、自来水、排

5、水、燃气等），人防设施、基础 设施的改造和迁移由竞得人负责实施，并承担一切费用。 地块现状图如下： 3 项项目及周目及周边边示意示意图图 三、项目规划技术指标 规划总用地面积约 224535.66 平方米（合 336.80 亩），其中城市道 路用地面积约 26686.39 平方米（合 40.03 亩）, 城市绿化用地面积约 26995.04 平方米（合 40.49 亩）,排水干渠保护范围用地面积约 1511.05 平方米（合 2.27 亩）,即建设净用地面积约 169343.18 平方米（合 254.01 亩）。 项目地块方正，由 5 个小地块 组成： 4 （1）A 地块建设净用地面积约 56

6、.74 亩，地块使用性质为商业、居 住，容积率 3.5- 2.5； （2）B 地块建设净用地面积约 44.36 亩，地块使用性质为商业、居 住，容积率 4.0- 2.5； （3）C 地块建设净用地面积约 69.45 亩，地块使用性质为商业、居 住，容积率 4.0- 2.5； （4）D 地块建设净用地面积合 39.72 亩，地块使用性质为商业、居 住，地块控制容积率 3.5- 2.5； （5）E 地块建设净用地面积约 43.74 亩，地块使用性质为商业、办 公、旅馆业、文化娱乐。地块控制容积率 4.5- 2.5。 项目综合规划技术指标如下： 项目 单位总体规划备注 总用地面积 169343 约

7、254 亩 总建筑面积 774800 地上总建筑面积 659800 不含地下室 其中商业 121388 住宅 428016 办公楼 84596 E 地块 酒店 20000 E 地块 幼儿园 900 A 地块 农贸市场 3000 B 地块 其他公建配 套 1900 地下室 115000 人防工程 36500 其中非人防工程 78500 电梯台 92 综合建筑密度 28% 综合容积率 3.896 综合绿地率 30% 总户数户 3504 机动车位个 3625 地下机动车位个 2900 地上可售面积合计 634000.44 5 四、项目综合定位 基于项目自身资源条件及周边环境，市场定位分析及项目规划要

8、 求，项目初步规划为住宅、办公及商业的综合社区，主要面向柳州政 府公务员及企事业单位管理人员、企业中高层管理人员、外企白领、 私营业主。 五、周边配套设施 项目地处老城区，周边配套齐全，生活便利。主要配套有： （1）交通配套：项目地处柳州市“田”字路网格局的中心区域。柳州各区 到达该地块均非常的方便快捷，路网体系完善，具备成为柳北区商业、 居住中心的先决条件。 （2）学校配套：三十五中学、第三中学、三中路小学、锌品厂小学。 （3）医院配套：柳州市第四人民医院、市中医院分院、柳州医专一附院 第二门诊。 （4）购物配套：锌品厂菜市、建材市场、超市、金福园美食中心、金大路 美食中心、紫金城等。 （5

9、）其他配套：商业银行，建设银行，交通银行，工商银行，加油站等配 套。 六、项目周边环境 项目位于柳州市柳北区东南部，地处老城区，周边配套齐全，交 通便利，项目自建生活设施较为齐全，项目区域内未受污染，居住环 境优良。 6 七、大市政配套 项目北侧是城市主干道潭中大道，用水、用电、排污、管道燃气、 网络等均已配套，可顺利接入项目。 第二部分：第二部分：项项目出目出让让条件条件 一、出让方式及报名条件 项目为柳州市国土资源局国有建设用地使用权公开出让（柳州国 土交告字200924 号）地块。竞买申请人只能单独申请，不可以联合 申请参与竞买。 申请人可于 2009 年 10 月 12 日至 2009

10、 年 11 月 3 日提交报名申 请材料，交纳竞买保证金的截止时间为 2009 年 11 月 3 日 18 时。挂 牌报价 2009 年 10 月 26 日 9 时至 2009 年 11 月 5 日上午 11 时。挂牌 时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场 竞价确定竞得人。 二、出让底价及付款方式 项目竞买起始价 70500 万元，竞买保证金为 30000 万元。若竞得 土地，竞买保证金转为土地款，须于 3 个月内支付剩余地价款的 60%，六个月内付清土地款剩余部分。 7 第三部分第三部分 投投资环资环境分析境分析 一、柳州市简况 柳州位于中国广西中部，向南距离南宁 2

11、20 公里左右（2 小时高 速车程），向北距离桂林 170 公里（1.5 小时高速车程）。柳州又称龙城， 总人口 351.3 万人，其中，建成区 106 平方公里，市区人口 110 万人， 是广西最大的工业城市，西南地区重要的制造业基地，是一座以工业 为主、综合发展的区域性中心城市，也是中国优秀旅游城市。 柳州市区位图 在交通方面，柳州是西南地区的交通枢纽。铁路黔桂线（含枝柳）、 湘桂线连结于此，公路桂海高速、梧州至贵州高速、209、322 及 323 国道等在柳州交汇。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳 8 门。柳州的白莲机场达到国家 4D 级标准（已开通北京、上海、广州、 深圳、武

12、汉、厦门等重要城市航班）。 柳州市鸟瞰图 二、柳州城区规划简介 柳州全市辖六县四区一个新区，总面积 18686 平方公里，总人 口 351.3 万人。其中四个区分别为：柳南区、柳北区、城中区、鱼峰区， 新区为河东新区。 柳州城区行政区域划分示意图 9 项目所处的柳北区位于柳州市的北部，是柳州市委、市人民政府 驻地，总面积为 320.89 平方公里，约占柳州市区总面积的近二分之一， 常住人口 31.44 万元，是柳州市面积最大、人口最多的城区，也是人 流、物流、信息流的集散地和工业、商业、文化中心。 柳北区是柳州市的工业大区，辖区聚集柳州钢铁（集团）公司、柳 州化学工业集团有限公司、银鸥纸业集团

13、、柳州立于集团、柳州两面 针股份有限公司、广西金嗓子有限责任公司等十多家国有或民营大中 型企业以及大批柳州市支柱产业的骨干企业。柳北区战略定位：先进 制造业基地、新型工业化的先行区、现代化生态新城区。 根据柳州市近期建设规划（20062010）目标要求，至 2010 年 柳州市城市人口达到 141.20 万人，城市建设用地为 148.14 k，人均 104.92 。 10 按照柳州未来 2020 年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提 出 “一心二城，一轴两翼”。 一心：以三门江森林的绿色风景区为城 市的核心绿心；二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东 新区。一轴：就是柳江的风情轴，两

14、翼：城中区中心城区及柳东新区。 总体规划如下图所示,其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的 以官塘为主的河东新区。 三、柳州经济发展分析 1、2008 年柳州经济发展简介 柳州曾经是广西第一大城市，在 2000 年之前柳州的 GDP 一直位 居全广西第一。作为西南地区的工业重镇，已形成以汽车、机械、冶金 为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。 11 2008 年柳州市 GDP 实现 931.3 亿元，居全区第二位（南宁约为 1300 亿），增长速度为 14%。全年全社会固定资产投资达 430.3 亿元， 同比增长 42.5%，其中城镇固定资产投资 388.21 亿元

15、，增长 39.7%， 。 全年财政收入 140.13 亿元（2008 年南宁市财政收入为 191.17 亿元）， 同比增长 20.41%。柳州城市经济的迅速发展带动了柳州市各项基础 设施的建设及完善，也为柳州市的房地产市场提供巨大的发展机会， 2009 年上半年，全市完成地区生产总值（GDP）465.13 亿元，同比增 长 14.4%。 2002 年-2009 年上半年国民经济增长态势表 2002 年至 2008 年人均可支配收入增长态势表 12 2、柳州工业发展势头强劲 柳州是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全 市现有工业企业 2100 余家，有 4 家企业进入国家 500

16、强，有 11 家进 入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业：即以微型汽车 和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主 的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金业。 柳州、南宁、桂林三市的工业总产值、GDP 的比较 0 500 1000 1500 2000 桂林南宁柳州 工业生产总值：亿 GDP:亿元 3、柳州经济与南宁、贵阳的比较 柳州、南宁、贵阳三市 GDP 对比 13 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 贵阳柳州南宁 GDP:亿元 柳州、南宁、贵阳三市人均可支配收入对比 13400 13600 13800 14000 1420

17、0 14400 14600 贵阳柳州南宁 城镇人均可支配收入：元 从以上数据可知, 柳州作为广西的工业城市，近几年来经济得到 了突飞猛进的发展，在经济总量与人均可支配收入上均超过贵阳，在 人均可支配收入上与南宁相当。预计 2009 年地区生产总值突破 1000 亿元，基本上与 2007 年南宁 GDP1062.99 亿元相当。 因此，就柳州现阶段的经济发展情况，及其与同类城市经济指标 的对比情况分析来看，柳州已经具备优良的开发潜质。此时进驻柳州 市场，可谓天时地利人和的上佳时机。 14 第四部分：市场分析 一、柳州市房地产市场概况 2009 年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地

18、 产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所 扩大，企业资金压力有所缓解。 （1）房地产开发投资低速稳定增长，危旧房改住房和经济适用房 投资加速增长。1-6 月，柳州市房地产开发投资完成 44.97 亿元，比上 年同期增长 3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅 累计完成投资 26.81 亿元，同比增长 8.8%，占房地产开发投资的 59.6%。 为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了 稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工 危旧房改造和经济适用房的投资。1-6 月，柳州市企业职工危旧住房 改造和经济适用房投资 9.42

19、 亿元，同比增长 19.28 倍，占房地产投资 的 20.95% （2）房屋施工规模有所扩大，但新开工规模下降。1-6 月，柳州市 房屋施工面积 877.35 万平方米，同比增长 24.6%。其中，住宅施工面 积 713.84 万平方米，增长 23%；办公楼施工面积 18.33 万平方米，增 长 64.4%；商业营业用房施工面积 79.52 万平方米，增长 20.7%；经济 适用房施工面积 54.91 万平方米，增长 88.1%. 房屋新开工面积 166.55 万平方米，同比下降 15.6%，其中，住宅 新开工面积 144.99 万平方米，下降 15.7%；商业营业用房新开工面积 11.59

20、万平方米，下降 19%；经济适用房新开工面积 32.12 万平方米， 增长 40.5%。 15 （3）资金来源较为充裕，国内贷款增速加快。1-6 月，柳州市房地 产开发本年资金来源 124.73 亿元，同比增长 59.2%。其中，国内贷款 37.7 亿元，增长 1.19 倍，占资金来源比重的 30.2%；自筹资金 36.25 亿 元，增长 56.9%，占资金来源的比重为 29.1 %；其他资金来源 34.92 亿 元，增长 75.7%，占资金来源的比重为 28%。 商品房销售趋暖态势逐步显现，成交量有所增加。1-6 月，柳州市 商品房销售面积为 106.64 万平方米，同比增长 6.6%。其中

21、，商品住宅 销售面积为 100.52 万平方米，增长 6.6%；办公楼销售面积为 2.63 万 平方米，增长 2.45 倍；90 平方米以下住房销售面积为 22.1 万平方米， 增长 22.7%。商品房买卖成交 9385 套，同比增长 8.7%。其中：90 平方 米以下住房 3171 套，增长 37.4%，占 33.78%。 2009 年上半年柳州与南宁新开工面积、销售面积对比表 （单位：千平米） 1665.5 2803.5 1066.4 3679.5 3723.6 4533.5 0 1000 2000 3000 4000 5000 新开工面积销售面积销售均价 柳州 南宁 （4）土地购置面积持

22、续下降，完成土地开发面积略有增长。1-6 月， 柳州市房地产开发企业土地购置面积 103.96 万平方米，同比下降 31.4%，降幅分别比 1-4 月、1-5 月提高 17.1 和 9.8 个百分点。完成土 地开发面积 31.18 万平方米，增长 10.9%。 16 二、区域内二、区域内住宅市住宅市场场情况情况 1、区域市、区域市场场分析分析 柳北区是柳州市面积最大、人口最多的城区。辖区呈扇形，依山 环水，风景宜人，环境优越，九曲柳江环东、南、西三面而过，北面有 风光秀丽的雀儿山公园、君武森林公园、江湾休闲观光区等风景区。 09 年 1-7 月，柳北区整体价格上升平稳，但是各地段的价格差异 较

23、大。据统计，区域住宅价格自 2007 年起上涨较快,这也是受柳州整 体市场价格上涨以及河东片区价值攀升的影响。2009 年，冠亚尚成 国际、半岛中央花园等项目推出市场后，价格一度走高并突破 4000 元/，价格增速有所加快。 从涨幅的空间来看，该区域由于白沙路改造、区域旧市场改造及 胜利小区的整体重建，相信未来柳北的房价将接近 4000 元/。 2、 、项项目目周周边边楼楼盘盘介介绍绍 项项目目周周边边楼楼盘盘有有代代表表性性的的楼楼盘盘销销售售情情况况表表 楼 盘 名称总建 筑面 积销售均 价已推套 数销售率 水 天 一江 岸 260000 3600 元/平 米78040% 碧 丽 新城 1

24、20000 3300 元/平 米82092% 中 央 半岛 花园 143803 4000 元/平 米53260% 17 和 兴 园 217000 3300 元/平 米85040% 项项目目周周边边有有代代表表性性楼楼盘盘分分布布 09 年柳北区住宅存量集中于跃进路主干道周边，竞争相当激烈， 同时，市场货量逐渐释放。目前，该区域货量基本消化完毕。而白沙路 一带大部分项目基本推售完毕，剩余货量已不多。同时，2009 年，柳 北区住宅增量来源主要集中于跃进路、北雀路一带。较为活跃的项目 主要有半岛中央花园、冠亚尚成国际、和兴园，缓解供应断层的局面， 目前该区域楼市均价为 3200-4100 元/平米

25、之间。 考虑到项目位于柳北区东南部，与河东新区隔江相望，有别于柳 北区西部区域受工业污染、嘈杂的影响，项目具有高档盘的潜质，因 此估计该项目住宅今后销售均价为 6000 元/平米左右。 3、区域、区域历历史成交土地情况史成交土地情况 规规 划划 指指 标标 土地土地 编编号号 面面积积 （ （） ） 用途用途 年限年限 位位 置置 容容积积 率率 建筑建筑 密度密度 绿绿化化 率率 成交成交 楼面楼面 地价地价 成交成交 价价 (万万 元元) 成交成交时时 间间 竞竞得人得人/竞竞 拍拍时间时间 p(2009 )1 号 23343 9 住宅商 业 胜利 小区 3.91 .0 24% 15% 3

26、0% 244 元/ 平米 8650 2009 年 2 月 柳州市房 地产责任 公司 P(200 9)3 号 56350. 53 住宅、 商服 桂柳 路南 侧 3.81 .5 25% 15% 30% 671 元/ 平米 1437 0 P(200 9)4 号 66290. 57 居住， 局部商 柳邕 路 3.81 .5 25% 15% 30% 547 元/ 1378 0 2009 年 2 月 柳州市温 馨房地产 开发有限 责任公司 18 业平米 6001.1 2 商服城 镇 3.61 .0 27% 15% 25% P(200 9)17 号 7934.4 2 城镇住 宅 市潭 中西 路北 侧 2.9

27、1 .0 22% 15% 30% 1045 元/ 平米 2910 2009 年 5 月 柳州市正 大房地产 开发有限 公司 P(200 9)14 号 19204. 7 城镇住 宅用地 柳石 路 398 号 2.21 .5 25% 15% 30% 1096 元/ 平米 4630 2009 年 5 月 柳州华运 房地产开 发有限公 司 P(200 9)21 号 22841. 63 商服、 城镇住 宅 柳石 路 151 号 2.01 .6 27% 20% 30% 1801 元/ 平米 8230 2009 年 7 月 广西建工 集团 综合上述情况，可以得知，市中心供应的基本上属于占地面积非 常小的零星

28、地块；绝大多数面积比较大的地块均在比较偏远的地区， 这些离市中心比较远的地块楼面地价普遍在 500 元/平米左右。位于 城区，周边配套不是非常齐全，且靠近工厂的地块楼面地价为 1000 元/左右。位居老城区中心地带，配套齐全，且有一定的景观优势的地 块，楼面地价达到 1500 元/平米以上。 三整体市三整体市场对场对本案的重大影响本案的重大影响 项目所处的柳北区周边未来两三年之内的土地放量不会很大，项 目所处位置稀缺，因此对项目是利好；项目一桥之隔的河东新行政区 放量有所加大，对片区的整体居住和商业环境有积极的影响，也将加 剧区域内各项目之间的竞争。 四、住宅部分四、住宅部分 SWOT 分析分

29、析 优势（优势（Strengths） 地处成熟的柳北区东南, 周边拥有比较成熟的生活配套和公用 设施，拥有优于其他区域的竞争优势，具有良好的发展前景。 拥有柳州市珍贵罕有的一线江景资源，沿江面超过 200 米，稀 19 缺性的景观优势非常明显。 项目地处柳北区东南，位置非常突出，西靠柳北老城区，南临城 中商圈，东临江且与未来的新区河东新区隔江相望，既能享受到老城 区的配套，又承接新城区的气派，是一块黄金宝地。 地块规模适中，地块较平整，项目可塑性强，有利于项目的整体 运作和开发。 周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围和形象提 升，项目“闹中取静”的特点更加明显。 项目三面临路，沿街面

30、非常长，且作为河东新区进入老城区的 重要通道，人流量巨大，开发商业地产的潜质比较大。 劣势（劣势（Weakness） 目前项目周边商铺面积过多，且城中区商业日益集聚，本项目 综合商业的销售将面临较大的竞争，对开发商的后期商业运营能力要 求较高。 项目地块原是生产重金属工厂，消费者对重金属的残留污染及 放射性元素有一定的担心。 机会（机会（Opportunities） 城市规划在本区域的逐步实施将进一步推高本区域的发展热度， 作为与河东新区隔江相望的楼盘，项目将因此而受益。 政府将对柳江进一步改造，将打造“百里柳江”的沿江景点。同 时柳州的江景盘越来越少，稀缺性将非常明显，具有开发收益率较高 的

31、高档盘的条件。 柳州全国知名的开发企业比较少，只有阳光 100 集团。项目开 发总价比较高，楼面地价将不会太高，有利于拿地，同时保利品牌优 势将会在开发项目的过程中发挥出来。 20 威威胁胁（ （Threats） ） 目前柳州处于开发成熟期，今明两年项目竞争性楼盘将增大放 量，竞争将会相当激烈。 本项目不可避免定位为中高档项目，来自河东高档楼盘的竞争 压力将很大。 五、区域市五、区域市场场目目标标客客层层研究和市研究和市场场定位定位 1、区域市、区域市场场目目标标客客层层研究研究 本项目规模较大，景观稀缺，在区域内的区位条件和交通条件都 非常好，主要满足柳州的高阶群体及外来投资需求。 2、目、

32、目标标人群特征人群特征 （1）职位特征：公务员、事业单位工作人员、个体工商户、公司中 高层管理人员、外企白领、私营业主 （2）行业特征：以商贸、教育、金融、政府和事业单位等为代表。 （3）年龄阶段：大多在 2550 岁之间。 （4）收入及消费能力 主要面对柳州高收入阶层。 （5）生活方式 客户群主要为有改善需求、事业有成的人士，有体面的工作和 广泛的人际关系，自我概念清晰，对居住品质有较高的要求，希望寻 找一个离尘而不离城的居住空间。 3、确定目、确定目标标客群客群 享受都市主享受都市主义纯义纯景生活的高端人士景生活的高端人士 目目标标客客户说户说明明 都市主义居住在老城区 21 的中心，享受

33、高档的配套条件，医院、学校、商场、菜市等不缺乏，但 不会烦杂，不影响生活的静谧。 纯景生活这里有着便利的交通，但不嘈杂，有着曼妙的江景， 在这里可以畅想生活，亲近自然，离尘不离城，生活的韵味如阳光般 的灿烂。 4、市、市场场定位定位 从前面分析我们已经得出本项目开发的定位方向为中高端品质 住宅，再综合本项目的竞争优势和客户群定位，我司对项目的市场定 位为： 都市主义，纯景生活 六、六、产产品定位、价格定位及建品定位、价格定位及建议议 1、 、产产品定位品定位 柳北区高档住宅小区柳北区高档住宅小区 2、价格定位、价格定位 项目产品以高层住宅为主，参照周边在售项目的价格，以及项目 的稀缺条件，普通

34、高层住宅定位 6000 元/平方米。 随着周边交通的日益完善，商业部分定位为专业性商业中心，商 铺均价为 8000 元/平米。办公及酒店定位 7000 元/平米。 第五部分：第五部分：规规划划设计设计初步分析初步分析 一、一、规规划划设计设计的可行性分析的可行性分析 1、产品规模：以项目规划的容积率及规划设计要求，初步设计为 以高层为主，建筑规模在 77 万平米左右，其中地上建筑面积约 65 万 平米。 22 2、产品设计：初步规划建设 1 栋 35 层办公楼，其余为 16 至 26 层高层住宅。 3、商业体量设计：项目临城市主干道，项目的商业体量设计充分 考虑规划条件，除满足项目自身居住需要

35、外，也考虑周边学校及居民 的需求，拟建设约 12 万平方米商铺。 4、景观资源设计：以高层建筑为主，错开排列建筑单体，使更多 的住户能够既可以享受到江景资源又可以享受充足的日照及清新的 空气，小区内部也进行绿化和景观设计，给住户找到舒适恬静的归属 感。 二、规划设计的初步概念 根据产品定位及市场分析，项目拟打造为“都市主义纯景生活”。 强化户型设计宽绰、加强园林景观设计，适当添加内部水景，体现和 谐生态人居特色。 第六部分：工程及销售计划 一、工程开发计划 根据公司项目滚动开发情况，项目预计在取得后一年开工建设， 拟分三期开发，各期工程节点如下表所示： 项目开竣工时间表 一期二期三期 开工时间

36、 2010 年 6 月2010 年 8 月2010 年 10 月 预售时间 2010 年 11 月2011 年 1 月2011 年 4 月 竣工时间 2011 年 12 月2012 年 2 月2012 年 4 月 开工面积199321.44 平米266661.92 平米204221.44 平米 23 二、项目开发报建节点计划 根据项目报建经验，截止到项目开工，各证照取得时间预计如下： 证照取得时间对应区域 国有土地证2010.4部分 建设用地规划许可证2010.4部分 国有土地证2010.6全部 建设用地规划许可证2010.7全部 2010.8一期 2010.12二期建设工程规划许可证 201

37、1.5三期 2010.8一期 2010.11二期建筑工程施工许可证 2011.6三期 2011.7199321.44 2011.9266661.92预售许可证 2011.10204221.44 注：取得预售证面积为地上物业面积 三、销售计划 1、分年销售计划。根据项目建设计划，合理安排各期住宅的销售， 先行销售沿路住宅，商铺、办公楼和酒店安排在后期销售。预计本项 目销售计划如下： 实际销售 面积 销售时 间 可达到销售均价 （元/） 测算采用销售均 价（元/） 可售面积 （） （） 市场占有率 2010.11住宅：6000住宅：6000171207 945630.60% 2011.1住宅：60

38、00住宅：600076644 76644 0.50% 2011.3住宅：6000住宅：6000102365 123560.50% 2011.5住宅：6000住宅：600090009 115440.60% 2011.7住宅：6000住宅：600078465 152440.50% 2011.9住宅：6000住宅：600063221 103550.60% 2011.11住宅：6000住宅：600052866 136830.50% 24 2012.1住宅：6000住宅：600039183 124130.60% 2012.3住宅：6000住宅：600026770 26770 0.50% 商业：8000商

39、业：800026329 75680.60% 2012.5停车位: 8 万元/ 个 停车位: 8 万元/ 个 1596 1596 0.50% 2012.7商业：8000商业：800036417 4256 0.50% 2012.9商业：8000商业：800032161 58320.50% 2012.11商业：8000商业：800018761 23680.50% 2013.1 商业：8000商业：800016393 586 0.50% 停车位: 8 万元/个 停车位: 8 万元/ 个 1450 9860.50% 2013.3 商业：8000商业：800015807 15807 0.50% 停车位:

40、8 万元/ 个 停车位: 8 万元/ 个 464 464 0.50% 2013.7 商业：8000商业：800048555 5000 0.50% 2013.11 商业：8000商业：800043555 8000 0.50% 2014.5 商业：8000商业：800035555 5280 0.50% 2014.6办公酒店：7000办公酒店：700031379 31379 0.50% 2014.7办公酒店：7000办公酒店：700073217 73217 0.50% 2014.7 停车位: 8 万元/ 个 停车位: 8 万元/ 个 1088 1088 0.50% 2、销售计划分析：根据市场状况，重

41、点在 2011、2012 年的五一、 国庆、元旦、暑假、春节前后推货。 四、项目销售及资金回款计划 参照周边在售项目的价格，普通高层住宅的销售均价定位 6000 元/平方米，预计项目销售及资金回笼计划如下： 销售面积 时间产品 类型 销售价 格（元 /）() 销售金额 （万元） 销售比 例 销售收入 （万元）回款比例 回款金额 （万元） 2010 年住宅6000171206.53 102723.92 50%51361.96 65%33385.27 2011 年 住宅6000102365.00 61419.00 11 年 60%，1 0 年余 下 50%88213.36 10 年 70%，11

42、年余下 35%79726.04 25 商业 800036416.54 29133.23 30%8739.97 70%6117.98 车位 80000544 4350.00 40%1740.00 80%1392.00 住宅6000154444.80 92666.88 12 年 100%， 13 年余 下 40%117234.479 12 年 100%，11 年余下 30%143698.49 2012 年 车位 80000544 4350.00 12 年 40%，1 1 年余 下 60%4350.00 12 年 80%，11 年余下 20%4350.00 商业 800036416.54 29133

43、.23 13 年 70%，1 2 年余 下 70%40786.53 13 年 70%，12 年余下 30%31172.56 2013 年 车位 800001450 11600.00 13 年 70%,12 年余下 60%10730.00 13 年 80%,12 年余下 20%8932.00 商业 800048555.39 38844.31 14 年全 部，13 年余下 30%47584.28 14 年全 部，13 年 余下 30%59820.24 办公 酒店7000104595.64 73216.95 100%73216.95 13 年 100%，12 年余下 30%73216.95 2014

44、 车位 800001088 8700.00 14 年全 部，13 年余下 30%12180.00 14 年全 部，13 年 余下 20%14326.00 合计 456137.52 456137.52 456137.52 第七部分：第七部分：项项目投目投资资估算和估算和资资金筹措金筹措计计划划 一、投资估算 项目取得土地成本预计为 146809.51 元。其中，土地总价格 14.14 亿元（计容楼面地价为 2143 元/平方米）。项目前期费用为 2847.18 万 26 元，建安装修工程费为 137592.1 万元，红线内配套 12564.61 万元，政 府收费 5811 万元，不可预见费 39

45、70.37 万元，开发间接费用（财务费 用，管理费用，销售费用）28123.12 万元，建设期土地使用税 702.77 万元，投资合计 338520.68 元，单方可售成本为 4751.16 元/平方米（详 见附表）。 序号 项目 建筑面积 单方成本 （元/） 可售面积 单方成本 （元/） 投资总金 额(万元）备注 一土地成本2225.06 2315.61 146809.51 1 土地出让金 2143.07 2230.28 141400.00 2 银行利息 14.94 15.55 985.61 银行利息 3契税64.29 66.91 4242.00 4 交易服务费 2.76 2.87 181.

46、90 土地成本小计 2225.06 2315.61 146809.51 二建安成本1974.75 2147.42 153003.89 （一） 前期费用 36.75 39.96 2847.18 1 勘察费 0.98 1.07 76.20 按占地面积每平米 4.5 元 2 设计费 30.00 32.62 2324.40 按总建面 30 元/m2 3 审图费 1.60 1.74 123.97 按总建面积 1.6 元/m2 4 临水临电 2.00 2.17 154.96 按总建面积 2 元/m2 5 土地平整开挖 费 2.16 2.35 167.65 按用地面积 10 元/m3 （二） 建安和配套及

47、装修工程费 1775.84 1931.12 137592.10 1 建筑安装费 1710.14 1859.67 132501.83 1.1住宅718.15 780.94 55642.12 按建筑面积 1300 元 /m2 1.2 办公酒店 472.49 513.80 36608.47 按建筑面积 3500 元 /m2 1.3 商业 172.34 187.41 13352.73 按建筑面积 1100 元 /m 1.4幼儿园1.16 1.26 90.00 按建筑面积 1000 元 /m2 1.5其他公建配套2.21 2.40 171.00 按建筑面积 900 元 27 /m2 1.6 农贸市场 3

48、.48 3.79 270.00 按建筑面积 900 元 /m2 1.7地下室310.63 337.79 24067.50 人防部分 2400 元 /m2,（含设备费）非人 防部分 1900 元/m2 1.8 电梯 29.69 32.28 2300.00 25 万元/台 2 工程监理费 10.26 11.16 795.01 按建筑安装费 0.6% 3 质检监测费 4.28 4.65 331.25 按建筑安装费 0.25% 4室内装修49.10 53.39 3804.00 公共部位，按 15%公 摊，400 元/平米计算 5 样板房装修 2.07 2.25 160.00 按 8 户，每户 20 万

49、 （三） 红线内配套费 162.17 176.35 12564.61 1 供水供电 54.00 58.72 4183.92 按总建面 54 元/m2 计 2 排污工程 20.00 21.75 1549.60 按总建面 20 元/m2 计 3 园林绿化 28.72 31.23 2225.17 绿化按用地面积 200 元/m2 计，道路按用 地面积 170 元/m2 计 4燃气10.40 11.31 805.92 2300 元/户 5 智能化系统 9.04 9.84 700.80 2000 元/户 6 消防系统 40.00 43.50 3099.20 按总建筑面 40 元/m2 计 建安及装修工 程费小计 1974.75 2147.42 153003.89 三 红线外配套费 1.29 1.40 100.00 周边道路及绿化 四 政府报建费 75.00 81.56 5811.00 按总建面 75 元/m2 五 不可预见费 51.24 55.72 3970.37 取建安配套费用和政 府报建费用的 2.5% 六 财务费用 193.99 210.95