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1、项目概况一、项目基本情况1、项目建设的内容及合法性：东莞某仓储有限公司成立于2003年12月5日，经“粤外经贸资字（2003）672号”批文批准成立，为注册资本港币18500万元，员工约 100 人。 经营范围：1、物流服务(包括装卸、加工、包装、配送及相关信息处理服务和有关咨询业务；国内货运代理业务；利用计算机网络管理与运作物流业务)。2、海上、航空、陆路国际货代服务(不包括货检服务)。包括订舱、托运、仓储、集装箱拼装拆箱、分拨、中转及相关短途运输服务、代理报关、报检、保险、计算运杂费、国际快递(不含私人信函和县级以上党政军机关公文的寄递业务)及运输咨询业务。3、经营仓储业务(涉限除外)。4
2、、道路普通货物运输、道路货物专用运输(集装箱)。无船承运业务(凭无船承运业务经营资格登记证经营)。2、项目建设的必要性：本项目位于东莞市某镇，作为国际知名的制造业基地，东莞市拥有12000多家加工贸易企业，大部分产品的原材料采购及市场都在国外，保税外销总量非常大，保税内销的规模也在逐年扩大。东莞某仓储有限公司的投资方-（香港）某有限公司的客户也应这股热潮纷纷进驻东莞等地。东莞市内企业对保税物流服务的需求将趋于明显和急迫。 3、贵公司进行本项目优势。目前东莞市只有几个公用型保税仓，保税物流场所和设施供应严重不足，大量保税货物与业务流转到广州、深圳等周边地区，既造成本地物流成本增加，又使企业的通关
3、程序更加繁复，给东莞的招商引资带来不利影响。如东莞市能够拥有完善的保税物流服务系统，将大大提高加工贸易料件、产成品的流转效率以及其它贸易形式的便利化，进而提高全市的生产力水平和生产效益，有利于形成东莞市及周边区域明显的比较优势和国际竞争力，对珠三角地区经济发展产生有益影响。 （香港）某有限公司应客户“提高物流效率、降低运输成本”的急迫需求，自2000年起已分别在大陆深圳、珠海、东莞、上海等城市设立了分支机构，希望借此充分挖掘两地的物流资源，提升物流效能，为粤港两地的经济发展做出自己的贡献。二、建设进度1、项目立项。项目于2003年12月份开工建设，现已完成保税仓及普通仓5、6、7、8号，办公楼
4、及员工宿舍的建设，并正式投入运营。2、项目建设进度。项目于2003年12月份开工建设，现已完成保税仓及普通仓5、6、7、8号，办公楼及员工宿舍的建设，并正式投入运营。项目市场分析一、项目产品供求分析。1、周边城市经济发展概况 东莞某仓储有限公司保税物流中心选址位于广东东莞市某镇新沙物流园，毗邻广州、深圳，占地约35万平方米。某镇作为东莞市沿海产业带的重要组成部分，区位条件优越、港口等交通优势明显。某镇位于珠江三角洲的区位中心，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通，东南距深圳市区75公里。 东莞 某镇所在的东莞市是我国沿海产业带的重要组成部分，位于广东省中南部
5、，处于珠江三角洲腹地。改革开放以来，东莞充分发挥地理人文优势，大力发展外源型经济，全市GDP总值保持平均每年22%的增速，是中国综合经济实力30强城市及中国经济发展最快的地区之一。良好的经济增长态势、稳定的财政政策、合理的政府开支、日益加强的国际开放度及经济多元化，构成了东莞稳健而活力充沛的宏观经济，为国际投资者提供了乐观、可信的投资环境。目前东莞市外资企业已有15300多家，其中世界500强企业43家，著名企业包括诺基亚、雀巢、京瓷、NEC、美能达、柯尼卡、三星等。东莞已经形成了以电子信息及光电、机械及汽车配套、高档服装及织物、家具及建材、五金塑胶、食品等支柱产业为主的现代化工业体系，行业间
6、和上下游产品之间的产业配套体系完善、结构合理、效率卓越，具有较强的国际竞争力。 广州广州经济技术开发区与某镇一桥相通，某是承接广州“南拓东进”发展战略的前沿阵地。广州经济技术开发区的投资者来自世界50多个国家和地区，其中世界500强跨国公司有80家，著名企业包括广州本田、日产汽车、LG、可口可乐等，现已形成了光电子、生物医药、特种钢、汽车、食品、饮料、精细化工、电子及电器制造、机械制造、包装材料等主要产业链。 深圳 深圳是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽。高新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是深圳努力发展的四大支柱产业。深圳赤湾港航股份有限公司投资11亿元在
7、虎门港某港区兴建四个了泊位，其散货海运业务已逐渐转移到某镇，将带动相关产业向某镇转移。 2、某镇经济概况 目前，某镇已经形成了粮油食品加工、港口物流、高档玻璃建材、太阳能电池、电子、纺织制衣、造纸、包装印刷、化工、五金等支柱产业，经济发展十分迅速。镇内外资企业有70多家，主要分布在临港产业中心、第二涌产业中心和欧涌产业中心。 临港产业中心主要由粮油加工、造纸、新型建材、金属制品等产业组成；第二涌产业中心主要由化工、电镀、纺织和皮革加工等产业组成；欧涌产业中心主要由制衣、五金等产业组成。 华南目前最大的内陆港口-新沙港位于某镇高新科技开发区内的。新沙港后方产业中心，总面积8.6平方公里，目前正采
8、用边配套，边规划，边招商的形式，进一步加快建设。中心内现已成功地引进了多家投资超亿元的外资企业，如华农饲料蛋白开发有限公司、中谷油脂有限公司、统一嘉吉饲料蛋白科技有限公司、可耐福新型建筑材料有限公司、玖龙纸业有限公司、力群金属厂有限公司等。目前，中心内的设施如：邮电局、派出所、汽车站和通往港口、中心区内的框架道路正加紧规划建设中，其中港前路、进港路和中央直属粮库等首期工程已经完成；中心内的110KV变电站已完工，已于2003年12月份投入使用；产业中心内铁路与广州厦园站接轨，贯通全国各地，整个产业中心已初具规模。 重点园区 某镇利用港口优势和优越的区位条件，确立了“依托大港口，发展大产业，引进
9、大项目，培育大企业”的发展思路，已形成了粮油食品、物流、建材、五金、电子、纸类制品、包装印刷等支柱产业。 某镇已建成和规划建设中的工业园包括：虎门港某新沙工业园、虎门港某新沙物流园、某民营创业园、某环保工业园、中小企业产业园等。目前已吸引了美国玖龙纸业、德国可耐福、香港德永佳、南玻绿色能源产业园、柏狮赛格、康师傅、某、统一嘉吉等一批大型企业落户其中。 虎门港某新沙工业园 虎门港某新沙工业园西依新沙港和虎门港某港区，东靠2008年通车的沿江高速公路，海运、陆运条件优越，与广州经济技术开发区一桥相通；占地面积10.7平方公里，园区各项基础设施配套完善，有大面积连片开发的土地资源；园区附近已建成库容
10、为46万吨的国家直属粮库，22万吨广东省粮库、5万吨东莞市粮库正在建设之中，粮食库容将达73万吨以上，原料供应和仓储优势在华南独一无二。 目前已在园区落户的大型企业有：美国玖龙纸业、德国可耐福等著名企业，以及统一嘉吉、康师傅、中谷油脂、中盛粮油等大型粮油食品企业。粮油食品工业是某的两大主导产业之一，粮油食品企业在园区内的集聚效应正不断增强。 虎门港某新沙物流园 某拥有发达的交通网络，港口优势突出，为发展物流业提供了十分优越的条件，虎门港某新沙物流园充分发挥了某港区、铁路、高速公路三位一体的优势，将成为珠江东岸重要的海陆联运基地。园区规划占地2平方公里，已引进了一批大型物流企业和特色物流企业。东
11、莞某仓储有限公司的保税物流中心项目选址正坐落于此。 某民盈创业园 某民盈创业园位于广深高速公路某出入口周边，占地3.3平方公里，交通十分便利，发展成熟，配套完善，是一个容纳多种产业的综合园区，主要引进科技含量高、带动能力强、经济效益好、污染少的大型项目。目前已有南玻绿色能源产业园、德永佳纺织制衣、柏狮赛格精密电子、奇声电子、奥莱克电子等大型企业投资落户。 产业发展方向：高档玻璃建材、太阳能电池、高新电子、纺织制衣。 某环保工业园 某镇设立环保工业园，承接因东莞市产业布局调整而转移的以纺织制衣、五金电子为主的产业群体。园区配备完善的污水处理系统，对园区企业的污水进行集中处理，降低企业的环保成本。
12、 产业发展方向：纺织制衣、五金电子。 中小企业产业园 为了满足中小型企业投资某的需求，某镇专门规划了中小企业产业园。园区占地750亩，配套完善，企业可根据自身规模和发展需要，自建厂房或租用已建成的标准厂房。某发展前景广阔，中小企业产业园将为各类中小企业带来一个快速发展的黄金机遇。 3、某物流业发展的需要 在新沙港、虎门港及西部沿海产业带的辐射作用影响下，某镇正在大力实施以港口经济带动整体经济发展的战略充分利用港口、铁路、高速公路的集疏能力，发展物流业。目前已经有某、恒大集团、易通物流3家大企业落户，计划总投资超过31亿元，港口物流业发展前景十分广阔。 东莞某仓储有限公司申请保税物流中心, 选址
13、位于广东东莞市某镇新沙物流园，毗邻广州、深圳，占地约35万平方米。某镇作为东莞市沿海产业带的重要组成部分，经济指标近年来迅猛增长，区位条件优越、港口等交通优势明显，具有发展保税物流业的良好先天条件。 总之，某及其所隶属的东莞以及周边深圳、广州等地区作为我国珠三角经济区的核心区域，对外经济和加工贸易发达，是我国加工制造业的主要基地。随着经济全球一体化的发展和全球供应链的发展，国内外经济联系将日趋紧密，促进和推动现代物流和供应链的发展，已成为东莞及周边区域经济发展迈向更高层次的重要推动力。 2、市场供给分析。作为国际知名的制造业基地，东莞市拥有12000多家加工贸易企业，大部分产品的原材料采购及市
14、场都在国外，保税外销总量非常大，保税内销的规模也在逐年扩大，因此东莞市对保税物流服务的需求越来越高，越来越迫切。近年来，随着海关监管政策的调整，东莞市已有一些物流企业尝试开展保税物流业务，积累了一定的经验。 根据东莞市物流业“十五”规划重点建设项目，常平大京九、虎门港和松山湖三大物流基地是推动东莞市物流产业集聚、升级的重要载体。然而在过去的几年时间里，三大物流基地在积极推进东莞市物流发展的进度上却不容乐观。 常平大京九物流基地 建于2002年，常平镇成立大京九物流园开发有限公司，按照企业运作的模式统筹物流园的开发建设。物流园区控制性规划用地4500亩，已建成项目有东莞市粮油饲料批发市场、东莞市
15、大京九农副产品中心批发市场、常平会展中心、黄埔海关快件监管中心和大京九塑胶原料市场等。其中快件监管中心占地70多亩，总投资约7000万元，目前进入中心处理快件的客户已达500多家，包括联邦、DHL、UPS等国际知名快递公司。 大京九物流基地的项目基本以批发市场为主，依托比较成熟的铁路货运优势，以农副产品批发流通带动当地货运仓储行业的发展。但除快件监管中心外，基地内没有其它专业的物流配套设施，第三方物流企业也很少。 虎门港物流基地 虎门港已建有大小码头123座，泊位207个，码头泊位总长1.3万米。最大靠泊能力为集装箱及多用码头5千吨级，油码头2万吨级，煤码头5万吨级。目前虎门港已完成东莞市虎门
16、港物流体系发展策略规划，在建项目有港口大道、沙田港区56集装箱泊位、立沙岛中油通达石油库等8个石化仓储码头项目、省直属粮库等。 作为国家一类口岸，目前虎门港只能处理5万吨级以下货船，仅少量码头建有仓库，仓储面积少，缺乏处理远洋货船的条件，除沙田建有海关联检大楼外，基本无其它现代物流配套设施，港区与全市大部分镇区的交通联系仍很不方便，严重制约了虎门港的发展。 松山湖物流基地 原规划用地1.5平方公里，东莞市保税物流中心（B型）转移给虎门港立项建设后，已经取消松山湖物流基地建设立项，只预留100亩地用作发展物流配套设施和项目。 南信物流中心 是东莞市南信实业发展有限公司通过与东莞诺基亚移动电话有限
17、公司和英国空运公司共同组建公用型保税仓。它是在学习掌握诺基亚和英空公司的现代配送仓储技术和管理方法后建立起来的。专门为东莞诺基亚的生产、制造与产成品销售提供配套物流服务。 凤岗物流园 位于凤岗海关正对面，占地35400平方米，是一座储存能力达4万立方米的公用型保税仓和出口监管仓，其主要用于存放电子类、五金塑胶类等保税仓储货物，提供保税仓储、报关报检及相关增值服务。该物流园拥有先进的无线智能监控系统，由海关对其实行联网监管，将逐步打造成为凤岗关区“采购、分拨中心”式的现代保税仓储物流平台。 总体来说，上述物流基地由于定位不够清晰，配套仍未完善，管理措施和招商力度都有待加强，目前入园企业少，第三方
18、物流公司更少，建设都比较缓慢。目前物流基地还没有真正成为东莞市物流产业发展的龙头。 （香港）某有限公司是香港最大的日系物流企业，近年正逐步把其在香港的部分物流业务转移到东莞市，主要为珠三角地区日资企业提供专业的配套物流服务。香港某公司负责加工贸易出口业务，东莞某仓储有限公司主要负责外资企业内销业务及部分客户特定商品出口业务。为了配合某的保税物流中心运作, 新沙海关亦将进驻本物流中心, 并且设置相应视频监控设施, 使进出港口的保税货物在保税物流中心内流转，极为方便。 同时周边对外贸易势头强劲，保税物流需求巨大。辅以某公司多年来的仓储管理经验和国际化的管理模式，无疑将是建设保税物流中心项目的理想选
19、择。如果保税物流中心A型的建设方案通过，将改写东莞只有物流保税仓，没有物流保税中心，不能享受出口退税、报关手续减免优惠政策的历史，从而可进一步享受国家施行的开放和优惠政策。 二、 物流价格评估投资估算与融资方案评估一、 投资构成1、经评估，项目固定资产投资为10.7亿元 2、固定资产投资包括:A、 第一期投资约为6.1亿；B、第二期投资约为4.6亿；二、投资计划按照规划，保税物流中心的建设包括两期工程，目前主要进行一期项目的建设，其中六个仓库建筑部分已基本建设完毕，配合相应的管理系统，巳于2007年11月正式运作。 项目整体规划如下:地區佔地建築物面積其中 建築費 預計落成日期倉庫非倉庫M2M
20、2M2M2 人民幣(千位) 一期 280 畝 (186667M2)1AABCD (倉庫)405702000720007 70,135 07年9月E(海關辦公樓)25712571合計225782000725711B#5 & 6 (倉庫)183751664716647 44,000 08年1月2AI (辦公樓)3762894209420 88,273 09年3月AB (宿舍)9061906109年3月C (宿舍)2009年綠化帶0009年3月合計1848118481 88,273 1C#7, 8 普通仓库30597.68352283522 177,000 09年6月1D#9,10 普通仓库2009
21、23170031700 63,400 09年12月1E#11 普通仓库151961950019500 42,900 2010年1F#12 普通仓库24208.41950019500 42,900 2011年18666721192815917621052 528,608 二期 20畝 (12816M2) 普通仓库128161512015120 34,776 2012年128161512015120 34,776 三期 200.7畝 (139638M2) 普通仓库105000161460161460 387,504 2015年辦公樓/宿舍1000005100 15,300 绿化带24638000
22、1,232 2012年1396381614601614605100 404,036 合計 508.7畝 (339,121M2)339121 967,420 100,000 项目合计 1,067,420 註: 第一期合計投資 5.7億, 第二期投資 0.4 億（为一期项目中的分段）, 第三期投資 4.6 億 總投資合計 10.7億 人民幣三、资金来源与资金措筹资金来源：东莞某仓储有限公司, 注册资本为18500万港元，全部以外汇货币出资。目前为止注册资本实际巳全部到位，现在第一期正在建筑之中, 2009年资金缺口约为3.4亿元, 分别从投资方外债贷款及银行项目贷款取得. 项目贷款为期5年, 预计
23、在2010年至2013年分期归还. 资金筹集：2009年资金缺口预计将由银行融资及投资方增加投资补充. 财务效益评估一、计算期的确定营运年限，折旧年限，折旧期限年，残值率，折旧方法。二、总成本费用估算总成本费用估算见评估表4。三、损益 A、收入 B、税收四、盈利能力分析1、销售利润率=2、投资利润率=3、内部收益率IRR=4、全部投资回收期=五、贷款偿还期测算1、还款资金来源是未分配利润和折旧，；2、贷款偿还期=。敏感性分析一、盈亏平衡点分析以生产量表示项目的盈亏平衡点=；二、敏感性分析。项目相关资料：1、项目建议书（如有）2、可性性研究报告3、初步设计4、新开工、概算调整等资料5、与项目有关
24、的其他资料。e马,陪F?lm嫄W圹獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G驳op1尚懇袹戦疈u圻?赓O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁剂Bb?捚?悭曥T?UFUZ!醋MM蘇g壶鲦伸?qfg%厧1t? 戯愤焿驆罳騙萡P?躀cP縮蒕?nP砫 ?C?Z豸值?橒忋喏曚NI耔nENB峢mT鸏s眑+?該|紖?!汩?脍f抙氄宨澻S箔XM竴玐訨?V?脶?,B衹絵2n吞輷匽e马e马,陪F?lm嫄W圹獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6
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