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1、海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告目 录第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况3一、项目名称3二、项目业主3三、投资数额3四、项目简介3第二章 总 论3一、本项目研究的方法4二、本项目可行性研究的依据4三、可行性研究结论4第三章 海南省及*县的基本情况分析5一、海南省自然社会经济概况6二、*县自然社会经济概况7第四章 海南休闲度假地产分析12一、海南休闲度假地产的背景分析13二、休闲度假地产的内涵分析15三、海南休闲度假地产的类别15四、海南休闲度假地产发展的特征16五、海南休闲度假地产的开发模式17六、海南休闲度假地产的竞争态势19七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战19八、海南度
2、假型居住地产发展趋势23第五章 本项目区域休闲度假地产分析25一、*县关于度假居住地产的发展思路26二、*县度假居住地产的发展现状27三、*度假居住地产前景分析31四、国际旅游岛带给*的关键机遇36第六章 海南军垦休闲农业观光园项目客户分析37一、休闲旅游度假客户分析38二、海南军垦休闲农业观光园项目客户分析43第七章 海南军垦休闲农业观光园项目区域概况、开发原则和目标45一、海南军垦休闲农业观光园项目区域概况46二、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析47三、海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则48四、海南军垦休闲农业观光园开发指导思想49五、海南军垦休闲农业观光园项目开发目标50第八
3、章 海南军垦休闲农业观光园项目规划方案50一、项目规划指导思想51二、项目规划依据52三、项目规划方案53第九章 海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设53一、项目规划范围与空间布局54二、项目总平面布置图55三、项目综合用地指标55四、项目功能分区561、休闲度假区562、养生理疗区583、农业观光区584、山林活动区60第十章 海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标61一、项目分期建设计划61二、项目第一阶段建设62三、项目第二阶段建设62四、项目第三阶段建设63五、项目第四阶段建设63第十一章 海南军垦休闲农业观光园项目组织管理、人力资源配置64一、项目管理体系65二、
4、项目建设阶段划分管理65三、项目责任体系与流程65四、项目安全生产管理66五、人力资源配置67第十二章 海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价68一、项目实施进度68二、项目土地利用规划69三、项目总投资估算分析72四、项目收益估算79五、项目损益分析81六、农场与投资方合作分成分析83七、项目风险分析85第十四章 海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价86一、项目生态效益分析86二、项目社会效益分析86三、项目经济效益分析87第十五章 海南军垦休闲农业观光园项目研究结论89一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看89二、从*县旅游总体规划体系来看89三、从*风景名胜区总体规划来看89四、从
5、项目开发自身来看89五、研究结论89第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况一、项目名称海南军垦休闲农业观光园项目（以下简称“本项目”）二、项目业主1、企业名称：海南银湾旅游房产投资有限公司（以下简称投资方）2、企业性质：有限公司3、企业概况：海南银湾旅游房产投资有限公司隶属于海南银湾国际集团控股有限公司。海南银湾国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股，全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团。三、投资数额本项目总投资20.08亿元。四、项目简介本项目位于定安县安丽湖风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。
6、项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章 总 论一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见；4、*总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济
7、、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济发展趋势来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进*新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从*县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从*风景名胜区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从海南军垦休闲农业观光园项目开发来看本项目挖掘、
8、反映了*的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第三章 海南省及*县的基本情况分析一、海南省自然社会经济概况1、自然地理社会概况海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28、最低平均气温18.8，年平均气温23.8。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。
9、陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。2002年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2、经济情况2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%
10、。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%，税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%，银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1
11、万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。3、国际旅游岛建设契机2009年12月31日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。海南的发展迎来了一个重大的机遇。意见中对房地产行业的指导意见是：
12、地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。二、*县自然社会经济概况1、历史沿革“*”的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的*县志通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了1840至1996年的史实。叙述在*这
13、片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们，*县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。2、*县地理情况*县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温24度；热量丰富，阳光充足，年平均日
14、照时数1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境内河流不少，流域面积在100平方公里以上的河流有9条，总流域面积达1293.2平方公里，是“三高一优”农业开发的宝地。3、*县自然资源*县辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹10个镇，3个国营农场。辖区东西宽45.5公里，南北长68公里，总面积1189平方公里，总人口32万。辖区内资源蕴藏丰富：【水资源】水资源丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有10条，呈网状分布，各类水库87宗，山塘36宗，拥有琼北地区最大的人工湖*。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。【矿产资源】境内矿产资源丰富，已探明的具
15、有开采价值的主要矿产10多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。【植物资源】粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。【动物资源】已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等40多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖
16、、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：*风景名胜区、文笔峰道教文化旅游区、*古城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、。其中*古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对*乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。【作物资源】*县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔4.7万亩，且还呈迅猛增长趋势。岭口镇、龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工
17、槟榔10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为*县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩。冬季瓜菜9.4万亩。4、社会经济情况在海南国际旅游岛建设中，*发挥了中部城市的重要作用，经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年全县生产总值完成21.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%；第二产业完成3.33亿元，增长24.6%；第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：15.4：37.8。地方财政收入1.042亿元，增长46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22
18、.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛12.5万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。塔岭工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业48家，其中已建成投产27家，在建14家，已批待建7家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数21.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入 1.3亿元，增长18%。5
19、、基础设施建设情况基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。2009年全社会固定资产投资总额完成6.68亿元，增长49.2%，其中，城镇固定资产投资总额5.3亿元，增长61.9%，比全省平均增速18.9%高43个百分点。全县投资额在500万元以上的项目有31个，比上年增加16个，其中投资1000万元以上的有17个。基本完成了塔岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区10条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育*房地产市场，引进房地产开发项目14个。完成了岭口水尾洋等3个国家级土地整理项目、南扶水库
20、除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程74.4公里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了塔岭新区、老城区、潭榄河休闲带、仙沟片区控制性规划及翰林镇等9个镇的总体规划。6、*县旅游发展定位*县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制*县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办2008年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有*高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球
21、场和12家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。二是加快精品旅游项目建设。启动*风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动*核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建“百里百村”乡村生态休闲游和“母瑞山”红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。三是加强旅游市场规范管
22、理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以仙沟休闲康体度假村、海南文化博览园、*幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。以*和文笔峰为主要平台，高水平策划、招揽和举办一批国际国内会议、体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。7、招商引资情况2009年共有意向到*县投资项目40个，已落
23、户的项目20个，计划投资额223亿元。拟投资额在10亿元上的项目有*幸福城项目拟投资60亿元、丁湖路海南文化博览园项目拟投资63亿元、北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资100亿元、南山集团龙门镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中昌茂集团 “十里长廊”项目，计划从中润温泉水城开始，一直延伸至*的“十里长廊”项目，规划用地3万亩，总投资约40亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为*县休闲高档旅游地产产业带。北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项，约投资30亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态、文化及靠近琼海区
24、位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化*“南大门”形象。8、交通*县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口30公里、距三亚市210公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。第四章 海南休闲度假地产分析一、海南休闲度假地产的背景分析1、海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。（1）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；（2）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。（3）海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，
25、是理想的第二居所，特别是老人会选它。2、百企千亿下海南: 海南岛重回房地产市场巅峰时代（1）北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。（2）典型项目： 中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店 外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目， 广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。 整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星级酒店项目同时开
26、工。 和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。3、背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能。受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源。4、以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大。（1）中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的
27、腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。（2）滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。（3）海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移（1）从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。（2）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；（3）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。（4）海南对北京、东北两地人
28、群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力二、休闲度假地产的内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者
29、能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。三、海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产（第二居所）集中分布地区：l 亚龙湾国家旅游度假区l 大东海l 三亚湾l 海棠湾代表楼盘：l 清水湾：雅居乐清水湾项目l 三亚湾：三亚湾新城 l 海口：海蓝椰风，龙墅湾l 香水湾：香水湾一号l 亚龙湾：中粮.公主郡2、专业性旅游地产（酒店、度假村等）集中分布地区：l 亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。l 大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。l 海棠湾已完成
30、建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。l 红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表项目：l 酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开工。l 高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛l 潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等l 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等l 娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套
31、。四、海南休闲度假地产发展的特征海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点：1、点线面结构形成海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。3、养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购
32、房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重五、海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开发模式湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式海岛中部*代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温
33、泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中
34、部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发文昌代表的城市拓展新区开发（1）发射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。（2）航天主题公园作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主
35、题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。（3）重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。4、其 他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高
36、等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。3、启示:（1）抢占稀缺资源，提高品牌形象;（2）资源价值最大化，提高品牌美誉度;（3）打造品牌力量，提高品牌知名度
37、;（4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇（1）国际旅游岛前奏：建省20年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设（2）国际旅游岛时代：2010年1月，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势，全面提升旅游业管理服务水平建设富有海南特色的旅游产品体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮轮、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、
38、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。投融资政策支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金，将海南省增列为中西部地区外商投资优势产业目录执行省份。财税政策中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度，抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡土地一体化管理，科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展
39、。开放签证政策增加芬兰、丹麦等5 国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国3 国旅游团组团人数放宽至2 人以上（含2 人），入境停留时间延长至21 天。2、海南休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。（1）随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示，2008年中国入境旅游人数为1.3亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境游总人次4,584万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测,到2015年中国将成
40、为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。（2）中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，海南也必将从中分享更多的利益。海南还可以与香港大力发展”一程多站”的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。（3）海南历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平，且逐年递增，近五年对GDP的贡献在6%以上，预计2020年增加到12%。海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。3、海南度假型居住地产发展面临的挑战（1）资源的稀缺性
41、，使得海南度假型居住地产在08年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定发展基础。2008年10月至2009年10月海口市商品房供求走势图（2）目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。（3）目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。区 域规 模开发时间居住项目建设主城区阳光海岸3.6km22007年基本为高层和小高层公寓，规划占地330亩三亚湾新城6.7km2为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛2.98km22006年6月正式开工独立别墅占地172
42、5亩；联排别墅360亩凤凰岛0.3km22006年开工，计划2011年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际1.57km22006年起，开发至2012年左右未来供应量87.81万M2凤凰水城2.1km22006年开工主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩大东海01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售海棠湾51.62km2处于一级开发阶段；2011年全面开发2010年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩坎秧湾只允许顶级度假设施的建设红塘湾2.58km2城市发展备用地；一级开发阶段用地控制为1800亩；高端住宅规划(4)目前海口的供应仍以
43、城区居住物业为主，但09年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体(5)滨海度假型居住地产存在的问题第一：是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；第二：在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；第三：各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。(6)中部旅游度假地产存在的问题第一：服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二：产品档次低。中部地产的主
44、力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三：产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。八、海南度假型居住地产发展趋势1、针对湾区度假地产丰富产品走综合性发展战略 海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。（1）湾区
45、要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。（2）为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。（3）目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。应加以重视。（4）海南度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各
46、类需求，突出休闲度假和健康长寿主题，成为大陆度假型居住地产中的佼佼者。2、针对养老地产统筹发展完善配套可持续发展战略海南岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略。 （1）通过城乡统筹发展，提升当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。（2）通过深入的市场研究，针对不同的自然资源条件和人文积淀，完善相关的配套设施，形成不同特色的养老度假基地，避免同质化竞争。海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。（3）养老地产的特殊性表