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1、海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 1 页 共 13 页 汽车文化主题精品酒店项目 可行性研究报告 前言 尊敬的程总、赖总: 承两位领导指示，兹呈上麦地路旧厂房项目改造成精品酒店的可行性调研报告， 不足之处，祈请钧座及酒店前辈予以指正为盼！ 项目组/杨勇 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 2 页 共 13 页 目 录 第一部分 项目概况 一、项目位置 二、项目现状 第二部分 区域内酒店行业分析 一、惠州市经济发展现状 二、项目所在区域酒店行业调研 第三部分 项目规划设计 一、项目规划的必要性 二、项目总体规划设计 三、项目设计理念 第四部分 项目进度安排 一、项目建设进度计划
2、 二、项目运营计划 第五部分 资金筹措与运用 一、项目总投资估算 二、项目一期投资估算 三、资金筹措情况 第六部分 财务预测与经济评价 一、项目未来盈利预测 二、投资回收期 三、项目财务评价 第七部分 结论 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 3 页 共 13 页 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一、项目地理位置 本项目地处惠城区麦地路黄金商业地段，毗邻天悦酒店、万佳百货、天虹百 货、人人乐百货、海雅百货、数码街等商业中心区、距惠州旅游圣地西湖仅 需 10 分钟车程，前往惠州汽车站更是瞬间可达，交通十分便利，地理位得天 独厚，是繁忙商务人士及休闲旅游客人温馨舒适的理想家园。 二、项
3、目现状 本项目物业产权为程惠房地产有限公司所有，共有砼建筑三栋，砖建筑两栋， 砼、砖混合建筑一栋，占地面积 10491 平米。物业为厂房建筑，现租赁于相 关企业作厂房、办公等用途。物业相关基本设施如下: 1、配电负荷：容量为 500KW 变压器的主电源一组； 2、 可用于改建为酒店的砼建筑 1.10 万平米; 建筑布局及外观工业感强; 3、 有煤气管着可以接入,排污纳入市政排污管网; 4、 产权清晰; 5、 拥有大面积空地可作后续发展空间，出路通畅并有充足停车位； 6、 可见性稍差，需在主干道旁预留广告位； 7、交通流动性好，车辆进出便利，有多条以上能通达商业中心、车站、候机 楼的公交站线。
4、综合以上所述，此物业符合改建酒店的要求。 第二部分第二部分 区域内酒店行业分析区域内酒店行业分析 一、惠州市经济发展现状： 据惠州市统计局发布的信息， 2009年度，惠州市国民生产总值达到 1414.70亿元, 人均国民生产总值为3.5万。 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 4 页 共 13 页 2009 年惠州各县（区）人均生产总值对比表 市 别 绝对值（元）绝对值 （美元） 比上年 增长（%） GDP 增长 （%） 惠 州 35710522811.813.2 惠城区 49267721210.413.3 二、项目所在区域酒店行业调研 惠州市拥有“全国文明城市” 、 “中国优秀旅游城
5、市” 、 “国家园林城市” 、 “国 家卫生城市”等几块金牌，旅游酒店业发展较快； 1、2009 年底全市共有:星级酒店数 67 家，床位数： 18165 个；客房出租率： 67%。2009 年全市共接待国内外游客 2115 万人次，同比增长 17.2%；接待住 宿游客 943.1 万人次，增长 16.8，其中国内游客人数 798.9 万人次，增长 18.4。旅行社组团方面，国内游 37.6 万人次，下降 4.6，全年实现旅游 总收入 115.1 亿元，增长 19.2，其中旅游外汇收入 4.0 亿美元，增长 21.2。 2、惠州麦地路附近酒店房价一览表、惠州麦地路附近酒店房价一览表 酒店名星级
6、房 型实销售价 标准大床房(含单早) 328 标准双床房(含双早) 348 豪华大床房(含单早) 378 天悦酒店四星 豪华双床房(含双早) 398 标准双人房(含双早) 306 标准单人房(含双早) 312 豪华单人房(含双早) 330 隆泰金都四星标准 高级单人房(含双早) 348 豪华单人房(含单早) 298 凯旋假日酒店四星标准 商务双人房(含双早) 328 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 5 页 共 13 页 商级商务单人房(含单早) 365 豪华商务房(含早早) 478 高级单人房(含单早) 278 高级双人房(含双早) 298 豪华单人房(含单早) 318 金銮酒店四
7、星标准 豪华双人房(含双早) 338 标准双床房(含单早) 328 豪华单人房(含单早) 338 金华悦国际酒 店 四星 商务单人房(含单早) 358 标准蜜月房(无窗)(无早) 163 高级蜜月房(无早) 185 标准双人房(无早) 209 好悦大酒店三星 标准套房(无早) 250 标准双人房(双早) 194 豪华双人房(双早) 220 湖景休闲房(双早) 252 惠艺酒店三星 湖景豪华房(双早) 304 标准双人房(无早) 163 豪华单人房(无早) 183 麦雅商务酒店三星 豪华双人房(无早) 203 标准房(无早) 240 高级房(无早) 268 豪华房(无早) 320 西湖大酒店三星
8、 湖景房(无早) 370 高级大床房(无早) 178 高级双床房(无早) 178 豪华大床房(无早) 198 城市客栈 经济快捷 型 豪华双床房(无早) 198 莫泰 168经济快捷大床房(单早) 138 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 6 页 共 13 页 型标准房(单早) 148 *以上数据取自携程网、E 龙网等订房中心，据极强的可靠性、真实性； *早餐成本一般控制在 10 元/人。 从以上数分析，麦地路一带各酒店四星级酒店主力房型的起步价（含早餐） 在 278 元-328 元左右，三星级酒店主力房型（含早餐）的起步价则在 180- 194 元左右，三星、四星两者之间有着近百元
9、的差价，市场具备较大的操作空 间和切入点。 SWOTSWOT 分析分析: : 优势: 酒店处麦地路商业黄金地段,交便极为便利,停车极为方便; 创新的设计与营销理念,并可形成酒店服务与汽车服务产业链; 全新酒店的设备,合适的价格定位; 高水平管理优势,营销方式新鲜而有吸引力; 劣势: 酒店由旧厂房改建,布局有一定难度; 酒店外立面可视性稍差; 机会: 利用独有的汽车主题文化与汽车服务为特点,吸引社会各界及客人的关注 与体验; 威胁: 相对其它酒店,我们在知名度等方面有一定的落差,另客人对新的酒店有一 定的不认同; 经过对周边市场的走访,在本项目经济圈范围内酒店林立,但其无论在体现酒店 文化方面或
10、硬件设备、软件服务方面都皆无特色之处，千遍一律。大型（四星） 酒店价高但硬件偏于陈旧，服务一般；小型酒店更是以低价格策略赖以生存。 本项目将以亲近主力客层心理的强烈主题文化，具备文化上的唯一性、排他性， 以适中的价格切入，成为首选惠州地区特色精品商务酒店，酒店辅以汽中维保 中心，提供麦地路黄金地段最为方便、高档次的汽车维保服务中心，形成产业 链化。 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 7 页 共 13 页 第三部分第三部分 项目规划设计项目规划设计 一、项目规划的必要性 未来酒店行业真正出名的酒店永远属于那些原创型的品牌，酒店集团的旗舰 酒店无论如何风光，但它的复制品都将丧失魅力，因为
11、人们不喜欢千篇一律。 这些都要求酒店规划设计要有一种强大的文化支撑，以某种有别于区域内其 他同行的文化为主题，从建筑设计、装修风格、产品、服务等方面全方位打 造主题酒店，力求以文化特色赢得客源和市场。并酒店所体现的文化来实现 酒店品牌信仰。 精品酒店一定要专注于一点，切忌面面俱到，必须围绕某个作为核心的文化， 设计出一个高端商务型的精品酒店，这不是创意的问题，赚不赚钱才是关键。 二、项目总体规划设计 方案一、(请见详图) 方案二、(请见说图) 三、项目设计理念： 至2009年末，惠州市民用汽车保有量达21.1万辆，其中私人汽车 16.6 万辆。 2009 年新注册上牌私人轿车 2.1 万辆，增
12、长 23.5。 针对如此庞大的市场，我们将汽车文化为载体，以共同拥有汽车、喜欢驾车 为共同点，以展现汽车文化为主题、以适当的价格体验据有汽车文化的都市 小资生活为切入口，做一间爱车之人所喜闻乐见、具备被顾客都认同的汽车 文化精品商务酒店，并与汽车服务的产业链（维修保养、汽车美容、车辆改 装、二手车买卖、证照办理、会员俱乐部、收费停车场等）相辅相成，相映 成辉。 酒店功能定位酒店功能定位: : 本项目拟按四星级为标准,提供高端的客房、餐饮（私房菜、西餐、清吧）服 务，并提供车辆维保等服务； 酒店市场定位酒店市场定位: : 客源定位：客源定位：以有车一族及各汽车品牌公司为主目标客源，旅游商务客源为
13、辅 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 8 页 共 13 页 作为项目的客源选择； 价格定位：价格定位：提供有限的较高标准酒店产品和服务，在价格上略高于三星级酒 店的价格作为市场切入点； 营销理念：营销理念：以汽车文化为载体，吸引各品牌汽车厂商客源及有车一族中高收 入人群，并以高星级的酒店服务吸引强大的人流、车流，推动汽车服务产业 链的发展，形成酒店服务与汽车服务的相辅、循环。 第四部分第四部分 项目进度安排项目进度安排 一、项目建设进度计划 按照项目规划的进度安排，全部项目分两期进行，其中一期工程客房、餐厅项 目需到 2011 年初建设完成，二期汽车维保项目需到 2012 年初建设完
14、成 详细工程进度计划见下表所示： 2010 年2011 年 时间 789101112123456789101112 精品客房 汽车展厅 餐厅 汽车维保 中心 二运营计划 一期项目于 2011 年 3 月完工后，将开始进行运营，二期工程需在 2011 年下半年 开始逐步投入运营，到 2012 年初开始正式运营。 具体运营计划如下表所示： 2010 年2011 年2012 年 时间 89 1 0 1 1 1 2 123456789 1 0 111212 精品客房 汽车展厅 餐厅 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 9 页 共 13 页 汽车维保 中心 第五部分第五部分 资金筹措与运用资金筹
15、措与运用 一、项目总投资估算 该精品项目总投资初步估算需投入资金 1200 万元，分别用于租赁物业，旧厂房 改建客房、餐厅等的建设及前期运营费用，详细数据如下表所示： 面积 （） 单价 （元/） 总投资 （万元） 备注 首付租金 1200020 72(24/月*3 个月) 建筑费用 客 房 8000 1000800 园林景观及 配套费用 建安费用的 5% 32 汽车维保中 心 200 运营资金 100 合计 1204 二、项目一期投资估算 面积 （） 单价 （元/） 总投资 （万元） 备注 首付租金 1200020 72(24/月*3 个月) 建筑费用 客 房 8000 1000800 园林景
16、观及 配套费用 建安费用的 5% 32 运营资金 100 合计 1004 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 10 页 共 13 页 三、资金筹措情况 该项目一期总投资 804 万元，其中自有资金 800 万元，200 万元拟装修工程商 代资一年内还清。 具体数据见下表所示： 单位：万元 项目总投资自有资金工程商代资 1004800200 第六部分第六部分 财务预测与经济评价财务预测与经济评价 一、项目未来盈利预测 经营收入预算：经营收入预算： 预计本项目改建完成后,将拥有客房(32-36 平米/间)150 间,精品店数间,会 议室两间,餐厅一间（100 个餐位） 。 项目月度营业预算
17、如下： 1、客房： 平均房价预期定位：220 元/间（实收，不含早，早餐每位收费 18 元/位） =220 元/间*150 间*80%（入住率）*30 天/月 =792000=792000 元（未节假日增长额）元（未节假日增长额） 2、 餐厅： 每日消费人次 平均食品消 费 平均饮料消 费 合计 早餐 120182160 午餐 5030102000 下午餐 302010900 晚餐 6030203000 清吧 605302100 合计 1016010160 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 11 页 共 13 页 餐厅月收入为：10160 元/天*30 天=304800 元 3、其他
18、收入： 精品店：3 间，每间月租金 5000 元，总收入为 15000 元/月 合计：酒店月经营收入为： 客房+餐厅+租金=1111800 元/月 每月营业利润预算每月营业利润预算 月月收收入入总总额额为为1 11 11 11 18 80 00 0 元元；（未含节假日增长额） 直接成本：直接成本： 1、 本预算中综合毛利率为 85%； 2、 购货成本：166770 元（15%） ； 3、 营业毛利：945030 元； 人事费：122298 元（11%） 。 营业基本开销（月计法）：营业基本开销（月计法）： 1、水电/瓦斯费 5% 55590 元 2、维修保养费 0.5% 5559 元 3、宣传
19、推广费 0.5% 5559 元 4、办公差旅费 0.25% 2779 元 5、政务招待费 0.5% 5559 元 6、员工福食 1.8% 20012 元 7、 （综合）税费 7% 77826 元 8、洗涤/绿化费 1% 11180 元 9、其它费 0.25% 2779 元 合计合计 186843186843 元元 固定成本（月计法）：固定成本（月计法）： 1、 （综合）折旧摊销： 5 年计 160000 元 2、租金 240000 元 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 12 页 共 13 页 3、 （综合）保险费 3000 元 合计合计 403000403000 元元 注：本预算中的
20、百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。 预算结果预算结果 1、 每月净利 营业总额购货成本人事费基本开销固定成本 =1111800-166770-122298-186843-403000=232889 元 2、投资回收期 折旧摊销回报：160000 元 每月净收益：232889 元 月净利+月（综合）摊销回报=392889392889 元元， 年纯收益：月纯收益*12 个月=4714668 元元 约两年即可收回投资。约两年即可收回投资。 四、项目财务评价四、项目财务评价 项目总投资 1004 万元（未含汽车服务中心） ，达到稳定期后每年净利润达到 世 471 万元，具有非常好
21、的盈利能力和偿付能力。 1、年投资收益率：年净利润/项目总投资100% = 46.91%，远高于行业 投资收益率水平，具有良好的收益能力。 2、静态投资回收期 2 年，投资收益能力良好。 3、销售净利润率：以达到稳定经营状态时的数据为基准值，年净利润/销 售总额100% = 35.30%，说明项目盈利能力非常优良。 4、综合以上的评估，该项目盈利能力、投资回收预期良好，具有较高的 投资收益水平，具有良好的投资价值，项目完全可行。 第七部分第七部分 结论结论 以上调查和研究表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。从酒店的地点功能 和标准以及今后的市场需求来看，本项目是可行的。 通过高素质的管理
22、和高素质的服务，将大大提高酒店及公司的整体形象。 综合上述，本人根据多年从事酒店管理经验所作出的分析和设想，谨供参考，不妥 海航实业 麦地路酒店项目可行性研究报告 第 13 页 共 13 页 之处，祈请指正！ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpaz
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