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1、 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称与承办单位项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称项目名称 项目名称： 济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 1.1.2 项目承办单位、法人代表项目承办单位、法人代表 项目承办单位：河南省济源市建设投资公司 法人代表： 常正祥 1.1.3 建设地点建设地点 建设地点： 济源市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环 城东路西。 1.1.4 项目申请报告编制单位项目申请报告编制单位 编制单位： 河南省工程咨询公司 资格证书编号： 工咨甲 12020070028 法人代表： 董治
2、堂 项目负责人： 张建伟 1.2 编制依据、内容和范围编制依据、内容和范围 1.2.1 编制程序编制程序 河南省工程咨询公司接受河南省济源市建设投资公司关于编制 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告的委托后， 立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察，并与承办 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司2 单位的领导及有关人员进行了充分的交流和研究，认真收集相关资 料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有 关政策文件，对该项目的建设进行了全面、详细地研究分析论证， 结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据项目 总体规划方
3、案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。 1.2.2 编制依据编制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 ； 2、 国有土地上房屋征收与补偿条例 ； 3、 河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008112号） ； 4、 济源市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要的通知 （济政2011 4 号） ； 5、 济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 济政2010 41号； 6、 济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见 补充说明的通知 ； 7、济源市城市总体规划； 8、编制项目可行性研究报告的委托书； 9、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料
4、、技术资料； 10、编制人员收集的有关资料、信息和数据。 1.3 编制范围及内容编制范围及内容 根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定， 论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。并对项目工程技术 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司3 方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机 构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益 等方面进行了初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠 的依据。 1.4 项目概况项目概况 1.4.1 项目简介项目简介 城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落 在 城市化进程中
5、，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍 在 原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。在 城市 快速发展的进程中，既滞后于时代发展步伐，又游离于现代城 市管辖之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影 响了城市环境和外部形象。 加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进 城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十七大 精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深 入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与 老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内 涵式发展的重要内容；是关系物权法、城乡规划法等
6、法律 和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面； 处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面 建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 济源市位于河南省西北部，因济水发源地而得名。济源市北依 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司4 太行，西距王屋，南临九朝古都洛阳，东接太极故里焦作，1997 年 上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。东南片 区位于济源市东南部，东至东环东侧的小宗庄，西至愚公路，北 至济源大道，毗邻行政中心。南至南环南侧的东阎斜、西阎斜 （不含桃源溪岸居住小区），涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、 宗庄居
7、委会及东夫，共计 208.26 公顷( 3123. 9 亩)。东南片区综 合开发项目主要有：安置区建设工程、苇泉河河道治理工程、市 旅游客服中心建设工程、综合体育场建设。本次建设项目为安置 区建设工程，搞好安置区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居 住问题，解决了城中村改造的后顾之忧。 济源市东南片区是济源市城中村改造的重点区域，是省内外宾 朋认识济源、了解济源的重要窗口，该片区的改造和安置区的建设 对于提高济源市城市品位、提升城市形象意义重大。2010 年 12 月 30 日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城 市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提 高
8、生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取 得明显成效。2011 年 1 月 17 日，在市十二届人大六次会议上，何 雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改 造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开 发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举 措，是推进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的战 略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司5 “大规模拆迁改造城中村”是济源市政府按照科学发展观的要 求、结合济源市实际做出的一项重要决策，
9、是增强区域竞争力、实 现城市发展的重要战略部署。对于城中村的居民来讲，是改善生活 条件、 提高生活质量、共享发展成果的民生工程。加快改造城中 村，对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要 的意义。 作为项目承建单位，河南省济源市建设投资公司是济源市政府 出资的国有独资企业，属济源市投资公司下属事业单位，是综合开 发经济建设 项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位的企业， 具有较强的综合实力和竞争优势。为了搞好城中村改造这一民生工 程，河南省济源市建设投资公司认真执行和具体落实济源市东南片 区城中村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进行开发 和建设。 本项目建成后，不但可
10、以彻底改善城中村居民的居住条件和居 住环境，切实将政府的关怀落实到城中村广大群众的身上，而且可 以结合城市规划的需要，将安置区形成新的城市亮点。同时，河南 省济源市建设投资公司通过东南片区城中村改造项目的综合开发， 最大限度的利用土地潜在价值，集约土地资源，并使土地资源得到 更合理的使用。通过项目的实施，改善和优化城市环境，做大做强 中心城市，使济源市成为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城 市。 1.4.2 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 1、建设规模： 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司6 项目占地 81 亩（合 54000 平方米） ，建设安置房总建
11、筑面积 144803 平方米，其中： 住宅面积 103680 平方米，安置房共 864 套。 商业用房面积 22185 平方米； 集体房屋面积 3818 平方米； 地下车库 15120 平方米。 2、建设方案 安置楼高 28 层，其中商业门面 3 层，住宅 25 层； 安置楼高 24 层，其中商业门面 2 层，住宅 22 层； 住宅主要户型为大户型、小户型，设计为三室两厅一卫、二室 两厅一卫等，单套大户型+单套小户型=240 平方米。 1.4.3 项目管理与实施进度项目管理与实施进度 为做好济源市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准、 高质量、按计划顺利完成，承办单位河南省济源市建设投资公
12、司负 责项目有关手续的办理和片区的规划、设计、报批与实施等工作， 项目总建设期二年。 1.4.4 项目总投资与资金筹措项目总投资与资金筹措 本项目总投资估算为 51000 万元（其中含建设期利息 2607 万元） 。 资金来源：项目建设资金由承建单位向银行贷款 35000 万元， 占总投资额的 68.6%，其余资金 16000 万元，占总投资额的 31.4%， 由河南省济源市建设投资公司自筹解决。 1.4.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司7 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号指 标单位数量备注 1建设规模 1.1规
13、划用地面积亩81合 54000 平方米 1.2建筑面积平方米144803 1.2.1高层住宅平方米103680 1.2.2商业用房平方米22185 1.2.3集体房屋平方米 3818 1.2.4地下车库平方米15120 2工期年2 3劳动定员人26 4能源消耗 4.1年用水量万立方米23.25以 360 天计 4.2年用电负荷量千瓦4615 5总投资万元51000贷款 35000 万元 5.1第一部分工程费用万元34984 5.2工程建设其它费用万元11432含土地购置费 8100 万元 5.3预备费万元1977 5.4建设期利息万元2607 6贷款偿还期年5含建设期 2 年 1.5 结论与建
14、结论与建议议 1.5.1 结论结论 本项目的建设从以人为本、构建和谐社会的大局出发，为加快 城市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能； 本项目的建设将加快当地城镇一体化建设的进程，促进社会综合事 业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效 益显著；同时有利于繁荣地方经济，项目建设方案是经过广泛深入 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司8 的市场调查及慎密的方案比较确定的，项目建设规模比较合理，充 分考虑了安置工程的需求及实际状况。该项目的实施对于地方政府 全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设， 切实解决城中村居
15、民的民生问题具有重大现实意义。 该项目充分考虑城市发展规划、土地利用规划。工程设计方案 满足规划、土地、环保、节能的要求，符合可持续发展的要求。承 建单位河南省济源市建设投资公司技术及经济实力雄厚，政府的优 惠政策及银行的大力支持，建设资金有保障。经测算，该项目各项 技术经济指标合理，具有较高的社会效益、环境效益和经济效益， 因此项目建设是必要的，可行的。 1.5.2 建议建议 为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议： 1、争取当地政府、主管单位、银行系统等多方面的支持，使项 目建设有一个良好的融资渠道。 2、在项目建设过程中精心组织、协调配合、同步实施、全面推 进。坚持依法运作
16、，制定详细的实施方案，严格按照国家建设标准 实施。 3、项目建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，施工期 间搞好环境治理工作。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司9 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 建设单位概况建设单位概况 2007 年济源市机构编制委员会以济编 2007 49 号文成立济源市 投资公司及内设机构，河南省济源市建设投资公司由市政府直属事 业单位改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资企 业。公司注册资金人民币 261058 万元，经营范围包括：国有固定资 产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨
17、是按 照国家有关方针、政策、法律、 法规及国家和市发展战略、产业政 策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设资金， 安排建设项目，提高投资使用效益，为济源市经济建设服务。公司 的资金来源是：市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由市政 府规定筹集的其它基金，公司对外投资收益等。目前，公司长期借 款主要是国家开发银行河南省分行， 2010 年底长期借款 66290 万元。 对外长期投资 9885.16 万元，其中：投资沁北电厂 8385.16 万元，持 有其 5%的股份；济源农村商业银行 500 万元，占 3. 7%股份；济源市 财源小额贷款有限公司 1000 万元。 公司经营管理
18、具有二重性。一是政策性：市建设投资公司作 为市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调 控，贯彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、 管理和监督。在项目选择上，按照政府指定的重点领域选择项目和 确定投向、投量。二是经营性：市建设投资公司作为一个企业法人， 将注重资本的企业化经营， 追求经营效率和经济效益，以保全市 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司10 级资产安全和追求利润最大化为原则，独立评估、独立经营、独立 地提出项目选择意见，并对其选择的项目承担资产保值和增值的责 任。 2.2 项目提出的背景项目提出的背景 随着我省城镇化的快速
19、推进，在城市建成区形成了一些已经被 城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着 农村模式的城中村地区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进 城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人 居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各 界的关注。为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城 市品位，改善人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展， 河南 省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建2008112 号）就加快推进城中村改造工作提出如下意见：加快城中村改造是 贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社 会的重要体现，是深
20、入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展， 正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完 善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，处理好城中村改造问题， 对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具 有重要的现实意义。 根据省政府工作要求，2010年，济源市人民政府发布了关于 进一步加快城中村改造的实施意见 （济政201041号） ，对推进城中 村改造、改善城区居民主生产生活条件、促进城市建设和经济社会 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司11 协调快速发展，提出了实施意见。提出目标任务是：2013年底前， 基本完成中心城市建成区内的城中村
21、（居）改造任务；积极推进城 边村、镇中村、产业集聚区内村等村（居）改造工作。2010年12月 30日，济源市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中 心城市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、 提高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域 取得明显成效。2011年1月17日，在市十二届人大六次会议上，何 雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改 造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开 发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“两会”精神的重要举 措，是推进城镇三年行动计划、 建设中原经济区新兴中心城市的 战略部署，是优化
22、西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行 动。 城中村改造不但是省政府布置的重要任务，也是一项系统的社 会工程、民心工程，更是济源市打造中原经济区新兴中心城市目标 的重中之重。城中村的改造，必须要按照有利于城市规划统一实施 和提高城市管理水平、有利于经济发展和社会进步、有利于提升城 市品位和整体环境的标准全面推进和实施。通过城中村的改造，达 到安置区公共设施基本完善，搬迁居民住房条件明显改善，市容市 貌明显改观，城市基础设施水平明显提高的目标。 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.3.1 项目建设是和谐社会发展的需要项目建设是和谐社会发展的需要 城中村被看作是城市的伤疤，存在管理秩
23、序混乱，治安卫生环 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司12 境条件差等问题，不但严重影响城市形象，而且城中村居民对自己 的生活状况十分不满。城中村改造和综合开发对当地政府来讲，是 一项十分艰巨和困难的任务。 目前，济源市东南片区有近800多户居民生活在城中村，农用地 和建设用地布局凌乱，分散无序。这些城中村大多道路街巷狭窄， 基础配套设施不全，居住环境较差，城中村的广大群众生活在城里， 过的却是农村的生活。城中村不仅影响城市形象，也直接影响居民 生活质量的提高。该区域缺乏统一规划，布局紊乱，现在建筑物己 比较陈旧，这些大大影响了济源市的城市形象，与济源打造和谐、
24、 宜居城市的要求相悖，不利于创建全国文明城市和中原经济区充满 活力的新兴中心城市。拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所 归，而且能够从根本上改变村庄布局分散、规模偏小，村建规划滞 后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务落后等状况。这绝不 仅仅是平房变高楼、村民变市民，更包括基础设施的改变、生活保 障的改变、生活方式的改变以及村民思想素质的改变，必将使更多 的群众更好地享受到现代化城市文明的成果，改变原先农民住宅随 处而建的现象、解决农民住宅设计落后、安全性差的弊端，按照现 代化标准建设新住宅，形成城乡一体化和谐发展的新格局。所以， 城中村改造是一项民心工程、德政工程。通过城中村改造和安置区
25、 的建设，可以根本改变目前农民分散居住，并由此造成的用电、上 学和医疗诸多不便的局面。集中居住和统一安置，将降低农村公共 设施建设成本，城中村农民集中居住新区，将享受到便利的交通、 通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地改善生活环 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司13 境、提升居民的生活质量。 另一方面， 改革开放以来，中国城市人口持续增长，人口的城 市化水平正在加速，工业化和城市化的进程迅速加快。城市中的制 造业、建筑业和服务业的迅猛发展对劳动力的巨大需求带动着农村 劳动力以越来越快的速度转移到城市产业中。我国农村劳动力转移 的基本倾向仍然朝着农村
26、劳动力进入城市的方向发展，同时城市疆 界的迅速扩大也将越来越多的农村人纳入到城市中。在未来二、三 十年里我国将经历一个继市场经济转型以后的又一个重大的经济转 型，即工业化和城市化的转型。居民向新的集中居住区，拓宽了人 口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路，将有助于促进就 业和增加农民收入。从根本上说，农民住新区、当工人、增收入、 奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目 标。 2.3.2 项目建设是建设现代化大都城市的需要项目建设是建设现代化大都城市的需要 城中村改造是城市发展的必然过程。纵观国内大连、青岛、深 圳等一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃，无不
27、 伴随着一次又一次的拆迁历程，无不经历大规模的城中村拆迁改造 过程。让城中村告别城市，已经成为城市发展的大趋势。 为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架， 拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源， 在主城区周围开展“城中村”改造建设。实现“政府主导、现场运 作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全 功能，全面推进，改善民生”得目的。同时，改造城中村的过程实 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司14 际上也是塑造城市形象的过程，更多的“城中村”要融入城市的大 圈，安置区的建设将拉大城市建设的框架，打造承担“工业反哺
28、、 城市带动”的平台，对推进城乡一体化和城镇化建设具有重要的意 义。 城市是产业高度聚集的产物，是经济社会发展的龙头，是高效 率配置资源的载体，从根本上说，是人类追求生活质量的结果。从 城市发展的规律看，在一定范围内，城市规模越大，财富聚集生产 能力和对周边辐射带动作用就越强， 项目建设后，将有效改善当地居住环境和周边环境，在提高当 地居民生活品质的同时，改善了农村乱建乱盖“脏、乱、差”现象， 通过安置区的建设，进行统一规划，合理布局，不仅完成当地居民 由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正 成为城市组织的一部分，同时提升该区域的市容市貌，改善区域城 市景观结构。城中村的改
29、造，增强了中心城市影响力和带动力，是 建设现代化大都市的需要。 2.3.3 项目建设是土地集约和合理使用的需要项目建设是土地集约和合理使用的需要 城中村的改造，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和 开发。根据修建性详细规划，东南片区综合开发拆迁安置涉及邱礼 庄、宗庄居民三组，安置区土地总面积 352 亩。按照人口安置规划 的要求，800 多户将全部搬迁到安置区，实行集约化的居住、生活和 工作。据初步测算，在扣除搬迁人口新区规划用地后，可节约建设 用地 243 亩。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司15 安置区的建设，能够有效引导分散的弱小村庄向安置区聚集，
30、 可以较好带来土地使用权流转、重组，实现土地产权制度创新。原 本属于多个村庄、分散的土地资源可以整合，实现农村经济的长足 发展。新型农村社区的建设使村民居住面积增多了，而房屋占地面 积却减少了，使大量土地从宅基地中释放出来，安置区集中闲置出 来的土地划分各种产业小区，有效推进了农业产业化、集约化。 2.3.4 项目建设是解决农民社会身份，实现资源合理流动的需要项目建设是解决农民社会身份，实现资源合理流动的需要 在城市化进程中，大量的农村集体土地被征用，失地农民越来 越多。在现有的制度框架中，失去土地保障的农民被迫沦为一个新 的社会弱势群体，变成了务农无土地、就业无岗位、低保无份额的 “三无农民
31、” 。其利益保护构成了当前“三农”问题的又一个重要层面。 “农民工的待遇”和失地农民沦为“三无农民”的事实充分证实， 城乡二元结构已经成为当前中国城市化进程中社会流动最大的制度 性屏障，改革社会治理的城乡二元体制，重构农民的社会身份，诸 如平等享受社会保障、获得土地征用过程中的合法权益保障、取消 就业中的城乡户口限定等一系列针对农民的社会隔离政策等，把农 民的公民权利落到实处，成为实现社会资源合理流动、加快农村社 会现代化的关键议题。安置区的建设成为解决农民社会身份，实现 社会资源合理流动的有效途径之一。 综上所述，城中村改造安置区工程的建设是推进城乡一体化， 构建和谐济源的重大举措，对推动乡
32、镇经济全面协调发展具有重要 的战略意义。项目的建设够有利于是统筹城乡发展、改善城中村居 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司16 民生产生活条件、提高农村居民生活质量。有利于土地集约化，有 效推进了农业产业化、集约化发展，有利于生产服务集体化，进一 步完善统分结合的双层经营体制，有利于推动公共事业发展。安置 区的建设将实现政府、农民、企业的多方受利，它的建设是农村经 济发展的必然趋势并具有良好的发展前景，因此项目的建设是必要 的。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司17 第三章第三章 拆迁补偿安置方案拆迁补偿安置方案 3.1 拆迁安
33、置目标拆迁安置目标 要加快城镇化进程，就要充分认识城中村改造建设的重大意义， 做到经济社会并重、城乡发展并行，努力打济源市城中村改造建设 区域发展新高地。 1、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须建立新型城中村 改造管理体制。做好城中村改造社区规划工作。按照城乡一体化、 工业园区化、居住社区化、公共服务均等化要求，把城中村改造建 设与城市总体规划结合起来，充分考虑村庄搬迁、改造等因素，统 一编制社区规划，形成布局合理的新型社区。 2、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须加强城中村改造 的组织和工作者队伍建设。加强社区党组织建设，把党建作为社区 建设的龙头，形成社区、企业“组织联建、经济联合
34、、社会联谊、 优势互补、资源共享、共同发展”的社区新格局。 3、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须大力推进社区服 务。推进社区社会保障服务，积极开展社区社会救助、养老托幼、 慈善捐助等服务活动，完善社区卫生服务，增强社区公共卫生和基 本医疗服务能力，完善城乡一体就业信息网络，大力实施社区警务 战略，提高社区应对突发事件的能力。开办生活超市、邮政通信等 服务项目，最大限度满足社区居民需求。 4、打造城中村改造建设区域发展新高地，必须切实加强对社区 建设工作的组织领导。建立社区建设多元化投入机制，按照统筹城 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司18 乡发展、实现公
35、共服务均等化的要求，大幅度提高改造社区建设投 入占整个财政支出中的比重，设立社区建设专项资金，切实解决社 区建设资金不足问题，并有效整合建设资金，避免多头建设、重复 建设、分散建设和资源浪费。 3.2 编制依据编制依据 1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）； 2、河南省城市房屋拆迁管理条例； 3、济源市城市建设拆迁管理办法； 4、济源市房屋拆迁货币补偿基准价等若干规定； 5、济源市建设征收（用）土地附着物补偿标准； 6、关于印发济源市加快城中村改造开发暂行办法的通知； 7、济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见； 8、济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意
36、见 补充说明的通知。 3.3 拆迁安置范围与数量拆迁安置范围与数量 3.3.1 拆迁安置范围拆迁安置范围 本项目需拆迁安置涉及邱礼庄、小宗庄（宗庄三组）和西阎斜 村三个村庄。 3.3.2 拆迁安置数量拆迁安置数量 本项目拆迁安置邱礼庄居民300户，1060人；拆迁安置小宗庄 （宗庄三组）和西阎斜村居民132户，389人。总体拆迁安置432户， 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司19 1449人。 3.4 拆迁安置方案拆迁安置方案 3.4.1 安置标准及办法安置标准及办法 1、依据济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意 见、济源市房屋拆迁货币补偿基准价等若
37、干规定及济源市 人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意见补充说明的通知 等相关文件，本项目原则上采取房屋产权调换方式，被拆迁人也可 以选择货币补偿方式。 2、具备安置资格的合法住户，选择产权调换的，以居委会划拨 的宅基地为依据，按户均建筑面积240平方米的标准实行产权调换。 建筑面积多于安置面积240平方米的部分，按现有房产评估价对住户 进行货币补偿。建筑面积少于240平方米的，由居民按新建房屋成本 价缴纳差额面积的房款后，按240平方米安置标准进行产权置换。 3、已划拨宅基地但未建房的居民，按新建房屋平均价缴纳建设 款后，可按户均安置标准进行置换安置。户口在本居民组，且符合 立户条件，目
38、前没有住房也没有划拨宅基地的居民，可以按新建房 屋市场评估价购买一套安置房（面积不超过140平方米）。 4、具备安置资格的合法住户，选择货币补偿的，按240每户平 方米，按每平方米3000元的单价标准进行补偿，在拆迁完毕并签订 协议后，一次性以货币形式结清，同时，不在享受其它安置政策。 5、按人均建筑面积15平方米配建商业用房，产权属居民个人， 作为集体经济发展用房，集体经营。 6、对拆迁户发放过渡期安置补助，选择产权调换的，每户搬迁 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司20 费1200元，过度费按每户每月600元，过渡期从签订拆迁协议起至安 置房交房后续两个月；
39、选择货币补偿的，过度费按每户每月600元， 一次性发放18个月的临时安置补偿。 7、居委会集体财产按建筑面积1：1置换。 8、建筑物拆迁费按每栋5000计算；装修补贴为每户6万元。 3.4.2 安置方案安置方案 一号地块（约62亩）安置邱礼庄居民，建4栋28层高层住宅， 13层为商业，428层为住宅；3-1 号地块安置小宗庄（宗庄三组） 和西阎斜村居民，建2栋24层高层住宅，12层为商业，324层为住宅。 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司21 第四章第四章 项目建设内容与规模项目建设内容与规模 4.1 建设内容建设内容 济源市东南片区城中村改造安置工程的建设内
40、容主要由两大部 分组成。 第一部分为住宅功能的建设内容。主要设置高层住宅楼（其中 一号地块内建设安置住宅600套；3-1 号地块内建设安置住宅264套）。 第二部分为商业用房和综合服务功能的建设内容。主要设置临 街商铺、社区居委会、社区管理服务用房、便民超市等。 4.2 建设规模建设规模 济源市东南片区城中村改造安置工程是一项系统的民生工程， 是济源市加快城中村改造进程、推进城中村改造建设的试点。建设 “规划科学、布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美”的新型 城中村改造社区，是社会的需要，也是时代的需要。 依据国有土地上房屋征收与补偿条例、济源市建设征收 （用）土地附着物补偿标准及济政【20
41、10】41号济源市人 民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见精神，参照济源市 加快城中村改造安置的相关规定，结合需安置改造村庄的具体情况， 本着改善居民生活环境，提高生活质量的指导思想，对济源市东南 片区城中村改造安置工程的建设进行通盘考虑、统筹安排，以达到 最大限度的节约建设投资和建设用地的目的。 济源市东南片区城中村改造安置工程建设项目规划总占地面积 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司22 81亩（其中一号地块约62亩，用于安置邱礼庄居民；3-1 号地块约19 亩，用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民）。在综合考虑 各方面主要因素之后，经测算确定该项目
42、的总建筑面积144803 （其中一号地块内总建筑面积101753，3-1 号地块内总建筑面积 43050）。 1、一号地块（用于安置邱礼庄居民） 建筑面积101753，其中： 住宅建筑面积72000； 商业用房建筑面积15885； 集体房屋建筑面积3368； 地下车库建筑面积10500。 每户安置面积240，包括一套大户型住宅（约150）和一套 小户型住宅（约90）；共安置300户居民。 2、3-1 号地块（用于安置小宗庄（宗庄三组）和西阎斜村居民） 建筑面积43050，其中： 住宅建筑面积31680； 商业用房建筑面积6300； 集体房屋建筑面积450； 地下车库建筑面积4620。 每户安置
43、面积240，包括一套大户型住宅（约150）和一套 小户型住宅（约90）；共安置132户居民 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司23 第五章第五章 场址选择及建设条件场址选择及建设条件 5.1 场址选择场址选择 5.1.1 选址原则选址原则 1、具有良好的社会和人文环境； 2、地理位置适中，交通方便，有利于原材料的运输； 3、节约用地，有效控制土地开发力度； 4、环境条件良好，避开交通站点等城市人流集中或噪声大的地 段； 5、地形力求规整，场地有必要的防洪排涝设施，适于基本建设； 6、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压 线路。 5.1.2 场址选
44、择场址选择 通过调研和广泛征求拟拆迁安置村庄广大群众的意见，征询有 关专家及设计单位评估建议，并经济源市人民政府会议研究决定， 本项目建设场址选择在苇泉河两岸，规划总占地面积为81亩，其中 河北岸的一号地块62亩；河南岸的3-1号地块19亩。详见附图区 域位置图。 5.1.3 场址现状场址现状 一号地块位于苇泉河北岸，北临黄河东路，西侧为愚公路，东 侧临环城东路。占地面积为41333.54，约62亩。 3-1 号地块位于苇泉河南岸，西临 N 源三和桃源溪岸会所，东 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司24 侧为环城东路，南临开南路，北临商品房住宅小区。占地面积为
45、12666.73。 详见附图场址现状图。 5.2 建设条件建设条件 5.2.1 自然条件自然条件 1、气候条件 济源市位于北纬 35.05，东经 112.38，属中温带大陆性季风 型气候，季风进退与四季替换比较明显，其特征是：四季分明，干 旱或半干旱季节明显，春季温暖多风，气温回升快，多风少雨干旱， 夏季炎热多雨，光照充足，秋季天高气爽，冬季干冷少雪。济源市 山区面积大，地形复杂，气候多样，受季风和地形的影响，地区气 候差异性较大，呈区域或立体相态分布。平原区光热水三要素配合 协调；沿太行山南麓有逆温存在；西北部深山区温度低而不寒，光 照随地形的不同而有差异。 年平均温度 14.3 年主导风向
46、：E（风频 11%） 年次主导风向： NE（风频 9%） 年平均风速 1.7m/s 年平均降雨量 600.3mm 年平均蒸发量为 1611.2mm 年平均相对湿度：69% 年平均日照时数 2044.2h 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司25 年平均日照百分率 46% 年均气压 1000.3Pa 无霜期历年平均 213.2 天 2、地形地貌与工程地质条件 济源市地形北高南低，北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉， 主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为1711米，鳌背山、斗顶 峰海拔高度分别为1930米、1955米，由西向东延绵起伏，蟒河上游的 白贼岭海拔高度为1
47、359米，花园岭1212米。岩层组成底部为片麻岩、 片岩与石英岩，中部多为石灰岩、夹页岩及部分砂岩，上部为厚层 石灰岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。 李八庄以西为低山丘陵，境内山峦起伏，沟壑纵横，丘顶呈乳 头状，海拔高度200600米，除王屋、邵原一带地面普遍为黄土覆 盖外，其余大部分为红色砂页岩丘陵或石灰岩低山，岩性较松，易 于风化，故切割强烈，形成深谷，谷深达100300米。 东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为150400米，成土母 质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切 割强烈，水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形破碎。 李八庄以东为山前倾斜平
48、原，北部崇山峻岭，西部群山连绵， 南部丘陵起伏，三面环山形成了西高东低的簸箕形盆地，地表为第 四系物质所覆盖，海拔高度为131260米。地面向东及东南倾斜，坡 度为百分之一至六百分之一，属华北平原的边缘地带。 本项目位于济源市东南部，其中以丘陵、平原为主，山地坡度 较小。现场址地面平坦，地貌单一。待场址内现有建筑物全部拆除、 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告 河南省工程咨询公司26 平整场地后，即可满足工程的建设条件要求。 3、水文地质条件 济源市多年年均降水量为600.3mm，历年最大1107mm，最小389 毫米，因受季风影响，降水年内分配很不均匀，夏秋两季，太平洋 暖湿气团活跃，69月多年平均降水量为471mm，占全年降水量的68%。 降水量年际之间变化大，最大年降水量与最小年降水量相差两倍， 变差系数Cv=0.25，降水在地域分布上也不均匀，蟒河上游、王沟、 虎岭、竹园