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1、沁阳项目可行性研究报告,(上）,项目本位分析,沁阳房地产市场分析,沁阳城市环境分析,项目定位建议,经济测算,城市宏观经济环境,沁阳市城市环境分析,城市发展规划,城市基本情况,城市发展定位,城市环境小结,沁阳市位于河南省西北部，不但是晋豫交通的重要门户，而且地处亚欧大陆桥“郑洛焦”金三角地带，地理位置十分优越。,沁阳市位于河南省西北部，东与博爱毗邻，西同济源市接壤，南与温县、孟州相连，北部与山西省晋城市交界。 市区东南距省会郑州128 km，南距洛阳市90 km，东距焦作市36 km。 沁阳市面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，总人口约49.8万，市区人口约20万。,城市
2、概况 城市区位,长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、沁阳、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域。 目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。,长治市,晋城市,安阳市,鹤壁市,濮阳市,焦作市,新乡市,济源市,临汾市,城市概况 城市地位,沁阳是中原城市群西北板块的重要联络及支点。,沁阳市,城市概况 行政区划,沁阳市总面积623.5平方公里，是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。,沁阳
3、市总面积623.5平方公里，辖4个街道、6个镇、3个乡， 329个行政村，户数8.89万户，人口44.21万，共有汉、回、满、朝鲜、壮、苗、土、侗、蒙古、土家族10个民族。是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。 具体管辖区域：覃怀街道、怀庆街道、太行街道、沁园街道、崇义镇、西向镇、西万镇、柏香镇、山王庄镇、紫陵镇、常平乡、王召乡、王曲乡。,沁阳市交通条件优越，境内公路、铁路纵横交错，东邻郑（州）焦（作）晋（城）高速、西邻207国道，焦-枝铁路、侯-月铁路、焦（作）克（井）公路（省道S306）、洛（阳）常（平）公路（省道S238）、郑（州）常（平）公路（省道S104）、济
4、（源）温（县）公路（省道S312）呈网状贯穿全境，市、乡、村公路四通八达，交通十分便利。,南距洛阳市90公里,东南距郑州市128公里,东距焦作市36公里,城市概况 城市交通,城市对外交通便利，促进商贸商业、文化、旅游等繁荣发展，同时随着城市对内道路规划的实施建设，沁阳市发展将进一步提速，加速城市的扩张发展与新城区的融合。,城市概况 人文历史,沁阳历史悠久，人文荟萃。夏为“覃怀”首邑，商属京畿重地，周称“野王邑”，汉为“野王县”，隋改“河内县”，明清两代为“怀庆府”所在地，民国废府改为“沁阳县”，1989年9月撤县建市，历为豫西北重要的政治、经济、文化中心和商品集散地，是全国首批“千年古县”、全
5、国文化先进市和全省历史文化名城。 境内有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀梆、高抬火轿等国家级非物质文化遗产3个。有新石器时期仰韶文化捏掌遗址、龙山文化崇义遗址等古文化遗址23处。,沁阳历史悠久，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。,城市概况 旅游资源,沁阳先后荣获中国县级城市旅游竞争力20强、中国文化旅游大市、中国优秀旅游城市等称号。 境内有国家5A级景区、河南省十大景区之一神农山、休闲度假胜地丹河峡谷、道教上清派祖庭二仙庙、国家级自然保护区黄花岭等众多风景名胜区，其中神农山风景区面积96平方公里，由云阳河、紫金顶、白松岭、黑龙潭等8大景区13
6、6个景点组成，被评为国家重点风景名胜区。,丰富的旅游资源，助推沁阳市经济的快速发展,城市概况 产业分布,沁阳市形成了以六大产业多点支撑的工业格局： 太阳能光伏材料为主的新能源产业 玻璃钢产业 煤化工和氯碱为主的化工产业 电动车产业 铝及铝深加工产业 造纸机械及造纸产业,沁阳市形成以太阳能光伏材料为主的新能源产业等六大产业多点支撑的工业经济格局，为沁阳市经济稳定增长奠定了雄厚的产业基础。,铝及铝深加工产业 、化工产业,造纸机械及造纸产业,玻璃钢产业,玻璃钢产业,新能源产业,电动车产业产业,城市宏观经济环境,城市发展规划,城市基本情况,城市环境小结,沁阳市城市环境分析,城市发展定位,近年来，沁阳市
7、GDP总量一直维持高速增长，2011年GDP总量为278.38亿元，增长率18.5%；,宏观经济环境GDP水平,近年来，沁阳市GDP总量一直维持高速增长，经济发展势头强劲，为房地产发展奠定了雄厚的经济基础。,数据来源：沁阳市统计公报,宏观经济环境 产业结构,数据显示，沁阳市历年三产比重中第二产业占据比例较大。 由此推出，沁阳市是典型的工业化城市，第二产业的强劲发展不但是沁阳市的核心经济增长动力，而且必将大力推进了沁阳市城镇化的建设，为房地产的发展提供了有利基础,沁阳市产业发展以新兴产业、密集型产业等多元产业为经济支撑点，将带动沁阳市经济的迅猛发展和城镇化建设的快速推进,数据来源：沁阳市统计公报
8、,宏观经济环境 人均收入及支出,人均可支配收入和可支配支出的数据显示出沁阳市经济实力较强，居民消费习惯稳定，城市经济的繁荣和消费市场的稳定为房地产业发展打下良好基础。,数据显示，沁阳市城镇居民人均可支配收入和人均消费支出近5年均呈现出稳步增长态势； 沁阳市经济实力较强，居民消费习惯稳定，为房地产业的发展打下良好的基础,数据来源：沁阳市统计公报,宏观经济环境 储蓄及消费分析,沁阳市居民储蓄额呈现较快增长，为投资提供了坚实的后盾；社会消费品零售总额的快速增长呈现出稳定的消费意愿和实力，经济市场的良好态势为房地产发展营造了有利环境。,居民储蓄总额逐年增加，增幅波动较大，2010年城镇居民储蓄总额增长
9、率6.60%为近年增长率最低，在2010年出现拐点后，2011年迅速增长13.6%，经济基础较好，经济水平较高，投资打下了坚实的基础。,社会消费品零售总额连年攀升，自2009年消费品零售总额增幅放缓趋稳，显示出居民稳定的消费意愿和消费能力。,数据来源：沁阳市统计公报,宏观经济环境 固定资产投资,沁阳市固定资产投资总额持续增加，投资增速受经济危机影响自2008年开始稳步趋缓。 2011年，受国家抗通胀的紧缩政策影响城市固定资产投资达到了185.63亿元，增长率急剧下滑至5.9%。 固定资产投资的持续增长，显示出沁阳市经济的快速发展，进而促进了房地产市场的发展。,固定资产投资的持续增长，刺激了经济
10、繁荣，同时也显示出该区域雄厚的经济实力，强大的社会需求和经济的向好趋势,数据来源：沁阳市统计公报,城市宏观经济环境,城市发展规划,城市基本情况,城市发展定位,沁阳市城市环境分析,城市环境小结,规划城市用地发展方向为西移南扩，城市框架不断拓展，对项目发展形成利好因素。,南扩,西移,城市概况 城市发展规划,城市整体发展方向“东控、南拓、西沿、北优”。 沁阳中心城区总体规划分为三部分；老城区、西部生活区和沁南新区，确定沁阳远景发展规模为中心城区33平方公里，容纳近30万人。,西部生活区,老城区,沁南新区,本案,本案,电动车产业园区,光伏光电产业园区,居住区,居住区,现代物流区,商业区,行政中心,商业
11、区,沁南新区规划范围位于沁阳市城区南部，北至广利总干渠，南至长济高速公路，西至西外环路以西500米，东至东外环路，规划总用地面积约18.89平方公里。 沁南新区规划为功能领航、配套完善、宜居宜业、产业领先、产城融合的现代化的城市新区和产业集聚区。定位为沁阳市域行政、商务、体育中心的所在地；新型产业与现代服务业相融合的城市新区，重要的商贸流通与旅游服务基地。,城市发展规划 沁南新区规划,沁南新区规划为产业领先、产城融合的现代化的城市新区和产业集聚区，定位于沁阳市域行政、商务、体育中心的所在地。,高科技研发区,本案,城市发展规划 沁南新区规划,沁南新区规划示意图,B地块,沁南新区规划夜景效果图,城
12、市发展规划 沁南新区规划,城市宏观经济环境,城市发展规划,城市基本情况,城市发展定位,沁阳市城市环境分析,城市环境小结,2012年11月2日，由国家发改委将中原经济区范围基本确定后，中原经济区地图编制正式完成，标志着中原经济区正式成立。,城市发展定位 中原经济区,图形,消费力增强,经济快速增长,招商引资,产业发展,收入增长,中原经济区利好政策随着建设中原经济区正式列入国家发展战略，中央政府已给予高度重视，必将增加更多利好政策，增加知名企业投资进驻的热情，进而带动片区整体经济发展。,中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区 郑州市作为中原经济区定位的核
13、心城市，中原经济区的发展与郑州的发展是同步的、相互作用的。 郑州市承东启-西、连南贯北，是中部重要交通枢纽城市，随着中原经济区重大战略的推进，将会吸收更多的投资乃至人流引入。,中原经济区的范围涉及7省29城市 河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市 湖北省：襄樊市 河北省：邯郸市 山东省：荷泽市 江苏省：徐州市 山西省：运城市，晋城市，长治市 安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市 中原经济区的核心：郑州，开封、洛阳、商丘、平顶山 中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作
14、中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作 郑州：综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业,中原经济区涵盖7省29个城市，以郑州、洛阳等五个地市为核心区域，覆盖区域广阔，产业规划丰富，将河南省尤其郑州市发展提升至重要地位。而沁阳市临近郑州市和洛阳市，能够受到核心区域的第一辐射，提升城市地位。,城市发展定位 中原经济区,中原经济区人口 土地面积28万平方公里,区域内近1.58亿人口，占全国人口总量的11.83%。全区1.9亿亩耕地，占全国的1/10以上,人口规划中原经济区人口约占全国人口的12%，耕地约占全国耕地面积的10%，规划实施后将引入更多外来人口
15、，并加快片区内城镇化建设。,城市发展定位 中原经济区,中原经济区现有人口近1.58亿，占全国总数的11.83%，规模庞大； 在人口和城镇化体系建设中，首先要强化郑州市的龙头带动作用，推进郑汴一体化，把郑汴新区建设成为拥有800万1000万人口的现代复合型城市。 省域中心城市应建设中心城市复合型新区，2020年，洛阳城区人口达到350万以上，其他中心城市全部进入大城市行列，基础条件好的要成为特大城市。 郑州中心和洛阳副中心城市发展及城镇化的逐步提高，也将促进临近县市的发展。,城市发展定位 中原经济区,产业规划中原经济区定位为中国交通枢纽和物流中心，以四个板块和京广、京九产业带为主要增长点，重点发
16、展各类制造业、文化旅游产业等，其中西北板块起着重要的交通枢纽及能源基地作用，也是城市发展的重要契机。,中原经济区分为豫中及西北板块、北部板块、东南板块和豫西南板块。 豫中及西北板块：定位于重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、先进制造业和现代服务业基地、重要的能源原材料基地，同时也是中原经济区的文化旅游、科技人才中心。 北部板块：战略定位是钢铁与有色金属的生产基地，能源、化工及装备制造业生产基地。 豫西南板块：战略定位是“三化”协调发展的示范区、可持续发展的实践区、国际国内知名的文化旅游区和西南地区的区域性经济中心。 东南板块：战略定位是粮食生产加工基地，农村改革发展试验区，农业生态、观光、文化旅
17、游区。,城市发展定位 中原城市群,中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。,中原城市群以郑州为中心、洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源、汝州、新密、禹州、新郑、偃师、荥阳、登封、舞钢、汝州、辉县、卫辉、沁阳、孟州、长葛等23个城市，34个县城，374个建制镇，土地面积5.87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的35.3%和40.3%。 中原城市群在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。中原城市群的形成为中原经济区建设打下了坚实的基础和提供了有力支撑
18、。,城市宏观经济环境,城市发展规划,城市基本情况,城市发展定位,沁阳市城市环境分析,城市环境小结,城市环境分析 小结,城市历史文化厚重，旅游资源丰富，有力的提升了城市的对外形象和知名度,以第二产业为主的多元产业经济支撑点稳步拉动拉动了经济的迅猛发展，人均收入水平的快速提高，奠定了沁阳市在河南省的经济强市地位,城市以“东控、南拓、西沿、北优”为规划方向，大力推进沁南新区的发展和老城区的旧城改造，为房地产市场的发展带来有利的机会,随着大中原经济区战略的强力推进，强大的资金流、信息流、人流、物流的融合辐射将带给沁阳经济发展新契机,报告框架,项目本位分析,沁阳房地产市场分析,沁阳城市环境分析,项目定位
19、建议,经济测算,沁阳房地产市场分析,市场格局,市场供应及去化,重点个案研究,市场价格分析,市场潜在供应,房地产市场小结,房地产市场分析 房地产发展格局,沁阳房地产市场基本形成两大板块，老城板块、新区板块，两个区域特点区分明显。,老城板块,新区板块,新区板块 该区域为太行大道以西，西环路以东区域。该区域是沁阳市房地产市场焦点区域，沁阳市70%的项目集中分布在此区域内，该区域是未来政府规划近期发展主要方向。 主要代表项目有普罗旺世、锦绣江南、上林苑等。 城区板块 该区域为太行大道以东，南门街以西区域，覃怀路以北，北环路以南合为区域，此区域内项目多为旧城改造项目，商业价值大，居住环境相对差。 主要代
20、表项目有玫瑰公馆、蓝堡国际等 。,房地产市场分析 项目概况,沁阳房地产目前在售项目相对集中，主要分布在新区板块,在售项目,待售项目,房地产市场分析 市场项目概况,沁阳市在售项目信息一览表,调研在售项目9个，待售项目2个，新区体量大部分在20-30万之间，容积率平均分布在2-3之间，均价3000-3400元/。,数据来源：众合联行数据库,价格分析沁阳楼盘均价集中在3000-3400元/平方米之间，市场上竞争项目价格差距不明显。,房地产市场分析 市场价格分析,数据来源：众合联行数据库,房地产市场分析 市场供应及去化,市场共推售约93万体量，目前消化57%，目前市场剩余总量99万，后续市场供应量较大
21、，市场竞争激烈。,数据来源：众合联行数据库,太行大道,覃怀路,河内路,怀府路,文化路,团结路,建设路,沁园路,香港路,4# 60万/亩,4# 60万/亩,3# 60万/亩,6# 70万/亩,7# 92万/亩,8# 85万/亩,9# 209万/亩,12# 80万/亩,11# 70万/亩,10# 70万/亩,14# 70万/亩,13# 70万/亩,15# 80万/亩,16# 76万/亩,2012年土地市场供应大多集中在新区板块，未来新区潜在项目竞争较激烈,房地产市场分析 市场潜在供应,房地产市场分析 市场潜在供应,2012年，沁阳市总成交商住土地面积为34.4万，共16宗，预计未来潜在项目供应面积
22、为113万.未来市场竞争较激烈,房地产市场分析 市场户型分析,目前市场上项目产品排布集中在一梯两户与两梯三户为主，户型两房面积80-95为主、三房面积120-130为主。,房地产市场分析 建筑风格分析,目前市场上项目产品物业形态多为小高层，现代简约建筑风格为主。,沁阳市场客户以政府公务员、私企业主等高端客户，事业单位人员及周边产业职工等工薪阶层，周边乡镇进城客户构成。,房地产市场分析 市场客户分析,销售情况： 分三期开发，一期前期咨询中。 产品形态： 小高层、高层。 户型鉴赏： 主力户型为105-129的三房。,重点个案研究 玫瑰公馆,3室2厅2卫（105.49） 1 户型方正实用，功能划分合
23、理。 2 客厅、卧室向南，日照充足，双层中空玻璃。 3 明厨明卫，采光通风好。,3室2厅2卫（126.85） 1 入户花园设计，功能多样。 2 客厅、卧室带大面积观景阳台，双层中空玻璃。 3 户型整体采光通风良好。,重点个案研究 户型分析,营销推广： 媒体策略 通过报广、户外、道旗等媒体的立体轰炸，全面扩大了项目的客户范围，为最终的销售创造了客户基础。 推广主题 在玫瑰城，回家宛如度假，利用超值的地段优势，有效的锁定了置业群和投资客户群。,项目卖点： 户型创新，赢得市场先机 首创入户花园的户型，且合理的面积控制，将户型的实用性发挥到极致。 全程教育，均质圈层，配套与地段完美结合； 地中海风情风
24、格设计，提升了项目的品质,重点个案研究 项目点评,销售情况： 分三期开发，目前销售第二期。 综合评价： 采用地中海设计风格，产品丰富。,重点个案研究 普罗旺世,户型分析： 全明采光，南北通透，室内干湿、动静分区明确，功能完备带有宽大阳台。,125三室两厅两卫,120三室两厅两卫,重点个案研究 户型分析,项目卖点： 地理位置优越，区域升值潜力较大 雄踞主干道太行路，生活配套完善，升值潜力巨大。 户型设计合理 主要以100-120平米的三房为主，户型实用性较强 沁阳首创7层带电梯洋房设计，地中海人文景观社区。,营销推广： 注重现场包装，提升了项目的品质 大充分利用现场户外广告拦截竞争对手的客户资源
25、；拦截了周边竞争对手的客户群。,重点个案研究 项目点评,销售情况： 分三期开发，目前销售第三期。 综合评价： 地理位置略显靠西，新古典主义，户型设计中规中矩。,重点个案研究 锦绣江南,3室2厅1卫（120.49） 1 户型设计合理，功能划分合理。 2 客厅、卧室向南，带景观阳台，品味独特。 3 明厨明卫，采光通风好。,3室2厅1卫（134.90） 1 动静分区，私密空间和公共区域相互独立。 2 南北通透，主卧带卫生间。 3 主卧带走入式衣柜，居住舒适。,重点个案研究 户型分析,项目卖点： 新古典主义，完美内部景观，吸引客户关注； 户型面积适中，具备居住和投资的双重功能； 处在城市房地产发展热点
26、区域，未来升值潜力较大。,营销推广： 小媒体传播，道旗锁定目标客户群。户外广告以及配合现场包装赢得了客户的认可。,重点个案研究 项目点评,销售情况： 分两期开发，目前销售第一期已销售70%房源。 综合评价： 地理位置略显靠西，周边教育配套齐全，但其它配套不足，新古典主义，户型设计有部分小户型，做以投资。,重点个案研究 上林苑,首批推出房源据整块地北部与西部沿线，紧邻怀府路，地块居住价值一般。首批房源，做足性价比。提升项目在市场上的口碑。 目前在售首批房源销售，销售率达到70%。 10#11#为后期加推房源楼栋,首批推出房源据整块地北部与西部沿线，紧邻怀府路，地块居住价值一般。首批房源，提升项目
27、在市场上的口碑。,怀 府 路,一期,二期,1,10,8,7,6,5,4,3,2,13,14,15,16,11,12,重点个案研究 项目规划及推售,户型面积：3+1室2厅2卫（135.） 优势：动静分区，南北通透，客厅带观景阳台、主卧独立卫生间。,户型面积：3室2厅2卫（128） 优势：动静分区，入户带花园 南北通透，主卧带卫生间，客厅带观景阳台，,重点个案研究 户型分析,项目卖点： 新古典主义，完美内部景观，吸引客户关注； 户型面积适中，具备居住和投资的双重功能； 处在城市房地产发展热点区域，未来升值潜力较大。,营销推广： 小媒体传播，道旗锁定目标客户群。户外广告以及配合现场包装赢得了客户的认可。,重点个案研究 项目点评,重点个案研究 外立面展示,重点个案研究 外立面展示,沁阳楼盘均价集中在3000-3300元/平方米之间，主流面积区间100-130平米之间，并以多层和小高层的建筑为主，市场上竞争项目价格差距不明显。,房地产市场分析 小结,沁阳市场客户以政府公务员、私企业主等高端客户，事业单位人员及周边产业职工等工薪阶层，周边乡镇进城客户构成。,