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1、 湖南湘潭XX项目可行性研究报告湖南湘潭金水湾项目湖南金色 可行性研究报告XX房地产顾问（广州）有限公司XX新房地产开发有限公司2010年2月10日目 录报告说明4第一部分 项目总论51.1报告编制情况51.2项目概况51.3 发展商背景51.4项目经济技术指标61.5报告总述7第二部分 湘潭经济环境研究82.1湘潭市概况82.1.1主要经济指标82.1.2 湘潭市人文、地理、交通状况82.1.3 湘潭市经济发展特征92.2湘潭市在“长株谭”城市群的定位102.2.1“长株潭”城市群批准为“两型社会”102.2.2 湘潭在“长株潭”的位置及定位112.2.3“长株谭”城市群规划对湘潭市发展的影
2、响122.3湘潭市城市布局及发展规划战略（待修改）132.4交通网线142.5城市建设152.5.1 城市基础工程152.5.2 合理规划房地产开发，加快普通商品房、经济适用房和廉租房的开发建设152.6宏观经济分析162.6.1整体经济持续高速、加速，现状基数低，未来发展潜力巨大162.6.2产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃172.6.3固定资产投资稳步增长172.6.4消费型城市特征明显182.6.5社会零售消费总额提速较快18本章小节：19第三部分 湘潭市房地产总体分析203.1房地产投资203.2 土地供应203. 3商品房供求213.4商品房价格变化223.5保障房建设22本
3、章小节：23第四部分 湘潭市房地产市场细分研究244.1住宅市场分析244.1.1 住宅市场发展格局244.1.2 住宅发展指标（供应、需求、价格）274.1.3 产品因素研究（销售率、客户组成、园林景观、车位配比、销售率等）294.2商业市场分析334.2.1 商业发展格局及现状334.2.2 典型商业案例354.2.3 商业发展规划374.3酒店市场分析384.3.1 酒店发展现状384.3.2 典型酒店案例394.3.3 未来酒店供应42本章小结425.0九华板块研究435.1九华经济开发区房地产市场总体特征435.2 九华经济开发区市场差异性需求分析435.5 九华经济开发区商业地产市
4、场供需分析435.5 九华经济开发区住宅市场供需分析435.6 九华经济开发区住宅及商业地产市场价格状况435.7 九华经济开发区房地产市场发展前景436.0项目价值分析446.1地理区位446.2 区域背景446.3 交通状况446.4周边环境及配套446.5 未来规划建设446.6 项目swot分析446.7 项目核心价值体系44第七部分：项目发展建议7.1 市场定位7.2 项目定位依据7.3 目标客户定位7.4 规划及产品组合建议7.5定价及调价策略7.7 开发进度建议7.7 市场推广策略第八部分：项目财务分析8.1 项目投资估算8.1.1 开发成本估算8.1.2 投资进度估算8.2 项
5、目资金运作测算8.2.1 项目运营收入估算8.2.2 项目可运用资金估算8.2.3 投资计划与资金筹措第九部分：结论与建议9.1 结论9.2 建议第八部分 项目财务分析8.1项目投资估算与资金筹措8.1.1 项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表本项目的开发总工期为四年，分四期开发，每期的工期为一年（酒店工期为两年），详见项目工程建设进度表（表8-1）。根据湘潭市房地产开发的实际情况，本项目的各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、开发期税费、管理费用、不可预见费、财务费用、销售费用。土地购置费的估算：土地购置费包括地价及买地税费。本报告设定项目用地已完成拆
6、迁补偿及“三通一平”，并已交清土地出让金，表中“地价”是指熟地的价格。根据与贵司的约定，地价成本由贵司提供。买地税费是指买方交纳的契税及印花税，按地价的4.05%估算。前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察、可行性研究等费用，费用确定主要参考同类房地产开发项目的实际情况。建安工程费是指是指建造房屋建筑物所发生土建、水电安装、电梯、消防、暖通空调工程费等，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。其中酒店、商业超市、会所、幼儿园的建安工程费包含装修费用。基础设施建设是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政
7、设施干线、干管、干道的接口费用，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。开发期税费包括城市基础设施配套费、施工图审查费、工程质量监督费、建筑施工安全服务费、白蚁防治费、价格调节基金及其他税费，费用的确定参考当地政府部门的实际收费标准。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按建安工程费的3%计取。不可预见费按建安工程费的5%计取。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。利息费用的计算参照国
8、家发改委、建设部发布的建设项目经济评价标准按如下方法确定：假设贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还款当年按年末偿还、全年计息，即：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）贷款年利率根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为15,480万元，贷款期限为2年，年利率按中国人民银行公布的现行1-3年期贷款基准利率5.40%确定。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证
9、申领费等。参照同类项目的一般水平，按销售收入的2%估算销售费用。8.1.2 项目投资计划、资金筹措与借款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是租售、经营收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金33,252万元作为启动资金（自有资金按土地购置费与首期工程投资额（扣除土地购置费后的数额）的35%之和确定），另需向银行贷款15,480万元用于投资，剩余部分67,489万元由租售、经营收入补充，总投资为116,221万元，其中1,266万元的银行贷款利息从租售、经营收入中支付。投资计划详见表8-3，资金筹措与运用详见表8-4。本项目于第一年贷款，第二年还本付息，
10、两年内还清，详见贷款还本付息表8-5。经测算，借款偿还期为1.26年。8.2项目租售、经营收入的测算（含相关税金及经营成本测算）本项目的收入由以下三大部分构成：租赁收入：商业超市建成后前五年采取租赁模式经营（租赁期末将商业超市售出），期间获取租金收入；酒店经营收入：酒店建成后前三年自营（自营期结束后用于销售），期间可获得酒店经营收入；销售收入：本项目的别墅、联排别墅、多层洋房、叠拼别墅、小高层住宅、地下车位、商业街、商业裙楼、家居市场用于销售，商业超市和酒店在租赁期或自营期结束后用于销售。项目内的会所、幼儿园、地上车位作为配套，不能对外销售，经济效益不显著，而且在运营过程中往往收支相近，故在测
11、算收入、支出时可忽略不计。本项目各用途物业的价格定位详见第七章（此处有待商榷），随着项目及周边配套的完善，项目后期产品较前期产品的价格会有一定程度的上涨，按照行业经验，预计独立别墅、联排别墅的售价年涨幅为15%，其余产品售价年涨幅为10%。为增强客户对本项目的信心，第一期产品建成后再发售，后期产品则可采取预售的方式。各年的销售计划详见表8-6。根据销售计划和售价可测算各年度的销售收入，详见表8-7。销售税费包括如下几项：营业税：按销售收入的5计提；营业税附加：按营业税10计提（包含教育费附加、城市维护建设税)；防洪保安资金：按销售收入的0.6计提；交易印花税：按销售收入的0.05计提；土地增值
12、税：按销售收入的1预征。销售税费的具体数额详见表8-8。（此处有待商榷）预计超市的租金水平为20元/平方米，租金年增长率为5%，出租率为100%。出租成本包括如下几项：维修费：按租金收入的1%计提；保险费：按租金收入的0.15%计提；房产税：按租金收入的12%计提；营业税及附加：按租金收入的5.5%计提；印花税：按租金收入的0.1计提；管理费：按租金收入的2计提。租赁收入和成本详见表8-9。酒店的经营收入包括房租收入、餐饮收入和其他收入。支出包括服务成本、运营成本和其他成本。酒店收入、支出详见表8-10（此处有待细化）8.2项目财务评价8. 2. 1 损益表与项目静态盈利能力分析损益表详见表8
13、-11评价指标：税前投资利润率=利润总额总投资100% =95,787116,221100% =82%税后投资利润率=净利润总投资100% =71,840116,221100% =62%自有资金税前投资利润率=利润总额自有资金100% =95,78733,252100% =288%自有资金税后投资利润率=净利润自有资金100% =71,84033,252100% =216%本项目以上四个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态盈利能力分析来看是可行的。8. 2. 2 现金流量表与项目动态盈利能力分析对本项目进行经济效益分析评价的主要根据是国家发改委、建设部颁发的建设项目经
14、济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目是租售、自营并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率 (FIRR)、财务净现值 (FNPV)、投资回收期。财务内部收益率 (FIRR)是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作折现率使下式成立：: 式中 C现金流人量 C现金流出量第t期的净现金流量 n 项目计算期当财务内部收益率大于设定的折现率（一般采用基准收益率ic）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。财务净现值 (FNP
15、V)是指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，其计算公式为:式中 C现金流人量 C现金流出量第t期的净现金流量n项目计算期 ic 设定的折现率（一般采用基准收益率ic）财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。投资回收期（Pt）是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为: 投资回收期可根据财务现金流量表 (全部投资)中累计净现金流量求得，其详细计算公式为:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值年数-1)+
16、(上年累计现金流量的绝对值当年净现金流量)为计算上述动态评价指标，我们编制了全部投资现金流量表（8-12）和自有资金现金流量表（8-13）。全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，自有资金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。在编制现金流量表时，我们设定的折现率采用了基准收益率ic。基准收益率ic又称做最低期望收益率或目标收益率，是投资
17、决策者对项目资金时间价值的估值。我们参考了房地产行业基准收益率的一般水平，结合本项目的特点，取基准收益率ic=10%。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（8-12）、自有资金现金流量表（8-13）。评价结果如下：由上述指标可以看出，本项目全部投资的税前、税后财务净现值均为远大于零的正值，税前、税后的财务内部收益率均大于设定的折现率10%，动态回收期较短，故本项目全部投资动态盈利能力评价是可行的。由上述指标可以看出，本项目全部投资的税前、税后财务净现值均为远大于零的正值，税前、税后的财务内部收益率均大于设定的折现率10%，故本项目自有资金动态盈利能力评价是可行的。8. 2. 3 资金来源与运用表与资金平衡能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。从本项目的资金来源与运用表（8-4）中可以看出，本项目在达到预定的销售率和售价的前提下，每年都有盈余资金，并且累计盈余资金大于零，也就是说，每年的现金流入大于现金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，从这方面来看项目是可行的。2010年2月10日22湖南湘潭XXX可行性研究报告（2010/02）