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1、谋略商业策划 上海城五星级酒店可行性研究报告河南省许昌市上海城五星级酒店可行性研究报告 投资商：上海金房置业有限公司 编 制：深圳市谋略商业策划有限公司二六年七月目 录第一章 项目规划的背景4第二章 河南省和许昌市经济发展情况4一、河南省许昌市经济情况介绍4二、许昌市东城区情况简介6第三章 项目总体规划7一、上海城项目情况介绍7二、五星级酒店规划9第四章 我国酒店行业概况9一、我国星级酒店数量、结构及分布9二、我国星级酒店行业景气情况10三、我国星级酒店经营情况13四、酒店业经济特点14五、酒店业发展趋势15第五章 市场、竞争和项目定位18一、许昌酒店市场分析预测18二、SWOT分析24三、竞
2、争分析结论26四、项目目标定位27第六章 发展规划27一、总体设想27二、公司发展战略步骤设想27第七章 市场营销28一、目标市场28二、产品与服务28三、定价28四、销售渠道29五、公关宣传策略29六、初步销售策略30第八章 营运和管理31一、基本业务流程31二、营运管理初步计划32三、建立并实施完善的质量管理制度33四、建立并实施完善的财务内控制度34五、机构设置35六、管理团队36七、遵循的标准36第九章 投资与财务评价37一、收入、成本费用及利润预测37二、财务评价40第十章 风险与对策分析42一、风险42二、对策43第十一章 结论43上海城五星级酒店可行性研究报告第一章 项目规划的背
3、景胡锦涛总书记强调“中原地区广大干部、群众要切实增强加快发展的责任和紧迫感”温家宝总理在十届全国人大二次会议上指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面，国家支持中部地区发挥区位优势和经济优势”二五年三月中央首次指出要抓紧和制定中部崛起的规划和主题。于是荆楚风起云涌，潇湘战鼓频催，赣鄱红旗猎猎，中原厉兵秣马，三晋龙腾虎跃，中部共和国的腹地，满目生机。中部崛起已成为泱泱中华未来发展的战略重点！参与中部地区大发展、大建设，不仅具有战略意义，更是一种历史机遇！二四年，上海房地产界精英企业上海金房置业有限公司挺进中原，把目光投向了华夏民族的发祥地、中国人口大省河南，规划投资16亿元，建设许昌市最大
4、的复合地产项目“上海城”。第二章 河南省和许昌市经济发展情况一、 河南省许昌市经济情况介绍河南古时称为豫州，因豫州位于九州中心，因此又有“中州”、“中原”之称。河南以其强大的区位优势和逾亿的人口规模，必将在中部崛起的号角中彰显非凡活力。许昌市位于河南的中心，是中原城市群五个核心城市之一，面积逾5000平方公里，人口447万。市区面积50平方公里，人口51万。交通便捷，京广铁路、京珠高速公路、107国道并行纵穿南北；禹郸铁路、311国道横贯东西，距郑州80公里，距新郑国际机场仅50公里。许昌中国历史文化名城之一。上朔至远古时期炎帝部落后裔酋长许由卒众耕于此，称许地。西周初期被封许国，秦为许县，曹
5、操挟汉献帝以令诸侯迁都于许，成为当时中国北方政治、经济、文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”改许县为许昌，许昌之名一直沿用至今，历时一千七百余年。因三国文化丰富，被国家列入“三国文化旅游圈”重点城市。许昌社会经济发展迅速，位居全省前列：2005年全市国民生产总值突破620亿元，“十一五”期间，年增长率为12.6%；许昌总人口居全省第十二位，但国民生产总值居全省第四位；人均国民生产总值13500元，远高于河南省平均水平，农民年收入位居全省第三位；GDP一直处于二位数增长，城市人均收入增幅达10%；全市拥有23家企业集团，其中电力保护、金刚石磨具、烟草加工、发制品、花卉等行
6、业享誉国内外；拥有两个国家级开发区（国家电子信息产业园和国家农业科技园区）；三家上市公司；四个中国名牌（河南第一）；金融业资产质量和主要经济指标全省第一。许昌市所辖的长葛市陶瓷建材，机械工业突出，集体、乡村工业已成为其经济发展的主力军；许昌县是国家扶持的重点产粮大县，档发、腐竹在全国有较高的知名度；鄢陵县是国家重点优质棉花生产基地县，腊梅种植历史悠久，有“鄢陵腊梅冠天下”之美誉；襄城县是国家优质烟生产和烤烟出口基地县，以“烟叶王国”而享誉华夏。 许昌，作为豫南七市进入省会郑州的必经之路和豫中南地区传统的商贸强市，历来对周边有着较强的辐射力。近年来，许昌市先后荣获“全国综合治理先进市”、“全国双
7、拥模范城”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“中国特色魅力城市”、“省级文明城市”、省人居环境奖等荣誉称号，并已通过“省级文明城市”验收。据国家建设部城乡规划管理中心卫星遥测，许昌市绿化覆盖率42.68，被誉为“绿城”并荣获“省人居环境奖”名至实归。良好的社会和生态环境吸引了大批投资者纷至沓来，“十一五”期间，外部投资年均增长超过40。“十一五”开局之年，许昌市确定的招商引资目标就超过100亿元。图2.1 2001-2005年许昌市GDP变化图（同年价格，亿元）二、 许昌市东城区情况简介许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万，至二五年底东区
8、人口达8万，二二年十月许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”进驻东区。随后市属机关及重点行业纷纷东迁，交通局、人行、税务局、农发行、法院、移动公司、联通公司、金管局、邮政局、帝豪集团等一幢幢大楼拔地而起奠定了东区已经成为许昌的政治中心；已落户的许昌学院、职业技术学院、文博中学、第十五中学、第二高级中学学生人数总计超过三万，奠定了东区文化中心的地位；周边已经建成和正在建设的楼盘：怡景花城、通信公司小区、碧云小区、公务员小区、建业帕拉帝奥、骏景花城、金石东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区（公务员二期）等总计300万m2的高档社区住宅群正在形成。在许昌市委、市政府“优先发展工业”、“优先发展市区”的政
9、策引导下，许昌市区的首位度逐年提高，在许昌市十一五规划纲要又将“发展现代物流”和建设“豫中南区域性商贸物流枢纽”列入了许昌市的纲领性文件，特别是市委、市政府已经确定把“重点发展东城区适度改造老城区”作为许昌城市建设的指导方针。于是在东区建设与未来许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心相适应的大型商贸中心成为上海金房置业有限公司在审时度势后的重大举措。按照许昌市国民经济和社会发展等十一个五年规划纲要，市区拟以东城区为中心，再向东扩展15平方公里，向北扩展15平方公里。东城区的地域优势将更加突出。依据市区商品房开发年均100万平方米的规模和东城区不低于三分之二的占比，预计到2006年10月份前，
10、东城区商品房面积将突破220万平方米，从而形成910万的居住人口（含原居民）。目前，许昌房地产界的“四大天王”已悉数进入东城区，加上河南房地产老大建业集团的进入，以及许昌两所高校的相继入驻，以大批教育、文化、医疗机构的设立，预计到2007年东区商品房建成面积将达320万平方米，常住居民应在12万人左右。仅在2006年，东城区就有10件大事吸引了省内外的眼球，其中包括投资20个亿的热源厂项目，当年完成投资10亿元；投资16个亿的“上海城”项目，完成一期开发；获国家开发银行投资5亿元的职业技术学院及许昌二高新校园主体工程完工；建安公园当年实现广场竣工，完成投资2亿元。东城区规划居民居住人口20万人
11、，居住用地658.8万平方米，目前土地已基本拍卖殆尽，现有框架区域内已经一地难求。第三章 项目总体规划一、 上海城项目情况介绍“上海城”位于河南省许昌市东城区中心区域（由东城区37#、48#、62#、63#、72#、73#、74#共七个地块组成），占地1250亩，距京珠高速公路出口2公里，距市区中心区域4公里。总建筑面积达78万平方米，分为三大版块，其中ShoppingMall的商业建筑面积262600平方米；五星级大酒店建筑面积51635平方米；大型高档时尚社区建筑面积316728平方米。项目总投资逾16亿人民币，是迄今为止许昌市最大的商住综合地产开发项目。建成后的上海城不但成为人流、物流、
12、商流、信息流、资金流的集散中心，成就许昌乃至中原地区的商业典范，而且将是一座环境优美、阳光明媚、具有典型海派风格的新上海CBD。“上海城”的开发建设对许昌乃至整个中原地区产生的强大冲击和推动，不亚于一次里氏七级的商业大地震带给我们的震撼与改变。作为一个综合性的地产项目“上海城”，其在开发理念、功能价值、生活体现、系统开发、资源整合等方面都体现出了独有的特色。超前定位“豫中南区域性商贸物流枢纽”的上海城充分考虑了区域性商贸业态，由互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成了强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。从许昌目前酒店情
13、况来看，五星级酒店的建设必将成为许昌市的新地标。各商业形态之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量，两两相“旺”的强势联盟使“上海城”拥有了不可超越的整体优势。 “上海城”精心打造的中心商业区与中心商务区、时尚住宅区与高级酒店区组成的整体规划，构造了得天独厚的优美商住环境，深得天时之力，全新引进的复合地产概念，让人耳目一新。“上海城”将根据许昌市和东城区的整体规划，高起点规划，高标准建设，以海派商业文化为核心，突出购物、休闲、居住、生态、海派商业旅游五大特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、批发、时尚居住、五星级酒店为一体的现代化、多功能、园林式综合新城。迅速聚集人流、物流、资金流
14、、信息流，有力拉动房地产业、旅游业、交通运输业、商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快东城区城市化建设进程，早日确立许昌东区的大商贸大物流核心格局。在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，“上海城”将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为中原地产界的个中翘楚。作为整个“上海城”的重头项目商业部分，对投资者尤具吸引力。商业项目最讲究商气，在这一点上，“上海城”无疑具有先天优势。上海历来引领全国商风之先河，自开埠以来，上海以独有的风采成为远东第一大都市，历经悠悠岁月依然魅力如初。改革开放以后的上海，更以让世人瞩目的成就造就了浦
15、东神话。如今伴着东来紫气，上海金房置业有限公司将这种繁盛商风带到许昌东城，这里必将出现南京路人潮涌动、摩肩接踵的新风景；淮海路浪漫高雅、闲情逸致的购物环境。在开发过程中，上海城始终把握商业和地产相辅相成的关系，当商业繁荣昌盛了，地产业就兴旺发达了。复合地产就是以超前的文化内涵、先进的科学理念赢得市场的。“上海城”独有的海派文化，科学的资源整合，完整的体现在规划、开发、运营、服务的整个流程之中，满足创业人士的价值功能体现，满足居家需求，体验人居生活的美感和文化。二、 五星级酒店规划 位于“上海城”的五星级酒店（暂定名“上海大酒店”）主楼高28层，建筑面积33600平方米， 投资总额预计2.7亿元
16、。其中:建筑、设施设备成本预计15120万元，装修投资11760万元。1F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有前台、酒吧、精品店、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2F3F为桑拿、按摩、美容美发中心。4F为KTV房。5F为健身中心、乒乓球室、台球室、棋牌室、麻将房、图书馆、游戏机房。6F-7F为为会议中心、多功能厅。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。8F-25F为客房。计有总统套房、豪华商务套房、豪华标准房380间。18、19楼为行政楼层。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间采用高档材料装饰，配
17、备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性。26F-27F为中餐厅、西餐厅、宴会厅，面积2400平方米，30间包厢，80张散台。餐厅强调品牌经营，经营高档海鲜和上海菜。28F为观景自助餐厅。酒店附设有花园、园林景观、大型停车场、标准游泳池、网球场、射击、射箭场等。第四章 我国酒店行业概况一、 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2004年一直保持着超过10的增长率（2003年因“非典”影响除外），至2004年我国星级饭店
18、数量已经达到10888家，客房数量近124万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。至2004年我国星级酒店的地区分布如表4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2005从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的11，三星级酒店约占酒店总数量的36，一星、二星中低档酒店约占酒店的53；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止2004年我国星级酒店规模及客房情况见表4.3所示。二、
19、 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至表4.1 2004年全国各地区星级饭店数地区合计五星四星三星二星一星总计1088824297139145096665北京602336920125841天津10341348335河北3152301441318山西259021921433内蒙古169293810416辽宁445114321614332吉林16342263713黑龙江217325878715上海366243713515020江苏638
20、208023928811浙江90197625248381安徽35343211318915福建3367221401598江西244218851327山东497104520422711河南3774281641756湖北54182715629753湖南40082513920325广东10673912345041837广西30552011315512海南216103796649重庆18042269769四川429104214720327贵州140012416423云南747737130440133西藏640125299陕西230416112935甘肃174112509813青海640325288宁夏4
21、30424132新疆30372011614218资料来源：中国旅游统计年鉴200519982000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历19982001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。表4.2 酒店规模及客房情况项目酒店家数客房(间)酒店总量比重客房总量比重五星2422.22%873867.05%四星9718.92%22216117.95%三星391435.95%49542340.03%二星509646.80%39082331.57%一星6656.11%420583.40
22、%总计10888100.00%1237851100.00%资料来源： 根据中国旅游统计年鉴2005整理计算资料来源： 中国旅游统计年鉴、中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，还远低于1992年接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自20
23、01年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。三、 我国星级酒店经营情况从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62，而在全国星级酒店中有67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和
24、国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。四、酒店业经济特点1、属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业
25、，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报入的提高又会带来利润的大量增加。2、对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店
26、的经营管理提出了较高的要求。五、酒店业发展趋势1、旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14以上，见图4.5。资料来源： 中国旅游统计年鉴2003在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅
27、游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。表4.3 “九五”期间我国国内旅游情况根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长68；实现国际旅游收入240260亿美元，年均增长810；实现国内旅游收入53505850亿元，年均增长1113。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2。旅游业将是我国增长最快的产业之一。2、酒店业发展趋势
28、预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自19922002年一直保持15以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年18月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年18月的入住率、平均房间收
29、入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。表4.4 2004年18月中国酒店业表现入住率平均房间收入至2004年8月(%)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)至2004年8月(元)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)中国所有酒店73.74155676720中国主要城市764946817618中国次要城市702993524021中国地域性城市68.52663714237资料来源：德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在
30、中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。第五章 市场、竞争和项目定位一、许昌酒店市场分析预测1、许昌市旅游状况许昌市位于中原之中，市区距省会郑州仅80公里，是一座历史文化名城，历史悠久，早在远古时期，炎帝后裔部落酋长许由率众耕于此，故称许地。西周初期，被封为许国。秦朝改称许县。公元196年，曹操迎汉献帝迁都于许，使之成为当时中国北方的政治、经济和文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏
31、基昌于许”，改许县为许昌。许昌的名称一直沿用至今。许昌文物古迹众多，其中的汉魏故城、关羽辞曹挑袍的灞陵桥、关羽秉烛夜读的春秋楼、曹操射鹿台、练兵台、屯田处、曹丕登基受禅台、神医华佗墓等三国胜迹颇为有名。因三国文化丰富，许昌被国家列入“三国文化旅游圈”重要城市。许昌是华夏民族的重要发祥地之一。近年来，许昌市努力改善投资环境，城市基础设施日臻完善。许昌大酒店、三国大酒店、亚细亚大酒店、桃园国际大酒店等涉外星级宾馆有十余座。一批高品位的文化、娱乐场所可为投资者提供完备的服务。表5.1 2001-2005年许昌市相关经济指标变化情况表2001年2002年2003年2004年2005年GDP（同年价格，
32、亿元）326.19362.82411.68489.25602.97接待入境游客（人天）23502589297832163698国内游客（万人天）105117131152172旅游总收入（亿元）1.611.832.083.358.3外汇（万美元）3539455461随着中西部大开发战略的逐步实施，来河南旅游的中外游客逐年增多，在2005年许昌已经接待国内游客172万人，实现旅游总收入8.3亿元，许昌市近年来国内旅游情况见图5.1。图5.1 2001-2005年许昌市国内游客变化表（万人天）图5.2 2001-2005年许昌市旅游总收入变化表（亿元）许昌市在国内旅游迅速发展的同时，海外游客入境旅游
33、也得到了一定的增长。许昌市国际旅游情况见图5.3。图5.3 2001-2005年许昌市接待入境游客变化表（人天）图5.4 2001-2005年许昌市旅游外汇变化表（万美元）2、酒店、餐饮基本情况目前许昌市拥有星级酒店16家，其中五星级酒店0家，四星级酒店2家，三星级及以下酒店14家。主要酒店情况如表5.2。许昌目前营业的酒店在市场上的分布比较分散，主要沿主干道的主商圈。从许昌现有的经济态势和酒店需求量来看，目前的星级酒店分布不均衡。市区高档酒店85%以上集中在文峰路以西、颖昌大道以东、新兴路以北、建设路以南。从管理团队来讲，没有专业管理队伍。许昌酒店目前大多数是酒店内部自己组建人员进行管理，在
34、培训方面，专业素养方面都没有较高的水准，现在只有极少数的酒店聘请了专业酒店管理公司做顾问。从管理手段来讲，比较原始。现在酒店管理主要还是集中在客房简单服务方面，而其他延伸服务，增值服务基本没有，缺乏管理创新，管理服务也呈现一定的滞后性。表5.2酒店竞争情况表名称瑞贝卡大酒店鸿宝大酒店许昌大酒店桃园大酒店许昌迎宾馆许昌宾馆位置许昌市古槐街（与建设路交叉口处）许昌市颖昌大道（火车站对面）许昌市七一路许昌市七一路与南关大街交汇处许昌市八一路许昌市南关大街与颖昌大道交汇处等级四星级三星级三星级三星级四星级三星级面积（）酒店高16层，建筑面积2.4万酒店高18层，建筑面积150002500022000占
35、地面积3000010000多客房数200余间170余间200余间180余间100余间170余间餐厅容纳人数500-700人同时就餐500人同时就餐500-700人同时就餐400-500人同时就餐400-500人同时就餐1000人同时就餐门市价/优惠价 标间398/268310/200368/220388/200396/230288/150开房率80%90%85%80%80%85%资料来源于富智商业顾问机构调查小组统计数据表5.3餐饮竞争情况表名称具体信息豫园美食城位于许昌市古槐街至南大街，靠近春秋广场和建设路位置。占地12500平方米左右，由美食街、商业街、地下停车场组成。摊位70余个，仿古建
36、筑风格。天一阁位于春秋广场北侧，共2层，面积3000平方米左右，门前有停车位。属于许昌市高档就餐场所，还有分店。鸿宝大酒店位于颖昌大道，火车站对面，属于酒店、餐饮、购物等多项服务于一体的大型酒店，面积15000平方米左右，属于中高档就餐场所。永和豆浆位于许昌市春秋广场东侧，一层，面积400平方米左右。来自台湾的快餐饮食连锁店桃园大酒店位于南大街与七一路交叉口，可同时容纳400-500人就餐，属于宾馆配套餐饮服务设施，档次相对较高西提岛咖啡位于春秋广场天一阁对面，主要经营咖啡、西餐、甜点等，属于中高档消费水平。重庆小天鹅火锅位于南大街桃园大酒店附近，营业面积600平方米以上，连锁店餐饮文化形式，
37、属于中档消费水平资料来源于富智商业顾问机构调查小组统计数据3、酒店住宿人员状况分析许昌市星级酒店的客人可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。资料来源： 国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料许昌市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、湖北、山东、河北等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如
38、广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、西北地区多。4、许昌市酒店价格和出租率许昌级酒店的价格在各个酒店之间差异很大。根据20042005年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，许昌四星级酒店标准间实际价格旺季约在400元间左右，淡季约在300间左右，全年平均价格约在360元间左右。由于统计方面的原因，许昌星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据许昌酒店业人士估计，许昌星级酒店出租率应在7580左右。5、许昌酒店市场预测有关预测指标见表5.4。表5.1 许昌市旅游接待人数及收入预测指标项目2005年2008年201020132016上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数(万人)1722552
39、44309285379339451392年增长率(%)14121087665国内旅游收入(亿元)8.3137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增长率(%)1816141211998海外旅游人数(万人)0.370.550.520.670.610.820.730.980.85年增长率(%)14121087665旅游外汇收入(万美元)6110095130119178154231194年增长率(%)1816141211998旅游业总收入(亿元)8.3513.7213.0317.8316.3424.3821.1631.5726.66注：美元折合人民
40、币按1:8.0计算二、SWOT分析优势具有新建设酒店的优势。酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。“上海大酒店”于2008年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。具有显
41、著的首位效应优势。“上海大酒店”作为许昌第一座五星级酒店，将成为城市的标志性建筑和形象代表。是政府部门的外事活动、接待上层领导、各种会议、举办对外宣传活动的第一选择；是当地大中型企业招待国内外客户，展示企业实力的最好选择；是当地高层次消费群体享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳场所。具有政府政策和规划支持优势。东城区大开发为本项目开发的大背景,东区是市政府大力发展的重中之重，目前刚开发，但便于高标准、高起点、高品质、系统化的建设，加之政府政策的倾斜，发展潜力巨大；“上海城”项目占地面积大，具有规模优势和规模效应；项目在东城区规划中处于核心地位，立足于许昌未来的新城市坐标、新商业中心，有很大的号召力；具有地理位置和配套设施优势。酒店位于新的开发建设区，区位优势较好，有一定的升值潜力，类似当年的上海浦东；东城区道路建设极